博思堂徐州国基城邦整合推广策略方案

国基城邦

GuojiCity-state[整合推广策略方案]徐州全局：版块之争诸侯混战期，徐州东西两地的较量早在2005年就展开，南部以开元四季做作表，东部以绿地世纪城为主帅。2005年绿地世纪城以“城市向东走”切合了政府未来的发展方向，也将东区一处经济适用房区变成品质居住所在。开元四季虽然有五星级酒店做标榜，但最终没有在炒作上占上风。绿地世纪城成为徐州市场的一技独秀。2007年世茂挺进东区，香港中新进驻南部，品牌发开商大举进驻，使得徐州市场面临新一轮的市场洗牌，消费者在做选择中，首先考虑选择哪个版块，再次是哪个楼盘，徐州东南两大阵营的拉锯战在所难免。东部与南部的版块之争东部绿地世纪城：目前建筑，景观，商业街现场实景全面展现，可以说是目前徐州性价比相对较高的项目。绿地作为首个品牌开发商进驻徐州，占有天时，又以期频繁的推广活动，迅速在客户中建立良好口啤。一时间独领风骚。世茂项目：从世茂进驻其它城市的情况来看，均以高端路线为主，世茂的进驻为东部高品质居住再添新作。结论：这两个项目均是超大楼盘，同时又品质之作，将大大提升东部的居住形象。南部南部有云龙湖，泉山等自然山水，本是徐州景观绝佳，生态居住最佳之地，2005年之前本是引领徐州高端居住产品之地，别墅类产品多聚集在南部，随着绿地的东部的炒作，消费者关注重点移至东部，南部的领袖地位逐渐失去。最为核心的问题点即南部没有代表性楼盘引领市场。中新森林海，从目前的规划及推盘方式来看，项目定位快速去化，低开高走，与绿地世纪城的节奏相似，但做不到领袖南部品质居住的作用。结论：南部本应是徐州最佳居住之地，确没有高品质代表楼盘，使其在与东部版块之争中，落于后位。版块之争：南部缺乏扛鼎之作南部区域市场战局项目劣势：中新森林海，强调生态景观，同时产品以低密度——消费者比较容易接受的产品。本项目的高地价以及小高层的规划在与中新森林海的竞争中处于明显的劣势，而小高层高层产品由于得房率，电梯费因素，被徐州消费者认为是性价比不高的产品目前才刚刚逐步被消费者接纳，所以本项目必须跳脱南部中端楼盘的平台竞争，将自身定位于南部豪宅品质代表作。才有可能从众多南部的竞争中占有优势。南部区域市场战局项目优势：目前南部楼盘多聚中在黄河路，金山路，本项目扼守黄河路与金山路交汇口，同时拥有绝佳山体景观条件，在同区域产品中“地利”优势显著。从目前南部在建楼盘，规划中还是传统的排兵营式的规划模式，没有什么突出亮点，未见到产品规划突出的扛鼎之作。项目突破点1

得山，得水，得人文的豪宅气质政府规划导向：城市规划发展方向实行“东扩张、南融合、西改造、北提升”战略。其中“南融合”是以建设新城区和整合铜山新区为重点，推进城市框架向南延伸。铜山新区建设成为主城区南部重要的科教、中高档居住区。自然山水资源：本项目北望云龙湖，泉山森林公园，东侧依据洞山，周边自然山水条件优势；人文气质优越：更依托矿业大学，徐州最高学府，造就了地块人文气质项目突破点2

南部楼盘门户位置扼守门户核心位置：本项目拥有地利的优势，位于金山路，黄河路交汇处，是通往铜山区及泉山森林公园的必经之地，占有南部楼盘门户位置；环形广场点眼之笔：规划中沿金山路与黄河路所形成的豪阔的广场展示面，将门户的概念进行放大。树立项目在南部版板的绝对领导地位。项目突破点3

规划亮点提升项目价值建筑规划：参考北京星河湾设计风格，从地标感、体量感、屋顶及细部处理体现本项目高品质特色。景观规划：利用紧依洞山的优势，山体的坡度成为项目天然的规划利好，容易形成高低起浮，错落有致，丰富景观层次；山体公园：整个社区就是一个依山而建的公园式生活家园；环形广场：形象进入社区的首个展示面；林荫大道：社区40米宽的林荫大道，增强了回家的景观仪式感，同时坡形起浮的路面设计，更加创造出景观的多样性及兴趣性

市场调研

方向修正9月15日房展会会有感本次房展展会，城城南版块块的项目目差不多多全数到到场，热热点所在在之处，，汉府雅雅园，北北京路18号，永新新人家，，久隆凤凤凰城，，南山水水镇，中中新泉山山森林海海；本次房展展会推出出的各项项目中，，以山居居概念，，生态概概念等推推广口号号较多，，也让我我们重新新认识到到以山为为创作核核心，在在徐州当当地市场场中的影影响冲击击力在减减弱；房展会推推出的项项目，真真正高品品质的项项目几乎乎为零，，从产品品层面而而言，绝绝大部分分产品设设计水平平偏低，，没有亮亮点，由由此可见见，徐州州房地产产市场还还处于比比较低的的起步阶阶段。山居概念念泛滥创作线索索“豪宅生生活方式式”[定位]定义徐州州Pen-House半山豪宅宅依托本项项目拥有有得天独独厚的山山体自然然景观的的项目，，以天生生丽质之之地，重重新定义义徐州这这个重工工业城市市豪宅标标准，打打造徐州州真正意意义上的的豪宅，，引领徐徐州进入入新门第第豪宅居居住时代代；Pen-House是目前国国际上公公认的两两大豪宅宅类型之之一，指的是位位于城市市中心高高层顶楼楼的、带带大面积积屋顶花花园的豪豪华公寓寓。与本本项目全全高层设设计的理理念相契契合；半山豪宅宅，是众众所周知知的香港港豪宅区区，对于于徐州消消费者更更容易认认识理解解本项目目的定位位是徐州州的半山山豪宅；；[创意演义义]Pen-House豪宅PARK（公园））：依托托泉山国国家森林林公园，，云龙湖湖，云龙龙云等生生态公园园，打造造一处公公园环拥拥的社区区。EDUCATION：（大学学氛围））：毗邻邻中国矿矿业大学学，浓厚厚大学人人文氛围围，给孩孩子一个个美好未未来。Norm（标准））：定位位徐州新新豪宅标标准。HILL（山林公公园）：：龙腰山山畔60万㎡生态态社区OXYGEN（纯氧空空间）：：前为泉泉山森林林公园，，东有洞洞山，均均是纯氧氧基地；；打造城城市绿色色新势力力Up-to-date（时髦的的）：时时尚的生生活配套套，会所所等Sculpture（雕琢））：建筑筑如同新新古典主主义的雕雕塑品Elegant（优雅））：上层层社区的的圈层之之地《Pen-House半山豪宅宅定义》豪宅的环环境：自自然环境境与人文文环境齐齐备徐州城南南版块，，依山傍傍水，泉泉山国家家森林公公园，云云龙湖，，一直以以来就徐徐州人心心中的优优美生态态资源所所在之地地；所真真正的豪豪宅在占占有稀缺缺生态环环境的同同时，其其贵气还还需要人人文的熏熏陶；泉山由五五座山峰峰组成，，又称五五老峰，，为彭城城第一山山；“果果老洞””在当地地民间流流传着张张果老修修行成仙仙的美丽丽传说；；云龙山，，由九节节山头组组成，蜿蜿蜒如龙龙，因山山上常有有云雾缭缭绕而得得名。宋宋苏东坡坡在徐为为太守时时，常登登山览胜胜，醉卧卧山石。。他写并并书“放放鹤亭记记”碑文文现存山山中。云云龙书院院内有东东坡石床床，黄茅茅岗摩崖崖石刻；；而如今，，中国矿矿业大学学的进驻驻，为这这处山水水美地注注入了时时代的人人文气质质，成就就了其少少见的自自然环境境与人文文环境齐齐备的豪豪宅气质质。《Pen-House半山豪宅宅定义》豪宅的设设计：设设计的艺艺术性与与内涵目前国际际普遍认认可的豪豪宅分为为Pen-House和Villa两种类型型。Pen-House指的是位位于城市市中心高高层顶楼楼的、带带大面积积屋顶花花园的豪豪华公寓寓；Villa即是别墅墅，指位位于郊外外的独栋栋住宅，，不仅住住宅内部部面积宽宽裕，还还拥有大大面积的的景观花花园。本项目的的主旨就就是打造造徐州真真正意义义上的Pen-House，城区高高层豪宅宅。以新新古典主主义建筑筑风格，，打破徐徐州市场场乏味单单调的建建筑体态态，注入入全新的的顶级建建筑。《Pen-House半山豪宅宅定义》豪宅的配配套：豪豪华性与与智能化化奢侈的配配套使豪豪宅的功功能不仅仅仅满足足于居住住，通常常还包括括运动、、休闲和和娱乐等等。本项目打打破徐州州社区配配套的局局限性，，首个配配套引入入山体休休闲运动动公园，，当遥不不可及的的贵族生生活带入入徐州人人们的居居家生活活，全面面提升生生活品质质。项目的智智能化，，新风系系统，太太阳能节节能系统统，垃圾圾压缩处处理等等等。《Pen-House半山豪宅宅定义》豪宅的生生活：豪豪宅，本本身就代代表一种种生活方方式追求功能能细化，，包括居居住本身身的感受受才是豪豪宅最重重要的目目标，也也是豪宅宅的生活活体现，，追求细细节，追追求完美美。我们在本本项目创创建徐州州首个豪豪宅项目目，同时时也为徐徐州的““新资本本生活阶阶层”打打造一个个圈层，，将其演演义成徐徐州的上上层生活活社交场场。徐州首个个居住山山体公园园—一座城市市的半山山豪宅；徐州首个个极致奢奢华建筑筑—一座城市市的新华华丽复古古风潮；；徐州首个个新奢华华主义生生活场—一座城市市的新门门第标高高；细析pen-house豪宅的三三大贵[推广案名名建议一一]国基城邦邦GuoJiCity-state规模性：：本项目目的总建建面为60万平方米米，从规规模上是是一个不不折不扣扣的“城城邦”多样性：：本项目目建筑类类别有高高层、别别墅、多多层商铺铺等多种种形态，，且建筑筑风格多多样，具具备“城城邦”建建筑的多多样性。。象征性：：“城邦邦”概念念，在西西方哲学学体系中中具有““理想国国”的伟伟大象征征意义，，代表着着正义与与理想。。例如：：在柏拉拉图的《理想国》中，代表表正义城城邦的统统治者，，便是著著名的““哲学王王”。词源解释释：城邦——有“城市市”、““国家””、“公公民集体体”三个个含义。。作为早早期国家家的一种种形态，，最早出出现于希希腊。古古代城邦邦是以一一个城市市为中心心、公民民为主体体、结合合周围农农村地区区而形成成的小国国寡民的的社会共共同体。。（City－state）[推广主题题建议一一]收藏一座座城市的的奢华云龙山，，云龙湖湖，泉山山森林公公园是徐徐州城市市自然精精萃之地地；中国矿业业大学，，是徐州州最高学学府；国基城邦邦，是徐徐州最高高品质居居住产品品；国基城邦邦，成为为徐州一一座城市市值得收收藏的奢奢侈品；；[推广主题题建议二二]一步湖山山，自然然城邦[年度推广广主题建建议]国基城邦邦2008的风华绝绝代2008，是国基基城邦重重新定义义徐州豪豪宅标准准的一年年，也是是国基城城邦展现现绝代风风姿的一一年，城城市广场场，会所所，山体体公园，，林荫大大道，奢奢华建筑筑都将于于2008呈现。2008，运用“时时间”作为为风向标，，指引人们们关注2008徐州楼市的的新突破；；备选一城山色半半城湖为你，构筑筑一个城邦邦豪门之内，，境界无限限壮志千年，，何人定城城邦？臻品观止，，自有高低低Logo表现围墙方案一一围墙方案二二2007-2008营销推广策策略策略总纲形象上高举高打：本项目在城城南版块，，从售价来来看，将成成为价售最最高的项目目，而项目目本身的产产品类型又又非消费者者认同的高高端产品别别墅或是徐徐州消费者者比较容易易接受的低低密度产品品，考虑到到上述原因因，本项目目在推广中中必须高举举高打，以以豪宅的形形象出现，，拉高消费费者的心理理预期，形形成高位的的性价比落落差，从而而取得良好好的销售业业绩。定位徐州首首个PEN-HOUSE半山豪宅徐州首个新新奢华主义义居住社区区，徐州首首个PEN-HOUSE社区徐州居住的的三大突破破点策略总纲区域炒作借力打力：本项目与中中新泉山森森林海处于于同一版块块，本区域域最大的劣劣势就是区区域配套几几乎为零，，故此我项项目与中新新泉山森林林海在区域域炒作上，，是相辅相相承的。在在区域炒作作中，本着着“同区异异体”的观观点，借中中新泉山森森林海的炒炒作市场热热点，将周周边的生态态人文气质质结合本项项目豪宅的的特点，更更新说法，，为我所用用。豪宅的环境境：自然环环境与人文文环境齐备备风水福地，，人文气质质，自然美美态三者合合而为一策略总纲节点活动出奇制胜：我们在后续续的活动推推广中，将将不会采用用绿地世纪纪城的做法法，小活动动不间断。。作为豪宅宅就应该高高调，神秘秘感，在活活动方面，，以新，奇奇，贵为核核心，少而而精，力求求次次震撼撼全市。影影响力就是是销售力。。豪宅的生活活：贵族的的圈层社交交场社区山体公公园，社区区五星会所所2007-2008年推广布局局节点：物料准备策略思路准准务品牌形象户户外出街Sep.Oct.Nov.第一阶段准备期第二阶段品牌导入期期第三阶段项目导售期期第四阶段强势销售期期节点：市区接待中中心开放户外项目形形象出街秋季房展会会节点：形象炒作预开盘贺新年节点：环形广场开开放正式开盘200720089月营销战术南京国资&新龙基品牌牌形象推广广策略推广策略：：放大“诚信信”，南京京国资，新新龙基在品品牌上与徐徐州已有有有大开发商商品牌不同同，我们是是合资公司司，结合两两家的综合合实力，突突出各家的的品牌强势势：香港新龙基基&南京国资实实力联盟共筑理想生生活南京国资，，放大“资资金实力””及“政府府背景”的的品牌强势势；新龙基，放放大“香港港”公司““，“实战战丰富”(绿地世纪城城的打造者者)“诚信，有社社会责任感感”（捐助助多所希望望小学）的的品牌强势势；10-11月营销战术营销动作一一：新闻推推荐会时间间：2007年10月20日(周六)14：00地点点：徐州开开元大酒店店目的的：宣传南南京国资及及香港新龙龙基品牌实实力，介绍绍南京国资资及香港新新龙基将在在徐州建设的项目目，整合徐徐州各媒体体资源，为为两大品牌牌及徐州项项目进行新新闻炒作；；形式式：邀约徐徐州政府领领导，市房房产局，城城市规划局局相关领导导，徐州主主流媒体记记者、行业业媒体及各各方资源；；活动内容：：铜山区领导导发言介绍绍本项目的的区位优势势；南京国资及及香港新龙龙基公司高高层介绍南南京国资及及香港新龙龙基品牌优优势：开发商老总总介绍国基基城邦的产产品优势：：国基城邦的的开发理念念；国基城邦的的规划理念念；国基城邦，，定义徐州州首个PEN-HOUSE半山豪宅；；活动现场准准备餐点，，免费饮料料，以及给给来宾的礼礼品袋品牌形象过过渡项目形形象项目推广策策略：项目定位中中，强化豪豪宅气概国基城邦，，定位徐州州首个PEN-HOUSE半山豪宅我们有徐州首个居居住山体公公园；我们有徐州首个极极致奢华建建筑；我们是徐州州首个新奢奢华主义生生活场；营销动作二二：启动市市区接待中中心[国基城邦生生活馆]时间间：2007年10月27日地点点：市区路路接待中心主主题：国基基城邦生活活馆展示内容：：展板：南京京国资及香香港新龙基基品牌介绍绍展板：国基基城邦区位位优势展板：国基基城邦整体体介绍形象背景板板：国基城城邦，定位位徐州新奢奢华主义居居住理想背投电视：：品牌宣传传片，以及及国基城邦邦宣传片模型：社区区整体规划划工作重点：：装修可以简简单，装饰饰不能简单单，通过接接待中心的的一桌一椅椅，处处体体现国基城城邦的山居居生活品质质特点。营销动作三三：秋季房房展会时间间：2007年11月（待定））地点点：徐州展展览中心展示主题：：“国基城城邦，定义义徐州Pen-house半山豪宅””展位布置建建议：多媒体播放放厅，运用用光影投射射等技术，，播放投射射南京国资资香港新龙龙基宣传片片以及国基基城邦国际际生活宣传传片；展位布置尽尽可能体现现豪宅品质质，奢华沙沙发，欧式式窗幔，高高尔夫练习习道等；展板：南京国资&香港新龙基基介绍国基城邦区区位优势介介绍国基城邦整整体性介绍绍徐州首个居居住山体公公园；徐州首个极极品奢华建建筑；徐州首个新新奢华主义义生活场；；营销动作四四：10-11月媒体渠道道10-11月份也是项项目形象建建立期，所所以在媒体体的选择上上，我们也也尽可能覆覆盖更多的的区域：报纸媒体：：徐州日报报，晚报；；公交车站牌牌更新：国国基城邦，，定义徐州州Pen-house半山豪宅户外牌更新新：国基城城邦，定义义徐州Pen-house半山豪宅海报：国基基城邦卖点点细解短信软文炒作：：区域优势篇篇：湖之南南，山之西西（大环境境篇）区域优势篇篇：山水家家，文化意意（区域规规划）项目优势篇篇：创造徐徐州住宅的的三大突破破12-1月营销战术营销动作一一：预开盘盘活动活动时间：：2007年12月20－30日活动目的：：徐州作为三三线城市，，口啤传播播极为重要要，我们的的老业主就就是我们最最好的口啤啤传播者，，一定要与与老业主建建立良好的的互动关系系，为后续续项目的持持续消费垫垫定基础。。活动方式：：结合圣诞节节等重要结结点，与预预开盘相结结合，举办办圣诞节烟烟火晚会，，在古彭广场场之上树立立徐州最大大的室外圣圣诞树，冠冠以国基城城邦的项目目名称，以以此来制造造市场热点点，吸引消消费者来参参观，同时时了解项目目信息；铺助手段：：赠送小礼物物寄送贺卡电话拜年营销动作二二：12-1月媒体渠道道本阶段是下下半年最后后的销售时时机，以友友好，亲切切的形象与与本项目业业主及准业业主建立良良好的互动动关系：报纸媒体：：徐州日报报，晚报；；公交车站牌牌更新：国国基城邦，，恭贺新春春佳节户外牌更新新：国基城城邦，恭贺贺新春佳节节DM：国基城邦邦卖点短信2008,2-5月营销战术策略思考：：本阶段，，现场样板板区全面呈呈现，推广广也从宏观观大卖点向向项目本身身转移，以以现场持续续推出的新新的景观为为结点，推推进项目的的销售节奏奏；本阶段段的推推广主主题：：国基城城邦2008的风华华绝代代项目强强销期期推广广方向向营销动动作一一：现现场开开放日日及媒媒体推推荐会会时间间：2008年3月1日（周周六））地点点：现现场营营销中中心活动内内容：：9：30嘉宾签签到10：00推荐会会开始始10：00-10：15开发商商介绍绍南京京国资资，香香港新新龙基基的品品牌10：15-10：25舞蹈表表演10：25-10：40开发商商介绍绍国基基城邦邦项目目10：40-10：50现代舞舞蹈表表演10：50-11：05邀请建建筑设设计师师、景景观规规划师师等，，现场场畅谈谈“新新奢华华主义义居住住理想想缔造造理念念”；；11：05-11：10结束谢谢幕舞舞11：10-12：00开放样样板间间，鉴鉴赏样样板间间；活动现现场准准备餐餐点，，免费费饮料料，以以及给给来宾宾的礼礼品袋袋营销动动作二二：国国基城城邦开开盘庆庆典活活动时间间：2008年4月5日（周周六））（暂暂定））地点点：国国基城城邦现现场营营销中中心活动主主题：：“国国基城城邦开开盘庆庆典活活动——山之谷谷钢琴琴宴””活动目目的：：以自自然，，文化化味实实足的的气质质来打打造开开盘庆庆典活活动活动方方式：：以高高雅钢钢琴音音乐为为主题题，（（可考考虑以以班纳纳瑞的的曲子子）活动重重点：：要想本本次活活动再再次震震撼徐徐州，，邀请请知名名钢琴琴演奏奏家是是最好好的营营销点点，媒媒体也也会不不请自自来。。开发商商献礼礼（宣宣布每每购出出一套套房就就会为为中国国希望望小学学捐赠赠10元）营销动动作三三：国国基城城邦山山城之之旅时间间：2008年5月黄金金周地点点：国国基城城邦山山体公公园活动主主题：：“国国基城城邦，，山城城之旅旅”活动目目的：：展示示山体体公园园活动方方式：：邀请请老业业主，，准业业主，，以及及目标标客户户来山山体公公园游游戏，，提前前体验验社区区生活活配套套，增增强消消费者者对社社区的的信心心。活动重重点：：社区区40米景观观大道道，以以及山山体公公园全全面完完成营销动动作四四：3-5月媒体体渠道道3-5月是上上半年年强推推期，，也是是项目目重中中之重重的热热销期期，直直接影影响项项目资资金回回款情情况，，以正正式开开盘为为主述述求，，将项项目的的卖点点一一一阐述述：报纸媒媒体：：徐州州日报报，晚晚报；；公交车车站牌牌更新新：国国基城城邦，，4月5日盛大大开盘盘户外牌牌更新新：国国基城城邦，，4月5日盛大大开盘盘网络：：国基基城邦邦，4月5日盛大大开盘盘杂志：：徐州州楼市市短信：：国基基城邦邦，4月5日盛大大开盘盘DM：国基基城邦邦卖点点细解解THANKS上海博博思堂堂出品品9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20226:23:04PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。21十二月月20222022/12/212022/12/212022/12/2115、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/212022/12/2121December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/219、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20226:23:04PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214