南通CBD项目推介

南通CBD项目推介12/28/2022本报告内容1、南通宏观经济概述2、CBD研究与案例借鉴3、项目定位4、地块价值评估2南通是苏北经济的领头羊

城市定位为上海都市圈副中心城市城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈；经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位；城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市资料来源：南通市城市总体规划概要3基本分析南通市GDP快速增长，房地产业处于高速发展阶段南通市年GDP近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加；南通2003年年GDP1006.65元，增幅达到13.4％，年GDP支撑南通房地产高速度的发展势头总体来看，2003年南通年GDP江苏第四，表明其经济实力在江苏紧追苏南，处于第二集团领头羊的位置指标1：GDPGDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展库兹涅茨模型4CBD的定义CBD——英文全称为CentralBusinessDistrict即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD——是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。关键词：中央商务区商务中心区中央商业区5CBD的特征城市CBD的四大基本特征

——具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统的核心）；与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；具有良好技术设施、服务配套和城市景观；拥有最高的地价和房价；6项目处于政府定义中的新城区核心区

——规划较其他区域有显著的差异化优势区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一——未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心，南通城市发展的里程碑；特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化；产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。南通经济开发区崇川经济开发区项目区域7CBD意象曼哈顿CBD法国拉德方斯8城市北京上海深圳广州南通启动时间1993年1990年1993年1993年2005年启动时GDP值(亿元)10201608660

8071007CBD启动征兆南通的中央商务区即将启动9CBD研究---深圳基本规模用地规模：总用地面积4.13平方公里建筑容量：总建筑面积为750平方米人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001

深圳CBD建设次序

进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；10CBD研研究---广州州基本规模模用地规模模：总用用地面积积6.6平方公公里建筑容量量：总建建筑面积积为780平方方米人口规模模：规划划人口容容量18万人投资启动进行大规模基础设施建设土地开发已成规模；居住项目开始建设进行缓慢的居住项目开发；办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增；商业项目开始建设；珠江新城进入成熟开发阶段；市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；1993年1994年1995年年1996—1997年年1998年1999—2001广州CBD建设次序序进入成熟熟期商业项目目开发办公项目目开发居住项目目开发土地开发发基础设施施建设开始启动动11CBD研研究---上海海基本规模模用地规模模：总用用地面积积1.7平方公公里建筑容量量：总建建筑面积积为400平方方米上海CBD建设次序序投资启动南浦大桥启动外高桥启动区杨浦大桥通车东方明珠封顶金茂大厦开工浦东国际机场正大广场科技园建成新的建设高潮开始，建设量巨增；办公项目大量启动国际会议中心建成科技项目大量进驻张江高科技园区进入成熟期新的建设高潮开始，建设量巨增；1990年1992年1994年-----1998年1999年1999—2001

进入成熟期科技项目飞速发展办公项目开发商业项目开发办公项目启动土地开发基础设施建设开始启动休闲观光区集中商业区集中商务办公区住宅聚居区功能延续周边办公区功能延续周边住宅区12CBD研研究结论论1、CBD的建建设时间间均超过过10年年2、CBD走联联合开发发之路3、CBD的物物业比例例为住宅宅:办公公:商业业=45%:40%:15%4、CBD开开发次序为住住宅-商业-办公-酒店店13南通房地产市市场状况1、商务楼:5万平米/5000元均价/客户90万/功能模糊化2、商业:濠河内15万/老城区式/散点式/人民路/桃坞路位置3、住宅:130万/容积率2.5凤凰1.2/天安1.1/封闭式城市化/OCT4、开发次序:住宅---商业---商务---酒店/同时持续公共设施建设14住宅板块分布布图钟秀路路洪江路路工农农路路外环东东路路青年路路人民路路濠北路路濠西路路外环西西路路濠河河跃龙路路北区板块4000-4500元/平米中心板块6000元/平米西区板块4000--5000元元/平米东区板块4000--5000元元/平米新城板块4500-6500元/平米15分布状况集中分布在两两个区域：濠河周边传统统商务区，如如跃龙路、人人民路、南大大街、青年路路围合形成的的城市中心区区；工农路新兴商商务区。市政政府南迁，工工农路成为直直达新市政广广场的最便捷捷主干道路，，拉动工农路路沿线写字楼楼市场的迅速速发展。●南通国际大厦厦●新地标项目●中华广场●润友大厦●嘉隆大厦●东方鑫乾●金鹰国际大厦厦●南通大厦●浦发银行大厦厦●文峰大厦●天虹大厦●王府公寓●新海通大厦16技术经济指标标CR0504-A地块———规划用地：61万平方米米总建筑面积：：134万平方方米功能规划：商务办公/酒酒店商业/居居住用地A地块17地块周边新城城雏形初现崇川川路路啬园路园林路崇川路工农南路桃园路地块方正正平整；；交通便捷捷：通过工农农南路与与老城区区相连仅仅10分分钟车程程；新城雏形形初现：：四周道路路整洁顺顺畅，遥遥望新市市府广场场，相邻邻的体育育会展中中心和南南通大学学新校区区可为本本项目的的启动期期带来人人气东至：南南通大学学北至：市市政府机机构及文文化艺术术区西至：25米宽宽绿化带带洗车展销销店南至：体体育会展展中心18区域整体体形象定定位项目区位位特征项目地块块特征消费者需需求竞争分析析连接上海海、苏南南的枢纽纽地带苏北经济济领头羊羊未来南通通市行政政、经济济、文化化和居住住的新城城市中心心南通城市市发展的的里程碑碑规模和形形态不可可复制性性周边配套套皆以国国际化新新城的规规划思路路配置新都市核核心绝版、国国际化认政府内心深处有很很强的融入苏苏南及上海都都市圈的渴望望追求有城市魅魅力和内涵的的生活对社区环境和和社区氛围关关注程度不断断提高新市府、都市市魅力仍以传统的封封闭式居住小小区为主，功功能单一，仅仅能满足基本本生活需求层层面的要求对区域核心价价值挖掘弱，，营销弱，可可复制性强开放的，区域域的新市府核心区区-国际的、、开放的都市市魅力新城19项目形象定位位南通●都市示范区(UDD.NT)UrbanDemoDistrict示范南通的未未来成为二线城市市发展的典范范20体育会展中心心项目的三核结结构都市活力区都市动力区都市人居区商务、酒店、、城市绿轴，，与北侧文化化艺术广场功功能气质相符符。居住区靠近大大学校区和旧旧有建成区，，居住氛围好好。商业广场、会会展中心沿主主干道和开发发区分布，利利于打造成为为开放性商业业中心。21具有符号意义义的轴线（““第五大道””或“香榭里里大街”式）），成为城市市的主要景观观大道。入口处的界定定。区域入口的界界定欢迎进入：南南通都市示范范区22外围导示系统统——形象墙墙形象墙展示大大盘特有的气气势——尚未未开工部分，，可用形象墙墙围合，注明明各自功能232、建设期和和外装修期间间项目形象的的展示边界的界定24导视系统、路旗、街灯的视觉统统一边界的界定25区域标志物以现代、气派派的销售中心心形成区域标标志物售楼楼处处位置置26区域域整整体体规规划划展展示示售楼楼处处内内的的规规划划展展示示，，预预示示了了城城市市的的未未来来27国际际符符号号1、、斑斑马马线线2、、中中英英文文导导示示系系统统3、、道道路路两两边边相相互互呼呼应应28城市符号10000000平方方豪豪米米不不到到100个100000个顾顾客客串门门安慰慰洞洞城市市符符号号贯贯穿穿于于整整个个社社区区，，如如广广场场、、庭庭院院、、商商业业、、空空地地（（三三角角地地）），，提提升升区区域域的的现现代代与与国国际际气气息息。。29城市市雕雕塑塑群群展展示示城市符号30区域域导导示示系系统统————导导识识视视觉觉统统一一导示示是是一一种种格格调调，，无无处处不不在在的的品品位位渗渗透透着着，，悄悄悄悄地地改改变变着着人人们们的的心心理理体体验验。。31区域导导示系系统———铺铺地视视觉统统一32国际化化整体体体现现————国国际际风情情街33局部面面：各各地块块土地地价值值测算算结果果图中所所标注注的是是各个个分地地块(商办办性质质)的的土地地地价价，其其中B-02地地块按按商业业土地地价格格计；；土地价价格排排序由由1到到11依次次递减减；各地块块土地地地价价的评评估在在本项项目整整体宗宗地土土地价价的基基础上上综合合考虑虑了规模、昭示度度、资源、开发顺顺序和物业功功能五大因因素。。5759元/平平R<3.26029元元/平平R=3.25729元元/平平R<2.84738元元/平平R<3.14595元元/平平R<2.56058元元/平平R<3.26482元元/平平R<4.64963元/平平R<3.65931元/平平R<3.54934/平R<3.85169元/平平R<3.51112345679810结论34结语以现代、气派派的销售中心心形成区域标标志物万科的选择土地价格与规规模“只要你坚持持想要最好的的，往往都能能如愿。”毛姆35END.369、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20226:07:47PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。21十二二月20222022/12/212022/12/212022/12/2115、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/212022/12/2121December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/219、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20226:07:47PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。21十二月月20222022/12/212022/12/212022/12/2115、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月222022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/212022/12/2121December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/219、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。2022/12/212022/12/212022/12/21