南京丁家庄物流基地策划定位汇报

南京丁家庄物流基地项目策划定位汇报稿汉舍中国房地产投资管理上海·南京2009年01月致:南京王家湾丁家庄物流基地有限责任公司主体报告目录前言-项目进展情况回顾

-继续深化合作建议

-项目思考模型

-项目背景和项目评价

-对丁家庄物流基地公司咨询需求的理解

-定位策划基调：物流地产

-定位策划整体思路第一部分战略定位

-定位步骤

-确定最佳业务模式

-基本物流业务确定

-项目增值通路综述-增值通路1：做深物流业务之拓展增值物流服务

-增值通路1：做深物流业务之打造物流总部经济

-增值通路2：做广商贸业务

-业务模式及主题定位

-功能定位原则

-特色功能定位：公铁联运

-基础功能定位

-提升功能定位

-延伸功能定位

-功能定位模型

-功能定位实现时序建议第二部分规划实施建议-地块分析

-总体规划思路

-规划建议：三大中心、八大分区

-总体功能布局

-公铁联运作业区规划思路

-城市配送区

-区域物流区

-科技物流区

-商务服务中心

-综合商贸中心-规划建设指标汇总

-道路交通体系规划

-规划示意图

-开发分期原则-一期开发

-二期开发

-三期开发

-阶段性开发目标

-开发机制定位

第三部分营运执行建议

-营运模式选择

-综合营运模型

-营运分区模型

-整体客户定位

-区域物流区客户定位-城市配送区客户定位

-物流科技区客户定位

-综合商贸中心客户定位

-商务服务中心客户定位

-项目营运执行建议

-项目优惠整体体系建议第四部分投资价值评估

-经济效益评估说明

-收入评估基础数据

-物业经济效益评估

-参考项目投资效益比较-项目形象评价-重要的公铁联运物流基地

-产业集聚效应

-就业创造效应

-税收创造效应主体报告项目进展情况回顾完成项目背景和宏观经济背景及相关市场研究完成物流产业链研究，并确定本项目将开展的基本物流业务和增值物流业务提出物流总部经济概念提出物流核和商贸核双核联动发展的模式确定项目整体业务定位确定项目整体功能定位已完成的工作成果第一阶段：市场研究并确定项目战略定位（已完成）第二阶段：确定整体规划、功能区规划及开发营运策略（已完成）第三阶段：确定项目投资价值并着手进行项目可研（继续深化）完成项目整体规划，确定项目的整体定位为“丁家庄物流商贸总部园”确定项目整体规划由三个主题分区—“现代物流中心”、“综合商贸中心”和“商务服务中心”组成确定项目八个功能区块，并形成项目规划示意图并配合开发商以及设计单位完成项目的规划设计初步方案确定项目分期开发策略确定项目各功能区的客户定位确定项目整体的营运战略已完成的工作成果从地产角度对项目价值进行了量化分析，确定项目的投资价值和初步经济可行性分析完成项目社会效益分析已完成的工作成果进行项目关键驻商的分析并配合指定项目的初步招商方案进行丁家庄物流商贸总部园商业模式设计以及项目财务分析，将包含以下二个层次：—基地公司的商业模式及财务分析

—针对具体驻商的财务分析下一步的工作计划项目总体投入产出测算本次汇报工作成果继续深化服务建议丁家庄物流商贸总部园关键驻商分析并配合开发商制定初步招商方案和合作商家接触丁家庄物流商贸总部园商业模式、基地公司股权招商方案及项目投融资方案确定丁家庄物流商贸总部园项目可行性研究，包含基地公司财务分析和预测以及具体驻商财务分析丁家庄物流商贸总部园开发指导，并配合开发商完成项目土地开发、项目开发和管理运营的工作至我司提交项目投资价值分析报告为止“丁家庄物流商贸总部园”项目的战略定位和开发策略定位工作全部完成；按照双方签订的顾问服务合同以及工作进度安排，下一步需在甲方提供项目开发具体财务数据的基础上，确定深化服务的具体内容以及服务方式和服务费用我司可在深化服务阶段为贵司提供如下服务：思考模型定位策划的基调定位策划的思路项目背景及评价咨询需求的理解南京王家湾丁家庄物流基地有限责任公司成立于2008年5月，其前身为2003年3月成立的南京丁家庄物流中心有限公司，由南京四大投资平台之一的南京市交通建设投资控股（集团）有限公司等企业投资设立。目前公司主营业务有包括货物公路运输托运、承运及代理、停车、餐饮、住宿、汽车维修、房屋租赁及货运供需信息配对成交在内的货运交易；涉及电子电器通讯产品、化工产品、日用品和快速消费品的仓储、装卸、配送等的三方物流业务；普货、化工和危险品的运输、配送；汽车整车及零配件的现代库存管理服务；物流信息化服务；针对制造业、大卖场、商店提供定点定时的配送服务；通过电子商务环境下的城市物流配送信息系统，为客户提供物流流程设计、订单处理、JIT配送、VMI库存管理、个性化加工、包装打码、紧急货单处理、退货处理、回款跟进等一系列的增值服务。公司在丁家庄购入1000亩地产，进行新一轮的项目投资运作。项目背景项目评评价区位优优势资源优优势大交通通大物流流大商贸贸交通控控股实实力力支撑撑多项荣荣誉政政府府支持持物流经经验资资源源丰富富何以打造和提升项目的投资价值？做强物流做好园区产业物业项目评评价大交通通、大大流通通—区域重重要节节点和和南京京市的的物流流中心心铁路高速公路城市干道长江航道立体交通网络丁家庄构筑长线运输节点

3小时城市圈

1小时配送圈物流集散地多元流通体系项目评评价政府扶扶持——重点发发展的的战略略性项项目国家交交通部部规划划的45个公路路枢纽纽之一一国家交交通部部和省省市政政府重重点规规划建建设的的大型型现代代化综综合性性物流流基地地江苏省省重点点服务务业发发展企企业江苏省省第一一批12家省重重点物物流基基地之之一南京市市首批批十大大现代代服务务业集集聚区区项目目之一一江苏省省和南南京市市十一一五规规划的的重点点项目目之一一进行项项目的的地产产规划划和开开发，，关键键问题题是确确定项项目的的最佳佳商业业模式式，再再考虑虑项目目的具具体实实现。。基于项项目地地块，，丁家家庄物物流应应确定定怎样样的业业务模模式可可以提提高项项目盈盈利能能力？？业务模模式包包括：：在物物流的的哪个个细分分市场场竞争争？在在价值值链的的哪个个环节节竞争争？提提供什什么服服务？？开展展哪些些业务务？如何整整合南南京交交通控控股以以及丁丁家庄庄物流流基地地公司司提供供的资资源和和能力力，对对项目目提供供有效效的支支持？？在上述述资源源条件件下，，打造造由何何种硬硬性、、软性性平台台以及及服务务体系系组成成的优优质项项目，，打造造项目目的核核心竞竞争能能力？？怎样做做？核核心能能力做什么么？业业务模模式服务价值链链市场项目核核心能能力重要前前提：：根据丁丁家庄庄物流流基地地有限限公司司意图图，希希望本本次规规划是是发展展丁家家庄物物流基基地独独立的的盈利模模式和商业模模式策划结合公公司和和项目目资源源确定定项目目的最最佳业业务；；确定项项目最最佳盈盈利模模式后后，通通过规规划和和开发发实施施方案案，最最终实实现项项目地地产价价值和和商业业价值值双重重价值值最大大化。。对丁家家庄物物流基基地有有限公公司咨咨询需需求的的理解解客服能能力软性支支持企业资资源硬件条条件盈利模式开发模式增值效应开发原则物业载体物流地产土地溢价增值长期经营出租开发物业出售联合定制开发客观主题功能应变资源整合全局人文定位可行性工业园园区开开发模模式主体企企业引引导模模式物流地地产商商模式式综合运运作模模式资本增值性持续增值性增值区域性物流仓仓储园园区物流配配送园园区物流商商贸园园区定位策策划基基调---物流地地产展现一一张宏宏伟蓝蓝图看中国国产业地地产看南京京看世界界需求分分析配套分分析政策分分析物流地地产地块条条件经济环环境南京市市经济济环境境栖霞区区经济济环境境周边的的市场场环境境战略定定位功能定定位规划影影响南京市市十一一五规规划南京市市产业业规划划南京市市物流流规划划物业产产品开发模模式经营模模式硬件分分析物流产产业分分析定位策策划思思路目录录Contents1.战略定位位2.规划实施施3.运营建议议4.效益分析析PART1战略定位位定位步骤骤·定位研究究·业务模式式及主题题定位·功能定位位1-A定位步骤骤可能业务务模式分分析1）确定可可能的盈盈利模式式：“穷尽法法”设计计可能的的盈利模模式设定“穷穷尽法””的前提提设计所有有可能的的业务模模式2）对宏观观经济、、区域规规划以及及市场条条件进行行分析，，进行第第一步筛筛选：通过宏观观经济和和规划分分析确定定符合产产业政策策和经济济发展要要求的总总体定位位方向区域市场场分析了了解周边边物流地地产市场场现状3）物流行行业产业业链分析析，确定定项目在在物流价价值链上上的切入入点通过物流流行业价价值链分分析，并并根据南南京市物物流市场场需求情情况确定定4）物流需需求分析析，确定定项目可可拓展业业务的方方向市场分析析物流产业业链分析析物流需求求分析AAABBBCCCAABBCCCABBCBABCCBCCCBAAAAABCCABCBBCCBBAAABBAAA确定项目目最适合合的业务务模式5）项目业业务模式式定位建立丁家家庄物流流基地有有限公司司的角色色定位并并依此确确定丁家家庄物流流基地项项目的功功能定位位业务模式式确定通过四步步骤，确确定基于于项目地地块的最最佳业务务模式1-B定位研究究物流园区区可能的的业务模模式所获信息息（前提提）丁家庄物物流基地地公司购购入1000多亩土地地，计划划建设物物流园区区；先期期200亩已建设设仓库、、酒店和和办公楼楼等物业业物流园区区的初步步定位在在综合物物流园区区丁家庄物物流基地地公司下下设物流流货运市市场有限限公司和和城市配配送有限限公司等等项目公公司开展展干线运运输和城城市配送送等业务务公司还以以对外合合作的方方式开设设了通元元二手车车交易市市场开展展二手车车业务假设发展展模式一一：物流流园区物物业租、、售管理理服务等等业务假设发展展模式二二：基于于物流园园区的物物流仓储储管理等等业务假设发展展模式三三：依托托物流园园区的物物业基础础拓展物物流价值值链，提提供更全全面的物物流服务务其它假设设发展模模式：基基于区域域发展规规划，其其他可能能的发展展模式，，例如：：租车服服务、酒酒店、相相关服务务等可能方向向（假设设）可能业务务模式分分析市场分析析物流产业业链分析析物流需求求分析业务模式式确定确定最佳佳业务模模式南京市的的产业规规划背景景对项目目定位方方向的要要求优势产业电子信息产业石油化工产业汽车产业钢铁产业现代商贸业旅游业金融保险业现代物流业信息服务业先导型新兴产业软件产业生物医药产业新材料产业新型光电产业文化产业现代物流流业作为为南京市市重点规规划的优优势产业业，要实实现年均均20%的增速物流园区区是物流流产业发发展的最最重要物物业载体体，其产产业集聚聚性不仅仅体现在在物流行行业内的的整合还还体现在在对关联联行业的的整合与与集聚南京十一一五产产业规划划丁家庄物物流基地地是南京京市十一一五规划划的重点点项目之之一宏观上：：丁家庄物物流基地地要建成成一个以以现代物物流业为为发展核核心，整整合信息息服务、、软件、、现代商商贸和金金融保险险业资源源，为电电子信息息、石油油加工、、汽车、、钢铁、、新材料料、生物物医药等等产业提提供强力力和高效效支持的的现代化综综合性物物流商贸贸园可能业务务模式分分析市场分析析物流产业业链分析析物流需求求分析业务模式式确定确定最佳佳业务模模式栖霞区域域宏观经经济背景景为项目目定位方方向提供供的支持持基础设施施迈皋桥创创业园、、马群科科技园、、三江口口工业园园、尧化化/八卦洲工工业集聚聚区项目目承载能能力逐加加强地铁二号号线东延延、化能能电厂二二期等重重大投资资项目带带动区域域基础投投资进一一步增长长经济发展展三次产业业平稳运运营，工工业经济济产销两两旺消费品市市场持续续繁荣华能电厂厂、锦湖湖轮胎等等重点项项目推动动，投资资平稳增增长对外经济济贸易集集聚效应应开始显显现产业发展展二、三产产业投资资增速加加快，尤尤其是现现代服务务业和房房地产业业发展加加速，区区域城市市化进程程加快制造业和和房地产产业成为为区域二二、三产产业发展展的主要要支撑力力量区域内：：制造业企企业集中中，工业业和现代代科技产产业集聚聚园区发发展对现现代物流流产业存存在客观观的需求求；第三三产业尤尤其是商商贸业、、零售业业发展对对现代物物流产业业发展提提供了现现实的支支撑；在在丁家庄庄物流基基地发展展现代化综综合性物物流商贸贸园已初初步具备备产业基基础和客客户基础础可能业务务模式分分析市场分析析物流产业业链分析析物流需求求分析业务模式式确定确定最佳佳业务模模式以南京家家居、建建材类市市场为例例红太阳家居迈皋桥店红星家居月星家居红太阳装饰城金陵装饰城金盛国际家居建材类市场家居类市场金盛国际家居百安居石林家居广场丁家庄物流基地南京是长长三角重重要的生生产生活活资料集集散地，，专业市市场数量量集中二环十二二纵的高高速交通通系统为为专业市市场的辐辐射能力力的扩大大提供了了必需的的基础条条件南京家居居建材市市场升级级已开始始向品牌牌化、专专业化和和高档化化方向发发展周边区域域如安徽徽芜湖铜铜陵等地地的采购购需求逐逐渐旺盛盛市场上：：商贸流流通业的的发展---网点数量量增加以以及商圈圈辐射范范围的扩扩大，专专业市场场采购交交易量飞飞速增长长，货物物流通需需求明显显增加，，丁家庄庄物流基基地正处处于南京京市重要要的交通通节点位位置，发发展具备干线线运输能能力和货货物集散散能力的的物流园园区的条条件已经经成熟周边商贸贸流通业业发展对对项目定定位方向向提供的的需求可能业务务模式分分析市场分析析物流产业业链分析析物流需求求分析业务模式式确定确定最佳佳业务模模式承担角色色生产、销销售待运运输物品品付款选择运输输方式、、货代或或者承运运商生产或者者运输计计划订单处理理仓储管理理运输单证证管理集中零散散的货源源运输单证证处理预付航空空运费并并向货主主收款地面收货货货物暂时时存储寻找合适适的航空空公司承承运提货，预预付提货货费用从货站到到收货人人的运输输配送物流外包包商货代货站货主收货人运输公司司货站代理公司司需求低运输成成本货物按时时、安全全到达掌握货物物在途状状态满足对货货主在总总物流成成本和物物流服务务质量方方面的承承诺低运输成成本掌握货物物状态货主的运运价和航航空公司司结算价价之间利利差最大大可选运运输路路线运运力充充足同时具具备货货代职职能单证审审核安全检检验货物暂暂时储储存货舱配配载货舱装装卸货物处处置费费收入入最大大化尽早知知悉运运输需需求经营运运输路路线负责货货物之之间的的运输输单证审审核仓库及及运输输工具具利用用率最最大运价尽尽量高高有稳定定的、、可预预测的的货源源货物装装卸货物入入港检检验单证审审核货物暂暂时储储存通知收收货人人或者者代理理公司司提货货地面处处置费费收入入最大大化代理公公司和和提货货人及及时提提货派送收收费尽尽量高高配送运运输需需求集集中提货，，支付付提货货费用用或者接接收代代理公公司配配送的的货物物货物验验收运输费费用低低货物按按时和和安全全到达达掌握货货物在在途状状态干线运运输和和货运运代理理价值值链可能业业务模模式分分析市场分分析物流产产业链链分析析物流需需求分分析业务模模式确确定确定定最最佳佳业业务务模模式式不同同环环节节的的价价值值收收入入是是不不同同的的，，需需要要找找到到最最有有价价值值的的切切入入点点货主主收货货人人出发发地地货货代代出发发地地货货站站承运运人人目的的地地货货站站目的的地地货货代代代理理费费货物物处处置置费费承运运费费货物物处处置置费费配送送运运输输费费20%出发发地地货货代代6%58%6%11%出发发地地货货站站承运运人人目的的地地货货站站目的的地地货货代代86252502547单位位：：元元/吨注注：：运运价价以以南南京京到到北北京京的的公公路路运运输输实实际际运运价价为为参参考考可能能业业务务模模式式分分析析市场场分分析析物流流产产业业链链分分析析物流流需需求求分分析析业务务模模式式确确定定确定定最最佳佳业业务务模模式式在产产业业链链上上寻寻求求项项目目的的发发展展机机会会接运运物物流流货代代货站站货主主收货货人人承运运人人货站站代理理公公司司？？现有有能能力力和和资资源源基基础础：：上上级级公公司司南南京京交交通通控控股股建建设设和和运运营营的的的的多多条条高高速速公公路路；；公公司司具具备备干干线线运运输输条条件件，，具具备备干干线线运运输输的的专专业业知知识识和和远远距距离离运运输输能能力力、、以以及及雄雄厚厚的的资资本本特色色：：现现具具备备实实现现公公-铁联联运运的的条条件件，，可可以以整整合合资资源源开开展展更更广广阔阔范范围围的的““门门对对门门””物物流流服服务务能力和资源基础：在仓储、装卸、安检等方面的特权特色：围绕基地的区域性的“门对门”的服务能力和资源基础：在仓储、装卸、安检等方面的特权特色：围绕基地的区域性的“门对门”的服务现有有能能力力和和资资源源基基础础：：运运输输能能力力、、仓仓储储能能力力、、配配送送能能力力特色色：：南南京京市市内内可可开开展展货货物物““门门对对门门””配配送送，，开开展展危危险险品品运运输输、、集集装装箱箱运运输输、、冷冷藏藏运运输输、、专专业业配配送送等等专专业业服服务务？公司司业业务务模模式式和和项项目目开开发发建建议议以以干干线线运运输输和和货货运运（（区区））为为切切入入点点，，依依托托现现有有优优势势和和资资源源迅迅速速打打造造公公司司及及项项目目在在行行业业内内的的影影响响力力可能能业业务务模模式式分分析析市场场分分析析物流流产产业业链链分分析析物流流需需求求分分析析业务务模模式式确确定定确定定最最佳佳业业务务模模式式已开开展展业业务务模模式式的的评评价价与与处处置置建建议议背景景信信息息（（已已知知））丁家家庄庄物物流流基基地地是是南南京京市市重重点点规规划划的的物物流流园园区区项项目目迈皋皋桥桥地地区区的的物物流流项项目目尤尤其其是是开开展展干干线线运运输输业业务务的的物物流流项项目目集集中中，，成成为为南南京京市市城城北北区区域域重重要要的的货货物物集集散散地地周边边专专业业市市场场集集中中（（如如红红太太阳阳家家居居、、江江苏苏省省旧旧机机动动车车交交易易市市场场、、高高力力汽汽配配城城等等）），，货货运运集集散散需需求求强强烈烈区域域内内货货运运代代理理企企业业、、运运输输企企业业集集中中干线线运运输输货运运代代理理货运运站站仓储储租租赁赁餐饮饮酒店店住住宿宿停车车信息息办公公租租赁赁。。。。。开展展业业务务（（已已建建））已开开展展的的业业务务建建议议保保留留，，可可作作为为整整个个园园区区启启动动带带动动区区域域目前前形形象象较较差差，，经经营营利利润润率率较较低低，，在在后后续续整整体体规规划划中中建建议议对对已已建建区区域域进进行行重重新新整整合合及及规规划划可能能业业务务模模式式分分析析市场场分分析析物流流产产业业链链分分析析物流流需需求求分分析析业务务模模式式确确定定确定定最最佳佳业业务务模模式式南京京市市物物流流需需求求—主体体分分析析生产制造业企业经营内容商贸流通业企业经营内容汽车化工电子信息产品钢铁医药机械设备百货五金家居建材电子家电日化食品服装企业性质企业性质国有独资企业外商投资企业和三资企业民营企业内资股份制企业和上市公司国有独资企业外资企业和合资企业民营企业可能能业业务务模模式式分分析析市场场分分析析物流流产产业业链链分分析析物流流需需求求分分析析业务务模模式式确确定定确定定最最佳佳业业务务模模式式南京京市市物物流流需需求求—运输输方方式式分分析析商贸流通业企业生产制造业企业公路路运运输输和和铁铁路路运运输输是是物物流流需需求求企企业业的的最最主主要要运运输输方方式式丁家家庄庄物物流流基基地地具具备备公公铁铁联联运运的的条条件件将将成成为为项项目目最最核核心心的的竞竞争争优优势势可能能业业务务模模式式分分析析市场场分分析析物流流产产业业链链分分析析物流流需需求求分分析析业务务模模式式确确定定确定定最最佳佳业业务务模模式式商贸贸流流通通业业企企业业生产产制制造造业业企企业业南京京市市物物流流需需求求—需求求内内容容分分析析干线线运运输输和和市市内内配配送送是是物物流流需需求求企企业业的的最最主主要要的的需需求求内内容容商贸贸流流通通业业企企业业对对仓仓储储保保管管需需求求亦亦占占较较大大比比重重可能能业业务务模模式式分分析析市场场分分析析物流流产产业业链链分分析析物流流需需求求分分析析业务务模模式式确确定定确定最最佳业业务模模式商贸流通业企业生产制造业企业南京市市物流流需求求—物流执执行主主体分分析物流需需求企企业的的物流流执行行主体体仍以以自理理为主主，在在商贸贸流通通业企企业表表现尤尤为突突出；；生产产制造造业企企业物物流外外包比比重较较高，，更印印证了了干线运运输业业务在在项目目开发发初期期作为为切入入点的的时机机选择择是合合适的的可能业业务模模式分分析市场分分析物流产产业链链分析析物流需需求分分析业务模模式确确定确定最最佳业业务模模式南京市市物流流需求求—物流需需求预预测企业选择物流外包业务类型预测商贸流通业企业生产制造业企业企业物流外包执行主体预测未来物物流外外包市市场份份额将将继续续扩大大，客客户需需求需需要一一定时时期培培育干线运运输和和市内内配送送、仓仓储保保管业业务仍是物物流外外包的的主要要经营营方向向，也也是公公司物物流业业务和和项目目物流流功能能定位位的主主要方方向可能业业务模模式分分析市场分分析物流产产业链链分析析物流需需求分分析业务模模式确确定确定最最佳业业务模模式基于市市场分分析、、物流流价值值链分分析和和物流流需求求分析析的结结论，，确定定项目物物流定定位的的三项项基本本业务务：基本物物流业业务干线运运输城市配配送仓储保保管确定最最佳业业务模模式可能业业务模模式分分析市场分分析物流产产业链链分析析物流需需求分分析业务模模式确确定“基本本物流流业务务”是是项目目运营营的基基础项目“321”开发要要求3大目标标2大要求求1个限制制目标1：项目目经济效效益目标2：园区区、开开发商商品牌效效益目标3：社会效效益要求1：开发发商角角色转转变（（从物物流经经营商商向园区运运营商商转型））要求2：打造造成为为标杆项项目，实现现“现现代服服务业业聚集集区””发展展限制1：本项项目容积率率1.6，较高高的容容积率率，必必然要要求突突破常常规物物流园园区低低密度度的规规划，，规划划高层层物业业是必必然“321的开发发要求求”必必须找找到项项目增值通通路实现项项目增增值的的通路路2大通路路首先““做深深”然后““做广广”物流““业务务”“商贸贸”功功能通路1首先做做深---物流“业务务”2个层次次①拓拓展增增值值（高利润润率、、高增增值性性）物流业业务②打打造物流总总部部经济济实现项项目增增值的的通路路一做“深深”---物流““业务务”【①拓展增值物流业业务】1960~1980储存和运输分离，各自独立经营1980~19901960年代前1990年代后配送概念出现，储存型向流通型发展物流行行业的的发展展轨迹迹拓展增增值物物流业业务发展到到现代代物流流阶段段，呈呈现集集约化化特征征信息处处理功功能出出现，，向综综合物物流发发展第一方物流（1PL）是指由物资提供者自己承担向物资需求者送货，以实现物资的空间位移的过程供应企业自备运输工具、仓储设施第二方物流（2PL）是指由物资需求者自己解决所需物资的物流问题，以实现物资的空间位移如商业部门自备运输工具、仓储设施第三方物流（3PL）是指由物资流动的提供方和需求方之外的第三方去完成物流服务的运作方式专业提供部分或全部物流服务第四方物流（4PL）在物流行业中凭借对物流信息和知识的拥有从事物流服务的行业，是供应链的集成商集成了管理咨询和3PL的能力第五方物流（5PL）一般认为，第五方物流是指从事物流业务培训的一方提供现代综合物流理念以及实际运作方式的培训课程传统物物流业业务价价值活活动利利润率率低下下，需需要向向利润润率更更高的的高端端业务务发展展拓展增增值物物流业业务第四方方物流流4PL第三方方物流流供应应商技术供供应商商管理咨咨询顾顾问其他增增值服服务商商凭借对对物流流信息息和知知识的的拥有有从事事物流流服务务的行行业，，不需需要自自己直直接具具备承承担物物资物物理移移动的的能力力，而而是借借助于于自己己所拥拥有的的信息息技术术和实实现物物流的的充分分的需需求和和供给给信息息，并并加上上对于于物流流运作作胜人人一筹筹的理理解，，所开开展的的物流流服务务。第四方方物流流—（ForthpartyLogistics,4PL）从基于于管理理咨询询、信信息服服务、、物流流资源源集成成的现现代物物流业业务，，寻求求具有有高增增值性性的业业务方方向拓展增增值物物流业业务落实到到物业业，4PL服务提提供商商需求求的物物业价价值更更高，，项目目的经经济效效益亦亦会因因此而而获得得提升升有潜力向向4PL发展的企企业3PL企业管理咨询询公司物流信息息技术公公司大型流通类公司较强的实际物流运作能力信息化产业办公楼、甲级写字楼、现代化仓储中心缺乏组织管理创新供应链管理咨询公司管理创新和组织创新能力较强信息化产业办公楼、个性化的总部办公楼等实操和信息处理能力差供应链信息技术公司信息处理、网络平台能力较强具备良好的办公环境先进的网络条件个性的办公楼等缺乏实操和变革能力4PL企业类型型优劣势企业物业业需求类类型拓展增值值物流业业务从事无形物流服务的机构咨询机构供应链设计、物流策划公司信息企业物流软件商、IT平台商、电子商务提供商等支持体系科研院校、研究机构、教育培训机构等监管机构政府机构、行业协会等信息处理企业软件开发商信息平台提供商电子商务提供商其他相关创意类企业包装设计类企业其他办公空间支撑信息系统支持4PL服务商在项目目内的聚集，，将产生大量量的办公需求求与单纯开展展干线运输、、配送和仓储储服务相比，，物业价值将将获得直接的的大幅提升拓展增值物流流业务根据4PL概念提出者—埃森哲咨询的的观点，完善善而强大的信信息和数据处处理系统是支支持4PL运作最核心的的基础条件，，这样的信息息系统是庞大大而复杂的：：数据库服务应用系统服务应用系统接口货站应用系统3PL企业承运公司货运代理公司海关/联检银行/保险用户界面（电话/传真/互联网等）统计/税务拓展增值物流流业务蓝图固然宏伟伟，但仍要考考虑市场需求求状况，信息息系统建设的的时机性问题题仍然重要市场对物流信信息系统集成成服务的比重重仍比较低；；信息系统服务务需求内容亦亦仅集中针对对单一功能（（如仓储管理理、条码打印印等）的软件件开发上中国物流市场场上专业信息息系统集成商商数量较少，，专业水平仍仍比较低下物流需求企业业解决信息系系统需求的途途径仍以自行行开发和通用用软件的购买买为主，物流流信息系统外外包市场尚未未形成拓展增值物流流业务信息系统是现现代物流的核核心，是连接接基础物流功功能以及其他他增值服务平平台的重要条条件，是支撑撑整个项目成成为现代化物物流园区的基基础条件支付回款、报关单据、条码打印、包装加工、人才交流…金融服务海关口岸人才服务流通加工信息和数据系系统干线运输城市配送仓储保管物流管理、物物流作业、自自动控制、ERP、仓储管理、、供应链管理理、配送管理理、路径优化化、自动识别别、仓单处理理、自动分拣拣…拓展增值物流流业务金融服务机构构（如银行、、保险公司））的集聚，为为入住企业提提供及时的金金融支持开发商和运营营商为入住园园区提供度身身定做的金融融支持服务设置海关直通通点，为园区区内货流提供供区内报关-通关等服务设置卫检、动动植物检验检检疫机构设置报税物流流仓库等设施施设置流通加工工中心为进出货物提提供包装、条条码打印等服服务物流行业专业业人才的猎头头服务物流行业人才才培训物流行业峰会会，实现物流流行业高层次次交流物流园区高附附加值增值服服务的内容依托信息和数数据系统的增增值服务是现现代物流园区区竞争力和利利润率提升的的重要源泉金融服务海关口岸流通加工人才交流客户服务拓展增值物流流业务实现项目增值值的通路一做“深”---物流“业务””【②打造物流总部经济】打造物流总部部经济在全球经济转转型的背景下下，在长三角角、全国乃至至全球更加开开放和激烈的的竞争环境中中，本项目要要赢得更多市市场席位和利利润空间，发发展“总部经经济”这种新新经济模式，，是做“深””物流的又一一重要通路总部经济概念念某区域由于特有的资源优优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地地布局在具有比较优势的的其它地区，而使企业价值链链与区域资源源实现最优空空间耦合，以及由此对该区域经济济发展产生重重要影响的一种经济形态。总部经济主要要的理论精髓是：企业总部部与加工制造造基地在空间间上逐渐实现现分离，总部向中心城城市聚集，而产业制造基地地向制造成本较低的区区域集中的规律，并出现专业化和和集群化的趋趋势。总部经济属属于“一手‘托’’着欠发达地地区，一手‘‘托’着发达达地区”的梯级发展理论论。总部经济是什什么？打造物流总部部经济物流产业能否否发展“总部部经济”？从产业特征分分析在物流业中，，企业总部与基层物流部门门，物理空间上上完全可以不在在一个地方，而是将总部放在信息息集中、资讯讯发达、交通通便利的中心心城市，发挥挥总部的“中中心外围效应应”，以便能及时获获取商情，快快速调度，增增强市场竞争争力。从行业来分析析，物流业是是典型的“总总部经济”。打造物流总部部经济发展总部经济济，对物流产产业的利好？？→2个需求+5个效应12345劳动就业效应消费带动效应社会资本效应产业乘数效应税收贡献效应5大效应需求2:公司总部在一一个地区的聚聚集既带动当地相相关服务业的的发展，同时时当地服务类类企业的聚集集又能吸引公公司总部的前前来，两者互为配配套、共同发发展的需求→在总部经济济的推动下，，使高端物流流企业及产业业链上下游企企业在项目的的聚集，促进进本项目打造造并形成物流流产业链，而而这些企业对对高端物业产产品的需求，，从而提高土土地价值、增增加收益。“总部经济””的“‘能够够满足两个需需求、产生五五大效应’的的学科特点””是本项目实实现“‘321’开发要求”的的关键需求1:欠发达地区对对发展的强烈烈需求(总部经济)→项目对现代物物流发展的需需求打造物流总部部经济OurReference:深圳：罗湖区区笋岗-清水河物流园园区·国际物流总部部城目前，已经入入驻的有100多家全球500强跨国公司和和国际知名物物流企业，包括全球最最大的综合服服务供应商““欧唯特物流流服务集团””、美国沃尔尔玛、法国家家乐福、英国国百安居、香香港华润集团团等。其中有9家设立了地区区总部、26家设立了研发发中心。总建筑面积达达20万平方米的沃沃尔玛亚洲总总部和全球采采购中心已于于2006年初投入使用用。发展物流总部部，吸引高端端企业产生产业效应应、增加税收收收益国际性企业总总部和地区总总部形象有效效提升地区影影响力打造物流总部部经济OurReference:上海：西北综综合物流园·未来岛小环岛岛物流科技产业业和物流总部部基地项目依托上海海市科技创业业中心西区分分中心和上海海现代物流信信息产业园，，位于上海市市普陀区桃浦浦未来岛，主主体构成未来来岛高科技园园物流园区，，是上海西北北综合物流园园区的园中园园。项目定位:以物流科技产产业发展为核核心，形成高高端物流集聚聚地；以城市配送物物流为特色，，形成城市物物流运作中心心；以物流总部经经济集聚辐射射为品牌，形形成陆港楼宇宇物流集聚区区。“总部经济””聚集高端企企业：集聚了一批物物流科技产业业群落，吸引引了物流科技技公司的进驻驻，如美国达达科电子、物物流软件全国国排名第一、、中国软件企企业出口第8名的晟峰科技技、与上海电电信IP通信领域唯一一合作伙伴的的齐享网络科科技等企业……推动先进物流流技术的研发发和产业化。。“总部经济””使土地价值值得到提升：：物流产业链上上高端企业的的进驻，形成成了总部办公公楼的需求，，在占地207亩的土地上，，规划了两幢幢18层近6万平方米的物物流总部大楼楼、1幢2.6万平方米的现现代物流信息息产业大厦和和近20万平方米的物物流科技产业业群落，极大大的提高了土地价价值。发展物流总部部，吸引高端端企业产生产业效应应、增加税收收收益提升土地价值值打造物流总部部经济能否打造物流流总部，必须须具有一定的的内外部环境境支持：符合项目所处江苏苏省的政治经经济中心南京市符合曾成功运作王王家湾物流中中心，物流专专业人才丰富富，同时南京京也具有丰富富的综合性人人才资源符合作为省会城市市，南京重要要消费品市场场中心的地位位无可质疑需要各方面的的综合人才靠近区域的市市场中心靠近经济政策策的制定中心心和重要经济活活动的监管中中心本项目能够建建设成为“物物流总部园””打造物流总部部经济本项目建设成成为“物流总总部园”：全球500强跨国公司和和国际国内知知名物流企业业入驻；建设物流软性服务务平台，如流信息平平台、国际际物流论坛、、国际物流流博览交易会会等；建成配套服务体系系，如现代金融融服务体系（（包括银行、、证券、信托托、基金、租租赁、信息服服务体系，通通信、网络、、咨询、策划划等）、中中介服务体系系（包括会计计、审计、资资产评估、法法律服务等））、服务支支撑体系（包包括教育、培培训、会议、、展览、国际际商务、现代代物流等））企业总部楼、、办公楼、商商务物业……对楼宇物业的的要求打造物流总部部经济本项目建设成成为“物流总总部园”的意意义:优质企业（总总部）聚集效效应，共创双双赢、资源互互补、优势互互补，促进园区整体品质质品牌提升：项目打造“物物流总部”，，将众多优质质企业聚集到到园区，特别别是把众多企企业的决策总总部聚集到一一起，可以构构成化学作用用，在物流总总部园这大平平台里面，是是不同企业总部之间间的互动反应应，高端跟高高端的互动反反应，物流总部园区内的硬件件环境和软件件反应，物流总部园园区内的硬件件环境和软件件服务，都在在整合成这样样的平台环境境，大家在同同一个区内，，有很多机会会沟通熟络了了，彼此了解解，有利益上上的需要，共共用资源，我我可以参你的的股，你可以以参我的股，，讲的是共创创双赢、资源源互补、优势势互初，这将将是物流总部部经济的精髓髓，可以在物物流总部园的的平台上发挥挥，得到发展展无限的经济济资源空间。。园区经济效益益的提升（土土地价值、税税收、就业……）：通过将南京京的物流企业业及相关服务务业总部聚集集于物流总部部，形成对高高端物业的大大量需求，由由此土地利用率提提高，另外透过园园区大物流平平台、服务平平台等所提供供的服务，达达到产生区域域经济的效用用，从而提高高税收收益，，提供大量的的人员就业，，特别是高素质人才的的就业，这种效用所所衍生的互动动功能是无尽尽的，不可限限制的，企业业能很好利用用的物流总部部的平台进行行发展，从而而产生强大的的社会效益。。实现项目增值值的通路二做“广”---商贸“功能””【以物流带商贸贸,以商贸促物流流】目前，国内物物流行业发展展水平还比较较低，物流园园区利润率水水平较低；另另外，物流园园区在就业创创造和物业价价值创造上尚尚缺乏提升空空间物业需求物业价值创造就业创造干线运输货场、停车场租金低在全部物业类型中价值最低按照行业惯例得到的经验数据显示：每1000平方米产业人口为4人城市配送配送中心、停车场仓储管理仓库物流增值服务数据中心、办公楼租金较高交易中心&专业市场商场、展馆商业租金最高每1000平方米产业人口为100人跳脱物流产业业自身，寻求求项目新的利利润点商贸流通业的的发展，是““大交通”、、“大物流””、“大商贸贸”的结合OurReference:12543上海的5大专业商贸市市场群均与大大交通、大物物流紧密结合合：1-市中心生活消消费品交易市市场VS上海火车站2-曹安专业市场场群体VS上海西北物流流园3-嘉定新城专业业市场集中区区VS汽车城国际物物流区4-宝山山市市场场集集中中区区VS吴淞淞国国际际物物流流园园5-南郊郊生生资资市市场场区区VS临港港国国际际物物流流园园跳脱脱物物流流产产业业自自身身，，寻寻求求项项目目新新的的利利润润点点西北物流园曹安路沿线专业市场集中区未来岛物流科技园区上海海西西北北物物流流园园—上海海最最大大的的陆陆路路物物流流园园区区和和货货物物集集散散地地，，包包含含搓搓浦浦物物流流基基地地、、未未来来岛岛物物流流科科技技园园等等组组成成部部分分，，每每天天进进出出货货运运车车辆辆近近6000辆曹安安路路专专业业市市场场集集中中区区—曹安安路路沿沿线线集集中中了了包包含含国国际际鞋鞋城城、、上上海海轻轻纺纺城城、、曹曹安安国国际际商商贸贸城城、、电电子子商商城城等等近近20个大大型型专专业业市市场场，，成成为为上上海海最最大大的的专专业业市市场场集集聚聚区区，，物物业业租租金金价价格格在在10元/M2/天以上上跳脱脱物物流流产产业业自自身身，，寻寻求求项项目目新新的的利利润润点点OurReference:上海海：：曹曹安安专专业业市市场场集集聚聚区区VS西北北物物流流园园OurReference:湖北北：：武武汉汉舵舵落落口口大大市市场场VS高桥桥国国际际物物流流园园确立立以以配配送送、、仓仓储储、、流流通通加加工工、、信信息息服服务务等等综综合合物物流流业业务务为为主主导导的的商商务务模模式式物流规划第一阶段建材、汽车零配件、农副产品交易市场集中，形成舵落口大市场2000年代前物流规划第三阶段确立以采购和交易业务为主导的商务模式物流规划第二阶段确立立以以物物流流供供应应链链集集成成服服务务与与个个性性化化服服务务为为主主导导的的商商务务模模式式跳脱脱物物流流产产业业自自身身，，寻寻求求项项目目新新的的利利润润点点依托托物物流流总总部部园园区区和和商商贸贸交交易易园园区区的的结结合合可可大大幅幅提提升升项项目目的的价价值值物流流总总部部+商贸贸园园区区价价值值“1+1>>2””定律律物流流总总部部园园区区价价值值=物流流价价值值+物业业价价值值+总部部经经济济价价值值商贸贸园园区区价价值值=商业业价价值值+物业业价价值值物流流总总部部园园区区和和商商贸贸园园区区结结合合，，首首先先将将物物流流价价值值、、商商业业价价值值、、物物业业价价值值以以及及总总部部经经济济复复合合，，商商流流和和物物流流相相互互促促进进，，进进一一步步更更实实现现了了上上述述几几项项价价值值的的提提升升跳脱脱物物流流产产业业自自身身，，寻寻求求项项目目新新的的利利润润点点1-C业务务模模式式及及主主题题定定位位假设设发发展展模模式式一一：：物物流流园园区区物物业业租租、、售售管管理理服服务务等等业业务务假设设发发展展模模式式二二：：基基于于物物流流园园区区的的物物流流仓仓储储管管理理等等业业务务假设设发发展展模模式式三三：：依依托托物物流流园园区区的的物物业业基基础础拓拓展展物物流流价价值值链链，，提提供供更更全全面面的的物物流流服服务务其它它假假设设发发展展模模式式：：基基于于区区域域发发展展规规划划，，其其他他可可能能的的发发展展模模式式，，例例如如：：租租车车服服务务、、酒酒店店、、相相关关服服务务等等选择择综综合合的的业业务务发发展展模模式式业务务模模式式及及园园区区主主题题确确定定以物物流流总总部部园园区区物物业业经经营营为为基基础础以现现代代物物流流业业务务经经营营为为核核心心开展展多多种种增增值值服服务务和和商商贸贸服服务务公司司业业务务定定位位物流流运运营营商商地产开发发商商业运营营商双核联动动丁家家庄·国际物流流商贸总总部园金融服务务海关口岸岸人才服务务流通加工工信息和数数据服务务干线运输输城市配送送商贸交易易仓储管理理商贸核物流核业务及主主题定位位模型物流总部部经济1-D功能定位位整体定位位方向具具备前瞻瞻性启动功能能区域具具备操作作性增值功能能区域要要适时开开发整体定位位符合宏宏观经济济要求功能定位位符合现现状市场场需求开发时序序符合市市场发展展轨迹整体定位位要求兼兼顾形象象和利润润功能定位位必须体体现物流流的主题题在物流基基础上拓拓展高利利润功能能时机性市场性赢利性我司为本本项目进进行功能能定位，，力求整整体功能能符合政政府产业业要求、、物流产产业发展展和市场场需求，，又追求求各项功功能规划划顺利实实施，并并实现项项目的高高盈利能能力功能定位位原则动态性是是上述三三个原则则的综合合要求，，对本项项目的功功能定位位以及规规划开发发建议将将遵循并并体现该该要求发挥基础础功能完善主体体功能拓展延伸伸功能时间成熟度国际物流流商贸总总部园商商业（盈盈利）模模式和功功能定位位动态规规划思路路建设特色色功能功能定位位原则项目资源源条件评评价往长江大桥往长江二桥绕城公路，往沪宁高速、宁杭高速、路口国际机场往龙潭港区位置具备”大交通“、”大物流“和”大商贸“的位置条件规模1000亩土地具备开发综合物流商贸园区的条件交通铁路、高速公路和城市干道构成立体交通网络政策背景南京重点物流和现代服务业集聚区之一投资背景投资商为南京四大投资平台之一的南京交通控股开发背景开发商有操作王家湾物流基地的经验具有较大大的影响响力具有充足足竞争能能力具备可操操作之资资源公铁联运运的条件件可构成成初期的的核心竞竞争力特色功能能定位铁路西站站搬迁规规划对项项目发展展公铁联联运形成成重大利利好特色功能能定位2009年2月1日，《下关滨江地区规划设计》出台2006年4月3日，南京铁路西站搬迁改造领导小组成立1905年开始建造，1908年建成通车1930年重建1947年扩建1949年被毁1968年重新修复2006年，南京铁路投资有限公司成立西站搬迁迁内容原址改建建铁路博博物馆，，客运并并入南京京站，货货运迁至至丁家庄铁路西站站货场特色功能能定位总占地面面积105万平方米米铁路占地地50万平方米米有关单位位间接占占地面积积55万平方米米建有13条专用线线4个货仓1幢货运营营业厅1幢集装箱箱办公楼楼南京铁路路发展地地位特色功能能定位5年，1500亿元投投资建成全全国铁铁路重重大枢枢纽长三角角辐射射能力力最强强的铁铁路枢枢纽长三角角重要要的铁铁路货货运集集散地地货运由由新西西站货货场主主要承承担上海市市北工工业园园·北上海海现代代物流流园—国内首首家公公铁联联运平平台规规划位置：：总体定定位：：以公铁铁联运运为核核心、、以城城市配配送为为基础础、以以信息息平台台为支支撑，，形成成一次次受理理、全全程配配套服服务的的社会会化货货运代