合同风险管理培训及防范

合同风险规避培训高级：资源——法律为我所用中级：武器——自己的权利受到侵犯要自我保护最低级：尺牍、规范——不能犯罪一、对法律的认识项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理1、合同的形式书面口头合同书信件数据电文不提倡二、合同法基本原理书面合同书信件数据电文双方签、章生效签字人当事人、法定代表人法定代理人、委托代理人公

章平信挂号信回执保存快递回执保存邮政快件

回执保存不提倡电报有证据效力电传不常用传真

有证据效力

不确定电子邮件

要在合同约定邮箱2、合同的书面形式可要求确认书、签订确认书生效！企业出借业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书的单位，依法应当承担民事责任。行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。单位聘用的人员被解聘后，或者受单位委托保管公章的人员被解除委托后，单位未及时收回其公章，行为人擅自利用保留的原单位公章签订经济合同，骗取财物占为己有构成犯罪，如给被害人造成经济损失的，单位应当承担赔偿责任。A公司向银行申请贷款500万元，投资房地产。银行要求B公司为贷款提供担保。B公司管理层经过评估以后认为为该笔贷款作担保风险太大拒绝提供担保。A公司找到B公司的办公室主任，使用了一些手段，办公室主任在没有请示有关领导批准的情况下，在担保合同书上盖了企业公章。此后不久，A公司在南方的房产项目投资失败，银行起诉A公司及担保单位B公司，B公司以公司完全不知情为抗辩理由，拒绝承担担保责任。最终人民法院以《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及单位在公章管理上存在过失为依据，判令B公司承担全部担保责任。B公司的法定代表人感到冤屈，又十分的无奈。

部门章的效力问题A公司销售部经理甲一直以加盖销售部部门章的形式对外签订合同，后甲辞职。辞职前，甲与B公司签订一货物销售合同，约定由A公司向B公司供货。因为甲的离开，A公司其他工作人员对合同签订情况并不知悉，后B公司以A公司违约起诉至法院要求A公司承担违约责任并赔偿因此给其造成的损失。A公司以合同加盖的销售部部门章为由提出合同尚未生效的抗辩。法院认为，在A公司的前期经济活动中，一直以部门章的形式对外签订合同，已经形成了表见代理，善意第三人有理由相信该部门能够代表A公司签署销售合同，A公司因此败诉。一般来说为了避免不必要的风险，签署相关协议都应该使用公司公章和法定代表人或者法定代表人授权的人签字。甲乙要约邀请：如：招标公告、招股说明书、拍卖公告、商业广告要约：是希望和他人订立合同的意思表示，该表示应内容具体，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。如商场里的标价。承诺（中标）承诺：是受要约人同意要约的意思表示。要约邀请（招标）要约（投标）3、合同的生效《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十条当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。第二十一条当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。先履行抗辩辩：互负责任，，有先后顺顺序；先履行一方方未履行、、履行不符符合约定：：后履行一方可可拒绝履行：：甲乙先交货再付款不交货拒绝付款乙4、先履行抗辩辩权甲可中止履行不安抗辩：应当先履行的的一方有证据证明对对方有：①经营状况严严重恶化②转移财产、、抽逃资金，，以逃避债务务③丧失商业信信誉④有丧失或可可能丧失履行行债务能力的的其他情形此条适用较少少5、不安抗辩权权6、代位权乙甲丙次债务人债务人欠10万欠5万要点：债务人怠于行行使到期债权权,对债权人造成成损害的；债权人要求代代位行使；代位权的行使使范围以债权权人的债权为为限；但专属于债务务人自身的除除外，如抚养养费。直接起诉甲归归还5万债权人三种情形:赔偿范围：1、订立合同所所支出，如交交通费、通讯讯费、餐饮住住宿费等2、准备履行或或履行合同所所支出，如仓仓储费、运费费、保险费等等3、主张合同无无效或可撤销销时支出的诉诉讼费用或其其他费用4、上述费用的的利息损失5、丧失与他人人签约机会等等情形下产生生的间接损失失1、假借订合同同，恶意进行行磋商2、故意隐瞒与与订立合同有有关的重要事事实和提供虚虚假情况3、有其他违背背诚实信用原原则的行为7、缔约过失责责任:8、违约责任（定金VS违约金）定金：不是订金；VS定金违约金合同前收收方违约：双双倍返还支付方违约：：不予返还不超过合同总总金额的20%违约后收按合同违约过高可要求减减少百分比日万分之几固定金额违约金：不是罚金；VS违约金赔偿金可主张赔偿金金约定违约金实际损失129、违约责任：：违约金vs赔偿金1、合同风险前期防范建立合同管理机制设立专人专岗管理签约流程控制三、合同风险险管理（1）签约流程控控制合同起草校对审查审批签字、盖章备案对方草拟审查审批签字、盖章备案合作对象审查主体资格自然人法人其他组织签约资格商业信誉及履约能力商业信誉履约情况签约代表人资格（2）签约时，合合作对象审查查履行期限履行方式合同履行变更是否违约对方自身2、合同风险中期履行督查查合同风险对方违约处理理口头提示书面通知律师函诉前和解诉讼/仲裁合同风险自身违约处理理及时沟通、取取得谅解签署署备忘录或相相关文件，避避免诉讼。四、合同各主主要条款审查查合同条款订立立原则用词准确，表表达清楚，约约定明确，避避免产生歧义义。合同条款包括括商业条款和和法律条款。业务人员负责责商业条款的的拟定与审查查，律师（法法律人员）负负责法律条款款的拟定与审审查。1、主体条款；；2、标的、数量量、质量；3、价款或报酬酬；4、履行期限、、地点和方式式；5、验收标准和和方法；6、结算方式;7、陈述、保证证条款；8、不可抗力条条款；9、违约责任：：务必对主要要义务约定明明确;10、联系人条款款；11、解决争议方方式：仲裁、、诉讼;12、合同生效及及其它事项。。合同主要包括下述述条款：工程项目合同同法律常识工程建设活动动所涉及的主主要合同类型型建设工程合同同订立阶段建设工程合同同履行阶段建设工程合同同的管理图1业主工程咨询工程勘察设计计工程施工工程建设物资资采购工程监理通过图1分析，我们可可以得出如下下基本结论：：第一：工程建建设项目的三三大管理：目目标工期，质质量，投资。。第二：工程建建设活动中有有关各方之间间的相互关系系的基本形式式是合同关系系，包括直接接的合同关系系和间接的合合同关系，即即建立在法律律基础上的权权利义务关系系（债权债务务关系）。第三：有效的的合同管理在在特定情况下下能够作为工工程建设项目目管理、控制制的一种具体体手段。如：：通过有效的的合同管理处处理承包商提提出的工程索索赔就是控制制工程建设投投资的一种具具体手段，也也是开发商进进行反索赔的的具体手段。。工程建设活动动所涉及的主主要合同一、工程勘察察、设计合同同1、工程勘察、、设计合同是是发包人与承承包人（勘察察人、设计人人）为完成特特定的工程建建设项目的勘勘察、设计任任务确立（变变更、终止））双方之间权权利义务关系系的协议，属属于工作性合合同，标的是是具有知识产产权性质的智智力劳动成果果。2、工程勘察、、设计合同的的承包人必须须是具有国家家有关部门颁颁发的《工程勘察证书书》、《工程设计证书书》以及与拟承揽揽其勘察、设设计任务的工工程建设项目目相适应的资资质等级的勘勘察设计单位。3、工程勘察、、设计合同的的承包人拟承承揽的工程建建设项目勘察察、设计任务务所涉及的专专业领域、性性质必须与承承包人《工程勘察证书书》、《工程设计证书书》中规定的承包包人承揽工程程勘察、设计计任务的专业业范围、性质质领域相适应应。我国工程程勘察、设计计单位按专业业性质、领域域不同分为：：石油、钢铁铁、建材、机机械等二十三三类。4、工程勘察、、设计合同的的订立必须遵遵守国家规定定的工程建设设项目建设程程序的有关规规定。如《中华人民共和和国合同法》规定：国家重重大工程建设设项目的建设设工程合同（（包括工程勘勘察、设计合合同），应当当按照国家规规定的程序（（建设程序））和国家批准准的投资计划划、可行性研研究报告等文文件订立。5、工程设计合合同的承包商商将承担较大大的质量风险险责任。根根据《中华人民共和和国合同法》、《建设工程质量量管理条》的有关规定，，工程勘察、、设计合同的的承包人对工工程勘察、设设计质量不符符合要求，造造成发包人损损失的，承包包人（勘察人人、设计人））除继续完成成勘察、设计计，减收或免免收勘察、设设计费用外，必必须赔偿发包包人的损失。。二、工程施工工合同（建设设工程施工合合同）1、工程施工合合同是发包人人与承包人（（施工人）为为完成特定的的工程建设项项目的建造任任务确立（（变更、终止止）双方之间间权利义务关关系的协议，，属于工作作性合同。2、工程施工合合同的承包人人必须是具有有与拟承接其其工程建造任任务的工程建建设项目相适适应的《资质等级证书书》和安全生产能能力。3、工程施工合合同的承包人人拟承揽的工工程建设项目目的工程建造造任务所涉及及的专业领域域、性质必须须与承包人的的《法人营业执照照》、《资质等级证书书》中规定的承包包人承揽工程程建造任务的的专业范围、、性质领域相相适应。4、因工程建设设项目建设过过程的特点，，导致工程施施工合同结构构和双方权利利义务关系复复杂、条款数数量和确立双双方权利义务务关系的相关关文件数量多多，因此多采采用合同文件件式合同。5、工程施工合合同纠纷多采采用较为温和和的纠纷解决决方法进行处处理，以期在在工程建设项项目建设期间间有效维系合合同关系的稳稳定。6、工程施工合合同有效期较较长、风险大大、工程变更更多，导致合合同履行过程程中合同争议议多，工程索索赔多，价款款支付、结算算工作繁杂。。7、工程施工合合同的承包商商将承担较大大的质量风险险责任。三、建设工程程委托监理合合同1、建设工程委委托监理合同同是发包人与与承包人（监监理人）为完完成特定的工工程建设项目目的监理任务务确立（变更更、终止）双双方之间权利利义务关系的的协议，属于于劳务性合同同（服务性合合同）。2、建设工程委委托监理合同同的标的是监监理单位根据据合同要求提提供的工程建建设管理服务务。建设工程合同同的形式特殊的书面形形式:建设工程合同同必须经过备备案并应采用用示范性合同同。示范性合合同是根据法法律和惯例而而确定的具有有标准化格式式和条款的各各类合同，其其形式本身不不具有强制效效力，当事人人可以为改其其条款形式和和格式，也可可以增减其条条款。建设工程合同同的组成1、单一文本式式合同：由合合同条款+附件组成合同同如：建设设工程勘察、、设计合同2、合同文件式式合同：由合合同条款+一系列有助确确立当事人双双方权利义务务关系的文件件如：建设设工程施工合合同由合同协协议书，中标标通知书，投投标书及其附附件，合同专专用条款，合合同通用条款款，标准、规规范及有关技技术文件，图图纸，工程量量清单，工程程报价单或预预算书，合同同履行过程中中，当事人双双方有关工程程的洽商、变变更等书面协协议或文件组组成。3、建设工程委委托监理合同同的承包人（（监理人）必必须具有《法人营业执照照》和与其拟监理理的工程建设设项目相适应应的工程建设设监理《资质等级证书书》。4、建设工程委委托监理合同同的承包人与与被监理的建建设工程合同同的承包人之之间不存在直直接的合同关关系。为确确保建设工程程委托监理合合同的有效履履行有一个稳稳定的合同法法律基础，建建设工程委托托监理合同的的发包人在该该合同中授予予承包人的监监理权力、权权限、责任范范围和内容，，必须在被监监理的相应的的建设工程合合同中以该建建设工程合同同承包人义务务的形式确立立下来。建设工程合同同的特殊订立立程序招标投标程序序招标：要约邀邀请投标：要约向中标人发出出中标通知书书：承诺在工程建设项项目的招标投投标活动中，，招标人向中中标人发出中中标通知书后后又拒绝与其其签订建设工工程合同的情情况比较普遍遍。根据合同同法及招标投投标法的有关关规定，招标标人必须为此此向中标的投投标人承担缔缔约过失责任任。工程建设活动动过程中所涉涉及的主要合合同履行时应应注意的主要要合同问题1、工程变更工程变更的主主要类型设计变更：设设计变更程序序、现场、施工条条件变更：工程师指令变变更：工程师师根据合同发发布变更指令令所进行的变变更。推定变更：虽虽然没有严格格按照合同““变更”条款款发布明确的的变更指令，，但实际上已已经要求承包包商按与原合合同不同的要要求进行施工工，或在原有有工作项目之之外进行追加加工作。工程变更的合合同管理措施施：工程签证证管理。工程签证是建建设工程施工工合同当事人人双方在工程程建设项目施施工过程中按按合同约定（（程序、方法法）对支付各各种费用、顺顺延工期、赔赔偿损失等方方面所达成的的意思表示一一致的补充协协议。互相书书面确认的工工程签证即可可成为工程结结算或最终结结算增减工程造价的具有有约束力的凭凭据。2、工程索赔与与反索赔的具具体类型（按按其成因划分分）工期延长工程变更现场条件变化化（不可预见见的外部障碍碍和条件索赔赔）工程终止其它索赔3、竣工验收竣工验收程序序4、保修责任《建设工程质量量管理条例》和《房屋建筑工程程质量保修办办法》对保修期限和和责任期限的的规定5、工程合同价价款结算：工工程合同价款款结算程序6、合同文件档档案管理制度度项目特许公司司贷款方投资者承包商政府银团贷款利息+手续费权益分红授予特许权特许期满后移移交D&B承包合同权益益BOT模式式转载载下下文文，，万万望望受受益益：：房地地产产业业作作为为国国民民经经济济中中的的一一个个重重要要支支柱柱行行业业，，是是目目前前中中国国少少数数几几个个平平均均利利润润高高的的行行业业，，尤尤其其在在前前几几年年，，其其获获取取的的利利润润足足以以用用暴暴利利来来形形容容。。但但由由于于房房地地产产项项目目是是个个资资金金密密集集、、开开发发建建设设周周期期长长的的复复杂杂化化的的系系统统工工程程，，在在其其开开始始建建设设到到销销售售完完毕毕这这段段时时间间内内，，需需要要承承担担大大量量的的可可预预测测和和不不可可预预测测的的未未知知风风险险。。因因此此，，投投资资房房地地产产项项目目，，则则必必须须要要对对该该行行业业的的运运作作全全过过程程有有完完整整的的了了解解。。根据据目目前前所所可可知知的的信信息息资资料料分分析析，，房房地地产产开开发发所所会会遇遇到到的的风风险险可可归归纳纳为为以以下下四四个个：：一是是国国家家宏宏观观经经济济调调控控的的风风险险；；二是是项项目目开开发发的的法法律律风风险险；；三是是市市场场风风险险；；四是是不不可可抗抗力力的的风风险险。。在这这四四个个风风险险中中，，法法律律风风险险是是最最容容易易控控制制和和防防范范的的，，也也是是最最有有可可能能发发生生的的风风险险，，而而其其它它三三个个风风险险都都是是企企业业无无法法控控制制的的，，只只能能作作事事先先预预测测尽尽可可能能地地避避免免它它发发生生。。以以下下结结合合司司法法实实践践就就该该法法律律风风险险作作简简要要的的分分析析，，以以供供参参考考。。一、、建建立立房房地地产产企企业业法法律律风风险险防防范范机机制制及及其其实实践践性性尽管管多多数数房房地地产产企企业业都都不不愿愿意意各各种种法法律律风风险险真真的的发发生生，，但但任任何何一一个个房房地地产产企企业业，，只只要要在在房房地地产产市市场场中中运运作作，，就就会会毫毫无无例例外外的的面面对对各各种种法法律律风风险险，，不不管管企企业业意意识识到到还还是是意意识识不不到到，，要要有有效效地地、、切切实实地地分分解解和和抗抗御御法法律律风风险险，，就就必必须须建建立立一一种种机机制制以以提提高高行行为为的的规规范范性性，，将将法法律律风风险险的的发发生生降降低低到到最最小小限限度度，，防防患患于于未未然然，，直直至至杜杜绝绝法法律律风风险险的的发发生生。。（一一））、、房房地地产产项项目目的的合合法法性性问问题题这是是房房地地产产项项目目中中首首要要需需要要解解决决的的法法律律问问题题。。一一个个房房地地产产项项目目的的成成立立与与开开发发要要受受到到法法律律保保护护，，必必须须满满足足：：一一有有通通过过出出让让取取得得的的国国有有土土地地使使用用权权；；二二有有房房地地产产企企业业资资质质；；三三有有该该项项目目已已经经主主管管部部门门的的行行政政批批准准。。具具备备了了以以上上条条件件，，则则可可以以说说明明该该房房地地产产项项目目的的主主体体是是合合法法的的，，受受法法律律保保护护。。当当然然，，实实际际上上，，光光看看以以上上几几个个方方面面是是远远远远不不够够的的，，比比如如说说，，经经常常会会有有房房地地产产开开发发商商将将原原来来审审批批的的项项目目用用途途、、项项目目的的规规划划设设计计参参数数等等私私自自更更改改。。如如果果私私自自更更改改不不能能获获得得政政府府的的认认可可，，则则房房地地产产项项目目就就无无法法通通过过竣竣工工验验收收备备案案，，也也就就意意味味着着无无法法将将房房屋屋对对外外销销售售和和办办理理产产权权证证。。就就算算可可以以获获得得政政府府的的最最终终认认可可，，那那也也需需要要承承担担一一笔笔不不菲菲的的罚罚款款等等。。这这里里需需要要说说明明的的是是，，对对项项目目的的规规划划设设计计参参数数，，并并非非都都是是无无法法更更改改的的。。根根据据我我国国法法律律规规定定，，有有的的可可以以修修改改，，有有的的属属于于国国家家房房屋屋工工程程建建设设强强制制性性标标准准，，一一旦旦审审批批后后就就不不能能更更改改和和调调整整。。当当然然，，还还有有许许多多其其它它方方面面的的合合法法性性也也需需要要审审查查。。房地地产产企企业业的的法法律律风风险险，，是是房房地地产产企企业业在在房房地地产产开开发发经经营营过过程程中中所所实实施施的的行行为为产产生生的的、、可可预预见见的的或或难难以以预预见见的的造造成成与与法法律律相相悖悖或或触触犯犯法法律律的的可可能能。。房房地地产产企企业业避避免免法法律律风风险险的的有有效效措措施施是是建建立立法法律律风风险险防防范范机机制制，，即即依依靠靠企企业业自自觉觉的的、、有有效效的的和和系系统统的的管管理理机机制制，，对对整整个个房房地地产产开开发发各各阶阶段段设设防防，，全全过过程程把把关关，，把把开开发发运运作作中中可可能能会会遇遇到到的的各各种种法法律律风风险险一一一一避避免免和和消消除除在在操操作作过过程程中中。。房地产产开发发过程程的每每一个个环节节，即即从房房地产产开发发的土土地受受让、、成立立项目目公司司、房房屋拆拆迁、、市政政配套套到房房地产产的合合作开开发、、施工工建造造、项项目转转让、、房屋屋销售售、租租赁、、按揭揭抵押押（即即房地地产抵抵押贷贷款））、物物业管管理等等环节节都需需要防防范疏疏漏和和失误误。（二））法律律风险险主要要表现现1、土地地受让让阶段段的风风险，，主要要因土土地受受让等等引起起的纠纠纷；；2、成立立项目目公司司阶段段，因因双方方、三三方甚甚至多多方联联建、、合作作产生生的纠纠纷；；3、房屋屋拆迁迁阶段段，主主要与与被拆拆迁人人之间间产生生的纠纠纷；；4、前期期开发发阶段段，与与建设设承包包商产产生的的纠纷纷、因因规划划、设设计、、公摊摊面积积等引引发的的纠纷纷以及及因项项目抵抵押引引起的的法律律风险险；5、房屋屋销售售阶段段，主主要有有因认认购、、预付付款发发生的的纠纷纷、房房款按按揭还还贷纠纠纷；；6、接管管验收收及收收楼后后后期期管理理期间间发生生的纠纠纷，，主要要有不不符合合收楼楼条件件引起起的纠纠纷、、延期期交房房，延延期办办理产产权证证引起起的纠纠纷、、因房房屋质质量问问题引引起的的纠纷纷、与与建设设公司司工程程保修修发生生的纠纠纷等等。房地产产开发发是一一个系系统工工程，，在这这个过过程中中，每每一阶阶段、、每一一个环环节的的事先先把关关至关关重要要，要要从源源头和和流程程上解解决疏疏漏和和失误误，实实现开开发行行为的的规范范运作作。以以前很很多开开发企企业不不重视视法律律风险险的事事前控控制，，往往往在发发生了了法律律纠纷纷，到到了诉诉讼的的时候候才意意识到到问题题的严严重性性。现现在越越来越越多的的房地地产企企业采采取事事前预预防和和事后后控制制两手手抓的的策略略，更更侧重重于在在项目目介入入之初初就进进行法法律风风险的的事前前防范范。二、法法律风风险的的防范范扁鹊是是我国国古代代伟大大的医医学家家，当当人们们都在在称赞赞他功功劳的的时候候，他他却谦谦虚地地说，，其实实他的的两位位兄长长比他他更优优秀。。人们们惊讶讶地问问那为为什么么他们们的名名气没没有扁扁鹊的的名气气大呢呢？扁扁鹊解解释道道，那那是因因为大大哥是是给没没有生生病的的人保保健预预防的的，二二哥是是负责责给刚刚生病病不久久的人人治疗疗的，，他们们的医医术都都很高高超，，只是是因为为他们们是做做病理理的事事前防防范的的，所所以很很少有有人知知道他他们的的名字字。而而我扁扁鹊只只是给给病入入膏肓肓的病病人负负责治治病，，所以以更多多的人人记住住了我我的名名字。。从上面面的故故事可可以看看出，，法律律风险险的防防范也也是一一样的的道理理。事事前预预防和和事后后控制制一样样重要要。房房地产产企业业法律律风险险防范范的措措施主主要有有以下下几个个方面面：1、建立立完善善的项项目运运作体体系项目的的可行行性报报告、、公司司设立立的依依据、、前期期的各各种报报建手手续、、各项项工作作流程程等等等都要要规范范，形形成体体系，，符合合国家家相关关法律律、法法规及及政策策的规规定。。2、建立立企业业内部部完善善的合合同管管理体体系合同是是一个个企业业对外外经济济往来来的最最重要要的载载体，，事实实证明明，房房地产产企业业发生生的大大量的的法律律纠纷纷都和和