最全面的前期物业百宝箱

最全面的前期物业百宝箱LT最全面的前期物业百宝箱一、编写前期文件编写公众管理制度、收楼资料⑴．《临时管理规约》⑵．《房屋质量保证书》⑶．《房屋使用说明书》⑷．《房屋交付（入住）通知》⑸．《入伙授权书》⑹．《业主（使用人）服务指南》⑺．《装修管理规定》⑻．《办理装修流程说明》⑼．《治安、消防协议书》⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑾．《二次装修协议书》⑿．《业主联络资料登记表》⒀．《收楼须知》⒁．《物业管理费收费标准》⒂．《公约承诺书》备案，备案生效后执行。建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。编制前期物业文件、规定△行政部⑴．编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。⑵．制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。⑶．制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。⑸．制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。⑹．制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。单”。⑻．制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。⑼．制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。⑽．制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、客服部章、秩浴室专用章）。⑾．制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物⑿．制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。⒀．制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级目录表”、“档案借阅登记表”。⒁．制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。⒂．联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。⒅．制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）报表”、“计划、总结考核统计表”。△财务部⑴．制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。表”⑶．制订《现金支出管理规定》。⑷．编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）作程序、管理制度、。⑸．制订《预算管理制度》，建立“年度预算报表”。⑹．编制《固定资产购置方案》。⑺．制订《库存盘点制度》。⑻．制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。⑼．制订《发票、收据有价票据的管理制度》。．联系电话局，电话报装开通及产权分界．联系交通大队，报车场管理方案．联系邮电局，为物业通邮．联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式．联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）．联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）．联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）．联系外管局，报涉外关系（开发商）．联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）．联系公安局，报内保关系．联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）．联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商三、协调开发单位确定收楼时间确定物管费的起计日期前期工程遗留问题的解决△产权资料主要有：⑴．项目批准文件⑵．用地批准文件⑶．建筑执照⑷．拆迁安置资料⑸．房地产平面图⑹．面积测绘报告⑺．小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单△市府验收合格资料⑴．建设工程竣工验收证书⑵．市建筑消防验收合格证⑶．市小区办综合验收合格证⑷．用电许可证⑸．供用电协议书⑹．卫星地面接收设施许可证⑺．电视共用天线合格证⑻．电梯使用合格证△工程技术资料弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸⑵．地质勘察报告⑶．工程合同及开工、竣工报告⑷．工程预决算清单⑸．图纸会审记录⑹．工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）⑺．隐蔽工程验收签证⑻．沉降观察记录⑼．竣工验收证明书⑽．钢材、水泥等主要材料的质量保证书⑾．新材料、构配件的鉴定合格证书⑿．水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书⒀．砂浆、混凝土试块试压报告⒁．供水、供暖的试压报告⒂．园林绿化的图纸和清单⒃．设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单⒄．有关政府部门对分类项目的批文⒅．有关工程项目的其他重要技术决定和文件△须移交公司管理的资料⑴．用水申请审批表及月供水计划执行表⑵．机电设备单台说明书、调试、订购合同⑶．分摊面积、建筑面积的测绘报告四、确定外包项目从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。险”，签订《保险合同》3．调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》调研秩序维护员公司（三家以上），签订《外保合同》调研电梯公司，签订《电梯维保合同》视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》．视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》．视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》．视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议五、正式接管验收根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）验收通过为准。△物业验收条件物业验收移交，必须满足以下条件：1．提供被验收物业的竣工图（附详细的设计修改说明）2．提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款出示政府有关职能部门验收证明提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料提供必要的专业技术介绍和培训提供所有测试、检验和分析报告清洁被验收的场地、设备和机房△拒绝验收对以下情况，公司有权拒绝验收接管物业：严重违反国家有关法规未能通过有关政府职能部门的验收工地与交付物业不能有效隔离机房不能完全独立封闭其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业△.缺陷整改对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。△试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需（大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任，转载自蜂巢物业论坛。△验收通过场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由公司接收管理。△保修期保修期，故需要开发商（或大业主）若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。△一般操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（“手册”），一般有以下要求：时间了解该验收设备／系统的基本情况。手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。为使手册便于使用，并经得起日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易A4塑料或其它耐磨损的材料作保护。章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。系统操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：⑴．系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。⑵．详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。⑶．系统内所有管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。位以便加插最后调定的参数。⑸．系统中有关供电，配电屏和控制屏的详细说明。设备操作需提供的技术资料（至少包括以下内容）：⑴．设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。⑵．详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。位置。参数。资料。系统／设备维修保养需提供的技术资料（至少包括以下内容）：⑴．所有系统／设备检查手册。⑵．设备更换部件的程序和要求。⑶．从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。⑷．执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。⑸．常见故障处理和解决方法。及五年需记录和维护保养内容和方法。安全保险需提供技术资料（至少包括以下内容）：⑴．各类设备的保护操作程序。⑵．对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。电气事故保护机械事故保护火灾和爆炸事故保护化学事故保护在处理燃料和化学物品时出现的事故保护化学事故保护在处理燃料和化学物品时出现的事故保护急救和事故报告10．现在任何设