房地产项目开发具体流程

房地产项目开发流程全过程第一章：项目决决策阶段房地产开发项目经经董事会（企企业主）批准准初步立项后后，转由企业业战略发展研研究中心（策策划部）进行行可行性研究究。1、可行性研究的的内容可行性研究的根本本目的是实现现项目决策的的科学化、民民主化，减少少或避免投资资决策的失误误，提高项目目开发建设的的经济、社会会和环境效益益。可行性研究的主要要内容有：(1)项目概况;;(2)开发项目用用地的现场调调查及动迁安安置;(3)市场分析和和建设规模的的确定;(4)规划设计影影响和环境保保护;(5)资源供给及及资本运作方方案;(6)环境影响和和环境保护;;(7)项目开发模模式、组织机机构、岗位需需求、管理费费用的研究;;(8)开发建设节节点计划;(9)项目经济及及社会效益分分析;(10)结论及建建议。2、可行性研究成成员知识组成成：经济师、市市场分析专家家、房地产专专家、建筑工工程专家、财财会师及律师师。3、可行性研究的的工作阶段1）投资机会研究究。2）初步可行性研研究3）详细可行性研研究第二章：前期准备备阶段一、获取土地使使用权。开发商获取土地使使用权的主要要方式：1）通过行政划拨拨方式取得；；2）旧城改造取得得中标地块国国有土地使用用权；3）转让取得；4）出让方式取得得（招标、拍拍卖、协议出出让三种方式式）；5）联合开发并报报有关主管部部门立项、审审批后取得；；6）通过司法裁决决取得；7）通过兼并、收收购等股权重重组方式取得得。开发商获取土地使使用权的程序序土地使用权权有偿出让的的方式：出让方式是指政府府作为国有土土地的代表以以什么形式或或程序将国有有土地使用权权让与土地使使用者。按照照《中华人民民共和国城镇镇国有土地使使用权出让和和转让暂行条条例》国有土土地使用权的的出让方式有有三种：协议议、招标、拍拍卖。协议出出让指土地使使用权的有意意受让人直接接向国有土地地的代表提出出有偿使用土土地的愿望，由由国有土地的的代表与有意意受让人进行行一对一的谈谈判和切磋、协协商出让土地地使用权的有有关事宜的这这样一种出让让方式。招标出让是指在指指定的期限内内，由符合条条件的单位或或者个人以书书面投标形式式，竞投某地地段土地使用用权，由招标标人根据一定定的要求择优优确定土地使使用者（即土土地使用权受受让人）的出出让方式。以以招标方式出出让土地使用用权，不仅要要明确合同双双方当事人的的权利义务，而而且要明确投投标的效力及及招标人在招招标期限内应应负的责任等等。拍卖又称竞投，有有些地方也叫叫“拍让”。它它是指由土地地所有者代表表在指定的时时间、地点，组组织符合条件件的土地使用用权有意受让人到到场，就所出出让使用权的的土地公开叫叫价竞投，按按“价高者得得”的原则确确定土地使用用权受让人的的一种出让方方式。依照《招招标拍卖挂牌牌出让国有土土地使用权规规定》，建设设用地凡属于于营利性的商商品房开发、旅旅游、商业、娱娱乐等用途的的，必须通过过市土地交易易中心挂牌出出让国有土地地使用权，并并取得《成交交确认书》，然然后签订《国国有土地使用用权出让合同同》。开发商取得《国有有土地使用权权出让合同》后后，到建管处处办理建筑方方案报建手续续，至地籍处处办理土地证证登记手续。属协议出让的，办办理土地登记记时应提交以以下资料：1）《土地出让合合同》、《划划拨决定书》或或转让批文；；2）开发商营业执执照或组织机机构代码证，房房地产开发资资质；3）属新增建设用用地的，应提提供《建设用用地批准书》；；属存量用地地的，应提供供原土地使用用者土地权源源资料。4）1：20000地形图2份；5）加盖了“权属属已审核”的的宗地图、地地籍图各3份6）地上附着物权权属证明；7）土地登记申请请书；8）土地登记法人人代表证明和和身份证明；；9）土地登记委托托书。送土地主管部门。（1）土地使用权出让让地管理部门负责办办理土地使用用权出让和划划拨土地使用用权转让需补补办出让手续续的审核和报报批工作，远远郊区、县房房地局负责办办理不足100亩土地使用用权出让和转转让划拨土地地需补办出让让手续的审核核和报批工作作。（2）土地使用权划拨拨房地局负责办理110亩以上（含含10亩）的城城镇建设用地地的划拨手续续。区、县房房地局负责办办理10亩以下的的城镇建设用用地的划拨手手续。（3）征用土地征用耕地10000亩以上，其其他土地20000亩以上上，由政府部部门审核后报报国务院批准准。征用耕地3亩以上上1000亩以以下，其他土土地10亩以上20000亩以下，由由人民政府批批准。征用耕地3亩以下下，其他土地地10亩以下，由由区（县）人人民政府批准准。（4）地价评估市房地局负责城近近郊区、县土土地出让和转转让划拨土地地需补办出让让手续的地价价评估工作及及评估报告的的审查、地价价审核和报批批工作招标受受让土地使用用权申请程序序。(1)

用地者见见到招标公告告后到指定地地点索取招标标文件。(2)

用地者到到市或区、县县房地局或其其它部门了解解情况，进行行咨询，并到到出让地块实实地勘察，搜搜集资料。(3)

用地者进进行投资分析析。(4)

到指定地地点办理投资资登记，提交交企业工商营营业执照、法法人资格证明明、银行资信信证明，并按按规定缴纳投投标保证金。(5)

用地者填填写投标书送送达指定方进进行投标。(6)

收到中标标通知书后，由由企业法定代代表人或授权权代表人与市市或区、县房房地局签订土土地使用权出出让合同，并并按合同的规规定支付总地地价款的一定定比例作为定定金。(7)

按合同的的约定支付余余款。付清440%地价款款后向市或区区、县房地局局申领临时国国有土地使用用证，付清全全部地价后向向市或区、县县房地局申请请正式国有土土地使用证。拍卖受让土地使用用权申请程序序：(1)

用地者见见到拍卖公告告到指定地点点索取拍卖文文件。(2)

用地者到到市或区、县县房地局或其其它部门了解解情况，进行行咨询，并到到出让地块实实地勘察，搜搜集资料。(3)

用地者进进行投资分析析。(4)

到指定地地点办理竞投投登记，提交交企业工商执执照、法人资资格证明、银银行资信证明明，并按规定定缴纳竞投保保证金。(5)

用地者到到指定地点领领取竞叫牌。(6)

用地者在在规定时间、指指定地点到拍拍卖现场参加加竞投。(7)

企业法定定代表人或授授权代表人与与市或区、县县房地局签订订土地使用权权出让合同，并并按规定支付付总地价款的的一定比例作作为定金。(8)按合同的约约定支付余款款。付清400%地价款后后向市或区、县县房地局申领领临时国有土土地使用证，付付清全部地价价款向市或区区、县房地局局申领正式国国有土地使用用证。属经营性开发用地地的，开发商商通过招标、挂挂牌、竞买或或协议出让程程序取得《成成交确认书》。凭凭此书办理土土地出让或划划拨手续，进进行土地登记记，取得《国国有土地使用用权证》。二、征地拆迁，申申办并取得《房房屋拆迁许可可证》。城市房屋拆迁是对对城市规划区区内国有土地地上原有的房房屋及其附属属物等，不适适应经济、社社会发展需要要的部分进行行拆除重建，使使城市的整体体功能得到改改善和提高。1、拆迁方式：1）政府组织拆迁迁：主要指通通过批租、旧旧城改造方式式取得土地使使用权所涉及及拆迁。2）拆迁人自行拆拆迁：这是大大型房地产公公司常用模式式，但要申请请拆迁许可证证。3）拆迁人委托拆拆迁：适用开开发商缺乏拆拆迁经验时委委托专门从事事房屋拆迁工工作的单位进进行。2、拆迁的主要内内容包括：(1)房屋拆建，如如危旧房改造造；(2)城市功能、用用地布局和空空间结构的调调整，如居住住区、商业区区、车站、生生活服务设施施等公共建筑筑的建设和改改造；(3)环境治理，如如扩展绿地、治治理污染工程程等。因此，城城市房屋拆迁迁是伴随着城城市建设项目目进行的，是是城市建设的的重要组成部部分，尤其是是旧城改造中中的一个重要要环节，处于于建设项目的的前期工作阶阶段。3、申办拆迁许可可证应提交以以下申报资料料：1）填写《城市房房屋拆迁申请请表》一式五五份；2）建设项目批准准文件；3）建设用地规规划许可证；；4）国有土地使用用权批准文件件（建设用地地批准书或划划拨决定书）5）拆迁代办单位位和评估机构构资料。6）拆迁安置计划划和方案；（拆拆迁红线范围围内房屋面积积、户数、性性质、用途等等基本情况；；拆迁方式；；拆迁期限；；还建方式及还建建期限；产权权清晰的安置置用房证明；；拆迁补偿资资金来源及预预算资金额度度。）7）有关金融机构构出具的拆迁迁补偿安置资资金证明。根据《市城市房屋屋拆迁管理实实施办法》的的规定，房屋屋拆迁管理部部门在收到申申请之日起330日内，对对申请审查完完毕。符合条条件的，依法法收取拆迁管管理费（住宅宅为7元/平方米，非非住宅为3元/平方米），颁颁发房屋拆迁迁许可证。开开发商取得《房房屋拆迁许可可证》后，即即可组织拆迁迁，并与拆迁迁人签订安置置补偿协议。安安置补偿共有有三种方式，一一是货币安置置，二是现房房安置，三是是就地或异地还还建。拆迁完完毕后，申请请拆迁验收，取取得《房屋拆拆迁验收合格格证》。三、规划设计建设工程规划管理理的主要内容容有：建筑管管理、道路管管理、管线管管理、审定设设计方案、核核发建设工程程规划许可证证。在已开发使用的城城镇国有土地地范围，项目目规划申报的的基本步骤是是：(1)在项目建议议书报批或可可行性研究报报告编制之前前，开发商要要向规划局申申报规划要点点，规划管理理部门应在要要点通知书中中对批复时的的参考依据；；(2)在项目建议议书批复后，开开发商应向规规划局申报项项目选址、定定点，即向申申请单位下发发选址规划意意见通知书，对对项目用地的的位置、面积积、范围等提提供较详细的的意见，并须须同时下达规规划设计条件件；(3)规划设计条条件，是项目目选址后，由由建设单位申申请，规划部部门下达的委委托设计机构构进行规划方方案设计的依依据性文件。开开发商在完成成方案设计后后，须向规划划部门提出审审定申请；(4)通过审定的的设计方案，是是编制初步设设计或施工图图的依据，也也是取得建设设用地规划许许可证的必备备条件；(5)开发商依据据审定的设计计方案通知书书和可行性研研究报告批复复，并在规划划主管部门征征询土地及拆拆迁部门有关关用地及拆迁迁安置的意见见后，应向规规划局申领建建设用地规划划许可证，该该证是取得土土地使用权的的必备文件；；(6)申领建设工工程规划许可可证，是在项项目列入年度度正式计划后后，申请办理理开工手续之之前，需进行行的验证工程程建设符合规规划要求的最最后法定程序序，该证申办办开工的必备备文件。进行营利性的房地地产开发，必必须取得国有有土地使用权权才能进行。根根据《城市房房地产管理法法》的有关规规定，房地产产开发用地一一级市场取得得方式有两种种：即出让和和划拨。通过过出让方式取取得使用权的的法律凭证是是国有土地使使用权证：通通过划拨取得得土地使用权权的临时证件件是建设用地地批准书或划划拨决定书。1、申办项目选址址定点，取得得《建设项目目选址意见书书》和《建设设用地规划许许可证》。并并取得《建设设项目选址意意见书》的附附件：规划设设计（土地使使用）条件1）建设项目选址址申请城市规划行政主管管部门根据全全市经济社会会发展策略、城城市总体规划划、分区规划划、控制性详详细规划等各各级规划，按按照国家《城城市规划法》、《建建设项目选址址规划管理办办法》等，考考虑建设项目目的要求，在在规定期限内内提出规划方方面的初审意意见和选址意意见。此后，由由城市规划行行政主管部门门会同土地管管理部门并征征求项目所涉涉及到的有关关部门的意见见，对初审意意见及其选址址提出复审意意见，对于同同意的项目报报政府审批后后，在规定的的审批期限内内核发项目选选址意见书。建建设项目选址址意见书的主主要内容应包包括：建设项项目的基本情情况和建设项项目规划选址址的主要依据据。2）申办建设用地地规划城市建设用地规划划管理的基本本是依据城市市规划确定的的不同地段的的土地使用性性质和总体布布局，决定建建设工程可以以使用哪些土土地，不可以以使用哪些土土地，以及在在满足建设项项目功能和使使用要求的前前提下，如何何经济、合理理地使用土地地。城市规划划行政主管部部门对城市用用地进行统一一的规划管理理，实行严格格的规划控制制是实施城市市规划的基本本保证。3）委托设计单位位设计，送审审设计方案。申报规划要点：规划要点是计划立立项或建设工工程可行性研研究的规划基基本依据。计计划部门可以以要求开发单单位初始规划划部门对于开开发项目的意意见，再行决决定对可行性性研究报告的的批复。当建建设单位完成成计划报批手手续之后，应应到规划部门门申报选址定定点，以获取取选址规划意意见通知书申申报选址定点点。办理上述述“一书一证证”时，需提提交以下申报报资料：1）建设用地申请请；2）房地产开发单单位营业执照照和资质证书书；3）土地使用证或或土地权属证证明；4）

1：20000地形图。开发商取得《建设设项目选址意意见书》及《建建设用地规划划许可证》后后，即可同步步到a/建管处办办理规划方案案报建手续，取取得《建设工工程规划许可可证》；b//到耕保处办理理土地征用、转转用手续，取取得《建设用用地批准书》。到到土地利用处处办理土地出出让合同或划划拨手续，签签订《国有土土地使用权出出让合同》或或取得《建设设用地划拨决决定书》。cc/到地籍处处办理《国有有土地使用权权证》；到拆拆迁处办理《拆拆迁许可证》；；2、持规划方案和和建筑方案图图纸到建管处处申请建筑方方案报建，取取得建筑核位位红线图和施施工图。建筑筑方案报建分分两阶段。1）规划方案审批批阶段，取得得《规划建筑筑方案批准意意见书》。在在此阶段需要要提供的资料料为：a\11：2000地形形图1份；b\1：500地形图图1份（附道路红线及及光盘）；

c\建设项目目规划建筑方方案图纸1套及光盘（大大型项目需提提供2-3个不同同设计单位的的规划方案及及光盘）；dd\“一书一一证”及其附附件（规划设设计使用条件件和规划用地地范围线）。2）施工图核准阶阶段，取得建建筑核位红线线图5份和施工图图3份。在此阶阶段需要提供供的资料为：：a\土地证复印件件或宗地图或或《出让合同同》或《划拨拨决定书》；；b\公安、消消防、审图办办、人防、供供水、供电、城城管、交管、通通信管线、抗抗震、环卫、燃燃气、园林、等等部门审查意意见或回执；；c\施工图3份及光盘。3、申办建设工程程红线定位与与验线，取得得建筑核位红红线图。红线线定位包括建建筑红线定位位和市政红线线定位。其流流程是先红线线定位，再验验线。红线定定位工作完成成后，当建筑筑物施工至正正负零或市政政管线埋设沟沟槽覆土前，建建设单位应申申请红线验线线。办理红线定位时应应提交以下资资料原件：1）建筑红线：审审批手续齐全全的红线图、建建筑施工图，以以及建筑红线线放线通知单单。2）建筑试放红线线：红线图、建建筑总平面图图或建筑施工工图、试放红红线通知单。3）市政红线：审审批手续齐全全的红线图、管管线工程审批批文件及施工工图。4）若所放红线与与规划道路或或其它预留规规划控制范围围相关，建设设单位还须到到市级规划部部门提取道路路坐标及其它它相关数据。4、申办《建设工工程规划许可可通知书》，办办理完毕后凭凭此通知书到到建管部门办办理《施工许许可证》。建建设工程施工工至正负零时时，持通知书书等相关资料料申办《建设设工程规划许许可证》。持持建筑红线图图到城管部门门固体废弃物物管理处缴纳纳垃圾处理费费。申报《建建设工程规划划许可通知书书》应提交以以下资料：1）国有土地使用用权证；2）城城市基础设施施配套费收据据；3）人防防费收据；44）《建设工工程规划许可可通知书》申申请表；5）投投资许可证；；6）经放线的《红红线定位册》正正本。5、申办《建设工工程规划许可可证》。申办办完毕后开发发商持《建设设工程规划许许可证》至建建管部门办理理建设工程正正负零以上部部分相关施工工手续；建设设工程竣工后后3个月内，开开发商持竣工工图申办《建建设工程规划划验收合格证证》。《建设工程规划许许可证》时提提交以下资料料：1）《建设工程规规划许可通知知书》；2）经正负零验线线、盖章的《红红线定位册》副副本；3）经正负零验线线、盖章的《核核位红线图》；；4）垃圾处理费联联系单。《建设工程规划许许可证》出现现变更事由时时，提交以下下资料办理：：1）变更申请；2）工商部门更名名通知、变更更后的工商执执照；3）开发商资质证证明；4）土地变更批复复；5）变更后的土地地使用证；6）（土地批租费费、使用费）收收据；7）原建设工程规规划许可证；；8）建筑红线图；；9）抵押权人同意意变更的意见见（办理了在在建工程抵押押的）；10）法院裁决项项目还应提交交判决书。房地产项目开发流流程全过程（三三）项目报建总流程：：

建设工程交易中心心依法必须进进行招标的项项目范围和规规模标准，按按照省人民政政府的规定执执行。施工单单项合同估算算价在50万元人民民币以上或建建筑面积达到到1000mm2

的建设工程程新建、扩建建和改建的建建筑的建设工工程必须进行行招标。工程程建设项目必必须在发包前前,由建设单位位或其委托代代理机构到相相关交易中心心进行报建。应应当报建而未未报建的工程程项目，不得得进行招投标标。报建时须须交验工程建建设项目以下下文书：立项项的批准文件件、银行出具具该工程项目目资信证明、经经批准的建设设用地证明和和规划审批文文件等。工程程建设项目的的报建内容主主要包括：工工程名称、建建设地点、投投资规模、资资金来源、当当年投资额度度、工程规模模、拟开工与与竣工日期、发发包方式、工工程筹建情况况。工程建设项目报建建程序：1)

建设单位或或其委托的代代理机构到建建设工程交易易中心（建设设局）领取《工工程建设项目目报建表》。2)

按报建表的的内容如实填填写,盖上项目法法人公章后报报送建设局。3)

工程建设项项目立项批文文、资信证明明、建设用地地证明、规划划审批文件、施施工图设计文文件审查批准准书连同报建建表同时提交交。4)

属于试桩建建设工程项目目,须办理试桩桩登记手续。工工程建设项目目的投资和建建设规模发生生变化时,建设单位或或其委托代理理机构应及时时到市交易中中心进行补充充登记o筹建负责人人变更时,应办理变更更手续。1、建设项目报建建登记工作内内容：填报《建设工程项项目报建表》需需带下列资料：：（一）建设项目批批准文件；（二）建设工程项项目土地使用用合法证明文文件；（三）施工图设计计文件审查批批准书；（四）资金证明（银银行出具的六六联单或审计计报告）；（五）私营、民营营、合资项目目必须出具合合法证明文件件。报建信息管理：（1）、建设局核实报报建资料，进进行现场勘踏（7个工作日内内）；（2）、将报建信息转转至各有关管管理机构。2、审核“一费制制”收费认定定表、核发缴缴款通知填报报《建设工程程“一费制”收收费认定表》按按下列程序办办理（一）在报建台领领取收费认定定表（共两份份）；（二）到各执收执执罚单位办事事“窗口”办办理缴费认定定手续；（三）应缴费用从从工程报建开开始20日内凭建建设局（咨询询台）开具的的《市行政事事业性收费、基基金缴款通知知书》到代理理银行专柜办办理缴款手续续。其它以中中标价为计算算基数的缴费费项目，在招招投标监督管管理机构对招招标投标情况况书面报告核核准前按上述述程序办理。3、投标申请人投投标报名（一）投标报名、评评标、定标的的依据资料：：1、投标申请人的的营业执照；；2、资质证书；3、投标申请人信信誉档案资料料；4、项目经理有关关资料；5、业绩及其它与与投标活动有有关的资料。（二）网上投标报报名：4、招标人根据工工程需要对投投标申请人资资格预审工作作内容：（一）招标人根据据工程需要对对投标申请人人投标资格预预审的，应按按已发布公告告的内容和要要求对投标申申请人进行资资格预审；（二）投标申请人人到建设局领领取资审通知知书和购买资资格预审格式式文件；（三）招标人采用用对投标申请请人资格预审审的，凡预审审合格者少于于7家的，应重重新发布招标标公告；预审审合格者过多多时，又不便便直接确定的的，应在市建建设局采用随随机方式抽取取不少于7家的投标申申请人。5、投标文件的编编制、内容、递递交和接收工工作内容：（一）招标文件编编制标人应根根据招标文件件和招标工程程图纸以及工工程技术规范范要求，结合合踏勘施工现现场和招标答答疑会所了解解的情况，编编制投标文件件和工程预算算。投标文件件编制完成后后应仔细校核核，按招标文文件的规定打打印、装订、密密封和标志，并并满足招标文文件要求的份份数。采用标标准保密化评评审技术标的的（暗标）严严格按武建招招办字[20002]188号文件规定定执行。（二）投标文件的的内容1、投标函；2、施施工组织设计计或者施工方方案；3、投投标报价；4、招标文件要求求提供的其他他材料。（三）投标文件的的递交和接收收1、投标文件的递递交投标人应应在招标文件件要求提交投投标文件的截截止时间前，将将投标文件密密封送达投标标地点。在投投标截止时限限以前，投标标人可以对所所递交的投标标文件进行补补充、修改或或撤回，补充充、修改的内内容为投标文文件的组成部部分。并须按按招标文件的的规定进行编编制、密封和和标志。2、投标文件的接接收在投标截止时间前前，招标人应应做好投标文文件的接收工工作。在接收收中应注意核核对投标文件件是否按招标标文件的规定定进行密封和和标志，并做做好接收时间间的记录，未未按时或提前前送达的，招招标人应当拒拒收。6、组织评标委员员会工作内容容：（一）招标人于开开标前（上午午召开的评标标会应提前118小时以上上，下午召开开的评标会应应提前4小时以上5小时以内）在在招投标监督督管理机构的的监督下，通通过市建设工工程交易中心心计算机系统统按规定随机机抽取评委，并并提供以下资资料：1、《建设局抽取取评标评委申申请表》；2、代理银行代收收专柜开具的的以建设面积积为计算基数数的“一费制制”收费项目目的缴款凭据据。（二）由建设局指指定专人通知知评委参加评评标；（三）建设局负责责将已抽取评评委的详细资资料及通知结结果打印密封封（密封套破破损无效），分分别交由招标标人和招投标标监督管理机机构签收保存存。7、开标工作内容容：（一）招标人介绍绍投标单位和和招投标监督督管理部门人人员；（二）当众检验投投标文件是否否符合规定，按按规定启封投投标书；（三）报投标标价价、工期、质质量、主要材材料用量（四）设有标底的的公布标底；；（五）招标人填写写开标汇总表表，并由投标标人签字认可可。（六）招投标监督督管理机构进进行监督管理理8、定标工作内容容：按照中华人民共和和国建设部令令[第89号]令《房屋建建筑和市政基基础设施工程程施工招标投投标管理办法法》进行。招招标人应当在在投标有效期期截止时限330日前确定定中标人。投投标有效期应应当在招标文文件中载明。9、核准招投标情情况报告、中中标通知书的的签发及中标标人的公示公公告工作内容：招标人人应当自确定定中标人之日日起15日内，向向招标投标监监督管理机构构提交招标投投标情况的书书面报告。在在向招标投标标监督管理机机构提交招投投标情况书面面报告核准时时，应提交下下列资料：1、由各收费单位位确认的《建建设管理收费费认定表》；；2、由代理银行代代收专柜开具具的以中标价价为计算基数数的“一费制制”收费项目目的缴款凭据据。房地产项目开发流流程全过程（四四）签订工程承发包合合同招标人和中标人应应当自中标通通知书发出之之日起30日内，按按照招标文件件和中标人的的投标文件订订立书面合同同；招标人和和中标人不得得再行订立背背离合同实质质性内容的其其他协议。订订立书面合同同后7日内，中标标人应当将合合同送管理机机构备案。招标条件：1）勘察、设计招招标，应当取取得该项目的的建设用地规规划许可证，并并办理建设用用地手续和立立项审批手续续；2）建设工程全过过程监理招标标，应当完成成立项审批手手续；建设工工程施工阶段段监理招标，应应当完成勘察察和设计工作作；3）施工招标，应应当完成立项项审批手续，建建设资金已经经落实，按规规定应当实行行建设监理的的工程已签订订建设监理合合同；4）材料、设备招招标，应当完完成设计工作作，材料设备备的技术性能能已经确定，所所需资金已经经落实；5）法律、法规、规规章规定的其其他条件。招标方式：开发建建设工程招标标投标可以采采取公开招标标、邀请招标标和协商议标标等几种方式式：(1)公开招标由招标单位通过报报刊、广播、电电视等转播媒媒介发布招标标通告，公开开请承包者参加加投标竞争。凡凡具备规定条条件的单位都都可自愿参加加投标。在众众多的投标单单位中选择报报价合理、工工期较短、信信誉良好的承承包商。这种种公开招标方方式，由于参参加投标的单单位较多，所所以审查投标标资格及其标标书的工作量量较大，招标标费用开支较较多。实行公公开招标工程程应实行投标标人资格预审审，当资格预审的的潜在投标人人过多时，由由招标人通过过随机方法从从中选择投标标人，且数量量不得少于77家。公开招招标一般适用用于工程规模模较大、技术术复杂、报价价水平不易掌掌握的大中型型工程建设建建设项目，以以及采购数量量多，金额大大的物资设备备、材料的供供应。(2)邀请招标招标单位不公开发发布招标通告告，而是根据据工程特点向向经预先选择择的承包商发发出招标通知知书或邀请函函，然后根据据各单位回函函答复情况，确确定投标对象象，请他们参参加招标项目目的投标竞争争。邀请参加加投标单位的的个数，世界界各国都有规规定，我省在在有关规定中中，明确要求求不少于三家家。邀请招标标方式由于对对邀请对象的的技术、经验验和信誉方面面比较了解和和信任，所以以组织工作比比较简单。不不仅可以节省省招标费用、缩缩短招标工作作的周期，也也可以提高投投标中标率。邀邀请招标属于于有限竞争性性招标，这种种招标方式限限制了竞争范范围，有可能能失去优秀的的投标者。实实行邀请招标标工程可实行行投标人资格格预审，也可可以实行投标标人资格后审审。(3)协商议标由建设单位直接选选择投标单位位，就工程的的工期和造价价等条件，双双方直接商谈谈中标条件和和要求。参加加议标的单位位应不少于两两家。议标适适用于招标工工作开展有困困难的地区。工工程规模不大大、专业性较较强或特殊要要求多，面对对造价要求并并不十分苛刻刻的工程项目目。双方在招招标投标过程程中费用支出出最少，招标标工作的周期期也最短。议议标缺乏竞争性性，在造价上上一般都偏高高。招标投标基本程序序招标工作由开发公公司主持，没没有组织招标标和编制标底底能力的开发发公司，可委委托工程咨询询公司等招标标服务公司代代理。但这类类服务机构必必须具备一定定技术资质，具具有法人地位位，经招标投投标管理部门门审查批准的的企事业单位位。(1)工作程序审查招标单位的资资格；报批招标申请书；；编制招标文件，编编制标底并送送审，指定评评标、定标方方法；发布招标公告或招招标邀请书；；审查投标单位资格格；分发招标文件及有有关技术资料料、图纸等，组组织投标单位位现场勘察和和招标文件答答疑；编制和寄送投标文文件；开标，公开标底，审审查投标书和和保函；评标、定标、决定定中标单位；；发出中标通知书，招招标单位与中中标单位签订订承包合同。招标申请书应当包包括以下主要要内容：项目目名称、情况况、概算；开开发公司负责责组织招标的的人员的姓名名、年龄、业业务简历、职职务、职称；；资金来源及及落实情况；；图纸、场地地等情况是否否具备招标条条件；招标方方式。(2)应注意的问问题工程建设招标投标标必须编制完完整的招标文文件和投标标标书。招标文文件和投标标标书一经发出出，除另有规规定外，一般般不得变更。招招标必须依据据有关规定编编制标底，并并送政府主管管招标投标的的部门或其委委托单位审查查批准。编制制标底人员的的资格，须审审核批准。此此外，一个招招标工程，只只能编制一个个标底。为了了保证招标的的公正性，应应当以招标单单位为主，约约请有关部门门及专家成立立评标领导小小组，进行评评标、决标。对对于大中型建建设项目，招招标单位还可可以邀请经验验丰富、有较较高技术和经经济评估水平平的专家组成成评标委员会会，对各投标标方案作出评价。在在此基础上，推推荐一、二个个投标企业，供供评标领导小小组审定，确确定中标单位位。如果决标标结果有损于于国家利益时时，政府主管管招标投标的的部门，有权权予以否决。投投标单位在提提交投标标书书的同时，必必须提交由其其开户银行出出具的投标保保证金证书。投投标单位中标标后，如果拒拒绝承担中标标的工程任务务，招标单位位有权向为其其出具保函的的单位索取投投标保证金。签签订承发包合合同时，必须须严格履行标标书的各项条条件，不得修修改和变更；；双方应互换换各自开户银银行出具的履履约保证金证证书。保证金金额在合同期期满后应当退退回。招标单单位和中标单单位签订合同同后毁约，对对方有权持履履约保证金证证书向其担保保银行索兑保保证金。由于于违约给对方方造成的损失失如超过履约约保证金的，还还应补偿履约约保证金的不不足部门。应提交的招标资料料目录（1）招标代理合合同及招标代代理机构资质质证书复印件件（2）招标备备案登记表（3）经批准准的邀请招标标报告(如系邀请招标)（4）招标公公告或投标邀邀请书（5）投标报报名名单(公开招标)（6）资格预预审文件（7）资格预预审评审报告告（8）招标文文件（9）购买招招标文件登记记表（10）答疑疑会纪要(或答疑资料料)及签收回执执（11）标底底(工程预算书书)及市建设工工程项目造价价咨询核准证证（12）评委委名单（13）招标标人评委委托托书（14）开标标会签到表（15）招标标记录一览表表（16）投标标函及投标函函附表（17）评委委评分表（18）评分分汇总表（19）评标标报告

（20）招标标投标情况书书面报告（21）中标标通知书及中中标公示证明明（22）办理理建管手续联联系单（23）合同同备案表（24）行政政事业性收费费、基金缴款款通知书及收收据（25）建设设管理收费认认定表（共22份）（26）安全全和文明施工工开工验收合合格证房地产项目开发流流程全过程（五五）招标投标的管理1）施工企业资质质管理：筑施工企业可分为为工程施工总总承包企业，施施工承包企业业和专项分包包企业三类。按企业的建设业绩绩、人员素质质、管理水平平、资金数量量、技术装备备等，将工程程总承包企业业资质登记为为为一、二级；；施工承包企企业资质登记记分为一至四四级。各资质质登记标准及及承包工程范范围由建设部部统一制定、发发布。目前，施施工企业资质质登记标准按按1989年建建设部《施工工企业资质等等级标准》执执行。企业资资质等级实行行分级审批。一一级企业由建建设部审批，二二至四级根据据隶属关系由由国务院有关关部门和省、自自治区、直辖辖市建设行政政主管部门审审批，经审查查合格的企业业由自治管理理部门颁发《建建筑业企业资资质证书》(1)施工企业资资质的动态管管理(2)工工程总承包企企业的管理工程建设项目组织织实施方式目目前有两种方方式：其一是工程总承包包方式，即指指从事工程总总承包的企业业（以下简称称工程总承包包企业）受业业主委托，按按照合同约定定对工程项目目的勘察、设设计、采购、施施工、试运行行（竣工验收收）等实行全全过程或若干干阶段的承包包。其二是工工程项目管理理方式，工程程项目管理是是指从事工程程项目管理的的企业受业主主委托，按照照合同约定，代代表业主对工工程项目的组组织实施进行行全过程或若若干阶段的管管理和服务。2）工程建设管理理：工程建设阶段，指指房地产开发发项目从列入入年度施工计计划起，到项项目施工全部部完成，建设设主管部门主主持的综合验验收，达到客客户住用程序序的过程。本本阶段开发商商要完成的主主要报批手续续有：在取得得土地使用权权后，向计委委申请列入年年度施工计划划；同时，与与“四源”供供应单位签定定供源协议，按按规定支付有有关费用。此此后，向建委委提出申请开开工报告，填填报建设开发发审批表；到到市招标投标标管理办公室室，办理招标标批准手续，选