中部商贸物流产业园区可行性研究报告(修改后)

中部商贸物流产业园区可行性研究报告PAGEPAGE54中部商贸物流园区可行性分析报告湖北照丰投资有限公司二零一零年五月十二日目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 项目总论 11.1 项目概况 11.2 建设单位概况 11.3 编制依据、原则和内容 21.4 可行性研究结论 3第二章 项目建设的必要性 42.1项目背景 42.2项目发展概况 62.3投资的必要性 6第三章 物流园区项目市场分析 123.1物流业现状 123.2物流业发展趋势 163.3物流园区的发展前景 183.4专业市场分析与预测 183.5营销战略 32第四章 项目选址及建设条件 344.1项目建设选址 344.2基础设施条件 344.3建设企业资源 34第五章 项目建设概况及工艺技术条件 355.1项目建设概况 355.2项目建设的指导思想、原则和定位 365.3设计方案 385.4项目建设工艺技术条件 41第六章 项目投资估算和资金筹措 436.1投资估算 436.2资金筹措 43第七章 经济效益分析 447.1对国民经济增长的影响分析 447.2对就业的影响分析 477.3促进周边地区的发展 477.4价格预测 477.4财务经济分析 48第八章 研究结论与建议 509.1研究结论 509.2建议 51项目总论项目概况项目名称：中部商贸物流产业区项目建设性质：新建项目建设单位:湖北照丰投资有限公司项目建设地点：黄梅县小池镇区西侧项目建设期限

：建设期计划为8年项目投资规模：总投资61亿元法人代表：杨国桥报告编制单位：湖北照丰投资有限公司建设单位概况湖北照丰投资有限公司于2009年注册成立，隶属于福建大世界集团旗下的明星企业，注册资本为8000万元人民币。公司立足湖北，服务中部，辐射全国，是一家专业从事城市运营、资本运作、商业运营和物业管理为主的大型综合性公司。自公司成立以来，各项业务陆续展开，业绩持续增长，为了配合项目开发，目前已设立照丰置业子公司，还将陆续完成市场经营、物流、物业、专业市场等公司的注册。现公司所承载的项目遍及各省市地区以及乡镇，承建并将树立标志性建筑。企业法定代表人杨国桥先生从事多年市场开发和投资房地产、销售工作，有丰富的专业市场运营开发和房地产开发经验，是缔造水岛城市东方威尼斯的“总设计师”，曾荣获2004年中国别墅创新人物，2006年被聘为《名流生活》编委。现任中国房地产企业家全国理事会副会长，福建省房地产业协会理事，福建大世界企业集团有限公司常务副总裁，福建大世界华夏房地产有限公司董事长。公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织和机构设置完整，管理规范，下设经理办公室、总工办、销售部、营销部、财务部、。公司拥有一支优秀、成熟、多年从事该领域专业技术队伍，承秉“创舒适环境，赢性价高比”的经营宗旨，致力于不断提升产品品质；在践行“共同成长”的使命的同时力行“创造价值”的核心价值观，发扬“团结高效，追求卓越”的企业精神，努力成为业界认可的城市运营公司。编制依据、原则和内容编制依据《国家产业政策纲要》。《中华人民共和国城市规划法》。《城市规划编制办法》。《城市居住区规划设计规范》（CB50150—93）。《黄梅县城市规划》。项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。《建设用地规划许可证》（地字第号）。《国有土地使用证》。国家现行有关设计规范、标准。黄梅县规划建设局规划设计方案的批复（梅规建[2010]号：关于中部商贸物流产业区修建性详细规划设计方案的批复。黄梅县发展和改革局的核准建设的批复（梅发改[2010]号：关于核准湖北照丰投资有限公司建设中部商贸物流产业园区项目的批复）。编制原则发改委颁布的《物流业调整和振兴规划》通知要求。《湖北省物流业调整与振兴实施方案

（2009~2011年）》。遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“

鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务；积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局；推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作；培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化；加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心”。按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。根据湖北省、黄冈市和黄梅县“十二五”规划，融入区域经济，合理安排进度。按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作试行招标采购及比质比价采购。严格遵循现行消防、安全、环保、卫生、劳动保护等有关规定、规范。选用国内外先进技术和管理经验。尽可能利用现有公用设施，注意节能。编制内容项目建设的必要性。物流园区项目市场分析。建设选址与建设条件。项目建设概况及工艺技术条件。项目投资估算和资金筹措。经济效益分析。研究结论与建议。可行性研究结论发展物流业是落实党中央、国务院保增长、扩内需、调结构的总体要求，也是促进物流业较快发展，培育新的经济增长点的重大战略举措。黄梅县“中部商贸物流产业区”项目建设，符合国家和省市县有关促进现代服务业的商贸、物流发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合黄冈市及黄梅县把该区域作为工业园区建设要求。项目将开发建设聚专业市场、现代物流、商务办公及酒店、会展博览、商业娱乐及生活居住于一体的商贸物流产业园区，园区的建设将快速搭建中部地区各类专业市场平台，整合区域资源优势，形成以市场带动生产加工型企业在中部地区落户的新格局。项目作为未来南部滨江新城的启动区和先导区，建成后将涵盖商品批发、交易、采购，商品展示、博览，商品定制、加工，电子商务，商品信息总汇，商品供需调节、价格生成，商品物流、配送，综合服务八大方面，可快速推进小池、分路工业园区和物流园区的建设，提升未来小池港的服务能级，促进南部区域大商贸、大物流、大制造的联动发展和一体化推进。产业园区的建设目标将打造为：以冷冻、木材批发两大华中地区最大的专业市场和建材家具、农机汽配、农副产品三大鄂东地区最大专业市场，使黄梅能够真正融入长江经济带的整体发展格局之中，实现跨越式发展。随着项目的推动势必带动本地及周边地区的就业的发展，可直接促进就业人口，帮助政府解决就业率，加大政府税收能力、迅速提升GDP。项目建设的必要性2.1项目背景随着经济全球化的发展和我国融入世界经济的步伐加快，全球采购、全球生产和全球销售的发展模式，要求加快发展物流业，优化资源配置，降低企业物流成本，增强竞争力；与此同时2009以来中央积极应对国际金融危机，出台了一系列政策措施，并将物流业振兴规划列入十大产业调整振兴规划，国家对物流业的支持创造了有利于快速发展物流业的宏观环境；加上中央实施“中部崛起”战略以来，国际产业和沿海产业向中部地区转移加快，整个湖北省极佳的区位优势和产业优势提供了物流业发展的有利条件，而且物流业的发展已经形成一定的规模，在中部六省具备比较优势。黄梅县位于湖北省东部，全县版图面积1701平方公里，人口96万，辖16个乡镇510行政村。地势北高南低，呈三级阶梯状倾斜。北部为宜林山区，中部为两大淡水湖（太白湖、龙威湖），南部为百里平原。黄梅是鱼米之乡。改革开放以来，尤其是近几年来，大力弘扬“勤劳刻苦、务实求真、团结拼搏、创新争先”精神，解放思想，奋力发展社会生产力，各项建设事业取得了历史性的进步，投资环境日臻完善，经济实力日益增强，人民生活显著改善。黄梅县政府按照“紧扣发展、关注民生”的工作理念和“农业建六县、工业抓四园、旅游创4A”的工作思路，聚精会神抓建设，一心一意谋发展。三年来，全县共引进各类项目291个，协议总投资过亿元的项目有11个，协议总投资83.22亿元，实际到位资金20.94亿元。先后有投资15亿元的五祖4A风景区综合开发和投资10亿元的东盟生态产业园等一大批项目入驻，已初步形成以农副产品加工、纺织服装、新型建材等三大产业为主导的产业集群。2008年，全县实现地区生产总值67.72亿元，同比增长15.7%；固定资产投入32.4亿元，增长40.4%；完成财政收入5.47亿元，增长31.9%，农民人均纯收入增长15.1%，外贸出口增长22.3%，经济和社会发展呈现出又好又快的发展态势。从湖北省政府批准设立黄梅经济省级开发区以来，正发展成为鄂、赣、皖相邻地区对外开放最活跃、最具有吸引力的地区和投资中心之一。黄梅地处三省交界，又是黄梅戏的故乡，还是禅宗文化所在地，发展商业、建设商贸物流园区是黄梅一个不错的选择。在新城设计与新农村建设中，提供商贸、物流、休闲、旅游、娱乐便利，人们亦工、亦农、亦商，用商业连接工业、农业。独特的交通区位优势、优越的投资发展环境和巨大的市场潜力，引起了福建大世界企业集团的关注和青睐，集团公司组织专班赴浙江义乌、山东临沂、广东东莞、虎门、深圳、福建石狮、上海、武汉等各大优秀批发市场考察取经，先后邀请了多个国内知名的城市及市场运营专家来黄梅进行了实地考察并进行研讨，黄梅县委、县政府在第一时间作出了快速回应，并一同参与项目前期的论证工作：“通过商贸物流产业园区的建设，快速搭建中部地区多个专业市场的平台，整合区域资源，进而形成以市场带动生产加工型企业在黄梅落户的新格局，为中部地区的经济发展创造新的模式”。2009年7月17日至18日福建大世界企业集团与黄梅县委、县政府共同举办了“2009中国中部大别山区经济发展高峰论坛暨中部商贸物流产业园区战略方案研讨会；2009年10月24日上午，黄梅县政府与福建大世界企业集团在黄梅举行签约仪式，县长余建堂与集团总裁朱谷和分别在项目合作书上签字，标志着该集团投资61亿2.2项目发展概况开发建设聚专业市场、现代物流、商务办公及酒店、会展博览、商业娱乐及生活居住于一体的“中部商贸物流产业园区”。建设目标打造为：以冷冻、木材批发两大华中地区最大的专业市场和建材家具、农机汽配、农副产品三大鄂东地区最大专业市场。专业市场服务涵盖：商品批发、交易、采购，商品展示、博览，商品定制、加工，电子商务，商品信息总汇，商品供需调节、价格生成，商品物流、配送，综合服务八大方面。项目分三期建设，占地约3320亩，建设期为5至8年。项目全部建成后，可提供直接就业岗位约6万个，拉动关联就业人员近25万人。2.3投资的必要性2.物流业已被国务院列入十大产业振兴规划之一，2009年3月国家发改委发布《物流业调整和振兴规划》明确提出促进物流业平稳较快发展，培育新的经济增长点，将根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。2009年，由发改委牵头，包括国务院办公厅在内的15个部门进行了物流业政策调研，研究促使加快发展物流业的政策措施。该联合会已起草了60多条建议。2009年10月29-30日在昆明召开了第二届全国制造业与物流业联动发展大会，来自国务院有关部门、全国性行业协会、各省区市现代物流工作牵头部门及有关物流企业和制造企业的负责同志约500人参加了大会，会议达成将充分利用全国现代物流工作部际联席机制，研究相关扶持政策和措施，为两业联动营造环境，尽快出台促进两业联动的指导意见，支持物流业做大、做强。2.3.2湖北省对物流业发展精心培育湖北省日前出台了《湖北省物流业调整与振兴实施方案

(2009~2011年)》(以下简称

《方案》)。《方案》明确提出：围绕把湖北建设成为中部乃至全国重要现代物流基地的战略目标，以物流一体化和信息化为主线，大力营造支持物流业发展的政策环境，促进物流资源的合理配置和现代物流服务体系的全面建立，实现湖北物流业的调整和振兴。着眼于《方案》目标，湖北省全力改善2009年物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。到2011年，初步建立较为完善的现代物流服务体系和物流网络，构建中部物流区域、南北物流通道、长江物流通道的支撑平台，形成与东、西部物流区域的有机衔接，物流的社会化、专业化和现代化水平明显提高，物流业规模进一步扩大。3年间，全省社会物流总额年均增长15%，物流增加值年均增长12%；物流整体运行效率显著提高，物流总费用占GDP的比率年均降低0.2个百分点；建成1~2家国家级物流示范基地（园区）,发展5~10个国家4A级物流企业和15~20家国家3A级物流企业。

湖北省贯彻落实国家物流业调整和振兴规划，围绕把湖北建设成为中部乃至全国重要现代物流基地的战略目标，已要求各部门积极动作，分工合理，统一协调，抓紧制订具体落实办法，确保实现湖北物流业的调整和振兴，如表3-1。表3-1湖北省有关部门工作分工及进度安排表序号专项工作牵头单位参加单位实施时间1完善物流政策体系省发改委省经委、省财政厅、省国土资源厅、省交通厅、省公安厅、省商务厅、省信息产业厅、人行武汉分行、省国税局、省地税局、省银监局、省民航局、武汉铁路分局、省邮政局等2009-2011年2增加对物流业的投入省发改委省财政厅、人行武汉分行、省银监局等2009-2011年3完善物流企业税收管理省财政厅省国税局、省地税局2009-2011年4制订物流业用地优惠政策省国土资源厅省发改委2009-2011年5加强道路交通安全管理省公安厅省交通厅、省农业厅等2009-2011年6推进物流信息化建设省信息产业厅省发改委、省交通厅、省物流协会等2009-2011年7推进国有物流企业改制重组省国资委2009-2011年8加强物流基础设施规划和建设省交通厅省发改委、武汉铁路分局、省民航局等2009-2011年9制订促进物流业发展的用水用电用气价格政策省物价局省发改委2009-2011年10完善物流统计制度和指标体系省统计局省发改委2009-2011年11推进物流业对外开放和合作省商务厅省发改委、省物流协会等2009-2011年12发挥行业组织作用省物流协会省发改委、省商务厅等2009-2011年2.3.3黄梅县滨江新城需要现代商贸物流业图2-1黄梅县南部滨江新城蓝图黄梅县政府已将小池和分路地区战略定位成：建设成南部滨江新城，核心目标是建设功能完善、产业发达环境优美、具有现代化气息的滨江新城，集现代商贸物流业、临港工业和现代工业、生态型滨水居住区和生态休闲旅游主导功能于一身。而本项目作为未来南部滨江新城的启动区和先导区，必将为新城建成起到巨大的推动和促进作用。建设一个三位一体的现代化新城镇、新农村、新物流产业园，为促进黄梅经济有快又好的向前发展，使之成为鄂、赣、皖三省交界的“金三角”，名符其实的鄂东一颗灿烂明珠。

在国家振兴规划和湖北省、黄冈市、黄梅县的发展规划中，商贸流通产业均作为重点发展行业。各级政府部门也在积极规划物流发展框架，设计城市和地区发展的政策平台、信息平台和设施平台，在此物流发展的良好氛围下，给物流园区的建设和发展提供了绝佳的天赐良机。2.3.4建设现代化的物流体系是提升企业竞争力的需要当今企业竞争力是指综合竞争力，它包括产品价格、产品特色、产品质量、产品供应的时效性，以及环境保护、可持续发展等综合因素。提高企业竞争力不能仅仅从生产方面下功夫，还要在其他方面挖掘潜力，包括建立完善的现代物流体系。对企业物流体系建设，可以使整个供产销供应链的各个环节达到最优，让企业更容易得到市场的反馈信息，从而可以帮组企业调整生产计划，有效减少库存、优化资源配置，更重要的是，产品能更好的满足市场需求。在黄梅县驶入经济发展快车道的征程上，因商贸物流业滞后所带来的货物周转不畅、生产成本不低、产业结构不优、市场培育不快、经济扩张不活等问题日益显现。诸多来梅考察的外地客商关注商贸物流业的发展，已在梅投资兴业的企业老板期盼商贸物流业的壮大，实现黄梅县域经济量的扩张与质的飞跃急需商贸物流业的提升，尽快建立商贸物流园区已成为全县上下共同的愿望和心声。2.3.5物流产业园区周边人口密集中部商贸物流园区位于黄梅县小池镇区西侧3公里处，105国道以北，紧邻九江长江二桥下匝道口，地势平坦，无现状建设。总占地面积2.2平方公里。分析表3-1，我们可以得出，中部商贸物流园周边50公里范围内居住人口约有1060万人；300公里范围内居住人口约有6593万人；500公里范围内居住的人口约有8477万人（预测有1.2亿人）。表2-1中部商贸物流园周边市（县）人口分布情况项目名称公里 市（县）名人口数量（万）市（县）名人口数量（万）50公里内宿松县70浠水县103潜山县57蕲春县95黄梅县96九江市469太湖县55湖口县28武穴市85星子县20.4九江县35瑞昌市43.6300公里内岳阳市540随州市157南昌市458鄂州市106新余市286咸宁市286景德镇156黄冈市730孝感市158安庆市610黄石市255宜春市530合肥市462信阳市798武汉市831芜湖市230500公里内南京市624南阳市1085徐州市871蚌埠市352马鞍山市127宿州市617阜阳市950淮北市213淮南市453黄山市156杭州市796池州市158长沙市640淮安市532荆州市645湖州市2582.3.6项目项目所在地为黄梅县小池镇区西侧3公里处，105国道以北，紧邻九江长江二桥下匝道口，地势平坦，无现状建设。总占地面积2小池镇区位优势独特，水陆交通便捷，南饮长江，北枕平川，与浔阳古城隔江相望，长江黄金水道绕城过境12.85公里，南与国家对外开放港口九江一桥相连，距九江机场24公里，境内京九、合九两条铁路在此交汇设站，沪蓉高速、105国道和黄小高速公路贯穿全境，构成水路、铁路、公路、空路立体交通网络，与庐山、黄山、九华山、天柱山、龙宫洞、东坡赤壁以及县境内的五祖寺、四祖寺、挪步园、妙乐寺等风景名胜紧紧相连，距鄂、赣、皖省会城市百里之遥，独特的区位，便捷的交通，使小池“上承三峡、下应浦东、横贯南北、纵联东西”的优势日益突出。随着九江二桥建设步伐临近（今年7月份）和长江经济带、京九经济带的快速推进，小池又一次迎来了全方位大开放、大开发、大引进、大建设、大发展的大好良机。所以我们不难得出1、在区域经济一体化和国家支撑中部地区崛起的背景下，黄梅作为三省交界的地缘优势更为凸显。2、随着九江长江二桥的建设，九江港与黄梅的交通联系更为便捷，其通江达海的物流优势可为黄梅所用。2.几个月以来，公司组织了专人赴浙江义乌、山东临沂、广东东莞、虎门、深圳、福建石狮等各大优秀批发市场考察取经，邀请了多个国内知名的城市及市场运营专家来黃梅进行实地考察并进行研讨，我们得出如下结论：“义乌、临沂等地通过专业市场和商贸流通业的发展，带动了工业的快速发展和居民生活水平的极大提升，从一个侧面反映了商贸流通行业对城市的带动作用”。通过参观“山东盖家沟国际物流”发现：目前整个园区就业人数达5.5万余人，为1.1万家客户提供物流及综合性服务，同时大大改善了周边环境。物流产业区建成后将涵盖商品批发、交易、采购，商品展示、博览，商品定制、加工，电子商务，商品信息总汇，商品供需调节、价格生成，商品物流、配送，综合服务八大方面，可快速推进小池、分路工业园区和物流园区的建设，提升未来小池港的服务能级，促进南部区域大商贸、大物流、大制造的联动发展和一体化推进。公司将把产业园区的建设目标打造为：以冷冻、木材批发两大华中地区最大的专业市场和建材家具、农机汽配、农副产品三大鄂东地区最大专业市场，使黄梅能够真正融入长江经济带的整体发展格局之中，实现跨越式发展。随着项目的推动势必带动本地及周边地区的就业的发展，可直接促进就业人口，帮助政府解决就业率，加大政府税收能力、迅速提升GDP。项目在规划设计上，注重规划的战略性和可行性，园区规划与南部滨江新城建设、九江长江岸线开发等项目规划结合起来思路，中部物流产业园必将打造成为中部地区最具辐射力、拉动力和扩张力的商贸物流园区。物流园区项目市场分析

进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。随着经济一体化和计算机与通信技术的不断发展，极大地促进了物流业的发展，使物流业迅速成为在全球具有巨大潜力和发展空间的新兴服务产业。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。现代物流已被我国政府、企业所重视，出现了迅猛的发展势头。政府从产业发展高度将发展现代物流作为支持经济持续发展、改善投资环境、提高社会经济效益、降低社会成本、充分利用社会资源的重要策略，生产企业把物流作为企业的第三利润源泉和获取企业竞争优势的战略机会，传统物流企业(运输、仓储等企业)把发展现代物流作为重新打造企业、寻求企业新的利润增长点、实现企业再发展的战略目标。3.1物流业现状3.1.1近几年全国物流发展情况研究表3-1数据表明：自2004年至2008年，反映物流需求规模的全社会物流总值从38.4万亿元上升到89.9万亿元，增长了2.3倍，年均以24.96%的速度递增，大大高于同期GDP的10.22%的年平均增速。表3-1年份中国GDP（亿元）GDP增长率社会物流总和（亿元）同比增长2004年15987810.1%3840029.9%2005年1823219.9%48100025.2%2006年20940710.7%59600024%2007年24661911.4%75228326.2%2008年3006709.0%89900019.5%数据来源：中国国家发改委、国家统计局、中国物流与采购联合会3.1.22009年全国物流业发展现状2010年1月3日，据国家发改委网站发布的当前我国物流业运行情况显示，前三季度社会物流总费用与GDP的比率为18%，比去年同期降低0.3个百分点，反映物流业总体运行效率进一步提高。2009年我国物流业运行情况表3-22009年1-9月中国物流统计数据单位本期同比增长（%）一、社会物流总费用亿元391726.4

运输费用亿元199155.6

保管费用亿元144047.4

管理费用亿元48536.8二、物流业增加值亿元146684.0

其中：交通运输业中物流部分亿元108414.5

仓储业亿元57413.7

贸易业亿元17220.1

邮政业亿元3632.6三、社会物流总额亿元6940832.0

其中：农产品物流总额亿元155384.0

工业品物流总额亿元6269424.4

进口货物物流总额亿元48568-21.9

再生资源物流总额亿元22388.8

单位与居民物品物流总额亿元79812.1四、物流固定资产投资亿元1659655.5

其中：交通运输业亿元1219857.4

仓储、邮政业亿元122471.2

贸易业亿元317347.8数据来源：中商情报网一是行业运行呈现加快回升的积极变化。据统计，我国社会物流总额同比增速由一季度下降3.3%，上半年下降0.8%，转为前三季度增长2%，反映出物流需求在逐步扩大；前三季度物流业增加值同比增长4%，增幅比上半年提高1.9个百分点，呈加快增长态势。从企业来看，2009年业务收入基本上经历了一季度止跌，二季度企稳，三季度回升，全年比前一年略有增长的积极变化。二是物流业与其他产业联动发展进一步加强。企业反映，受金融危机影响，大多数制造企业和商贸流通企业面临较大的成本压力。为降低成本、提高核心竞争力，制造和流通企业主动提高物流业务的外包比例，由第三方物流企业负责其物流运作，从而加强了物流业与其他产业的联动发展。三是物流业服务能力有所提升。据统计，前三季度社会物流总费用与GDP的比率为18%，比去年同期降低0.3个百分点，反映物流业总体运行效率进一步提高。物流企业反映，在业务量大幅下滑的情况下，企业普遍放慢扩张步伐，转到向市场服务和内部管理要效益，加快细分市场建设，提升专业服务能力，走专业化发展道路。中铁快运、邮政速递物流等企业优化资源配置，为客户提供定制化服务，不但提高了自身的服务能力，而且提高了盈利水平。四是行业发展的政策环境进一步改善。《物流业调整和振兴规划》发布以来，国务院有关部门、地方人民政府进一步提高了对物流重要性的认识，通过到企业调研等多种方式，积极研究促进物流业发展的政策措施。目前，全国已有超过半数的省市区出台了物流业振兴规划或实施细则，并正在组织实施。存在的主要问题一是物流企业经营仍面临较大困难。据对全国重点物流企业统计调查显示，物流企业前三季度主要运营指标虽然好于上半年，但仍呈普遍下降之势。如货运量同比下降1.5%，配送量同比下降17.3%，流通加工量同比下降16.5%。与此同时，企业效益继续下滑，主营业务利润额下降17%，近六成企业利润额同比负增长，近一成企业亏损。二是物流需求依然不足。目前，出口相关物流需求上升较为缓慢，珠三角等外向型经济区域的物流需求还没有太大改观。与发达国家相比，我国制造业物流整合外包的比例依然偏低。三是企业运作面临一些实际问题。物流企业各环节税率不统一，运输、装卸的营业税为3%，仓储、配送为5%，影响了企业的一体化运作。仓储土地使用税增幅过大，最大提高了15倍，超过企业承受能力。部分大中城市配送车辆市内通行难的问题依然存在。物流企业融资渠道较少，企业面临较大的资金压力。3.1.3物流产业发展总体情况近几年，湖北省物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，基本形成了武汉城市圈物流圈、宜(昌)荆(州)荆(门)物流圈、襄(樊)十(堰)随(州)物流圈以及长江物流通道等物流业体系。2008年，湖北省完成货运量6.67亿吨，同比增长14.0％。其中，铁路运输完成1.02亿吨，增长4.9%；公路运输完成4.79亿吨，增长21.2%；水运完成0.85亿吨，同比下降5.5%。全省货运周转量1938.01亿吨公里，同比增长1.9％。其中，铁路运输完成1098.6亿吨公里，下降3.5%；公路运输完成370.53亿吨公里，增长22.7%；水运完成467.94亿吨公里，增长2.2%。初步测算，2008年，全省社会物流总额25000亿元，同比增长18.2％，低于全国平均水平1.3个百分点，近三年年均增长19.2%；物流业增加值780亿元，同比增长16％，高于全国平均水平0.6个百分点，近三年年均增长16.4%，占GDP的比重为6.9%，占第三产业增加值比重为17%；社会物流总费用2050亿元，同比增长21.3％，物流总费用占GDP的比重为18.1%，比2006年下降了0.12个百分点，低于全国平均水平0.2个百分点。物流设施概况经过多年建设，湖北省交通条件大为改善，运输紧张状况明显缓解，各种运输方式协调发展，运输能力持续扩张，运输质量显著提高，综合交通运输体系基本形成。2008年，全省高速、一级、二级公路通车里程分别达到2365公里、1371公里和15732公里，铁路总里程达到2024公里，港口吞吐能力及集装箱吞吐能力分别达到2.1亿吨和80万标箱。存在的问题一是物流运行效率仍然较低，我省社会物流总费用与GDP的比率虽然略优于全国平均水平，但与东部沿海地区14%左右的水平相比仍有一定差距；二是物流社会化程度不高、物流有效需求不足，专业化物流供给能力不够等问题依然突出，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是现有管理体制不顺。物流管理职能分散，涉及十多个部门，缺乏统筹规划和整体协调，制约了物流业的快速发展；四是物流基础设施能力不足，各种运输方式相互衔接不够，尚未建立适应物流业运输需要的高效便捷网络，物流园区数量不足、物流技术装备应用水平有待提高；五是物流公共信息平台、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高;六是受国际金融危机影响，物流市场需求萎缩，各种物流资源较为紧缺，企业经营成本居高不下，物流业受到严重冲击；七是作为物流业发展主体的物流企业发展水平不高、规模偏小，大型龙头物流企业数量不多。3.2物流业发展趋势物流作业一体化现代物流的精髓在于其系统整合的概念，即整合传统的作业领域，将生产、销售、包装、装卸、运输、存储、配送、流通加工,物流信息处理等分散的、跨越各企业部门的活动综合、有机地结合在一起，作为一个系统来管理,使物流活动各作业环节有效地组合，形成以服务客户为主的综合能力，节约流通费用，提高流通的效率与效益。物流管理信息化物流系统是一个大跨度系统。物流活动不但活动范围广阔、涉及部门众多,而且一直处于动态变化过程。随着全球经济一体化，商品与生产要素在全球范围内以空前的速度自由流动。物流活动范围、流动速度也进入一个前所未有的发展阶段，物流业正向全球化、网络化和信息化方向发展，EDI技术与国际互联网的应用，使物流效率的提高更多地取决于信息管理技术；电子计算机的普及和条形码技术的普遍应用，则提供了更多的需求和库存信息，提高了信息管理的科学水平，使商品在各种需求层面上的流动更加容易和迅速。信息化已成为物流活动的核心，成为物流创新的动力。物流资源社会化随着市场经济和社会化的发展,一方面专业化分工越来越细,另一方面各专业之间的合作越来越密切。生产企业与零售行业所需的原材料、中间产品、最终产品大部分由不同的物流中心、批发中心与配送中心提供,以实现少库存和零库存。现代物流社会化趋势是社会经济活动发展、物流规模经济效益、物流资源综合利用的必然结果。在大城市出现现代化综合性或专业性物流园区、物流中心、物流基地己成为普遍现象。物流体系综合化现代物流离不开运输与仓储。仓储现代化则要求高度机械化、自动化、标准化、信息化，以组织高效的人、机、物系统；而运输现代化要求建立铁路、公路、水路、空运与管道的综合运输体系，这是物流现代化的必要条件，也是现代物流生存发展的必要条件。三流一体化按照一般的流通规律，商流、物流、信息流是三流分离的。商流可以使物质资料的使用价值得以实现，经过商流，物质资料就变更了所有权；物流解决的是物质资料从其生产地域向其消费地域的位移，无法变更物质资料的所有权；信息流解决的是流通主体之间的信息传递。在现代社会中，由于不同的材料，产品或商品的转移形成不同的流通方式与营销形态，为了适应这一变化，目前世界上有许多发达国家的物流中心、配送中心已基本实现了商流、物流和信息流的统一。此外，代理制的推行也使现代物流更趋科学合理，因为这种方式的流通体制更有助于实行三流合一。“三流合一”已成为现代物流的重要标志之一。3.3物流园区的发展前景物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。2009年2未来中国物流园区的发展步伐和发展速度将不断加快，展现出良好的发展前景。未来几年在我国包括高速公路、铁路、机场、港口等在内的交通基础设施的建设取得重大突破后，如何发挥这些设施的作用和效能，将会得到交通主管部门的政策支持，物流园区对规模化、规范化组织运输服务，以及提升相关设施的功能和效率的作用，必然会受到交通运输相关行业管理部门的重视，从而为运输枢纽型的物流园区的发展带来机遇。新型工业化和流通现代化是重要的产业发展导向，物流园区与产业园区、商贸流通中心的结合，完全符合国家经济发展战略，发展机遇不言而喻。3.4专业市场分析与预测

3.4.1全国专业市场发展概况（一）我国专业市场发展历史与现状专业市场作为一种商品贸易活动在空间上高度集中的现象，具有悠久的历史。在我国，早在唐代就有关于专业市场的记载；在西方，据法国伟大史学家布罗代尔的研究，早在十三世纪，就有小麦市场形成，十五、十六世纪前后，葡萄酒、皮革、皮鞋、毛皮等专业市场在欧洲各国也先后出现，到十七世纪，专业市场已是一种可以被普遍观察到的交易形态。改革开放以来，我国的专业市场发展迅猛，已经成为我国城乡商品流通的最主要通道，成为我国批发贸易的最重要载体。我国专业市场主要集中在华东省份，浙江第一，江苏第二。截止2006年底，全国已有粮油、农副产品、日用工业品、生产资料等各种门类的专业市场9.5万家，年成交额5万元。管理相对规范的有5-6万家，在5-6万家中大约设有1300万个摊位。上规模的专业市场约1万多家。上规模的专业市场分类(表一)门类农副产品专业市场工业消费品专业市场生产资料专业市场数量4000家2400家5000家占比（%）352144商品交易市场结构（表二）市场数（个）占亿元以上市场总数比例（%）成交额（万亿）占亿元以上市场总成交额比例（%）东部265868.62.978.4中部78920.40.5113.8西部42911.10.297.8大城市152039.21.848.9中城市122931.70.9826.5小城市112729.10.924.6在东部地区的长三角、珠三角与环渤海地区中，长三角占绝对优势，无论市场数与成交额都超过珠三角与环渤海地区的总和。但从2006年的统计分析，中西部商品交易市场的发展速度明显加快，说明东部已处于批发市场的结构调整期，而中西部地区正处于商品批发市场的发展期。（二）专业市场发展不断升级1、改革开放初期，居民收入没有拉开，总体消费水平低，消费偏好以数量型需求为主。在这种数量型的社会消费需求拉动下，专业市场由于投资小、交易成本低而成为商业制度创新的一种新选择。2、进入20世纪90年代，我国经济经历了快速发展的十年，居民消费能力有了显著提升，消费需求旺盛，同时消费需求呈现多元化、层次化特点。另外，由于我国的民营经济发展迅速，生产资料的交易成为新的需求，此时的第二代专业市场产品种类拓展到生产资料，使得交易的门类更加丰富，而且质量好，式样新。这时候的物流配送设施逐步备齐，满足大规模交易。3、20世纪90年代后期，我国经济更加稳定繁荣，消费者的需求层次更高，工业水平继续上升，民营经济进一步发展，生产资料的需求更加旺盛。此时的第三代专业市场呈现出规模大，注重品牌效应，服务功能齐备，国际化的特点。4、20世纪90年代后期开始，网络经济的繁荣带动了我国第四代专业市场的发展。网络销售中间商环节少，无店铺，可以节省销售成本，让消费者获益，虚拟市场得以发展。与此同时，集企业集群采购、商品展示、电子商务、现代化物流于一体的第五代专业市场开始出现。（三）我国专业市场经历了五代发展历程我国的专业市场起步于上世纪八十年代，经过20多年的发展，逐步提升，至今可以说经历了五个阶段：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段正向综合性、网络化、多功能，国际化的现代专业市场迈进较现代化市场，设施良好，功能齐全，科技含量提升，中介服务大量介入综合功能性市场，规模扩大，功能增强，有的前店后场，有的出现商场化专业批发市场，有了一定建筑物并配套传统商业服务，工商税务加强了管理集市交易市场，称为摊位式，或马路市场，管理实行包税制或管理费正向综合性、网络化、多功能，国际化的现代专业市场迈进较现代化市场，设施良好，功能齐全，科技含量提升，中介服务大量介入综合功能性市场，规模扩大，功能增强，有的前店后场，有的出现商场化专业批发市场，有了一定建筑物并配套传统商业服务，工商税务加强了管理集市交易市场，称为摊位式，或马路市场，管理实行包税制或管理费（四）我国专业市场的八大历史功绩1、在计划分配体制解体以后，在一定程度上，有众多的专业市场衔接供需，保证了国民经济的正常运行。2、专业市场，不管是产地型、销地型或集散型，成为中国生产资料与生活资料批发与零售的主要业态，对全国人民生活水平的提高与满足生产建设的需求，起到了不可替代的作用。3、专业市场已成为带动当地特色产业发展的强大动力，成为富民一方的有力支撑，也是使一些城镇、一些产品打进国内外市场的重要杠杆。4、专业市场已成为城乡结合、解决农村富余劳动力、推进城镇化进程、增加就业的重要途径，目前，从事专业市场的就业人口有1000多万，加上市场相关人员与他们的家人，实际上稳定了3000多万人的生活保障。5、专业市场培育了一大批企业家与商人，他们为中国经济的发展，特别是民营经济的发展立下了汗马功劳。6、批发市场，特别是生活资料批发市场，其低廉的商品价格满足了广大低收入阶层的需要，在中国社会保障制度并不完善的情况下，起到了一种补充作用，是社会稳定的重要方面。7、批发市场也成了推进连锁经营、电子商务、现代物流等新的流通方式的重要试验田。8、批发市场从东部逐步推向中部、西部，实现梯度转移，对东部经济带动西部经济是一种有效的通道。3.4.2黄梅专业市场现状概述（一）发展现状到2008年底，全县共有建材城市场、家装城市场、汽车交易市场、粮油批发市场、水果批发市场、竹器市场等11个专业市场。全年，专业市场贸易成交额31.6亿元，社会消费品零售总额27.7亿元。现有的专业市场档次相对较低，大都是“马路市场”，或者是建场多年的摊棚性市场，这些在城区主要道路两侧聚集形成的市场，环境杂乱，层次低下，远远不能适应现代专业市场的发展需求，而且也没有发挥黄梅独特的区位优势。（二）黄梅发展专业市场的优势与机遇优势：1、三省交界的地缘优势；2、形成了四通八达的立体化交通网络；3、具有土地、房产、劳动力等成本优势；4、具有专业市场的发展空间和用地选择余地（后发优势）；5、地方政府对于发展商贸流通业的政策支持。机遇：1、经济全球化和市场一体化。中国凭借便宜的人力资本优势、巨大的市场潜力以及稳定的社会环境，成为世界制造业转移的主要承接地。中国制造的商品遍布全球，中国也成为许多外商的商品采购基地。专业市场这种大流通、大批发、大采购，集商流、物流、信息流于一体的商品交易模式将愈加具有发展前景。专业市场将面临全新的发展空间。2、国家推进以商贸流通业为代表的现代服务业的发展。我国的经济持续稳定发展，正在把加快发展现代服务业作为推进产业结构调整、转变经济增长方式的重大举措，作为服务业的重要门类，新形势下的专业市场将被注入新的生机和活力。3、中部地区崛起上升为国家战略，区域合作向纵深发展。中部地区区域合作更加紧密，资源与要素的利用更加合理，商品流通的渠道更加宽泛，这为黄梅专业市场的发展创造了很好条件。4、中部地区专业市场还处于发展阶段，具有较多的市场空间。中部地区的市场发展还未成熟和饱和，黄梅只要选择合理的专业市场，还是可以在区域的竞合中分得一杯羹。（三）黄梅发展专业市场的劣势与挑战劣势：1、现有专业市场还未成规模，市场形成与培育需要一定的时间；2、专业市场的产业依托不强。挑战：周边城市均将商贸流通业作为城市发展的重点领域，未来必将对黄梅的专业市场发展产生一定的竞争。 综上所述，黄梅所面临的挑战是严峻的，但黄梅也有不少自己的优势。只要抓住机遇，坚定信心，科学谋划，找准自身的发展定位，就能探索出一条人无我有、人有我优，极富突破性、差异化和可操作性的市场发展之路。3.4.3、黄梅发展专业市场的指导思想（一）借势九江、服务中部黄梅的交通、配套和市场容量与九江还存在一定的差距，所以应学会借势九江，充分利用其港口、铁路、市场需求以及产业基础，发展壮大自己。黄梅的市场发展应面向中部六省的发展需求。（二）错位经营、体现特色黄梅应寻找中部地区专业市场中的空白或未成熟业态，结合自身具有的比较优势资源，实行错位经营和差异化竞争，以求在市场中站稳地位。（三）瞄准趋势、目标长远黄梅应站在巨人肩膀上，充分吸取已有的成功经验，抓住市场发展的趋势，按照现代化理念，高标准、高层次进行规划设计，实现跨越式发展。3.4.4周边城市主要专业市场周边城市主要专业市场分析九江专业市场分析南昌专业市场分析武汉专业市场分析合肥专业市场分析安庆专业市场分析九江：2006年，全市成交额达亿元的商品市场共有9个。尽管市场具有一定的规模，但是由于许多市场建设较早，产权都已卖掉，产品更新换代的可能性较小。而且许多市场都面临着交通拥堵和配套不完善的问题。九江当前发展的重点是零售商业形态。南昌：近年来，南昌对于专业市场的发展极为重视，新建了一大批档次和规模都较大的市场，实现了专业市场向城郊的逐渐转移。武汉：武汉依旧是华中地区专业市场发展最为成熟的地区，市场基本涵盖了所有的门类。安庆：市场发展比较活跃，充分发挥了其三省交界的地缘优势，但是还有许多市场发展不成熟，例如农用机械、冷冻食品等。合肥：合肥的专业市场发展较为迅速，市场基本涵盖了所有的门类，但是合肥的市场现状面临着交通拥堵、功能更新缓慢等问题，需要向城郊搬迁。其他：黄梅周边的小城市的市场发展普遍偏慢，主要受到大中城市的回波效应的影响，大市场独大通吃。通过对黄梅周边城市主要专业市场的调查与分析，我们认为中部商贸物流园专业市场的定位为：长江经济带区域性专业市场园区。打造华中地区首席专业市场（冷冻市场、木材批发市场），鄂东地区首席专业市场（建材家具市场、农副产品批发市场、农机汽配市场）。3.4.5中部商贸物流园专业市场园区概述园区概况：中部商贸物流园专业市场园区位于黄梅县小池镇区西侧3公里处，105本项目所在地本项目所在地专业市场园区的建设目标是：打造冷冻、木材批发两大华中地区最大的专业市场和建材家具、农机汽配、农副产品三大鄂东地区最大专业市场。专业市场由商品批发、交易、采购，商品展示、博览，商品定制、加工，电子商务，商品信息总汇，商品供需调节、价格生成，商品物流、配送，综合服务八大功能构成，涵盖专业市场、现代物流、酒店商务、会展博览、商业娱乐、配套居住六大业态。黄梅发展相关专业市场可行性分析.1黄梅建设冷冻市场可行性分析1、鄂、赣、皖是农业大省，是沿海和港澳地区的农副产品供应基地。鄂赣皖是我国的鱼米之乡，农、林、渔资源丰富，素有“湖广熟、天下足”的说法。当前，是我国沿海和港澳地区的农副产品供应基地。同时，黄梅也是湖北的鱼米之乡。2、黄梅具有便捷的区位交通。京九、合九铁路在此交汇；长江黄金水道过境58.86公里，九江长江大桥飞架天堑；京福、沪蓉两条高速公路穿境64.6公里，设立4个进出站口；105国道、柳界公路纵横交错，四通八达。这里已经成为通江入海、承东启西、沟通南北的交通枢纽。3、随着生活节奏的不断加快，人们对冷冻冷藏食品的消费越来越多。专家预测，未来10年，世界速冻食品的消费量将占全部食品的60%以上。与经济发达国家之间的明显差距表明，中国发展鲜活食品“冷链”物流潜力巨大，具有广阔的发展前景，冷冻冷藏食品行业正向更大的市场、更多的领域开拓。4、周边区域还未形成成规模的冷冻市场。黄梅及周边城市五万吨级冷冻库较少。九江市冷冻库最大容量仅为3000吨。如果黄梅借助良好的土地资源和农业基础，建设大容量的冷冻库，势必具有较强的市场竞争力。项目命名：中部商贸物流园冷冻专业市场项目定位：华中地区规模最大、功能最全、环境最优的冷冻专业市场。(远期库容30万吨，近期10万吨）功能构成：加工冷藏、交易市场、进出口贸易、物流配送、电子商务、交易信息、食品安全检测、连锁超市、农商合作、国际冷冻食品交流中心.2黄梅建设木材、建材市场可行性分析1、随着我国居民收入水平的快速增长，对木材的需求将加大。近年我国对木材的需求量将达到3.3-3.4亿立方米，供需缺口为1.4-1.5亿立方米，需求矛盾将日益突出。建设木材市场可以有效地调节木材市场供应。2、黄梅具有便捷的区位交通。京九、合九铁路在此交汇；长江黄金水道过境58.86公里，九江长江大桥飞架天堑；京福、沪蓉两条高速公路穿境64.6公里，设立4个进出站口；105国道、柳界公路纵横交错，四通八达。这里已经成为通江入海、承东启西、沟通南北的交通枢纽。3、周边地区还未形成大规模的木材市场。当前我国木材资源最丰富的地区为东北和西南地区，随着国家实行天然林保护工程，俄罗斯和缅甸成为我国主要木材进口国。但是在我国中部地区当前还未形成大规模的木材专业市场，不便于木材进出口市场的形成。项目命名：中部商贸物流园木材专业市场项目定位：华中地区规模最大、功能最全的木材专业市场。功能构成：木材类：方料、板材、木线条、木制成品、竹制品及原木等及系列配套设施。.3黄梅建设建材家具市场可行性分析1、黄梅具有便捷的区位交通。京九、合九铁路在此交汇；长江黄金水道过境58.86公里，九江长江大桥飞架天堑；京福、沪蓉两条高速公路穿境64.6公里，设立4个进出站口；105国道、柳界公路纵横交错，四通八达。这里已经成为通江入海、承东启西、沟通南北的交通枢纽。2、人们收入水平的快速增长，对建材、家具的需求将加大。随着黄梅及周边地区收入的增长，住房需求和水平将会有较大的提升。房地产的快速发展将会促进建材、家具需求的增大，从而推动黄梅木材、建材市场的发展。3、鄂东地区还未形成大规模、上档次的建材家具市场。黄梅周边大城市的建材家具市场规模档次都较好，但是就鄂东地区而言，还未形成成规模的建材家具市场。4、建材家具市场能与木材市场形成规模集聚效应。通过建材家具市场与木材专业市场的联动发展，形成规模效应，促进双向提升。项目命名：中部商贸物流园建材家具博览中心项目定位：鄂东地区规模最大、功能最全、档次最优的建材家具专业市场。功能构成：建材类：石材、洁具、涂料、门窗、窗帘、五金、钢材、水泥、砌块、砂石等；家具类：办公家具、客厅家具、卧室家具、书房家具、儿童家具、厨卫家具（设备）和辅助家具等。.4黄梅建设农副产品市场可行性分析1、鄂、赣、皖是农业大省，是沿海和港澳地区的农副产品供应基地。鄂赣皖是我国的鱼米之乡，农、林、渔资源丰富，素有“湖广熟、天下足”的说法。当前，是我国沿海和港澳地区的农副产品供应基地。同时，黄梅也是湖北的鱼米之乡。2、黄梅具有便捷的区位交通。京九、合九铁路在此交汇；长江黄金水道过境58.86公里，九江长江大桥飞架天堑；京福、沪蓉两条高速公路穿境64.6公里，设立4个进出站口；105国道、柳界公路纵横交错，四通八达。这里已经成为通江入海、承东启西、沟通南北的交通枢纽。3、农副产品市场能与冷冻市场形成规模集聚效应。通过农副产品市场与冷冻专业市场的联动发展，形成规模效应，促进双向提升。4、鄂东地区还未形成大规模、上档次的农副产品市场。黄梅周边大城市的农副产品市场规模档次都较好，但是就鄂东地区而言，还未形成成规模的农副产品市场。而随着人们收入水平的增长，对农副产品的需求档次将会提升。项目命名：中部商贸物流园农副产品交易中心项目定位：鄂东地区规模最大、环境最优的农、副、渔产品专业市场。功能构成：粮油、土特产、副食、茶叶、蔬菜、水果、水产、肉、禽、蛋、干鲜调味品。.5黄梅建设农机汽配市场可行性分析1、鄂、赣、皖是农业大省，农用机械和汽车配建需求较大。鄂赣皖是我国的农业大省，随着农业生产向机械化发展，农业机械的需求很大。而且随着人们收入水平的增加，汽车及其配建的需求也日益增强。2、黄梅具有便捷的区位交通。京九、合九铁路在此交汇；长江黄金水道过境58.86公里，九江长江大桥飞架天堑；京福、沪蓉两条高速公路穿境64.6公里，设立4个进出站口；105国道、柳界公路纵横交错，四通八达。这里已经成为通江入海、承东启西、沟通南北的交通枢纽。3、鄂东地区还未形成大规模、上档次的农机汽配市场。黄梅周边大城市的汽配市场规模档次都较好，但是就农机市场而言，还未形成成规模的农机专业市场。项目命名：中部商贸物流园农机汽配交易中心项目定位：鄂东地区首席汽配农机交易平台功能构成：农机、汽车配建、整车销售和维修配件供应、仓储物流、电子商务、行业会务会展以及业务培训于一体。3.5营销战略“中部商贸物流产业园区”向社会提供的“产品”是多样的：无形服务产品和有形实物产品交易。不同的产品有不同的市场需求，由此产生不同的经营方式，主要从如下方面入手：首先，对“中部商贸物流产业园区”项目需要配合的专业市场顾问公司、商住营销推广服务公司进行优选。第二，加大广告宣传的力度。不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将“中部商贸物流产业园区”的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在全国或站内有影响的各新闻媒体或国际多媒体互联网上进行大量的宣传报道。只有创天下名品牌，才能招揽天下客。第三，争取省市相关职能部门、商贸部门及县政府的大力支持，将“中部商贸物流产业园区”向外推荐，如主办或协办各类物流商贸交流等活动。第四，精心策划和安排年、月的内刊市场信息活动。透明化、电子化、资讯化、信息化，只有努力发掘和大力引进国内外一切优秀资源，并使这些取之不尽，用之不竭的资源得到充分合理的使用，才能使产业园区成为竞相争艳开放的百花园。第五，充分发掘品牌效应所带来的附加经济效益。发展附属行业不仅产生经济效益，而且会产生巨大的规模效应，促进和支持“中部商贸物流产业园区”主行业的发展。第六，重视对省内其他市县市场的开拓。随着国家经济的快速发展和人民生活水平的日益提高，省内交往日益频繁，物流发展步入黄金时期。加强与各种物流组织的密切联系，加强与国家重点企业、各市大中型企业的直接联系，认真开拓，并制定各种优惠办法，吸纳物流业务。第七，充分利用世界贸易组织、自由贸易区和区域经济合作机制等平台，“走出去”，与有关国家和地区进行物流相关的分销、运输、仓储、货代等领域的合作，特别是加强与日韩、东盟和中亚国家的双边和区域物流合作，开展物流方面的政策协调和技术合作。同时加强同国际先进物流企业的合作与交流，引进和吸收国外促进现代物流发展的先进经验和管理方法，提高自身的全球化与区域化程度。总之，只有借鉴、吸收一切成功有益的经营管理经验，并结合实际，大胆创新，以满足生产者和消费者不断增长的物流需求为出发点，不断创新物流服务方式，提升服务水平才能开拓物流服务业的全新市场。项目选址及建设条件4.1项目建设选址“中部商贸物流产业园区”项目位于黄梅县小池镇陈家坝村、水月奄村、分路镇聂弄村，东经115.93º至115.96º，北纬29.74º至29.75º，如图4-1所示。紧邻九江长江二桥下匝道口，靠近京福高速出入口，与九江港隔江相望，与小池港区（规划）仅有4公里，北与黄小高速相连九江一桥。交通十分便捷，地理位置优越，具备良好的开发条件。这一标志性工程，给黄梅县新建南部新城带来了机遇。4.2基础设施条件该项目建设“七通一平”条件基本齐全，场地平整，道路畅通。该处小池镇市政工程网设施已提供了供电、供水、排水、邮电、有线电视等项目基础配套设施，为施工顺利进行奠定了基础。4.3建设企业资源开发商福建照丰投资有限公司成立于2009年5月，注册资本为8000万元人民币，是一家专业从事城市运营、资本运作、商业运营和物业管理为主的大型综合性公司，经营范围：对工业、农业、房地产业、建筑及装修业、电子信息、酒店及服务行业的投资。设计单位本项目由上海麦塔城市规划设计有限公司规划设计，该单位建筑工程设计资质为甲级。施工单位为建设一个品位高、功能全、质量优的农副产品、农机（摩托车）零件、家具、冷链大型专业市场、物流配送中心和酒店区、会展博览区、餐饮休闲区、商务办公区、综合服务区，公司将聘请技术力量雄厚，资质等级高的建筑商进行施工。监理单位工程施工监理单位将聘请具有国家认证资质的质量监督管理公司进行监理。同时公司工程部也将派现场代表参与工程监理。环境保护“中部商贸物流产业园区”的建设实施将带动周边地区的进一步开发和繁荣，其优美的环境布局和建筑风格必将成为黄梅县乃至鄂、赣、皖三省又一标志性建筑。该项目不会对周边环境变化造成负面影响，排水、排污、噪音等均符合环境要求，不会给附近居民生活工作带来不便。“中部商贸物流产业园区”已通过环境部门的环境评估。项目建设概况及工艺技术条件5.1项目建设概况“中部商贸物流产业园区”项目位于小池镇陈家坝村、水月奄村、分路镇聂弄村，东边接壤黄小高速公路相连九江长江一桥，西紧邻九江长江公路二桥下匝道口（靠近京福高速出入口），南临105国道与九江港隔江相望，北面是小池鲫鱼湖水产品养殖基地（小池镇清江大道规划延伸地段）。项目实际占地221.33万平方米（约3320亩）。拟建五大专业市场，其中包括（农副产品、农机汽配、林产品、家具和冷链仓储），集约式物流配送、会展、酒店、办公、住宅等配套生活设施。“中部商贸物流产业园区”的总工期8年，分三期开发。首期工程开发建设期：2010年8月至2013年8月。目前已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，包括取得项目开发的各级政府文件、许可证及完成规划、设施会审及工程建设。2010年8月开始施工，2013年8月首期工程竣工交付使用。表5-1：首期工程建设进度表序号阶段任务任务起止日期1首期工程2010年3月到2010年8月2压桩、开挖、地下室2010年10月到2011年5月3外墙、封顶2011年8月到2012年8月2013年8月进行工程竣工验收后，产业区水电路、绿化等配套工程及公共设施建设、随验收并交付使用。5.2项目建设的指导思想、原则和定位5.2物流产业园区建设严格按规划进行，充分发挥铁路运输优势，综合利用已有、规划和在建的物流基础设施，完善配套设施，防止盲目投资和重复建设。紧紧围绕国家、省市、县镇提出的提前建成全面小康社会、提前基本实现现代化的宏伟目标，以工业、商贸流通业、农业等行业需求为导向，整合资源，加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设。以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育成有竞争力的第三方物流企业集团。以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。以经济辐射面和区位为依据，加快物流产业区现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流、节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构建社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培育成黄梅县服务业的重要支柱。5.2市场导向原则。按市场需求确定发展重点，推进资源重组，优化资源配置。企业主体原则。企业是物流业务经营主体、投资主体和利益主体。物流产业区、物流中心的建设和经营要落实到企业。与经济协调发展原则。物流业的发展要服从于、服务于国民经济的发展，推进物流业发展，要把物流企业与企业物流相结合，物流与商流相结合。物流国际化原则。加快与国际的物流大公司、大集团的合资合作，引进技术和先进管理经验，走国际化经营的路子，提高物流企业的竞争力。信息化带动原则。信息化是现代物流与传统物流的主要区别。要加大资金投入，建设公共物流信息平台和企业内部物流信息系统，并逐步相互连接，做到内部互联、外部互通。标准化原则。大力推进物流标准化工作，提高物流业的基础设施、技术装备、管理流程、信息技术的标准化水平，实现物流业的健康发展。5.2.2项目建设的理念人性化环境的建立以人为本，以商为本，规划完整的环境以提供人际交往、以及非语言上的联系依然是非常重要的。强调公共活动空间的发展在发展市场及维持商业成长的同时，重视大众设施，绿化环境，文明及文化空间的发展。整体设计特色立足市场自身功能定位，迎合市场、时代需求，追求设计富有特色。可持续发展坚持可持续发展的模式，强调有效率使用及再利用生态环境有限的资源。5.2“总体规划、分阶段分目标实现”。在发展物流业的同时，以促进第三产业为契机，根据市场的特点，整体规划、逐步建立和完善现代物流体系；在满足自身生产经营的基础上，以企业发展为主题，以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化物流的专业化和社会化功能，创新新物流机制，立足企业自身，逐步拓展业务市场，扩大物流的辐射范围，努力将“中部商贸物流产业区”打造成为中部地区最具辐射力、拉动力和扩张力的商贸物流第一园。5.3设计方案作为二十一世纪现代化的商贸中心，规划设计应充分体现高起点、高标准、高水平的原则。整个项目的规划设计均邀请具有较为雄厚的专业实力和多学科研究能力的国际、国内知名设计公司进行设计。项目首期开发建设的商住的规划设计：邀请澳洲排名第一、国际排名第八的澳大利亚（墨尔本）柏涛公司。首期专业市场部分的规划设计则：邀请上海麦塔城市规划设计有限公司进行设计。2010年2月3日，中部商贸物流产业园项目规划评审会在黄梅皇家四楼会议室召开，遵循“借势九江，服务中部；错位经营，体现特色；瞄准趋势，目标长远”为指导思想，发展长江经济带区域性专业市场园区目标，会审通过“中部商贸物流产业园区”总体规划方案。在规划设计中，整个市场园区划分为三大板块：市场板块、配套市场板块和市场服务板块，总占地200多公顷（约3320亩），如表5-1和图5-2所示。市场板块：冷冻市场（51公顷）、木材市场（38公顷）、农副产品市场（20公顷）、建材家具市场（15公顷）、农机汽配市场（14公顷）；配套市场板块：场街模式（25公顷）；市场服务板块（市场CBD）：酒店区（2.5公顷）、会展博览区（10公顷）、餐饮休闲区（11公顷）、商务办公区（5公顷）、综合服务区（9公顷）。表5-1中部商贸物流产业园区用地一览表板块名称项目名称占地规模（公顷）市场板块冷冻市场51木材市场38农副产品市场20建材家具市场15农机汽配市场14配套市场板块场街模式25市场服务板块酒店区2.5会展博览区10餐饮休闲区11商务办公区5综合服务区9合计200.5图5-1中部商贸物流产业园区用地范围示意图整个产业园区设施新颖别致，造型美观大方，安排错落有致，环境美化别具一格。产业园区的基础设施、道路、供电、给排水、消防、防震、通讯、防雷、设备、人防设计等建设遵循“先地下，后地上”原则。商与住分离，市场与仓储分隔配置合理，容积率<1.55，建筑密度<32%，绿地率≥30%，如图5-2、5-3所示。图5-2中部商贸物流产业园区总平面图图5-3中部商贸物流产业园区整体效果图现代专业市场被规划成配套完整，功能完善的专业市场园区。有绿地花园、造型别致的水池，种植亚热带树木、花卉、山石、布园、水景整个住宅环境整洁、幽雅、舒适，绿地率达到20%以上，如图5-4。图5-4中部商贸物流产业园区局部效果图项目建成后将涵盖专业市场、现代物流、酒店商务、会展博览、商业娱乐、配套居住六大业态。图5-5中部商贸物流产业园区六大业态5.4项目建设工艺技术条件“中部商贸物流产业园区”专业市场、商铺、仓储主体结构采用钢筋混凝土上现浇框架结构，七度抗震设防，部分按消防要求采用卷闸门、防火门。外墙均为高级磁砖，落地玻璃窗，部分为玻璃幕墙，内墙水泥沙浆抹平，以方便客户二次装修。配套设施设备有名厂高速客梯、消防系统、闭路电视系统、ID电话接口等。产业园区交付使用后将实行专业化的全封闭管理，为客户提供保安、卫生、绿化维护、信报送达、水电维修等全方位服务。在项目建设过程中，工艺技术将遵循以下原则施工：先进性和前瞻性工艺技术的先进性决定项目的市场竞争力。拟建项目尽可能采用先进和高新技术，达到国内领先并尽可能接近国际水平。充分研究工艺的现状和发展趋势，了解是否存在更先进工艺技术以及采用的可能性，以保证项目的竞争能力，为今后物流产业园区新技术的开发和应用做好铺垫。适用性采用的工艺技术与资源条件、经济发展和管理水平相适应，与项目的建设规模、产品方案相适应，与环境保护相适应，尽可能采用清洁生产技术。可靠性技术必须成熟和可靠，必须保证项目质量和性能，避免能源浪费、生态污染和安全危害，一般采用已充分验证并已在使用的技术。经济合理各工艺条件方案的技术报价、原材料消耗、能源消耗量、劳