重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告课件

2012年重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告2012年重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告配置建议项目定位营销策略销售中心思维导图商务投资环境分析行业市场情况分析写字楼公寓市场变化趋势项目本体客群分析产品分析市场分析配置建议项目定位营销策略销售中心思维导图商务投资环境分析行业第一部分：市场分析第二部分：项目本体第三部分：客群分析第四部分：产品分析第五部分：配置建议第六部分：项目定位第七部分：营销策略目录第一部分：市场分析目录强压下的弹性空间强压下的弹性空间重庆GDP发展：2010年我市GDP总额达到7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，达到全国平均水平。城市经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力。

2000-2010年重庆市GDP总额及增速2010年重庆三产业结构图重庆GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来平均增长率在12%以上；

2010年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，增速创直辖以来新高，经济高位企稳态势明显。今年中国城市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一。1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述重庆GDP发展：2010年我市GDP总额达到7894亿元，五存款准备金率：央行宣布从6月20日起，上调整存款准备金率0.5个百分点，这是年内第六次调整存准金率，调整后大型金融机构存款准备金率达21.0%，银根一再紧缩，导致开发商融资难度加大，拿地速度放缓，开发周期压缩（数据来源：中国人民银行）1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述存款准备金率：央行宣布从6月20日起，上调整存款准备金率0.宏观经济走势：确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快发展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地。重庆“十二五”目标：一化、四愿景未来五年我市将加快发展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业，就是“2+10”2+10发展方向发展目标2大基地建成笔记本电脑基地形成1亿台整机生产规模、80%零部件及原材料本地配套，实现产值6500亿元；国内最大的离岸数据开发和处理中心争取建成“国家离岸外包特许产业园”，打造以应用软件、嵌入式软件为主的软件产业集群，并大力发展云计算，实现产值1500亿元10大重点产业集群通信设备、高性能集成电路、节能与新能源汽车、轨道交通装备、环保装备、风电装备及系统、光源设备、新材料、仪器仪表、生物医药等，合力形成万亿级国家重要的战略性新兴产业高地。一化四愿景一化整体跨入现代化阶段四愿景建设特色鲜明的国家中心城市，成为集聚辐射功能强大的经济中心；建设与国内外经济广泛融合的内陆开放高地，成为内陆开放示范区；建设统筹城乡改革先行区，形成城乡统筹发展直辖市的基本构架；建设“五个重庆”，成为市民安居乐业、幸福和谐的共同家园。1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述宏观经济走势：确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构2010年宏观政策:中国楼市调控的史上最强年，围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策，调控重点仍为住宅市场，对商务类和商业类物业调控力度不明显,商务类物业商机凸显。2010年楼市政策三宗最最多10年中央下发三个国字号文件：国十一条、国十条和国五条，其密度对房产业来说前所未有；然后各部委和地方跟进，出台进100个文件，时间几乎覆盖了2010年全年最全10年政策围绕“抑需求，促供给”的调控思路，出台方方面面的政策，据统计涉及到土地、融资、税收、保障房和限购等方面，几乎覆盖了房产业的各层面最严1、政策力度空前，如首套房首付三成，二套房首付五成，三套房停贷2、保障房建设在10年力度空前，计划建设1000万套1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述2010年宏观政策:中国楼市调控的史上最强年，围绕“抑需求2011年政策预测：基于当前通胀形势依然严峻，一线城市楼市反弹，预计2011年又是一个楼市调控年，新“国八条”出台，重庆、上海已开征房产税，为11年楼市调控定下基调，住宅投资风险加大，商业及商务类投资机会凸显。10年调控力度史上最强，与高通胀带来的资产价格上涨的背景息息相关，而现在通胀形势依旧严峻，2011年CPI预计控制在4%，而政府对楼市态度依然坚决，因此11年楼市调控将持续1、量化价格控制目标且地方问责为城市房价上涨设定天花板，用行政手段硬性限定房价上涨2、全额征收营业税从二手市场交易环节加重税负，提高二手房购买者成本，从而有效控制商品住宅流转频率，达到放缓房价上涨速度的目的，遏制投资，打击投机3、提高二套房首付比例利率1.1倍提高购房成本，延缓改善性需求入市，降低市场投资热情。但具有一定资金实力的改善性需求和投资需求预计会在下半年市场情况逐渐明朗的情况下缓慢回归4、全面限购导致多套房消费者退出市场，市场观望情绪浓厚，加剧拐点到来。预计2011年上半年全国市场交易量持续下滑，但交易价格坚挺；下半年开发商降价促销手段将逐渐显现，以回笼资金，刚性需求则趁机积极入市，支撑交易量回升1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述2011年政策预测：基于当前通胀形势依然严峻，一线城市楼市反2010年重庆市商品房供销态势：全年全市商品房销售4314.39万方，受政策调控影响商品住宅成交量为3986.31万方，同比仅增长5.7%，成交均价为4040元/方，办公楼及商业营业用房未受调控政策波及，成交量、额均大幅度上涨2010年重庆市商品房销售金额走势（单位：亿元）2010年重庆市商品房销售面积走势（单位：万方）2010年重庆市商品房销售面积同比图2010年重庆市商品房销售金额同比图1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述2010年重庆市商品房供销态势：全年全市商品房销售4314.写字楼市场等级：2011年我市人均GDP迈上4000美元台阶，当前重庆已经处于城市写字楼市场的第一级水平，是投资写字楼的良好时机，再加上CBD建设进程尽快及两江新区规划的实施，重庆写字楼发展前景看好人均GDP区间(美元)城市写字楼市场等级写字楼市场特征人均GDP>4000第一级市场市场供求旺盛，产品专业化细分明显3000<人均GDP<4000（2009年重庆人均GDP为3370美元）第二级市场产业结构发生明显变化，产品专业化细分开始起步2000<人均GDP<3000第三级市场商住两用向专业化写字楼过渡人均GDP<1000第四级市场房地产市场还没有开始发育（标准来源：写字楼开发运营指南）1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述写字楼市场等级：2011年我市人均GDP迈上4000美元台阶重庆写字楼供求：2010年重庆写字楼供求格局大为改变，销售面积突破62万方，是09年销售面积的两倍多，且出现供不应求态势，供求差达32万余㎡，销售均价达到9536元/㎡，较09年同比上涨84.7%。图：近年来重庆市写字楼供求状况（单位：万㎡）（数据来源:重庆统计局网站/截止10年9月）类别销售面积销售均价住宅3986.314040.44办公楼62.609536.72商业营业用房194.258003.2图：10年重庆市各类物业销售状况1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述重庆写字楼供求：2010年重庆写字楼供求格局大为改变，销售面10年重庆规划：中央一系列重大规划和使命落地重庆，重庆城市地位大幅提升，重庆迎来城市发展空前机遇，投资前景看好提升战略地位6月18日两江新区挂牌成立，助推重庆作为内陆开放城市的地位成渝经济区规划获批，赋予中国增长“第四极”的使命推动金融发展成为跨境贸易人民币结算城市，进出口贸易可用人民币直接结算赋予长江上游金融中心使命，构建全新金融机构打造重庆模式保障民生建设开建大体量公租房，为破解“夹心层”人群住房难提供范本房产税试点原则获批，房产税影响成为众人关注焦点全面部署“两翼”农民增收工程，推动当地消费和经济发展户籍改革全面启动，打破城乡壁垒，加快城市化进程1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述10年重庆规划：中央一系列重大规划和使命落地重庆，重庆城市地重庆商务环境综述：中央政府的大力支持、大手笔的规划，重庆城市地位大幅提升，经济的转型及城市化进程的加快为商务、商业地产提供了良好的发展机遇；重庆市房地产业平稳发展，2010年重庆房价5720元，排名40，仍有上涨空间，当前仍处于价格洼地，极具投资潜力；当前已处于楼市政策频出期，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，而商务、商业市场的投资前景则较为看好。1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走势4）规划走势5）环境综述重庆商务环境综述：1）经济走势2）宏观政策商务环境3）行业走历经风雨后的鲲鹏展翅

——重庆经济与城市发展历经风雨后的鲲鹏展翅

——重庆经济与城市发展目前重庆写字楼市场在售项目16个，主要分布于北部新区、渝中区和南岸区，在售写字楼总体量97万㎡，截止2011年1月初该部分在售写字楼潜在50万㎡北部新区在售项目6个，总放量41.9万㎡，市场占比43%，位列第一，随着两江新区规划拉动和区域格局发展，写字楼放量明显增大；渝中区在售项目4个，总放量28.8万㎡，市场占比30%，位列第二，区域近期放量较大；南岸区在售项目4个，总放量14.7万㎡，市场占比15%，位列第三，区域写字楼放量有一定涨幅各区域在售项目放量情况各区域在售项目潜在放量情况1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商目前重庆写字楼市场在售项目16个，主要分布于北部新区、渝中区重庆写字楼分布特征一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥-红旗河沟-新牌坊两大新兴区：江北嘴CBD，北部新区高新园三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪四个区域商务副中心：沙坪坝+杨家坪+冉家坝+石桥铺1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商重庆写字楼分布特征一条核心轴：解放碑-两路口-上清寺-观音桥英利国际金融中心联合国际新华国际创汇首座上海城嘉德中心国汇中心世纪英皇富力海洋国际协信中心金融中心康田国际企业港ARC中央广场渝高智博中心线外商政公园两江星界中渝爱都会睿尚MOHO新科国际广场金开协信中心叠彩中心财富中心国际金融大厦（喜来登）长江国际主城在售写字楼分布：近期售罄目前在售区域写字楼名称写字楼体量

（万方）潜在体量

（万㎡）渝中区英利国际金融中心118联合国际11.77新华国际3.93创汇首座2.21南岸区上海城嘉德中心2.92长江国际4.378.3国汇中心2.40.8国际金融大厦50沙坪坝ARC中央广场30.15

康田国际企业港8.73北部新区线外商政公园265两江星界4.42.2中渝都会首站3.40睿尚MOHO0.80.77新科国际广场60.98金开协信中心1.317.7总计——9750英利国际金融中心联合国际新华国际创汇首座上海城嘉德中心国汇中分类区域项目名称业态构成单体类渝中区英利国际开发金融中心写字楼+商业渝中区联合国际写字楼+商业渝中区新华国际写字楼+商业渝中区创汇首座写字楼+公寓+商业复合类南岸区上海城嘉德中心写字楼+商业+酒店南岸区长江国际写字楼+酒店+公寓南岸区国汇中心写字楼+酒店公寓+酒店+会议中心南岸区国际金融大厦写字楼+酒店江北区富力海洋国际写字楼+酒店江北区协信中心写字楼+商业+酒店+公寓江北区世纪英皇写字楼+酒店公寓+酒店+商业中心+商务休闲江北区金融中心写字楼+临江商业沙坪坝区ARC中央广场写字楼+酒店+公寓沙坪坝区康田国际企业港写字楼九龙坡区渝高智博中心写字楼+商业+酒店+公寓北部新区线外商政公园公寓+写字楼北部新区两江星界商业+写字楼北部新区中渝都会首站写字楼北部新区睿尚MOHO公寓+写字楼+酒店北部新区新科国际广场写字楼+公寓+商业北部新区金开协信中心写字楼+商业北部新区叠彩中心写字楼北部新区财富中心写字楼规划及业态构成：目前重庆主城写字楼市场分类规划非常清晰，渝中区CBD主要以单体类项目为主，其他区域均以复合类项目为主，区域特征较为明显；业态构成以复合型业态为主，占比82.6%，纯写字楼占比17.4%；复合业态中，以商业和酒店两种业态比重较大，含商业业态占比47.8%，含酒店业态占比43.5%；高端复合型业态匹配是目前写字楼打造的主流趋势，品质档次均有较大的提升。1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商分类区域项目名称业态构成单体类渝中区英利国际开发金融中心写字装修部位外立面大堂电梯门厅走廊所用材料主要采用面砖及玻璃幕墙，高端产品会采用进口瓷砖等建材墙壁：主要以黑金原石、大理石为主，其次为高级内墙乳胶漆、铝塑板；面砖使用较少地板：主要以大理石、高级地毯及高级地砖为主；较高端项目会采用高级花岗石及进口石材顶部：普遍轻钢龙骨吊顶及高级墙漆墙壁：优质不锈钢；地板：地砖；大理石；顶部：优质不锈钢；优质镜面墙壁：黑金原石；高级内墙乳胶漆；铝塑板；地板：大理石；高级地砖；高级地砖；顶部：轻钢龙骨吊顶；高级内墙乳胶漆；轻钢龙骨吊立面用材：高级面砖、石材和玻璃幕墙成为当前写字楼立面首选用材，黑金原石、大理石、花岗石、不锈钢等建材都是写字楼物业大量选取的装修建材，顶级物业则倾向于采用进口石材、高级面砖等建材以提升项目品质1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商装修部位外立面大堂电梯门厅走廊所用材料主要采用面砖及墙壁：主项目名称电梯数量电梯品牌及速度是否分区单梯服务面积（方）英利国际开发金融中心20OTIS/6是6300联合国际19蒂森克虏伯否5100新华国际7蒂森克虏伯否8100创汇首座5待查是4000上海城嘉德中心8待查是4300长江国际9日立是4856国汇中心8知名电梯是3000国际金融大厦8三菱电梯4m/s是6250富力海洋国际6日立是4700协信中心8通力是2300世纪英皇7品牌电梯否3360金融中心

6-9三菱高速电梯否4600-6500康田国际企业港独栋：1；高层：待查待查否3000渝高智博中心8东芝否6000线外商政公园3日立待查1300两江星界6品牌电梯是1400中渝都会首站7芬兰通力是1200睿尚MOHO6品牌电梯是1400新科国际广场4奥迪斯是1300金开协信中心3品牌电梯否4400叠彩中心6品牌电梯是1740财富中心12三菱是2300电梯配置:目前的中高端写字楼的电梯配置都较高，每栋电梯匹配集中在5-10部；电梯平均速度集中在3-4米/秒，最高达6米/秒，保障垂直快速畅通；高低分区、客货分流、功能分区等成为目前写字楼常采取的集中保障垂直交通通达的几种方式，68%的项目均采取高低和功能的分区1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商项目名称电梯数量电梯品牌及速度是否分区单梯服务面积（方）英利项目名称层高（m）单层面积（㎡）英利国际开发金融中心4.2-4.52000联合国际4.51345新华国际41160创汇首座3.3-5.74000上海城嘉德中心4.21200长江国际3.6-3.91325国汇中心4.051500国际金融大厦待查1200富力海洋国际待查1400协信中心3.71488世纪英皇待查1547金融中心3.9-5.81800-1962ARC中央广场待查1000康田国际企业港待查950；2100-2900渝高智博中心3.61609线外商政公园3.5820两江星界3.61100中渝都会首站3.31220睿尚MOHO3.4610新科国际广场3.6800金开协信中心6.61018叠彩中心3.8950财富中心3.91300层高及单层面积：中高端写字楼的内部结构大体一致，标准层面积均集中在1000-1500平方米内，层高集中在3.5-4米；中高端写字楼客户对于层高都有较高的要求；办公环境舒适性和功能档次成为目前写字楼市场看重因素之一1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商项目名称层高（m）单层面积（㎡）英利国际开发金融中心4.2-配套项目物业管理通讯设备智能化设施：安保设施：消防喷淋系统供电、供水设施：配套设施顶级写字楼：国际知名物业管理一般写字楼：本土物管，少量知名管光千、宽带电话线入户；电脑控制消防报警系统；红外线入口监控停车场智能化管理系统摄像监控，自控节能统DVD画质无盲点监控专用保安监控视；24小时保安岗摄像头监控系统紧急逃身系统消防喷淋统消防预警系统电脑控制消防报警系统市政供水每户预设独立电表自回路电源供电.自备应急发电机双向电路、专线供电高低压独立配电系统物业管理：顶级物业一般外聘国际知名物管公司管理，而一般写字楼引进国内物业管理公司或自行管理，但服务水平优先，影响物业形象顶级物业在智能化设施配套上采用比较先进，如DVD画质无盲点监控。安保系统较为严密，配备应急用电设施1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商配套项目物业管理通讯设备智能化设施：安保设施：消防喷淋系统供项目名称销售策略销售均价

（元/方）优惠措施英利国际金融中心半层、整层销售27700暂缺联合国际零散销售18000一次性付款97折新华国际零散销售20000一次性付款9.8折创汇首座零散销售19000一次99折，交5万惠8万，开盘免3%契税上海城嘉德中心零散销售17000一次性98按揭99长江国际整层销售1750097折优惠国汇中心1/4层起售17000暂无信息国际金融大厦整层出租待查一次性97按揭99折富力海洋国际零散销售16000按揭98折，全款97折协信中心只租不售23252现购买可免除所有税费世纪英皇只租不售——一口价金融中心只租不售17000整层、多层、年前签约、一次性各优惠100元/㎡ARC中央广场零散销售13000——康田国际企业港零散销售7000待查渝高智博中心整层销售11000一次性97折，按揭98折线外商政公园整层为主9000一次98，按揭99，铂金卡惠5万两江星界整层为主9600整层9折，一套92折中渝都会首站整层销售12000VIP惠1万睿尚MOHO整层销售8600一次98，按揭无折扣新科国际广场只租不售13000暂无信息金开协信中心整层销售13000开盘VIP卡优惠3%，总价惠3万叠彩中心整层销售8700一次97，按揭98财富中心整层为主15000暂无信息销售价格：目前主城写字楼主要分布在CBD和商圈核心，其中CBD销售价格集中在20000元/㎡左右，其他区域集中在12000-17000元/㎡；当前北部新区在售写字楼价格集中在9000-13000元/㎡，随着两江新区的发展，其价格仍具上涨空间。目前在售写字楼销售策略仍以先售后租为主，尤其以整层销售优先，辅以分零销售，两者结合的灵活销售策略为辅，策略灵活；1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商项目名称销售策略销售均价

（元/方）优惠措施英利国际金融中心重庆写字楼市场客户来源以本地客户为主，区县客户和外地客户为辅；投资客户占比较大，其次为办公自用，随着重庆写字楼市场火爆，投资客比例增加典型案例：创汇首座在创汇首座的客户群体中，重庆主城客户约占45%，来自上海等城市的外地客户约占30%，区县客户约占25%分析：1、瑞安凭借其在上海的品牌实力和市场美誉度吸引了大批上海的品牌追随者；其次上海与重庆的房价高差促使外地客户涌入重庆投资；2、针对区县顶级高端客户进行了线下渠道推广和营销；3、在主城区进行的网媒、报媒投放及线下公关活动为其带来了部分主城客户。特征一：本地客户依旧主力特征二：区县外省客户增加特征三：投资客户成为主流1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商重庆写字楼市场客户来源以本地客户为主，区县客户和外地客户为辅项目名称推广渠道英利国际金融中心晚报硬广+户外广告联合国际时报硬广+户外广告新华国际网络+户外广告创汇首座名人、时尚、创意的公关活动，区县高端客户线下推广，网媒，报媒等线上推广上海城嘉德中心报媒+网络+渠道销售长江国际商报硬广+网络国汇中心晨报硬广+户外广告+电视媒体国际金融大厦户外广告+网络+电视媒体+由世界500强世邦魏理仕进行全球招租富力海洋国际时报硬广+户外广告+网络+7000元旅游基金（活动）协信中心时报硬广+户外广告+举办“日进千金”的财富计划活动世纪英皇户外广告金融中心渠道销售渝高智博中心商报硬广+网络+户外线外商政公园时报硬广+晨报硬广+网络两江星界晨报硬广+晚报软文+网络中渝都会首站商报软文+晚报软文+晚报硬广+日报硬广（共18次）睿尚MOHO区县电台、线下新科国际广场网络+户外广告金开协信中心晨报硬广+时报硬广+时报软文（共20次）+户外广告+网络叠彩中心报媒+网络+户外广告财富中心网络+户外广告重庆几大主流报纸和户外广告是最为常用的两种推广方式；网络媒体作为新兴的推广渠道比重日益增加，成为现在写字楼等房地产产品推广的常规方式；专业的渠道（大客户）销售逐渐成为销售推广中较为重要的方式之一，其较高专业性、较强针对性、较好的有效性，使其在目前中高端写字楼产品的推广中运用越来越广泛推广方式：当前写字楼推广方式形式多样，渠道众多，借助发达的广告传媒和渠道资源，突出推广针对性、高效性1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商项目名称推广渠道英利国际金融中心晚报硬广+户外广告联合国际时项目名称商业招商情况英利国际金融中心奢调商业名品购物中心联合国际高端商业（具体商业方向待定）新华国际重庆新华书店（集团）公司入驻创汇首座美滋味餐厅，时尚品牌服饰，中西美食，商务会所等上海城嘉德中心五星级酒店；百联购物长江国际超五星级丽笙世嘉酒店RadissonPlaza、重庆首家高级私人俱乐部“长江会”国汇中心凯宾斯基酒店（五星级）国际金融大厦喜来登酒店（七星级理念），商业业态主要为高级服饰、各类精品富力海洋国际五星级酒店（富力凯悦酒店），大型SHOPPINGMALL组成一体的是集餐饮、休闲、娱乐、购物、运动、办公为一体的大型城市综合体协信中心中国酒店第一品牌锦江酒店强势入驻，星光68号高档购物商场入驻世纪英皇世纪英皇大酒店（五星级）、英皇白金会所、伯爵商务精品馆金融中心暂定自持ARC中央广场开放式步行街，SOHO、购物、休闲渝高智博中心满足商务客户住宿的中高档酒店线外商政公园CEO商务俱乐部，运动中心两江星界高新产业相关服务中渝都会首站五星级酒店，生活品味型商业睿尚MOHO2F为茶餐厅、3-14F为酒店新科国际广场新世纪超市、光大银行、中国银行等金开协信中心金开邻里MALL，五星影院叠彩中心暂无信息财富中心五星级戴斯大酒店，涉外商务酒店星级酒店成为目前写字楼招商较为普遍的一种途径，借势酒店式管理和品牌服务；城市综合体商业和配套成为大部分新兴商圈核心写字楼招商的优势之一；写字楼未来招商的途径更趋广泛和多元化，寻求不同需求空白点，让写字楼和商业达到更好的契合项目招商情况：写字楼匹配商业的招商均结合项目整体定位和档次，目前该部分商业招商主要有星级酒店和高档购物两类，打造高品质配套和高档次品牌1）供应总量2）区域分布在售写字楼3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式8）项目招商项目名称商业招商情况英利国际金融中心奢调商业名品购物中心联合重庆11年写字楼供应量充足，市场竞争激烈主流商圈、新兴商务区竞相发展区域集中性明显用材、配套、产品各方面档次均为提升区域价差明显，仍以先售再租为主本地客户为主，区县、外地为辅推广方式多样、渠道模式众多星级酒店、城市综合商业，招商渠道多样重庆在售写字楼市场综述重庆11年写字楼供应量充足，市场竞争激烈重庆在售写字楼市场综繁华都市、高楼林立写字楼后的商务公寓繁华都市、高楼林立目前重庆公寓市场在售项目21个，主要分布于渝中区、南岸区、北部新区和江北区，在售公寓总体量175万㎡，截止2011年1月初该部分在售公寓潜在99万㎡渝中区在售项目4个，总放量72.7万㎡，市场占比41%，位列第一，其中时代天街公寓体量近40万㎡，拉动渝中区公寓占比；南岸区在售项目4个，总放量38.4万㎡，市场占比22%，位列第二，其中协信城项目公寓体量28万㎡，带动南岸区公寓占比；北部新区和江北区在售项目分别为5个和4个，总放量为24.1万㎡和24.9万㎡，市场占比14%，并列第三，随着两江新区成熟，这两个区域未来公寓放量和发展空间较大各区域在售项目放量情况各区域在售项目潜在放量情况1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式目前重庆公寓市场在售项目21个，主要分布于渝中区、南岸区、北重庆公寓分布特征遍布主城各区：主城各区域各板块均有公寓产品分布围绕三大商务圈：解放碑+观音桥+南坪新兴区域崛起壮大：新牌坊+北部新区高新园+金开园1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式重庆公寓分布特征遍布主城各区：主城各区域各板块均有公寓产品分日月光广场国际社区创汇首座时代天街重庆公馆协信城亚太商谷南滨国际浦辉温泉二号国汇中心观音桥COSMO渝能明日城市九街高屋华润中央公园绿地新都会煌华新纪元ARC中央广场中渝爱都会华宇北城中央煌华新街项目国际家纺城金易伯爵世家中冶北麓原中渝都会首站魔幻玛型尚领公馆华润二十四城建工太阳公馆主城在售公寓分布：在售项目潜在项目日月光广场国际社区创汇首座时代天街重庆公馆协信城亚太商谷南滨项目名称分类公寓分类日月光中心复合类普通公寓创汇首座单体类商务公寓时代天街复合类普通公寓重庆公馆复合类商务公寓国际社区复合类商务公寓协信城复合类商务公寓、酒店公寓、普通精装公寓南滨国际复合类酒店公寓国汇中心复合类酒店式公寓观音桥COSMO复合类商务公寓九街高屋复合类商务公寓渝能明日城市复合类普通公寓华润中央公园复合类普通公寓大鼎第一时间复合类酒店式公寓华润24城复合类普通公寓ARC中央广场复合类商务公寓煌华新纪元复合类商务公寓尚领公馆复合类普通公寓中渝爱都会复合类商务公寓中渝都会首战复合类普通公寓华宇北城中央复合类商务公寓魔幻玛型复合类商务公寓规划及业态构成：目前重庆主城公寓市场分类绝大部分为复合类业态，并以城市综合体为主，公寓、写字楼、商业、酒店等多类业态灵活组合；公寓以商务公寓为主，含商务公寓的项目占比57%，商务公寓成为非核心商务区主力产品，作为新兴的商务平台，其价值逐步提升，销售较写字楼更为灵活，逐渐成为非核心商务区主力商务产品1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式项目名称分类公寓分类日月光中心复合类普通公寓创汇首座单体类商项目名称立面用材及设计特点日月光中心玻璃+石材创汇首座玻璃+石材时代天街玻璃+石材重庆公馆玻璃+石材国际社区外墙五层以下（包括五层，局部六层）为外墙砖，以上部分为涂料楼体设计采用三段式：下部为深驼色、中部为驼色，上部为浅黄色协信城高级玻璃幕墙，裙楼采用黑金沙材质为黄金色南滨国际灰白色调墙砖为主，镶嵌玻璃国汇中心暂缺观音桥COSMO双塔结构，现代气息浓厚，考究打磨工艺的外立面，使整个建筑充满现代科技感九街高屋垂直的矩形线条，简约的“黑、白、灰”色彩，底部墙柱勾以红色渝能明日城市玻璃+石材华润中央公园玻璃+石材大鼎第一时间剔透玻璃墙华润24城0.8颗粒状质感涂料ARC中央广场玻璃幕墙运用，尽显“灵动”“流线”神韵，主要采用银灰色系为本项目外立面的主要色调煌华新纪元石材尚领公馆铝塑板中渝爱都会干挂石材墙面与点支式玻璃幕墙相结合；其余墙面采用挤塑聚苯板复合板，塑钢窗，主要采用银灰色系为本项目外立面的主要色调中渝都会首战建筑以淡黄色为主体色，干挂石材墙面华宇北城中央建筑以黑白灰为主色调，辅以体型的错动，百页的提色魔幻玛型建筑以黑白为主色调，玻璃幕墙公寓外立面特征：目前公寓产品外立面最常用材料为“玻璃+石材”，占比约70%，这两种材料组合，给人现代感和高档次等审美；设计风格上以“灰色系”为主，设计理念以“简约型”为主，同时不失现代气息，注重细节打造、整体建筑审美感等1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式项目名称立面用材及设计特点日月光中心玻璃+石材创汇首座玻璃+项目名称层高（m）面积分割（㎡）单层面积（套内/㎡）日月光中心357-193840创汇首座345-781260时代天街2.9-5.450-100560重庆公馆2.9546-1321180国际社区335-69912协信城335-69

850-1040南滨国际329-69882国汇中心360-2201359观音桥COSMOA塔：3B塔：6A塔：29—64

B塔：35—109A塔：600B塔：300九街高屋3.05-3.4520-50A座：580B座：374渝能明日城市暂缺40-70666华润中央公园335-45540大鼎第一时间323-55545华润24城待查31-41812ARC中央广场2.8526-42667.4煌华新纪元待查2号楼：21-39

4号楼：35-812号楼：695

4号楼：677尚领公馆336-185625中渝爱都会3.438-59827中渝都会首战3.349-72830华宇北城中央328-69750魔幻玛型329-48700层高及面积分割：在售公寓以3米层高为主，仅有少量公寓层高在3米以下。目前公寓产品标准层套内面积均集中在500-700㎡内，层高集中在3m左右；公寓产品面积分割主要集中在30-70㎡之间，户型设计灵活，主要以公寓投资和办公需求为导向设计；1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式项目名称层高（m）面积分割（㎡）单层面积（套内/㎡）日月光中项目名称用地性质是否通气是否精装修精装标准（元/㎡）日月光中心商业用地是否——创汇首座商业用地是是1000时代天街商业用地是否——重庆公馆商业用地是否——国际社区商业用地是是1000协信城综合性用地1、2、4号楼是8号楼否部分精装3000南滨国际商住用地是是

国汇中心综合性用地是是3000观音桥COSMO综合性用地是部分精装3000九街高屋商业用地否否——渝能明日城市住宅用地是是1500-2000华润中央公园住宅用地是否——大鼎第一时间综合性用地否否——华润24城住宅用地是是3000-4000ARC中央广场综合性用地是是2000煌华新纪元综合性用地是部分精装1000尚领公馆住宅用地是是1300中渝爱都会综合性用地否否——中渝都会首战住宅用地是否——华宇北城中央综合性用地否否——魔幻玛型综合性用地是否——公寓项目用地属性和装修特征：项目用地属性中，商业用地占比28%（主要集中在商圈核心），综合用地占比48%，住宅用地占比24%；80%的公寓产品通气，部分公寓产品商住两用，增大了客户投资的灵活性；52%的项目均有精装产品推出，目前重庆精装公寓装修标准集中在1000元/㎡左右和3000元/㎡左右1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式项目名称用地性质是否通气是否精装修精装标准日月光中心商业用地项目名称销售方式销售均价（元/㎡）楼层日月光中心追求利润/先推小户型后推大1900055创汇首座——1900033时代天街很震撼的水景销售中心/注意控制销售现场气氛1300030重庆公馆分户销售1200032国际社区以住宅价格推出商业用房待定32协信城分户销售11000-12000

8号楼：1700032、41南滨国际分户销售1274025国汇中心————54观音桥COSMO分户销售、只售不租1800035、28九街高屋A座部分楼层整层销售；B座分户销售1300032、46渝能明日城市分户销售1100030华润中央公园分户销售单间：9600

一房：920033大鼎第一时间分户销售84007华润24城分户销售1300032ARC中央广场分户销售——32煌华新纪元分户销售精装：16000

清水：1500030尚领公馆分户销售

29F与30F可整层销售清水：10800

精装：1260030中渝爱都会整层销售为主，分零销售为辅1050031中渝都会首站分户销售1130032华宇北城中央分户销售1000024魔幻玛型分户销售1000030公寓产品价格及销售策略特征：目前重庆公寓产品销售价格集中在10000-13000元/㎡之间，CBD公寓产品成为市场价值最高点，销售价格逼近20000元/㎡；产品销售方式以分户销售为主，结合半层整层等多种销售方式灵活组合；公寓楼层集中在30-33层，未来超高层复合型产品比例加大，区域主要集中在CBD和商圈核心地段1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式项目名称销售方式销售均价（元/㎡）楼层日月光中心追求利润/先客户特征：商务公寓产品具备较强的投资属性，区位成为影响客户来源最重要的因素典型案例：长安尚领公馆特征一：公寓产品投资明显特征二：区位对公寓投资客户影响较大主城区的客户以江北、渝北两北区域为主，本地客户占到86％；区县占比11%，外地客户3%自住客户占67%，投资客户占37%，与公寓产品属性直接关系，导致投资型客户占比有较大提升，但因远离商务中心自住型客户任为主流1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式客户特征：商务公寓产品具备较强的投资属性，区位成为影响客户来项目名称推广方式日月光中心堂售创汇首座名人、时尚、创意的公关活动，区县高端客户线下推广，网媒，报媒等线上推广时代天街报媒+网络+公关活动重庆公馆堂售国际社区渠道销售协信城晨报硬广+时报硬广+户外广告+网络南滨国际时报硬广+户外广告国汇中心晨报硬广+户外广告+电视媒体观音桥COSMO晚报硬广+网络九街高屋晨报硬广+户外广告渝能明日城市晚报软文华润中央公园商报硬广+户外广告+网络大鼎第一时间晨报硬广+户外广告华润24城商报软文+轻轨广告ARC中央广场商报硬广+网络煌华新纪元晨报硬广尚领公馆报媒+网络电视+广播+电信弹框+邮政直投中渝爱都会晨报硬广+时报硬广+网络+户外广告中渝都会首战时报硬广+商报硬广+晨报硬广+晚报硬广+网络+产品说明会+户外广告华宇北城中央晨报硬广+时报硬广+网络+户外广告魔幻玛型晨报硬广+网络+户外广告+秋交会等公关活动目前公寓产品推广方式途径较多、形式多样，采取多种媒体灵活组合，达到推广最佳效果；在推广卖点诉求中，以产品介绍、品牌打造、开盘告知三类为主；诉求点重在针对性和及时性。推广方式：当前公寓的推广方式仍以媒体+活动推广为主，但渠道销售成为新兴销售方式。公寓产品具有的投资属性和在项目组成及销售策略中占据重要位置决定，其推广成效将影响项目整体销售结果1）供应总量2）区域分布在售公寓3）规划业态4）产品特点5）销售策略6）客户情况7）推广方式项目名称推广方式日月光中心堂售创汇首座名人、时尚、创意的公关重庆11年公寓市场供应量超大，市场竞争红海严重分布较为分散，以商圈辐射为主复合型项目为主介于住宅和写字楼间，精装修产品较多区域价差明显，分户销售为主项目区域决定客户来源“报媒+活动”形式为主，渠道分销成为新兴方式重庆在售公寓市场综述重庆11年公寓市场供应量超大，市场竞争红海严重重庆在售公寓市诸侯争雄，敢问鹿有几何

——变化篇诸侯争雄，敢问鹿有几何

另一股国家力量同样耐人寻味：2011年两会仅仅给出GDP增长8%的目标，前所未有冠以“国家尊严”定义。及至未来，中国经济发展的两大趋势已经不可逆转——1、保持适度宽松货币政策，鼓励投资向实体经济倾斜。2、加快产业结构调整，鼓励投资向高科技经济、循环经济、现代服务及文化经济倾斜一如20年前的上海，同样作为中国大型或老旧工业基地，重庆的产业革命必将快速起步。同样的类似在于，重庆如今也已经具备与当年“浦东开发”等量级的国家战略。有题材城市题材区域护驾，有产业革命催发的巨大商用物业需求护驾—最新的国家战略解读告诉我们：重庆正在迎接新一轮催涨商业地产的大势。重庆作为当下国家战略，已经毫无疑问另一股国家力量同样耐人寻味：2011年两会仅1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化中心新定义重心有偏移分布更广阔格局更合理重庆写字楼市场重心将由解放碑转移至江北嘴商务区由江北嘴、解放碑和弹子石组成新的CBD核心区将成为重庆商务产品市场重心和价值高地；新兴商业副中心随着城市发展和产业调整催生成为商务产品新兴市场以北部新区为代表的新兴商业副中心在城市发展中对商务产品需求空间大，未来竞争激烈；传统成熟商圈商务产品市场更趋成熟，档次更趋国际化，产品格局重新调整随着重庆商务市场日趋成熟，借助各大商圈扩容利好，迎来又一次发展契机重庆商务产品区域分布趋势：1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化中心1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化注重办公环境舒适性和人性化成为未来产品设计方向更多商务空间、更高景观要求、更高智能化、讲求绿色环保的国际化标准已成为重庆商务产品设计导向；产品形态更加多元化、设计更趋国际化、品质更加高端化独栋类商务产品的出现，丰富了重庆商务市场产品形态，这也将是未来重庆商务产品发展的趋势，追求国际化标准甚至超越；“硬件”“软件”同升级，共同打造高品质城市综合体、复合型物业形态、高端物业管理（如引入星级酒店管理）等，在“软件”配套服务等方面，完善商务环境的舒适性和品质感，同时规避产品单一带来的风险。重庆商务产品发展趋势：产品形态多元化产品设计国际化产品品质高端化“硬件”“软件”同升级办公环境舒适性和人性化1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化注重1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化重庆商务产品整体价格呈稳步上涨趋势在重庆经济格局快速发展，两江新区成立等大量利好因素下，商务产品在房地产市场表现更为抢眼，在持续利好因素驱动下，预计重庆商务产品整体价格将呈稳步上涨的趋势；主城各区域价格差距明显加大，尤其体现在写字楼市场因各区域板块功能和发展成熟度不均衡，对具有较强投资属性的商务产品，必然形成价格差距，随着城市格局和产业结构的调整，价格差距将进一步扩大；新兴商务区商务产品价格涨幅较大以北部新区为代表，新兴商务区在城市格局调整和发展中逐渐趋于成熟，给商务产品带来较大升值空间；CBD成为价格标杆以解放碑、江北嘴为中心形成CBD商务区，商务产品已突破20000元/㎡大关，成为商务市场标杆，引领重庆商务市场快速发展重庆商务产品价格销售趋势：整体价格稳步上涨价格坡度明显加大新兴区域发展迅猛CBD成为价格标杆1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化重庆1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化重庆商务市场客户变化趋势：本地客户依旧主力区县客户占比较大外省客户明显增加客户来源更国际化目前重庆商务产品客户来源大致为“5+3+2”的格局“5+2+2+1”：50%主城各区客户、20%区县客户、30外省客户，随着重庆城市发展和经济结构调整，商务市场客户来源也将发生变化；主城区县客户逐步强大，外省客户比例增加该部分客户多为投资客户，看重重庆未来发展前景，其中台湾客户、温州等沿海客户明显增加，也刺激了重庆商务市场的发展；重庆商务产品客户来源趋于国际化重庆在西部经济格局中的重要地位和快速发展，以及商务产品国际化等，吸引度也逐步走向国际化并更趋明显；1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化重庆A类：专业事务所类（会计/审计/测量/评估/公证/律师等）B类：旅游/教育/培训类（旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）C类：政务类企业D类：银行/保险/证券/金融类E类：零售及服务类（票务中心、餐饮、食品、娱乐业、美容健身、婚纱摄影等）F类：电子信息及IT类（电子产品/元件、电脑IT、元件等的开发及经营）G类：电器产品类（普通电器、机械/电力设备、家私等的制造及经营）H类：房地产及相关行业类（开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）I类：商贸运输类（商业代理、贸易、运输等）J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类L类：服装类（服装、化妆品）绿线：07年客户构成红线：10年客户构成出去办公/公寓用户变化趋势1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化A类：专业事务所类（会计/审计/测量/评估/公证/律师等）变化趋势一：A类用户（专业咨询事务所）、G类用户（IT电子行业）、H类用户（房地产及关联行业）、I类用户（商贸物流行业），基于产业发展趋势及行业对形象的要求，办公需求呈明显上升变化。变化趋势二：曾经高度占用办公物业的E类用户（松散型零售及服务业），明显呈现出退出办公并向公寓物业转移的趋势。新形势下的鼓励发展型行业，办公需求规模上升，带动办公准入门槛提高这些咨询、IT、地产、物流贸易等现代产业，逐渐成为办公物业的使用主力传统占据办公的松散型零售、服务业态，逐渐退出办公，转向门槛较低的公寓物业重庆办公楼的用户演变趋势，已经体现出了城市产业结构调整变化的趋势1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化变化趋势一：新形势下的鼓励发展型行业，办公需求规模上升，带动蓝线：07年客户构成红线：10年客户构成商业体现出各行业全面需求增加的形势，而其中：餐饮、服饰、零售、休闲娱乐、金融表现为明显的需求增长趋势商业用户变化趋势1）区域分布2）产品发展市场趋势3）价格销售4）客户变化蓝线：07年客户构成红线：10年客户构成商业体现出各鱼嘴市场本案N还建房瑞祥家园金鑫家园移民房巨龙地块鱼嘴镇长安汽车基地长客轨道公司孵化园从实地调研情况分析，目前区域暂无写字楼、公寓等商务产品供应。商务市场属于启蒙初生期鱼嘴市场本案N还建房瑞祥家园金鑫家园移民房巨龙地块鱼嘴镇长安1、政策高压不断、房市被打压，投资风向转入商业地产2、政策影响未能促及商务地产，商务地产行情趋好3、供应和需求情况决定商务市场发展向上4、城市商务市场重心逐渐向北向东转移5、商务市场主流客户转移显现产业结构的变化6、鱼嘴区域商务市场暂无商务产品供应商务市场总结1、政策高压不断、房市被打压，投资风向转入商业地产商务市场总知己知彼、百战不殆认清自己，才能更好战胜敌人知己知彼、百战不殆第一部分：市场分析第二部分：项目本体第三部分：客群分析第四部分：产品分析第五部分：配置建议第六部分：项目定位第七部分：营销策略目录第一部分：市场分析目录中国的投资重心将由东部沿海地区向中西部内陆地区转移，西部内陆地区有望成为中国经济增长的新引擎

●金融危机深刻影响后经济发展模式的转型、投资重心的转移、并进一步影响中国区域经济的发展格局●经济发展模式将从出口导向型转变为内需导向型●投资重心将从东部沿海地区转向西部内陆地区●西部地区有望成为中国经济发展的

高增长区，中国

经济增长的新擎1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析中国的投资重心将由东部沿海地区向中西部内陆地区转移，西部内陆两江新区两路寸滩保税港区北部新区重庆经济技术开发区重庆高新技术产业开发区重庆出口加工区西永微电子产业园区国家统筹城乡综合配套改革试验区国家综合配套改革试验区重庆占位：已成为中国经济转型期的重要战略棋子，经济增速将在3-5年之后明显显现1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析两江新区重庆占位：已成为中国经济转型期的重要战略棋子，经济增包括：三个区域形成：三个组团布局：十大功能区实现：五大功能拉动“成渝经济带”制造业等配套产业年均增长10个百分点，工业经济年均增长提高5个百分点云南和贵州水电和矿产等能源产业发展年均增长提高5个百分点，促使湖南、湖北、陕西、广西等与西部市场协作加强50%左右的制造业和交通运输业通过“两江新区”走向西部市场，预计年均增长提高5个百分点

两江新区：其成立是继重庆直辖，城乡统筹规划之后的第三次飞跃，对西部的战略发展有着非凡意义

西部内陆地区对外开放的重要门户长江上游地区现代商贸物流中心长江上游地区金融中心国家重要的现代制造业和国家高新技术产业基地内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地长江上游的科技创新和科研成果产业化基地

1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析包括：三个区域两江新区：其成立是继重庆直辖，城乡统筹规划之后产业布局：鱼嘴组团将建成机械装备制造业，汽车、摩托车零部件业，高新技术产业、现代物流业、房地产业、都市旅游业六大支柱产业的综合性新城区紧紧围绕先进制造业和现代服务业2大领域打造“6+3”核心产业体系两江工业开发区：范围包括郭家沱、鱼嘴、复盛、龙兴、石船片区，面积178平方公里。以“园中园”的模式分组团布局，重点打造新能源汽车产业园、先进装备产业园、高新设备产业园、以及现代物流产业园。1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析产业布局：鱼嘴组团将建成机械装备制造业，汽车、摩托车零部件业2010年6月18日，重庆两江新区挂牌，标志着两江新区正式成立，整个新区规划为都市综合功能板块、现代服务业板块、先进制造业基地板块，本项目位于先进制造产业带核心位置。目前城市重心未来城市重心本案先进制造业板块范围：位于两江新区北部和东部的区域，括郭家沱、鱼嘴、复盛、龙兴、石船等街镇。属于主城外环绕城高速地带，包括龙石先进制造区、木古出口加工区、水复生态产业功能区。产业：战略性新兴产业和国家级先进制造业平台功能，重点发展汽车、高端装备、新材料、节能环保、新一代信息产品等5大核心产业功能分区：项目位于鱼嘴中心服务区中心位置，属于“两江新区”先进制造业板块核心位置，未来产业发展重心所在，发展前景良好1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析2010年6月18日，重庆两江新区挂牌，标志着两江新区正式成鱼复工业园区奠基鱼复工业园区奠基奶牛梦工厂长客城市轨道长安汽车韩泰轮胎汽车产业组团鱼复片区依托西部地区最大铁水联运基地和港口物流基地，着重发展现代物流以及以新能源汽车、轨道交通、重型装备等为重点的临港装备产业，建设具有国际影响的新能源汽车城、西部最大的城市轨道交通设备生产基地和最具竞争力的装备产业城鱼复工业园区奠基鱼复工业园区奠基奶牛梦工厂长客城市轨道长安汽1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析完善的市政道路、规划中的轨道交通，将成为鱼嘴片区未来发展的重大因素，鱼嘴将再建一个重庆主城交通枢纽中心，为鱼嘴卫星城的发展奠定了硬件基础1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析广阳岛观音桥到鱼嘴间的城市快速干道将全线连通轻轨4号线、8号线均将到达鱼嘴鱼嘴立交东接长寿区，西接江北区，南接郭家沱，北接龙兴工业园区鱼嘴大桥连接茶园广阳岛鱼嘴2012年到达主城区时间将锐减至20分钟，“20分”卫星城成立广阳岛观音桥到鱼嘴间的城市快速干道将全线连通城外风景型城内风景型规划中潜力型发展中潜力型商贸发达型城内成熟型地块特征：郊区山、水、空气地块特征：风景、市区地块特征：土地价格低地块特征：配套逐渐完善中地块特征：位置、交通地块特征：写字楼、商场土地不动产属性：规划中潜力型为主、城外风景型为辅规划中潜力型要素作为本项目核心土地价值之一，其可控程度、操作性、项目贡献率均强于本地块的城外风景型属性，而城外风景型指本项目周边临近南山等景点，对项目价值提升有所帮助房地产不动产属性根据地块类型划分为6个类别不动产土地特性是客户购房时另一个重要的影响因素。房产所处的区位、交通、周边配套设施，未来的发展潜力等都是消费者购房决策是考虑的最为重要影响因素之一1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析城外风景型城内风景型规划中潜力型发展中潜力型商贸发达型城内成经济技术指标：总用地17万方，体量26万方，综合容积率1.64，

其中，一期A楼体量12万方，酒店占2.55万方，办公类占7.92万方本案地块面积较大，紧邻鱼嘴立交；距离周边产业区近，可塑性强；1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析经济技术指标：总用地17万方，体量26万方，综合容积率1.6地块内外：地块形状呈“条线性”，场内较为平整，紧临鱼嘴立交及支路，毗邻孵化园、长安基地，无明显自然景观本案长安汽车公司中石油加油站长客轨道公司社区临街商业地块实拍地块航图1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析地块内外：地块形状呈“条线性”，场内较为平整，本案长安汽车公东：鱼嘴镇中心

华渝风电厂

瑞祥家园、金鑫家园

南：长江江岸

仓储用地

西：长安汽车基地

孵化园

长客轨道公司

北：霍利维尔公司

韩泰轮胎厂地块周边：先进制造业基地，西侧相邻仓储用地、生活、商业配套弱汽车城基地中心、鱼嘴立交桥中心、渝宜快速路南侧、交通便捷本案N还建房瑞祥家园金鑫家园移民房巨龙地块鱼嘴镇长安汽车基地长客轨道公司孵化园1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析东：鱼嘴镇中心地块周边：先进制造业基地，西侧相邻仓储用地、生1、重庆水务集团签订供水合作协议，重庆水务集团将投资1.4亿元打造新鱼嘴水厂2、成功引进并开工建设了重庆长安汽车集团的整车和发动机项目；3、重庆长客的轻轨车辆制造项目4、重庆市重点环保企业—中天环保产业集团；5、规划修建物流能力百万标箱级的综合性物流港口；6、华渝电气仪表厂民品产业项目进驻鱼嘴新城；7、光大奶牛梦工厂进驻鱼嘴。鱼嘴大事记鱼嘴周边企业中天环保重庆水务集团登康牙膏厂海尔工业园区长客城市轨道有限公司奶牛梦工厂长渝活塞有限公司渝宁纸业有限公司长安汽车华渝风电厂韩泰轮胎厂德天实业中海油库东风船舶中钢物流华渝电器仪表厂霍利维尔奥特斯集成电路德国本特勒

依托长安汽车、长客轨道、华渝风电三大基地产业发展带动先进制造汽车业下游产业包扩机械装备制造业，汽车、摩托车零部件业1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析1、重庆水务集团签订供水合作协议，重庆水务集团将投资1.4亿1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析本案酒店新车发布及学术交流会议中心会展及办公大厅管委会办公楼汽车展示中心汽车文化展示中心汽车城效果图本案属于汽车城的核心部分，周边有四星级酒店和管委会办公楼，临近汽车城会展中心，各项配套齐全，未来升值潜力巨大1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析SWOT矩阵S优势1.两江新区、先进制造业版块2.四大制造业产业园中心3.地价较低，成本优势4.交通便捷，毗邻寸滩、空港5、生态好公园、古镇、电影城W劣势1尚未树立在渝的品牌形象2.距离主城区距离较远3.产业园区筹建阶段，人气弱4.区域版块影响力偏低O机会1.地块位于两江新区重要拓展方向2.城外中心商务物业保值增值能力3.保税港、第三区等建设带来的外来购买力4.所在区域项目形象低，利于树立市场标杆5.四大产业园区几何中心，下游产业需求市场巨大SO策略利用项目自身优势，挖掘潜在价值增长点，打造高品质高端产品，实现价值，树立品牌标杆WO策略谋求与有资源优势(土地、资金)的公司的合作，扩大规模和品牌影响力T威胁1.区域版块2.房地产市场宏观环境持续走低3.旧城改造带来的大量潜在供应4.地块周边未来规划未知状况变数大ST策略发挥地段优势，打造商务物业常规产品，以快速回收现金流，且树立品牌WT战略将项目作为两江置业土地储备，有待时机转让给其它开发商，获取土地增值收益价值1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析SWOT矩阵S优势W劣势O机会SO策略WO策略T威胁ST策略区域式微、关注度低周边无明显优势资源产业基地、发展无限城外商业用地、一定成本优势项目本体综述——综合化产业化低碳化智能化生态化科技化1）区位解读3）地块解读项目本体4）产业解读5）SWTO分析6）本体综述2）交通解析区域式微、关注度低项目本体综述——综合化产业化第一部分：市场分析第二部分：项目本体第三部分：客群分析第四部分：产品分析第五部分：配置建议第六部分：项目定位第七部分：营销策略目录第一部分：市场分析目录1）目标客户2）关于鱼嘴客群分析3）客户定位土地属性下的目标客户项目土地属性匹配客户排序为：投资及自持、投资、需求其中，写字楼产品主力目标客户为：产业下游中大型企业、投资客户公寓类产品的主力目标客户为：中上层领导、当地投资客户根据金融街顾问客户数据库中，对重庆消费者持续监控及总结，得出目标客群的重庆属像。对应产品：适合打造商务属性、投资型产品为主对应客群：投资欲、需求性、产业辐射相关人1）目标客户2）关于鱼嘴客群分析3）客户定位土地属性下的目标了解土地属性下客户特征后深入一些探究项目核心价值与消费者洞察的重叠寻找从理性上升到感性的路径了解土地属性下客户特征后长安汽车长客轨道华渝风电……鱼嘴先进制造园产业基地辐射发散长安汽车“一”航空港“一”影视城“三”大公园“六”大产业园“一一三六”“一”航空港“一一三六”在粗犷线条的背后，有一颗跃动的心，渴望用一种受人认同的生活方式来证明自己并不落伍的价值“归属感、发展观”冥冥指引重庆人的地域性格在粗犷线条的背后，有一颗跃动的心，重庆人的地域性格“产业辐射决定购买者！”对于目标客户的寻找，我们更多的是产业链末端需求上进行判断写字楼：各产业中下游公司本地投资客户公寓：各产业中高端领导层产业技术骨干跨区域高层领导投资客户在重庆，他们是谁？“产业辐射决定购买者！”写字楼：公寓：在重庆，都市精英AggressiveCity领导高层时尚精英激流勇进精英白领领导高层技术人员都市精英Aggressive领导高层时尚精英激流勇进精英白重庆两江新区商务综合体项目战略定位报告城市中产阶层中的个性人群。城市中产阶层中的个性人群。与办公融合，兼具自我主张。与办公融合，兼具自我主张。广泛接受新资讯，运用理性分析。广泛接受新资讯，运用理性分析。领悟事物的本源，有自己的人生哲学。领悟事物的本源，有自己的人生哲学。审美情趣，偏好深邃的思想表达、留有想象空间。审美情趣，偏好深邃的思想表达、留有想象空间。