物业管理招投标

物业管理投标能力提升2015年10月17-18云天培训汤守才副教授注册物业管理师TELQ：502673346课程大纲：一、招投标基础知识二、招标文件解读三、物业管理投标程序四、投标书制作关注点五、投标书的构成及编制要点六、物业费测算要点七、现场答辩技巧及要点招投标基础知识一、《招标投标法》对招标的相关规定（一）招标形式：1、公开招标2、邀请招标（二）招标活动的组织1、招标人自行组织2、委托招标代理机构组织（三）招标信息的发布1、投标邀请函2、公共媒体（四）招标公告的主要内容1、招标人的名称和地址2、招标项目的性质、数量、实施地点和时间3、获取招标文件的办法4、投标人资格要求（五）招标人对投标人资格的要求1、招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查；国家对投标人的资格条件有规定的，依照其规定。2、招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。（六）招标文件的内容1、招标项目的技术要求2、对投标人资格审查的标准3、投标报价要求4、评标标准5、招投标活动的程序及时间要求6、合同主要条款7、其他内容（七）招标人对招标文件的修改、澄清1、形式要求2、时间要求（八）投标人对招标文件及现场的质疑1、形式要求2、时间要求（九）编制投标文件的最短时间规定二、《招标投标法》对投标的相关规定（一）投标人的资格符合招标人的要求（二）投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应（三）投标人少于三个的，招标人应当重新招标（四）投标人投标文件的补充、修改或撤回1、在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。2、补充、修改的内容为投标文件的组成部分三、《招投标法》对开标、评标、中标的规定（一）开标1、开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行2、开标地点应当为招标文件中预先确定的地点3、开标由招标人主持，邀请所有投标人参加（二））评标标1、评评标由由招标标人依依法组组建的的评标标委员员会负负责2、依依法必必须进进行招招标的的项目目，其其评标标委员员会由由招标标人的的代表表和有有关技技术、、经济济等方方面的的专家家组成成3、成成员人人数为为五人人以上上单数数，其其中技技术、、经济济等方方面的的专家家不得得少于于成员员总数数的三三分之之二4、评评标委委员会会产生生：一般招招标项项目可可以采采取随随机抽抽取方方式，，特殊殊招标标项目目可以以由招招标人人直接接确定定（三））中标标1、中中标人人的投投标应应当符符合下下列条条件之之一：：（1））能够够最大大限度度地满满足招招标文文件中中规定定的各各项综综合评评价标标准；；（2））能够够满足足招标标文件件的实实质性性要求求，并并且经经评审审的投投标价价格最最低；；但是是投标标价格格低于于成本本的除除外。。2、评评标委委员会会经评评审，，认为为所有有投标标都不不符合合招标标文件件要求求的，，可以以否决决所有有投标标3、招招标人人的确确定（1））招标标人根根据评评标委委员会会提出出的书书面评评标报报告和和推荐荐的中中标候候选人人确定定中标标人（2））招标标人可可以授授权评评标委委员会会直接接确定定中标标人4、招招标人人和中中标人人应当当自中中标通通知书书发出出之日日起三三十日日内，，按照照招标标文件件和中中标人人的投投标文文件订订立书书面合合同。。5、招招标人人和中中标人人不得得再行行订立立背离离合同同实质质性内内容的的其他他协议议四、《《招投投标法法》对对无效效中标标的处处理1、招招标代代理机机构违违规2、招招标人人违规规3、串串标获获取竞竞标成成功4、以以他人人名义义投标标5、依依法应应招标标项目目做竞竞争性性谈判判的6、中中标候候选人人以外外确定定中标标人的的依法必必须进进行招招标的的项目目违反反本法法规定定，中中标无无效的的，应应当依依照本本法规规定的的中标标条件件从其其余投投标人人中重重新确确定中中标人人或者者依照照本法法重新新进行行招标标。招标文文件解解读一、业业主（（招标标方））需求求二、标标书的的构成成与格格式（（装订订）要要求三、评评标规规则四、对对投标标人资资格要要求五、时时间要要求六、合合同签签订说说明七、其其他应应注意意的问问题物业管管理投投标程程序获取招招标信信息——成立立小组组—项目评评估与与风险险防范范—报名名并接接受资资格预预审——获取取招标标文件件—参参加查查勘答答疑——编制标标书—报送送标书书—开标——评标标—定定标——签订订合同同—备备案项目评评估的的内容容：1、投投标物物业的的基本本情况况和定定位2、客客户需需求3、建建设单单位、、业主主大会会、物物业所所有权权人情情况4、竞竞争对对手5、企企业自自身情情况项目风风险防防范的的内容容：1、来来自于于投标标人、、投标标物业业的风风险2、来来自于于竞争争对手手的风风险3、来来自于于自身身的风风险投标文文件的的构成成：1、投投标函函2、投投标报报价表表3、资资格证证明文文件4、物物业管管理方方案5、招招标文文件要要求提提供的的其他他材料料投标书书制作作关注注点一、投投标书书基本本要素素1、计计量单单位2、货货币3、标标准规规范4、表表达方方式5、理理论技技巧6、资资料真真实二、投投标书书的编编写要要求（一））项目目简介介地理位位置、、环境境、占占地面面积、、建筑筑面积积、栋栋数、、楼层层、结结构特特点、、基本本设施施设备备、客客户基基本情情况（二））管理理模式式针对项项目的的特点点确定定管理理模式式（三））管理理重点点与难难点针对性性列出出具体体管理理模式式（四））人力力、物物力资资源配配置1、管管理处处组织织架构构2、人人员配配置、、岗位位设置置、岗岗位描描述3、主主要业业务骨骨干及及人员员素质质介绍绍4、设设备设设施的的投入入（五））管理理目标标总体目目标和和详细细的分分项目目标，，要求求具有有可操操作性性和可可考核核性（六））服务务承诺诺针对项项目的的特点点和业业主的的要求求列出出承诺诺目标标和服服务措措施（七））费用用投入入和成成本测测算（八））收支支预算算分析析三、标标书编编写的的注意意要点点1、确确保填填写无无遗漏漏、无无空缺缺2、不不得随随意修修改内内容3、填填写方方式规规范4、不不得改改变标标书格格式5、数数字计计算准准确6、报报价合合理7、包包装整整洁美美观8、报报价方方式规规范9、严守秘秘密，公平平竞争10、说明明偏离程度度11、有的的放矢12、注意意篇幅第一部分资资信部部分一、投标承承诺书二、法定代代表人授权权委托书三、履约保保证书（银银行保函））四、投标人人资格证明明文件五、投标函函六、拟派现现场项目经经理资格声声明七、拟派项项目主要管管理人员和和工程技术术人员情况况表八、其他需需要提供的的资料范例第二部分技技术文文件部分一、前言言及项目和和企业简介介（一）前言言（二）项目目简介1、项目简简介2、市场调调研3、客户需需求分析4、项目功功能特性分分析（三）物业业服务公司司简介1、公司基基本情况介介绍2、公司获获奖情况3、公司管管理理念4、成熟的的物业管理理模式5、公司服服务理念6、接管项项目的优势势分析二、物业管管理总体设设想与承诺诺（一）物业业管理基本本理念（二）物业业管理模式式1、运作方方式2、内部组组织结构3、监督机机制4、自我约约束机制5、激励机机制6、信息反反馈及控制制机制7、物业管管理要点分分析（三）工工作计划1、前期工工作计划2、项目接接管工作计计划3、入伙工工作计划4、正常居居住期工作作计划（四）物业业管理目标标1、总体目目标2、分项目目标（五）管理理目标承诺诺及保证措措施三、人员员配备计划划与人员培培训和管理理（一）人员员配备计划划1、人员配配备的基本本原则2、管理处处拟任经理理简历3、管理处处各岗位的的人员配备备4、管理处处各岗位职职责和工作作范围5、管理处处各岗位人人员素质要要求（二）人员员培训1、培训目目标2、培训系系统的实施施运作3、培训计计划四、人员管管理（一）人员员招聘选拔拔体系（二）考核核机制（三）奖惩惩和淘汰机机制（四）协调调管理（五）量化化管理与标标准化作业业五、物质装装备计划（一）管理理用房（二）物质质装备计划划表（三）资金金来源及采采购时间六、管理规规章制度（一）公众众管理制度度（二）岗位位职责（三）内部部管理运作作制度（四）员工工考核制度度（五）管理理运作制度度(六)内内部行政管管理制度（七）工作作流程七、档案管管理（一）档案案资料的建建立1、资料的的收集2、资料的的整理和分分类3、资料的的归档管理理（二）档案案资料的管管理（三）档案案的运用1、档案的的借阅2、档案的的销毁（四）档案案资料的内内容八、物业项项目前期管管理（一）物业业接管验收收阶段1、物业项项目验收的的计划、程程序2、验收质质量管控3、物业资资料接管4、设备设设施试运行行（二）入住住管理方案案1、入住准准备工作2、业主入入住手续3、入住的的相关文件件4、管控要要点（三）装修修管理1、装修管管理流程2、装修申申请登记程程序3、装修资资料管理办办法4、装修管管理管控要要点九、物业项项目日常管管理（一）房屋屋建筑本体体管理1、房屋建建筑本体的的管理重点点（1）房屋屋建筑本体体特征分析析（2）房屋屋建筑本体体管理的重重点及对策策2、房屋建建筑本体的的维修养护护目标3、房屋建建筑本体的的维修养护护计划4、房屋建建筑本体维维修养护的的实施细则则5、空置房房的管理（二）设设备设施管管理1、设备设设施的管理理模式2、设备设设施的管理理原则和目目标3、设备设设施的管理理措施4、设备的的维修养护护方案5、公共设设施的维修修养护方案案（三）车辆辆交通与停停车场管理理1、物业交交通状况分分析2、物业交交通管理的的原则3、交通管管理服务内内容4、车辆管管理工作要要点5、车辆交交通和停车车场管理措措施（四）安全全管理1、安全管管理的特点点分析2、安全管管理的总体体思路与目目标3、安全管管理的要点点4、安全管管理的内容容与方式5、安全管管理的组织织建设6、安全管管理的实施施方案（五）消防防管理1、消防管管理的要点点2、消防管管理组织建建设和职责责分配3、防火安安全三级检检查4、消防事事务管理5、消防演演习预案6、易燃物物品管理7、临时动动火管理8、消防设设备管理与与检查9、消防监监控设施的的管理10、消防防系统的维维修养护11、设备备机房、消消防泵房管管理12、电气气焊作业防防火规定13、地下下车库防火火管理（六）清洁洁管理1、清洁管管理模式2、住宅物物业的清洁洁管理内容容3、综合性性物业的清清洁管理内内容（七）绿化化管理1、绿化管管理的工作作流程和质质量标准2、绿化管管理的工作作制度3、绿化管管理的技术术措施4、室内植植物的摆设设管理5、日常养养护管理要要点6、日常绿绿化养护内内容（八）紧急急突发事件件处理1、紧急突突发事件的的处理原则则与指标2、紧急突突发事件处处理的人员员职责3、紧急突突发事件的的处理预案案（九）客户户服务1、客户服服务体系建建立2、客户服服务部主要要职责3、客户服服务管理设设想和运作作方式4、客户服服务评价5、客户服服务规范及及流程（十）社社区文化建建设1、社区文文化建设的的目标2、社区文文化的总体体设想3、居住小小区社区文文化的内容容4、社区文文化活动基基本原则5、社区文文化建设的的人员配备备6、社区文文化活动的的经费来源源及场地7、社区文文化建设的的活动计划划第三部分报报价（（商务）部部分一、报价清清单二、费用测测算明细表表物业费测算算与收支预预算一、物业费费测算的依依据1、《物业业服务收费费管理办法法》2、地方有有关收费规规定3、招标文文件提供的的资料和实实地考察情情况4、国家有有关规定5、物业公公司成功的的经验二、费用测测算的原则则1、合理控控制利润水水平2、服务水水平与费用用水平相适适应3、透明管管理4、符合国国家相关法法律法规5、不丢项项、不漏项项，不重复复计算6、业主合合理负担三、包干制制下物业费费的价格构构成物业费=物物业服务成成本+项目目利润+法法定税费（一）物业服务成成本的构成成及测算（二）项目目利润的测测算（三）法定税费的的测算一、答辩前前的准备工工作1、PPT制作（如如需要）2、标书的的熟悉3、相关法法律法规掌掌握4、投标项项目的熟悉悉5、招标文文件学习二、答辩现现场问题的的主要类型型1、法律法法规类问题题2、标书技技术方案的的问题3、、费费用用测测算算类类的的问问题题4、、管管理理中中可可能能出出现现的的问问题题的的处处理理方方法法三、、答答辩辩技技巧巧1、、沉沉着着冷冷静静2、、有有问问有有答答3、、观观点点鲜鲜明明4、、表表达达顺顺畅畅5、、逻逻辑辑性性强强6、、具具有有针针对对性性7、、注注意意礼礼仪仪规规范范1、、管管理理服服务务人人员员的的工工资资、、社社会会保保险险和和按按规规定定提提取取的的福福利利费费等等；；2、、物物业业共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备的的日日常常运运行行、、维维护护费费用用；；3、、物物业业管管理理区区域域清清洁洁卫卫生生费费用用；；4、、物物业业管管理理区区域域绿绿化化养养护护费费用用；；5、、物物业业管管理理区区域域秩秩序序维维护护费费用用；；6、、办办公公费费用用；；7、、物物业业管管理理企企业业固固定定资资产产折折旧旧；；8、、物物业业共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备及及公公众众责责任任保保险险费费用用；；9、、经经业业主主同同意意的的其其它它费费用用。。税金金=营营业业收收入入*税税率率某住住宅宅小小区区可可收收费费面面积积为为10万万平平方方米米，，经经测测算算，，该该小小区区物物业业服服务务年年成成本本为为200万万元元，，物物业业服服务务费费用用实实行行包包干干制制。。物物业业服服务务企企业业期期望望管管理理该该项项目目利利润润率率达达到到年年服服务务费费收收入入的的10%。。假假设设营营业业税税及及附附加加的的税税率率为为5.65%。答案案：：假设设物物业业费费为为X物业业费费=成成本本+利利润润+税税金金X=200+X*10%+X*5.65%X=237万万元元9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。05:38:4705:38:4705:3812/25/20225:38:47AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2205:38:4705:38Dec-2225-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。05:38:4705:38:4705:38Sunday,December25,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2205:38:4705:38:47December25,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。25十十二二月月20225:38:47上上午午05:38:4712月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月225:38上上午午12月月-2205:38December25,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/255:38:4705:38:4725December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。5:38:47上上午5:38上上午午05:38:4712月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。05:38:4705:38:4705:3812/25/20225:38:47AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2205:38:4705:38Dec-2225-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。05:38:4705:38:4705:38Sunday,December25,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2205:38:4705:38:47December25,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。25十十二月20225:38:47上午午05