房地产公司项目运作过程管理制度

房地产公司项目运作过程管理制度项目开发管理制度总则开发部是各房地产公司参与经营活动，整合各种政府资源、社会资源的直接具体操作机构；开发部应按照总公司的战略意图，寻找土地信息，积极办理各项土地前期手续，并配合集团公司相关部门进行项目洽谈、调研、合约签订等工作；开发部是项目获得前期，房地产公司各部门与政府、合作单位、社会关系相互沟通的桥梁。工作内容项目获得前期：2.1.1项目信息收集、整理、报批；2.1.2项目获得的具体操作及办理项目前期手续；项目开发经营阶段：2.2.1项目“五证一书”办理；2.2.2政府各项取费的合理减免及相关手续办理；2.2.3项目各主要市政配套费用、配套方式的具体落实；项目竣工及交付阶段：2.3.1配合相关规划、消防、人防、环保、绿化、卫生检疫等政府部门的验收；2.3.2配合各主要市政配套设施的验收；2.3.3售后服务中涉及银行、房产及物业管理、测绘部门以外的相关政府机构的配合。规划设计审批管理流程规划审批、管理流程图递交立项批文和相关部门审批意见规划部门核发《选址意见书》，划定用地范围及规划控制线，提出建设用地规划设计条件。协助工程配套部寻找测绘单位对规划用地界线及控制点坐标、用地面积进行测绘规划部门核发《建设用地规划许可证》(包括修建性详规)协同总工办办理人防、消防、环保、卫生防疫部门审图手续报送建筑方案：建筑、外装饰、环境设计方案规划部门核发《建筑工程规划许可证》，审查施工图邀请测绘部门施放建筑红线规划部门查验灰线，发放《公示牌》接受规划部门对工程的批后管理竣工后，规划验收通过，核发《建设工程竣工规划验收合格证》测绘部门进行竣工测绘，其他部门工程验收办理《国有土地使用权证书》规划审批相关手续设计合同备案施工图设计文件审查施工、监理招投标质量监督手续安全报监房地产开发经营许可施工许可证地质勘察及土地测绘手续设计招投标项目报建消防、劳动、人防、卫生防疫审图手续施工过程中相关工作

5．项目竣工与交付阶段手续办理流程项目竣工及交付阶段工作流程图基础工程完成、验收，甲方代表、质检站、监理单位、施工单位主体工程完成、验收，项目管理部、甲方代表、质检站、监理单位、施工单位市政自来水供到单体工程单体配套工程施工完成、室内外装饰装修工程完成消防验收合格证供水系统完成、供水办、自来水公司验收通过、费用交纳、领出水表水、电、风、通讯等所有系统设备工程竣工前检查消防检测通过电检、消检配套设备抽检通过单体规划验收通过工程单体测绘通过室内空气检测合格项目变配电工程合格、市政供电变配电工程施工完、通过供电公司验收、费用交纳完工程竣工验收甲方组织、质检站监督、勘察、设计、监理、施工单位参加所有配套工程施工完规划综合验收合格证防雷验收通过市政工程验收公安局机防办验收人防办公室、质检站进行人防验收工程综合测绘通过甲方、监理、施工单位同意验收、设计院验收工程备案、所有资料移交档案馆办理客户入住人防设计院验收通过可视对讲技术监督局验收通过屋顶、铝合金窗避雷合格项目规划设计与技术管理制度总则集团项目立项之前的工作以产品研发中心为主，建设用地摘牌之前的概念性规划方案设计工作由产品研发中心负责委托设计；可行性分析报告经集团董事会讨论确定操作并立项后的全部工作以开发公司为主，之后的设计工作全部由开发公司负责对外的委托。产品研发中心负责项目的前期可行性研究及决策控制，在主管副总裁组织下，作为归口管理部门，协调相关部门，按要求进行市场调研和预测分析，组织对开发项目进行可行性研究论证。计划审计中心为项目可行性研究提供相关资料和投资估算。开发项目的规划设计组织与控制工作由开发公司总经理牵头，并具体由开发公司总工办及相关部门负责实施，集团产品研发中心给予技术支持和配合。开发公司需将整个规划设计流程中每个阶段的设计成果及各项经济技术指标以评审会的形式报集团产品研发中心审核，并最终得到主管副总裁甚至董事长（总裁）的确认。规划设计的过程控制为有效地对开发项目规划设计的全过程进行控制，由开发公司总经理组织总工办相关专业人员(产品研发中心配合)以专业水准提出规划设计要求(设计委托书)，适时评价相关设计环节，把握设计进程。具体工作如下：预控正确选择规划设计组织委托方式；正确选择规划设计合作伙伴；准确表达市场等方面的设计要求，并将其完整传递给设计合作伙伴；保证有效执行规划设计总费用计划。过程控制激励设计合作伙伴采用创新手法进行设计；保证开发项目成本得到有效控制；确保项目规划设计活动拥有根据市场、技术、环境等方面的变化做出相应调整的时间；保证设计文件提供高效的施工方案：有效进行设计过程方案比较；督促按时提交设计文件。设计文件接收及变更控制确保接收的图纸文件质量优良；有效管理设计变更；保证竣工图和相应设计文件的完整归档。规划设计的组织与委托选择设计单位由开发公司总经理牵头，集团产品研发中心配合，可通过直接委托或招投标方式选择设计单位，并签订合同。委托设计时应注意设计单位的设计资格、设计等级以及设计范围和以往业绩等方面。确定各项技术经济控制指标规划中的各项技术经济指标是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏的重要标准和依据。在规划设计前，一些重要的控制指标已由土地管理部门和规划管理部门给出，如用地总面积、容积率、控制高度、建筑密度、绿化覆盖率等，还有一些指标必须由集团产品研发中心研究决策形成方案设计建议书经集团董事会批准后转交开发公司，并由开发公司向设计单位提出作为规划的设计依据，如户室比、高层多层比例、各类户型的面积比例、总造价、单方造价等。上述各项指标要综合考虑，保证公司取得良好的经济效益，环境效益和社会效益。评价和选择设计方案由开发公司具体协调设计单位给出设计方案(包括规划设计方案、建筑单体方案、景观设计方案、市政工程设计方案等)，报集团产品研发审核并经董事会确认。由设计单位给出的设计方案一般不止两个，供公司比选最优方案报规划管理部门审定，可邀请多家设计单位参加设计竞赛，经专家和规划管理部门评议审定后确定中选方案。被审定的规划设计方案作为市政工程设计和建筑单体设计的依据；建筑单体设计方案审定后，方可进入下阶段的扩初设计和施工图设计。规划设计的审核办法规划设计审核是规划设计质量管理的重要步骤，它贯穿于方案设计、初步设计和施工图设计阶段，分别由开发公司、产品研发中心及计划审计中心相互配合贯彻实施。方案设计审核—般包括如下内容：4.1.1规划方案：主要审核设计规模、总建筑面积及各组成部分的面积分配，建筑平面形式及立面效果、建筑总高度以及其它如消防、交通、道路规范要求等。4.1.2建筑单体设计方案：主要审核平面布置，各组成空间的面积比例及使用功能要求，出入口布置，人防、消防要求等；空间布置、尺度、空间感，建筑层数及层高等；室内装修配置要求及材料标准等；建筑物理功能如采光、灯具选择与布置、隔热、保温、防水、通风等。4.1.3结构设计方案：主要审核主体结构体系的选；结构方案的设计依据与参数等；地基基础设计方案选择；安全度、可靠性、抗震设计要求；结构材料选择等。初步设计审核侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求。须着重指出在审核初步设计的同时，必须同时审核相应的概算文件，只有既符合预定的质量要求，投资费用又在控制限额内时，初步设计才能得以通过。施工图设计审核施工图是关于项目建设的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，是规划设计审核的重点，其审核内容简述如下：4.3.1建筑施工图：主要审核开间尺寸及布置情况、门窗及内外装修、材料选用、要求的建筑功能是否满足等。4.3.2结构施工图：主要审核承重构件布置及断面尺寸是否满足建筑净空，敷设管道的要求。重要部门及特殊施工工艺，结构材料的选择质量要求，如特种施工技术方案；预应力钢筋砼构件、钢结构构件、大体积砼的温控计算及浇筑方案审核等。4.3.3给排水、采暖及电气施工图：主要审核有关设备选型及管道布置和走向、加工安装的质量要求等。规划设计过程的职责分工开发项目的规划设计组织与控制工作由开发公司总经理牵头，并具体由开发公司领导班子、总工办及相关部门组织实施，集团产品研发中心给予技术支持和配合。开发公司需将整个规划设计流程中每个阶段的设计成果及各项经济技术指标，以评审会的形式报集团产品研发中心及董事会审核确认。具体包括规划方案设计；建筑单体、群体方案设计；初步设计及扩大初步设计；施工图设计及其它各专项设计等。规划设计评审指引（建筑规划与单体方案及初步设计评审指引）、评审方式及要求6.1.1项目方案设计采用会议评审的方式进行，开发公司负责制订评审会议计划，明确评审会召开时间、参加人员、地点及议程安排。6.1.2评审会由集团主管副总裁、开发公司总经理、常务副总经理、总工程师及相关专业工程师、产品研发中心主任及相关专业总工程师参加，并指定专人进行记录。集团产品研发中心相关专业总工程师负责具体技术审查工作。6.1.3评审会议所需资料按照其职能分工负责准备，包括：6.1.3.1规划设计方案及经济技术指标6.1.3.2建筑方案（建筑的平、立、剖面图、建筑效果图；经济技术指标；设计说明书；用地红线图）6.1.3.3结构方案(结构布置；结构方案形式；经济技术指标)6.1.3.4市政配套工程方案（道路；交通；给水入口及二次加压泵站；污水处理站；供热形式及锅炉房；煤气入口及加压站；10KV入口及变电所；通讯入口及通讯机房；有线电视入口及转播机房；综合管网形式及经济技术指标）6.1.3.5新技术、新产品、新材料的推广应用。6.1.3.6其它资料、初步设计评审侧重于各专业设计的质量标准及要求。在审核初步设计文件的同时，产品研发中心应协助计划设计中心审核相应的概算文件，只有既符合预定质量要求，投资概算又在控制限额内，初步设计才得以通过。施工图审查基本要求审查要求7.1.1施工图审查由开发公司总工程师及项目部专业工程师负责组织和协调，集团产品研发中心相关专业总工程师协助审查。7.1.2施工图审查责任和形式包括：集团产品研发中心协助开发公司审查、公司委托技术专家的审查、施工方审查和监理方的审查。7.1.3在正式技术交底和图纸会审前，务必督促各方完成图纸审查。边出图边施工的情况下，应规定变通的图纸审查办法，确保施工前对施工图进行必要的审查。7.1.4集团计划审计中心还须审核开发公司上报的施工图纸预算文件。施工图审查应重点解决的问题7.2.1是否能够实现小区预想的风格；7.2.2各专业设计是否协调统一；7.2.3设计可靠度；7.2.4设计方案是否经济可行。公司内部审查应着重审查解决的问题公司内部图纸审查，除上述审查重点外，还应注意审查解决以下问题：7.3.1设计使用功能与施工图是否符合公司产品要求，当有售楼书时，是否与图册一致。7.3.2各系统工程设计是否符合公司要求（售楼书承诺标准）。7.3.3建筑材料、设备、装饰材料是否符合公司要求（售楼书承诺标准）。7.3.4为提高产品质量及合理降低工程成本而提出的设计优化建议。设计变更分类与审批权限规定产品需求引起的设计变更：产品设计变更是指由于产品定位变化、市场需求或顾客要求而进行的设计变更。这些变更涉及到对客户的承诺，可细分为以下二类：8.1.1第一类产品设计变更在施工图设计阶段以及施工过程中，涉及原规划、建筑单体、景观方案的较大的变更。■审批权限：①此类设计变更的责任人为开发公司总工程师及常务副总经理，最后报集团产品研发中心审核确认。②是否属重大设计变更由产品研发中心判定。8.1.2第二类产品设计变更应客户要求，按照售楼协议文件进行户内局部的设计变更，如：隔墙不砌，墙面不做面层抹灰，不油漆，洁具不安，门移位等。■此类变更的审批原则是：不影响工程质量和验收，不造成其他客户的投诉。■审批程序和权限：销售部办理《客户特殊要求审批表》①此类设计变更，由营销部提出书面申请②工程部参与审核签字③开发公司总工程师审核后由常务副总经理签字批准。设计本身问题引起的变更设计问题引起的设计变更，主要存在以下几种变更原因：8.2.1按照政府及主管部门的审批要求，以及消防、人防、交通、环保、供水、供电、市政、煤气、电讯、绿化等业务部门审查意见，贯彻执行中需要对设计施工图作出设计变更。当政府新政策、新法规出台，也必须按新规定进行调整；8.2.2施工图会审与技术交底会议上，包括监理单位、设计单位、承建单位以及建设单位提出的审图意见，需要对设计作变更；8.2.3为了降低成本，尤其当成本报警时，在保证质量的前提下，进行的重要变更。8.2.4由于技术进步，设计上采用新工艺、新材料、新设备，以提高产品的完美度。8.2.5设计施工图深度不够，设计单位为完善设计而提出的变更与补充。8.2.6专业二次设计，包括外墙装饰、室内装修、环境设计、屋盖结构、幕墙与门窗工程、照明效果、楼宇智能化、监控系统、厨房等分项工程，二次设计引起对原设计施工图的补充和修改。■审批程序和权限：总工办签发《设计变更审批表》《设计变更通知单》①要求监理方提供意见②开发公司各专业工程师审核签字③开发公司总工程师审核批准（签字）④开发公司常务副总经理审核签字⑤重大的设计变更需要报产品研发中心及集团董事会审议批准配合施工需要引起的设计变更指为施工需要引发施工工艺的改变，非重要的材料选用，材料代用，构造节点的变更等。8.3.1监理单位和施工单位提出的合理化建议和技术核定单；8.3.2为了满足施工要求，施工工艺、材料的更改；8.3.3施工图中错、漏、碰、缺的设计弊病以及施工过程中发现的设计问题，造成设计变更；8.3.4标准图的选用、构件详图的补充；8.3.5在确保产品品质前提下提出的降低成本措施引起的局部设计变更。■审批程序和权限：工程配套部签发《设计变更审批表》《设计变更通知单》①要求监理方提供意见②开发公司各专业工程师审核签字③开发公司总工程师审核批准（签字）④开发公司常务副总经理审核签字⑤重大的设计变更需报产品研发中心审核确认开发公司的各项设计变更均应按统一格式填报，并进行编号汇总，于每月定期报集团计划审计中心及产品研发中心备案审查。技术资料发放登记开发公司负责技术资料的管理，所有涉及技术方面的文档、图片、图纸等均建立严格的发放、接受登记。本流程所用表单如下：《建筑方案设计评定表》《初步设计评定表》《设计变更通知单》《施工图审查意见书》《设计变更审批表》《技术资料接受登记表》《技术资料发放登记表》《技术资料统计表》按土建、水、暖、强电、弱电、景观、装修及各项目部分类《技术图纸统计表》

项目施工管理制度项目施工管理流程项目施工管理流程图开发公司组织设计、监理招标选择、确定施工图设计单位、监理单位项目现场施工前准备施工图设计跟踪管理项目部负责三通一平等临时设施施工图评审设计院修改施工图总承包商招标、施工许可证办理开发公司、设计、临理、总承包商四方施工图纸会审基础施工主体施工室内外装修、装饰配套安装工程施工配套市政工程施工、景观、绿化施工竣工验收交付使用工程移交与保修项目施工组织管理对监理公司、施工单位等，一律通过合同形式明确双方的权利和义务，实行科学规范的管理制度，充分发挥监理单位的作用，形成开发商对监理、监理对施工单位进行管理并受政府监督的管理体系。甲方代表和专业工程师代表开发商对项目施工进行管理，行使检查、监督权，按照项目开发管理的要求处理与监理、施工单位以及监理与施工单位之间的关系，对不能按照项目开发管理要求开展工作的单位有权按照合同约定实施处罚，情节严重的报上级处理。甲方代表应为监理、施工单位的工作创造条件，提供方便。对由于我方原因影响项目施工，公司总经理有权对责任人处以2000元以下罚款。如果与施工方建立不正当关系的，轻则处以5000元以上罚款，重则开除，并处2万元以上罚款。在管理过程中，由于感情用事，随意变更和签证的，轻者罚款5000元，重者开除，并处2万元以上罚款。项目施工前期准备开发项目项目部根据开发项目总体计划和开发面积，依据项目施工经验，计算满足施工周期所需的施工用水、用电总负荷及临时道路和办公设施面积，并作出施工进度计划，报开发公司主管副总、工程部长等评审。开发公司应在一周内书面回复评审意见。项目部根据开发公司评审意见向政府相关部门申报,并组织实施。开发项目所有临时设施必须在项目开工前完成。施工计划与进度管理：施工计划与进度管理要求：4.1.1项目开工前，根据项目总体开发计划的安排，各公司应要求施工单位编制工程施工计划，经监理单位批准后报各公司项目部审核，再报各公司常务副总及总经理批准、工程部备案。4.1.2工程施工计划一经批准，即作为项目施工管理的依据，所有工作必须按照计划执行，列入项目考核指标。4.1.3每月25日前要求施工单位编制下月施工进度计划、并将当月进度统计报表报监理单位、项目部，项目部批准后，报公司工程配套部，组织会签后,报主管副总。4.1.4工程进度款支付也按此程序进行支付申请，工程配套部汇总整理，分析计划完成情况，作相应施工计划调整。施工进度计划不达标处罚4.2.1施工单位按照监理工程师和工程配套部核准的周、月、总施工进度计划组织施工，施工月进度计划是工程施工总进度计划的分解和细化，施工周进度计划是月进度计划的分解和细化，确保周、月、总施工进度计划全部完成。4.2.2若周计划未完成，则罚施工单位项目经理部500元，若连续第二施工周，周计划没完成则加倍罚款，依次类推。4.2.3若月施工进度计划未全部完成，则罚施工项目经理部5000元。若当月计划全部完成，则把当月每周罚款总额的50%返还项目经理部。4.2.4若连续两个月月施工进度计划未完成，则把两个月的罚款数额合并一起，加倍处罚。4.2.5若因施工单位原因，致使工程主体(含围护结构)不能按期封顶，则根据合同约定进行处罚(一次性对施工项目经理部罚款拾万元)。4.2.6若工程不能按施工合同工期按时完成，则根据合同条款约定，对施工单位进行违约索赔，由此引起的费用增加由施工单位承担。4.2.7若周、月、总施工进度计划都能依照监理工程师和我方核准的计划按期完成，应视作施工方的正常管理，或根据工程施工合同条款的约定进行奖励。5、施工质量管理制度：目的为了加强各项工程质量管理，提高工程质量，使质量管理工作规范化、程序化，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市建设档案管理规定》及国家、省、市有关规范、标准的规定，结合集团实际情况，制订本规定。施工质量具体管理要求：5.2.1监理单位管理规定：5.2.1.1监理现场组织机构⑴监理单位根据《监理合同》及国家相关的法律、法规等建立现场组织结构，组织人员必须报请甲方批准，其中档案员、取样员必须持证上岗。⑵监理人员：总监、各监理工程师必须持证上岗。5.2.1.2设备组成：依据《监理合同》配备办公设备。5.2.1.3监理职责依据国家相关的法律、法规、规范、行业标准、《监理合同》、现场质量管理办法等对工程进行质量控制、进度控制、投资控制、档案管理，对施工进行全过程、全方位监理。⑴建立现场工程例会制度，明确例会时间、例会地点、参加人员、例会内容、违反例会制度的处罚办法等。⑵监理单位对工程质量问题要及时向开发公司反馈，进行记录、整改、跟踪，并有整改效果评价。⑶对设计、使用的材料和设备、设计变更、施工工艺方法等将造成工程满足不了使用功能和相关规范要求的提出相关建议。⑷每周组织施工、监理、甲方代表进行质量、文明施工大检查，并向甲方提交大检查报告。⑸协助甲方办理和整理备案制档案；对施工单位档案进行审查；认真做好监理档案，与施工同步，同步率90%，竣工后向甲方提交装订好的档案一份。⑹监理月报：每个月25日前向甲方提交监理月报，月报内容包括：进度情况及分析，质量情况及分析，投资控制及分析，施工的材料、设备、机具、劳动力情况等。⑺严格审查各承包单位、分包单位、材料供应商的企业资质、人员资质、各项现场管理制度、各项技术方案等，提出相关建议。⑻协助甲方制定各分项、分部、单位工程验收标准，制定各项材料设备的采购标准。⑼材料、设备入场乙方需填写材料报验单，一般材料、半成品入场需由乙方验收合格后报监理、甲方负责人验收，专业设备等进场需有甲方专业工程师参加验收，验收合格，在报验单上签字后，方可入场。需进行复试的材料或半成品，需甲、乙、监理三方专门人员（鉴证取样员）共同取样、送试，并监督施工的材料、设备的标识、搬运、储存和保护。⑽工序、隐蔽工程的检查及验收，施工单位必须先自检合格，并填写好自检记录和隐蔽验收记录后，监理工程师及甲方负责人方可进行验收。验收时监理单位宜采用实测实量方法，用数据说话，在验收合格并在相应记录签字后，方可进行下一步施工。⑾各分部工程或由专业公司施工的工程，施工单位必须在自检合格的基础上，填写分部工程自检评定表后，监理工程师及甲方负责人方可进行验收。验收合格并签字后，方可进行下一步施工。⑿单位工程完工后，需施工单位先自检合格，填写好单位工程质量评定表，且整理好施工档案并通过质检部门审理后，方可组织工程最后验收。单位工程验收由开发公司常务副总经理负责组织，应有以下单位参加：建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位、规划单位、环保单位、消防单位、政府监督部门及其它有关部门。5.2.1.4监理细则及监理规划⑴针对工程特点（如:保温、人防等）编制实施可行的监理规划、监理细则。⑵针对甲方提出的关键工序、特殊过程编制预控措施及办法。⑶监理规划在监理中标后15日内提交甲方，监理细则在监理中标后30日内提交甲方，甲方审核后实施。5.2.1.5工程竣工回访：监理单位积极做好回访，在竣工后半年、一年内各填写一次工程回访单，在无其它严重问题后，方可返还监理保修金。5.2.1.6明确监理权利：⑴监理有发布开工令、停工令、复工令的权利。⑵监理对各施工单位、材料单位有建议责令退场、更换的权利；对各施工单位的管理人员、施工人员有责令更换的权利；对各施工单位的施工材料、施工设备、材料设备供货商的材料、设备有责令退场、更换的权利。⑶对各施工单位、材料设备供货商违反国家法律、法规、行业标准、施工合同、供货合同、现场各管理条理的行为，有依据合同、《现场质量管理办法》进行处罚的权利。5.2.1.7监理工作程序：（1）施工准备阶段a.项目管理机构质保体系报审程序开开始同意结束承包单位开工前，填报《承包单位申请书》辽统监表A-17附：1、质量管理、技术管理和质量保证的组织机构。2、质量管理、技术管理制度。3、专职管理人员和特种作业人员资格证书、上岗证书。总监理工程师1、对申报材料进行审查，并提出意见；2、签发〈〈监理工程师通知书〉〉，辽统监表B-1，填写审查意见监理单位监理单位留存三份；返回施工单位一份。否是b.施工组织设计（方案）报审开始开始承包单位承包单位开工前：填报施工组织设计方案报审表辽统监表A-2附：施工组织设计方案（说明，图表）总监理工程师总监理工程师组织专业监理工程师审查所报文件并提出审核意见总监理工程师签署意见同意同意不同意修改后重报或重新编制报：建设单位二份报：建设单位二份返：施工单位一份监理单位自留一份结束结束

c.分包单位报审开始开始承包单位承包单位开工前：填报分包单位资格报审表辽统监表A-2附：1、分包单位资质证明（营业执照资质等级证书）2、分包单位业绩材料3、拟分包内容范围4专职管理人员和特种人员资格证书上岗证书监理单位监理单位总监理工程师组织专业监理工程师审查所报文件并提出审核意见总监理工程师签署意见同意同意不同意另行选择分包单位报：建设单位二份报：建设单位二份返：施工单位一份监理单位自留一份结束结束

d.图纸会审交底程序开始开始监理单位监理单位总监理工程师组织专业监理工程师熟悉设计文件并以书面的形式将意见或建议提交给建设单位建设单位将对设计的意见及要求通知设计单位建设单位将对设计的意见及要求通知设计单位组织设计施工监理单位进行图纸会审设计单位对设计文件作出相应修改或解释承包单位承包单位整理会审及交底记录建设单位设计单位建设单位设计单位施工单位监理单位共同签认每单位各存一份结束结束

e.工程开工报审程序结结束承包单位执行开工指令开始同意承包单位在承包合同约定开工日期以前7天，填报《工程开工复工报审表》（辽统监表A-1）；附：1、政府部门核发的施工许可证；2、承包单位人员到位情况、材料及机具设备进场情况；3、已审查过的施工组织设计；4、已审查过的施工进度计划；5、已审查过的项目管理机构质保体系；6、现场开工的条件落实情况总监理工程师总监理工程师审查后，在辽统监表A-1中签属意见；征求建设单位意见监理单位下达《监理通知书》辽统监表B-1否是

(2)施工阶段质量控制a.施工测量放线报验程序开始合格开始合格承包单位完成工程定位、施工测量和沉降观测后，填报《施工测量放线报验表》(辽统监表A-12)；附：辽建档表式6-1-49，6-3-50总监理工程师监理工程师根据所报材料与现场进行复核；监理工程师在A-12表中签发意见结束否是

开始承包单位开始承包单位填报《材料/构配件/设备报验表》辽统监表A-9附：①数量清单②质量证明文件（生产许可证、合格证）③自检结果（外观检查、开箱检查等）监理单位进行外观检查、开箱检查；检查质量文件是否符合要求结束符合要求监理单位对抽样、封样、送样进行检查试验单位试验结果是否满足验收标准;出具检测报告监理单位填报《材料/构配件/设备报验表》辽统监表A-9，返回施工单位；同意进场使用在指定部位。试验单位填报《材料/构配件/设备报验表》辽统监表A-9；填写《监理通知书》辽统监表B-1，另其退出现场；填写1份《检测部门质量信息反馈处理记录》辽统监表C-4，监理留存监理单位填写《材料/构配件/设备报验表》辽统监表C-3，监理留存否是否是—质量统计程序

c.工程报验—工程质量核验统计程序开始同意开始同意结束承包单位填报《工程报验审核表》辽统监表A-4（需报的包括地基土承载力、隐蔽、分项、分部、单位工程、中间验收、功能检验、设备运转调试、竣工图审核等）;附：相应的施工技术档案见注明监理单位按有关规范、标准进行现场核验；所报的施工技术档案是否齐全、正确、与实际相符监理单位监理工程师在A-4中签发审核意见监理单位监理工程师签发《监理通知书》辽统监表B-1，返回承包单位监理工程师在A-4中签发审核意见监理单位填写《工程质量核验统计表》辽统监表C-1否是开开始同意结束承包单位填报《工程变更报审表》辽统监表A-11；附：工程变更联系单等资料监理单位总监理工程师组织专业监理工程师对变更内容、工期、费用、工程量进行审查，并填写《工程变更报审表》辽统监表A-11建设单位、设计单位对监理单位签署的意见做出决定；设计单位出具《设计变更通知单》辽建档表式10-5-86；承包单位、设计单位加盖公章后生效（重大技术变更需经原施工图审批机关批准）监理单位接受《设计变更通知单》辽建档表式10-5-86，并执行；填写《设计变更通知单总目录表》辽建档式10-5-87；承包单位执行辽建档表式10-5-87否是

e.检测部门质量信息反馈处理程序检测结果是否检测结果是否符合有关标准结束开始承包单位、监理单位见证取样、封样、送样；送到试验单位进行检测试验单位进行检测，并出具检测报告监理单位填写《检测部门质量信息反馈处理记录表》辽统监表C-4；承包单位在指定部位使用否是

(3)进度控制a.施工进度计划报审工作程序开始承包单位应就施工阶段进度（月、季、年）计划填报《施工进度计划报审表》（辽统监表A-13）总监理工程师组织专业监理工程师对申报资料进行审查结束开始承包单位应就施工阶段进度（月、季、年）计划填报《施工进度计划报审表》（辽统监表A-13）总监理工程师组织专业监理工程师对申报资料进行审查结束否可总监理工程师签发《施工进度计划报审表》（辽统监表总监理工程师签发《施工进度计划报审表》（辽统监表A-13）可b.进度控制程序开始开始专业工程师应随时掌握工程进度实际情况与实际进度严重偏离计划进度时应及时报总监理工程师专业工程师应随时掌握工程进度实际情况与实际进度严重偏离计划进度时应及时报总监理工程师总监理工程师签发《监理工程师（进度纠偏）通知书》（辽统监表总监理工程师签发《监理工程师（进度纠偏）通知书》（辽统监表B-1）承包单位应按总监理工程师要求采取纠偏措施，重新填报《施工进度计划报审表》（辽统监表承包单位应按总监理工程师要求采取纠偏措施，重新填报《施工进度计划报审表》（辽统监表A-13）总监理工程师审核总监理工程师审核可总监理工程师签发《监理工程师（进度纠偏）通知书》（辽统监表总监理工程师签发《监理工程师（进度纠偏）通知书》（辽统监表B-1）结束结束开始同开始同意承包单位填报《工程竣工验收报审表》辽统监表A-10；附：1、《单位工程竣工验收申请报告》辽建档表式11-6-92；2、施工技术档案和施工管理资料；3、工程质量综合验收资料；4、工程竣工报告（备案制中的表格）；5、工程质量保修书（备案制中的表格）；6、商品住宅的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》监理单位总监理工程师组织专业监理工程师对所报资料进行审查；总监理工程师在辽统监表A-10中签属验收意见建筑工程质量监督站建设单位组织设计、监理、承包单位及消防、电讯有关专家进行验收，并填报竣工验收报告（备案制中的表格）；签署竣工验收意见合格建设单位填写《竣工验收证明》辽档表式11-6-93；注：辽档表式11-6-93返回承包单位一份建设单位向备案机关提出备案申请；附：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表(备案制中的表格)；报送备案机关备案结束a.工程竣工验收报审程序 是是5.2.2施工单位管理规定：5.2.2.1施工现场组织机构⑴施工单位根据施工合同及国家相关的法律、法规等建立现场组织结构，组织机构及人员名单必须在中标后15天内报请甲方批准。⑵施工技术人员：项目经理、各专业工程师、档案员、取样员、质检员、安全员必须持证上岗。5.2.2.2办公室设备组成：依据《施工合同》配备办公设备，并要满足办公要求。5.2.2.3施工单位职责依据国家相关的法律、法规、规范、行业标准、《施工合同》等对工程进行施工过程质量管理、施工进度管理、施工材料管理、施工实验管理、施工档案管理、施工安全管理等，对施工进行全过程、全方位管理。质量控制原则：预防为主，纠正为辅。⑴施工过程质量管理：每个分部、分项中的各个工序未经监理、甲方验收不得进行下一道工序。⑵施工进度管理：对工程质量有影响的分部、分项工程提前或拖后必须经甲方、监理同意，不得随意提前和拖后。例如：拆模、雨季中的屋面保温和防水、低温情况下的浇注等。⑶施工材料管理：①甲供的设备材料、乙方自采的材料设备，能提前实验的，不得在施工后送样实验。例如：钢筋、防水材料，外墙砖，涂料等；不能提前实验的、不用做实验的或急于施工的，必须经监理和甲方同意，方可施工。例如：商品砼，灯具等。现场材料设备全部由施工方保管，材料设备的安放、保护、管理必须按材料设备特点要求进行。②所有材料、设备、成品半成品的标准依据甲方提供的标准执行，甲方无标准的依据各行业标准执行。⑷施工实验管理：材料设备实验取样、制作、试验室实验必须有监理人员在场共同进行。甲方供的设备材料、施工方的材料设备都由施工方进行。⑸施工半成品、成品保护：施工方对自己施工的工程成品半成品进行严格保护，对其他施工方的成品半成品也应严格保护，并接受监理、甲方的监督检查。⑹施工档案管理：施工方按《辽宁省建筑工程文件编制归档规程（DB21/T1342-2004）》、《辽宁省建筑工程文件编制归档规程指南》、《建筑工程施工质量验收实施细则》、《建设工程监理档案编制规程》要求进行施工档案编制管理，档案与施工同步，同步率90%，并于甲方对工程验收前，向监理提交档案，合格后交质量监督站。⑺施工安全管理：加强工地防火防台防汛等安全工作，以防各种安全事故对工程质量造成影响。⑻对设计、甲供材料和设备、设计变更、施工工艺等将造成工程满足不了使用功能和相关规范要求的提出相关意见。⑼执行监理单位下达的监理通知单、工程例会中的要求等指令，执行甲方单位下达的不合格处理单等指令，并对严重质量问题做出整改方案。⑽对装修工程（如：外墙砖、抹灰、大白、楼梯间装饰、室内精装修等）、防水工程等必须实行样板制，经监理、甲方认可后，方可全面展开。5.2.2.4施工组织设计及专项施工方案⑴针对本工程特点（如：保温、人防等）进度特点编制切实可行的《施工组织设计》。⑵针对甲方提出的关键工序、特殊过程编制预控措施及办法。例如：抹灰裂缝、外墙渗水、地面裂缝、下水漏水等。⑶施工组织设计在施工中标后15日内提交甲方，待甲方审批后方可实施。⑷针对甲方提出的专项方案，必须在甲方提出议题后7日内编制好，提交甲方审批后方可实施。⑸针对质量通病在施工组织设计中明确预控措施并提交实施方案。5.2.2.5执行现场工程例会制度⑴明确项目经理、质量负责人、档案员必须参加，特殊时段要求分包单位参加。⑵例会内容:要求具备工程进度、质量情况、材料设备人员情况及施工相关问题。5.2.2.6施工月报：每个月23日前向甲方、监理提交施工月报，月报内容包括：进度情况及分析，质量情况及分析，投资控制及分析，施工的材料、设备、机具、劳动力情况，变更情况等。5.2.2.7维修保修：见施工合同。5.2.3供货单位管理规定：（甲供设备、材料）5.2.3.1各供货单位依据甲方的采购标准、技术标准提供相应的设备、材料，向甲方提供相关的实验证明及相关资料。5.2.3.2供货前向甲方提供设备、材料的功能、技术等相关资料，货到现场提供给总包单位一整套归档相关资料，资料不到场货不得进场。5.2.3.3材料、设备到场验收、施工安装要服从总包单位、监理单位、甲方统一领导安排。5.2.4项目验收和抽检管理规定5.2.4.1验收和抽检的执行单位为甲方、监理、设计院、勘察单位等，执行单位有权对验收和抽检的工程项目进行评定和处理。5.2.4.2对于大批量的材料设备、特殊的材料设备施工方要组织相关执行单位进行验收，有必要的要进行考察。5.2.4.3对于分部分项工程，施工方把相关资料报请监理，监理单位现场实测实量核查结果，甲方采用抽检和全面检查对施工、监理单位结果评价。5.2.4.4对于甲方在验收、检查、巡查中提出的不合格项（不合格处理单），施工、监理方必须严格执行，监理进行跟踪检查、验收，组织甲方复验收。5.2.4.5单体验收：施工单位向监理单位提交施工档案、验收报验单、竣工验收申请，监理单位审核档案完毕，报请城建档案部门预审通过。报请甲方，由甲方组织专家组对单体进行验收。最后城建档案部门终审通过，质量监督站进行验收。5.2.5处罚规定5.2.5.1施工单位进场材料未经监理、甲方同意擅自使用，对施工单位罚款：5000元～10000元并将此材料强制退场。进场材料监理控制不到位，已经使用的，对监理公司罚款额为：施工单位罚款额的50%。5.2.5.2施工单位未经监理、甲方验收同意擅自进行下一道工序，对施工单位罚款：5000元～10000元，并重新验收。有质量隐患的要返工、整改。监理控制不到位，已经进行下一道工序，对监理单位罚款额为施工单位罚款额的50%。5.2.5.3施工中出现工程质量问题：⑴对于结构质量问题，未经监理、甲方鉴定、核准，私自处理，对施工单位罚款：10000元～50000元，并重新整改。⑵监理、甲方发现并下发监理通知书或不合格处理单，施工单位不合理拖延或不合理拒绝整改，对施工单位罚款：10000元～20000元。⑶对于监理服务不到位，甲方发现较重的质量问题，监理无记录、无监督执行措施，对监理单位罚款额为施工单位罚款额的50%。⑷对于重大质量事故，依据国家的法律法规、合同进行处理。5.2.5.4各施工队不执行现场例会制度，联合检查制度及其他监理、甲方现场制度（有效、各方认同的），对监理、施工单位罚款：1000元～5000元。5.2.5.5成品、半成品保护不当，造成的质量问题：⑴不执行监理、甲方整改指令，对施工单位罚款：5000元～10000元或此成品、半成品价值2～5倍罚款。⑵对破坏其他施工单位的成品、半成品，对其处以此成品、半成品价值2倍罚款。⑶监理监督、服务不到位，成品、半成品保护不当，对监理单位罚款额为：施工单位罚款额的50%。5.2.5.6对于各单位工程因质量问题太多未通过第一次验收，按合同相关条款处罚。对于验收中无法整改的质量问题，按合同相关条款处罚。对于各单位工程验收中质量问题太多，监理未能有效控制，对监理单位处以10000～20000元罚款，或按合同执行。附：现场施工质量控制流程图现场施工质量控制流程图、原材料质量管理规定5.3.1施工单位将进场的材料、设备的备案证、出厂合格证(材质单)附工程材料/构配件/设备报审表报送专业监理工程师(特殊材料设备需总监理工程师)审查。5.3.2对需要做复试的材料、设备，施工单位应填写材料设备试验委托单报送专业监理工程师，专业监理工程师对进场的材料设备进行现场见证取样，并协同施工单位报送具备相应资质的试验室做复试。5.3.3复试合格后承包商将复试报告及备案证、出厂合格证(材质单)复印件报送专业监理工程师，专业监理工程师审核后应签署工程材料/构配件/设备报审表；复印件必须由原件存放处加盖红章并注明原件存于何处。5.3.4对需要质监部门现场抽检的材料设备，应及时通知质监部门取样。、施工过程中质量控制5.4.1工程施工的关键部位，在工程施工前，监理工程师应对施工单位进行技术指导，施工单位技术员认真编写施工技术交底，并向有关施工班组、施工人员进行全面细致的交底，对施工质量进行严格的过程控制。5.4.2施工过程中，监理工程师和甲方代表应监督施工单位严格按照施工操作规程和施工方案进行施工，认真执行“三检一评”制度，工序之间交接，严格把握上道工序不合格不得转入下道工序施工。坚持工序报验制度，没经监理工程师验收或验收不合格的，严禁进行下道工序施工。5.4.3监理工程师和甲方工程技术人员应经常深入现场，对每一部位都认真把关，监督施工单位施工过程。及时发现问题，及时处理，并对出现的问题分析原因，提出整改办法，杜绝同一问题反复出现。5.4.4监理工程师必须坚持分部分项工程隐蔽验收制度和砼浇灌制度，没有经过各方参加检查的隐蔽部位一律不得进入下道工序施工，监理工程师不开砼浇灌令，施工单位不能进行砼施工。5.4.5监理工程师坚持旁站监理制度，尤其对砼的浇筑要进行旁站监理，逐车检查砼的坍落度，对于坍落度超标的砼坚决退回。同时严禁施工单位向砼搅拌运输车内加水。5.4.6监理工程师和甲方现场人员一定要控制砼的拆模时间，对于承力构件，砼达不到规定强度，严禁拆除模板及其支撑系统。5.4.7督促和强调砼的保养，这对提高砼的强度和砼的内在质量非常重要，尤其是天气炎热季节，砼表面水分蒸发较快，会引起砼表面开裂，特殊天气砼表面应覆盖养护。5.4.8安装工程各项预留预埋工作必须按施工图纸要求准确埋设，以免事后凿洞影响结构质量。5.4.9楼地面和装修装饰工程，基层处理必须达到规范要求，以免引起空鼓、开裂，影响工程观感质量。5.4.10对于工程施工中常见的质量通病和易渗漏部位，必须重点关注，并且要求施工队拿出针对性措施，减少和杜绝质量通病出现。总之，从原材料、成品、半成品进场，到现场每道工序，到成品的养护、保护，都要纳入质量管理的范畴。、施工质量责任处罚规定5.5.1施工单位应按照国家施工验收规范、施工图纸要求和施工合同约定，严格管理、精心组织施工，确保工程质量目标实现。5.5.2在施工过程中，为确保工程质量目标实现，对每一分部、分项工程，对每一道工序都必须按“三检一评”制度管理，若出现质量缺陷和质量事故，除施工队应按施工规范要求进行补救外，还要对施工队进行经济处罚。5.5.3施工中，应按以下部位检查和处罚：①钢筋砼结构柱、剪力墙、梁板，每出现一处烂根、露筋、漏振、蜂窝、孔洞、麻面、胀模、竖向钢筋偏位，则每一处每一次罚款100元。②对砌体围护结构，每出现一次平整度、垂直度、水平灰缝和竖向灰缝厚度、饱满度、通缝等不满足规范要求则罚款100元。③对于安装工程每出现一次遗漏预埋、预留或位置错误罚100元。④若发现屋面、外墙、楼板、卫生间管道、窗洞口出现渗漏现象，每次罚款500元。⑤若发现楼地面、内外墙面粉刷出现空鼓、裂缝、起砂等每次罚款500元。⑥若发现由于土建施工和安装施工没有良好配合，引起返工、返修、重作等，每一次罚总包施工单位2000元。⑦若出现总包施工单位不能很好地配合安装等分包施工单位，视其造成的影响和损失大小，对总包施工甲方代表每次罚2000元，并酌情扣除总包甲方代表该分项工程的配合费。⑧若出现一次质量事故，引起工程施工返工、补救、修改设计等，每出现一次，根据其造成影响大小，造成损失的严重程度，每次罚5000元-20000元。若施工过程中，每一个分部、分项、每一道工序质量控制均达到施工规范要求，应视作施工单位正常的施工管理，或根据合同约定对施工单位进行奖励。、现场签证管理制度5.6.1原则：①在施工合同签订时原则上必须明确：10％以内的变更签证不发生，由于变更发生的额外费用不予以确认。②变更、签证由甲方代表及项目部具体办理，由各公司总经理审核确认，施工单位申请项目监理工程师初审公司总经理批准公司主管工程副总批准公司计划部核准项目甲方代表初审项目部核准注：以上流程每一步不通过，就应从头做起或否定。5.6.2程序：①现场签证由施工单位提出申请，报监理工程师初审；②监理工程师根据甲乙方施工合同认真审核，是否要办理签证；③监理工程师认真审核签证所涉及的工程量、工程造价，转报项目部甲方代表；④甲方代表根据监理工程师意见认真复核并签署初步意见，报开发公司工程配套部；⑤开发公司工程配套部部长审核签字后，报公司计划部审核；⑥最后报公司常务副总及总经理签字批准。6．文明施工、安全施工及保卫制度：各单位对进场工人进行环境保护和文明施工教育，制定环保制度和奖罚措施，每日检查现场的清洁卫生工作，发现问题和隐患及时处理，保持施工现场的环境整洁、卫生。各单位均应成立专门的卫生清扫小组，负责施工现场的清理。清理垃圾时，应放置在封闭的容器内及时外运，严禁随意抛撒。清运时适量洒水，避免灰尘暴扬，污染环境。建筑垃圾应排到指定地点，由土建单位统一外运。各种材料堆放整齐，成品、半成品堆放整齐，消防设施放置整齐，临时用电、用水管线安装整齐。施工现场不得随意大小便，违者将处以50－100元罚款。进入施工现场必须戴好安全帽，违者每人次罚款50元。严禁在施工现场赤脚或穿拖鞋、高跟鞋、硬底鞋及带钉、易滑鞋。严禁在施工现场追逐、打闹、跑跳、嬉戏；严禁在现场或工作时间酗酒、赌博；严禁寻衅滋事、聚众斗殴；严禁偷窃。如有违反，将移送公安机关处理。严禁高空抛物。严禁在施工现场乱贴、乱画。各单位施工人员及家属不得在楼内留宿。（值班人员及仓库保管员除外）要认真执行安全生产责任制和各项安全生产规章制度。对入场工人要进行入场安全教育。对劳务人员做到集中培训，统一考试，合格后方准上岗，并与其签订有实质内容的安全合同。逐级做好安全技术交底，使操作人员了解本企业