济南人防商业开发前期策划

关于山东济南

人防商业项目开发初步研判

二〇一二年八月十五日目录城市概况商圈分析济南人防商业发展分析项目选址分析售价初步估算2022/12/28201城市概况Citystatus2022/12/283济南简介济南，中国环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，副省级城市，山东省省会。济南历史文化底蕴深厚，有着4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美誉，是象征中华文明起源的龙山文化发祥地之一，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。2013年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2015年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。2022/12/28行政区划2022/12/285济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：济南市市辖区：市中区、历下区、天桥区、

槐荫区、历城区、高新区、长清区；县：平阴县、济阳县、商河县；县级市：章丘市。

人口概括根据《济南市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全市常住人口为681.40万人。济南市是中国东部散杂居少数民族人口较多的省会城市，有49个少数民族，人口109299人，占全市总人口1.84%。其中回族占少数民族人口的88.79%，居住着回族、满族、蒙古族、哈尼族、朝鲜族、苗族、壮族、维吾尔族、彝族、藏族等十个少数民族占济南市少数民族人口的98.42%。2022/12/286经济发展2011年，全市完成生产总值4406.3亿元，比2007年增长58%，人均64331元；实现地方财政一般预算收入325.4亿元，比2007年增长107.3%；社会消费品零售总额2023.1亿元，比2007年增长83.4%；固定资产投资1934.3亿元，比2007年增长106.2%。2022/12/287，加快金融、信息服务、商贸物流、文化旅游和商务会展五大区域性服务业中心建设，服务业占生产总值比重达到53.1%，现代服务业占服务业比重达到46.9%，分别比2007年提高4.3个和5.5个百分点。金融支撑作用明显增强，2011年末人民币存贷款余额分别达到8275.8亿元和6893.7亿元，比2007年增长103.7%和87.4%。2022/12/288济南是山东的文化、教育中心。这里有国家教育部985工程、211工程的重点大学山东大学以及山东师范大学等一系列本、专科院校，每年为国家和地方输送人才。济南总共有44所高校，文化氛围极其浓郁，书店三五步之内必有一个，种类丰富齐全。近年来随着高校扩招趋势的展开，市区高校规模已经远远不能容纳众多的来济学子，自2000年左右，各高校开始扩建校区，距今为止已经兴建了长清大学城和章丘大学城。2022/12/289小结从宏观经济数据来看，结合该地区人口密度及人均收入水平，济南是适合投资开发地下人防商业的。2022/12/281002商圈分析Circleanalysis2022/12/2511商圈描述2022/12/2512目前济南市具具有城市级影影响力的商圈圈有：老商圈：泉城路、经四四路为龙头；；西市场为辅辅新兴主力商圈圈：花园路商圈圈、英雄山商商圈专业商圈：泺口服装批发发商圈、北园园家居建材商商圈、山大路路科技商圈。。济南市商业发发展分析2022/12/2513作为省会城市市，济南文化化底蕴浓厚，，整体商业档档次不高，现现代商业成熟熟期出现，商商业发展潜力力巨大；商业布点明显显，集中在八八大商圈，分分布均匀；八大商圈专业业性市场占据据一半，有洛洛口服装商圈圈、北园家居居商圈、山大大路科技商圈圈、西市场小小商品商圈；；集休闲、购购物、娱乐为为一体的综合合性商圈只有有泉城路商圈圈、英雄山路路商圈和改造造中的经四路路商圈。现代代商业体量和和氛围不够。。除八大大商圈圈外，，区域域性的的城市市副级级商圈圈欠缺缺，特特别是是集休休闲、、购物物、娱娱乐、、商务务为一一体的的整合合性区区域商商圈不不足，，有极极好的的发展展空间间；济南经经济发发展的的政策策性强强，政政府规规划对对商业业发展展有很很大的的影响响力，，如花花园路路商圈圈、英英雄山山美食食街和和鲁商商广场场，随随着济济南““东西西两翼翼布局局”和和“整整体网网点推推进””发展展策略略的加加快，，区域域性商商业将将雨后后春笋笋般涌涌现。。03济南市市人防防发展展概况况2022/12/2514济南市市人防防发展展概况况2022/12/2515炫街区区经四路路人防防槐荫广广场英雄山山人防防南门人人防商商城2022/12/2516人防商城名行政区划归属地址所属商圈经四路人防商城市中区经四路（纬二路至顺河高架路段）大观园商圈英雄山人防商城市中区经十一路（英雄山路至体育中心路段）体育中心商圈南门人防商城历下区泺源大街与南门街交汇口泉城路商圈炫街区天桥区北园大街与济洛路交汇口洛口商圈槐荫广场槐荫区经七路（省立医院南）西市场商圈济南市市人防防商城城分布布经四路路人防防商城城总建筑面积18000平米（地下一层）铺位数量约1300个铺位面积6-20平米/铺铺位形式柜台（2.2米--3.3米/组）精品屋（6-20平米/铺）经营业态服饰、工艺品、婚纱、小吃、网吧、美容客群分布济南市中西部西部客户、学生、中档收入客户等年轻客群经营模式市人防办持有，委托经营公司经营,散租，一年起租租金水平柜台：4-7万/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金涨幅约20%--40%最早经营时间1999年配套设施自动喷淋、烟感；中央空调；字幕机及监控系统项目运运营启启示步行街街总长长度800-1000米，连连通大大观园园和振振华商商厦，，实现现了两两个商商业软软点的的链接接，长长度适适中有有效吸吸引了了客群群。针对庞庞大的的客群群，以以及其其消费费欲望望强烈烈但消消费水水平有有限的的特点点，突突出个个性化化差差异，，以小小饰品品、个个性服服饰和和小吃吃作为为主营营业态态，实实现客客户的的聚拢拢效应应。有梯度度的租租金增增长长。低低价吸吸引商商户户，通通过有有效的的管管理和和商业业运营营，，逐步步提高高租金金，，实现现利润润收益益。。总建筑面积一、二期3.5万平米，三期3.4万平米铺位数量一、二期约1200个铺位面积8-22平米铺位形式柜台、精品屋经营业态服装、小饰品、小吃、儿童服装、鞋帽、音像制品、桌球、电玩城客群分布周边企事业单位职工，高校学生经营模式前期返租的形式培养商业气氛，成熟后采用常规的商业租赁模式，年度合同，付款方式为季付市防办持有租金水平6-10元/平米·天年租金涨幅约15%最早经营时间2005年10月1日配套设施停车场、ATM机、消防喷淋、广播及液晶电视展示英雄山山人防防商城城项目运运营启启示连通八八一银银座和和体育育中心心商圈圈，贯贯穿经经十一一路美美食城城，将将购物物、餐餐饮、、娱乐乐、健健身、、停车车等有有效的的整合合在一一起。。前期通通过返返租、、减免免租金金的方方式来来培养养人气气，目目前商商铺只只短租租、不不销售售，铺铺位供供不应应求。。吸取了了经四四路人人防的的成功功经验验，在在业态态定位位，招招商运运营的的方向向上把把握正正确，，符合合区域域消费费特征征，并并在娱娱乐休休闲上上有所所升级级。总建筑面积4500平米铺位数

300余个店铺，柜台100余个铺位面积8-15平米铺位形态精品屋经营业态韩国服装、小首饰、小吃、箱包客群分布年轻职员、自由职业者等中档消费客群经营模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，转让费2-4万元年租金涨幅约20%最早经营时间2001年配套设施中央空调、消防喷淋、广播系统南门人人防商商城项目运运营启启示南门人人防商商城作作为泉泉城路路/泉城广广场-银座商商厦路路径中中必经经的路路口，，敏锐锐的把把握了了商业业空白白地带带，实实现了了人流流的入入。结合市市中心心核心心商圈圈的客客群层层次，，是济济南市市人防防商城城中定定位最最高的的，主主打充充满时时尚气气息的的“韩国”牌，差差异化化定位位带来来成功功的商商业业模式式。将路口口处地地面人人行道道取消消，人人行过过路口口必必经地地下商商城，，确确保了了人流流的数数量，，也带带动了了过街街通道道中铺铺位的的价格格提提升。。总建筑面积5800平米铺位数322个经营模式销售价格最早经营时间3.35平米-45平米（公摊45%）铺位形式精品屋经营业态服装、小商品、小吃客群分布主要针对外来差旅客户以及周边商户经营模式区人防办开发统一招商，一次性转让50年使甠权，提供代租服务，收取一个月的房租作为代租服务费。部分大面积商铺提供包租服务，直接返5年租金，年回报率7%。销售价格以及租金均价：2万元/平米（1.8万-2.4万元/平米），代租均价为7元/㎡*天（建筑面积），物业费17.1元/㎡*月。项目现状销售完成率95%以上，开始交房并进行装修（2010年7月更新），预计2010年十一开业配套设施中央空调、消防喷淋、液晶电视展示系统、语音广播。炫街区区项目运运营启启示有效利利甠长长途汽汽车站站的客客流优优势，，作为为北园园商圈圈和洛洛口商商圈的的有效效过渡渡，依依托中中恒小小商品品市场场，，迅速速培养养商业业气氛氛。借势09年火爆爆的市市场场，一一次性性出售售50年使甠甠权，，让利利的的同时时，快快速的的收回回了投投资。。但是是租金金制定定的过过高，，不利利商铺铺的短短期出出租和和长期期经营营。与常规规商业业项目目形成成差异异化，，主打打“小面积积、低低总价价的的核心心优势势，实实现项项目目的高高关注注度。。更是是借鉴鉴了常常规项项目蓄蓄卡开开盘的的营销销模模式。。槐荫广广场项目地地址：槐荫荫经经七纬纬八路路交汇汇处（（省立立医院院南邻邻）项目性性质：地下下商业业人防防工程程项目规规模：占地地面积积2.7公顷，，建筑筑面积积45000平方米米，绿绿化率率为46%，停车车位400-500个；建筑结结构：B2-B1，B1商业，，B2停车场场，东东北、、西南南角附附属B1商业。。装修风风格：：梦幻天天空主主题的的顶棚棚（济济南第第一家家）。。硬件设设施：：中央空空调、、新风风系统统、两两主入入口上上下扶扶梯、、步梯梯层高：：B2\B1楼板净净高5.1m楼层布布局：：B2：停车车场1.5万㎡，，东北北角超超市，，西南南角时时尚服服饰1500㎡㎡，铺位面面积：待定定。业态态：时尚服服饰、、化妆妆品、、饰品品、童童装、、餐饮饮主力店店：华联超超市1.5万㎡））、KFC开发商商：济南南三诚诚汇鼎鼎置业业有限限公司司；开盘时时间：待定定销售模模式：产权权或使使用权权模式式未定定。销售价价格：商铺铺均价价2万每平平方，，2010年1月份开开始出出售vip卡，交交两万万低3万，总总房款款再打打97折。经营现现状：项目目整体体运营营不佳佳项目点点评：属居居民基基本生生活配配套类类商业业，辐辐射周周边社社区以以及商商业。。但周周边的的省立立医院院和丰丰富的的居民民区可可以提提供足足够的的消费费力。。人防商商城项项目运运营要要点启启示1区域、、规模模3经营业业态2运营模模式连通两两个商商业中中心点点（不不低于于城市市二级级商圈圈标准准），，实现现“两两进两两出””的人人流动动线，，避免免循环环动线线和““死角角”的的出现现；步步行长长度不不宜超超过1000米。超超过过1000以上上必必须须要要有有有有效效吸吸引引客客流流的的商商家家进进行行衔衔接接。。业态态定定位位以以中中低低端端为为主主，，不不宜宜定定位位于于高高端端；；业业态态以以小小饰饰品品、、服服装、、餐餐饮饮和和娱娱乐乐（（电电玩玩、、桌桌球球、、网网吧吧等等））为为主主；；可可考考虑虑通通过过商商业业运运营营管管理理公公司司引引入入品品牌牌店店铺铺，，快快速速拉拉动动人人气气。。。出售售使使用用权权（（长长期期租租赁赁合合同同））可可实实现现投投资资的的有有效效回回收收，，但但业业态态分分布布和和甄甄选选不不可可控控，，商商业业价价值值的的提提升升周周期期较较长长，，租租金金的的溢溢价价能能力力弱弱;需要要有有独独立立经经营营或或委委托托专专业业商商业业运运营营管管理理公公司司经经营营，，可可有有效效控控制制业业态态分分布布及及经经营营模模式式，，使使商商业业价价值值迅迅速速体体现现，，但但投投资资的的收收回回周周期期较较长长；；。04项目目选选址址分分析析Siteselection2022/12/2527选址址条条件件主要要参参考考因因素素租金金水水平平：：目目标标开开发发地地块块现现有有租租金金应应在在5元/天·㎡水水平平以以上上，，为为售售价价提提供供支支撑撑的的同同时时，，也也为为销销售售加加速速增增加加筹筹码码。。施工工条条件件：：因因地地下下步步行行街街需需根根据据规规范范，，按按照照消消防防分分区区设设置置上上下下出出入入口口，，因因此此，，选选址址需需参参考考地地面面出出入入口口施施工工可可行行性性。。商业业在在售售供供应应量量：：开开发发片片区区的的商商业业在在售售、、招招商商供供应应量量的的多多寡寡，，直直接接对对开开发发项项目目形形成成竞竞争争，，也也制制约约着着销销售售价价格格的的浮浮动动。。2022/12/2528洪楼楼广广场场洪楼楼广广场场占占地地面面积积约约15000平米米，，可可以以开开挖挖建建设设地地下下一一层层，，增增加加15000平米米人人防防工工程程，，平平时时作作为为商商业业使使用用，，增增加加城城市市15000平米米的的商商业业面面积积及及，，可可解解决决近近两两千千人人就就业业。。地地处处花花园园路路城城市市核核心心商商圈圈，，客客流流量量充充足足，，地地块块较较为为方方正正，，有有利利于于日日后后的的运运营营规规划划。。2022/12/2529洪楼广场2022/12/2530广场场现现状状广场场位位于于城城市市核核心心，，缺缺点点是是无无明明晰晰的的主主题题，，周周边边新新开开发发项项目目形形式式不不明明朗朗。。2022/12/2531洪楼广场场周边现现场实景景山大路：：山大路地地处济南南核心科科技商圈圈，同时时毗邻花花园路中中心商圈圈，沿街街科技类类产品集集中，餐餐饮服