淇澳岛项目前期定位报告

绿景淇澳岛项目前期定位报告谨呈：珠海绿景房地产开发有限公司2022/12/28在过去的四周内世联项目小组初步完成第一阶段的内容主要的工作结合珠海城市发展的趋势，研究唐家片区发展趋势，明确项目的问题和机遇；结合案例和本地属性，提出项目的发展战略和定位；主要的成果-1.《宏观背景以及市场研究》-2.《项目战略、定位》采用的方法珠海房地产市场调研和分析世联顾问平台和内部数据库世联珠海分公司消费者访谈以及分析珠海房地产专业人士访谈世联顾问专家指导、访谈确定项目思路和工作重点项目目标分析项目价值挖掘市场分析整体发展战略整体定位1234经济测算实施市调计划0启动区物业发展建议第一阶段项目内容第二阶段启动区定位整体规划布局建议2项目理解明确项目现状基本概况及开发商目标，进而界定项目核心问题，并形成系统化的研究思路3位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中心15分钟车程项目区位本项目位于珠海情侣路延长线，淇澳大桥引道南侧位于唐家新城，规划为滨海居住区，毗邻石坑山总部经济区与淇澳岛旅游度假区本项目淇澳岛石坑山4住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90/70原则项目基础指标地块指标：占地面积：18666.76平米容积率：1.95建筑面积:36400.18平米绿地率：35%建筑要求：满足90/70原则地块呈狭长型，三面临市政道路，后续可能有噪音影响市政道路（未建）市政道路（未建）NS5地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区往石坑山方向往淇澳岛方向往金鼎方向往市区方向本项目裕华聚酯和黄·海怡湾畔远大美域军队用地填海区华发地块NS华发地块北接华发地块，西接淇澳大桥引道与市政路，面向填海区；南邻部队用地（目前暂未开发），东邻农田；一面邻路，三面为空地；地块周边6地块内有部分水塘，整体地势平坦；二线海景，海景质素较差，东侧可远观石坑山山景淇澳大桥引道绿化带市政道路（未建）本项目北侧华发地块南侧绿化带淇澳大桥引道西侧填海区西侧厂房本项目地块中约1/3面积为水塘，其余为田地，地势平坦，有少量村舍；绿化带与本项目间规划的市政道路尚未施工；淇澳大桥引道现正施工，目前车流量较小，但预计后续车流量增加将产生较大的噪音影响；北侧华发地块处于土地平整期；西侧填海区现正施工，海景质素较差；西南侧为裕华聚酯厂房，有少量工业气体影响；NS地块现状7项目属性界定：城市近郊、旅游度假版块的小规模住宅开发城市新区项目所在区域属于珠海近郊区域，周边有少量在售项目，已形成一定市场环境，但配套不完善，区域认知度较低旅游度假版块唐家湾版块为珠海传统旅游度假区，景观资源优越，环境优美小规模住宅占地18666.76平米，建面36400.18平米，规模小，用地为居住功能8开发商目标巩固绿景集团在珠海的品牌地位，承接后续项目的启动9目录城市价值与区域规划项目定位唐家房板块市场分析附件：宏观经济与房地产市场分析10本部分将从从珠三角城城市规划、、珠海城市市格局、唐唐家湾板块块区域规划划几个方面面寻找区域域可挖掘的的机会11[资源禀赋]山海之间，，一座花园园城，中国国十大最具具幸福感城城市北纬22.47，东东经113.34。。经济特区百岛之市环境优美山水相间气候怡人最具幸福城市中国和谐名城旅游城市人居环境最佳范例奖国家优秀旅游城市国家环保模范城市国家卫生城市国家级生态示范区国际改善居住环境最佳范例奖中国魅力城市全国十大最具幸福感城市……城市价值12决定中提出出要全面推进珠珠三角地区区经济社会会一体化，着力增强城城市群整体体竞争力。以广州州、佛山同同城化为示示范，积极推动广广佛肇、深深莞惠、珠中江经济济圈建设，加快区域经经济社会一一体化进程程。——《关于贯彻实实施<珠江三角洲洲地区改革革发展规划划纲要(2008~2020年)>的决定》珠三角区域域一体化成成为国家战战略2009年4月17日，首届珠珠（海）中中（山）江江（门）区区域紧密合合作工作会会议在珠海海召开，珠珠海、中中山、江门门三市在会会上签署《推进珠中江江区域紧密密合作框架架协议》。内容包括括：初期阶阶段：交通通基础设施施、环保、、旅游、应应急等方面面展开合作作；深化阶阶段：将延延伸到产业业合作层面面，实施上上规模的产产业合作；；建立三市市联系会议议制度，半半年一次，，三市轮流流主持。中珠江区域域一体化进进入快速推推进阶段区域合作：2009年6月14日，珠海香香洲盼与中中山坦洲同同城化，共共促两地发发展，开展展香洲-坦洲同城化化发展模式式调研规划协同：2009年9月8日，《珠中江城市市空间协调调发展规划划》编制工作也也于昨日正正式启动医疗合作：2009年7月14日，三市签签署《区域医疗卫卫生服务紧紧密合作框框架协议》多项区域一一体化发展展政策出台台，中珠江江同城化步步伐加快城市价值13珠海作为珠珠江西岸核核心城市，，在区域一一体化中占占据主导地地位中珠江广佛肇深莞惠珠江西岸核心城市珠三角核心城市之一以珠海市为核核心，以佛山、、江门、中中山、肇庆庆市为节点点的珠江口口西岸地区区，要提高高产业和人人口集聚能能力，增强强要素集聚聚和生产服服务功能，，优化城镇镇体系和产产业布局。。珠海要充分分发挥经济济特区和区区位优势，加快交通基础设设施建设，尽快形成成珠江口西西岸交通枢纽，增强高端端要素聚集发展功能能和创新新发展能能力，提提升核心竞争争力，提高发发展带动动能力，，建成现现代化区区域中心心城市和和生态文文明的新特区，争创科科学发展展示范市。加快建设设珠海高高栏港工工业区、、海洋工工程装备备制造基基地、航航空产业业园区和和国际商商务休闲闲旅游度度假区。……珠江口西西岸地区区要规模化化发展先先进制造造业，大大力发展展生产性性服务业业，做大大做强主主导产业业，打造造若干具具有国际际竞争力力的产业业集群，，形成新新的经济济增长极极。摘自《珠珠江三角角洲地区区改革发发展规划划纲要（（2008-2020年）》》珠三角核核心城市市定位，，使珠海海成为珠珠江西岸岸区域一一体化中中的领头头羊城市价值值14[产业升升级]海、陆、空三三大重点区域域，提升城市市产业实力，，使珠海具有有长久活力三大重点发展展区域，构建建珠海海陆空空战略，促进进产业升级海（高栏港））—“壳牌”在珠海海市高栏港经经济区投资，，建设一个年年产40万吨的世界级级润滑油生产产厂；投资约约443亿元的中船珠珠海大型海洋洋工程装备制制造业基地项项目；投资50亿元的中海油油深水海洋工工程装备制造造基地项目；；首期投资70亿元的南海天天然气陆上终终端陆（横琴岛））—国务院总理温温家宝24日主持召开国国务院常务会会议，讨论并并原则通过《横琴总体发展展规划》，将横琴岛纳纳入珠海经济济特区范围，，要逐步把横横琴建设成为为“一国两制制”下探索粤粤港澳合作新新模式的示范范区。空（航航空港港）—珠海海航航空空产产业业园园已已先先于于去去年年11月启启动动；；中中航航通通用用飞飞机机项项目目已已完完成成注注册册，，7月1日前前后后启启动动通通飞飞基基地地建建设设；；航航空空产产业业园园的的民民航航飞飞行行校校验验中中心心南南方方基基地地项项目目也也将将在在年年内内动动工工高栏港组团三灶航空港横琴新区重化临港产业商务、旅游、科教产业航空制造、维修、展示产业珠三角西部地区唯一规划内的枢纽港广东省唯一的民航产业基地第三个由国务院批准的国家级新区城市价值值15[地位提提升]重大基础础设施集集中投入入建设，，使珠海海转变为为枢纽型型城市，，城市辐辐射力提提升重大基础设施集中投入，外部交通显著改善2009201020112012201320142015广珠铁路广珠轻轨港珠澳大桥高栏港高速珠海机场高速在两年内内通过总总投资3000亿元的十十大重点点工程，力促珠珠海跃入入“后发发时代””。覆盖交通通、港口口、机场场和口岸岸枢纽、、生态环环保、商商务休闲闲旅游等项目，，……实施“以以港立市市”战略略。——《珠江三角角洲地区区改革发发展规划划纲要》珠海广州香港、澳澳门江门高栏港广珠铁路路广珠轻轨轨港珠澳大大桥高栏港高高速机场高速速中山2年投资3千亿投资资，重点点发展基基础设施施城市价值值16定位珠江西岸岸核心城城市，珠中江江一体化化形成珠珠三角第第三经济济增长极极；重大基础础设施集集中建设设，城市市辐射能能力加强强，珠广佛深深港澳1小时生活活圈形成成；大珠海的的机遇珠海城市市价值的的提升以以及本身身的资源源禀赋将将吸引全全国化的的投资、、度假置置业客户户群。17[规划格局局]一个沿海海拓展轴轴、东西西两大板板块、组组团紧凑凑发展，，城市空空间扩大大沿海拓展展轴：积极推动动珠港澳澳融合，，共同打造“珠珠港澳大大都市””，围绕“海海港、空空港、口口岸”三三大节点点，串联联起沿海海地区具具有比较较优势的的战略性性城市资资源，发发展产业业及建设设城市组组团。香洲主城区西部主城区横琴组团三灶组团高栏港组团唐家湾组团城市规划划东部板块块：即环港港澳的东东部地区区，包括括唐家湾湾、香洲洲主城区区、横琴琴岛和万万山群岛岛，要提提升城市市品质，，强化山海海相拥、、陆岛相相望的滨滨海花园园城市风风貌，成为推推进珠港港澳区域域经济一一体化的的主要依依托。西部板块块：包括斗门门区、金金湾区和和高栏港港经济区区，充分分利用水水网纵横横、沙田田连片的的水乡特特色，形形成滨江江田园城城市风貌貌，建成成辐射珠珠中江以以至粤西西的现代代化新城城。18东部主城城区分区区规划：：6大片片区+2个新城城唐家湾新城上冲片区前山片区南湾新城拱北片区吉大片区新香洲片区老香洲片区城市规划划吉大片区区：以商务办办公、旅旅游休闲闲为主导导功能，，东部中中心城区区重要的的商贸、、旅游服服务中心心区；拱北片区区：珠海市东东部中心心城区城城市窗口口地区；老香洲片区:综合行政居居住中心，生态宜居、、设施先进进、依山滨滨海的综合合城区;新香洲片区区:新行政居住住中心，珠海市行政政、文化、、体育中心心，融市级级行政、体体育、文化化功能和居居住功能为为一体的城城市中心区区;前山片区:综合商贸居居住中心，上冲片区:城市主导产产业配套发发展区.是集工业、、物流、商商贸、旅游游、居住为为一体的城城市综合组组团；唐家湾片区区:高端商业居居住中心.滨海生活中中心，适合合创业、居居住、休闲闲娱乐，具具有最佳生生态环境的的滨海新城城；南湾片区:第二产业综综合中心；19各区域已形形成独具特特色、分工工明确的城城市定位，，具有良良好的发展展潜力。片区吉大老香洲新香洲拱北前山上冲唐家南湾片区现状金融商务中心和商业中心居住密度高、生活氛围浓厚的老城区新开发行政、体育、文化中心繁华商业中心早期工业园区集中区域珠海、中山自然村落、工业混合区国家高新开发区和低密度居住区新兴工业区及房地产新开发区片区特色集中珠海80%金融机构，商业中心、星级酒店，最高级专业写字楼集中了大量的政府机构，有最老的凤凰商圈、紫荆商圈新开发区，未来珠海行政、体育、文化中心，有电视台、报业大厦、体育中心与澳门陆路相连，口岸经济发达，第三产业发达以建材为特色、工业为主体的城郊结合区域，有暨南大学珠海学院、圆明新园珠海西北门户-上冲关口，交通繁忙，多种工业混合，以自然村落模式为主，有梅溪牌坊、农科园艺中心、普陀寺、陈芳故居汇集国家高新开发区、大学园区、高尔夫球场、国际赛车场、游乐园、最大人工红树林沿前山河一带已形成高品质住宅区。南屏工业园区也已形成规模。南接横琴，拥有庞大储备用地，未来开发潜力巨大片区环境山海资源丰富，居住环境最优美，情侣路、九洲大道、三大休闲公园拥有众多文化、教育、医疗资源，各种市政配套一应俱全地势平坦，建设期晚，城市规划比较完善，道路交通完善，绿化环境优美商业、交通、旅游发达，情侣路海景、澳门城市景观工业园区和城中旧村交错，环境较差乱，前山河景山体资源丰富，环境混乱，人口结构复杂，配套少且低档山海资源丰富，居住环境最优美，商业配套少且档次较低，生活不便利山河景观带、工业园区规划整齐，新开发楼盘环境较好城市规划20唐家湾定位位为滨海带带发展核心心，情侣路路上“金边边”，城市市新名片滨海带发展展核心城市立面，，情侣路上“金边””，打造城市新新名片：依托“自然然——山、、海、岛、、城；人文文——融合合、创新、、会同”的的发展主题题，以“生生态+绿化化、生命+运动、生生产+服务务、生活+配套”为为发展方向向，提出建建设“绿色色之城、动动感之城、、创新之城城、宜居之之城”的奋奋斗目标，，力图为珠珠海营造一一片亮丽的的都市风景景。高新产业区综合服务区休闲旅游区根据珠海市市唐家湾分分区规划（（2008-2020），唐唐家湾地区区整体规划划为“一心、一一岛、两轴轴、三片””；“一心”代代表城市核核心区，““一岛”代代表生态绿绿岛，“两两轴”代表表城市发展展主轴、滨滨海发展次次轴，“三三片”代表表综合服务务区、休闲闲旅游区、、高新产业业园区。承载教育、、高新技术术产业、新新型服务业业的职能城市规划21唐家作为传传统旅游度度假区，环环境优美，，景观资源源丰富，已已形成独特特的区域特特色淇澳岛生态态旅游度假假区珠海国际赛赛车场珍珠乐园高尔夫球会会本项目淇澳岛珍珠乐园高尔夫球会会国际赛车场场珠海传统旅旅游度假区区，包括珍珍珠乐园、、国际赛车车场、高尔尔夫球会、、淇澳岛生生态旅游度度假区；是是高端消费费群集聚的的区域；唐家板块价价值22作为进出珠珠海的陆路路要塞，具具备拦截外外地客户的的先天优势势。广珠轻轻轨年底通通车，实现现广佛珠半半小时生活活圈，同城城效应加强强广珠轻轨预预计今年年年底建成。。珠海设设立５处车车站：金鼎鼎站（金鼎鼎花坛东边边）—金唐站（金金凤路排洪洪渠和北师师大之间））—明珠站（上上冲检查站站和农科中中心之间））—前山站（前前山北京酒酒店附近））—拱北站（拱拱北叠石酒酒店右侧，，市政排水水管理所前前面）；建成后，乘轻轨由珠珠海至广州州仅需40分钟。真正正实现半小小时生活圈圈，工作在广广佛、生活活在珠海。。广珠轻轨金鼎站本项目后续广珠轻轻轨开通后后，那个区区域没有问问题，很多多广州、佛佛山的客户户会过来买买房，度假假投资的都都会有。这这是很好的的机遇。——远大美域前前营销总监监聂先先生唐家板块价价值23情侣路（北北段）延长长线贯穿片片区、城市市绿岛网络络建设，显显著提升片片区形象情侣路由目目前的17公里延长至至55公里。(北段)工程南起银银坑附近与与情侣中路路(现为港湾大大道)相接，终点点与京珠高高速相接，，全长21.71公里。广东省住房房和城乡建建设厅出台台的《珠江三角洲洲绿道网总总体规划纲纲要》，珠三角2010年将全面启启动绿道主主线建设。1号绿道珠海海南段主要要依托情侣侣路，串联联起17处城市功能能区；北段1号绿道则深深入唐家湾湾城乡，重重点挖掘唐唐家湾地区区的历史、、人文、科科技、生态态的内涵，将串起共共乐园、会会同村、栖栖霞仙馆、、北师大珠珠海分校的的山谷校园园景区等多多处著名景景观与景点点，共6类16处城市功能能区。唐家板块价价值24片区汇集三三大产业园园区，高新新技术企业业云集，区区域发展动动力强劲总部经济区区（科技创创新海岸））位于石坑山山半岛填海海区，金山山软件、巨巨人网络等等大型软件件公司进驻驻。片区涵涵盖高端住住宅、酒店店、会展中中心、医院院、学校等等配套，预预计将容纳纳至少3万万人工作居居住需求；；金鼎工业片片区占地189.05万平米，涵涵盖医药、、电子、五五金、制衣衣、粉末冶冶金、电气气设备、休休闲器材等等技术产业业片区南方软件园以软件企业为为主，高新技技术企业为辅辅。企业数量量约110家。员工总人人数约4000人。唐家板块价值值本项目金鼎工业园南方软件园总部经济区25石坑山总部经经济区提升唐唐家板块商务务价值石坑山总部经济区情侣北路(南段)控制性详细规规划，区域的规划划发展目标为为：集总部经经济、商务办办公、会议会会展、旅游度度假和高尚居居住于一体，，生态环境优优美，全天候候活力的海滨滨新城区。功功能结构为““一轴两带两两心四片”。。其中四片包包括两处总部部经济区、一一处商业片区区、一处生活活区。金山软件园：：占地地面面积积9.6万平平方方米米，，投投资资金金额额10亿元元，，计计划划用用3到5年时时间间建建成成。。作作为为金金山山总总部部基基地地和和中中心心研研发发基基地地。。新新软软件件园园所所包包含含的的网网游游动动漫漫中中心心，，将将成成为为网网游游和和动动漫漫的的研研发发培培育育中中心心、、技技术术开开发发平平台台及及网网游游制制作作加加工工工工厂厂。。预预计计软软件件园园建建成成后后，，未未来来3年，金金山公公司年年产值值预计计将达达到10多亿元元，随随着生生产规规模的的扩大大，员员工人人数也也将增增加到到5000人。巨人集集团南南方研研发基基地：：占地地面积积21万平方方米，，投资资金额额10亿元，，定位位为巨巨人南南方总总部暨暨南方方研发发基地地，建建成后后可容容纳2000名研发发人员员巨人大厦石坑山山填海海区唐家板板块价价值26周边汇汇集大大学4所，，办学学附属属单位位5所所，区区域高高知阶阶层密密集北京师师范大大学珠珠海分分校北京理理工大大学珠珠海学学院中山大大学珠珠海校校区大学园园区进进驻的的院校校有：：中山山大学学珠海海校区区、北北师大大珠海海分校校、北北京理理工大大学珠珠海学学院、、北京京师范范大学学--香港港浸会会大学学联合合国际际学院院等大大学；；另外中山大大学附属第第五医院、、遵义医学学院第五附附属医院、、北大教育育科学园、、清华科技技园和哈工工大新经济济资源开发发港等5个产学研究究基地已投入使用用；大学园区教教职员工数数量超过1.5万人人本项目北师大珠海分校中山大学北理工清华科技园唐家板块价价值27大珠海下唐唐家湾的的机遇珠海城市价价值的提升升将使唐家家湾成为珠珠江西岸核心城城市的首席席滨海度假假区；占据珠海陆陆路要塞的的唐家湾将将成为外地度假投投资客户的的置业首选选；区域内大学学、产业园园集群与石石坑山总部部经济区的的崛起将使使客户更多元元化；但作为城市市近郊区域域，目前唐唐家板块仍仍不具备完完善的居住住条件2022/12/2528片区配套不不完善，生生活氛围不不浓

周边边工业厂房房尚未迁出出，对环境境有一定影影响片区商业、、生活配套套集中在唐唐家市场周周边，以中中低当日常常生活配套套为主，较较为零散；；周边大型工工业厂房（（裕华聚脂脂等）尚未未迁出，有有一定不利利影响；片区现状29与市区距离离较远，淇淇澳岛仅1路公交车通通向市区，，片区郊区区形象深刻刻，市区客客户接受度度低不打算到唐唐家买房，，太远了，是是郊区；——中珠上城城业主王王小姐姐：市区的客客户基本本不会到到那边去去买房，，就算买买了，也也是让老人家过过去住，自己上上班的话话肯定不不会过去去，还是是愿意住住在香洲洲，毕竟竟生活氛氛围、配配套各方方面都方方便很多多；——米兰春天天销售代代表孙孙小姐以前在海海怡湾畔畔住过，，环境是是挺不错错的，但但就是不方便，要吃饭饭、买个个东西都都要跑大大老远，，麻烦。。所以才才在这里里买房的的。——米兰春天业主主刘先先生片区现状你说的那个位位置环境一般般，但如果周周边有华发的的话，估计会会更快带动起起来。但是交通不便利，只有1个85路经过，建议开通业主主巴士。——世华销售代表表陈小小姐30在大珠海的带带动下，唐家家湾板块将成成为珠江西岸岸首席度假旅旅游区的未来来不容置疑；；但现阶段，依依然面对区域域配套不完善、、工厂影响、、客户认可度度低的问题；小结31目录城市价值与区域规规划项目定位唐家板块房市市场分析附件：宏观经经济与房地产产市场分析32本项目处于市市场逐渐成熟熟的过渡阶段段，社区密度度逐步上升，，品牌开发商商逐步进入，，客户来源多多元化起步阶段（2000年以前）发展阶段（2000-2006年）逐步成熟阶段（2006-2010年）成熟阶段（2011年-）政府配套起步规划阶段逐步投入逐步投入，逐步成熟集中投入、快速完善代表项目与产品特征高尔夫山庄、聚龙溪山庄、玫瑰山庄以别墅为主，强调(高尔夫、山海)资源的强势占有和黄·海怡湾畔、远大美域、旭日湾别墅、多层、小高层为主，少量高层，以大盘为强势卖点，驱动片区市场和黄·海怡湾畔、远大美域、龙腾湾、凤凰山一号别墅、高层为主，强调资源的占有与社区环境的营造华发蔚蓝堡、格力海岸、中海海逸山庄小高层、高层、超高层为主，少量别墅与多层客户特征港澳高端度假客、珠海本地企业主、政府官员；自住、度假需求为主，定位高端需求港澳客户为主、少量内地客户与主城区高端客户；自住、度假需求为主，投资客户开始出现，定位中、高端需求港澳、内地客户为主，部分主城区高端客户；自住、度假需求为主，投资明显增加，定位中、高端需求客户更加多元化价格特征价格变动幅度不太，小幅上升价格小幅上升价格稳步上升区域市场内产产品密度逐步步上升，客户户来源逐步多多元化。品牌牌、社区的品品质感、产品品性价比，资资源的占有成成为客户的主主要关注点。。本项目处于于区域房地产产市场由逐步步成熟到成熟熟阶段的过渡渡期。区域市场发展展33分类分布生活状况置业需求置业关注点本地客户泛公务员学校/银行大多有房；年轻的一般住单位宿舍30以下年轻人二房、小三房为主;少部分人有改善居住，偏向三房、四房;少数人有投资倾向价格、舒适、升值潜力白领产业园区周边小区租房；市区二手房两房、小三房为主价格、舒适、便捷、品牌原住民村里靠出租自建物业为生；少量经营小买卖；住自建房30以下年轻人二房为主；年长以三房四房为主；少数人有投资公寓、商铺倾向价格、舒适、生值潜力外地客户港澳籍人士澳门、香港当地中高收入阶层度假及投资为主舒适、安全、便利、升值潜力、品牌珠三角客户（深广佛为主）珠三角当地中高收入阶层、大多有车有房投资、居住、度假区域，价格，便利、品牌内地客户（北方为主）全国大多有车有房三房、四房为主，部分有投资需求舒适、价格、升值潜力、便利、品牌在市场场逐步步成熟熟的阶阶段中中，客客户更更加关关注品品牌、、产品品性价价比、、社区区环境境、升升值潜潜力我有几几个同同事买买了远远大美美域，，那边边环境境不错错，但但是现现在户户型太太大了了，都都是140、180的，不不适合合我们们，（（打算算作为为婚房房）最最好是是小三三房吧吧，以以后父父母来来了也也可以以住一一下。。最好精精装修修，但但是质质量一一定要要有保保障。。要实实用，，有大大的阳阳台。。——金鼎软软件园园工工程程师王王先生生唐家那那边环环境还还可以以，如如果是是小面面积单单位的的话，，也可可以考考虑买买1套（投投资）），但但是总价不不能太太高。——金域蓝蓝湾业业主周周先生生区域市市场发发展34远大美美域预预计明明年推推出部部分中中小户户型单单位，，海怡怡湾盘盘无新新供应应量，，龙腾腾湾有有部分分120平米单单位未未推出出远大美美域三期橘橘郡园园尾盘盘在售售占地：：6万㎡建面：：17.8万㎡容积率率：2.9产品：：12层小高高层140、180、290㎡㎡3房、4房、5房价格：：12000元/㎡㎡(带1500元/精装修修)客户：：港澳澳、内内地度度假投投资客客户50%，珠海海本地地二居居客户户30%，广东东20%四期2栋高层层，面面积50-100平米左左右预预计将将于2011年一季季度面面市和黄·海怡湾湾畔四期期怡怡峰峰尾尾盘盘在在售售占地地：：2.25万㎡建面：10万㎡容积率：：4产品：32层高层，，86-400平米2房至4房价格：起起价6500元/㎡，均价8000元/㎡客户：香香港、澳澳门度假假客户40%，珠海本本地第二二居所20%，广东其其他区域域12%，内地28%龙腾湾占地123899平米，容容积率1.0产品：小小高层120-140平米3房、4房，联排排、独栋栋别墅价格：小小高层均均价13000元/平米，独独栋别墅墅23800元/平米客户：珠海本本地46%，港澳、内地地度假投资客客户54%剩余三栋小高高层，120平米单位预计计将于2010年二季度面市市区域地产现状状35凤凰山一号、、凤凰海域为为自然消化阶阶段，盘龙湾湾为新面市项项目，规模小小凤凰山一号凤凰海域三期橘高层尾尾盘在售占地：9.1万㎡建面：9.1万㎡容积率：1.0产品：3栋30层高层，1栋18层小高层，100、150、230-260平米，1房、3房、4房价格：30000元/㎡客户：港澳、、广东其他区区域、内地度度假投资客户户65%，珠海本地二二居客户35%占地占地19830平方米，建面面47773.11平米，容积率率2.55产品：3栋31层高层、177-218平方米的三房房和四房价格：均价32000元/㎡（带7000元/㎡装修）客户：内地度度假投资客为为主盘龙龙湾湾占地地面面积积约约21410.50平方方米米，，建建筑筑面面积积约约19083.63平方方米米，，容容积积率率0.64产品品：：独独栋栋别别墅墅、、联联排排别别墅墅、、90-160平米米洋洋房房、、2房、、4房共共107套房房。。价格格：：9180元/平米米（（带带1500元/精装装修修））客户户：：大大学学老老师师、、科科技技园园区区内内白白领领，，港港澳澳度度假假、、投投资资客客区域域地地产产现现状状36项目名称存量容积率产品类型户均面积预计推出时间项目卖点格力海岸约70万平米2.5高层、多层200平米2011年格力品牌、2009年珠海地王、半岛一线海景远大美域四期约4万平米——高层50-100平米2010年远大品牌效应，大盘效应华发蔚蓝堡25万平米1.2多层、小高层——2010年华发品牌、大型社区和黄淇澳项目20万平米1.5————2011年和黄品牌，海岛山海资源中新淇澳项目77万平米1.7别墅、TH、多层、小高层、会展馆——2011年会展、度假主题大盘、品牌效应中海海逸山庄36万平米2.5超高层、别墅200平米以上2010年中海品牌、山海资源唐家家区区域域与与情情侣侣路路上上金金边边线线未未来来3至5年的的供供应应量量约约230万，，集集中中在在华华发发蔚蔚蓝蓝堡堡、、中中海海海海逸逸山山庄庄、、格格力力海海岸岸项项目目，，2009年至至2010，以以上上项项目目将将陆陆续续启启动动；；区域名名牌开开发商商云集集，大大盘集集中，，市场场得以以快速速启动动；大平面面单位位将成成为市市场主主流；；和黄项目远大美域格力海岸华发蔚蓝堡海怡湾畔盘龙湾本项目中新项目[将售项项目盘盘点]品牌大大盘年年内将将集中中入市市，以以大平平面单单位为为主流流区域地地产现现状凤凰海域中海海逸山庄凤凰山一号天大项目龙腾湾372010年2011年2012年凤凰山山一号号：1.25万㎡，，230-260平米三三房、、四房房远大美美域四四期：：约300套，50-100平米格力海海岸：：约70万㎡，，小小高层层、高高层，，户均均200平米09年中海海海逸山山庄（（银坑坑）：：20万㎡，，容积积率2.5，别墅墅、高高层华发蔚蔚蓝堡堡：21万㎡，，容容积率率1.22009年凤凰海海域：：5万㎡，，容容积率率2.55，177-190三房、、218四房和黄淇淇澳项项目：：20万㎡，，容容积率率1.5中新淇澳项项目：77万㎡，容容积率1.7，别墅、小小高层、高高层本项目：3.8万平米，300套龙腾湾：1.2万㎡，120平米三房，，约100套食神天大项项目：4万㎡，超超高层本项目销售售期区域地产供供应唐家板块（（含情侣路路上金边））未来3至5年供应预计计近230万平方米，，以大平面面产品为主主，区域内100平米以下单单位仅本项项目与远大大美域四期期有供应本项目的优优势：片区区内稀缺小小户型供应应者38在品牌大盘盘林立的旅旅游度假区区，本项目目在规模、、配套、资资源上均不不占有优势势，难以成成为主流客客户的关注注点；本项目面临临的挑战作为片区内内小户型产产品为主的的小规模项项目，我们们该如何突突围？39SWOT分分析

优势—S

劣势—W绿景品牌位于情侣北路延长线北侧，招示性较强地势平坦，有山景资源片区内稀缺小户型供应者规模小二线海景，无强势资源三面临路，后续有噪音影响西侧面对化工厂、东侧靠近水泥厂，有一定影响城市新区，区域认可度较低周边配套不完善机会—OSO策略WO策略唐家作为珠海北部滨海住区的规划广珠轻轨即将通车，城际交通便捷区域高知客户聚集发挥优势、利用机会

强调绿景品牌口碑；结合区域规划特点打造符号感昭示性强烈的建筑风格；结合主要目标人群的消费需求针对性打造产品；利用外部、内部劣势

结合城市与区域发展，强调项目未来居住与投资价值，转移视线；威胁—TST策略WT策略品牌开发商云集，大盘夹击未来片区供应量大处于调控期，市场走势不明朗利用优势、规避威胁

利用绿景多年开发经验快速启动开发，缩短销售周期，降低市场风险；弱化劣势、规避威胁

产品领先市场，差异化；40本项目市场场定位——补缺者完全差异化化定位，以以独具特色色的产品突突围领导者跟随者补缺者挑战者—市场领袖—垄断价格—产品有不可可重复性—过河拆桥桥—改变游戏戏规则—强调新的的评估标标准—强调产品品的特色色和价值值—搭便车，，借势—以小博大大，杀伤伤战术—价格战的的制造者者—目标明确确，挖掘掘客户—瞄准市场场缝隙，，差异化化定位—创新产品品和需求求点市场定位位41对比大盘盘，本项项目的发发力点：：时尚前前卫的建建筑风格格与个性性产品小盘（小而精）大盘（大而全）社区风格易形成独特的社区风格难以形成鲜明的社区风格产品产品纯粹、满足客户个性化的需求（品牌精装修、拎包入住）产品多元化（涵盖各面积段产品）客户客户群纯粹客户群差异大，素质参差不齐物业管理五星级酒店式物业服务由于规模大，难以为每位业主提供周到的物业管理社区配套社区配套不足配套完善（商业、学校、公园等）市场定位位42小结本项目的的市场机机会：区域内稀稀缺小户户型的供供应者：：市场补缺缺者的角角色，以以独特建建筑风格格与产品品特色撬撬动市场场，建立立区域影影响力；；43目录城市价值与区区域规划划项目定位位唐家房板板块市场场分析附件：宏宏观经济济与房地地产市场场分析44案例参考深圳盐田优优品艺墅45城市旅游度假假新区，小规规模住宅项目目

核心价值值：滨海原创创艺术总用地面：10000m2建筑面积：22000m2其中商业面积积2200m2住宅总套数：：220建筑容积率≤≤2.2建筑覆盖率≤≤35％建筑高度或层层数：不超过过24米机动车泊位数数：150户型面积套数套数比1房51-9813461%2房76-1105224%3房及以上100-2603415%项目属性46京基喜来登酒店湖心岛东部华侨城水上运动中心海景/雅兰大梅沙海滨公园往市区往小梅沙愿望塔梅沙外国语学校国际学校万科国际会议中心优品艺墅位于大梅沙滨滨海度假区域域，但几乎无无海景资源市场背景：大梅沙市场特特征：属于封封闭性市场，，市场供应量量较少，集中中在万科东海海岸、优品艺艺墅与湖心岛岛。市场均价价10000元/平米左右。优品艺墅位于于大梅沙度假假区，但处于于二线海景位位置，无景观观资源。规模模小，用地有有限高要求。。万科东海岸岸即将启动，，面临优势资资源的品牌大大盘直面竞争争，项目必须须快速引爆市市场，占据市市场先机，快快速销售以降降低市场风险险。项目目背背景景47盐田田概概况况：：自自然然环环境境得得天天独独厚厚，，海海岸岸蜿蜿蜒蜒曲曲折折，，海海岸岸线线长长19.5公公里里，，深深圳圳最最美美丽丽的的““黄黄金金海海岸岸””之之一一盐田田区区位位于于深深圳圳市市东东部部，，距距深深圳圳市市中中心心12公里里，，东东起起大大鹏鹏湾湾背背仔仔角角，，南南靠靠香香港港新新界界，，西西连连罗罗湖湖区区莲莲塘塘，，北北邻邻龙龙岗岗区区。。辖辖区区面面积积72.63平方方公公里里，，地地势势北北高高南南低低，，属属滨滨海海丘丘陵陵地地形形。。盐盐田田区区屏屏山山傍傍海海，，自自然然环环境境得得天天独独厚厚，，海海岸岸蜿蜿蜒蜒曲曲折折，，海海岸岸线线长长19.5公里里，，沙沙滩滩、、岛岛屿屿错错落落、、海海积积海海蚀蚀崖崖礁礁散散布布其其间间，，是是深深圳圳最最美美丽丽的的““黄黄金金海海岸岸””之之一一。。依托托港港口口、、旅旅游游、、工工贸贸、、文文化化四四大大发发展展支支柱柱，，不不断断发发展展成成为为现现代代化化旅旅游游海海港港城城区区。。梧桐桐山山沙头头角角大梅梅沙沙小梅梅沙沙项目目背背景景48在资资源源、、区区位位、、产产业业结结构构等等各各方方面面，，盐盐田田与与唐唐家家湾湾类类似似盐田田港港万科科总总部部普洛斯国国际物流流园东部华侨侨城项目背景景49优品艺墅墅的艺术术化突围围之道差异化：：产品全面面创新，，创造市市场标杆杆产品比准同片片区物业业，适度度超越，，确保量量价齐升升．定价锁定“圈圈层”客客户，定定义“优优·阶层”客户个性化艺艺术设计计，塑造造鲜明的的时尚气气质形象展示建筑筑特色，，滨海生生活展示策略体系系50城市精英英阶层的的私人会会客厅策略:挖掘项目目的核心心卖点----区位+产品区位---国际性度度假区／／国际级级海滨居居住区／／国际级级会议中中心，未未来片区区升值潜潜力巨大大．产品---独一无二二的产品品形态，，区别于于片区所所有产品品的艺术术气质．．形象导入入点:围墙、楼楼书、展展板、售售楼处、、样板房房SPRSpecialPeopleResort——朋友圈子子聚会的的场所精神文化化策源地地滨海原创创艺术是艺术而而不仅是是海边的的房子SPR第三空间商务办公度假居住首次引入入SPR概念，定定义生活活方式，，树立差差异化形形象形象策略略51错落有致致的建筑筑布局，，个性鲜鲜明，强强烈的符符号感由两栋8层独立的的建筑围围合组成成，附设设OTIS无机房电电梯，共共217套，50多种户型型。建筑筑由大小小各异，，长短不不一的““盒子””拼接组组成，整整体错落落有致；；建筑本身身则“外外冷内热热”，外外墙偏冷冷色，给给人城墙墙般的坚坚实感觉觉；内墙墙则是色色彩缤纷纷，充满满了热烈烈而浓厚厚的嘉年年华气氛氛。强烈烈对比将将会给充充满冲劲劲的深圳圳人一种种耳目一一新的感感觉；建筑为大大师作品品，个性性鲜明，，不可复复制。产品策略略52策略分析析与检验验——产产品BOX魔方空间间，户型型户户不不同产品策略略53策略分析析与检验验——产产品抽象派园园林芬兰木＼＼石＼水水的乐章章泛会所概概念，园园林与配配套完美美融合产品策略略54全面采用用江苏宜宜兴紫砂砂劈离外外墙砖：：3层防水、、1层防裂、、不勾缝缝工艺创新＋细细节：集集合定制制+甲板式阳阳台+倒置户型型+横向镂空空天井小区内全全芬兰防防腐木铺铺地外墙面采采用德国国赫立斯斯无机矿矿物涂料料和厚浆浆质感涂涂料泰国FOREX镁岩水泥泥板，纤纤维水泥泥板铝合金门门窗表面面采用氟氟碳喷涂涂处理，，玻璃配配用中空空玻璃全面采用用OTIS无机房电电梯细节与材材料的雕雕琢产品策略略55公共空间间的交流流使配套套设施成成为景观观产品策略略独具滨海海风情的的销售中中心56案例借鉴鉴项目策略略：通过极具具差异化化与符号号感的建建筑特色色与产品品设计抢抢占市场场话语权权；SPR生活理念念，定义义差异化化形象；；通过差异异化得产产品与形形象，吸吸引传统统客户群群中的个个性阶层层；项目背景景：度假区小规模模项目，无强强势景观资源源项目成果：价格高于片区区成交均价，，迅速引爆市市场，形成影影响力，完美美售罄。57案例启示：旅旅游度假板块块小规模项目目的突围之道道产品策略：通过极具特色色、风格鲜明明的建筑形式式与独特、性性价比高的产产品设计抢夺夺市场话语权权，避免与大大盘的直接竞竞争；形象策略：定义差异化的的生活理念与与项目形象，，树立区域影影响力，抢夺夺客户资源；；58珠江西岸首席席滨海度假区区尚品生活范范本关键词：纯粹粹、精品、私私属、个性本项目形象定定位59纯粹社区精致产品私属领域个性鲜明形象定位——珠江西岸岸滨海区尚品品生活范本60形象定位：———滨海尚尚品生活范本本：纯粹、私私属、精品、个性精品社区——小而舒适户型——小而实用品牌精装、拎拎包入住周到五星级的物业业服务、贴心心而不贴身的的关怀滨海私属空间间在美丽的海海湾，拥有有属于家人人的空间，，惬意的享享受生活61建筑意向：：

——前卫、简约约、符号感感建筑中每一一条轮廓线线都代表非非同一般的的品味和鉴鉴赏力62功能定位：——可商可可居可度假假，珠江西岸最时尚的私人会客客厅63社区打造体体系KPI区位地段社区DIS系统社区精神硬件设施居住空间沿街配套商商业精细、舒适适型产品人群纯粹服务管理贴心而不贴贴身的酒店店式物业管管理不同职业、、同类收入入、同类年年龄人群追求自我、、个性生活活新区核心地地段社区配套公共空间建筑外立面面、社区形形象、园林林意向等社社区DIS系统要处处处体现社区区主题，并并传达的概概念。高绿化率、、低密度、、精致的园园林、公共共活动空间间体现社区区主题社区打造体体系KPI64珠海本地刚刚性改善型型需求客户户珠海本地非非刚性改善善型需求客客户港澳自住客客户港澳及珠三三角高端度度假投资客客户内地城市养养老兼投资资度假客户户珠海本地首首次置业客客户市场主流客客户外围拉动客客户客户定位目前市场中中的主要客客户类型为为以下六类类65客户类型客户特征客户关注点珠海本地首次置业客户依赖公共交通、商业配套，偏好大社区，对朝向较为敏感，首付敏感，月度还款能力强购买力：大多依赖于家庭支持，购买力中等；居住状况：集中在吉大、拱北、香洲等片区；置业特征：关注交通配套、社区规模、物业管理，对于幼儿园等生活配套较为重视。置业需求：90-120平米2房，总价区间100-150万。珠海本地刚性改善型需求客户以区位、配套等为置业核心驱动因素，关注下一代成长，较注重生活品质购买力：经济实力中等；居住状况：集中在吉大、拱北、香洲等片区；置业特征：关注下一代成长，对学位、配套等关注度高，购买物业集中于主城区，置业属刚性需求型。置业需求：130-180平米3/4房，总价区间200万-400万。珠海本地非刚性改善型需求客户以物业偏好为核心驱动因素，关注占有顶级资源的顶级产品购买力：经济实力较强；居住状况：集中在吉大、拱北、香洲、南屏等各片区；置业特征：对产品及景观等关注度高，注重生活品质，追求奢华尊贵，喜好尺度阔绰的大面积产品，对开发商品牌、社区品质等均有较高要求。置业需求：250平米以上大平面，总价在500万-700万港澳自住客户以区位、总价为核心驱动力购买力：经济实力中等偏下；居住状况；以香港、澳门为长期居住点置业特征：对区位、总价、两地车牌等关注度高，注重社区规模及开发商品牌；置业需求：100-180平米2房/3房，总价150万-250万左右。港澳及珠三角高端度假投资客户资源偏好型客户，看重稀缺和投资价值购买力：经济实力较强；居住状况：以港、澳、深等为常住地，往来于珠海、深圳等珠三角富裕城市；置业特征：看好珠海的景观资源，总价承受能力较强，有多次置业经验，对景观及居住舒适度要求较高。置业需求：舒适度较强的二房、三房、四房，总价300万-400万，偏好高楼层。内地城市养老兼投资度假客户关注生活环境、气候环境、周边配套购买力：经济实力非常强；居住状况：内地东北及西北各城市；置业特征：经济实力较强，看重珠海的气候和环境，集中在主城区购房，偏好精装修，认为海边房子过于潮湿，不好打理。置业需求：140-160平方米三房、四房六大客户类类型66远大美域购购买中小户户型的客户户构成：唐唐家区域刚刚性自住，，内地客户户度假投资资客2006年至2007年购买88-140平米中小户户型单位的的客户群分分析：业主来源以以唐家区域域、珠海郊郊区与内地地客户（在在珠海工作作地内地客客户，北方方客户较多多）为主。。其次是港港澳客户；；业主置业目目的以自住住、度假为为主，及以以长期居所所与第二居居所（外地地客户）为为主，投资资需求占比比较低；当时价格比比较便宜，，4600左右，很多多珠海市区区的高端客客户过来买买，在市区区住久了想想换个环境境，特别喜喜欢远大的的公园。但但（他们））主要买160平米以上的的单位。90平米左右的的基本都是是唐家这边的的上班族、内地的客户户买的，有有度假的。。——远大美域前前营销总监监聂先先生目标客户预预判672009年购买86-133平米中小户户型单位的的客户群分分析：业主来源以以港澳、唐唐家、珠海海郊区、与与内地客户户（北方度度假客户较较多）为主主；业主置业目目的以度假假为主，投投资需求占占比较高；；主要还是港港澳和内地地客户，度度假用的，，买中小户户型的比较较多，珠海海客户也有有，北师大大的老师也也有在这里里买的。——海怡湾畔销销售代表金金小姐姐港澳人和外外国人挺多多的，周末末来住，平平时人比较较少。觉得得这边环境境不错，我我在金鼎上上班，方便便。和黄的的物业服务挺好，从来来没有任何何安全方面面的担忧。。——海怡湾盘业业主甘小小姐海怡湾畔··怡峰购买买中小户型型的客户构构成：港澳、内地地度假投资资客，唐家家区域刚性性自住目标客户预预判68以唐家区域域自住客户户，深广佛佛、港澳投投资客户为为主考虑本项目目规模较小小，景观资资源不突出出，外地度度假性客户户更关注大大社区与景景观资源，，因此本项项目核心客客户为唐家家区域产业业园白领、、大学老师师，第一居居所需求；；港澳、深深广佛投资资客户，部部分兼度假假需求；重要客户：：珠三角其其他区域的的投资度假假客户；内地客户：投资、度度假为主；目标客户预预判次要客户：：内地客户户重点客户：：珠三角其其他区域客客户核心客户：：唐家区域域刚性自住住客户、深深广佛、港港澳投资度度假客户69报告回顾城市价值与与区域规划划分析：珠海城市价价值的提升升将使唐家家湾成为珠江西岸核核心城市的的首席滨海海度假区；占据珠海陆陆路要塞的的唐家湾将将成为外地度度假投资客客户的置业业首选；区域内大学学、产业园园集群与石石坑山总部部经济区的的崛起将使使客户更多元元化；唐家板块房房市场分析析：本项目为片片区内稀缺小户型型供应者；片区品牌大大盘林立，，走差异化的的补缺者之之路才是突围之之道；70本项目定位位：市场定位：：补缺者完全差异化化定位，以以独具特色色的产品突突围形象定位：：珠江西岸岸滨海度假假区尚品生生活范本关键词：纯纯粹、精品品、私属、、个性鲜明明客户定位：：以唐家区域域自住客户户、深广佛佛、港澳投投资客户为为主，吸引引内地客户户；功能定位：：可自住、可可投资、可可度假；71下阶段工作作已经完成工工作成果：：发展战略整体定位第一阶段整体定位第二阶段物业发展建议初稿内容完完善：空间规划布布局物业类型配配比启动区开发发策略经济测算72汇报结束，，感谢聆听听73目录城市价值与区域域规划项目定位唐家板块房房市场分析析附件：宏观观经济与房房地产市场场分析74经济危机影影响逐步减减弱，GDP顺利保保8，投资资与消费成成为GDP增长最大大拉动力宏观经济2009年，在四万万亿投资、、扩内需的的10项措施等一一揽子刺激激政策的迅迅速推出并并积极实施施使中国实实体经济成成为本次世世界经济危危机中最先先触底回升升的国家，，出现超超预期的““V”字型反弹。。经济导向由由出口-投资主导转转变为消费费-投资主导型型。消费与与投资成为为GDP增长的贡献献着，消费费拉动4.1个百分点，，增长的贡贡献率达到到47.9％；投资拉拉动7.4个百分点，，增长的贡贡献率达到到86.4％，而净出出口拉动为为-2.94个百分点。。在扩张性性的信贷政政策和财政政政策的支支持下，固固定资产投投资呈现““止跌、井井喷”态势势，并成为为中国宏观观经济止跌跌反弹的核核心，全年年增速达到到33.4％，对GDP增长的贡献献率达到86.4％。75城市土地供供应量较08年有明明显上涨土地市场09年全国重点点城市（21个）土地供供应大增，，共供应土土地6524宗，与08、07年相比分别别上涨47.0%、102.0%；共供应土地地面积35016万平米，与与08、07年相比分别别上涨54.0%、87.0%；天津、沈阳阳、武汉、、西安、厦厦门土地供供应较大；；7609年全全国重点城城市（21个）土土地成交火火爆，共成成交土地4806宗宗，与08、07年相比比分别上涨涨101.0%、255.0%；共成交土地地面积25553万万平米，，与08、、07年年相比分别别上涨96.0%、、278.0%；天津、沈阳阳、上海、、武汉、杭杭州土地成成交较大。。市场回暖与与IPO重重启解决房房企资金链链问题，全全国土地成成交火爆土地市场77房企圈地热热，全国地地王频出，，国进民退退，国企唱唱主角城市拿地企业土地款/楼面地价地块资料北京大龙地产50.5亿/29859元顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，用地面积为526737平方米，容积率0.6，上海绿地集团72.45亿/27231元徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，出让面积9.01939万平方米。天津中信集团36亿/1434元津南区八里台镇天嘉湖北侧，地块面积约为248万平方米。深圳招商华侨城5.3亿/18874.64元宝安区新安和西乡街道办交汇处，占地面积2.3平方公里，容积率0.5。广州广州城建集团3.45亿/15324元D8-C3地块用地面积6349平方米，总建筑面积22514平方米。杭州浙江西子房产集团7.7亿/24295元上城区，出让面积为22867平方米，容积率1.4宁波金杰房产7.7亿/8170元宁波高新区梅墟新城南区，出让面积47380㎡，容积率2.0，绿地率30%南京保利地产15.92亿/7553元出让面积达9.6万平方米。苏州绿城集团36亿/28057元地块位于独墅湖北、高和路南，低密度住宅区或商业项目为主。无锡绿城集团29亿/7097元土地面积222616.8平方米，土地用途为居住、商业、商务办公，容积率<2.0-3.0。哈尔滨高盛投资发展有限公司12.13亿/未知住宅和商服，用地面积16.18万平方米，建筑面积小于616600平方米。济南中石化8600万/1.78万元总面积为4530平方米厦门恒兴置业10.47亿/30940元位于思明区云顶南路东侧，总用地面积42,920㎡重庆中海集团九龙仓41亿/2741元江北嘴CBD江北体育公园一开发地块，总建筑面积264916平方米（397亩），容积率：A区9.3C区二类居住4.3游乐用地0.8，东莞龙光地产7.03亿/13087.6元莞城区体育路，用地面积53715平米，用途为商住，容积率≤2.7，建筑密度≤35%。佛山中海地产38.2亿/6495元南海区桂城街道61、62街区地段海南安中石油9.05亿/6141元海口市滨海大道南侧，面积共147454.4平方米。国进民退。。2009年全国地王王频现，超超过60%的企业为为国企或或具有国国企背景景，另外外、中石石化、中中石油等等垄断性性国企也也踏入房房地产领领域；国有资本本涌入房房地产市市场有三三大因素素：融资能力强强，融资资成本低低；国企的主主业务产产能过剩剩，房地地产行业业去库存存化进度度远比其其他行业业理想，，国企急急于扩大大地产比比重；央企多为为垄断性性行业，，可以用用垄断行行业的暴暴利弥补补房地产产行业短短期的微微利甚至至亏损，，以快速速扩大在在房地产产行业的的份额。。由此，，民生银银行认为为：土地市场场7809年全全国商品品房销售售面积与与销售金金额较08年有有大幅度度上涨09年全国商商品房销销售面积积达93713.0万平米，，比08年高出51.0%，比07年高峰期期时高出出21.0%；商品房销销售金额额达43995.0亿元，比比08年高出83.0%，比07年高出47.0%；09年全年商商品房销销售均价价达到4695.0元/平米