不动产估价第三章课件

第三章市场比较法§3.1市场比较法的基本原理一、概念市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估不动产价格的方法。——替代原理（替代原则）在同一市场上，具有同样效用的不动产在同一时间具有同样的价格。二、基本原理第三章市场比较法一、概念市场比较法是在求取1交易实例1比较交易实例2交易实例3交易实例4交易情况修正交易日期修正个别因素修正区域因素修正待估不动产价格待估不动产交易实例1比较交易实例2交易实例3交易实例4交易情况修正交易2三、市场比较法的基本公式和规则1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数P=Pi*A*B*C*D三、市场比较法的基本公式和规则1、基本公式P=Pi*A*B*3

差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少

差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当2、修正的规则例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格修正为

。若实例的区域因素比待估房地产劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？ 差异修正的注意事项 差异修正的规则2、修正的规则例：实例的4四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件（一）特点

1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣的交易实例。（二）适用范围

1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件（一）特点（二）适用51、充足的市场资料（1）数量充足比较交易实例资料有10个以上，具有较高可比性的3个以上（2）质量合格替代性较大（3）资料可靠资料来源可靠，资料本身可靠、适用2、丰富的估价经验（三）适用条件1、充足的市场资料2、丰富的估价经验（三）适用条件6§3.2市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例（一）收集途径1、政府部门房地产市场行情、房地产价格指数等2、房地产开发商、经纪人3、信息服务房地产信息中心4、同行提供5、传媒6、其他途径 交易当事人、四邻、金融机构、司法机关§3.2市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例（一）收集途径7（二）收集内容1、交易双方的基本情况及交易目的2、交易实例不动产的状况 位置、形状、面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本情况、权利状况3、成交价格与成交日期 单价、总价、货币总类4、付款方式5、交易情况（三）整理与查证1、按地区、类型分门别类存放2、核查资料的可靠性（二）收集内容1、交易双方的基本情况及交易目的（三）整理与查8交易实例调查表编号分类号名称用途坐落卖方买方成交价格成交日期个别因素说明土地状况建筑物状况区域情况说明交易情况说明位置图资料来源查证结果适用性评分附件种类交编号分类号名称用途坐落卖方买方成交价格成交日期个别因素土地9二、选取可比实例2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易1、比较实例与待估房地产应具有可比性。 1）实物的同一性或类似性 2）位置的同一性或类似性 3）时间的接近性 4）交易情况无反常二、选取可比实例2、比较实例选取的具体要求1、比较实例与待估10三、建立价格可比基础

例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万元。银行贷款利率为8％。则该写字楼的实际价格是多少？1、统一付款方式2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵 建筑面积和使用面积4、统一面积单位 平方米、平方英尺5、统一采用单价三、建立价格可比基础 例：某企业购进一写字楼，与出售方商定11四、进行交易情况修正1、交易情况修正的概念3、交易情况修正的方法 正常价格=可比实例的成交价格*（100/100+S）2、非正常交易情况的类型 1）有利害关系人之间的交易 2）急于出售或急于购买情况下的交易 3）对市场行情缺乏了解的交易 4）有特别动机或者偏好的交易 5）相邻不动产的合并交易 6）特殊交易方式下的交易 7）税费非正常负担情况下的交易四、进行交易情况修正1、交易情况修正的概念3、交易情况修正的12五、进行交易日期修正1、交易日期修正的概念2、交易日期的修正方法

采用分区分类房地产价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*交易日期修正系数1）采用价格指数进行修正

定基价格指数：以某个固定的时期为基期编制的价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（估价时点的价格指数/成交日期的价格指数）五、进行交易日期修正1、交易日期修正的概念2、交易日期的修正13例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为4000元/m2，对其进行交易日期修正？

广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期）时间2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月多层住宅102.5102.1101.9102.4101.7100.8101.6103.5高层住宅99.798.398.599.2100.196.799.4100.5写字楼103.8102.9106.5104.6103.7104.1105.9105.2商铺98.693.594.292.795.799.199.6100.3例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。14例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某个写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2，对其进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。环比价格指数：以上一时期为基期编制的价格指数估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*成交日期下一期的价格指数*再下一期价格指数*…*估价时点时价格指数例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.152）采用价格变动率进行修正当价格变动率为逐期递增或递减的价格变动率时：估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价格变动率）期数当价格变动率为期内平均上升或下降的价格变动率时：估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价格变动率*期数）2）采用价格变动率进行修正当价格变动率为逐期递16六、进行区域因素修正2、区域因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定区域因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正1、区域因素及其修正 1）繁华程度 2）交通便捷程度 3）环境 4）公共设施配套完备程度 5）城市规划限制六、进行区域因素修正2、区域因素修正的步骤1、区域因素及其修173、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）3、区域因素修正的方法18区域因素因子调整系数表类型比较内容比率1公共设施：市场、学校、公园停车场、医院10％2位置：与中心区距离、邻路状况10％3规划：土地及其周围的城市规划10％4环境、人文环境、小区生活层次10％5土地利用程度：小区内各设施的和谐程度10％6社区服务：煤气供应、马路清扫、垃圾清理、商业网点10％7小区房地产交易活跃程度、空置率、市场吸引力10％8交通设施：交通工具、方便程度10％9休闲和文化：体育设施、影剧院、图书馆、博物馆10％10其它：噪音、绿化、风景10％区域因素因子调整系数表类型比较内容比率1公共设施：市场、学校19例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表：区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程度2.道路通达度3.公交便捷度4.对外交通5.环境质量6.景观7.城市基础设施8.社会公共设施9.规划限制10.治安状况1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912总分值97106103例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，165020区域因素标准不动产估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程度2.道路通达度3.公交便捷度4.对外交通5.环境质量6.景观7.城市基础设施8.社会公共设施9.规划限制10.治安状况1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110总分值10092899792例2、区域因素间接比较表区域因素标准估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程21某城市区域因素因子条件指数表因素市级商业服务中心小区级商业服务中心公交站点菜场影剧院条件（m）0～10001000～2000>20000～300300～600>6000～300300～500>5000～300300～500>5000～1000>1000修正系数1.051.000.951.041.000.961.000.970.951.031.000.961.000.99因素中学小学幼儿园医院条件（m）0～800>8000～500>5000～400400～1200>12000～400400～1000>1000修正系数1.000.981.000.971.021.000.981.021.000.98某城市区域因素因子条件指数表因素市级商业服务中心小区级商业服22七、进行个别因素修正1、个别因素及其修正3、个别因素修正的方法百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）加减法：2、个别因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定个别因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正七、进行个别因素修正1、个别因素及其修正3、个别因素修正的方23八、求取比准价格1、进行综合修正2、估价过程的检查 1）比较实例的检查 比较实例的可替代性 房地产交易的活跃程度 比较实例的可靠性 2）估价操作的检查3、求取比准价格 1）简单算术平均数法 2）加权算术平均数法 3）中位数法 4）众数法 5）以最具可比性的比较实例的价格结果为主八、求取比准价格1、进行综合修正2、估价过程的检查3、求取比24§3.3市场比较法应用举例一、应用案例一 商品住宅价格评估，见P53二、应用案例二 土地价格评估，见P54三、应用案例三 住宅用地价格评估，见P57§3.3市场比较法应用举例一、应用案例一25案例分析1、某小区A梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、03、04四单元，均为三房两厅，套内建筑面积01、02均为92平方米，03为99平方米，04为96平方米，平面布置见下图，试比较在同一楼层内01、02、03、04各单元单价的高低。2、试对嵩山区和茶山区住宅的市场价格进行对比分析。3、有三栋别墅A、B、C，见下图。请对他们的单价高低进行比较，说明理由。案例分析1、某小区A梯带电梯，共9层楼，每层有01、02、026不动产估价第三章课件27别墅A别墅B别墅A别墅B28别墅C别墅C29第三章市场比较法§3.1市场比较法的基本原理一、概念市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估不动产价格的方法。——替代原理（替代原则）在同一市场上，具有同样效用的不动产在同一时间具有同样的价格。二、基本原理第三章市场比较法一、概念市场比较法是在求取30交易实例1比较交易实例2交易实例3交易实例4交易情况修正交易日期修正个别因素修正区域因素修正待估不动产价格待估不动产交易实例1比较交易实例2交易实例3交易实例4交易情况修正交易31三、市场比较法的基本公式和规则1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数P=Pi*A*B*C*D三、市场比较法的基本公式和规则1、基本公式P=Pi*A*B*32

差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少

差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当2、修正的规则例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格修正为

。若实例的区域因素比待估房地产劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？ 差异修正的注意事项 差异修正的规则2、修正的规则例：实例的33四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件（一）特点

1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣的交易实例。（二）适用范围

1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件（一）特点（二）适用341、充足的市场资料（1）数量充足比较交易实例资料有10个以上，具有较高可比性的3个以上（2）质量合格替代性较大（3）资料可靠资料来源可靠，资料本身可靠、适用2、丰富的估价经验（三）适用条件1、充足的市场资料2、丰富的估价经验（三）适用条件35§3.2市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例（一）收集途径1、政府部门房地产市场行情、房地产价格指数等2、房地产开发商、经纪人3、信息服务房地产信息中心4、同行提供5、传媒6、其他途径 交易当事人、四邻、金融机构、司法机关§3.2市场比较法的估价步骤一、搜集交易实例（一）收集途径36（二）收集内容1、交易双方的基本情况及交易目的2、交易实例不动产的状况 位置、形状、面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本情况、权利状况3、成交价格与成交日期 单价、总价、货币总类4、付款方式5、交易情况（三）整理与查证1、按地区、类型分门别类存放2、核查资料的可靠性（二）收集内容1、交易双方的基本情况及交易目的（三）整理与查37交易实例调查表编号分类号名称用途坐落卖方买方成交价格成交日期个别因素说明土地状况建筑物状况区域情况说明交易情况说明位置图资料来源查证结果适用性评分附件种类交编号分类号名称用途坐落卖方买方成交价格成交日期个别因素土地38二、选取可比实例2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易1、比较实例与待估房地产应具有可比性。 1）实物的同一性或类似性 2）位置的同一性或类似性 3）时间的接近性 4）交易情况无反常二、选取可比实例2、比较实例选取的具体要求1、比较实例与待估39三、建立价格可比基础

例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万元。银行贷款利率为8％。则该写字楼的实际价格是多少？1、统一付款方式2、统一币种和货币单位3、统一面积内涵 建筑面积和使用面积4、统一面积单位 平方米、平方英尺5、统一采用单价三、建立价格可比基础 例：某企业购进一写字楼，与出售方商定40四、进行交易情况修正1、交易情况修正的概念3、交易情况修正的方法 正常价格=可比实例的成交价格*（100/100+S）2、非正常交易情况的类型 1）有利害关系人之间的交易 2）急于出售或急于购买情况下的交易 3）对市场行情缺乏了解的交易 4）有特别动机或者偏好的交易 5）相邻不动产的合并交易 6）特殊交易方式下的交易 7）税费非正常负担情况下的交易四、进行交易情况修正1、交易情况修正的概念3、交易情况修正的41五、进行交易日期修正1、交易日期修正的概念2、交易日期的修正方法

采用分区分类房地产价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*交易日期修正系数1）采用价格指数进行修正

定基价格指数：以某个固定的时期为基期编制的价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（估价时点的价格指数/成交日期的价格指数）五、进行交易日期修正1、交易日期修正的概念2、交易日期的修正42例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格为4000元/m2，对其进行交易日期修正？

广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期）时间2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月多层住宅102.5102.1101.9102.4101.7100.8101.6103.5高层住宅99.798.398.599.2100.196.799.4100.5写字楼103.8102.9106.5104.6103.7104.1105.9105.2商铺98.693.594.292.795.799.199.6100.3例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为2003年11月。43例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某个写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2，对其进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。环比价格指数：以上一时期为基期编制的价格指数估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*成交日期下一期的价格指数*再下一期价格指数*…*估价时点时价格指数例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分别为99.442）采用价格变动率进行修正当价格变动率为逐期递增或递减的价格变动率时：估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价格变动率）期数当价格变动率为期内平均上升或下降的价格变动率时：估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价格变动率*期数）2）采用价格变动率进行修正当价格变动率为逐期递45六、进行区域因素修正2、区域因素修正的步骤 1）确定影响因素 2）判定区域因素状况 3）分析差异及差异所造成的价格差异 4）进行价格修正1、区域因素及其修正 1）繁华程度 2）交通便捷程度 3）环境 4）公共设施配套完备程度 5）城市规划限制六、进行区域因素修正2、区域因素修正的步骤1、区域因素及其修463、区域因素修正的方法 百分比法：直接比较修正法（以估价对象为100） 间接比较修正法（以标准不动产为100）3、区域因素修正的方法47区域因素因子调整系数表类型比较内容比率1公共设施：市场、学校、公园停车场、医院10％2位置：与中心区距离、邻路状况10％3规划：土地及其周围的城市规划10％4环境、人文环境、小区生活层次10％5土地利用程度：小区内各设施的和谐程度10％6社区服务：煤气供应、马路清扫、垃圾清理、商业网点10％7小区房地产交易活跃程度、空置率、市场吸引力10％8交通设施：交通工具、方便程度10％9休闲和文化：体育设施、影剧院、图书馆、博物馆10％10其它：噪音、绿化、风景10％区域因素因子调整系数表类型比较内容比率1公共设施：市场、学校48例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象的因素进行直接比较，结果见下表：区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程度2.道路通达度3.公交便捷度4.对外交通5.环境质量6.景观7.城市基础设施8.社会公共设施9.规划限制10.治安状况1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912总分值97106103例1、有3个可比实例，成交价分别是1500元/m2，165049区域因素标准不动产估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程度2.道路通达度3.公交便捷度4.对外交通5.环境质量6.景观7.城市基础设施8.社会公共设施9.规划限制10.治安状况1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110总分值10092899792例2、区域因素间接比较表区域因素标准估价对象可比实例A可比实例B可比实例C1.繁华程50某城市区域因素因子条件指数表因素市级商业服务中心小区级商业服务中心公交站点