某城市广场招商策划方案

白浪金沙城市广场招商策划方案金龙置业发展有限公司◎策划部二○○六年七月二十日第一部分项目定位商圈定位：CBD商贸物流圈产品定位：铂金地王新商贸物流中心功能定位：八大创新商贸平台（软硬件升级）形象定位：中国首席娱乐商业地产参见《项目发展战略暨产品定位报告》功能业态规划示意图－总表楼层业态业种负一层大型超市一层中档服装二层服装、鞋类、箱包、照相器材三层饰品、工艺品、化妆品、文具等四层物流仓储中心功能业态规划总表可根据实际招商情况会有所调整功能业态规划示意图－负1层功能业态规划示意图－1层功能业态规划示意图－2层功能业态规划示意图－3层功能业态规划示意图－4层面积：-1～+4层共5.5万平方米总量：约3000户商家第二部分招商目标目标细分－总表以上招商目标根据具体招商谈判可能有所变化招商策略招商方式招商目标招商区域整体招商连锁品牌加盟输入满场70～80％异地重点招商龙头企业公关招商满场10～15％异地/本地竞争招商周边市场一级代理招商满场5％周边/本地散户招商零散经营户泛招满场10％本地配套招商行业研发设计机构招商完善配套增强竞争力异地招商组组合方方式坐招：：散户户招商商直招：：竞争争招商商、重重点招招商、、整体体招商商、配配套招招商代理商商招：：重点点招商商、整整体招招商以上招招商方方式可可根据据招商商进展展做相相应调调整招商对对象：：品牌牌连锁锁加盟盟输入入，引引入知知名批批发品品牌市市场招商目目标：：满场70～～80％，招入入2100～2400户户商家家主要功功能：：快速速招商商，永续经经营，，增强强市场场抗风风险能能力招商方方式：：直招/代理理商招招→小型型说明明会→→考察察接待待→招招商谈谈判→→整体体进驻驻目标细细分－－整体体招商商1.0目标细细分－－整体体招商商1.1招商对对象之之一：：苏州州国际际服装装城占地面面积600亩，，建筑筑总面面积60万万平方方米，，将建建成集国内内外名名牌名名品演演示展展销、、名模模大赛赛、原原辅材材料展展销、、机械械设备备及配配件展展销、、信息息会展展、电电子商商务、、科研研设计计、教教育培培训、、管理理服务务、娱娱乐休休闲等等功能能为一一体的的平台台。目标细细分－－整体体招商商1.1招商对对象之之二：：石狮狮服装装城目标细细分－－整体体招商商1.1招商对对象之之三：：新世世界国国际纺纺织服服装城城位于无无锡市市新区区锡沪沪路与与坊城城大道道交会会处，，总投投资40亿亿元。。项目目占地地近1000亩亩（约约65万平平方米米），，建筑筑面积积达130万平平方米米，其其中服服装服服饰交交易区区约58万万平方方米，，纺织织品交交易区区约39万万平方方米，，中央央商务务配套套区约约38万平平方米米。整整个物物流基基地总总计规规划30000余个个纺织织服装装铺位位，建建成后后可容容纳2万多多家商商户同同时同同场经经营。。目标细细分－－整体体招商商1.1招商对对象之之四：：广州州白马马服装装市场场建筑面面积60000平方方米，，共10层层，有有4层层商场场，5层写写字楼楼，1层地地下停停车场场。市市场配配置中中央空空调、、客货货电梯梯、安安全监监控系系统、、消防防系统统、宽宽带网网、时时装表表演广广场、、储蓄蓄所、、商务务中心心、托托运站站、停停车场场、快快餐店店等。。是广广州地地区规规模最最大、、装修修最好好、配配套最最完善善交易易量最最大的的中高高档服服装市市场。。市场场内经经营的的业户户有2000多多户。。目标细细分－－整体体招商商1.1招商对对象之之五：：常熟熟招商商城共有28个个专业业批发发市场场。市市场营营业面面积2.5平方方公里里，商商业用用房112万平平方米米，店店铺、、摊位位2万万多只只，旺旺季日日均人人流量量15万人人次，，日均均货运运量2000多多吨，，招商商城的的发展展带动动了周周边交交通、、旅游游、服服务业业等相相关产产业的的兴旺旺，提提供了了20多万万人口口就业业，市市场年年社会会综合合效益益达30多多亿元元。目标细细分－－整体体招商商1.1招商对对象之之六：：无锡锡招商商城占地500亩，总总建筑筑面积积60万平米米，投投资20亿元，，一期期业态态有家家电、、机电电、五五金、、卫浴浴、灯灯饰、、服装装、床床上用用品、、针织织、鞋鞋帽、、化妆妆品、、工艺艺品、、旅游游用品品、纪纪念品品、文文化用用品、、小百百货等等。目标细细分－－整体体招商商1.1招商对对象之之七：：义乌乌小商商品城城营业面面积50万万平方方米，，设营营业商商位2.6万个个，门门店2000余余间，，分16个个交易易区、、经营营28大类类10万余余种商商品。。分为为四代代市场场、宾宾王市市场、、针织织市场场三个个主要要市场场。市市场经经营人人员5万余余人，，日均均客流流量15万万人次次，日日向外外发货货3000余吨吨。整体招招商策策略要要点：：短期内内解决决大量量招商商比例例，降降低招招商工工作量量和招招商难难度招商成成功后后，将使本本案建建立起起核心心竞争争力，成为为市场场持续续稳定定经营营的重重要保保证异地招招商可可以避免与与人民民商城城发生生恶性性竞争争，优势势互补补整体招招商在在权益益分成成的前前期谈谈判上上难度度较大大，需需有充充分准准备目标细细分－－整体体招商商1.2招商对对象：：引入入零售售主力力店、、产业业基地地行业业协会会、行行业研研发设设计机机构等等龙头头型企企业招商目目标：：满场场10～～15％，，即300～400户商商家主要功功能：：提升升人气气，增增强市市场稳稳定性性，提提高知知名度度招商方方式：：直招/代理理商招招→小型型说明明会→→招商商考察察接待待→招招商谈谈判→→商家家组团团→分分阶段段进驻驻目标细细分－－重点点招商商2.0目标细细分－－重点点招商商2.1超市招招商对对象之之一：：中百百·佳佳乐家家超市市以经营营家庭庭日常常生活活用品品为主主，集集购物物、休休闲、、餐饮饮、娱娱乐于于一体体的综综合超超级市市场，，以““一站站购物物，一一次购购足，，实惠惠便利利，品品质保保证””为经经营特特色，，以““顾客客满意意”为为经营营理念念，以以“居居民日日常生生活用用品和和食品品”为为经营营重点点，不不断完完善““理念念、行行为、、视听听、服服务、、商品品”五五大顾顾客满满意系系统，，是潍潍坊市市首屈屈一指指、最最受潍潍坊市市民信信赖的的大卖卖场。。目标细细分－－重点点招商商2.1超市招招商对对象之之二：：家家家悦超超市名列中中国连连锁百百强39名名，旗旗下两两大品品牌连连锁店店已达达到100多处处。与与全国国6000多家家知名名供应应商、、生产产商长长期合合作，，成功功地为为400多多家知知名企企业的的产品品打开开胶东东的销销售市市场，，实现现了工工商双双赢。。是宝宝洁、、强生生、雀雀巢、、联合合利华华、娃娃哈哈哈、雕雕牌、、三鹿鹿等国国内外外知名名品牌牌的区区域总总代理理商。。超市招招商策策略要要点：：商贸中中心初初期人人流有有限，，超市市短期期内可可吸纳纳大量量人流流用招商成成功后后，将将大幅幅度提提高本本案的的每日日固定定人流流量，，带动动市场场的零零售业业务通过业业态互互补可可平衡衡市场场经营营的稳稳定性性，以以批发发带零零售，，以零零售促促批发发超市最最终是是否引引入，，可根根据整整体招招商的的情况况另行行定夺夺目标细细分－－重点点招商商2.1目标细细分－－重点点招商商2.2产业基基地行行业协协会招招商对对象之之一：：山东东省服服装行行业协协会现有团团体会会员200多个个，下下设设设计师师分会会、职职业模模特分分会，，品牌牌推介介委员员会、、服装装技能能及服服装模模特职职业资资格鉴鉴定考考核站站和““山东东服装装信息息”编编辑部部。设设计师师分会会现有有个人人会员员110余余名，，职业业模特特分会会有个个人会会员320余名名。目标细分分－重点点招商2.2产业基地地行业协协会招商商对象之之二：晋晋江服装装产业基基地晋江、石石狮是全全国服装装产业基基地，纺纺织服装装业年产产值达491.2亿元元，约占占全国纺纺织服装装业总产产值的十十分之一一。全市市纺织服服装企业业8000多家家，其中中：纺织织企业1000家，染染整企业业100多家，，服装生生产企业业7000家、、商标、、钮扣、、织带、、印花等等辅料生生产企业业300多家。。生产规规模：年年产值超超过亿元元企业34家，，超5000万万家企业业80家家、超2000万元企企业177家、、超1000万万企业284家家、超500万万元企业业476家。目标细分分－重点点招商2.2产业基地地行业协协会招商商对象之之三：晋晋江鞋业业基地每年生产产的运动动鞋数量量超过50亿双双，拥有有一个““中国驰驰名商标标”，4个“中中国名牌牌”，晋晋江鞋打打败了国国内其他他产区，，成为名名符其实实的世界界运动鞋鞋生产基基地，目目前，，泉州市市上规模模的制鞋鞋企业有有216家，实实现产值值80.3亿元元，占鞋鞋业总产产值的37％。。目前晋晋江运动动鞋的产产量仍以以每年50％的的幅度上上涨。连连续举办办八届中中国鞋业业博览会会。目标细分分－重点点招商2.2产业基地地行业协协会招商商对象之之四：浙浙江服装装产业基基地浙江省现现有服装装及服饰饰生产企企业30000余家，，其中规规模以上上企业2048家，各各种服装装生产能能力达45亿件件，职工工96万万人，产产量从1995年起一一直位居居全国第第二，出出口总额额到2002年年年末上上升到全全国同行行业第二二位。浙浙江省的的服装产产业已呈呈块状聚聚集，形形成了各各具特色色的西服服、衬衫衫、女装装、童装装、休闲闲装以及及领带等等的内外外销专业业化生产产区域。。产业基地地行业协协会招商商策略要要点：解决部分分散户组组团招商商，降低低招商工工作量招商成功功后，将将进一步步促进市市场经营营的稳定定经营组团招商商可以避避免与人人民商城城发生正正面冲突突组团招商商在招商商组织上上会存在在一定难难度，主主要取决决于该行行业协会会的组织织能力和和号召能能力目标细分分－重点点招商2.2竞争招商商：引入入周边市市场一级级代理商商、批发发大户等等市场核核心经营营者招商目标标：满场场5％，即即150户商家家主要功能能：通过过直接的的竞争招招商，提提升市场场在区域域范围的的影响力力，通过过大户带带小户加加快招商商节奏招商方式式：直招/坐坐招→优惠条条件谈判判→市场场评估→→批发大大户入驻驻→散户户跟进目标细分分－竞争争招商3.0竞争招商商对象之之一：即即墨、临临沂、淄淄博服装装城一级级代理竞争招商商对象之之二：小小商品城城、温州州商贸城城批发大大户通过走访访、访谈谈挖掘出出各个市市场的一一级批发发代理商商，在整整体招商商和重点点招商成成功的前前提下，，借助商商家组团团的优势势同时辅辅以有效效到位的的优惠措措施，便便能实现现以大带带小的招招商目标标。目标细分分－竞争争招商3.1竞争招商商策略要要点：小面积隐隐秘招商商，避免免与小商商品城发发生大规规模竞争争冲突仅局限在在部分业业种，而而非全业业种的竞竞争招商商竞争招商商会在局局部上损损害竞争争者的利利益，但但对方可可以通过过业种调调整加以以恢复，，不至于于发生全全面的恶恶性竞争争目标细分分－竞争争招商3.2散户招商商：零散散经营户户自发上上门经营营，也称称“坐招招”招商目标标：满场场10％，，即300户商商家主要功能能：填补补市场空空缺招商方式式：广告告推广、、资料派派发→市市场前景景预测→→坐招→从众经经营目标细分分－散户户招商4.0散户招商商对象：：即墨、、临沂、、淄博服服装城、、小商品品城和温温州购物物城中小小经营者者通过整体体招商、、重点招招商和竞竞争招商商成功等等机会点点，进行行事件营营销和广广告宣传传，先把把市场的的热度炒炒做起来来，即可可达到散散户招商商的目的的目标细分分－散户户招商4.1散户招商商策略要要点：散户的观观望意识识强，对对新市场场信心不不足，抗抗风险能能力小，，具有从从众经营营的心理理散户招商商是所有有招商工工作的最最后步骤骤招商工作作重点主主要在于于做好散散户的登登记接待待工作，，借助大大商家入入驻的优优势因势势利导目标细分分－散户户招商4.2招商目标标：引入入相关行行业研发发设计机机构、专专业学院院主要功能能：完善善市场服服务体系系，形成成独有的的经营特特色招商方式式：产学学合作洽洽谈目标细分分－配套套招商5.0目标细分分－配套套招商5.1行业研发发设计机机构招商商对象：：山东服服装职业业学院山东省惟惟一的一一所国办办全日制制普通服服装高等等院校，，也是全全国第一一所国办办服装高高等职业业院校。。学院坐坐落在驰驰名中外外的泰山山脚下，，北依泰泰山，西西接泰安安城区，，东临天天烛峰风风景名胜胜区，南南连国家家级泰安安高新技技术创业业服务中中心，交交通便利利，风景景优美，，环境幽幽雅，是是莘莘学学子学习习深造的的理想场场所。学学院现占占地600亩，，建筑面面积9.6万平平方米，，在校生生4000余人人。目标细分分－配套套招商5.1山东服装装职业学学院－山山东省大大中专院院校学生生服装模模特大赛赛目标细分分－配套套招商5.1山东服装装职业学学院－服服装研究究所搜集国内内外服装装信息资资料，考考察服装装新动态态，且经经常与外外界服装装行业交交流，研研发专利利产品，，推出有有学院特特色的学学生装、、各种职职业装、、演出服服、床上上用品等等。配套招商商策略要要点：通过与行行业研发发机构的的战略合合作，建建立市场场的差异异化，完完善市场场的服务务功能招商主要要体现在在产学合合作方面面，借助助山东服服装学院院的资源源平台，，协助市市场举办办各种行行业会议议、专业业培训以以及路演演促销等等活动可有可无无，但有有比没有有好目标细分分－配套套招商5.2第三部分分租租金金测算招商组合合简要租租金测算算楼层面积(平方米)预计首批销售百分比预计首批销售面积(平方米)预计首批单价(元/平方米)预计首批销售回款(元)出租面积(平方米)租金单价（元/月/平方米）开业两年出租收益（按16个月计算）(元)－1F80000%0008000101280000－1F200050%10007000700000010007011200001F1000060%6000120007200000040009057600002F1000040%400090003600000060007067200003F1000020%200070001400000080005064000004F100000%00010000254000000合计5000041%13000

129,000,00037000

25,280,000租金测算算1.1楼层面积(平方米)预计二批销售百分比预计二批销售面积(平方米)预计二批单价(元/平方米)预计二批销售回款(元)二批销售后出租区租金单价（元/月）二批销售后出租区面积(平方米)二批销售后三年内租金(元)－1F80000%0001080002880000－1F20000%09000090100032400001F1000030%30001500045000000110100039600002F1000030%300080002400000090300097200003F1000020%2000600012000000706000151200004F10000

050000301000010800000合计5000066%8000

81,000,000

2900045,720,000租金测算算1.2楼层面积(平方米)总销售回款总租金收益五年内总回款(元)招商成本(元)营销推广成本(元)－1F8000041600004,160,000

按4%计算－1F20007000000436000011,360,0001F100001170000009720000126,720,0002F10000600000001644000076,440,0003F10000260000002152000047,520,0004F1000001480000014,800,000合计50000210,000,00071,000,000281,000,00020000008400000租金测算算1.3整体流程程图：关关键节点点控制各阶段目目标：目目标分解解实施第四部分分招招商商进度整体流程程图1.1城市商业业发展趋趋势调查查6.25～7.05机会点分分析/项项目市场场定位7.06～7.12各楼层功功能业态态规划7.13～7.15项目发展展报告/规划调调整建议议7.16～7.18已完成执行中准备阶段段流程图整体招商商方案拟拟定/修修改定稿稿7.19～7.23招商阶段段销售阶段段整体流程程图1.2市场租金金/销售售价格分分析7.24～7.25确定招商商细分细细分财务试算算/整体体财务评评估7.26～7.29目标客户户资料收收集、筛筛选确定规划划方案/商业管管理模式式整体招商商初步接接洽8.1～～8.15重点招商商初步接接洽优惠政策策拟定/政府公公关7.26～7.31招商培训训/招商商文宣8.16～8.17已完成执行中准备阶段段流程图招商阶段段销售阶段段整体流程程图1.3租金、分分成、管管理费等等谈判9.6～～9.88.18～8.309.1～～10.159.2～～9.59.9～～9.12绘制竞争争招商、、散户招招商平面面图拟定相关关契约或或意向书书绘制区位位及具体体面积新版广告告物料设设计调整商家家基本间间隔规模模整体、重重点招商商成功商家组团团已完成执行中准备阶段段流程图招商阶段段销售阶段段整体流程程图1.411.1～9.6～～9.129.13～10.510.6～10.3007.2.25～公开强销销期散户全面面招商销售团队队组建招商优惠惠措施拟拟定竞争招商商已完成执行中准备阶段段流程图招商阶段段销售阶段段销售蓄客客销售培训训销售预热热期整体流程程图－招招商流程程2.0招商周期时间安排工作内容招商筹备期7.21～7.30租售文件、租售价格、招商手册、招商资料、商业规划、招商指标，招商广告片、确定招商目标、招商城市、制定招商方案等招商洽谈期8.1～8.15物业管理服务手册、商铺租赁管理合同、确定整体招商、重点招商对象等招商攻坚期8.16～9.12异地整体招商、重点招商，招商条件谈判等强化，商业运营管理机构确定招商强势期9.13～10.30深度挖掘客户资源，进行竞争招商和现场散户招商等招商管理期装修入驻保持招商节奏、试营业仪式、总结前期招商经验，调整招商工作等整体流程程图－节节点控制制3.07.21～7.30招商准备备期招商文宣宣商家资料料收集优惠政策策政府公关关团队组建建执行计划划8.1～～10.30招商推介介会初步谈判判全面招商商商业管理理模式规划调整整招商培训广告宣传事件营销售楼处装修修招商执行期期11.1～～2.10团队组建销售培训产品定价蓄客内部认筹销售道具推广策略媒介计划销售预热期期2.25开盘活动阶段销售计计划解筹全面销售合同签订售后服务按偈回款公开强销期期时间节点控控制需与工工程进度紧紧密结合组织结构图图－组织关关系描述各部门分工工－主要工工作任务第五部分组组织设计组织设计－－原则1.0一个上级责权一致既无重叠，，又无空白白组织设计－－组织结构构图1.1项目总监招商部经理策划部经理公关部经理招商专员招商专员招商专员招商助理招商专员策划主管销售主管策划专员置业顾问置业顾问置业顾问公关助理设计专员置业顾问置业顾问售后专员设计专员项目总监：：制定项目目发展战略略，控制项项目开发节节奏，监控控营销流程程，规避项项目风险策划部：制制定招商策策略，制定定并执行营营销推广策策略，广告告设计，销销售执行等等招商部：制制定并执行行招商计划划，商家资资料收集、、谈判，招招商工作汇汇报，优惠惠措施拟定定，拟签招招商合同等等公关部：政政府相关职职能部门协协调组织设计－－部门职责责2.0组织设计－－薪资结构构3.0项目项目总监策划部经理招商部经理销售主管策划专员招商专员销售专员基本结构基本工资＋

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＋销售佣金－

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总销佣金＋

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福利津贴福利＋

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通讯津贴＋

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交通津贴－

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伙食津贴－

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交通安全人身保险＋

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以上仅供参参考，具体体标准根据据当地行情情拟定，招招商部成员员抽成按难难度及数量量另定项目规划设设计进度招商推广准准备进度第六部分招招商推广总总表项目规划设设计进度1.0项目设计单位制作单位完成时间总平面图设计院效果图公司9.1前立面效果图夜景效果图景观效果图内部效果图园林效果图园林公司楼层平面图设计院10.15户型平面图户型平面效果图

装修设计图室内设计公司装修效果图装修标准设计院

招商推广准准备进度2.0项目执行单位完成时间娱乐中心招商手册策划部7月20日招商PPT演示文稿7月29日招商目标客户资料收集招商部7月29日商贸中心招商手册策划部7月30日招商租赁协议招商部7月30日政府政策支持公关公关部7月30日招商执行计划招商部7月31日招商推广计划策划部7月31日招商优惠措施招商部7月31日招商海报策划部8月2日招商培训计划招商部8月5日办公应用系统策划部8月5日招商推广准准备进度2.1VI设计策划部8月10日工地围墙8月12日户外路牌8月14日物业管理服务手册金龙公司8月15日报广形象策划部8月16日指示路牌8月18日工程进度表工程部8月20日销售培训计划策划部9月15日售楼处室内设计根据工程进度售楼处包装样板房室内设计样板房包装项目模型模型公司售楼处入场前谢谢观赏请请多多指教9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。23:35:5623:35:5623:3512/24/202211:35:56PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2223:35:5623:35Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。23:35:5623:35:5623:35Saturday,December24,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2223:35:5623:35:56December24,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。24十十二二月月202211:35:56下下午午23:35:5612月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:35下下午12月-2223:35December24,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2423:35:5623:35:5624December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:35:56下下午午11:35下下午23:35:5612月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:35:5623:35:5623:3512/24/202211:35:56PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2223:35:5623:35Dec-2224-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。23:35:5623:35:5