欧云臻附加成功案例长沙威尼斯城市商业广场招商操作实录

长沙威尼斯城市商业广场招商实录一、我们取得的成绩截至到08年7月底：已完成招商铺位46间招商面积7135.89㎡招商率达到71.74%成功引进餐饮、家居、配套等商家26户已正式营业18家。1.招商成绩2.商家分布3.商家剪影二、我们面对的市场长沙社区商铺的售价一般在4000元---8000元/㎡之间，售价低于纯商业项目的价格，同时由于其拥有稳定的社区客户和需求，又使得它的投资风险较其他类型商铺投资小得多，与纯商业地产和写字楼投资热潮相比，社区商铺的投资正逐渐成为长沙投资者的新宠。据调查，长沙目前投资社区商铺的80％以上是该社区买房后购买商铺者，多为购买后出租给他人经营获取租金，少部分自购经营。社区开发初期商铺售价较底，投资者购买后租赁给他人经营赚取租金，社区成熟、门面经营状况较好后转租或转售他人获取高额转让费。社区商铺经营者的经营业态多为社区生活配套服务，包括美容、餐饮、休闲娱乐、生活超市、小五金、医疗保健、服装鞋帽、花店水果、银行等，各种业态在不同的社区分布的比列不一，营业面积从30---500㎡不等，租金一般在30—100元/㎡/月，租金达40元/㎡/月以上的社区商铺经营状况较好。1.市场租售特点社区商铺建成年份百分比示意图社区商铺开发体量百分比示意图2.年份及体量分布社区区商商铺铺经经营营门门面面面面积积百百分分比比示示意意图图社区区商商铺铺价价百百分分比比示示意意图图（（x元元/㎡㎡））社区区商商铺铺租租金金百百分分比比示示意意图图（（x元元/㎡㎡··月月））3.面面积积、、租租金金、、售售价价4.星星沙沙市市场场环环境境4.1商商圈圈分分布布商圈圈规规划划：：以以北北到到潇潇湘湘路路，，南南至至凉凉塘塘路路，，西西至至天天华华路路，，东东至至东东二二线线地地区区为为核核心心，，是是政政府府重重点点发发展展的的区区域域新新商商圈圈之之一一，，设设置置业业态态结结构构，，形形成成与与长长沙沙经经济济技技术术开开发发区区和和星星沙沙镇镇综综合合性性新新城城相相协协调调，，配配套套齐齐全全、、功功能能完完备备的的现现代代都都市市商商业业中中心心。。星沙沙是是湖湖南南省省著著名名的的汽汽车车销销售售及及汽汽车车零零部部件件销销售售集集散散地地（（包包括括其其中机电产品市市场），数万万家中小企业业积聚了强劲劲的消费力。。餐饮业发达，但档档次较低，中中高档酒楼数数量较少。休休闲业颇为发发达，但规模小，经经营手段单一一，经营地域域零散。正在建设的专专业市场有星星沙湘绣城、、山水茗园（（茶叶市场）），星沙商业步行街街招商顺利，，星沙目前唯唯一大型购物物中心为星沙沙通程商业广场，其其主力卖场为为中国生活超超市连锁巨头头新一佳超市市和通程电器超市。。全球商业连连锁机构———泰国正大集集团旗下的““易初莲花购物广场””于2006年4月中旬旬开业。星沙未来一段段时间期内需需围绕政务、、公务、会务务、商务、业业务类消费以及外资资港资，投资资开发商人员员休闲与夜生生活消费需求求，进行消费趋向定定位与对接。。4.2商业现现状易初莲花购物物广场实景星沙商业乐园园实景4.星沙市场场环境4.3租金及及业态分布商业街业态及特点租金水平开元路至板仓路/一级商圈业态：服饰、精品、电讯、大型超市、四星级酒店等特点：开元路至板仓路商圈是星沙的核心商圈，该商圈人口密集，客流量大，公路交织，交通便利，知名品牌集中地是星沙最旺的商业街。50-60元/㎡天华路/二级商圈业态：服装、鞋、餐饮、美容美发等；特点：经营档次参差不一，一线品牌较少，以中档品牌为主。20-30元/㎡经贸路至蒸湘路/三级商圈业态：健身休闲、餐饮、美容美体、窗帘布艺、餐饮、服饰、家居建材等；特点：蒸湘路商业气氛算较为浓厚,餐饮较为集中,有较大型购物商场10-20元/㎡凉塘路/边缘商圈业态：建材、装修公司等；特点：靠近星沙汽车程,附近楼盘较多10-15元/㎡4.星沙市场场环境三、我们操作作的项目1.项目概概况长沙威尼斯城城位于长沙市市东北方向的的星沙镇北部部，座落腾飞飞岛上，松雅雅湖四面环绕绕，自然环境境优越。1.1位置1.项目概况况1.2交通项目位于长沙沙县主要干道道星沙大道北北端，703、501等等公交车直达达市区，距长长沙繁华市区区五一广场25公里,距距黄花国际机机场12公里里,距京珠高高速入口1公公里，长沙火火车站20公公里。毗邻107国道、、319国道道、长永高速速。星沙大道由北北向南实景1.项目概况况1.3周边配配套中国建设银行行、中国农业业银行、长沙沙县一中、长长沙市第八医医院、大众传传媒学院、长长沙师范学院院、长沙卫校校、公园、、政府、休闲闲广场等配套套离项目只有有5分钟以内内车程。威尼斯城2.消费群体体长沙县县城住住宅开发已快快速发展起来来，现有的楼楼盘有山水芙芙蓉、楚天家家园、幸福洋洋房、诺亚山山林、晶华美美地、早安星星城等。2.1楼盘分分布星沙是长沙市市从96年开开始规划建设设的物业新城城（即长沙市市卫

星城）），星沙目前前城镇人口为为15万人，，流动人口：：6万人。威尼斯城及周周边山水芙蓉蓉、早安星城城、幸福里等等高档楼盘在在2010年将将入住固定高高端消费人口口3.7万人人；2.消费群体体2.1人口明明细名称规模(亩)入住户数（户）入住人口（万人）威尼斯城占地28006000（一二三期）2.1山水芙蓉占地1504890.17早安星城占地1100900(一期)0.3幸福里占地540800(一二期)0.28幸福洋房占地50600(规划)0.21山水人家占地208现入住约350户0.12楚天家园占地551000(一二期)0.35鹏基诺亚山林占地2500500(一期)0.17居住人口统计7403106393.7万人山水芙蓉国际际新城实景3.项目现状状3.1住宅期数产品类型套数开盘均价现在均价1单体别墅478600012000联体别墅33140007000多层洋房587280050002单体别墅837／／3高层洋房5760／／独立别墅实景景多层洋房实景景联排别墅实景景3.2商业现现状性质：独立街街铺(现楼)可招商面积：：建筑面积15204铺位数：54间面积范围：23-2810M2层高：4.8M层数：3层3.项目现状状碧桂园威尼斯斯城商铺实景景图3.3配套情情况物业配套：设设有大型停车车场、大型卸卸货区、公共共洗手间、智智能消防系统统、闭路监控控系统；休闲配套：设设有露天大型型游乐休闲广广场、绿化观观光长廊、休休闲椅凳、康康体设施及艺艺术布置；项目配套：白白金五星级酒酒店、省一级级标准中英文文学校；交通配套：127、X2

两条公交交线路直通星星沙各大区及及长沙市中心心酒店外立面实实景中英文学校实实景酒店大堂实景景3.项目现状状4.招商策略略4.1定位案名：威尼斯斯城市商业广广场主题：服务于于本社区的livingmall功能：超市、、餐饮、家居居、配套等综综合业态比例：超市：：餐饮：休闲闲：配套=2：2：2：：4商户来源：大大商家以外来来拓展为主，，小商家以小小区业主自营营为主档次：品牌知知名度高、装装修豪华、经经营资历丰富富4.2业态分分布明细区域功能业态一区A段餐饮区西餐、咖啡酒廊、高档酒楼、地方菜系、特色餐饮等一区B段家居区家装、家具、家电、卫浴、厨具、窗帘布艺、床寝、小五金等小资体验馆美容、美发、美体、美甲等二区一层时尚精品区超市、银行、鞋服、金银珠宝、精品饰物等二区二层休闲娱乐区大型餐饮、沐足城、健身中心、早教中心、咖啡茶座三区社区配套区糕点、干洗、生鲜水果、茶叶、邮政、便利店四区通讯、药房、洗车美容、盆景园艺4.招商策略略4.招商策略略长沙威尼斯城城城市商业广广场招商方案案4.招商策略略4.3招商条条件项目开始筹备备时间：2007年6月月招商启动时间间：2007年8月计划部分商家家开业时间：：2008年年1月年递增：8％％交铺标准：毛毛坯租赁期：3年年起保证金：三个个月的租金作作为保证金管理费：每月月按2元/平平方米水电建设费：：不收取4.招商策略略5.1招商准准备第一阶段：招招商准备（07年6月中中-8月中））包装与物料准准备：统一口口径（招商百百问）、招商简章、招商折页、、招商须知、、商业包装、、招商中心筹筹建（选址、、装修与进场场办公）；相关图表准备备：平面图、、来访登记表、意向书、租金表、租赁合同范范本、管理协协议、补充条条款、签约明明细表、缴款单、收铺通知书、租赁流程图、相关批文；；部门衔接：工工程部（交付付时间、整修修）、财务部部（收款流程程、帐号）、、屋村（交铺铺、装修）、、售楼部（租租售关系、企企信通）；制定商户准入入标准、引入入原则、操作作规则等；；5.招商执行行招商简章封面面效果招商中心门牌牌效果招商折页外页页效果5.招商执行行经验教训：与工程对接需需量化，与相相关负责人确确定时间表及及交工标准与屋村对接需需明确分工，，与相关负责责人确定相关关职责和共有有权限5.招商执行行5.2蓄客第二阶段：蓄蓄客期（07年8月底-9月底）现场登记、主主力店拜访（（超市、餐饮饮、家居、美美容、休闲、、沐足）、电电话call客（电信黄黄页）商业街包装；；初步输出招租租信息：租金——50（均价）定位——高档档生活消费品品、奢侈品、、尊贵服务街街区5.招商执行行内街儿童游乐乐设施效果商铺门窗喷画画效果5.招商执行行经验教训：宣传推广方案案批复周期较较长、流程较较多，需预多多足够的审批批时间商业推广的投投入有限，靠靠媒体宣传来来推动招商不不太现实5.招商执行行5.3招商步步骤第三阶段：招招商启动（07年10月月）宣传推广：报报纸广告、企企信通、资讯讯快递主题：威尼斯斯城市商业广广场现正盛大大招商知名餐饮娱乐乐休闲品牌免免租两年策略：先品牌牌再散户；先先大后小；先先本土再外围围；第一波招商：：超市招商（（07年10月初）拜访省内经营营较好超市：：新一佳、家家润多、步步步高拜访省外知名名超市：华润润、华联、百百佳拜访县级本土土超市：万家家惠、佳惠、、千惠5.招商执行行第二波招商：：餐饮招商（（07年10月中）拜访洋快餐：：肯德基、卖卖当劳、德克克士拜访西餐酒廊廊：金牛角、、咖啡之翼、、老树、上岛岛、米萝等（（重点拜访芙芙蓉路上的西西餐商户）拜访大型中餐餐：玉楼东、、新长福、老老湘食、火宫宫殿、秦皇食食府、七彩江江南、好食上上等（重点拜拜访坡子街、、湘江路餐饮饮街的餐饮商商户）第三波招商：：休闲娱乐招招商（07年年10月底））拜访沐足洗浴浴城：足道、、碧涛阁、大大浪涛沙、颐颐尔康拜访茶艺、ktv、网吧吧等第四波招商：：美容美发招招商（07年年10月底））拜访健身中心心：力美健、、海东青、子子阳拜访美容商家家：美度、凡凡歌、皙泉、、佐登妮丝等等拜访美发商家家：剪艺一族族、聚星、顶顶好等5.招商执行行第五波招商：：配套业态招招商（07年年11月）家居：金色大大厅、美克美美家、好百年年等家电：国美、、苏宁等家纺：梦洁、、罗莱、富安安娜、多喜爱爱、星港等药房：楚仁堂堂、老百姓、、双舟、金沙沙等西点：马里奥奥、罗莎、雪雪贝尔等干洗：赛维、、美涤等第六波招商：：业主招商（（07年12-1月）原因：根据下下半年来访商商家统计，有有近50%的的商家来自业业主或者是业业主朋友和亲亲戚手段：以发业业主信的形式式，拉近业主主对商业街的的认同，让业业主参与商业业街招商致业主的一封封信（定）.doc5.招商执行行特殊招商：收收楼联展活动动（07年10-08年年1月）目的：为业主主收楼居家提提供方便拟引进业态：：家居、家电电、家装等；；引进品牌：苏苏宁电器、皇皇朝家私、美美克美佳、梦梦洁家纺、许许继车库门等等；合作方式：我方向提供场场地，商家负负责设计展厅厅或设置咨询询台；商家为业主提提供低于市场场价的产品和和服务；商家免费提供供折扣卡、现现今券、礼品品、奖品等5.招商执行行5.3收楼联联展经验教训：在业主未能完完全入住的情情况下，超市市对面积的需需求不大，大大超市的洽谈谈成功率低，，最好用引进进临时便利店店解决早期业业主的生活需需求；随着交楼工作作的进行，更更多的业主想想拿商业街的的铺做生意，，所以在招商商前期，我们们就应该把业业主纳入主力力客户群；收楼联展活动动对我商业街街家居区的招招商造成了一一定程度的冲冲击；5.招商执行行主题：商家介介绍商家细节：松雅西西餐厅老板介介绍当地高档档的中式酒楼楼老板鸿基来来看场；提供工商协会会会员名册；；引荐工商协协会副秘书长长；结论：注意挖挖掘商户的人人脉资源，为为我所用。6.实操案例例分享6.1商家介介绍商家主题：优合家家居选址细节：多次洽洽谈；明确提提出一次拿1000方以以上；要求商商业广场头铺铺位置；考虑：家居卖卖场不聚人气气；与原有业业态规划不符符；承租能力力较低结论：实操过过程中原则性性与灵活性相相结合6.实操案例例分享6.2商家选选址主题：超市特特定细节：碧桂园园超市明确表表示要进驻长长沙项目；建建筑规划按其其要求设计和和施工；谈好了了所有合作条条件；最后以以无管理人员员可外派为由由退出合作。考虑：紧急调调动所有资源源寻找超市；；大场招商工工作陷入被动动结论：“货比比三家”，择择商得多一个个防范，多一一个备用商家家6.实操案例例分享6.3商铺预预留主题：介绍潜潜在商家到其其他楼盘细节：周先生生有意向租赁赁长沙威尼斯斯城家居区商商铺，但家居居区已全部招招租完成，洽洽淡中了解到到对方是宁乡乡人。宁乡离离长沙的距离离比较近，故故向其推荐宁宁乡项目，对对方很感兴趣趣。结论：充分整整合客户资源源与项目资源源。6.实操案例例分享6.4商家转转介主题：跟进商商家商铺装修修细节：在二区区108铺茶茶叶店的装修修过程中，发发现与其提供供的经营计划划书装修效果果图有出入，，铺主准备只只进行简单装装修，广告位位也准备使用用喷画；屋村村主跟商家装装修；考虑到到其铺处地商商业街突出位位置，装修会会影响整个商商业街的形象象，后我部经经工作人员与与铺主协商，，使其按照提提供的装修效效果图装修结论：在招商商过程中，建建立签约后续续（装修、经经营情况等））跟进制度。。6.实操案例例分享6.5商铺装装修跟进6.实操案例例分享6.6文件签签收主题：文件签签收细节：财务部部因人员变动动，商铺留底底合同移交中中某商铺合同同与其他合同同未放在一起起，刚开始没没有发现，故故财务部新接接手同事打电电话过来要此此合同。我部部所有交财务务的合同都有有签收本，发发现上面财务务人员已签收收。结论：建立档档案管理制度度，重要文件件要签收、记记录；和横向向部门沟通所所形成的结论论性信息坚决决在会中或会会后要部门相相关负责人签签名确认。6.实操案例例分享6.7交铺标标准明确主题：供水、、电等标准明明确细节：三区104商铺因因机器设备对对用电需求比比一般的商铺铺要大，因铺铺主经验不足，，也没有相关关经验，一直直到开业前才才发现供电不不足，需要对供供电重新整改改。铺主以合合同没有明确确规定为由，，要求我司支付整整改费用。结论：权责明明确，决不用用模糊语言，，能承诺的数数据性东西尽尽量用文本确确认。主题题：：部部门门沟沟通通细节节：：二二区区111铺铺移移动动营营业业厅厅在在电电信信日日举举行行相相关关优优惠惠活活动动，，考考虑虑到到商业业广广场场位位置置目目前前人人流流量量不不是是很很多多，，铺铺主主准准备备在在学学校校门门口口摆摆放一一个个桌桌子子，，放放相相关关资资料料。。经经过过与与屋屋村村、、学学校校、、保保安安部部等等相相关部部门门负负责责人人沟沟通通，，学学校校负负责责人人反反对对，，因因为为学学校校做做为为一一个个教育育基基地地不不能能商商业业氛氛围围太太重重，，影影响响不不好好。。经经过过进进一一步步沟沟通通，，对本本次次活活动动方方案案加加以以完完善善和和修修正正，，按按学学校校的的要要求求来来组组织织，，最最终学学校校统统一一在在校校门门口口左左侧侧靠靠近近通通往往小小区区内内保保安安亭亭处处摆摆放放。。结论论：：部部门门之之间间注注意意沟沟通通方方式式；；学学会会追追根根究究底底和和换换位位思思考考6.实实操操案案例例分分享享6.8横横向向部部门门沟沟通通方方式式市场场调调查查（（对对周周边边租租金金、、业业态态及及商商户户来来源源摸摸底底））招商商登登记记、、在在谈谈品品牌牌客客户户信信息息输输出出（（建建立立高高端端项项目目地地位位））虚拟拟租租金金及及粗粗略略定定位位信信息息输输出出（（建建立立高高端端项项目目地地位位））造成成来来访访商商家家崇崇向向心心理理反馈馈信信息息整整理理（（租租金金与与业业态态））修正正原原有有定定位位与与租租金金报报价价以低低位位租租金金和和优优惠惠免免租租期期冲冲击击商商家家心心理理价价位位经营营企企划划书书与与装装修修效效果果图图、、平平面面布布局局图图代代替替租租赁赁押押金金（知知晓晓诚诚意意商商家家数数量量，，有有效效控控制制进进场场商商家家质质素素））意向向客客户户积积累累一一定定程程度度正正式式签签订订租租赁赁合合同同（先先大大后后小小、、先先品品牌牌再再散散户户、、先先内内部部在在外外围围））以收收楼楼为为主主要要卖卖点点，，对对商商家家输输出出收收楼楼进进度度及及业业主主需需求求业主主入入住住后后，，针针对对业业主主进进行行重重点点招招商商（（发发业业主主信信形形式式））7.整整体体策策略略回回顾顾居住住氛氛围围不不够够，，人人气气冷冷淡淡，，招招商商开开展展时时间间过过早早；；前期期可可就就家家居居、、银银行行、、便便利利店店、、快快餐餐、、糕糕点点、、药药房房、、花花艺艺、、装装修修装装饰饰等等配配合合销销售售和和收收楼楼的的业业态态进进行行专专项项招招商商；；先签签订订租租赁赁合合同同，，一一定定时时间间后后（（居居住住氛氛围围成成熟熟）），，商商家家再再进进场场装装修修和和开开业业；；8.可可思思考考的的问问题题全册册完完谢谢谢！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。01:23:1601:23:1601:2312/25/20221:23:16AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2201:23:1601:23Dec-2225-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:23:1601:23:1601:23Sunday,December25,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2201:23:1601:23:16December25,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。25十十二月20221:23:16上午午01:23:1612月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月221:23上午午12月-2201:23December25,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/251:23:1601:23:1625December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:23:16上上午1:23上上午01:23:1612月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。01:23:1601:23:1601:2312/25/20221:23:16AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2201:23:1601:23Dec-2225-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。