某项目前期可行性

中南集团青岛李沧四地块

市场调研及可行性分析报告谨呈：中南控股集团有限公司报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2青岛与李沧区宏观投资环境分析3青岛商业格局扫描4青岛房地产市场研究5项目优劣与可行性建议本体条件分析3项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩地块1内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。308国道青银高速区域地块占地行政区青岛李沧地块11600亩上王埠、东王埠、桃园桃园东王埠上王埠青银高速东侧308国道西侧青银和308国道之间区位条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区通达性从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。308国道车流量巨大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。进入性从地块的现状看，青银高速在本地快内没有出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口。308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。公交国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371地块内与308国道的出口交通条件金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。地块规模308国道青银高速桃园东王埠上王埠308国道青银高速地块现状：夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。地块中部以湖和砖厂为主。308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。青银高速东侧则是以自然坡地为主。地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园地块内部现状308国道青银高速桃园东王埠上王埠砖厂308国道西侧地块现状村庄湖面村庄地块地形：地块的整体地势是东西高，中间低。东西两侧是山体的自然延伸。而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地地块内部地形308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块西侧山体延伸地块东侧山体延伸地块中部洼地西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期）中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。地块内部限制308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏现状商业设施：地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）为主。周边现状教育配套设施：王埠小学青岛61中学地块距最近的市级商圈——李沧商圈直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。地块外部配套李沧商圈61中王埠小学桃园上王埠东王埠308国道青银高速地块内的现有商业沿着青青银高高速，，地块块周边边区域域已有有若干干大盘盘，未未来将将对本本地块块产生生直接接竞争争区域内内楼盘盘现状状：区域内内的主主要楼楼盘都都是以以小高高层和和高层层为主主市区客客户到到达本本地快快的途途径：：市区客客户主主要是是通过过308国国道和和青银银高速速到达达本区区域区域竞竞争：：地块北北部约约5分分钟车车程的的天泰泰城（（现阶阶段以以小高高层为为主））后续续还有有6000户的的供应应量。。地块南南部紧紧邻的的百通通馨园园（尾尾盘、、多层层和小小高层层）和和伟东东幸福福之城城（建建面140万平平米的的高层层、小小高层层）将将直接接截流流市区区流出出方向向的客客户。。位于青青银高高速和和金水水路的的相接接的理理想之之城（（洋房房、小小高层层和高高层））后续续存量量也在在186万万平米米（建建面））地块外外部区区域天泰城城308国道道青银高高速伟东.幸福福之城城百通馨馨园绿城.理想想之城城市区方方向盘点地块规规模较较大，，但交交通要要道308国道道和青青银高高速分分割削削弱了了规模模优势势。以水景景（湖湖水））和山山景为为主的的景观观资源源。东侧山山势险险峻，，山体体延伸伸的山山坡较较短，，对地地块有有压迫迫感。。湖位位于地地块的的中部部，可可以打打造为为核心心景观观。城市郊郊区，，周边边配套套设施施资源源匮乏乏规模自然资资源配套设设施青银高高速、、308国国道贯贯穿地地块，，通达达性较较好，，拉近近了和和城市市中心心的距距离，，但地地块进进入性性较差差。交通条条件区域认认知区域认认知度度较高高，与与市区区的交交通联联系便便利。。地块周周边的的大规规模竞竞争楼楼盘多多且产产品力力高。。本体条条件分分析13项目地地块1项目地地块2项目地地块3项目地地块4地块2地处处李沧沧区东东部，，九水水路南南侧，，隶属属城市市蔓延延区，，具有有初步步的城城镇意意向；；地块块涉及及5个个行政政村，，占地地约1000亩亩地块2位于于李沧沧东部部（青青银高高速以以东）），地地块内内内涉涉及五五个行行政村村：苏苏家、、庄子子、刘刘家下下河、、毛公公地和和王家家下河河，总总占地地约1000亩亩。地块内内的市市政配配套和和生活活配套套较为为缺失失，但但地块块周边边的配配套设设施相相对完完善（（学校校、工工业园园和医医院）），整整个区区域（（含地地块））的具具有初初步的的城市市意向向。九水路金水河区域地块占地行政区青岛李沧地块21000亩苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河区位条条件本地块块经九九水路路，向向东与与李沧沧区、、崂山山区相相接，，地块块通达达性、、进入入性相相对都都较好好；地地块北北侧的的九水水路，，有6条公公交线线路通通向李李沧市市区通达性性从地块块现状状图看看，九九水路路是地地块通通往外外界的的主要要通道道。地块南南部沿沿河有有条东东西向向的土土路。。所以以地块块内部部的道道路通通达性性略差差。进入性性但从地地块的的现状状看，，本地地块西西侧有有多个个路口口与九九水路路相接接，但但地块块东侧侧较少少。地块块中中间间向向南南通通往往崂崂山山的的汉川川路路因因庄庄子子村村的的不不配配合合，，至今今道道路路尚尚未未修修通通。。公交交九水水路路有有开开往往李李沧沧市市区区的的公公车车线线路路6条条分分别别为为：：107、、112、、113、、128、、303、、365。。交通通条条件件九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路路滨海海大大道道地块块面面积积约约在在1000亩亩，，金金水水河河东东西西向向为为主主横横穿穿地地块块，，将将地地块块分分成成南南北北两两部部分分地块块四四至至：：北临临九九水水路路、、南南临临山山体体、、东东西西向向以以村村边边界界为为界界。。地块块涉涉及及土土地地为为苏苏家家、、庄庄子子、、刘刘家家下下河河、、王王家家下下河河、、毛毛公公地地，，总总占占地地约约1000亩亩。。金水水河河东东西西向向贯贯穿穿地地块块，，自自然然分分割割了了地地块块。。地块块规规模模九水水路路金水水河河通往往崂崂山山区区通往往李李沧沧市市区区金水水河河现现状状苏家家庄子子王家家下下河河刘家家下下河河毛公公地地金水水河河现现状状金水水河河现现状状地块块内内部部地地势势平平坦坦，，存存在在着着大大量量村村庄庄和和违违章章建建筑筑；；地地块块内内有有山山河河资资源源但但河河水水几几近近枯枯竭竭，，河河道道正正在在整整治治地块块现现状状：地块块涉涉及及5个个村村庄庄，，地地块块内内现现存存较较多多的的违违章章建建筑筑、、地地块块南南侧侧边边界界山山体体走走势势较较为为平平缓缓。。地块块内内的的金金水水河河河河水水资资源源除除小小幅幅地地块块河河道道有有水水，，其其他他地地块块的的水水资资源源几几近近枯枯竭竭。。市政政府府和和李李沧沧区区政政府府共共投投资资14亿亿，，治治理理李李村村河河河河道道，，打打造造原生生态态湿湿地地景景观观。地块块内内部部现现状状九水水路路金水水河河通往往崂崂山山区区通往往李李沧沧市市区区苏家家庄子子王家家下下河河刘家家下下河河毛公公地地村庄庄现现状状违章章建建筑筑南部部山山体体河道道治治理理违章章建建筑筑违章章建建筑筑违章章建建筑筑以金金水水河河为为界界，，北北部部地地块块地地势势平平坦坦，，南南部部地地块块走走势势向向由由北北向向南南依依次次走走高高，，接接驳驳山山体体，，形形成成坡坡地地金水水河河南南部部地地块块走走势势由由北北向向南南依依次次走走高高，，与与山山体体相相连连，，山山体体的的延延伸伸部部分分较较为为平平缓缓。。金水水河河北北部部地地块块地地势势平平坦坦地块块内内部部地地形形九水水路路通往往崂崂山山区区通往往李李沧沧市市区区苏家家庄子子王家家下下河河刘家家下下河河毛公公地地金水水河河南南部部地地块块金水水河河金水水河河南南部部地地块块金水水河河北北部部地地块块金水水河河北北部部地地块块金水水河河北北部部地地块块地块块周周边边具具备备较较好好的的山山体体资资源源和和相相对对成成熟熟的的区区域域配配套套，，九九水水路路沿沿线线未未来来规规划划打打造造成成高高端端商商贸贸街街区区地块块外外部部资资源源地块块以以东东的的高高校校九水水路路金水水河河青银银高高速速通往往李李沧沧市市区区土路路通往往崂崂山山区区九水路上的商业九水路上的商业九水路上的商业地块以西的中学地块以西的医院九水水路路在在李李沧沧区区政政府府未未来来规规划划中中，，将将打打造造高高档档商商业业，，希希望望辐辐射射全全市市，，吸吸引引旅旅游游人人口口。。宾川川路路地块块周周边边受受周周边边低低收收入入产产业业人人群群的的影影响响，，目目前前居居住住意意向向较较差差，，但但绿绿城城理理想想之之城城等等新新盘盘的的入入市市将将拉拉升升区区域域整整体体形形象象绿城城•理想想之之城城在在售售、、和和达达•和和城城即即将将开开盘盘、、郑庄庄旧旧村村改改造造都都正正在在实实施施，，并并通通过过李李村村河河景景观观带带的的打打造造，，未未来来区区域域将将形形成成较较好好的的居居住住氛氛围围和和价价值值认认知知。。九水水路路北北侧侧，，在在庄庄子子和和苏苏家家村村的的北北部部是是李李沧沧工工业业园园。。将将会会对对整整个个区区域域的的居居住住意意向向产产生生不不利利影影响响。。但但目目前前李李沧沧区区政政府府正正在在考考虑虑打打造造绿绿色色产产业业园园区区，，减减轻轻这这一一影影响响。。地块块外外部部限限制制九水水路路金水水河河通往往崂崂山山区区青银银高高速速通往往李李沧沧市市区区土路路绿城城.理理想之之城城宾川川路路和达达和和成成李沧沧工工业业园园北侧侧的的工工业业园园郑庄庄旧旧改改和达达和和城城绿城城.理理想想之之城城郑庄庄旧旧改改地块块周周边边环环境境较较好好，，但但通通往往市市区区的的道道路路交交通通不不够够方方便便，，周周边边的的项项目目竞竞争争较较为为激激烈烈区域域认认知知：：相对对于于李李沧沧其其他他位位置置，，该该区区域域的的环环境境相相对对较较好好。。区域域内内楼楼盘盘现现状状：：区域域内内的的主主要要楼楼盘盘都都是是以以洋洋房房、、小小高高层层和和高高层层为为主主市区区客客户户到到达达本本地地块块的的途途径径：：市区客户户主要是是通过青青银高速速，经九九水路到到达本区区域，规规划中经经本地块块连接崂崂山区的的汉川路路还没有有开始修修建（时时间节点点不能确确定）。。区域竞争争：地块西部部约5分分钟车程程的郑庄庄旧改项项目（现现阶段以以小高层层为主））已经开开始兴建建。地块北侧侧的绿城城•理想花园园（约190万万平米建建面，洋洋房、小小高、高高层）与与和达•和城项目目（28万平米米建面，，洋房、、高层））的总供供应量在在200万平米米左右。。地块外部部区域九水路金水河通往崂山山区青银高速速通往李沧沧市区土路绿城.理理想之城宾川路郑庄旧改改汉川路和达和成成盘点地块规模模较大，，但由于于金水河河的分割割削弱了了规模优优势。拥有包括括河景与与山景的的景观资资源，有有一定资资源条件件。南向山体体，项目目位于山山体阴坡坡，但山山体延伸伸区较为为平缓；；河景仍仍然需要要改善，，包括河河水和河河道的治治理。属于城市市蔓延区区，地块块周边的的生活商商业配套套相对成成熟。规模上自然资源源配套设施施地块北侧侧的九水水路通达达性和进进入性较较好，而而南侧地地块的土土路尚未未完全打打通，因因此地块块的进入入性较差差。地块南侧侧通往崂崂山区的的汉川路路，受庄庄子村的的影响不不能推进进施工。。交通条件件区域认知知区域认知知较差、、交通目目前不够够便利。。但区域域的环境境较好，，距离城城市中心心距离相相对较近近，随着着绿城项项目的拉拉动，逐逐渐形成成一定居居住价值值认知本体条件件分析23项目地块块1项目地块块2项目地块块3项目地块块4地块3地地处李沧沧陌生区区，缺少少配套，，城市意意象差；；地块涉涉及2个个行政村村，占地地约1000亩亩地块3位位于李沧沧城市的的陌生区区，地块块内内涉涉及两个个行政村村：李家家上流和和南王，，总占地地约1000亩亩。地块内的的市政配配套和生生活配套套较为缺缺失，整整个区域域（含地地块）缺缺少城市市意向。。区位条件件金水路宾川路区域地块占地行政区青岛李沧地块31000亩李家上流、南王本地块南南临金水水路，向向西与李李沧市区区相接，，向东与与崂山区区相接，，地块通通达性和和进入性性一般；；到达本本地块的的公交线线路只有有一条通达性地块南临临金水路路，是地地块通往往外界的的主要通通道。地块北侧侧、东侧侧边界没没有道路路。地块最西西部边界界紧临已已建好的的宾川路路进入性从地块的的现状看看，本地地块南临临金水路路是城市市主干道道，但与与城市中中心缺少少南北联联系。地块北部部、东部部、西部部的进入入性较差差。公交地块西侧侧相隔一一条小马马路有开开往李沧沧市区的的公车线线路1条条：128。交通条件件金水路宾川路128路路公交地块南部部和中部部有村庄庄，地块块内现存存违章建建筑较多多；地块块南侧中中部有李李村河上上游河道道，目前前河道状状况较差差地块四至至：南临金水水路，西西临宾川川路，北北部与东东部以村村边界为为界。地块现状状：典型的坡坡地地形形，有植植被，地地势是东东部和北北部较高高，南部部较低。地块内有有条河流流，但水水量不足足，而且且需要治治理河道道和河水水。地块中的的坡地，，有大量量的违章章建筑。。地块内部部现状金水路宾川路违章建筑违章建筑河道地块内部部是典型型的坡地地地形，，有一定定植被覆覆盖；地地势是东东部和北北部较高高，南部部较低地块内部部地形金水路宾川路地块南侧侧地块南侧侧地块北侧侧地块北侧侧地块北侧侧地块周边边具备较较好的山山体坡地地资源；；北侧和和南侧有有一些旅旅游和历历史文化化资源；；但是缺缺少生活活配套地块周边边具备较较好的山山体坡地地资源。。但与山山体相隔隔着其他他村庄。。地块北部部向北，，紧临山山体的天天水路，，周边属属于休闲闲度假区区性质，，此处有有中海玫玫瑰庭院院项目，，尚未开开盘，属属于低密密度产品品。区域南侧侧边界周周边有个个小学。。地块周边边缺少医医院和商商业配套套。地块外部部资源长涧庙地处城市市陌生区区，除南南部边界界外，通通往地块块的道路路大多没没有修通通，地块块进入性性较差地处城市市陌生区区，人口口聚集度度、关注注度有限限。除南部边边界外，，地块的的进入性性较差。。地块外部部限制金水路宾川路盘点地块规模模较大，，相对完完整，具具有一定定的规模模优势。。以河景和和山景为为主的景景观资源源地块东、、北侧具具有山体体资源。。但都隔隔着其他他村庄。。作为本本地块的的资源比比较勉强强。地块中的的河道，，水质差差而且有有异味，，河道需需要治理理。本段段河道不不属于政政府投资资李村河河景观项项目，需需要开发发商出资资治理。。整个地块的配配套较为缺乏乏，没有医院院、缺乏商业业配套。规模上自然资源配套设施目前看，地块块只能经金水水路进入地块块内部，公交交线路只有1条，而且地地块的东西北北侧道路大多多都在规划中中。交通条件区域认知区域是城市陌陌生区、配套套不完善；地地块内和周边边以村落和违违章建筑为主主，区域认知知度差。本体条件分析析31项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4地块4地处李李沧城市建成成区，周边配配套齐全；地地块涉及2个个行政村，占占地约1000亩地块4位于李李沧城市建设设区，地块内内内涉及两个个行政村：大大枣园和南岭岭，总占地约约1000亩亩。地块内的市政政配套和生活活配套较为完完善，整个区区域（含地块块）的城市意意向较好。区位条件重庆中路十梅庵路南岭一路区域地块占地行政区青岛李沧地块41000亩大枣园、南岭本地块紧靠城城市的主干道道（重庆中路路），通达性性好；公交线线路（5条））集中分布在在地块西侧边边界通达性从地块现状图图看，重庆路路是地块通往往外界的主要要干道。重庆路是双向向6车道城市市主干道进入性地块的进入性性较好，可以以由南岭4路路，南岭2路路，南岭1路路进入地块。。公交九水路有开往往李沧市区的的公车线路6条分别为：：122，306，696，364，605交通条件重庆路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路重庆中路地块面积约在在1000亩亩，地块整体体性良好地块四至：西邻重庆路、、北接十梅庵庵路、南邻南南岭一路、东东至老虎山西西麓。地块涉及土地地为大枣园村村和南岭村，，总占地约1000亩。。地块规模重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路地块内涉及大大量的村庄拆拆迁和厂房（（包含部分厂厂房生活区））搬迁，地块块南部有高压压线通过的不不利因素地块现状：地块涉及2个个村庄，地块块现在以建设设用地为主，，但涉及了大大量的村庄拆拆迁和单位厂厂房、生活区区的搬迁。地块南部有高高压线走廊通通过地块内部现状状重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路拆迁单位居住区高压线拆迁单位居住区高压线地块内有山体体资源，地势势由东向西依依次降低，地地势较为平缓缓地块东依老虎虎山，有一定定的植被资源源地块内的地形形由东向西成成阶梯状，依依次降低。整个地块的地地势相对平缓缓。重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路地块内部地形形整个区域的配配套已经成熟熟，地块发展展只是受限于于该区域内的的城市发展意意向整个区域发展展相对成熟，，地块西侧有有楼山公园十梅庵路与重重庆中路相交交地点北侧约约200米有有青岛第4人人民医院地块内还包括括了小学和中中学。重庆中路两则则是以汽贸为为主的商业区区地块外部资源源重庆中路十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路青岛27中大枣园小学27中学大枣园小学第4人民医院院地块紧临李沧沧传统工业区区，周边存在在着大量的经经济适用房、、而且拆迁量量巨大；客户户来源相对单单一，以刚性性需求客户为为主区域认知：区域紧临李沧沧老的工业区区，环境污染染较重，以楼楼山公园为界界，公园西侧侧环境较差，，东侧环境较较好。区域内楼盘现现状：区域内的主要要楼盘都是以以经济适用房房为主。而且且区域存在大大量的拆迁（（地块南侧的的文昌阁区域域将来的供应应量在90万万平米的高层层）。区域周边存在在大量的平房房，地块涉及及到大量的拆拆迁（文昌阁阁的改造，将将来的供应量量87万平米米的高层）。。市区客户到达达本地快的途途径：市区客户（刚刚性需求）主主要是通过重重庆路到达本本地快。区域竞争：地块周边的竞竞争楼盘以经经济适用房为为主(例如地地块北侧的帝帝都嘉园)。。地块外部区域域十梅庵路南岭一路南岭二路南岭四路重庆中路青岛石油化工工厂长生植物油厂厂楼山公园传统工业区客户来源文昌阁居住区盘点地块规模大，，整体性好，，位于城市建建成区。无特别强势的的自然资源、、东部的老虎虎山景观资源源条件一般。。属于城市建成成区，区域配配套和生活配配套都已经成成熟。规模上自然资源配套设施地块周边的交交通便利，有有5条公交线线路。西测重重庆路是连接接地块与李沧沧市区的主要要道路。交通条件区域认知传统工业区、、环境不好，，周边有大量量的经济适用用房以及大量量的拆迁。青岛与李沧区区宏观投资环环境分析40青岛宏观经济济背景研究李沧区发展潜潜力研究近年来青岛市市GDP、人人均GDP增增长迅猛，2008年生生产总值处于于全国领先水水平青岛GDP近近年保持了约约16%的增增长速度；2008年青青岛GDP增增幅仍达12.8%，高高于全国平均均水平2008年青青岛人均GDP7785美元，较07年增长近近30%2008年青青岛和全国其其他大中城市市相比生产总总值处于全国国领先水平，，达到4436.18亿亿元经济2000-2008年青青岛GDP指指标及增长幅幅度2000-2008年青青岛人均GDP指标及增增长幅度2008年全全国各主要城城市GDP比比较（单位：：亿元）2008年青青岛市经济处处于高速发展展期，房地产产市场处于平平稳发展阶段段，改善型需需求成为主力力2008年青青岛市GDP为4436.18亿元亿元，较上年年增长12.8%；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶阶段与人均GDP关系国国际通用衡量量标准表明，，不同地区的的人均GDP决定了该地地区房地产市市场的不同发发展阶段。2008年年青岛市人均均GDP7785美元，房地产处于于平稳发展阶阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快快速速发展期平平稳发发展期减减缓发展展期人均GDP与与房地产发展展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2008年，，青岛市GDP增速为12.8％，，宏观经济处处于高速发展期青岛市的人均均GDP为7785美元元，房地产市市场处于平稳发展阶段段经济城市居民人均均可支配收入入和消费性支支出持续增长长，恩格尔系系数维持在较较低水平，城城市居民生活活富裕，购买买能力强青岛城市居民民人均可支配配收入近五年年连续保持稳稳步增长，2008年已已达到20464元元。比07年增长长14.6％％青岛城市居民民2008年年人均消费性性支出14999元元，同比上年增增长12.1%，和07年增速基本本持平青岛市城市居居民家庭的恩恩格尔系数从从2004年年起保持在36-38%之间，2008年恩格格尔系数为37.4%恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%贫困温饱小康富裕最富裕联合国粮农组组织恩格尔系系数标准经济2004-2008年青青岛城市居民民人均可支配配收入及增长长率2004-2008年青青岛城市居民民人均消费支支出及增长率率消费性支出占占可支配收入入达到73%，消费意愿愿较强，但近近两年占比略略有下降。居居住消费的比比重存在一定定的上涨空间间人均消费性支支出占人均可可支配收入的的比例反映了了居民的消费费习惯和消费费愿望，指数数值越大，表表明居民的消消费愿望强烈烈，用于储蓄蓄的收入越少少。当前国内内多数城市的的该指数在0.65左右右，青岛的占占比在08年年为73%，，表明青岛居居民的消费意意愿较强。但08年相相比06年年而言，人人均消费支支出占可支支配收入的的比重有所所下降，由由06年的的78%下下降到08年的73%经济2006-2008年青岛市市人均消费费支出占可可支配收入入的比重2007年年青岛城市市居民家庭庭消费构成成而在消费内内容中，居居住支出占占消费性支支出比重的的9.6%，，除食品品外，文化化娱乐、衣衣着和交通通及通讯费费用占比均均超过居住住消费，住住房消费仍仍有一定的的上涨空间间经济青岛城市产产业结构主主要以二产产为主，三三产比重低低，产业结结构不突出出。与港口口贸易及运运输相关的的传统产业业是其主要要构成部分分青岛城市产产业结构主主要以二产为主且产业重工工化趋势明明显，与半半岛城市群群其他城市市相比，三产比重低低，产业结结构优势不不突出在青岛第三三产业中排排名前三的的为交通运运输、仓储储及邮政业业，批发零零售业，房房地产业，，分别占地地三产业的的25%，，18%和和9%，三三者合计占占到第三产产业的50%以上代表第三产产业结构优优化的高附附加值的金融业，信信息技术及及计算机相相关产业较较为靠后，其中金融融业仅为87.56亿元，占占三产的6%，信息息及计算机机为56.79亿元元，占三产产的4%。。2003——2006年青岛三三产业构成成变化2006年年青岛第三三产业构成成状况2006年年山东半岛岛城市群主主要城市产产业结构对对比分析作为山东半半岛城市群群的龙头城城市和国际际门户，青青岛对于提提升城市群群在环渤海海地区的地地位、引导导城市群发发展具有重重要意义在《山东半半岛城市群群规划》中中青岛被定定位为：山东乃至黄黄河中下游游地区的龙龙头城市，，现代制造造业和现代代服务业发发达并且具具有强大科科研实力的的国际性港港口城市和和国际性海海滨旅游城城市。近期与济南南共同作为为山东半岛岛城市群的的双中心，，作为山东东半岛城市市群对外的的窗口，国国际化的中中心。青岛作为山山东半岛城城市群中外外向性最强强的城市，，其拥有优优良的港口口和广阔的的腹地，理理应成为山东半岛城城市群参与与全球分工工的龙头。胶州湾东西西岸跨海通通道中的海海湾大桥的的建设，将将实现半岛岛城市群区区域内各中中心城市之之间形成“四小时经经济圈”，区域内中中心城市与与本地市内内各县市形形成“一小时经经济圈”的道路网络络规划目标标，将可能能推动区域产产业发展，，增加区域域内居住、、生活人口口；城市发展“依托主城城、拥湾发发展、组团团布局、轴轴向辐射””是青岛新新的城市空空间发展战战略青岛城市空空间发展战战略：依托老城，，拥湾发展展，组团布布局，轴线线辐射，形形成一主三三副多组团团的空间格局局。“一主”——指市南南区、市北北区、四方方区、李沧沧区，是中心城区主主中心，主主体功能为为青岛市区区行政办公公、科教、、金融、旅旅游、信息息中心和高高新技术产产业区。“三副”——黄岛、、崂山以及及红岛城市发展高科技新城城港口城市服务中心胶州湾北部部区域发展展成为国际际一流的生生态型科技技新城，以以面向未来来的新型高高科技产业业为主，是是青岛以及及半岛都市市圈的高端端产业聚集集区现代港口新新城，主要要依托港口口进行相关关产业功能能拓展，强强化青岛港港在环渤海海以及东亚亚经济圈的的枢纽港地地位青岛现代服服务业发展展的重要载载体，应当当发展成为为服务于半半岛城市群群的区域级级金融、信信息、商务务、商贸及及旅游中心心“环湾保护护、拥湾发发展”是青青岛拓展城城市发展空空间、改善善青岛产业业结构水平平，塑造港港湾型城市市和加快建建设区域性性国际中心心城的战略略城市发展四方区李沧区市北区市南区崂山区跨海大桥至黄岛至红岛青岛的拥湾湾发展战略略决定了城城市市区空空间沿胶州州湾由南向向北扩展。。李沧成为连连结青岛、、红岛、黄黄岛的地理理中心。青岛城市平平台与李沧沧区研究49青岛宏观经经济背景研研究李沧区发展展潜力研究究青岛与李沧沧区宏观投投资环境分分析市南、市北：城市核心区，商贸、商务、行政中心，高档居住区四方：城市蔓延区、老工业区即墨：休闲旅游度假区，resort居住区黄岛：港口、产业聚集区城阳：空港，国际产业区，宜居新城李沧版块城市蔓延区城市中低档居住区机场青岛老城区区南部靠海海、东部受受崂山阻拦拦，城市发发展沿四方方、李沧，，从南向北北蔓延开来来；李沧位位于城市地地理中心区位李沧区在青青岛人传统统认知上为为城乡结合合部李沧区现状状为承接城城市外溢人人口的中低低端居住区区在青岛环湾湾发展的城城市空间格格局中，李李沧位于城城市地理中中心依托优良的的交通条件件及腹地纵纵深优势，，李沧产业业以二产为为主，是青青岛传统的的重工业区区2006年年李沧区规规模以上企企业工业总总产值511.2亿亿元，区域域规模以上上工业总产产值494.2亿元元，占李沧沧区的比例例高达96.7%。。片区集中中了李沧区区大部分规规模以上工工业企业，，且主要以以能耗高、、污染大的的重工业为为主石化公司皮毛加工厂厂碱厂区域共有10个规模模以上企业业建议搬迁迁，列举如如下：国棉棉六厂、国国棉八厂、、凤凰印染染、博信铝铝业、碱业业股份、海海洋化工厂厂、中石化化青岛石油油化工公司司……区域共有近近50个规规模以下企企业建议搬搬迁：海建建制漆厂、、石家防腐腐材料厂、、奥润特皮皮毛加工厂厂、宝林木木业公司、、……资料来源：：“拥湾发发展”率先先突破李沧沧可行性研研究报告经济伴随中央居居住区建设设的启动以以及一系列列重要商贸贸项目的引引入，李沧沧第三产业业发展势头头良好，产产业结构呈呈现优化趋趋势青岛CLD，共7个个片区涉及及区域面积积34平方方公里，控控制规划的的建筑面积积达800万平方米米，竣工后后居住人口口将达20多万，预预计2010年““中央居住住区”将建建成。绿城理想之之城是青岛岛CLD中中第一个项项目，占地地4100亩，建面面202万万，预计入入住人口5万人。分分五期，第第一期占地地12万㎡㎡，建面23万㎡，，容积率1.4项目名称进展情况详细情况佳乐家2007年已经完成投资1500万元东晟国际商贸城2007年已经完成投资4.1亿元宝龙城市广场项目首期资金已到位，项目地块拆迁工作基本完成，即将开工建设。青岛北部商贸中心的重要支撑。占地200亩，总投资18亿元，建面40万平方米，将建设五星级酒店、大型娱乐中心、超市百货，2500个停车位地下停车场三星数码大厦项目拆迁工作已全部完成，正在进行主体工程建设总投资8000万美元，总建筑面积12万平方米沃尔玛深国投与润发置业联合开发协议、政府与深方协议已签定，深方正在编制相关规划方案。——蒙牛物流正在进行项目选址相关事宜——东李商业街区项目完成项目建议书及东李商圈整体规划方案已完成——经济近期李沧东东部的新客客站、跨海海大桥等重重大设施与与资源，进进一步提升升李沧区作作为青岛交交通要塞、、城市咽喉喉的战略优优势地铁铁1号号线线工工程程：：西镇镇——火火车车北北站站，，长长27.9公公里里，，投投资资150亿亿。。计划划于于2010年年开开工工建建设设，，2014年年建建成成，，2015有有望望通通车车。青岛岛新新客客站站将将作作为为一一个个综综合合多多种种交交通通方方式式的的客客运运交交通通枢枢纽纽中中心心，，主主要要负负责责办办理理城城际际列列车车的的始始发发终终到到作作业业。。青青岛岛新新客客站站2015年年旅旅客客发发送送量量为为925万万人人；；跨海海大大桥桥以以客客运运交交通通服服务务为为主主，，据据预预测测2020年年青青岛岛端端连连接接线线平平均均断断面面双双向向交交通通流流量量为为68064pcu/日日，由由西西向向东东逐逐渐渐下下降降；；快快速速路路主主线线可可能能通通行行能能力力为为2000pcu/h区域域发发展展李沧沧区区西西部部是是传传统统工工业业区区，，目目前前区区域域规规划划将将工工业业企企业业搬搬迁迁到到远远郊郊区区，，本本区区域域未未来来规规划划定定位位于于发发展展现现代代生生产产服服务务业业为为主主的的城城市市副副都都心心李沧沧区区西西部部是是李李沧沧区区主主要要产产业业集集聚聚地地。。如如图图所所示示，，李李沧沧区区第第二二产产业业主主要要集集中中在在娄娄山山河河南南北北两两侧侧及及胶胶济济线线沿沿线线、、四四流流路路以以西西的的地地段段；；2007年年李李沧沧市市规规模模以以上上企企业业132家家，，工工业业总总产产值值为为608亿亿元元，，其其中中有有40余余家家、、产产值值432亿亿（（未未计计入入不不在在李李沧沧区区统统计计的的企企业业））的的企企业业在在本本区区域域内内；；根根据据李李沧沧区区老老城城区区企企业业搬搬迁迁改改造造调调查查情情况况汇汇总总表表所所示示，，项项目目内内规规模模以以上上企企业业基基本本都都在在搬搬迁迁计计划划中中。。其中中，，烟烟墩墩山山以以南南区区域域将将在在近近期期列列入入搬搬迁迁计计划划，，而而烟烟墩墩山山以以北北区区域域将将在在远远期期列列入入搬搬迁迁计计划划。。产业业用用地地集集聚聚带带区域域发发展展青岛岛城城市市后后花花园园中央央居居住住区区将将依依托托优优良良的的生生态态环环境境资资源源、、便便利利的的交交通通条条件件，，发发展展面面向向城城市市中中产产的的中中高高端端住住宅宅，，成成为为青青岛岛宜宜居居后后花花园园。。依托托传传统统李李沧沧中中心心商商圈圈、、沧沧口口商商圈圈以以及及308、、重重庆庆路路等等交交通通干干道道成成为为的的辐辐射射城城市市北北部部地地区区的的商商业业中中心心区域域级级商商贸贸中中心心城市市新新中中心心紧扣扣城城市市空空间间战战略略调调整整机机会会，，充充分分利利用用重重大大设设施施影影响响，，推推动动李李沧沧从从沿沿海海内内陆陆型型城城区区向向滨滨海海现现代代中中心心城城区区的的转转变变李沧区规规划的三三大组团团，将推推动李沧沧从青岛岛城市地地理中心心向功能能多元复复合、环环境生态态友好、、都市特特色鲜明明的城市市新中心心转变区域发展展青岛市及及李沧区区宏观投投资环境境研究结结论李沧区李沧区是是青岛传传统的工工业区，，在青岛岛新一轮轮规划中中，第二二产业将将全部搬搬迁到远远郊区，，李沧区区将成为为集总部部经济、、生产性性服务业业等都市市副都心心。李沧区规规划的三三大组团团，其中中商贸区区和中央央居住区区已经具具有一定定基础。。未来将将推动李李沧向功功能多元元复合、、环境生生态友好好、都市市特色鲜鲜明的城城市新中中心转变变。青岛市青岛城市市经济发发展势头头良好，，是山东东半岛经经济发展展的引擎擎．作为为山东半半岛城市市群的龙龙头城市市和国际际门户，，青岛拥拥有较高高的城市市平台．．“环湾保保护、拥拥湾发展展”是青青岛拓展展城市发发展空间间发展战战略，青青岛将沿沿着胶州州湾由南南向北，，拉大城城市骨架架。青岛岛市区四四区将定定位于发发展现代代都市高高端服务务业，带带动青岛岛成为国国际化都都市。青岛房地地产与商商业宏观观市场57青岛商业业格局扫扫描依托良好好的经济济发展实实力及较较强的消消费意愿愿，青岛岛商业在在第三产产业中占占据重要要地位2006年全国国副省级级城市居居民收入入消费状状况比较较商业2006年青岛岛市批发发零售业业总额为为238.4亿亿元，在在青岛市市第三产产业中仅仅次于交交通运输输业产值值2006年全国国副省级级城市居居民收入入消费情情况比较较看，人人均消费费性支出出占人均均可支配配收入的的比重列列15位位中的第第4位，，且青岛岛市2006年年社会消消费品零零售总额额为1007亿亿元,在在前4位位的城市市中仅次次于成都都，而同同年成都都市的户户籍人口口为1103.4万，，青岛市市的户籍籍人口为为749万人，，居民消消费意愿愿强烈。。依托不同同资源形形成台东东、李村村和香港港中路三三个市级级商圈，，以百货货、专卖卖、超市市等传统统业态为为主台东路商商圈/李李村商圈圈依托相对对较好的的区域可可达性和和周边大大量的日日常消费费群体的的支撑，，成为以以青岛本本地中低低端收入入人群为为核心客客户群的的大众消消费商圈圈。零售商业业业态以以中小百百货、超超市及专专业店为为主，经经营种类类占前几几位的依依次是服服装、餐餐饮、鞋鞋店、眼眼镜、布布艺、美美容美发发，其中中服装、、餐饮占占总量的的50%以上，，是市场场的主体体。月租金20-30元/㎡，位位置较好好的可达达100元/㎡㎡左右。。商业香港路商商圈依托政府府以及成成熟的商商务氛围围形成的的中高档档目的地地商圈零售商业业业态高高档百货货和精品品专卖店店、大卖卖场为主主。区域商业业售价在在4万元元左右、、租金水水平在20-30元/㎡/天天左右。。台东商圈圈主力商商业物业业为定位位于日常常消费的的大众型型超市，，业态种种类较为为齐全，，但商品品档次较较低、购购物环境境吵杂利群商厦开业时间1994总面积2.6万m2客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众万达广场开业时间2003年总面积5万m2客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众商业街店铺台东三路（步行街），面积10㎡，租金10000元/月，台东一路（步行街二期），面积200㎡，租金15000元/月。利群商场对面的小饰物专业店铺，进深约5~6米的店铺2~3㎡，年租金3.8万。台东商圈圈以利群群和沃尔尔玛为代代表，由由于周边边居住人人口数量量多、交交通相对对便捷而而形成的的中低档档商圈位置较好好的店铺铺租金水水平在30元/㎡/天天左右台东商圈圈的商铺铺分布比比较零散散，业态态比较杂杂，经营营种类占占前几位位的依次次是服装装、餐饮饮、鞋店店、眼镜镜、布艺艺、美容容美发，，其中服服装、餐餐饮占总总量的50%以以上，是是市场的的主体，，其他种种类分布布散乱，，但种类类相当齐齐全。零零售商业业业态以以百货、、超市，，服装、、电器专专业店为为主800米米2000米香港中路路商圈定定位高档档消费，，主要购购物场所所点式分分散布局局，缺乏乏互动与与消费者者的可参参与性新兴的东东部商圈圈以佳世世客、阳阳光百货货为代表表，依托托政府以以及成熟熟的商务务氛围形形成的中中高档目目的地商商圈，其其辐射范范围为整整个青岛岛市。区域商业业售价在在4万元元左右、、租金水水平在20-30元/㎡/天天左右。。典型项目类型品牌总面积阳光百货高档百货Prada、Lv等国际一线品牌3层，2万平JUSCO中高档购物中心Nike、addidas等中高档品牌2层，2万平海信广场高档百货BURBERRY、VERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGOBOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一线品牌5层，2.7万平百货业以以阳光百百货、海海信广场场为代表表，多为为国际级级服装品品牌，形形成了青青岛高端端百货业业的第一一阵营。。大超市市、卖场场以佳世世客、家家乐福为为代表，，物美价价廉的商商品、舒舒适的购购物环境境形成了了人气聚聚集的消消费场所所阳光百百货JUSCO海信广广场李沧区区以传传统商商服业业为主主，业业态业业种相相对低低端，，对区区域经经济贡贡献度度低李沧区区第三三产业业以传传统商商服业业为主主，规规划了了“四四圈四四线””的商商业空空间格格局，，但目目前只只有李李村商商圈发发展较较好，，是市市级商商业中中心，，其他他商圈圈都处处于萌萌芽阶阶段；；业态上上以中中小型型百货货、小小型超超市、、专业业市场场及最最原始始的商商业集集市等等低级级业态态为主主；从业种种上看看，以以满足足市民民基本本生活活需求求的综综合百百货、、五金金交电电、服服装鞋鞋帽、、装潢潢建材材、餐餐饮娱娱乐、、文体体卫设设施为为主；；辐射人人群以以李沧沧本地地和城城阳部部分外外来产产业人人口为为主，，虽然然人流流量大大，但但对区区域财财政贡贡献不不大沧口东李李村四圈四四线的的商业业提振振计划划可为为李沧沧区商商业升升级扩扩容提提供重重大机机遇李沧通通过宝宝龙城城市广广场、、河汊汊公园园及沿沿李村村河高高档办办公、、会展展、酒酒吧、、餐饮饮娱乐乐消费费设置置建设设，形形成以以李沧沧中心心商圈圈、沧沧口商商圈、、东李李商圈圈、东东部（（苏家家）商商圈为为辐射射源，，以308国道道（李李沧段段）、、重庆庆中路路（李李沧段段）、、振华华路-京口口路-九水水路、、李村村河两两岸为为辐射射带的的“四四圈四四线””商贸贸新格格局青岛市市及李李沧区区商业业功能能研究究结论论李沧区区商业大大而不不强，，业态态业种种齐全全，以以传统统的中中小型型百货货、超超市、、批发发市场场或专专卖店店为主主，业业种以以中低低档服服装、、百货货、食食品、、电器器等日日常消消费品品为主主。““四圈圈四线线”的的商业业提振振计划划有助助于李沧区区商业业升级级扩容容青岛市市青岛商商业以以传统统商业业业态态为主主，缺缺少形形成青青岛特特色的的地方方。目前三三大商商圈定定位较较有层层次，，各自自形成成相对对稳定定的客客户群群；青岛房房地产产市场场研究究65青岛市市房地地产宏宏观市市场研研究青岛市市房地地产微微观市市场研研究青岛房房地产产投资资市场场2008年受受政策策调控控和金金融危危机的的影响响，大大幅下下跌青岛GDP近年年保持持了约约15%的的增长长速度度；2008年年青岛岛GDP达达到4436亿亿元，，在经经济的的强烈烈带动动下，，青岛岛房地地产市市场进进入高高速发发展阶阶段；；2008年年，青青岛人人均GDP超过过7000美元元。萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增长速度数据来来源：：青岛岛历年年统计计年鉴鉴2000-2007年青青岛GDP、人人均ＧＧＤＰＰ指标标青岛市市房地地产投投资额额在08年年手经经济危危机影影响然然增长长幅度度在2008年年大幅幅下降降，跌跌幅达达到了了16.5%；；“十一一五””期间间，青青岛市市预计计完成成房地地产开开发投投资1514亿亿元，，年均均增长长15％，，其中中住宅宅完成成投资资1079亿元元，年年均增增长14％％。2001-2008年青青岛房房地产产投资资额变变化2008年年受调调控及及整体体经济济形势势影响响，商商品房房成交交量价价齐跌跌，追追随一一线城城市进进入淡淡市；；2009年年3、、4月月份有有较明明显的的回升升趋势势商品房房成交交价格格比去去年最最高点点下降降26.4%：：07年年青岛岛市住住宅均均价出出现震震荡上上扬，，11月销销售均均价达达到最最高值值6661元/平，，之后后震荡荡下滑滑，2008年年12月达达到低低点3930元元/平平，与与最高高值相相比下下跌40%；住宅成成交面面积与与成交交套数数比去去年最最高点点有所所下降降：07年青岛岛市住宅成成交量小幅幅上扬，07年12月达到3775套套，08年年年初、年年中、年末末销售量分分别下跌至至1681（2月））、2115套（7月）和1992套套（12月月）；数据来源：：青岛统计计局网站数据来源：：搜房网样样本数据报报告注：2009年成效效量有所回回升，参见见报告后房房地产微观观市场研究究部分在上个世纪纪90年代代青岛城市市东扩的过过程中形成成了中心城城人口疏解解，自老城城区向浮山山后发展的的城市居所所老城片区城市核心区区浮山后片区区老城片区，，多为七、、八十年代代的老旧建建筑，周边边环境较差差，人口密密度较大。。随着市政府府1992年东迁，，青岛发展展东部新城城，导致一一部份优质质人口外流流。随着老城改改造的推进进，拆迁居居民开始向向外转移。。浮山后从20世纪90年代开开始建设，，经过十几几年时间，，浮山片区区发生了巨巨大的变化化。城市东扩，，形成了新新的核心商商务区，周周边环境良良好，城市市功能完善善，区位