出卖方故意隐瞒“凶宅”信息的法律责任

近年来，我国二手房市场出现了多起“凶宅”交易民事纠纷，买方因此要求退房。由于此类案件与人们生活密切相关，引起了社会公众的广泛关注。司法实践中，不同的法官对“凶宅”纠纷的认识不同，以致出现了两种截然相反的结果。支持者的理由为，按照我国民间风俗习惯，“凶宅”信息属于与房屋有关的重大信息，买方具有披露义务，否则属于《民法通则意见》第68条规定的欺诈情形。根据合同法第五十四条，该合同属于可撤销合同。反对者的理由一般为，“凶宅”信息不是房屋买卖的必要告知信息，若无特殊约定买方没有主动告知的义务，不能因此认定为民法上的欺诈，不属于合同法第五十四条规定的可撤销的情形。对此问题争议的核心在于对于民法意义的欺诈，应如何认定其中的隐瞒真实情况。笔者总体上赞同支持者的观点，但对于涉“凶宅”纠纷，由于涉及风俗习惯、主观认识、事件多样性、法律规定不协调、诉讼请求内容的差异性等因素的存在，仍应具体问题具体分析。由于本案原告的诉讼请求是撤销合同，笔者从有关合同撤销的法律问题入手进行分析。一、民事欺诈的构成要件分析欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。民法总则第一百四十八条、民法通则第五十八条均有关于欺诈的法律后果的规定，但具体何为欺诈，却没有详细规定。对此，《民法通则意见》第68条进行了必要的补充规定。按照该意见的规定，构成民事欺诈应具备这样几个要件：首先，欺诈人方面，一是欺诈人主观上具有欺诈故意，即行为人明知自己的行为会使被欺诈人陷入错误认识，并且希望这种结果发生的一种心理状态。二是欺诈人实施了欺诈行为，指欺诈人有隐瞒事实而告知虚假情况的行为，包括体现为作为的故意告知虚假情况，以及体现为不作为的故意隐瞒真实情况两种方式。其次，被欺诈人方面，一是被欺诈人因欺诈而产生错误认识。被欺诈人的错误非因自己疏忽大意之故，而是因欺诈人的欺诈所致。所谓错误，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。二是欺诈人因错误而为意思表示。意思表示是一种行为，是表意人将心理状态表示于外部的行为。由此可见，构成民事上的欺诈应具备以上四个构成要件。本案中，被告陈元会、杨宗全并没有告知虚假情况的行为，而是隐瞒了房屋曾有人自杀的事实，原告彭倩、杨雯因这一被隐瞒的事实而做出了错误的购买房屋的意思表示。对照构成要件分析，本案的争议焦点是被告是否具有隐瞒真实情况的行为，以及隐瞒该真实情况是否具有主观故意，而这两者又具有紧密相关的联系。因为其问题的症结在于，被告对于合同没有约定或者法律没有规定的要求披露的事实，在其不知道对方是否在意该事实的情况下，如何认定被告故意隐瞒了真实情况；同时，在被告没有主动披露该真实情况的前提下，原告又如何知道被告的房屋可能存在该事实进而主动询问呢？这就涉及了实践中如何认定隐瞒真实情况的问题。其中的隐瞒就暗含了故意隐瞒的意思，因此，隐瞒真实情况本身包括了两个意思：其一，欺诈人主观上是故意的；其一，真实情况是否有隐瞒的价值。二、对“凶宅”的概念界定对于“凶宅”这一事实而言，我们先来分析其是否具有隐瞒的价值。与此相关的第一个问题是，何为“凶宅”？对“凶宅”概念的理解，不同的地区、不同的人所持有的认识是大不相同的，因为假如被告不认为是“凶宅”，那么其就没有隐瞒的故意了，当原告不主动询问时，被告也没有主动告知的义务。对此，笔者认为，应该从一般人的通常理解来界定“凶宅”的概念。通常认为，曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋即属于“凶宅”，［1］具体包括发生他杀（主要是故意杀人事件）、自杀以及意外事件（如煤气泄漏、突发火灾、意外触电）等情况，这一点无论在理论上还是在实务中已基本达成共识。除此之外，有人认为，只要房屋内曾经死过人（包括寿终正寝），就属于“凶宅”；也有人认为，即使死亡事件没有发生在该房屋内，而是发生在该楼层或者周围一定区域内，也属于“凶宅”。笔者认为，从法律意义上讲，不宜过于宽泛地认定“凶宅”，应严格限定在非正常死亡的房屋内。按此理解，本案陈元会的房屋因发生过未成年人跳楼自杀事件，属于“凶宅”无疑，具辩称跳楼产生的死亡事件发生地点在公共小区，是不符合常识理解的。三、“凶宅”事实之于房屋买卖的法律定位对于与房屋买卖有关的“凶宅”事实，其究竟是属于物的瑕疵，进而应遵守诚实信用原则，还是人们避讳“凶宅”属于民间习俗，应当遵守公序良俗原则？观点之一：“凶宅”属于有瑕疵之物。关于“物之瑕疵”，针对学界曾提出过的客观标准说的适用局限，目前法学界提出了一种主客观相结合的标准。我国台湾地区史尚宽教授认为：“标的物瑕疵包括三个方面：（1）灭失或减少价值之瑕疵。价值为客观的交易价值，一般价值之减少，基于物的效用之减少；（2）灭失或减少通常效用或契约预定效用之瑕疵；（3）所保证品质之欠缺。”［2］黄茂荣教授认为物之瑕疵判断标准有二：一为物之价值（交换价值）是否有瑕疵，二为物之效用（用益价值）是否有瑕疵。物一旦受到毁损，其价值即会减少，减少的理由可能是因物之毁损或灭失而减损其效用，也可能是因人们的心理因素所造成的交易上价值的降低。［3］综合两位教授的观点，物之瑕疵的判断标准有三个：一是品质瑕疵，即物理形态上存在毁损、质量不符合通常标准；二是效用瑕疵，即不具备应当具备的使用价值，使用价值灭失或者减少；三是价值瑕疵，即交换价值的灭失或者减少。只有当这三个标准都被排除时，才可以排除物之瑕疵。[4]按照主客观相统一的物之瑕疵判断标准，本案“凶宅”即使如被告所言房屋质量无问题、符合居住条件，即符合物之瑕疵的客观标准，但是，“凶宅”对于人们居住房屋时的不良心理影响将会影响其交换价值，不能排除“凶宅”的价值瑕疵，因此笔者赞同“凶宅”属于有瑕疵之物。其中值得重点分析的是：为什么“凶宅”会使人产生不良的心理反应？这涉及下述的观点之二。观点之二：避讳“凶宅”属于民间风俗。在我国台湾地区和香港，人们对于“凶宅”的忌讳与大陆地区一样。对此的通识理解是，在东方传统鬼神文化作用下，人们对“凶宅”产生恐惧和排斥，难以达到居住安宁的使用目的，这种认识逐渐成为一种民间风俗。风俗系指某一区域社会文化中经长期演变形成的习惯、风俗、礼节及禁忌等的总称。当然这与封建迷信是有本质区别的。按照萨维尼的观点，一切法首先均源自于民众信仰与习俗，后产生于法律科学。[5]正如二审判决书说理所言，人们择善而居、趋利避害，是对美好生活的向往。当大多数人都信奉这种民间风俗的时候，“凶宅”的交换价值就会在一定程度上贬损甚至会流转困难。不仅在我国，在日本，民众也觉得“凶宅”是有污点的房屋，此类房屋不干净，会给人带来不悦。可以说，在信仰儒家鬼神文化的东方尤其注重“鬼神具力”，这也使得关于“凶宅”及“凶宅”纠纷的讨论成为一种在东方国家地区特有的话题。由此可见，观点一和观点二并不是如一些论者所说的非此即彼关系，实际上两者具有紧密联系。正因为避讳“凶宅”属于民间风俗，按照物之瑕疵的主客观标准，“凶宅”才能在法律上被认定为有瑕疵之物。四、物之瑕疵的相关规定合同法中关于物之瑕疵的规定集中在第一百一十一条、第一百四十八条、第一百五十三条至第一百五十八条、第一百六十五条、第一百六十六条、第一百六十八条、第一百六十九条。合同法第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百五十五条规定：”出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”分析这两条规定，第一，我国合同法相关条款中规定的质量，除使用功能外是否包含交换价值？或者说，此处的质量是否也和物之瑕疵的主客观相一致标准一样，除客观质量外还包括影响交换价值的主观质量？对此我国合同法及其司法解释均没有进一步的说明。在“凶宅”案中，如果我国合同法上的质量只指客观意义上的质量，即品质和效用，则即使属于“凶宅”的房屋，依然没有质量问题，不能据此按照合同法第一百一十一条、第一百五十五条要求卖方承担违约责任。反之，如果我国合同法上的质量除包括客观质量外还包括交换价值，那么“凶宅”纠纷才可以依据我国合同法的质量相关条款予以调整。不少法官认为，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。［6］笔者亦赞同此观点。第二，我国合同法将物之瑕疵纳入违约责任体系予以调整，学界“统合说”认为我国不存在独立的瑕疵担保责任。王利明认为，所有的不符合质量情形都可以通过违约责任解决，我国也没有必要单独设立瑕疵担保责任。［7］笔者不过多地讨论物之瑕疵担保责任独立性的问题，只根据现有法律规定分析“凶宅”案例。合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”根据此条规定和前述分析，属于物之瑕疵的“凶宅”，亦属于标的物质量不符合质量要求，买受人可要求解除合同。但从该条内容解读，其所涉情形应为合同未履行完毕状态下买受人得行使合同解除权。如果“凶宅”纠纷中，买卖双方合同未履行完毕，买方未交房款，或房屋未行过户，则买受方可依据合同法第一百四十八条要求解除合同。但是，本案情形是合同已经履行完毕，因此适用合同法第一百四十八条有困难。对合同已经履行完毕的情形，买受人可以有两种办法进行救济。第一种是依据合同法第一百一十一条之规定要求退货，但其前提是质量不符合约定。就“凶宅”纠纷而言，也就是说买卖双方在合同中对房屋不是“凶宅”有所约定，如果出卖方违反了其约定，则应承担违约责任。第二种是如本案情形，在合同中没有对“凶宅”之事进行约定，则买受人可以要求撤销合同。而买受人撤销合同的请求是否应得到支持，还应该回到合同法第五十四条关于撤销合同的规定上来。合同法第五十四条规定：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”就本案情形，排除胁迫、乘人之危，最有可能构成的就是欺诈。对此，合同法上没有明确规定，但是在民法通则里有所规定。五、对物之瑕疵的信息披露义务对于通识理解都可认定为“凶宅”的房屋，在合同没有约定的情形下瑕疵之物出卖人是否有信息披露义务？若其没履行信息披露义务，是否构成隐瞒真实情况进而属于欺诈行为？对于第一个问题，首先，信息披露义务的来源是诚实信用原则。合同法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则作为合同法的基本原则，在保护交易安全和交易公平上有重大意义，出卖人负有适当的告知义务是遵守诚实信用原则的必然要求。其次，应披露的信息必须是对于买卖合同成立或影响意思表示的重大信息。笔者将“凶宅”信息归于物的瑕疵，此瑕疵按照前述分析是与房屋交换价值和效用有重大关系的信息，按照我国民间风俗属于影响买受方购买意愿的重要信息。对于“重要”的判断，通说采客观性（理性人）标准，即一个理性人在相同情况下，通情达理地认为一项关联信息在购房过程中会影响缔约意思的形成，或者影响合同的重要条件，那么这项信息就具有重要性。这种重要信息一般情况下出卖人最了解，买受方获取信息往往处于被动状态。出于公平原则考虑，合同法第五条规定：”当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”出卖方如果利用自己的信息优势违背买受方真实意思而签订房屋买卖合同，则明显违反了公平原则。设定信息披露义务就是从制度层面克服信息不对称的手段，使信息在交易主体之间呈对称分布，从而创造一个确保公平的交易环境。因此，不管买受方是否主动询问，是否由于某种情势应该知道“凶宅”信息，出卖方都应该积极地履行“凶宅”这一房屋重要瑕疵信息的告知义务。对于第二个问题，违反“凶宅”信息披露义务的行为主要是故意隐瞒真实情况，即指出卖人虽未就合同订立具有重要性的关联信息做出虚构，但却以一定行为（作为或不作为）掩盖或阻碍对已知的关联信息做真实披露的行为。包含以下三种情形：一是买受方有事先知道“凶宅”信息的可能性，因信息的不确定而向出卖方求证，出卖方予以否定回答，或者回答含糊不明确。二是出卖方认为或侥幸认为买受方可能知道“凶宅”信息，比如居住在同一个小区，或者媒体有所报道，出卖方庆幸于买受方没有主动询问，亦不主动告知。本案显然属于此种情形。三是非出卖方主动告知，买受方基本不可能知晓“凶宅”信息。不管买受方是否事先知道、是否主动询问，由于“凶宅”属于物之瑕疵，按照诚实信用原则，出卖方作为信息优势方，对于依民间习俗会影响物之交换价值的“凶宅”，在出卖时均应积极主动告知“凶宅”信息，全面履行合同义务，而不能以买受方有可能知道作为不予告知的抗辩理由，不能将“凶宅”信息的披露义务附加于作为信息获取弱势方的买受方。换言之，买受方没有主动询问“凶宅”信息的义务，其询问与否均不影响出卖方的告知义务。因此，出卖方只要不积极主动告知即应被认为是违反了“凶宅”信息披露义务，属于故意隐瞒真实情况，符合民法上欺诈的构成要件。六、信息披露与隐私权保护之间的界限根据上述分析阐释，从欺诈的构成要件来看，本案事实是符合构成要件的。其所剩的顾虑就只有如果“凶宅”信息被认为是个人隐私，那么出卖人是否还应该履行积极主动告知的义务。买受方的知情权和出卖方的隐私权发生冲突时该如何协调？隐私权，即公民的个人私事、个人信息等个人生活领域内的事情不为他人知悉、禁止他人干涉的权利，侵权责任法第二条明确规定我国公民享有隐私权。根据Burgoon(1982)的隐私权理论，隐私权可以由四部分领域组成，分别是物理隐私领域、社会隐私领域、心理隐私领域和信息隐私领域。［8］在王利明、杨立新主编的《人格权与新闻侵权》一书中，隐私权的内容被界定为三个方面：一是个人信息隐私，二是个人生活不受干扰，三是个人私事决定的自由。［9］纵观国内外关于隐私权内容的通论，信息隐私都是隐私权的重要内容之一。本案中的“凶宅”信息因涉及自然人非正常死亡等不愿为他人知悉的事件，因此属于个人信息隐私无疑。与此同时，隐私权作为人格权组成部分之一，属于支配权，具体的权能包括隐私隐瞒权、隐私控制权、隐私支配权、隐私保护权。可见，权利人为保护自己的隐私权，有权对个人信息等隐私进行隐瞒。如此一来，房屋出卖方对“凶宅”信息向买受方进行隐瞒则是无可厚非的，更不能因此要求出卖方主动披露“凶宅”信息，进而以未予主动告知来支持买受方的撤销合同请求。这样就出现了和前述物之瑕疵理论相矛盾之处。对于这种矛盾是否有调和的方法呢？有不少学者认为，公法领域内隐私权与知情权的协调原则是公共利益优先原则和比例原则。在私法领域隐私权与知情权的协调原则是同意原则、公众人物隐私受限制原则以及公序良俗原则。其中与本案“凶宅”有关的是公序良俗原则。公序良俗，从字面意思理解即公共秩序与善良风俗的简称。公序，即一般社会利益，包括国家利益、社会经秩序和社会公共利益；良俗，即一般道德观念或良好道德风尚。公序良俗原则已成为支配整个法秩序的价值理念与规范原则，是私法自治的界限。民法总则第七条明确规定了公序良俗原则，即“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”合同法第七条也规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”前面已经对避讳“凶宅”属于民间风俗的原因以及其法律价值进行了分析，此处重点讨论公序良俗原则如何调整“凶宅”信息产生的知情权与隐私权的冲突。第一，本案对公序良俗原则适用的角度在于，我国公众对“凶宅”有所避讳。这种民问习俗属于公序良俗，在这种民间习俗下，对于房屋的买卖要么降低交易价格，要么买受方放弃购买该房屋。而不是购买“凶宅”后可以退房这一法律行为属于公序良俗。如果购买“凶宅”后可以不经法律适用就撤销合同这一法律行为属于公序良俗，那么本案就没有争议了，也没有讨论的价值了，直接依据公序良俗原则不加分析地支持合同撤销即可。第二，公序良俗原则适用的前提是穷尽法律规则。法律没有明确规定隐瞒“凶宅”信息即可撤销合同，但是法律对哪些情形下合同可撤销是有明确规定的。因此对于“凶宅”买卖合同能否撤销，不能简单依据公序良俗原则予以调整，还是应该回到合同法的规定上来。第三，隐瞒“凶宅”信息是出卖方在行使自己的隐私权保护权利，还是侵犯了买受方的知情权？因法律没有明确规定，为维护个案正义，公序良俗原则在此可以作为重要的评判原则。也就是以在我国大部分地区所有能正确思考问题的人都感到适当、中等水平的道德标准来衡量，对于当地人们有所避讳的“凶宅”信息出卖方应该主动告知，从源头上减少纠纷。由