2016中南财房地产估价复习资料

一、二章1、❤简述房地产估价的内涵基本内涵：房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。2、❤简述房地产估价的必要前提独一无二，价值量大3、简述房地产状况描述的主要内容（一）基本状况描述1、名称2、坐落3、四至4、规模5、用途6、权属（二）区位状况描述1、位置2、交通3、周围环境和景观4、外部配套设施（三）实物状况描述1、土地实物状况2、建筑物实物状况（四）权益状况描述1、土地权益状况2、建筑物权益状况4、①抵押价值的内涵与计算p91-92内涵：是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。抵押贷款额度=抵押价值*贷款成数(V*k)抵押价值=V未设法下价值–Z已抵押债权数–T拖欠工程款–V其他法定款再次抵押价值=V未设法下价值–Y已抵押贷款余额/k贷款成数–T拖欠工程款–V其他法定款②楼面地价的含义与计算p102-103楼面地价：是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格（楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。）楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率；容积率=总建筑面积/总占地面积【2006年真题】某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（）万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D【解析】变更为商业用地的土地单价=2000元/㎡×2．0=4000元/㎡某仓库房地产土地面积=800㎡/0.8=1000㎡应补地价的数额=（4000元/㎡-850元/㎡）×1000㎡=315万元③期房的内涵与价格的计算p104-105人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿【2006年真题】某房地产现房价格为4000元/㎡，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收到），出租运营费用为每年50元/㎡．假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（）元/㎡．A.3300B.3324C.3335D.3573解析：该期房目前的价格=4000-【250/（1+5％）^2+250/（1+5％）^1】-200【答案】C5、❤比较价值、收益价值、成本价值根据不同的评估方法，评估价值有不同的称谓：收益法－收益价值，成本法－成本价值，市场法－比较价格收益法测算出的倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法测算出的倾向于最低卖价市场法测算出的倾向于成交价格，趋向于市场价格三种价格之间的关系：正常市场情况下：比较价格与收益价格基本一致；房地产泡沫情况下：比较价格大大高于收益价格；市场不景气情况下：成本价格大大高于比较价格或收益价格。6、无租约限制价值、出租人权益价值、承租人权益价值无租约限制价格是指，房地产在不考虑租赁因素影响下情况下的价值，其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。出租人权益价格是指，出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。承租人权益价值是指，承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。7、♡估价中的房地产含义p43，✔房地产实物、权益、区位含义p46-51,p56严谨意义上的房地产是指：土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。实物：房地产中看得见、摸得着的部分。权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。区位：原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成为房地产的重要组成部分。三、四章1、❤简述房地产估价的原则内涵及内容房地产估价原则：人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动应依据的法则或标准。这些法则或标准版就是房地产估价原则。内容：①、独立客观公正原则②、合法原则③、价值时点原则④、替代原则⑤、最高最佳利用原则⑥、谨慎原则2、❤简述房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则的含义合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，是房地产利用竞争与优选的结果，包括用途、规模、集约度、档次上的最佳。估价时点原则，要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值，这个由估价目的决定的某个特定时间就为估价时点。替代原则，要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。3、❤简述房地产估价最高最佳使用原则的三大经济理论基础收益递增递减原理---确定估价对象的最佳集约度和规模均衡原理---确定估价对象的最佳集约度和规模均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。适合原理---确定估价对象的最佳用途是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。五章1、♡简述比较法（市场法）的含义、♡理论依据、♡适用对象、操作步骤含义：就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。理论依据：替代原理同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格大数法则（大数定律）在随机现象中，大量重复测量结果的平均值会接近一个确定的数市场法适用的对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地不适用市场法的对象：数量很少的房地产、很少发生交易的房地产、可比性很差的房地产。操作步骤：搜集交易实例选取可比实例对可比实例的成交价格进行适当的处理求取比准价格2✔、简述选取可比实例的数量与质量要求数量：一般选取3个以上（含3个）10个以下（含10个）可比实例质量（四要求）：①、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产②、可比实例的交易类型应与估价目的吻合③、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点④、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格3♡、简述建立比较基础（准）的内容(例题和计算)p178-184统一房地产范围、统一付款方式(具体方法通过折现计算P=F/(1+i)^n)、统一税费负担（计算方法如4）、统一价格单位【2006年真题】某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡．（）【答案】√【解析】不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种按算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价500×（1-0.7%）∧8×7.95=3757.78【2006年真题】某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/㎡．A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A第一步，统一付款方式，统一到成交日第二步，统一面积内涵和单位建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建设面积，设建筑面积为xx＝100＋10%xx＝111.11建筑面积单价＝28.81132万/111.11＝25934♡、交易税费非正常负担的修正计算解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的（成交价，买方负担少，卖方负担多）（买方负担—卖方实得，反之）正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的金额正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的金额买方实际付出的价格－卖方实际得到的价格＝应由买卖双方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率正常成交价格＝卖方实际得到的金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)正常成交价格＝买方实际得到的金额/(1+应由买方缴纳的税费比率)【典型例题】某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／平方米。A.2830.19B.2941.18C.3061.22D.3191.49【答案】D【解析】首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际支出的。3000元中，买方还要支付税费，所以他实得的一定比这个少，因此3000元是卖方的实际得到的。【2006年真题】某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/㎡．A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D第一步，计算出正常的市场价格，买方付给卖方2385，税费由买方负担，因此2385是卖方实得第二步，重新约定后，税费由卖方负担，要求买方实付金额买方实际付出的价格＝正常成交价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559×（1＋3.9%）＝26595✔、简述交易情况修正的含义、偏离因素、修正方法含义：如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常价格，称为交易情况修正。偏离因素：①强迫出售或强迫购买的交易②利害关系人之间的交易③交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易④急于出售或急于购买的交易⑤交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易⑥相邻房地产的合并交易⑦特殊交易方式的交易⑧交易税费非正常负担的交易⑨受迷信影响的交易方法（两种）百分率法可比实例的成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格差额法可比实例的成交价格±交易情况修正额=可比实例正常价格6✔、简述市场状况调整的含义和方法含义：可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整市场状况调整的方法（一）调整通用公式可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T，则有：可比实例在其成交日期的价格×（1±T%）＝可比实例在估价时点的价格市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格/可比实例在成交日期的价格＝（1±T%）（二）❤市场状况调整的价格指数法定基价格指数（尾首相比，尾/首）采用定基价格指数进行市场状况调整的公式：估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×（估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）环比价格指数（连乘）采用环比价格指数进行市场状况调整的公式：估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×………×估价时点时的价格指数7✔、房地产状况调整的内容区位状况调整：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施实物状况调整：权益状况调整8✔、求取比准价格的公式百分率法比准价格=可比实例的成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数比准价格=可比实例的成交价格×〔1/(1±s%)〕×（1±T%）×〔1/（1±R%）〕差额法比准价格=可比实例的成交价格±交易情况修正额±市场状况调整额±房地产状况调整额六章1♡、简述收益法的含义、理论依据、适用对象、操作步骤含义：是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。理论依据：预期原理---决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。适用对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。操作步骤：搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料预测估价对象的未来收益（净收益）求取报酬率或资本化率、收益乘数选用适宜的收益法公式计算收益价格2❤、根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法可分为报酬资本化法和直接资本化法。报酬资本化法含义：报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。直接资本化法含义：是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。（一）报酬资本化法净收益每年不变的公式:(P214-218例题)（1）、收益期为有限年的公式：V=净收益，Y-报酬率且Y≠0，n-收益年限（2）、收益期为无限年的公式：V=（二）净收益每年按一定数额递增与递减的公式：递增：（1）收益期为有限年的公式：V=b——净收益逐年递增的数额公式原型：V=（2）、收益期为无限年的公式：V=递减：V=（三）净收益在前后两段变化规律不同（前变后不变）的公式：（1）收益期为有限年的公式：V=t——净收益变化的期限公式原型：V=（2）收益期为无限年的公式：V=（四）预知未来若干年后的价格的公式：V=公式原型：V=3？、收益期的计算有三种情况：（一）建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限两者同时结束：以其共同的期限作为收益期限（二）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束：房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值（三）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束：1、出让合同中未约定不可续期的房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值2、出让合同中已约定不可续期的以土地使用权剩余期限为收益期限确定房地产的价值。4？、基于租赁收入测算净收益的原理有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入净收益=有效毛收入－运营费用5✔、运营费用的构成与排除运营费用的构成：房地产税、保险费、员工工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（维护维修费）、为承租人提供服务的费用排除：不包含抵押贷款还本付息额、不包含折旧、不包含改扩建费用、不包含所得税6✔、求取净收益应注意的问题（一）有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益（提高信誉、知名度、融资能力等）在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益（二）实际收益和客观收益实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据7♡、带租约限制的收益法例题(p250-251)计算租赁期间的年净收益、租约满后的年净收益用“净收益在前后两段变化规律不同（前变后不变）的公式”，前——租约内，后——租约满后，计算估计价值，t为“前”变化价格持续的时间。8、✔投资报酬率含义与求取方法p254-258、净收益乘数p260、♡资本化率p259投资报酬率：报酬率=投资利息/投资总额投资报酬率与风险成正相关求取方法：（一）累加法报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率（二）市场提取法（已知可比实例的价格，净收益）1、无限年期，利用公式Y=A/V，求多个实例的Y，再对其求平均数2、有限年期，利用公式：V=(A/Y)[1-1/(1+Y)^n]，求Y3、收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式：V=A/(Y-g)，求Y净收益乘数：是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。净收益=有效毛收入-运营费用房地产价值＝某一年的净收益×净收益乘数(V=NOI×NIM)（净收益乘数是资本化率的倒数）资本化率：是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。（R=NOI9♡、比较资本化率与报酬率p262，比较直接资本化法与报酬资本化法p263-264资本化率和报酬率都是讲房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力；报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。（一）直接资本化法优点不需要预测未来许多年的收益，只需测算第一年的收益资本化率或收益乘数直接来源于市场上收益与价格的对比关系，能较好地反映市场实际情况计算过程较为简单缺点要求有较多与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例依赖强（二）报酬资本化法优点逻辑严密，理论性强每期的净收益或现金流量都明确，直观且容易理解不必直接依靠与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取经，而可以通地具有同等风险的投资就可以获得报酬率缺点需预测未来各期的净收益，较多地依赖估价师的主观判断各种简化的收益流模式不一定符合实际情况选用条件当市场存在大量可比信息时，直接资本化法会相当可靠，当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估值七章1、♡简述成本法的含义、✔理论依据、✔适用对象、✔操作步骤含义：是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。理论依据：生产费用理论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的卖方角度价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润买方角度房地产的价格基于社会上的生产费用，买方愿意支付的最高价格不能高于买方预计重新开发建设该房地产所付出的代价，包括必要支出和利润，如果高于，则购买不合适而不如自己开发。均衡点卖方出价不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润适用对象：新开发的房地产旧的房地产在建工程计划开发建设的房地产很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产（公益类）有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产（化工、钢、油田等）单纯的建筑物或者其装修部分房地产保险及房地产损害赔偿（局部损害）房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目不适用的对象建筑物过于老旧的房地产成本法估价的操作步骤1、弄清估价对象房地产的价格构成2、测算估价对象重新购建价格3、测算建筑物折旧4、求取估价对象积算价格2✔、简述房地产价格构成p278-289，投资利息计息构成p284房地产价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润七项。投资利息：是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息：包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用（四项）。3♡、直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率含义及比较p287-289直接成本利润率：直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）成本利润率：成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）销售利润率：销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值销售利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）开发利润=【（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）×销售利润率】/（1－销售利润率）四种利润率的关系：直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小。4、✔成本法最基本的公式、新开发的房地产的基本公式、旧的房地产的基本公式p289-292成本法最基本的公式房地产价值=重新购建价格－折旧（分为新开发的房地产和旧的房地产两种情况）5、♡何谓建筑物重置价格（成本）、建筑物重建价格（成本）p294-295重建价格（成本）：原址+与估价对象相同的材料、配件、设备＋相同的技术＋估价时点的价格体系，重新建造与原物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润，相当于复制。适用于有历史或美学价值的建筑物。重置价格（成本）：用估价时点材料、配件、设备＋估价时点技术＋估价时点的价格体系，重新建造与原物同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润，相当于替代。适用于一般项目。一般情况下重置价格低于重建价格（技术进步降低成本）6♡、建筑物折旧的含义p300，物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义，比较物质折旧、功能折旧和经济折旧。p301-303含义：是指各种原因造成的建筑物价值的减损其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值物质折旧：也称为有形损耗，是建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损功能折旧：也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。经济折旧：是指建筑物以外的各种因素造成的建筑物价值减损。7、✔年限法含义p303，♡经济寿命、有效年龄、剩余经济寿命p303-304，比较建筑物自然寿命、经济寿命和剩余经济寿命p303-304含义：也称为年龄－寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。有效年龄：指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似人看上去的年龄剩余经济寿命：剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄8✔、直线法原理和公式、计算p304-306，成新法原理和公式p306-307假设：在建筑物