XX房地产预算管理培训课件

房地产预算(yùsuàn)管理

(BudgetManagement)集团(jítuán)预算本钱部2007年9月第一页，共三十页。房地产预算(yùsuàn)管理

(BudgetManag一、造价控制(kòngzhì)的理念第二页，共三十页。一、造价控制(kòngzhì)的理念第二页，共三十页。“事前〞：在投资发生前的控制[以前期(设计)阶段(jiēduàn)为主]“事中〞：在投资发生时的控制[以工程实施(施工)阶段为主]“事后〞：在投资发生后的控制[以工程实施(施工)及竣工决算阶段为主]“事前(shìqián)、事中、事后〞控制的理念第三页，共三十页。“事前(shìqián)、事中、事后〞控制的理念第三页，共三“动态的〞：是在节点控制(如概算(ɡàisuàn)、预算)的根底上， 进行连续的控制，并对控制目标进行完 善、补充、修正“全方位的〞：是各工种、各子项的全局控制“全过程的〞：在已定的控制目标下，全责、全方面、 全过程的跟踪控制

“动态(dòngtài)的、全方位、全过程〞的控制第四页，共三十页。“动态(dòngtài)的、全方位、全过程〞的控制第四页，共二、造价控制(kòngzhì)的内容第五页，共三十页。二、造价控制(kòngzhì)的内容第五页，共三十页。1.工程前期(qiánqī)阶段可行性研究(经济(jīngjì)角度)全投资测算全投资现金流量预测设计方案的估算及经济比选第六页，共三十页。1.工程前期(qiánqī)阶段第六页，共三十页。2.设计阶段编制目标本钱估算书(包括盈利预测估算)钢筋限额控制设计文件(wénjiàn)的经济优化及限额设计如:建筑外立面设计选型、空调设备选型、智能化限额设计等第七页，共三十页。2.设计阶段编制目标本钱估算书(包括盈利预测估算)第七页，3.招投标及合同定价(dìngjià)阶段招标(zhāobiāo)筹划及进度安排—合同版本建议与分包方式确实定编制招标文件及工程量清单编制标底文件编制商务标与技术标评标报告编制承发包合同第八页，共三十页。3.招投标及合同定价(dìngjià)阶段第八页，共三十主要合同定价(dìngjià)形式单价合同暂定工程量单价合同〔如装修工程〕单纯单价合同〔如设计、防雷工程〕单价与包干混合(对不易计算工程量的分项单项包干)总价合同固定(gùdìng)总价合同(不随环境及工程量的变化而变化，一般情况，图纸和工程技术要求不变，工期不变，总价不变，适用于工程要求明细，有详细设计图纸，工期较短，施工难度小且条件变化不大的工程，风险由承包商承担)调价总价合同〔如上下压供电合同的电缆调价〕固定工程量总价合同〔根据提供的工程量清单包干总价〕设计-施工〔D+B〕合同〔智能化、基坑支护等工程〕本钱加酬金合同第九页，共三十页。主要合同定价(dìngjià)形式单价合同第九页，共三十页关于合同(hétong)版本建筑工程施工合同示范文本FIDIC：国际咨询工程师联合会的简称，包括施工合同条件〔红皮〕、生产设备与设计〔黄皮〕、设计采购施工(EPC〔银皮〕)、简明合同形式〔绿皮〕四局部，最新版为99年第5版。即单价合同代表。ICE：?土木工程格式合同?，是英国土木工程师协会(xiéhuì)的英文缩写。最新版是1999年的第7版。ICE合同是一个按实际工程量和事先商定的工程量单价计付工程款的合同。即单价合同代表。JCT：英国合同审定联合会的简称，最新版为98年第6版，由英国皇家建筑师学会编写，第5版称<JCT80>，第6版称<JCT98>。即总价合同的代表。第十页，共三十页。关于合同(hétong)版本建筑工程施工合同示范文本第十页发包工程必须注意(zhùyì)的三个问题慎选承包主体认真审查承包方的资质广泛采用招投标形式选择承包单位注重承包方的信誉，施工业绩等审查签好建设工程施工合同合同造价确实定明确承包范围及界面划分强化履约管理注重工程质量、工期(gōngqī)管理加强签证管理〔杜绝低中标、勤签证、高结算〕竣工验收的严格把关第十一页，共三十页。发包工程必须注意(zhùyì)的三个问题慎选承包主体第十一4.施工(shīgōng)阶段工程预算的编制预算指导设计预算指导本钱(běnqián)预算指导施工预算指导进度造价预算指导结算工程进度款的计量与审核工程变更的计量与审核动态本钱控制第十二页，共三十页。4.施工(shīgōng)阶段工程预算的编制第十二页，共5.结算(jiésuàn)阶段各承包合同竣工结算审价编制结算报告(bàogào)工程造价指数及指标的汇总分析第十三页，共三十页。5.结算(jiésuàn)阶段第十三页，共三十页。竣工结算相关(xiāngguān)资料工程承发包合同是结算编制最直接的依据其中：工期、质量、取费、保修等条款竣工图纸、图纸会审记录投标报价、合同价格或原始预算是调整费用的依据变更通知单、开停工报告施工组织设计、施工原始记录、原始票据、形象(xíngxiàng)进度及现场照片等有关定额、费用调整的文件规定工程竣工验收单、竣工报告等第十四页，共三十页。竣工结算相关(xiāngguān)资料工程承发包合同是结算编竣工结算审核(shěnhé)要点利用合同开口或漏洞多算隐蔽工程没有验收，无签证无记录设计变更事后签证工程计量(jìliàng)未按定额规定计量(jìliàng)或按合同约定结算单价随意高套取费计算多加少扣第十五页，共三十页。竣工结算审核(shěnhé)要点利用合同开口或漏洞多算第十五6.保修期阶段(jiēduàn)保修期工程费用的计量(jìliàng)审核编制保修期结算清单第十六页，共三十页。6.保修期阶段(jiēduàn)第十六页，共三十页。三、造价控制(kòngzhì)的三个主要环节

第十七页，共三十页。三、造价控制(kòngzhì)的三个主要环节

第十七页，共1.控制(kòngzhì)的纲领：概算动态(dòngtài)过程：设计(shèjì)方案估算(多个)方案比选与经济优化初步造价估算设计方案征集概算及修正造价修正概算确立造价控制目标值优化方案初步设计设计调整第十八页，共三十页。1.控制(kòngzhì)的纲领：概算动态(dòngtài2.控制(kòngzhì)的根底：承发包合同控制(kòngzhì)过程：确立项目的实施方式选择合适的招投标模式选择合适的合同形式编制招标文件及工程量清单投标文件的评审与分析编制承发包合同第十九页，共三十页。2.控制(kòngzhì)的根底：承发包合同控制(kòng3.控制的手段：施工(shīgōng)阶段的跟踪控制1)、工程进度款审核支付模式(móshì)控制流程：预付款按月进度付款固定分期付款，规定付款时间与金额最终结算付款，一般为发出实际竣工验收证书后保修期留扣第二十页，共三十页。3.控制的手段：施工(shīgōng)阶段的跟踪控制1)承包商工程费用申请核算结果与申请额比较？结果不相符与承包商沟通将审核意见及按审核意见付款工程部对该部分工程进度、质量的确认预算工程师的现场收方预算工程师对工程价格核算业主结果相符作出付款意见第二十一页，共三十页。承包商工程费用申请核算结果结果不相符工程部对该部分工程进度、2)、施工中工程变更价格审核(shěnhé)流程：原那么:按原合同(hétong)单价确定参照合同单价及现场情况修订确立新单价，按市场价的原那么流程：第二十二页，共三十页。2)、施工中工程变更价格审核(shěnhé)流程：原那么:第设计修改草图与估算费用比较讨论决定修改内容费用测算通知设计院取消修改突破造价控制目标值申报符合造价控制要求通知设计院出正式修改图第二十三页，共三十页。设计修改草图与估算讨论修改内容费用测算通知设计院取消修改突破承包单位对修改部分报价比较估算费用与承包单位报价费用与承包单位商付确定修改部分费用讨论结果出具报告确认费用调整额调整造价控制目标值第二十四页，共三十页。承包单位对修改部分报价比较估算费用与承包单位报价费用与承包单3)、造价索赔(suǒpéi)处理控制流程：第二十五页，共三十页。3)、造价索赔(suǒpéi)处理控制流程：第二十五页，共承包商可增加(zēngjiā)合同外收入的途径业主方原因—工程变更/指令/工程联系单市场原因——价风格整〔常指物价上涨或法律变化对承包商的补偿，可在合同协议中作出一些预见性的规定〕承包方原因—施工索赔(suǒpéi)〔签证等〕指完成超出合同规定的工作-额外工作，或较合同规定更为恶劣的条件下完成了合同工作，而要求增加的费用或延长工期第二十六页，共三十页。承包商可增加(zēngjiā)合同外收入的途径业主方原因—工4)工程竣工结算阶段造价审核控制(kòngzhì)流程：第二十七页，共三十页。4)工程竣工结算阶段造价审核控制(kòngzhì)流程：第四、造价控制的内部审核(shěnhé)流程第二十八页，共三十页。四、造价控制的内部审核(shěnhé)流程第二十八页，共三十第二十九页，共三十页。第二十九页，共三十页。内容(nèiróng)总结房地产预算管理

(BudgetManagement)。编制目标本钱估算书(包括盈利预测估算)。单价与包干混合(对不易计算工程量的分项单项包干)。固定工程量总价合同〔根据提供的工程量清单包干总价〕。竣工图纸、图纸会审记录。工程竣工验收单、竣工报告等。工程计量未按定额规定(guīdìng)计量或按合同约定。将审核意见及按审核意见付款。比较估算费用与承包单位报价费用。业主方原因—工程变更/指令/工程联系单。市场原因——价风格整第三十页，共三十页。内容(nèiróng)总结房地产预算管理

(BudgetM房地产预算(yùsuàn)管理

(BudgetManagement)集团(jítuán)预算本钱部2007年9月第一页，共三十页。房地产预算(yùsuàn)管理

(BudgetManag一、造价控制(kòngzhì)的理念第二页，共三十页。一、造价控制(kòngzhì)的理念第二页，共三十页。“事前〞：在投资发生前的控制[以前期(设计)阶段(jiēduàn)为主]“事中〞：在投资发生时的控制[以工程实施(施工)阶段为主]“事后〞：在投资发生后的控制[以工程实施(施工)及竣工决算阶段为主]“事前(shìqián)、事中、事后〞控制的理念第三页，共三十页。“事前(shìqián)、事中、事后〞控制的理念第三页，共三“动态的〞：是在节点控制(如概算(ɡàisuàn)、预算)的根底上， 进行连续的控制，并对控制目标进行完 善、补充、修正“全方位的〞：是各工种、各子项的全局控制“全过程的〞：在已定的控制目标下，全责、全方面、 全过程的跟踪控制

“动态(dòngtài)的、全方位、全过程〞的控制第四页，共三十页。“动态(dòngtài)的、全方位、全过程〞的控制第四页，共二、造价控制(kòngzhì)的内容第五页，共三十页。二、造价控制(kòngzhì)的内容第五页，共三十页。1.工程前期(qiánqī)阶段可行性研究(经济(jīngjì)角度)全投资测算全投资现金流量预测设计方案的估算及经济比选第六页，共三十页。1.工程前期(qiánqī)阶段第六页，共三十页。2.设计阶段编制目标本钱估算书(包括盈利预测估算)钢筋限额控制设计文件(wénjiàn)的经济优化及限额设计如:建筑外立面设计选型、空调设备选型、智能化限额设计等第七页，共三十页。2.设计阶段编制目标本钱估算书(包括盈利预测估算)第七页，3.招投标及合同定价(dìngjià)阶段招标(zhāobiāo)筹划及进度安排—合同版本建议与分包方式确实定编制招标文件及工程量清单编制标底文件编制商务标与技术标评标报告编制承发包合同第八页，共三十页。3.招投标及合同定价(dìngjià)阶段第八页，共三十主要合同定价(dìngjià)形式单价合同暂定工程量单价合同〔如装修工程〕单纯单价合同〔如设计、防雷工程〕单价与包干混合(对不易计算工程量的分项单项包干)总价合同固定(gùdìng)总价合同(不随环境及工程量的变化而变化，一般情况，图纸和工程技术要求不变，工期不变，总价不变，适用于工程要求明细，有详细设计图纸，工期较短，施工难度小且条件变化不大的工程，风险由承包商承担)调价总价合同〔如上下压供电合同的电缆调价〕固定工程量总价合同〔根据提供的工程量清单包干总价〕设计-施工〔D+B〕合同〔智能化、基坑支护等工程〕本钱加酬金合同第九页，共三十页。主要合同定价(dìngjià)形式单价合同第九页，共三十页关于合同(hétong)版本建筑工程施工合同示范文本FIDIC：国际咨询工程师联合会的简称，包括施工合同条件〔红皮〕、生产设备与设计〔黄皮〕、设计采购施工(EPC〔银皮〕)、简明合同形式〔绿皮〕四局部，最新版为99年第5版。即单价合同代表。ICE：?土木工程格式合同?，是英国土木工程师协会(xiéhuì)的英文缩写。最新版是1999年的第7版。ICE合同是一个按实际工程量和事先商定的工程量单价计付工程款的合同。即单价合同代表。JCT：英国合同审定联合会的简称，最新版为98年第6版，由英国皇家建筑师学会编写，第5版称<JCT80>，第6版称<JCT98>。即总价合同的代表。第十页，共三十页。关于合同(hétong)版本建筑工程施工合同示范文本第十页发包工程必须注意(zhùyì)的三个问题慎选承包主体认真审查承包方的资质广泛采用招投标形式选择承包单位注重承包方的信誉，施工业绩等审查签好建设工程施工合同合同造价确实定明确承包范围及界面划分强化履约管理注重工程质量、工期(gōngqī)管理加强签证管理〔杜绝低中标、勤签证、高结算〕竣工验收的严格把关第十一页，共三十页。发包工程必须注意(zhùyì)的三个问题慎选承包主体第十一4.施工(shīgōng)阶段工程预算的编制预算指导设计预算指导本钱(běnqián)预算指导施工预算指导进度造价预算指导结算工程进度款的计量与审核工程变更的计量与审核动态本钱控制第十二页，共三十页。4.施工(shīgōng)阶段工程预算的编制第十二页，共5.结算(jiésuàn)阶段各承包合同竣工结算审价编制结算报告(bàogào)工程造价指数及指标的汇总分析第十三页，共三十页。5.结算(jiésuàn)阶段第十三页，共三十页。竣工结算相关(xiāngguān)资料工程承发包合同是结算编制最直接的依据其中：工期、质量、取费、保修等条款竣工图纸、图纸会审记录投标报价、合同价格或原始预算是调整费用的依据变更通知单、开停工报告施工组织设计、施工原始记录、原始票据、形象(xíngxiàng)进度及现场照片等有关定额、费用调整的文件规定工程竣工验收单、竣工报告等第十四页，共三十页。竣工结算相关(xiāngguān)资料工程承发包合同是结算编竣工结算审核(shěnhé)要点利用合同开口或漏洞多算隐蔽工程没有验收，无签证无记录设计变更事后签证工程计量(jìliàng)未按定额规定计量(jìliàng)或按合同约定结算单价随意高套取费计算多加少扣第十五页，共三十页。竣工结算审核(shěnhé)要点利用合同开口或漏洞多算第十五6.保修期阶段(jiēduàn)保修期工程费用的计量(jìliàng)审核编制保修期结算清单第十六页，共三十页。6.保修期阶段(jiēduàn)第十六页，共三十页。三、造价控制(kòngzhì)的三个主要环节

第十七页，共三十页。三、造价控制(kòngzhì)的三个主要环节

第十七页，共1.控制(kòngzhì)的纲领：概算动态(dòngtài)过程：设计(shèjì)方案估算(多个)方案比选与经济优化初步造价估算设计方案征集概算及修正造价修正概算确立造价控制目标值优化方案初步设计设计调整第十八页，共三十页。1.控制(kòngzhì)的纲领：概算动态(dòngtài2.控制(kòngzhì)的根底：承发包合同控制(kòngzhì)过程：确立项目的实施方式选择合适的招投标模式选择合适的合同形式编制招标文件及工程量清单投标文件的评审与分析编制承发包合同第十九页，共三十页。2.控制(kòngzhì)的根底：承发包合同控制(kòng3.控制的手段：施工(shīgōng)阶段的跟踪控制1)、工程进度款审核支付模式(móshì)控制流程：预付款按月进度付款固定分期付款，规定付款时间与金额最终结算付款，一般为发出实际竣工验收证书后保修期留扣第二十页，共三十页。3.控制的手段：施工(shīgōng)阶段的跟踪控制1)承包商工程费用申请核算结果与申请额比较？结果不相符与承包商沟通将审核意见及按审核意见付款工程部对该部分工程进度、质量的确认预算工程师的现场收方预算工程师对工程价格核算业主结果相符作出付款意见第二十一页，共三十页。承包商工程费用申请核算结果结果不相符工程部对该部分工程进度、2)、施工中工程变更价格审核(shěnhé)流程：原那么:按原合同(hétong)单价确定参照合同单价及现场情况修订确立新单价，按市场价的原那么流程：第二十二页，共三十页。2)、施工中工程变更价格审核(shěnhé)流程：原那么:第设计修改草图与估算费用比较讨论决定修改内容费用测算通知设计院取消修改突破造价控制目标值申报符合造价控制要求通知设计院出正式修改图第二十三页，共三十页