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房地产估价综合案例二:
房地产估价报告
估价项目名称:××区××大街××号—××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物
(停建)房地产价格评估
委托人:××银行
估价机构:北京市×××房地产评估有限责任公司
注册房地产估价师:×××(注册号××)、×××(注册号××)
估价作业日期:2006年4月27日至2006年6月1日
估价报告编号:×××(2006)评字第××号
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目录
致委托人函
注册房地产估价师声明
估价的假设和限制条件
房地产估价结果报告
房地产估价技术报告
附件
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致委托人函
××银行:
承蒙贵方的委托,我公司对位于北京市××区××大街××号—××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物(停建)房地产价格进行了评估。此次评估目的
是确定房地产价值,为委托人以估价对象进行房地产交易工作供应价格参照依照。估价时点为2006年5月21日。
在整个估价过程中,注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则,在对估价对象进行了实地查察,宽泛收集相关市场信息和估价对象信息的基础上,全面剖析了影响估价对象市场价格的因素,运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估,确定估价对象房地产市场价值为12323万元,大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。
北京市×××房地产评估有限责任公司
法定代表人:×××
二00六年六月一日
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注册房地产估价师声明
我们郑重声明:
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和正确的。
二、本估价报告中的剖析、建讲和结论是我们自己公正的专业剖析、建讲和结论,但碰到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,与相关当事人也没有个人利害关系。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行剖析,形成建讲和结论,撰写本估价报告。
五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查察。
六、参加本次做人的注册房地产估价师:
×××(签字)(注册号:××××××)
×××(签字)(注册号:××××××)
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估价的假设和限制条件
一、估价的假设前提
我们评估的是估价对象的现时市场价格,是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格,它依照以下假设:
1、任何相关估价对象运作方式、程序切合国家和地方法律、法规。
2、在估价时点的房地产市场为公开、相同、自觉的交易市场。
3、在估价时点不受任何权益限制,在公开市场能够合法地进行转让。
4、存在自觉销售的卖主,不考虑特别买家的额出门价。
5、有一段合理洽谈时间,全查问虑房地产性质和市场状况进行议价。
二、未经检查确认或无法检查确认的资料数据
1、依照《国有土地使用证》(市东涉外国用(99)字第××号)、《北京市
城镇国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(95)第××号)及其附件记录,
本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。
2、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查察,未接受进行结构、设施
质量的检测要求,由于估价对象房屋已闲置多年,注册房地产估价师不能够确定该建筑现状可否存在质量弊端或安全隐患等方面的问题。
3、关于估价对象的房地产产权,注册房地产估价师仅以委托人供应的《国有土
地使用证》(市东涉外国用(99)字第××号)、《北京市城镇国有土地使用权出
让合同》(京房地出让[合]字(95)第××号)(估价对象属于停建工程,因此没有办理房屋全部权证)等文件复印件予以界定,产权人为北京×××有限公司。
4、估价对象的建筑面积、土地使用权面积分别以委托人供应的《房屋土地测绘技
术报告书》(××测绘技术有限责任2004年12月30日)、《国有土地使用证》
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(市东涉外国用(99)字第××号)记录的数据为依照。如与国家相关测绘部门最后
确认的面积有差异,本报告结果应作相应调整。
5、关于他项权益的显现。依照《国有
土地使用证》(市东涉外国用(
99)字
第××号)记录,估价对象设置了抵押,抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社结合社,权益价值15000万元,抵押限时自2005年12月23日至
2006
年12
月
22日
止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。
三、估价中未考虑的因素及一些特别办理
1、本报告对估价对象市场价格的掌握,仅相关于估价时点市场状况以及估价对象
的现状而言,并未考虑市场价格颠簸、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其
他不能够抗力等因素对估价对象价值的影响,使用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。
2、估价对象到此刻只获取了1996年的主体查收合格文件,还没有办理《房屋全部权
证》,本报告的估价结果只考虑输房屋全部权证可能发生的开支。
3、依照《国有土地使用证》(市东涉外国用(99)字第××号)、《北京市
城镇国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字(95)第××号)和《建设工程规
划同意证》((95)规建字××号)记录,××区××大街××号院土地用途为商业办公及公寓,总出让金5396.85万元,1号楼和2号楼总建筑面积45910平方米。由于北
京××有限公司无法供应各个用途土地的出让金额,在此我们依照总出让金和总建筑面
积测算出原土地出让金均价为1175.53元/m2,并以此为假设前提计看作人对象因用途改变而需补交的出让金额,若改变建设用途确需补交土地出让金,详尽金额应依照北
京市地价评审委员会判断结果为准。
4、由于对做人对象建成写字楼的改造方案拥有必定的特别性,因此改造方案的描
述及续建成本的测算采用清华大学建筑设计院出具的设计方案要点及估计表作为此次
估价依照。本次测算是设定其在规划上同意、技术上可行前提下进行的。
四、估价的限制条件
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1、本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格,随着时间及市场状况的变
化,该价格需作相应的调整。如使用本报告做人结果的时间与报告的估价日期相差12
个月或以上,我公司对应用此结果给相关方面造成的损失不担当当何责任。
2、本报告仅为委托人进行投资供应价格参照依照,若是改变估价目的或若用于其
他用途对使用者造成的损失,我公司不担当当何责任。
3、委托人和北京××有限公司所供应的资料是此次做人的重要依照,注册房地产
估价师未向政府相关部门核实和查证,关于该资料的真实性和正确性由委托人负责,对由此而引起的结果及相关责任,我公司不担当当何责任。
4、报告中数据全部采用电算化连续计算得出,由于在报告受骗算的数据均按四舍
五入保留两位小数或取整,因此,可能出现个别等式左右不圆满相等的状况,但不影响计算结果及最后评估结论的正确性。
5、本报告和估价结果的使用权归委托人全部,本公司对估价结果有最后讲解权。
6、未经我公司同意,本估价报告全部或部分内容不得公开宣告。
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房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构
北京市×××房地产评估有限责任公司
单位地址:北京市××区×××胡同24号院
资质级别:建设部壹级
资质证书:建房估证字2005】×××号
法人代表:×××
联系人:×××
三、估价对象
(一)估价对象界定
估价对象是指位于北京市××区××大街××号—××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建),见下表所示。
项目名称××公寓2号楼项目地址××区××大街××号建筑结构框架剪力墙楼层地上12层,无地下土地使用权种类出让土地使用权用途公寓土地使用面积(m2)5550土地使用权停止日期2065年10月30日
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总建筑面积(m2)15032.27(主体14805.48,锅炉房226.79)建筑年代1995至1998年由旧厂房改造为现状,还没有竣工且闲置多年国有土地使用证市东涉外国用(99)字第××号房屋全部权人与土地使用权人北京××有限公司
(二)估价对象大概
1、估价对象四至
估价对象位于北京市××区××大街××号西院,东至××大街××号东院,南
至××大街22号,西至小夹道,北至嵩祝寺。
2、建筑物历史背景
该楼为原牡丹公司东风电视机厂生产组装车间,始建于
1974
年,原设计
为六层框架结构,局部七层。
该楼于20世纪90年代中期进行了结构改造:1995年11月由清华建筑设计院完成改造设计,1997年完成改造施工,后由于使用功能改变于1998年再次进行更正,即在每层增设了一局部夹层(公寓楼格局形成),整体上形成目
前的十二层结构形式。此次改造时期对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固办理;在局部地域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000m2的夹层楼板;其他还对局部地域的预制圆孔板进行了拆掉,改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成,闲置到此刻。
3、建筑物现状
建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面,地上停车位约50个。外立面为白色
小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀,墙面有瓷砖零散现象。内墙为水泥墙面,部分砌
块外露。地面及楼梯间为水泥面,还没有抹平。顶棚未作办理,管线外露。外窗
为中空双玻黑色铝合金窗,但折旧较大。
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估价对象现保留有个别精装修标准样板间,楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门,大厅、卧室、书斋为米黄色木地板,墙面刷白色涂料,卫生间瓷砖铺地面、铺墙面、铝合金吸音吊板,厨房为瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长远闲置,装修有折旧现象。
建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖,热源由锅炉房供应;夏季采用分体空调系统。各种管线、暖气片已安装到户,上述设施为原设计标准,部分管线已预留,但因长远闲置,在质量和功能上已不能够满足当前的使用要求。
四、估价目的
确定估价对象房地产市场价格,为委托人以估价对象进行房地产交易供应价格参照依照。
五、估价时点:
2006年5月21日
六、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权益,房屋在维
持现状并正常使用的条件下,于估价时点2006年5月21日的土地使用权及地
上建筑物(停建)的房地产市场价格。
七、估价依照
本次评估的估价依照包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府相关部门宣告的相关法规和政策文件,委托人供应的相关资料等。详尽资料以下:
1、《中华人民共和国土地管理法》;
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
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3、《北京市基准地价》;
4、《房地产估价规范》;
5、委托人供应的涉及估价对象的相关法律文件、图表和资料;
6、我公司掌握的相关市场资料及注册房地产估价师实地查察所获取的材
料。
八、估价原则
我们在估价时依照了以下原则:
(一)合法原则:房地产估价必定以房地产合法使用为前提。
(二)最高最正确使用原则:能给估价对象带来最高收益的使用,这种使用是在法律上同意、技术上可能、财务上可行。
(三)取代原则:房地产价格依照取代规律,有相同功能、有取代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互管束而趋于一致。
(四)估价时点原则:由于房地产市场是不断变化的,在不一样样估价时点,同一宗房地产经常拥有不一样样的价格水平,对估价对象房地产市场状况及其自己状况的界定,均以其在估价时点已知或假设状况为准。
九、估价思路和方法
房地产估价常用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等,评估过程中应依照估价对象的实质状况选择适合的估价方法。
此次评估运用了两种技术路线,分别是:采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格,采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象有的市场价格。
详尽剖析以下:
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1、估价对象属于独立的整幢楼宇,而且还没有竣工,适用成本法测算。成本法是指以现时开发建筑估价对象房地产也许近似房地产所需的各项必定开支之和为基础,再加上正常收益得出房地产价格的方法。其中土地使用权价格用基准地价法测算。
2、估价对象属于停建工程,可连续建设装修,使用假设开发法测算。估
价对象续建为公寓后的价值采用市场法测算。市场中有近似的二手公寓销售,交易价格较透明,可作为转让实例,采用市场法测算能较正确地反响估价对象的比准价格。以估价对象续建为公寓后的价值扣除续建开支即为估价对象的市场价格。
十、估价结果
在整个估价过程中,注册房地产估价师本着公正、公正、客观的原则,在对估价对象进行了实地查察,宽泛收集相关市场信息和估价对象信息的基础上,全面剖析了影响估价对象市场价格的因素,并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。最后确定估价对象的房地产市场价格为
9466元/m2,总价为14230万元。
十一、估价人员
×××(注册房地产估价师注册号:××××××)
×××(注册房地产估价师注册号:××××××)
十二、估价作业日期
2006年4月27日至2006年6月1日
十三、估价报告使用限时
本报告使用限时为一年(2006年6月1日至2007年5月31日)
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房地产估价技术报告
一、个别因素剖析
1、估价对象四至
同前,此处略。
2、估价对象大概
同前,此处略。
3、估价对象建筑物状况
同前,此处略。
二、地域因素剖析
1、地理地址:略。
2、交通便利度:估价对象周边公交线路有8路、60路、112路,道路畅达性和便利性较好。估价对象不直接临街,其出入口为建筑东侧。
3、公共配套设施:商务配套主要有中国出入口银行等。生活配套设施如购物场、邮电局、饭店等较齐全但距估价对象有必定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和平常生活需要。
4、周边环境:估价对象位于该区中心地带。西南方向约1公里有故宫博
物院、景山公园,距离东南方向1.5公里左右是北京市出名的王府井商业街。估价对象地域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少,以旧有建筑物或改建建筑物为主。
5、基础设施状况:估价对象所在地域市政基础设施齐全,地域土地的水、电、气、暖、通讯、宽带等管网均已接通。
三、市场背景剖析
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北京市是全国政治、经济、文化的中心,也是全国性交通枢纽,铁路七通八达,空中航线、公路交通十分便利。北京作为国都的特别地位及其优异的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京,北京的房地产市场需求向来保持着较高的水平。北京2008奥运会的申办成功、中国加入世贸组织等事件必定程度上刺激了北京房地产市场,特别是外国公司重新审查其在中国的市场运作,对扩大投资抱有积极的态度,而且市政府加大对市政基础设施建设的力度,这些因素为房地产市场带来了优异的预期。
估价对象因此地域道路等级较低,新建高层建筑少,周边房地产以居住及旧有办公用房为主,办公集聚度一般,商业繁华度处于较低水平,土地级别为居住一级、综合二级、商业三级。此地域新建居住项目均为高品位住处,且数量较少。周边写字楼可大概分为中低、中高两个品位。中低档写字楼所占比率较大,建筑为多层砖混结构,宽泛已经进行过二次装修、改造,但装修品位不高,配套落后;中高档以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主,其特色是办公环境好,装修品位高,配套全。
四、最高最正确使用剖析
依照《国有土地使用证》记录,估价对象的用途为居住。依照对估价对象的个别因素和区位条件的剖析,其最高最正确使用用途为居住或综合。
五、估价测算过程
(一)采用成本法测算估价对象价格
估价对象属于独立的整幢楼宇,而且还没有竣工,适用成本法测算。成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格,今后扣除折旧,以此估计估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新购建价格中包括土地使用权价格、建筑安装工程费、红线内市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及投资收益等。
1、土地使用权价格(采用基准地价修正法)
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北京市基准地价是指各土地级别内土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平展(简称“七通一
平”)或宗地外通路、通电、通讯、通上水通下水及宗地内土地平展(简称“五通一平”),在平均容积率条件下,同一用途的圆满土地使用权平均价格。基准地价的表示面熟地价,同时宣告楼面毛地价;楼面熟地价是指各土地级别内,完成“通平”的土地在平均容积率条件下,每建筑面积分摊的圆满土地使用权的平均价格。
楼面熟地价的计算公式为:
楼面熟地价=适用的楼面熟地价*期日修正系数*年限修正系数*容积率修正系数*因素修正系数
依照北京市基准地价内涵以下:
(1)土地开发程度:居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”;
(2)平均容积率:居住一至六级平均容积率为2;
(3)基准日期:基准地价的基准日期为2002年1月1日;
(4)土地使用年限:居住用途最高使用年限为70年;
(5)适用的基准地价:估价对象现状用途为居住,是北京市基准地价区
类划分标准中的居住一级地价区,土地使用权楼面熟地价在4740-7000元/m2之间。计算高低限的平均值,确定楼面熟地价为5870元/m2;
(6)期日修正系数:基准地价的基准日期为2002年1月1日,基准日期
至估价时点时期,估价对象所在地域土地使用权价格基本没有变化,因此不需要修正。
(7)因素修正系数的确定,见下表:
影响因素调整幅度修正系数
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商务繁华度-2~2%-2%交通便利度-4~4%-2%地域土地利用方向-2~2%0临街状况-2~2%-2%宗地可利用程度-1.6~1.6%1.5%公共服务、基础设施状况-2.4~2.4%-1%自然和人文环境状况-4~4%3%与商务中心的凑近程度-2~2%0合计-20~20%-2.5%因素修正系数=1-2.5%=97.5%
(8)年限修正系数:
基准地价界定的居住用途土地使用权年限为70年,估价对象土地使用权停止日期为2065年10月30日,土地节余使用年限为59.48年。
年限修正系数=(1-【1/(1+r)n】)/(1-【1/(1+r)m】)=0.994
(9)容积率修正系数:
依照城市规划管理部门给定的宗地容积率,查相应的《容积率修正系数
表》确定容积率修正系数。估价对象现状容积率约为2.71,确定容积率修正系数为0.932。
(10)估价对象楼面熟地价的确定
地价=5870*0.994*0.932*0.975=5302元/m2
2、建筑安装工程费
依照北京市建筑工程概估计定额标准,估价对象有的建筑结构的建筑安装工程费约为1800元/m2。
3、红线内市政工程费
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红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等,参照当前市政
工程建设标准,近似于估价对象的红线内市政工程费大概为建筑安装工程费的
10%,由此可测算红线内市政工程费
=1800*10%=180元/m2
4、专业人士费
包括工程设计、勘探、可行性研究等开支约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%
=(1800+180)*10%=198元/m2
5、管理费
管理费是指在建设施工过程中的管理人职薪水、福利等,占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%
=(1800+180)*8%=158.4元/m2
上述2-4项开支合计为2336.4元/m2
6、投资利息
利率按年贷款利率6.03%计算。近似于估价对象的正常建筑期为2年,其
中土地开发期为0.5年,建设期1.5年,各项开支平均投入,则投资利息为:
0.5/2+1.52土地投资利息=5302*【(1+6.03)-1】=658.7元/m
建筑物投资利息=2336.4*【(1+6.03)1.5/2-1】=104.89元/m2
总投资利息=658.7+104.89=763.59元/m2
7、投资收益
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依照北京市同类房地产投资的平均收益率水平状况,估价对象的实质状况
设定估价对象整个建设周期的客观开发收益以上述土地使用权价格、建安工程
费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数,投资收益率取
10%
则土地投资收益=(5302)*10%=530.2元/m2
建筑物投资收益=(2336.4)*10%=233.64元/m2总投资收益=(5302+2336.4)*10%=763.84元/m28、建筑物现值的确定
成本法中的成新折扣法是依照建筑物的建成年代、新旧程度等确定建筑物的成新率,直接求取建筑物的现值。依照注册房地产估价师实地查察,并结合委托人和财富占有方的介绍,估价对象于1998年改造为现状,依照建设部、财政部拟订的《房地产单位会计制度——会计科目和会计报表》,钢筋混凝土
结构的说明,非生产用房的耐用年限为60年,截止估价时点,估价对象房屋节余耐用年限约为52年。求取建筑物的成新率的计算公式为:
(1)该建筑物的成新率=52/(8+52)=86.67%
(2)求取最后建筑物的现值
V=(1800+180+198+158.4+104.89+233.64)*86.67=2318.27元/m2
9、估价对象房地产价值的确定
估价对象房地产最后价值单价=建筑物现状价值+土地使用权价格+土地投
资利息+土地投资收益=2318.27+5302+658.7+530.2=8809.17元/m2最后估价对象现状价值总价=8809.17*15032.27=13242万元
(二)从续建为公寓角度测算估价对象市场价格
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公寓的续建工程主要包括部分未竣工的土建工程、装修工程、设施设施工程等。
续建公寓建成后主要部分装修设计标准见下表:
项目地面踢脚墙裙墙面顶棚客厅、卧室、餐厅单层长条硬木硬木彩喷纸面石膏板吊顶卫生间防滑地砖艺术瓷砖矿棉板吊顶厨房防滑地砖艺术瓷砖纸面石膏板吊顶天台防滑地砖地砖涂料走廊防滑地砖木墙裙彩喷矿棉板吊顶门厅、电梯厅磨光花岗岩彩喷矿棉板吊顶楼梯间、前室防滑地砖地砖乳胶漆涂料门卫值班室防滑地砖地砖涂漆涂料A.采用市场法测算续建完成后的公寓市场价格
1、可比实例选择
选择三个与估价对象的用途周边,交易种类相同、地域及个别因素条件周边、交易状况正常的二手房地产交易实例,以它们的价格作比较,结合影响房地产的因素,进行因素修正,求取估价对象的价格。
详尽实比以下:
实例A:元嘉国际公寓
位于东城区东四十条,总建筑面积约35000平方米,其中包括酒店式公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施,交通便利公交线路多周边地
铁,距东二环约200米。2006年5月精装修公寓的二手房市场价格为13627
元/m2。
实例B:恒基中心汇豪阁公寓
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位于东城区建国门内大街,北京站周边,交通便利公交线路多,周边地
铁,公寓为酒店式管理,精装修,2006年5月公寓的二手房市场价格为13043
元/m2。
实例C:巷上家园
位于东城区钟楼北桥东北向安德路,有底商。交通便利,公交线路很多。
容积率4.9,绿化率30.27%,2006年5月简装修公寓的二手房市场价格为
11280元/m2。
2、编制比较因素条件说明表
估价对象与可比实例的比较因素条件详见下表。
内容待估宗地案例A案例B案例C土地用途居住居住居住居住交易状况正常正常正常正常交易价格元/m2待估136271304311280节余土地使用年期(年)60656066交易期日2006.52006.52006.52006.5交通便利度较好较好好较好区商业繁华程度一般一般较好一般域因地域土地利用方向一般一般一般一般素公共设施状况较好好好较好基础设施状况较好较好较好较好个临街道路状况一般较好较好一般别停车状况地上停地上地下地下停地下停因装修品位车,车位停车,车车,车位车,车位一般装修精装修精装修简单装修
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素
楼层状况
共
12
层
共18层
共
24
层
共14
层
物业管理状况
较好
较好
较好
较好
3、编制比较因素条件指数表
依照估价对象与可比实例各种因素详尽状况,编制比较因素条件指数表。
见下表。
内容待估宗地案例A案例B案例C节余土地使用年期100101100101交易期日100100100100土地用途100100100100交易状况100100100100交通便利度100100101100区商业繁华程度100100101100域100100100100因地域土地利用方向素公共设施状况100101101100基础设施状况100100100100临街道路状况100101101100个停车状况100104102101别100102102100因装修品位素楼层状况100100100100物业管理状况1001001001004、编制因素比较修正系数表
依照比较因素条件指数表,编制因素比较修正系数表以下。
内容
案例
A
案例
B
案例
C
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节余土地使用年期100/101100/100100/101交易期日100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易状况100/100100/100100/100交通便利度100/100100/101100/100区商业繁华程度100/100100/101100/100域100/100100/100100/100因地域土地利用方向素公共设施状况100/101100/101100/100基础设施状况100/100100/100100/100临街道路状况100/101100/101100/100个停车状况100/104100/102100/101别100/102100/102100/100因装修品位素楼层状况100/100100/100100/100物业管理状况100/100100/100100/100修正后的价格(元/m2)124681204811058比准价格(元/m2)11919
5、上述三个实例中与估价对象的相差性强度依次为元嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园,依照注册房地产估价师的估价经验和市场状况,采用加权平均求取,权重分别为0.4、0.3、0.3,则测算结果为:
续建完成后的公寓单价=0.4*12468+0.3*12048+0.3*11058=11919元
/m2
续建完成后的公寓总价=11919*15032.27=17917万元
B.假设开发法测算估价对象市场价格
1、建筑安装工程费
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依照北京市建筑工程概估计定额标准以及原设计方案,估价对象的连续建安装修工程费为1000元/m2。
2、红线内市政工程费
大概为建筑安装工程费的10%,可测算=1000*10%=100元/m2。
3、专业人士费
约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%
=(1000+100)*10%=110元/m2。
4、管理费
约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的8%
=(1000+100)*8%=88元/m2。
上述四项开支合计为1298元/m2。
5、投资利息
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