某地产快速开发的战略某地产出品

5年，20亿到527亿

——恒大快速开发战略研究北京公司市场企划组2011-4-26背景与研究方法3月底，全国媒体开始大量报道恒大利润超越万科的消息，其在全国迅速扩张之势引起我们的关注。尽管恒大未在北京获取项目，但考虑到北京万科的战略纵深城市包括秦皇岛、廊坊等二三线市，恒大可能都是我们即将面对需贴身肉搏的对手。因此，在北京公司管理层布置下，我们尝试研究恒大的业务发展情况和企业盈利模式，希望通过本次针对恒大的简单剖析和研究，说明恒大的发展模式，探讨其模式对万科可能的启示，为我们自身的发展提供借鉴。恒大目前还不是北京公司的直接对手，对北京公司较为神秘，本次研究首先参考了恒大年报、招股书、媒体报道等公开资料，另外还通过多方关系访谈了恒大总部和地方公司相关人员，与恒大长期合作的合作公司高管，里昂证券、摩根斯坦利和国泰君安等外部长期跟踪恒大的资深分析员，同时借鉴了与恒大直接竞争的兄弟公司的研究资料，希望通过多方面资料综合描绘出恒大的基本轮廓，供公司参考。同时感谢集团总部董办、北京万科财务部、长沙万科营销部以及给我们贡献恒大报告相关资源的各位领导和同事。2恒大地产公布2010年度主要财务指标：净利润高达80.24亿，较2009年同期的11.2亿翻了6倍……

……截至目前已披露年报的大型房地产公司的数据显示，中海以126.7亿(港元)位居收益榜之首，恒大以超过80亿元超过万科的72.8亿人民币，跻身第二。上文摘自《恒大利润超越万科》2008年4月5日

恒大利润超越万科了吗如何实现如此快速的扩张“开盘必特价，特价必升值”？2011年3月29日

“疯狂扩张、上市受挫，圈地成累赘，资金链紧绷，许家印和孙宏斌的手法何其相似，恒大地产会不会成为下一个顺驰。”……

……预计私募金额最高为5亿美元，但亦有人士表示，此次私募对于恒大地产来说是杯水车薪。事实上，恒大地产的资金缺口达400多亿元。上文摘自《私募5亿美元难补400亿缺口恒大或成下一个顺驰?》3目录财务指标分析业务模式研究架构与管理体系对万科的启发和借鉴%08-10年，恒大在总资产、净资产、销售额和利润四个方面增长迅速，年复合增长率3倍于万科；10年的总资产和销售额已相当于万科的48%数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书总资产（亿元）45*********净资产（亿元）****销售额（亿元）利润（亿元）*******5

恒大毛利率逐年下降，核心净利率*仅为10%；17%的净利率依赖于物业增值，其物业增值收益净利占比达40%由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书45毛利率***********净利率********增（减）值收益（损失）（亿元）******核心利润率*恒大万科恒大万科*注：核心利润率=（利润-物业增值收益）/调整后收入6

09年物业成本增速高于结算收入，10年员工成本、销售佣金增速高于销售额，物业成本增速高于结算收入，导致恒大销售成本收入占比持续上升，其毛利率逐年下降45**********************10年损益各项收入占比********08-10年销售成本收入占比7*注：开发成本包括地价、建安成本及其他建筑相关费用和资本化的利息由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书09-10年成本增速比较2009年增速2010年增速销售额412%72%-员工成本33%271%-销售佣金193%248%-广告成本115%55%结算收入59%700%-开发成本*88%804%-营业税及其他58%656%

恒大资产周转率增长迅速，负债率亦高于万科，10年ROE超过万科，达到27%，得益于其较高的资产周转率和杠杆水平45********净资产回报率（ROE）***=××权益乘数资产周转率****************核心利润率恒大万科8注：由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书%08年受上市前路演及后期市场下行，上市计划搁浅影响，费率相对较高；09-10年，其营销费率和管理费率回调至相对合理水平，但仍显著高于万科45营销费率*管理费率********************9数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书。营销费率和管理费率比照当年销售额。*注：营销费率和管理费率比照当年销售额。%恒大与万科负债率皆在75%-80%之间，其中10年恒大计息负债占比37%，万科计息负债占比29%4510年恒大负债结构*************10年万科负债结构*****负债率********10年恒大计息负债占比10年万科计息负债占比*********10数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书%财务小结：：恒大在关关键财务指指标上增长长快，但同同时虚增利利润多，实实际毛利水水平较低；；其资产周周转速度快快，杠杆水水平高，净净资产收益益率高于万万科；费用用的控制上上表现一般般45增长快：恒大在总资资产、净资资产、销售售额和利润润四个方面面增长迅速速，年复合合增长率3倍于万科，，总资产和和销售额已已相当于万万科的48%虚增利润多多：10年，恒大利利润已相当当于万科的的91%，但投资物物业公允值值增加的占占比高达40%，反映通过过主营开发发业务获利利能力的核核心净利率率仅为10%，利润增长长质量较差差毛利低：08-10年，恒大销销售成本的的收入占比比持续上升升，挤压其其毛利率持持续下降；；10年的毛利率率为28%周转快：10年，恒大资资产周转率率达55%，显著高于于万科的26个百分点，，其净资产产收益率上上升至27%，得益于其其较高的资资产周转率率和杠杆水水平费用控制一一般：恒大的营营销费率和和管理费率率分别比万万科高1个百分点，，显示其在在经营性业业务的成本本控制方面面表现不佳佳11目录财务指标分分析业务模式研研究架构与管理理体系对万科的启启发和借鉴鉴研究恒大业业务模式可可以从投资资扩张、项项目开发、、营销策略略三个方面面展开融资能力强强，数额高高一线城市机机会进入，，二三线城城市合理地地价大规模模进入土地储备量量最大，进进入城市最最多战略布局以以二三线为为主定位主要基基于土地属属性，以中中低端为主主产品高度标标准化,注重大面积积水景规划划户型全明设设计,注重赠送空空间,标准化装修注重名名牌,通过规模降降成本规模造势,大手笔投资资排球、足足球以标准化复复制实现快快速开发推行标准案案例规范营营销动作实景呈现营营造震撼视视觉效果高性价比策策略入市重要特点投资扩张项目开发营销策略1306年至今，恒恒大通过股股权、抵押押贷款和债债券发行，，共先后融资人人民币约320亿元，用以以支付土地地出让金和和偿还基础础投资者的的结构担保保贷45公司情况融资情况销售额负债率总资产土地储备融资方案金额2006年20亿106%78亿600万平德意志银行、美林及淡马锡，以三分之一股权作押，认购恒大8亿股可换股优先股。4亿美元2007年33亿96%214亿4580万平通过瑞信担保，筹得共4.5亿美元贷款。抵押御景半岛项目，向美林贷得1.3亿美元。5.8亿美元2008年60亿70%285亿4495万平3月，IPO计划宣布搁浅郑裕彤入股3.9％，科威特投资局3.8％，德意志银行、美林银行等5家机构投资入股5.06亿美元2009年（IPO元年）307亿79%631亿5498万平11月成功上市，融资32亿港元，其中63%用以支付未付的土地出让金及拨付项目运营资金，31%偿还结构担保贷，6%拨作营运资金36亿港元2010年527亿80%1045亿9600万平发行美元优先票据，年利率13%*13.5亿美元2011年至今>1亿平发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%92.5亿人民币*2009年9月，，碧碧桂桂园园发发行行3.74亿美美元元的的优优先先票票据据，，年年利利率率11.75%；2009年11月，，雅雅居居乐乐发发行行3亿美美元元优优先先票票据据，，年年利利率率10%；2010年8月，，合合景景泰泰富富发发行行2.5亿美美元元之之优优先先票票据据，，年年利利率率12.5%。融融资资成成本本都都明明显显低低于于恒恒大大14资料料来来源源：：恒恒大大公公告告、、恒恒大大IPO招股股书书、、媒媒体体报报道道恒大大采采取取一一线线城城市市机机会会进进入入，，二二三三线线城城市市在在土土地地成成本本合合理理的的前前提提下下大大规规模模进进入入的的策策略略拿地地主主体体城市市选选取取恒大大集集团团下下设设规规模模为为120人左左右右的的投投资资中中心心，，统统一一负负责责全全国国范范围围内内的的拿拿地地任任务务主要要选选取取二二三三线线城城市市，，通通常常选选取取人人口口规规模模在在50万以以上上，，具具有有一一定定经经济济基基础础的的城城市市一线线城城市市等等待待高高利利润润项项目目机机会会进进入入地块块选选择择针对对二二三三线线城城市市，，集集团团有有一一套套严严格格的的对对土土地地价价格格成成本本的的标标准准，，二二线线城城市市考考虑虑在在城城市市周周边边或或城城乡乡结结合合部部区区域域拿拿地地，，三三线线城城市市集集中中于于商商业业中中心心，，政政治治中中心心（（有有明明确确的的距距离离要要求求）），，地地块块面面积积一一般般不不低低于于300亩决策策流流程程投资资中中心心找找土土地地资资源源（（一一线线公公司司有有发发现现及及提提交交申申请请的的权权利利））投资资中中心心撰撰写写可可研研递交交区区域域负负责责人人进进行行初初步步决决策策上集集团团月月度度会会议议讨讨论论，，许许家家印印拍拍板板并并决决定定地地块块重重要要等等级级15数据据来来源源：：恒恒大大IPO招股书书，恒恒大人人员访访谈09年上市市后恒恒大以以低成成本在在全国国大规规模扩扩张，，成为为目前前全国国土地地储备备量最最大，，进入入城市市最多多的房房地产产公司司******10年全国国主要要房企企土地地储备备万平方方米******新增土土地储储备平平均成成本元/平方米米恒大自自2009年上市市到2010年底，，新增增土地地建筑筑面积积5112.6万平方方米，，主要要分布布于三三线城城市，，土地地储备备总量量为9600万平方方米。。平均均土地地成本本约520元/平方米米。新新增土土地平平均成成本约约648元/平方米米，其其中，，位于于三线线城市市的土土地成成本约约492元/平方米米******08-10年恒大大项目目个数数08-10年恒大大进入入城市市个数数16数据来来源：：恒大大年报报，万万科年年报，，其他他开发发商年年报市通过““深化化二线线，拓拓展三三线””*的发展展策略略完成成了在在全国国超过过60个城市市的布布局，，一定定程度度上规规避了了调控控的风风险***城市类类型分分布（（截止止2010年底））*********项目所所在区区域分分布（（截止止2010年底））截止2010年12月31日：已进入入中国国62个城市市，其其中一一线城城市2个，二二线城城市21个，三三线城城市39个共计112个项目目，其其中一一线城城市6个，二二线城城市62个，三三线城城市44个分布于于二三三线城城市的的项目目个数数占项项目总总数的的95%，有效效地规规避了了调控控风险险，在在2010年的市市场中中表现现出色色一线城市二线城市三线城市*注：一线城城市为为北京京、上上海、、广州州、深深圳，，二线线城市市为省省会城城市，，三线线城市市为地地级市市恒大项项目全全国一一览分分布（（截止止2010年底））49%50%1%***土地储储备面面积按按地域域划分分（截截止2010年底））17数据来来源：：恒大大年报报，恒恒大人人员访访谈恒大产产品定定位的的依据据主要要基于于土地地属性性，产产品以以中低低端为为主，，且以以低价价吸引引客户户产品土地客户特点：：决策快快，开开发快快，但但本地地化程程度低低标准化化产品品，复复制快快，节节省设设计费费恒大华华府恒大御御景半半岛大小户户型均均有，，但有有200平米以以上大大平层层恒大金金碧天天下恒大山山水城城有旅游游资源源、一一般配配有酒酒店、、会所所、商商业等等大型型配套套恒大绿绿洲恒大名名都恒大城城恒大雅雅苑80-140平米户户型为为主，，低价价策略略项目系系列特点决策许家印印+区首资料来来源：：恒大大访谈谈、恒恒大官官方网网站18产品高高度标标准化化，一一般都都规划划大面面积水水景19重庆恒恒大华华府长沙恒恒大华华府同品类类产品品高度度相似似，产产品标标准化化程度度高，，广告告公司司戏称称部分分项目目的效效果图图可通通用长沙恒恒大绿绿洲长沙恒恒大城城园林规规划均均有集集中水水景园园林，，并且且销售售中心心（未未来会会所））与水水景相相连，，形成成集中中展示示区资料来来源：：焦点点房地地产网网、长长沙公公司恒恒大报报告户型全全明设设计，，注重重赠送送空间间，标标准化化，可可复制制重庆华华府140平米四四居重庆华华府310-333平米四四居长沙华华府84平米二二居特点：：面宽资资源充充足大飘窗窗、大大阳台台（露露台））全明厨厨明卫卫户型标标准化化，可可复制制资料来来源：：焦点点房地地产网网20装修注注重名名牌，，但精精细度度不高高，不不同级级别产产品有有不同同装修修标准准，通通过规规模降降低成成本恒大与与全球球知名名品牌牌签署署战略略合作作，装装修主主材必必用名名牌；；中央央集采采，用用规模模降低低成本本针对不不同等等级有有明确确的装装修标标准注重用用材，，但精精细度度不高高资料来来源：：恒大大访谈谈、百百度文文库、、恒大大官方方网站站21恒大营营销策策略的的主要要特点点是规规模造造势、、快速速开发发、实实景展展示、、标准准动作作和低低价入入市规模造势快速开发标准动作实景展示投资排排球因因许家家印个个人爱爱好及及交情情；投投资足足球因因广州州政府府委托托，既既实现现了品品牌推推广又又同时时向政政府示示好砸钱+争议：：“2009年至2010年度，，恒大大全球球新闻闻报道道量高高达2万条””园林实实景+售楼处处+样板间间+会所实实景展展示造造成视视觉冲冲击大总总部部管管理理，，中中央央制制定定标标准准标准准营营销销渠渠道道：：平平面面报报广广或或包包报报+短信信+电视视+（明明星星））标准准推推盘盘节节奏奏：：开开盘盘前前两两周周爆爆破破式式推推广广，，短短期期内内实实现现全全覆覆盖盖标准准广广告告格格式式：：必必有有核核心心价价值值点点、、项项目目效效果果图图、、价价格格或或优优惠惠信信息息从拿拿地地到到展展示示最最快快6个月月标准准化化动动作作奠奠定定了了快快速速开开发发的的基基础础1423低价入市成本本定定价价法法，，集集团团定定价价，，一一线线执执行行主打打性性价价比比，，““开开盘盘必必特特价价，，特特价价必必升升值值””5资料料来来源源：：恒恒大大访访谈谈22恒大大通通过过雄雄厚厚资资金金注注入入热热点点体体育育赛赛事事，，带带动动媒媒体体关关注注从从而而达达到到品品牌牌传传播播效效应应12000万资金投投入引进殷茵茵、周苏苏红、冯冯坤、杨杨昊以及及尹萌在在内的新新老国手手聘请郎平平执教引进外援援开创自负负盈亏、、自主生生存新模模式12战全胜佳佳绩成功功由甲B进入甲A郎平和众众多新老老国手带带来媒体体关注，，媒体宣宣传力度度和公众众关注度度创下联联赛13年来历史史记录投入收获1亿买断广广州足球球俱乐部部股权引外援预预算2亿元引内援预预算1亿元1亿全队工工资预算算1亿奖金预预算获得广东东省政府府支持引援媒体体关注恒大品牌牌快速渗渗入客户户群媒体关注注度高，，免费广广告投入收获足球排球资料来源源：恒大大相关新新闻2324恒大的复复制策略略是大总总部逻辑辑，中央央制定标标准化体体系营销标准准化：营销方方案、定定价、广广告设计计等均须须经集团团营销部部审核方方可执行行，营销销动作有有严格的的标准化化要求（（参照开开盘宝典典）展示标准准化：中央景观观园林标标准样板间标标准会所展示示现场展示示产品标准准化：标准产品品库（150多种户型型）9A精装体系系2资料来源源：恒大大访谈标准化通通过制度度贯彻执执行，实实现快速速复制，，迎合规规模快速速扩张的的需求通过标准准案例推推广（开开盘宝典典）规范范了营销销动作，，不求创创新，关关注信息息传达，，通过高高频率、、高折扣扣和低价价格吸引引眼球25首页标题题占画面面宽度三三分之二二以上，，字数不不超过11个字画面代表表项目主主体形象象（独特特景观资资源、精精品园林林、外立立面、豪豪华会所所等）内容须体体现项目目位置图图、主要要卖点、、集团信信息、看看房车等等重要信信息如有实景景图尽量量使用实实景图体现价格格优势或或优惠信信息推广频率率高，对对发布时时间和版版面有要要求（只只要A3以前）2123333356资料来源源：恒大大访谈、、恒大开开盘宝典典开盘前必必备销售售中心、、水景园园林实景景、会所所和样板板间四大大展示区区，营造造现场视视觉震撼撼效果3资料来源源：长沙沙公司恒恒大报告告260恒大从拿拿地到具具备开盘盘条件最最快6个月可实实现，快快速开发发策略使使恒大的的土地储储备、销销售面积积及竣工工面积迅迅速赶超超万科4开盘开盘前2周拿地6个月重要节点点***过去三年年销售面面积（恒恒大VS万科）万平方米米***过去三年年竣工面面积（恒恒大VS万科）万平方米米*********过去三年年土地储储备（恒恒大VS万科）万平方米米******资料来源源：恒大大年报、、访谈27一方面逐逐渐完善善现场，，提升品品质感，，另一方方面初期期高报价价，开盘盘深折扣扣，综合合营造高高性价比比和物超超所值感感5前期报相相对高价价进行试试探开盘时深深度折扣扣营造性性价比项目现场场展示不不断完善善开盘开盘前2周拿地重要节点点现场条件件震撼展示示效果推广安排排集中爆发发式推广广价格线资料来源源：长沙沙公司恒恒大报告告28开盘策略略品质线开盘品质随开开盘逐渐渐改善目录财务指标标分析业务模式式研究架构与管管理体系系对万科的的启发和和借鉴注：地区高管管包含各各地区分分公司的的总经理理、副总总经理、、总经理理助理资料来源源：恒大大地产集集团官网网、恒大大年报许家印对对恒大拥拥有绝对对控制权权；在总总部-地方公司司的两级级架构中中，总部部全面决决策各项项业务，，地方公公司负责责执行落落实集团高管（10人）地区公司高管*（184人）董事局（8人）恒大的领领导管理理团队平平均年龄龄为43岁，平均均拥有房房地产开开发管理理经验17年以上，，其中教教授、博博士生导导师1人，博士士5人，硕士士7人。恒大的管管理人员员中92%以上是大大学本科科及以上上学历（（见附附表1、2）恒大重要要的职能能和权力力高度集集中于总总部，一一线公司司主要负负责执行行，有简简单的人人事权，，但一线线经理实实施的人人事变动动需要上上报地区区的经理理，再由由地区上上报报总总部人力力资源部部进行相相关审批批姓名股权概约百分比许家印68.02%夏海钧0.13%李钢0.13%谢慧华0.04%徐湘武0.04%徐文0.04%赖立新0.04%何妙玲0.04%2009年恒大各高管管的控股情况况总部地区公司集中决策项目、工程开工实施执行集团总部的命令投资开发、招投标建设、产品质量监察成本、质量标准化管理营销和运营管理制定规划和任任务具体执行30高度集权下的的总部组织庞庞大，隶属地地产系统1209人，下设17个职能部门，，垂直管理各各地方公司对对口部门资料来源：恒恒大公告董事会董事8人高管10人监管（地区办公室）采购和配送（地区办公室）内部审计（地区办公室）财务管理（地区办公室）总工程师办公室地区办公室管理招投标规划/工程合同管理发展市场资产管理人力资源数据库、监管484人采购和配送5人预算和审计49人库房3人财务管理117人投资者关系11人运营2人财务审计8人研发35人质量控制中心19人招投标42人管理89人法律31人开发113人市场和品牌161人资产

管理74人人力资源16人10年恒大集团总总部和地区公公司人数占比比集团总部：组织机构设计计具有大总部部的特点，相相对于各地方方公司而言，，恒大的集团团总部职能部部门齐全，部部分职能部门门还设置地区区办公室遥控控地区公司监管室是规模模最大的部门门，主管内控控和地方公司司监察检查****31%集团总部广州

地区公司（28个）一线城市（2个）广东、上海二线城市（25个）海南、天津、重庆、沈阳、太原、西安、成都、武汉、合肥、南京、贵阳、昆明、长沙、南宁、石家庄、南昌、济南、哈尔滨、洛阳、长春、兰州、银川、郑州、呼和浩特、乌鲁木齐三线城市（1个）启东2011年恒大在全国国的公司分布布*注：一线城城市：北京、、上海、广州州、深圳；二二线城市：其其他直辖市和和省会城市；；三线城市：：其他城市。。资料来源：恒恒大地产集团团官网；访谈谈地区公司区域域分布特点：：91%位于二、三线线城市，其中中二线城市占占比89%总部******2011年恒大公司在在一、二、三三线城市分布布比例89%的二线城市公公司管理着全全国94%的项目，其中中55%位于二线城市市、39%位于三线城市市图：2011年恒大在全国国的公司分布布全国按省级行行政区划设立立28个地方公司，，管理62个城市32%2010年恒大公司不不同部门的员员工人数占比比*****恒大总部以监监管、设计和和配套管理为为主，人员占占比达73%，负责标准化化管理的落实实；地区公司司则以工程建建设职能为主主2009、2010年恒大员工数数（单位：人人）资料来源：内内部资料；恒恒大年报恒大总部集团团人员最多的的部门是监察察及审计，占占24%，地方公司则则是建设开发发及工程，占占37%；总部掌控所所有职能，地地方则更多是是执行、开发发的部门2010年恒大员工达达19351人，较09年增长126%；地产系统中中90%以上是大学本本科或以上的的学历****************************************33成熟的地区公公司人员在400以上，工程部部人员占比最最大，达30%左右，其次营营销和开发的的占比为16%和9%，部分项目采采取自销模式式资料来源：恒恒大内部资料料广东公司（一线城市）管理体系部门：12个人数：403人南海开发部（7人）广州开发部（12人）增城开发部（7人）清新开发部（8人）佛冈开发部（3人）中山开发部（5人）广州开发一部（8人）广州开发二部（4人）公司高管（12人）行政人事部（17人）开发部（42人）综合计划部（9人）总工室（35人）招投标部（13人）预决算部（28人）采购部（7人）营销部（59人）品牌部（4人）增城工程部（35人）清新工程部（43人）工程四部（4人）工程一部（23人）工程二部（6人）工程五部（17人）工程三部佛冈工程部中山工程部（23人）工程部（151人）武汉公司（二线城市）管理体系部门：15个人数：415人公司高管（10人）行政人事部（20人）合同管理部（10人）综合计划部（7人）财务分部（35人）招投标部（13人）预决算部（26人）采购部（8人）营销部（71人）品牌部（4人）一部恒大华府（3人）二部恒大绿洲（5人）三部恒大城（6人）四部金碧天下（5人）五部恒大名都（4人）总工室（30人）工程部（107人）一部恒大华府（9人）二部恒大绿洲（34人）三部恒大城（15人）四部金碧天下（34人）五部恒大名都（15人）宜昌恒大绿洲（21人）金碧物业武汉分公司（21人）宜昌工程一部（13人）宜昌开发一部（4人）财务（4人）合同管理部（12人）工程技术部（14人）开发部（23人）工程技术部（9人）34恒大管理模式式特点是执行行力强、反应应快、周期短短和内控严资料来源：搜搜房网；访谈谈恒大集团的监监察和审计是是人数最多的的部门，占比比24%，负责到地方方公司审核集团制定含三三十九条罚则则的《房地产开发建建设管理考核核制度》，量化了惩罚罚的标准执行力强项目活动由恒大领导当夜做好策划、下达工作任务，第二天交由相关部门开始邀请全国的媒体，第三天活动成功举办反应快恒大董事局的一个指令，在半个小时之内就能传到南在海口，北在长春的最基层。周期短许家印规定一个项目从拿地到开盘须在6个月内完成长沙两个恒大新盘从拿地，到开工，再到开盘仅仅用了五个月内控严35武汉一个项目目完成情况不不理想，主管管当场在集团团会议上被撤撤职，不给借借口、不找理理由——恒大广告公司司负责人突然来了一个个地产项目，，恒大可以在在短短两个小小时内，组建建一个工种齐齐全的队伍立立即操作——易居一位负责责人第一条公司各相关部部门在每月27日17:00前，将下两个个月工作计划划经部门负责责人签字后，，报综合计划划部，并在公公司计划例会会上予以核定定，否则，扣扣罚相相关部门负责责人100元——《房地产开发建建设管理考核核制度》目录财务指标分析析业务模式研究究架构与管理体体系对万科的启发发和借鉴产品标准化项目形成包括括示范区、售售楼部、整体体规划、单体体产品、配套套、园林标准准、精装规格格等各方面的的一整套标准准化方案，大大幅减少了前前期设计的工工作量和时间间销售包装化示范区、售楼楼处设计、选选材和软装，，注重客户的的视觉体验和和国际名牌效效应，“把钱钱砸在客户看看得到、摸得得着的地方””，形成打击击力节点军事化对重要运营节节点（开工、、取证、售楼楼处开放、样样板间开放、、封顶、竣工工、交付等））的把控，实实行军事化管管理，以问责责制的方式确确保节点的准准时完成土地规模化投资可遵循““规模拿地、、快速开工、、分期开发、、赚取溢价””的策略，避避免同时介入入多个小规模模项目摊薄人人力资源且不不能获得后期期开发的土地地溢价37总结“恒大模模式”的四个个特点是：土土地规模化、、产品标准化化、销售包装装化和节点军军事化避免问题借鉴优点重视战略纵深深：“深化二线，，拓展三线””的布局，与与万科的“战战略纵深”策策略相似，通通过在政策相相对宽松、竞竞争不激烈的的二三线城市市大规模拿地地实现快增长长和长远利润润增长产品标准化：：成熟标准化体体系是实现其其高资产周转转率的保证；；万科可考虑虑在中低端品品类推行成熟熟的产品系列列（如万科城城、四季花园园、假日风景景等），形成成品类下的不不同标准化方方案，迅速复复制，实现少少折腾、快开开发追求品质感和和示范区打击击力：恒大对示范区区打击力（实实景水系、园园林、销售中中心、样板房房）的高要求求，以及精装装标准国际名名牌产品的使使用，为消费费者带来项目目优秀的品质质感和物超所所值感；我们们应该思考在在保证质量的的前提下，如如何把钱花在在客户认知度度高的方面融资渠道多元元：5年320亿元的融资水水平是恒大发发展迅速的坚坚实基础，拓拓展各种低成成本的融资渠渠道和创新的的融资模式，，通过足够的的资金支持，，才能实现““大象起舞””重视企业内控控：完善严格的监监察和审计机机制，保证企企业的内控风风险降低，团团队风气严谨谨，值得借鉴鉴我们可以借鉴鉴“恒大模式式”中重视战战略纵深、产产品标准化、、追求品质感感和示范区打打击力、融资资渠道多元和和重视企业内内控等；也要要看到恒大在在急速