某地产工程管理发展战略

万科工程管理发展战略策划书工程管理部2003年3月20日目录一、万科工程管理的环境、现状二、万科质量管理的现状三、强化内部工程管理四、提高外部资源整合效率五、我们的行动一、万科工程管理的环境、现状与对策1.1.万科与竞争对手组织架构、管理模式对比1.2.工程管理人员能力分析1.3.项目管理人员配置分析1.4.工程管理人员素质与表现的分析1.5.万科工程管理组织行动1.1.万科与竞争对手组织架构、管理模式对比1.1.万科与竞争对手组织架构、管理模式对比以营销、设计、工程三大业务线为核心的部门设置基本一致。在项目部的管理模式上，万科类似于矩阵式管理，中海为直线型管理模式。万科工程系统不完整，工程管理与成本管理相脱节。进度、质量协调时要与成本、做大量的跨部门协调。在组织架构中可以看到万科三个业务系统不均衡发展，由于工程系统地位较低，导致在质量、进度与设计、成本相矛盾时往往要让步。对工程质量负责的责任体系不清晰，公司领导、部门、项目部之间的责任不明确，因此责权也不清晰。万科一线公司的工程部没能发挥在技术、质量上的监督和管理作用。万科作为发展商没有自己的质量保证体系，只能依赖施工单位和监理单位的质量保证体系实施项目。1.1.万科与竞争对手组织架构、管理模式对比1.2.工程管理人员能力分析本科以上82％，工程师以上70％万科工程管理人员、专业分布表（截至2003年1月31日）万科工程管理系统人员数量、专业配置及学历比较好。工程师以上与本科以上之比57％，说明大量工龄少于5年。1.3.项目管理人员配置分析与中海相比，万科工程管理分包比较粗，管理比较容易工作效率较低的原因分析：内部工作效率低，工作模式（方法）有问题。监理公司能力差，没有发挥作用。员工的工作能力及工作经验较差。1.4.工程管理素质与表现的分析分析说明：员工的专业能力与质量表现是基本一致的二、万科质量管理的现状和对策2.1.企业质量管理水平划分2.2.万科质量管理现状2.3.万科工程质量的表现2.4.万科质量管理现状分析2.1.企业业质量管理水水平划分2.2.万科科质量管理现现状11.决策权12.由项目部人员解决问题13.目标切实可行14.自我管理小组15.职员满意6.注重项目部自我检验7.与供方同设计、管理8.预防性质量保证手段9.受控的研究与开发量10.与客户的联系1.高层管理参与2.确定质量目标3.以质量保证部门专家作为顾问4.扁平组织结构5.注重预防而不是事后检查四级三级二级一级关键手段11.决策权12.由项目部人员解决问题13.目标切实可行14.自我管理小组15.职员满意6.注重项目部自我检验7.与供方同设计、管理8.预防性质量保证手段9.受控的研究与开发量10.与客户的联系1.高层管理参与2.确定质量目标3.以质量保证部门专家作为顾问4.扁平组织结构5.注重预防而不是事后检查四级三级二级一级关键手段不断改进关键手段的管理弱一般强激励机制以“质量设计”作为核心流程以“零次品”生产作为核心流程战略与组织激励机制以“质量设计”作为核心流程以“零次品”生产作为核心流程战略与组织万科处于麦肯锡定义的的一至二级水平（符符合标准型））2.3.万科科工程质量的的表现2.4.万科科质量管理现现状分析没有清晰的质质量文化和行行为准则。质量保证体系系不完善，需需要依赖施工工、监理方的的诚实履约。。对供方的管理理能力还有待待提高。三、加强工程程质量管理3.1.万科工程质保保体系框架3.2.四个核心目标标3.1.万科科工程质保体体系框架质保体系框架架技术标准体系系管理方法工具具管理体系质保文件体系系团队建设实施评估改进标准流程全员参与动员员组织架构定位位岗位能力保证证组织激励机制制岗位能力培训训供方管理过程控制供方选择供方关系供方评价质量信息3.2.四个个核心目标核心1：最少少的员工差错错提高职员专业业化能力按岗位选择合合适的员工的的；质量管理方法法培训；激发员工的质质量提高愿望望、敬业精神神；对个人的认可可；建立集团的质质量评比，鼓鼓励先进。核心2：最少少的原材料和和供方施工差差错双赢的合作方方关系的建立立按管理能力及及项目性质选选择合适的供供方均衡并有侧重重点的质量、、工期、成本本关系。高要求的技术术标准明确监理公司司的地位，是是我们工程质质量管理的延延伸。以培训和成立立联合小组的的方式等向供供方进行质量量投资、输出出我们的管理理。核心3：最少少的施工过程程控制差错加强预防、过过程控制从源头抓起，，优秀的设计计是质量的根根本保证。对供方现场监监控是项目部部的主要工作作工程管理指导导书是工程全全过程的纲领领文件。样板引路，施施工图的深化化，引导全面面施工设置必要的质质量监控点，，对施工过程程进行控100％的竣竣工检查，完完善工程质量量规范项目文件件的管理，积积累案例。核心4：最佳佳的客户满意意度质量的公共关关系客户工程质量量管理的参与与，如设立工工程开放日。。社会公众关系系的建立，参参与质量协会会等协会组织织。参与社会质量量评比，树立立万科工程质质量形象。合作方的正确确关系建立。。四、提高外部部资源整合效率4.1.政策法规及行行规对外部资资源整合的影影响4.2.万科整合外部部资源的现状状4.3.工程承包方的的管理4.4.监理公司的管管理4.1.政策法规及行行规对外部资资源整合的影影响法规的影响法规市场化程程度不高，使使发展商存在在一些合理而而不合法的手手法，存在较较大的法律风风险。对时间效率的的影响，政府府招投标程序序需时间长。。对成本的影响响，影响对外外部资源整合合的主动性和和灵活性。万科关于法规规的对策明确万科的产产权属性，提提高操作效率率。行业发展影响：民营建筑企业业、合伙人制制监理公司的的合法化和崛崛起会更有利利于我们的整整合。发展商整合外外部资源多样样化，有只管管投资的投资资型，有包括括监理与施工工为一体的自自身完成产业业链的模式。。行业发展对策：市场专业队伍伍的发展，为为我们更广泛泛通过自身而而不是简单通通过总承包商商来整合社会会资源提供法法规和市场条条件。增加甲供及分分包，减少建建造过程的环环节，将成本本更多用于物物化成本。4.1.政策法规及行行规对外部资资源整合的影影响4.2.万科整合外部部资源的现状状4.2.1.公司制度已经建立起招招投标规范供供方选择流程程。已经建立初步步的供方管理理制度。推行材料集中中采购和网上上招标。4.2.2.运作全面实行总承承包、监理、、造价咨询、、招标代理等等社会资源的的利用。外部专家组。。采用招投标进进行采购。物资采购已实实现集团集中中采购和地区区公司定点采采购。低标中标是普普遍的定标原原则。总包工工程中普遍采采用费率方式式招标。目前前已有57％％项目采用工工程量清单招招标的方式，，初步显示其其成本优势。。4.2.万科整合外部部资源的现状状在老一线公司司，总承包商商长期合作加加上不断有新新的面孔的机机制已初步形形成。如上海海公司，浙江江中富近年承承建22.4万平米，单单一总承建商商占近年发包包量的22％％，前三位占占48％，同同时有大量新新进场队伍。。物资供应商管管理已实现集集团管理，现现有1300多家合格供供应商，各地地公司平均每每一类品种有有5.5家合合格供应商。。其中8家集集团战略供应应商，上海开开始推行定点点供应商管理理，有10家家定点供应商商。2003年总总建材需求：：15亿，其其中甲供（包包含门窗工程程等25类））：7.2亿亿，占总建安安成本23％％，其中集中中采购：1.2亿，占甲甲供17％，，占总建安成成本的5.5％。承包商已有一一定的按照专专业进行整合合，主体工程程以总包商为为主，门窗工工程，室外园园林配套等由由专业公司承承包。4.2.3.供方资源状状况4.2.万科整合外部部资源的现状状4.2.4.现状分析基本形成社会会资源优化整整合，未能形形成工程及监监理的战略合合作。每期项项目的合作方方有114家家（与中海接接近），说明明较多直接分分包给专业队队伍减少多层层分包，但往往往是小项目目，总包占75％，50％合约总额额不到总价5％。理想的供方队队伍缺乏，特特别是新公司司和建筑市场场化程度不高高的地区，总总承包招标中中标面常达70％。甲供采购额偏偏小。发展期紧迫，，常通过费率率招标确定总总承包，工地地待命等施工工图，造成无无时间进行图图纸审核，招招标没有时间间分析。合同付款方式式比较苛刻，，审核流程复复杂。工程结算价格格依赖于造价价咨询公司。。4.2.万科整合外部部资源的现状状4.3.工程程承包方管理总体而言，目目前建筑行业业为适应市场场的价格竞争争，以包代管管，管理水平平粗放。施工工项目经理能能力显得相当当重要。按照麦肯锡的的企业质量划划分原则，加加上手工操作作，目前好的的施工企业的的质量顶多一一级多。第一类：全国国性大型国企企直属机构，，以中建系统统单位为典型型代表。成建建制，激励机机制差、成本本高而效率低低下。第二类：当地地大型国企，，有政府政策策扶持，。成成建制，激励励机制有改进进。成本高，，有优越，对对客户的要求求不太适应。。第三类：江浙浙一带的民营营、集体建筑筑企业。劳务务人员素质一一般较好，激激励机制较好好，配合及服服务意识均较较好，成本管管理较好。第四类：小型型或个体企业业、专业施工工企业。4.3.1.施工企业现现状及分类：：4.3.2.工程程承承包包方方的的选选择择工程程承承包包方方选选择择模模型型承包包商商选选择择与与成成本本关关系系图图：：

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管理理能能力力高高工人人队队伍伍到到最最上上面面集集团团层层次次成本本低低第一一类类承承包包商商第二二类类承承包包商商第三三类类承承包包商商第四四类类承承包包商商目前前的的选选择择区区域域优化化选选择择区区域域成本本高高4.3.2.工程程承承包包方方的的选选择择减少少中中间间层层，，杜杜绝绝层层层层转转包包，，提提倡倡专专业业分分包包。。选择择高高效效的的施施工工企企业业。。通过过““供供应应商商分分级级管管理理””制制度度、、工工程程量量清清单单招招标标等等措措施施的的实实行行，，适适当当放放宽宽对对供供应应商商的的付付款款比比例例，，降降低低供供应应商商的的资资金金成成本本，，实实现现共共赢赢。。工程程承承包包方方选选择择的的成成本本原原则则：：4.3.2.工程程承承包包方方的的选选择择工程程承包包商商选选择择的的质质量量原原则则：：影响响工工程程质质量量有有人人、、机机、、料料、、法法四四个个主主要要因因素素。。施工工项项目目部部项项目目经经理理、、工工人人的的能能力力及及态态度度是是关关键键的的因因素素。。从工工程程质质量量角角度度，，特特别别是是总总包包工工程程，，应应优优先先选选择择第第二二、、第第三三类类施施工工企企业业。。第第三三类类企企业业需需要要更更多多的的监监管管。。4.3.2.工程程承承包包方方的的选选择择工程程承承包包方方选选择择的的工工期期原原则则：：项目目工工期期的的影影响响更更多多是是来来自自发发展展商商的的调调控控。。发发包包工工程程规规模模应应与与工工程程承承包包方方及及其其项项目目部部的的能能力力相相适适应应。。单一一标标段段发发包包量量应应不不超超出出该该工工程程公公司司年年竣竣工工量量的的1/10。。根据据上上面面承承包包商商选选择择模模型型，，单单一一施施工工项项目目部部的的管管理理能能力力对对于于多多层层项项目目不不应应超超过过2.5万万平平方方米米。。4.3.2.工程程承承包包方方的的选选择择承包包商商选选择择小小结结：：应综综合合考考虑虑质质量量、、成成本本、、工工期期等等因因素素，，但但质质量量始始终终是是优优先先因因素素。。招招投投标标制制度度是是我我们们目目前前选选择择承承包包方方的的主主要要手手段段。。建立立承承建建商商分分级级管管理理机机制制。。信誉誉较较好好、、成成本本较较低低的的建建筑筑工工程程公公司司，，如如集集体体或或民民营营企企业业建建筑筑施施工工企企业业，，是是我我们们整整合合的的主主要要承承包包方方。。自身身管管理理能能力力以以及及发发包包项项目目的的规规模模与与施施工工承承包包方方的的能能力力相相适适应应。。提高高自自身身管管理理能能力力，，在在一一个个项项目目按按专专业业分分工工、、适适当当拆拆分分分分包包，，增增加加甲甲供供比比例例，，广广泛泛进进行行社社会会资资源源的的整整合合，，让让专专业业的的人人做做专专业业的的事事，，是是确确保保低低成成本本下下实实现现质质量量标标准准的的长长远远目目标标。。同同时时在在多多项项目目中中减减少少合合作作方方的的家家数数。。4.3.2.工程程承承包包方方的的选选择择4.3.3.对对工程程承承包包方方的的管管理理万科科工工程程管管理理职职责责：：满满足足客客户户不不断断增增长长的的需需要要，，服服务务于于公公司司的的经经营营目目标标。。施工工单单位位的的工工程程管管理理职职责责：：按按图图施施工工，，履履行行合合同同。。管理支持持：关注注工程承承包商的的管理体体系，引引导管理理水平不不高的企企业提高高管理水水平。财务支持持：及时时支付。。沟通活动动：与主主要承建建商，特特别是其其领导层层建立正正确的关关系，工工程应获获得其公公司层面面的支持持。发展管理理：建立立分级管管理制，，万科工工程奖设设立。战略合作作：体现现在给好好的承建建商更多多的投标标机会和和支持。。4.3.3.对对工程承包包方的管管理建筑承包包商分级级管理框框架4.4.对监理理公司的的管理4.4.1.监监理公司司的目前前状况监理公司司在中国国的发展展是96年后，，比发展展商发展展要短。。国内的监监理公司司普遍规规模不大大，大的的约300人左左右。尽管监理理提供的的时间长长，人员员多，但但监理费费用远低低于设计计费、销销售代理理费用。。显示出出行内普普遍不看看重监理理的地位位与作用用。监理的主主要工作作在于施施工质量量监理。。4.4.2.监监理公司司的选择择监理方选选择对于于企业赢赢利的影影响目前监理理费约6～20元/m2，占占建安费费0.5~0.8%，，占售价价的0.25%。监理理费用占占售价的的比例是是非常低低。其价价格的变变动对房房地产成成本的影影响甚微微。监理方选选择对于于工程的的影响监理公司司责任是是提供工工程监督督，资源源主要是是专业人人员，专专业人员员本身的的素质及及激励机机制是影影响我们们主要因因素。有规模的的监理公公司可用用的资源源会更为为丰富。。小结监理公司司的过程程控制能能力是选选择监理理公司的的主要考考虑因素素。建立监理理公司战战略合作作关系。。4.4.3.对对监理方方的管理理清晰工作作范围，，明确责责任。要求监理理公司全全面履行行施工过过程的全全面监督督，提高高监督标标准要求求，对主主要控制制点实现现旁站监监理。工程承包包方协调调、成本本管理应应以我方方为主。。发展良好好合作模模式，提提高监理理公司在在项目质质量管理理的地位位，维护护监理的的威信。。对项目监监理人员员进行培培训，输输出管理理，使其其适应万万科管理理文化、、管理制制度。建立对监监理公司司的激励励制度。。五、我们们的行动动5.1宗旨、目目标与质质量文化化建设5.2组织架构构与团队队建设5.3外部资源源整合5.4内部管理理体系5.5公共关系系管理5.1宗宗旨、、目标与与质量文文化建设设宗旨：建立一套套高效的的管理流流程，一一支专业业的的工工程管理理团队，，使工程程管理成成为万科科品牌的的支撑点点。满足不断断增长的的客户要要求。以零缺陷陷建造无无限生活活。三年质量量目标（（以02年为基基准）：：工程保修修率比02年下下降60％，达达到≤3条／／户，或或外聘客客户调查查工程质质量满意意度提高高10％％。将一线公公司工程程质量满满意度最最低的三三个公司司作为集集团工程程管理的的重点客客户，并并使其满满意度相相应提高高15％％。质量文化化建设满足顾客客不断增增长的质质量要求求用过程精精品建造造住宅精精品一次做妥妥，次次次做妥供方是我我们的伙伙伴零缺陷是是我们追追求的目目标和管管理思想想5.2组组织架架构与团团队建设设5.3外外部资资源整合合5.4内内部管管理体系系5.4内内部管管理体系系5.5公公共关关系管理理—完—9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:23:5323:23:5323:2312/24/202211:23:53PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2223:23:5323:23Dec-2224-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。23:23:5323:23:5323:23Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2223:23:5323:23:53December24,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。24十十二二月202211:23:53下下午午23:23:5312月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:23下下午12月月-2223:23December24,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/2423:23:5323:23:5324December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:23:53下下午11:23下下午23:23:5312月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。23:23:5323:23:5323:2312/24/202211:23:53PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2223:23:5323:23Dec-2224-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。23:23:5323:23:5323:23Saturday,December24,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2223:23:5323:23:53December24,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月202211:23:53下下午午23:23:5312月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月2211:23下下午午12月月-2223:23December24,2022