某地产公司项目市场定位及物业发展建议

三亚万科项目市场定位及物业发展建议2010年3月目录地块价值分析市场竞争及个案分析客户特征分析项目定位物业发展建议目录地块价值分析市场竞争及个案分析客户特征分析项目定位物业发展建议第一部分：项目土地属性研究及资源利用分析主要包括——三亚＆落笔洞片区地块价值分析项目地块优、劣势分析项目内、外可利用资源分析项目地块价值分析——规划篇（三亚市）落笔洞旅游度假区根据三亚市土地利用总体规划（2006-2020年），三亚立足“东拓西展、南进北扩”的发展战略，将传统的城市中心向周边拓展。落笔洞旅游度假区与迎宾路、半岭、三亚湾等成为政府着力打造的旅游休闲养生度假区。在以旅游度假为主力带动的三亚市，未来的各个旅游度假区将成为带动三亚作为海南国际旅游岛弄到的重要推动力。项目地块价值分析——规划篇（片区）

本片区规划功能结构表现为“一核心、四片区、四中心”。

“一核心”：落笔洞保护区为核心。

“四片区”：（东）教育区、（西）教育区、国际康体养生区、高知园区。

“四中心”：位于（东）教育区的教育、信息中心；位于高知园区的居住服务中心；位于国际康体养生区的公共服务中心；位于（西）教育区的行政会议中心。落笔洞保护区教育区（东）高知园区国际康体养生区教育区（西）区域规划定位为：以教育、落笔洞保护为基础，具有具有旅游、居住功能的休闲区。项目地块在片区内规划打造为一类居住区。BBA地块项目地块价值分析——环境篇三亚理工职业学院三亚学院茂月村中央村农场山体山体山体落笔洞风景区项目周边以自然山体和水库景观为主，紧邻文化教育区、落笔洞文化遗迹风景区，具备良好的景观资源和人文气氛，适宜居住。项目地块价值分析——地貌篇A地块用地规划围绕山势坡地展开，地形变化丰富，紧邻水库及小型内湖，具备打造低密度产品的优势；B地块临近未来主干道，周边植被丰富，地貌相对平缓。项目地块价值分析——交通篇1、距离三亚市中心仅6公里（约10分钟车程）；2、交通往来便利：——学院路及迎宾大道往来市中心；——东西线高速环岛连接岛内各大城市及景点BBA地块占地95万㎡建面45万㎡落笔洞风景区占地38万㎡建面34万㎡高速公路（连通东西线）连接三亚东线西线高速公路的城市快速道迎宾路学院路市中心学院路项目地块价值分析——竞争篇南部沿海项目多分布于海湾区域，海景资源丰富万科项目三亚市区清水湾海棠湾土福湾亚龙湾三亚湾红塘湾大东海香水湾三亚机场三亚的项目多集中于三亚湾沿岸，都具备良好的海景资源；本项目属于内陆项目，与大部分项目相比，缺乏海景资源是软肋所在。本案/落笔洞项目地块价值结构研判项目地块价值值分析小结在现有地块条条件上，本项项目无疑是落落笔洞旅游度度假区高端住住宅时代的开开创者。但是，结合海海南楼市岛外外客户置业为为主的特征，，项目必须面面向全国的客客户群，所以以，如何利用用本身的山水水资源优势，，打造项目独树树一帜的价值值体系和生意意模式，是项目在众众多海景林立立的高端项目目中制胜的关关键。目录地块价值分析析市场竞争及个个案分析客户特征分析析项目定位物业发展建议议第二部分：海海南市场分析析及重点竞品品研究主要包括——海南房地产格格局及消费形形态分析（三三亚、海口、、东线等地客客户类型、居居住形态）三亚及泛三亚亚区域房地产产市场现状分分析重点典型楼盘盘分析海南房地产市市场整体竞争争格局三亚房地产市市场发展现状状及典型个案案分析其他岛内主要要片区竞争分分析海南——建设国际旅游游岛，海南旅旅游与国际全全面接轨09年4月25日下午，省政政府在海口举举行建设海南南国际旅游岛岛新闻发布会会，省旅游局局局长张琦在在会上宣读了了《海南国际旅游游岛建设行动动计划》。——随着海南国际旅游游岛建设的正正式启动，旅旅游房地产将将迎来新的发发展契机！未未来两年，随随着万宁神州州半岛、三亚亚海棠湾、陵陵水清水湾等等滨海度假区区度假酒店和和其他度假设设施的建成以以及东环城际际快速铁路、、博鳌机场等等投入使用，，海南将涌现现一批达到国国际先进水平平的旅游度假假景区，超星星级酒店，高高水准的高尔尔夫球场等文文化娱乐设施施，吸引更多多的国内外高高端游客，从从而催生巨大大的度假置业业需求！国际旅游岛建建设：争取把免签证证时间延长至至30天争取直航“海海南-台湾”5年内国际地区区航线增加到到60条引进境外知名名旅行社和酒酒店管理集团团高标准建设一一批精品度假假区建设符合国际际化要求的旅旅游文化要素素近期在海口、、三亚市内各各建一家免税税商店鼓励境外著名名旅游人才培培训机构进入入5年内允许一定定数额的小额额外币自由兑兑换营造建设国际际旅游岛的社社会氛围创新旅游管理理的体制机制制2010年1月市场形势——国际旅游岛规规划公布后市场火爆！4000亿资金——据中国之声《央广新闻》报道，来自民民间的非官方方数据表明，，目前有超过过4000亿元的资金流流动到海南大大肆圈地。10万浙商——海南浙江商会会统计，在国国际旅游岛获获批之前，已已有十万浙商商进驻海南。。注册资本达达百亿元，实实际投资运作作资金可能高高达300多亿元。房价飙升——国际旅游岛规规划公布后，，短短几天内内三亚在售楼楼盘价格翻倍倍。如半山半半岛，原本28000元的均价飙升升至40000元以上；非滨滨海项目原本本9000－13000元的均价飙升升至20000元以上。其它它城市如海口口、文昌、琼琼海的状况与与此同。抢房子——在如此涨势下下，房子仍被被蜂拥而至的的外地客户抢抢购，其中以以浙江客户及及东北、北京京客户为最多多。发展商捂捂盘惜售，数数天一次的停停盘调价，许许多客户称““现在想买也也找不到房子子”。内部认购——原计划年底公公开发售的楼楼盘，纷纷抢抢前开展内部部认购，以赶赶上这一波购购房热潮。全中国唯一的的热带海岛，，独具稀缺环环境资源，是是海南房地产产价值在政策策鼓励支持下下飙升的决定定性因素！三亚市场三亚湾、市区区、市区外围围、亚龙湾陵水市场香水湾、清水水湾、海棠湾湾、土福湾琼海市场琼海市、万泉泉河、博鳌、、观塘温泉万宁市场万宁市、兴隆隆温泉、日月月湾文昌市场海口市场西海岸、海淀淀岛、市区海南房地产市市场竞争格局局海南楼市进入多极时代，东线城市快速崛起。省会城市，宜居特点突出航天城落户带来商机。与海口毗邻博鳌亚洲论坛、“温泉之乡”、“万泉河美景”使该区域楼市发展较快毗邻三亚，海景资源丰富毗邻三亚，海景资源丰富中国唯一的热带城市，稀缺性资源优势明显，城市宣传运营成熟海南房地产市市场整体竞争争格局三亚房地产市市场发展现状状及典型个案案分析1）三亚楼市政政策、价格、、竞争格局2）三亚市中心心外围山水资资源大盘个案案分析3）三亚市中心心资源型大盘盘个案分析4）三亚典型公公寓个案分析析岛内其他主要要片区竞争分分析三亚——国际旅游城市市＋避寒胜地＋＋天然疗养基基地三亚以国际旅旅游城市的形形象定位，每每年吸引来自自全国甚至世世界各地的大大量游客前来来旅游度假；；三亚是全国冬冬季最温暖的的城市，大量量长江以北的的人来此避寒寒；三亚空气质量量上佳，整个个三亚就是一一天然疗养基基地，是养老老首选。——三亚凭借独特特的海岸资源源和气候优势势，进行了大大量的城市营营销工作，使使三亚的知名名度远高于国国内其它旅游游城市。冬季，特别是是春节期间旅旅游市场的火火爆程度从一一定程度上反反映和刺激了了三亚的房地地产市场春节期间，三三亚近海的酒酒店价格是平平时的10倍；如喜来登平日日800一晚的房价，，在春节前后后要涨到6000－10000；即使价格飞飞涨，近海酒酒店开房率仍仍达到100%，游客很难订订到房间；房屋（家庭旅旅馆）租金在在春节期间也也是平时的10倍左右；春节前后2-3个月也是平时时的2-3倍，市区80平的两房在平平时是2000-3000元/月，春节当月月租金价格超超过20000元；,经调研，各楼楼盘的出货也也主要集中在在春节前后。。住宅成交均价价：自07年起快速上涨涨，06至09年价格上升118％，单价翻倍倍；住宅成交面积积：以每年20%的增幅递增；；近年三亚楼市市“量价齐升升”，08年未受全国经经济下落的影影响。这也是是是三亚的稀稀缺海岸资源源和国际旅游游城市价值的的最好证明。。三亚房地产市市场——近年走势三亚房地产市市场——2009，价值突现之之年2008.8－2009.2政策调控，经经济放缓，全全国观望2009.3－2009.10经济回稳，压压抑需求逐渐渐释放2009.11－2010.1国际旅游岛，，价值突现量量价飙升2009年市场回顾09年11－12月三亚楼市进进入成交旺季季，量价飙升升！三亚楼市在国国际旅游岛消消息公布后，，2个月内量价非非正常飙升，，外地人蜂拥拥而入，游资资涌入，在售售房子几乎抢抢购一空；价价格短时间突突破20000元大关，海南南楼市尤其是是三亚成为全全国投资人群群的关注焦点点；2010年春节节期间间（2月中））价格格持续续处于于高位位，未未来投投资价价值已已很大大程度度反映映在短短期价价格上上，短短期升升值潜潜力有有限，，成交交回归归理性性，部部分游游资撤撤出。。2010年动态态2010年1月三亚亚楼市市进入入国际际旅游游岛概概念热热炒阶阶段，，2个月内内均价价突破破20000元/m2，成交交量飙飙升265％！三亚房房地产产市场场——2010，开门门红小环境境：1月15日，省省委书书记卫卫留成成宣布布：到到3月底，，暂停商业性性开发发土地地转让让，暂停审批新新的房房地产产开发发项目目。近段时时间，，海南南省政政府对对规范房房地产产市场场不遗余余力：：三亚亚出台台1个身份份证最最多只只能购购买5套；对对各楼楼盘明明察暗暗访））；未未达预预售许许可的的，不不得以以“内内部认认购””、““预交交诚意意金””等任任何含含预订订款性性质的的名义义或方方式进进行促促销；；2010年1月12日国际旅旅游岛岛获批批，具体体规划划方案案预计计3、4月上报报审批批。2010年9月东环铁铁路开通试试运行行，计计划10月正式式通车车，海海口至至三亚亚90分钟可可达。。2010年1月琼州跨跨海大大桥正式向向国家家发改改委申申请立立项，，将争争取在在2012年左右右开工工建设设，2020年建成成通车车，总总投资资约1400多亿元元,首选西西线方方案连连接广广东省省徐闻闻县灯灯楼角角和海海南省省澄迈迈县道道伦角角。原因：：经济济回稳稳，政政策助助力，，区域域热点点持续续炒作作2009年市场场回顾顾大环境境：09年中央央为完完成““保增增长””经济济任务务，实实施积积极的的财政政政策策和适适度宽宽松的的货币币政策策，货货币信信贷投投放量量大幅幅增长长09年中央央出台台一系系列刺刺激经经济措措施。。包括括4万亿经经济刺刺激方方案、、10大刺激激经济济措施施、10大行业业振兴兴规划划……2008-2009年世界界经济济和中中国经经济面面临众众多困困难，，中国国经济济的企企稳回回升需需要刺刺激房房地产产市场场来带带动消消费和和投资资。两个暂暂停，，一定定程度度上是是推高高海南南房价价的强强大动动力，，同时时也预预告着着3月底对对于海海南楼楼市而而言，，将是是一个个新的的关键键性时时间点点；

三亚项目销售调研表（09年1月1日-1月31日）

区域项目名称项目类型主力户型广告推广可售套数未售套数现场来访量(日均)销售率调价前成交量第一次调价的时间及均价首次调价幅度首次调价后成交量第二次调价的时间及均价二次调价幅度二次调价后成交量三次以上调价及幅度三次调价后成交量1月总成交量目前项目起价目前项目最高价目前项目均价房源概况三亚湾海阔天空二期(铂爵公馆）住宅二房120㎡网络.路牌.海航内部资源23810015组60%20套2月1日，均价8万5000元/平米无无无无无无20套65000元97000元8万仅剩10层以上海居2号楼别墅/酒店/公寓二房119㎡短信.网络.当地广告牌84198组70%55套1月27日，均价7.5万20000元无无无无无无55套58000元9万7.5元3号楼未开，2号楼仅余19套，低楼层看不到海和高楼层的大户型海韵度假酒店酒店/公寓一房60--80㎡广告牌、电视广告、杂志、网络80230015组63%20多套1月1日，均价5.4万12000元无1月10日，均价5.8万1000元无1月17日，均价6.7万无20多套61800元11万6.7万高楼层的大户型为主金中海蓝钻公寓二房80㎡广告牌/网络267285组90%145套1月18日，均价3万15000元5套无无无无无15031000元6万4万高楼层的为主克拉码头酒店/公寓标间66㎡无150多套3015组80%无1月23日定价，均价3.1万无120套1月27日,均价3.6万10%10无无130套3万5万3.6万仅余西向低楼层和高楼层的小户型,中间楼层及所有东向房子已售完泰德白石郡酒店式公寓一房50㎡，二房110㎡路牌、短信2204010组80%10套1月1日，均价4.5万1.5万/25%无无无无无无10套预估4万预估10万预估6万因项目未取得预售许可证,所以暂停销售兰海五期美丽新海岸第三组团住宅二房115㎡广告牌、电视广告、杂志、网络170010050组99%100套1月3日,均价2.5万3000元无无无无无无100套1.1万3.8万2.5万整体销售已进入尾盘阶段国光滨海花园产权酒店一房60--80㎡项目围挡.网络11601220组99%60套1月30日,均价430001.1万/34%10套无无无无无70套3.5万5.6万4.3万整体销售已进入尾盘阶段鲁能三亚湾美丽三区别墅组团公寓/别墅二房90-100㎡路牌.电视广告98010组100%8套无无无无无无无无982.2万4万独栋3.6万联排2.5万

三亚项目销售调研表（09年1月1日-1月31日）

区域项目名称项目类型主力户型广告推广可售套数未售套数现场来访量(日均)销售率调价前成交量第一次调价的时间及均价首次调价幅度首次调价后成交量第二次调价的时间及均价二次调价幅度二次调价后成交量三次以上调价及幅度三次调价后成交量1月总成交量目前项目起价目前项目最高价目前项目均价房源概况大东海时代海岸-香榭左岸公寓一房55--75㎡老业主群/短信450034组100%

3万4.5万3.5万均为25层以上房源半山半岛四期(认购阶段)住宅二房126㎡三房283㎡广告牌、电视广告、杂志、网络7061050组已认购98%未定价未定未定预估4万均为低楼层看不到海的房源亚龙湾公主郡别墅/公寓130㎡网络,路牌,房展会435015组100%已售完16770元/㎡22770元/㎡19000元/㎡2009年11月份已全部售完西山渡别墅双拼网络.路牌1172010组80%80套1月4日3000-5000元无无无无无无90套6.1万7.2万6.5万仅剩联排别墅市区一线海景凤凰岛4号楼公寓65㎡北京参展350030组100%300套1月11日开盘,均价5.9万5000元/平米50套无无无无无350套4.6万9.3万6.4万已全部认购完,尚有部分客户未签约未付全款凤凰岛3号楼公寓66㎡北京参展35018050%无1月28日,开盘,均价9万20000元/30%180套无无无无无180套6.6万12.8万9万

东河·中央海岸产权酒店78㎡广告/网络44844830组80%未定价无无无无无无无无排至426号未定未定未定未取得预售许可证,已停止排号金鸡岭路凤凰水城三期（中惠南岸E5栋）公寓/洋房84㎡明星代言、路牌、网络、杂志60815组80%40套1月27日均价2.8万20%无无无无无无认购52套2.2万2.5万2.8万

清水湾雅居乐（星河传说）住宅/别墅120㎡网络.路牌1100040组100%无1月5日开盘无无无无无无无11001.3万2.2万1.5万开盘5天内已销售完毕香水湾富力湾住宅/别墅200㎡各地售楼处60830组98%1月份共调价8-10次,每次幅度为800-1000左右2.2万3.5万2.8万公寓仅余少量房源海南福湾(新开别墅组团)住宅/别墅80㎡高速路广告牌.网络.路牌60040组100%无1月20日开盘,均价4.8万20%602月8日再推出一部分别墅,均价预计5.2万4.5万4.8万5.2万开盘第二天已销售完毕未来CBD核心地地段传统市市中心心凤凰水城山水国际半山半岛鲁能三亚湾公主郡三亚房房地产产市场场竞争争格局局时代海岸椰景蓝岸凤凰岛克拉码头山屿湖东方巴哈马清平乐外围的山水大盘，市场份额过半：传统市中心外围的半山半岛、凤凰水城、山水国际、鲁能三亚湾、亚龙湾公主郡成交量占全市成交量60％；三亚湾海岸线项目最为集中，多为公寓类产品市中心以时代海岸、国光豪升等项目为资源性项目代表碧城黎客三亚国际公寓三亚湾国际公馆中央海岸玉海国际国光滨海花园海南房房地产产市场场整体体竞争争格局局三亚房房地产产市场场发展展现状状及典典型个个案分分析1）三亚亚楼市市政策策、价价格、、竞争争格局局2）三亚亚市中中心外外围山山水资资源大大盘个个案分分析3）三亚亚市中中心资资源型型大盘盘个案案分析析4）三亚亚典型型公寓寓个案案分析析岛内其其他主主要片片区竞竞争分分析州际酒店区东海湾区双海湾区半山半半岛——稀缺海海景，，高品品质住住宅，，少量量产权权式酒酒店，，第一一太平平戴维维斯物物管，，强调调高品品质住住区。。占地58万平；；总建建面约约100万平；；首推5－8号楼均均价27000，已售售91％；现时主主推3－4号楼，，为带带返租租酒店店式公公寓，，均价价23000，已售售78％；三期共共推出出970套（3-8号楼）），开开盘至至今销销售约约790套，去去化率率达81％，2009年具体体产品品消化化情况况如下下表：：①②③④④⑤─⑧⑧产品主力成交面积段成交均价/总价普通公寓115-32227000/300－800带返租酒店式公寓119-19123000/250－400客户构构成：：100％外地地客户户大部分分来自自东北北、北北京、、上海海、山山西等等北方方地区区度假＋＋投资资＋养养老半山半半岛（（四期期）售售价已已高达达46000-50000/m2四期望望海公公寓共共704套，至至今共共消化化超过过500套，但但因价价格上上升太太快销销售已已经明明显放放缓。。稀缺海海景资资源＋＋高品品质投投入，，四期期公寓寓现单单价高高达到到46000-50000元/平，总总价650-1350万，货货量704套，09年底开开始销销售，，至今今去化化71％项目以以海景景公寓寓为主主力产产品，，配以以少量量别墅墅，规规划有有酒店店。交楼标标准：：精装装修客户构构成：：100％外地地客户户，大大部分分来自自东北北、北北京、、上海海、山山西等等地，，度假假＋投投资＋＋养老老，甚甚至有有北京京客户户整栋栋公寓寓购买买销售时段2009年中2009年底2010年1月初2010年1月中在售均价元/m230000350004200048000客户构构成：：70％外地地客户户:度假＋＋养老老＋投投资30％本地地高端端客户户:长住山水国国际——市区范范围山山水资资源大大盘、、三面面环山山，因因缺少少海景景资源源，规规划上上注重重园林林及人人工水水体打打造占地168万平，，总建建面104万平；；容积率率：0.56位处三三亚市市区凤凤凰路路，距距传统统市中中心约约5分钟车车程，，坐拥拥山水水环境境，规规模大大；产品形态包包括独立别别墅、联排排别墅、双双拼别墅、、叠拼别墅墅、多层住住宅、小高高层住宅、、酒店式公公寓、水上上餐厅及商商业步行街街等。1期05年开盘，已已售罄；1、2期已全部售售罄，主力力户型70－130平，3期要到今年年12月才推出。。目前二手均均价约22000元/平米一期已售罄二期在售鲁能·三亚湾——市区外围的的二线海景景资源大盘盘，强调高高端配套附附加值（高高尔夫景观观、游艇码码头）产品供应面积成交面积主力成交成交均价/总价09年12月库存面积段成交面积小高层13.5511.499-1407.912000/120-1801.4独栋/双拼196－3643.525000/450－7500.75占地687万平（约10000亩），总建建面约300万平，分多多期开发，，多区同时时动工。1期07年10月开盘，已已售罄；2期，08年10月开盘，包包括公寓区区、别墅区区、游艇区区、美丽MALL区等。在售公寓均均价12000，主力户型型99－140平，别墅均均价25000，主力户型型196－364。二期公寓推推出768套，至今销销售约650套，去化率率85％；别墅墅170套，销售140套，去化率率82％。项目位处三三亚湾市区区外围的二二线海景地地段，从项项目到传统统市中心约约20分钟车程，，占据沿海海岸线数公公里长的二二线海景地地块，社区区规模巨大大，规划配配套齐全，，包括高尔尔夫、商业业、游艇码码头。客户构成：：100％外地客户户，主要来来自东北、、北京、上上海、山西西等区域；；度假＋投投资＋养老老在售公寓组组团在售别墅组组团公主郡——亚龙湾景区区内、无海海景；88㎡小独栋定位位准确，引引领迷你度度假别墅的的创新。产品主力成交成交均价/总价面积段成交面积公寓80－1302.017000/120－250小独栋880.3245000/400独栋298－5620.930000/600－1200占地39万平，总建建面约15万平，分二二期开发。。一期07年开盘已入入住；二期08年10月开盘；公寓80－130平，均价17000；去化率75％；（已推推272套，100套未推）。。小独栋88平，均价45000元/平；去化率率94％。大独栋200－390平，均价30000元/平；去化率率37％。位处亚龙湾湾国际旅游游度假区内内，是亚龙龙湾区内最最后的住宅宅项目，但但日常配套套缺乏、不不适合长住住养老；虽虽价格昂贵贵但销售仍仍然较快；；其独特的的88平小别墅是是设计特色色之一，带带300多平别墅花花园和泳池池，全装修修即买即住住，对年轻轻富豪非常常有吸引力力。客户构成：：100％外地客户户，主要来来自东北、、北京、上上海、山西西等地，度度假＋投资资二期在售公寓、独栋一期已入住海南房地产产市场整体体竞争格局局三亚房地产产市场发展展现状及典典型个案分分析1）三亚楼市市政策、价价格、竞争争格局2）三亚市中中心外围山山水资源大大盘个案分分析3）三亚市中中心资源型型大盘个案案分析4）三亚典型型公寓个案案分析岛内其他主主要片区竞竞争分析凤凰岛（二二期）：三亚价格标标杆——均价85000/m2，最高达120000/m2项目基本资资料占地面积：：36.5万平方米绿化率：0.367使用率建筑筑密度：23.1%容积率：1.1建设规划北北京MAD建筑师事务务所设计师师马岩松建设规模48万平方米建筑形式：：酒店式公公寓车位配比：：1023辆(暂定)其他配套设设施：七七星级酒店店、商务别别墅、海上上风情商业业街、国际际邮轮港、、游艇会、、火凤凰奥奥运主题广广场凤凰岛位位于三亚亚市三亚亚湾“阳阳光海岸岸”的核核心，是是在大海海礁盘之之中吹填填出的人人工岛。。该岛四四面临海海，由一一座394米、宽17米的的跨跨海观光光大桥与与市区滨滨海大道道光明路路相连，，距三亚亚市繁华华商业主主路解放放路垂直直距离小小于1000米，南侧侧临鹿回回头风景景区，东东南侧临临三亚河河入海口口，西侧侧为东、、西瑁岛岛，北侧侧濒临优优美的17公里长三三亚湾海海滩。时段2009年10月2009年12月2010年1月初2010年1月中在售均价元/m230000500007000085000凤凰水城城——市区河畔畔大盘，，400㎡㎡以上别墅墅因总价价过高而而长时间间滞销，，计划改改成100㎡小独栋栋后重新新包装销销售占地140万平，总总建面约约214万平1期07年开盘，，已售罄罄。2期08年10月开盘，，货量1300余套，8栋28－32，均价9000(毛坯)，现剩余余10％。3期09年1月开盘，，2－4层多层公公寓，货货量246套，均价价12000（精装）），剩余余30％。独栋别墅墅350－500平，均价价28000，滞销，，正准备备改建成成100平左右的的小独栋栋。10年最新推推出全屋屋精装修修公寓，，均价27000元/平米。位处三亚亚河上游游水源交交汇处，，从项目目到传统统市中心心约5分钟车程程；项目目占据河河景资源源，社区区规模大大。客户构成成：90％外地客客户，客客户主要要来自东东北、北北京、上上海、山山西等北北方地区区；度假假＋投资资一期已售罄二期在售，剩余10％三期在售，剩余30％清平乐（（四期））——2010年1月价格飙飙升，达达16000元/m23期2010年1月售罄1、2期已售罄罄项目占地地9.7万平，总总建面约约23万平，分分7期开发，，现在3期已售罄罄，4期5月开盘现现只接受受登记，，暂无价价格参考考。1、2期07年开盘，，3期公寓08年1月开盘，，现时已已售罄5月即将推推出4期；后续续供应量量约15万平。3期均价8000，推出544套，主力力户型两两房（87－101m2），至今今已全部部售罄。。4期具体数数据未对对外公布布3期具体产产品消化化情况如如下：产品供应面积成交面积主力成交成交均价/总价2010.02月库存面积段成交面积小高层4.854.8570-1404.858000/50-1400清平乐——项目位处处三亚市市区范围围迎宾路路，靠近近田独镇镇，是进进入三亚亚市、亚亚龙湾、、通往海海口的交交通枢纽纽，镇区区有较成成熟的生生活配套套，但档档次较低低。项目目精准定定位老年年人市场场，无论论从项目目命名，，推广语语，宣传传包装，，社区配配套，物物业管理理等方面面，都是是针对老老年人的的需要而而设计。。山屿湖：：西班牙风风情，河河景私属属中央岛岛屿，规规模虽小小，但景景观资源源优势明明显销售时段2009年11月2009年12月2010年1月初2010年2月初在售均价元/m213000180002500033000区位：河河东区凤凤凰路与与迎宾路路交汇处处东北侧侧500米处东300米总建筑面面积:115000平方米容积率:0.8总户数:1101共34栋，北侧侧3栋为小高高层，中中间27栋5-7层的电梯梯洋房一一栋会所所楼盘最新新动态:11月开盘以以来，基基本售罄，剩剩余几十十套尾货货,截止到目目前均价价已达33000元/㎡。划分类型产品类型户型面积m2价格元/m2客户构成客户购买关注点外围近海区域别墅88－60025000－45000100％外地近海、空气好、度假、养老、投资市区范围别墅250-70015000-2800090％以上外地生活配套、度假、养老三亚地块块资源稀稀缺，沿沿海地段段开发殆殆尽（209公里的海海岸线已已开发接接近200公里），，无纯别墅墅项目，，拥有低低密度产产品的项项目均同同时规划划有小高高层、高高层产品品；近海区域域部分低低密度产产品单价价已接近近5万元/平，总价价超过千千万，销销售非常常缓慢，，在此情情况下诞诞生了100平以内的的迷你独独栋产品品（如公公主郡88平小独栋栋），有有效控制制总价取取得理想想的去化化速度；；市区范范围个别别项目（（如凤凰凰水城））也计划划把大独独栋改成成迷你独独栋重新新销售，，以缓解解总价过过高导致致的销售售压力；；上千万的的别墅均均附带较较高的附附加值，，包括私私家大花花园、高高尔夫球球场、游游艇码头头、国际际酒店管管理服务务等。小结海南房地地产市场场整体竞竞争格局局三亚房地地产市场场发展现现状及典典型个案案分析1）三亚楼楼市政策策、价格格、竞争争格局2）三亚市市中心外外围山水水资源大大盘个案案分析3）三亚市市中心资资源型大大盘个案案分析4）三亚典典型公寓寓个案分分析岛内其他他主要片片区竞争争分析未来CBD核心地段传统市中心碧城黎客三亚国际公寓产权式酒店代表项目

在售产权式酒店主要分布在三亚湾、鹿回头、大东海等海岸区域，大多具备海景；市中心产权式酒店目前在售只有3个项目，只有小部分可望海。三亚湾国际公馆中央海岸时代海岸玉海国际椰景蓝岸国光滨海花园三亚房地产市市场竞争格局局（公寓）三亚客房数量年均增长率五星级四星级三星级二星级一星级其它宾馆合计客房合计旅游饭店开房率2005年615191492200053.70％2006年71825226821602403253.10％2007年72031227851712426561.30％2008年72129198961802961263.00％近年三亚旅游游过夜人数每每年增长率都都在11％以上，客房房数量年均增增长率却不足足7％，05－08年间全市全年年开房率逐年年上升，上升升幅度达10％；三亚面向全国国及入境的大大量旅客，拥拥有优越的3S资源(阳光、海滩滩、海水)，完全具备开开发产权式酒酒店的必要条条件。三亚是产权式式酒店的最集集中的区域之之一，约占全全国数量的10％。海南打造“国国际旅游岛””，目标是到到2020年入境旅客达达500万人次。旺季期间（尤尤其春节前后后），不但酒酒店价格飞涨涨，很多旅客客甚至无法预预订到房间三亚——客房需求催生生产权式酒店店模式的高度度发展碧城黎客国际际酒店——三亚市中心，，50年产权（剩余余34年）综合用地地，部分有海海景或河景；；按楼层分有有不同操作模模式，高层产产权式酒店头头6年固定返租7％，低层酒店店式公寓按实实际经营利润润分成；2009年1月开盘供应面积成交面积主力成交成交均价/总价现时库存面积段成交面积6－20层酒店式公寓3.491.73711.7315000/100－1101.7621－27层产权式酒店48－5423000/110－120项目占地7230平，总建面约约3.6万平，一期开开发。09年1月开盘，总货货量368套；1－5层为商业；6－20层为71平酒店式公寓寓，均价15000，以经营利润润60％作为返利，，不承诺固定定利润；21－27层为48－54平产权式酒店店，均价23000，头6年每年固定返返租7％；具体产品消化化情况如下：：项目位处三亚亚市中心，1栋28层高层，高层层海景，另一一面河景；1－5层商业，6－20层公寓，21－27层产权式酒店店带固定返租租。客户构成：100％外地客户，，主要来自东东北、北京、、上海、山西西等地，度假假＋投资三亚国际公寓寓——三亚市中心，，40年产权商业用用地，高层有有海景；按楼楼层分有不同同操作模式，，9层以下可选是是否返租，9层以上头6年固定返租6％2009年6月开盘供应面积成交面积主力成交成交均价/总价现时库存面积段成交面积9层以下酒店式公寓5.31.150－901.112000/50－1304.29层以上产权式酒店项目占地13986平，总建52975平，1栋26层高层；1－5层商业；6－8层酒店式公寓寓，可由客户户选择是否返返租；9层以上产权式式酒店，头6年固定返租6％；主力户型50平，望海方向向户型90平，均价12000元/平，全装修带带家私家电，，6月共推出260套至今销售约约50套（21－26层海景未推））；具体产品消化化情况如下：：项目位处三亚亚市中心解放放路商区，5层商业配备大大型西餐厅、、近2800平中餐厅、4000平自助式KTV、大型商场、、5000平超市、空中中游泳池、双双酒店大堂多多功能会议室室，五星级管管理服务。客户构成：100％外地客户，，大部分来自自东北、北京京、上海、山山西等地，度度假＋投资＋＋养老三亚公寓项目数据项目产品类型户型均价总价(万/套)装标最新一期销售情况户型比例最新开盘时间推货去化去化率1房2房3房4房凤凰岛公寓50-12085000430-1100精装09年12月1005858%100%0%0%0%清平乐公寓70-140800056-120毛坯10年5月000%35%45%20%0%东方巴哈马公360毛坯10年5月000%25%30%35%10%鲁能-三亚湾公寓68-16826000160-450精装10年下半年000%0%0%0%0%半山半岛公750精装09年10月70450071%35%45%20%0%克拉码头酒店式公寓44-16036000160-540精装在售25018574%65%30%

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公主郡公400精装10年下半年000%0%0%0%0%山水国际公寓70-1261100077-140毛坯10年12月000%22%63%15%0%凤凰水城公350精装09年9月30022073%28%63%9%0%山屿湖公500精装09年11月1101100892%23%50%27%0%三亚主要公寓寓供应项目市区40－50年产权的用地地均采取产权式酒店形形式进行销售经营营；半山半岛、时时代海岸、椰椰景蓝岸项目目为住宅用地地，开发以公公寓住宅产品品为主，但仍仍兼顾开发小小部分产权式式酒店产品，，以满足此类类市场需求；；经营方式：返返租3－6年，固定年回回报率6－8％；部分不承承诺固定返租租，只承诺按按实际经营利利润的60％分成；海岸区域的产产权式酒店售售价23000－50000元/平，市区非海海景售价12000－23000元/平，主力户型型50－115平。三亚主要公寓寓项目经营模模式三亚公寓市场场小结三亚作为国际际旅游城市，，旅客数量每每年增长超过过11％，而客房数数量年均增长长率不足7％，由此带来来不断增长的的客房需求，，三亚市全年年平均开房率率逐年上升（（开房率05年53％，至08年已达63％）；市中心心性价比较高高的产权式酒酒店如时代海海岸·鸿洲国际公馆馆，开盘半年年即售罄，验验证了这种市市场需求的存存在；三亚湾一线海海景项目过半半数包含产权权式酒店公寓寓产品，市区区商业用地、、综合用地均均采取产权式式酒店的形式式经营；主流经营模式式：可选返租/必须返租——头6年固定返租6－8％，每年可选选自住1－3个月。利润分成（按按实际经营利利润60％返利）返租6年，头3年返租在购买买时直接在房房价中抵扣三亚产权式酒酒店的经营思思路启示：产权式酒店与与普通公寓相相比更侧重于于投资，因此此销售时必须须带返租，以以克服管理费费较高的销售售阻力；委托管理的管管理公司是否否是品牌公司司非常重要，，品牌连锁管管理将给产权权式酒店带来来巨大的客源源市场，经营营利润更有保保障；主动开发固定定客源，与重重要合作大客客户（如：海海南航空等））建立长期合合作关系，共共享客户资源源。政策导向——09年初政策宽松松应对经济危危机，年底政政策收紧抑制制楼市过热。。土地供求——三亚全市土地地供应极其紧紧缺，供不应应求的局面将将持续。住宅供求——在巨大的全国国性需求下，，供不应求将将导致价格持持续上升。住宅量价——三亚全年成交交120万m2，成交均价11154元/m2；09年3月起压抑需求求逐步释放，，09年底出现量价价齐升。成交结构——主力成交户型型60－120m2；主力成交单单价9000－13000元/m2；主力成交总总价60－150万/套。客户构成——三亚90％以上为岛外外购买，年底底北方天气转转冷，是三亚亚传统的楼盘盘销售旺季，，此时岛外购购买比例更高高。三亚2009年房地产呈现现稳步上升态态势三亚2009年整体市场小小结三亚2010年整体市场小小结市场价格——短短1个月时间内，，三亚多个热热点楼盘均价价翻倍，近海海的楼盘项目目均价达到4－5万元/m2的水平，非海海景项目原本本8000－13000/m2的价位已向上上突破20000/m2，甚至逼近30000/m2的价格。客户需求——国际旅游岛信信息公布后，，在短期价格格飞涨的情况况下，三亚全全市成交客户户80％以上来自浙浙江、东北以以及长期在岛岛内工作的投投资客户。热点区域——成交量最大的的区域为三亚亚湾、市区外外围、亚龙湾湾等板块，这这些区域比之之其它区域更更有投资潜力力。2010年动态国际旅游岛的的大力炒作，，短时间内大大量游资的涌涌入，瞬间推推高了海南楼楼市价格水平平。维持这一一波涨势的，，是更多的被被此情景吸引引过来的各路路投资资金，，包括岛内的的高收入人群群。三亚作为国际际旅游城市，，兼具气候与与稀缺海岸资资源优势，全全国内无论旅旅游、度假、、养老都无可可比拟；随着着国内经济增增长，富豪阶阶层不断扩大大，对第二居居所的需求将将持续增加，，三亚楼市需求潜力巨大大；现时三亚的沿沿海地段已基基本被开发（（209公里的海岸线线已开发接近近200公里），新的住宅建设设用地供应已已收紧，市场存在一一定机会点；；现时在售项目目，公寓在8000-12000的价格水平快快速走量，成成为各大楼盘盘及三亚市场场的主力，别别墅类产品抬抬高市场价格格上限；距离市中心较较近的别墅产产品具备更大大的稀缺性；；三亚城市建成成区不到30平方公里、且且沿三亚湾成成狭长型分布布，整个城市市在市中心20分钟车程范围围里，所以面对全国的客客户，三亚是同一一个市场，项目区位对价价格的影响不不明显，无明明显片区划分分。三亚房地产市市场走势小结结海南房地产市市场整体竞争争格局三亚房地产市市场发展现状状及典型个案案分析岛内其他主要要片区竞争分分析——陵水、万宁、、文昌、琼海海市场调研政策导向：把把海南东线旅旅游房地产项项目打造成世世界级品牌海南省长罗保保铭：把海南南东线旅游房房地产打造成成世界级品牌牌成就国际旅游游岛美名，需需要一大批世世界级的旅游游房地产项目目支撑。海南南省委副书记记、省长罗保保铭15日赴万宁、陵陵水调研，足足迹遍及神州州半岛、石梅梅湾、清水湾湾、香水湾等等开发热土。。他强调，各各级党委、政政府和企业要要亲密合作实实现共赢，共共同把海南东东线旅游房地地产项目打造造成世界级品品牌。岛外客户选择择海口、三亚亚以外区域购购房渐成气候候，东线沿海海开发渐热；；东线各海湾纷纷纷被国内乃乃至国际知名名房地产开发发公司纳入开开发，将给东东线沿海开发发带来极好集集群效应。岛内其他主要要片区竞争分分析陵水市场琼海市场万宁市场文昌市场当三亚的海湾湾基本开发殆殆尽，巨大的的旅游度假需需求将向大三三亚旅游圈的的其它海岸资资源城市转移移。海南东海岸各各海湾具备与与三亚同等优优越的海岸沙沙滩资源和气气候；目前已经有海海棠湾、日月月湾、石梅湾湾以及陵水香香水湾进行大大规模的建设设。海南东线高速速轻轨列车将将于2010年前后开通，，将大大缩短短海口、陵水水、三亚之间间的时间距离离，提高交通通的便捷程度度。陵水：最毗邻邻三亚的海湾湾集中地雅居乐·清水湾东和海南福湾富力湾香水湾1号红勘香水湾陵水非海景公公寓8000－9000元/平，海景公寓寓13000－18000元/平；别墅15000－38000元/平，一线海景景别墅总价达达到2000－5000万/栋的水平，最最高单价8万元/平；陵水在售项目目均为大型/超大型项目，，均具备类似似的优越的沙沙滩海景资源源，板块划分分不明显，价价格差异体现现在规模、档档次、规划设设计风格、产产品品质、物物业管理等因因素上；100％岛外度假客客户，大部分分来自东北、、山西、北京京上海等地。。金色果岭翰海银滩蔚蓝海岸星海传说雅居乐·清水湾——超大规模，引引入摩根斯坦坦利投资，6家超五星级酒酒店，海景高高尔夫、商业业中心、贵族族游艇会、海海洋展览馆等等顶级配套，，一线海景独独栋标杆4500万/栋！产品供应面积成交面积主力成交成交均价/总价09年12月库存面积段面积公寓402568-3351912000/80－3508联排180-250216000/250-3004独栋297-1415425000/600－45003占地1000万平，总建面面400万平。公寓68－335平，推盘2500套，均价9000元/平（拎包入住住），海景18000元/平；至今销售售约1800套，去化72％；联排180－250平，均价16000元/平（拎包入住住），推盘280套，已售约100套，去化36％；独栋297－1415平，均价22000元/平（可选装修修套餐，单价价＋2000），一线海景景独栋标杆4500万/栋，推盘140套，已售约80套，去化近60％2010年1月5日，星海传传说发售，，4小时售出逾逾600套单位，1-2月成交套数数突破1000雅居乐·清水湾——15000亩海边超级级大盘市场定位与与营销简评评1、前期引入入摩根斯坦坦利投资，，充分炒作作；2、引入6家五星级酒酒店，区域域内有海景景高尔夫、、商业中心心等，打造造国际级旅旅游度假区区；3、公共关系系：海南政政府十大重重点工程之之一；4、开盘大规规模邀请政政府官员、、酒店管理理层、明星星、同行、、相关行业业人员、业业主、意向向客户等，，组织酒店店签约剪彩彩仪式及现现场大规模模体验活动动；5、沙滩区域域设置完备备，公寓特特别选择在在海边建临临时样板房房，价值展展示充分；；6、开盘即完完成大量成成交，快速速回款；7、推广投入入巨大，09年上半年投投入6000万，覆盖范范围广，远远及海口机机场，且占占有广告牌牌的数量非非常大；8、别墅提供供2000元/平方标准装装修套餐供供选择。本项目价值值点简评1、品牌地产产商雅居乐乐开发，引引入摩根投投资；2、12公里海岸线线，沙滩宽宽阔，沙质质水质都可可与亚龙湾湾媲美；3、政府十大大重点工程程之一；4、规模巨大大配套齐全全，引入六六家五星级级酒店，大大有打造第第二个亚龙龙湾之势。。产品供应面积成交面积主力成交成交均价/总价09年10月库存面积段成交面积公寓106.768－2764.610000/60-3002.5联排2371.214000/300-3500.2独栋348－5000.917000/500-25000.6项目占地166万平，总建建面约40万平。容积率0.24分多期开发发，在售一一期08年6月开盘；公寓68－276平，推盘580套，均价9000元/平（拎包入入住），海海景13000元/平；至今销销售约400套，去化近近70％；联排237平，均价14000元/平（拎包入入住），推推盘60套，已售约约50套，去化83％；独栋348平，均价17000元/平（拎包入入住），(一线海景独独栋5万/平，2500万/栋)，推盘43套，已售约约26套，去化60％；富力湾：香水湾2000亩海边大盘盘，引入2家五星级酒酒店，规划划游艇码头头、商业中中心、高尔尔夫等顶级级配套；一一线海景独独栋标杆5万/平（2500万/栋）；精装装拎包入住住；区内大大面积人工工湖环绕；；东和海南福福湾：公寓、别墅墅均采取小小户型设计计，包括68－137平迷你别墅墅，与周边边“巨无霸霸”项目和和大独栋形形成差异化化，虽然没没有大发展展商品牌，，没有铺天天盖地的广广告投入，，但去化速速度与富力力湾相当产品供应面积成交面积主力成交成交均价/总价09年10月库存面积段成交面积公寓16.58.548－1045.315000/70－1504.7迷你独栋68－1373.228000/180－3503.3项目占地约约67万平，总建建面约34万平。分两期开发发，一期08年2月开盘；公寓48－104平，推盘1700套，均价15000元/平；至今销销售约900套，去化近近60％；另有酒酒店式公寓寓在建，经经营模式未未确定；迷你独栋（（带私家院院落和泳池池，别墅设设计流水四四面环绕））68－137平，推盘600套，均价28000；至今销售售约300套，去化50％；具体产品消消化情况如如下：月均销售7000－8000万，08年初开盘至至今累计销销售约15亿，在推广广投入不大大的情况下下取得较快快的去化速速度。位于土福湾湾内，海岸岸线长约750米；项目规规模在陵水水海岸各项项目中相对对较小，为为避免与雅雅居乐等超超级大盘正正面竞争，，福湾采取取了差异化化的路线，，在产品规规划上进行行全面小户户型设计，，控制总价价，降低海海边置业门门槛，扩大大受众面。。岛内其他主主要片区竞竞争分析陵水市场琼海市场万宁市场文昌市场万利隆花园宝安椰林湾天赐良园凯德山泉海（中心城区——万城镇）金沙滩日月湾兴隆温泉高尔夫度假公寓中心城区万宁：109公里海岸带带＋兴隆温温泉旅游度度假区＋万万城市区万宁城市化化程度低，，中心城区区仅数条道道路组成，，房地产开开发亦相对对滞后，楼楼盘供求量量少；全市在售楼楼盘仅5－6个，行业未未成气候，，但海湾资资源优越，，未来发展展可期；万宁楼市板板块分布及及主要项目目市区主流户户型为一房房、二房、、三房（55－120平），主要要满足少量量的岛外中中低端度假假需求，及及本地人改改善置业需需求，价格格水平在2800－3800元/平；海岸带或旅旅游区项目目几乎全部部打造单间间或一房度度假小户型型（40－65平），区域域整体仍处处于早期开开发阶段，，未形成聚聚集效应，，仅2－3个度假型项项目在售，，均打造度度假型的单单间、一房房（42－65平），价格格水平在4300－6200元/平，滨海项项目尾盘最最高达到9000元/平，但供求求量极少；；万宁从地理理上来说，，北有海口口、琼海、、博鳌，南南有陵水、、三亚，无无论温泉、、海岸资源源、城市配配套均无突突出优势，，是造成万万宁度假型型地产发展展相对滞后后的主要原原因。凭借109公里海岸带带，万宁未未来发展潜潜力仍可期期待。万宁楼市小小结岛内其他主主要片区竞竞争分析琼海——博鳌品牌＋万泉河、、温泉漂流流旅游资源源＋宜居城城市定位琼海2006年提出以万万泉河为灵灵魂，以博博鳌亚洲论论坛为品牌牌，以温泉泉资源为特特色，以人人文环境为为优势，发发展特色产产业，建设设特色城市市;通过推进城城市基础设设施建设，，完善城市市服务功能能，提升城城市品位，，并提出““把琼海建建成恬静、、温馨、精精致、安宁宁、浪漫、、宜居的城城市，打造造全国人民民的第二居居住地”的的定位。琼海作为海海南房地产产开发的二二线城市，，一开始便便来势凶猛猛，自2005年以来无论论从开发体体量还是房房价除海口口、三亚以以外均居各各县市之首首，成为海海南省房地地产开发第第三大城市市。陵水市场琼海市场万宁市场文昌市场琼海海：：博博鳌鳌论论坛坛带带来来的的房房地地产产发发展展引引擎擎计划划2010年建建成成通通航航将给给琼琼海海当当地地带带来来巨巨大大商商机机博鳌鳌机机场场可可加加快快琼琼海海城城市市化化进进程程继海海口口美美兰兰机机场场和和三三亚亚凤凤凰凰机机场场之之后后，，海海南南将将再再添添一一个个新新机机场场———琼海海博博鳌鳌机机场场观塘塘温温泉泉旅旅游游风风景景区区板块块博鳌千舟湾宝莲城金色港湾假日海岸博鳌滨海板块银海路－新兴市中心板块万泉湾阳光海逸清庭博海茗苑传统市中心板块兆南万泉绿洲水岸怡园万泉豪庭伊比亚河畔玉泉丽都观景台锦绣山庄云华水岸海虹家园万泉河未来集中开发区域现正打造沿河景观大道万泉河板块琼海海楼楼市市格格局局琼海海目目前前的的集集中中供供应应区区域域在在万万泉泉河