某公司招商租赁部工作方案

2中国房地产行业现行发展需要创新商业模式创新模式的根本即资本与资源的高密度结合3招商租赁部工作方案

2013年6月7日41）1、招商租赁部工作定位一、认同公司的企业文化、发展战略、规划、认真执行公司的决议、决定；二、维护和推广公司平台内的品牌资源；三、拓展、整合渠道合作机构；四、招商工具的完善；五、招商类各项工作的制定与实施、跟踪；六、及时了解同行业的经营情况、市场竞争情况，分析、总结、改进并提出经营建议；七、渠道合作机构的管理与维护八、定期对合作商业运营机构监督和管理；九、协助支持相关部门工作；51）2、招商租赁部部门结构合计：6人招商总监1人招商经理1人招商主管3人内勤1各种行业的外包服务机构；（市调、招商、传播、合作商业资源、运营等）61）3、招商租赁部各岗位职责招商总监岗位职责

充分领悟公司发展方向和公司的创新经营模式；负责部门的工作的安排，制定本部门各阶段工作计划，布置和安排本部门各项工作有计划开展；负责本部门员工业务培训、指导的工作，不断强化和提高员工素质、调动员工工作积极性、增强凝聚力；负责制定和分解项目招商指标，并监督检查完成情况；负责招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督；负责安排本部门员工对资源的开发、维护和优化工作；负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作；合理有效的控制本部门费用开支；掌握同行业竞争对手经营情况，了解竞争对手动态，将竞争转变成合作；主持每周部门例会，总结与检查阶段工作进度；工作中以公司利益为重，做到公正、公平地分配，在工作中不得以公谋私；积极主动协助其他部门的配合工作，以及领导交办其他事项。71）3、招商租赁部各岗位职责招商经理岗位职责

提出招商管理思想、招商计划、洽谈以及运作工作，并监督执行；根据项目情况制定运作规范和流程等招商管理体系并持续优化；协助项目的产品研究、规划设计、招商定位，确定、调整方案；跟踪战略目标落实情况，并及时反馈，滚动修订发展战略规划；参与商业项目可行性研究、定位，参与制定商业项目业态规划方案；对招商工作进行管理、协调和推进，及时汇报部门负责人。协助完成项目租金测算、费用预算与分摊，并达成招商指标。完成招商推广活动、广告计划，并监控实施。负责落实规划、推进及组织协调重大招商计划、进行市场发展跟踪和策略调整。合作机构的确定与日常的督导管理。81）3、招商租赁部各岗位职责

招商主管岗位职责

配合招商经理完成工作计划的制定、实施；负责招商部职责分工的执行与回馈；参与项目招商定位、方案制定及针对招商过程中存在的问题提出调整建议；落实项目招商目标客户信息搜集、管理、维护计划；负责项目招商进度的控制、跟进、落实结果；协助招商经理完成相关市调数据的收集、统计，形成报告；资源的整合与包装提议，监控推广进度，合作方的引入与管理和初步洽谈；负责部门安排的其他临时性工作；91）3、招商租赁部各岗位职责

内勤岗位职责

1、负责文件、档案、资料的登记、打印、复印、发放、装订、存档管理；2、负责接转电话和记录来电客户信息，并定期对客户信息进行记录、统计，将情况反映给招商总监/经理；3、对招商部的客户登记及时进行更新，并及时更改客户档案信息；4、做好每日工作的统计，对招商人员的拜访资料进行整理存档（电子版照片、名片等）5、负责协助外出谈判，相关工具的准备，客户信息的查阅备忘等工作6、保守公司秘密，对客户信息等文件谨慎管理；7、协助并及时跟踪布置的工作，提醒，并督促工作完成的时间节点；8、做好部门的助理工作，及其其他部门的配合工作；102）1、运营模式1、自营模式2、联营模式3、两种模式按比例综合运用4、优势品牌资源输出与商业运营管理112）2、盈盈利利模模式式1、租租金金收收益益2、销销售售收收益益3、优优质质商商业业品品牌牌输输出出联联营营4、商商业业运运营营管管理理抽抽成成122）3、成成本本核核算算及及分分摊摊项目目建建设设成成本本：：项项目目操操作作成成本本：：1，，收收购购款款或或土土地地成成本本（租租金金或或销销售售））1、招招商商月月费费（采采禾禾投投入入或或甲甲方方投投入入））2，，建建安安、、改改造造等等成成本本（租租金金或或销销售售））2、各各种种合合作作机机构构的的佣佣金金（租租金金或或销销售售））3，，设设施施设设备备（租租金金或或销销售售））3、装装修修投投入入（采采禾禾或或商商户户投投入入））4，，管管理理费费用用（租租金金或或销销售售））4、定定制制规规划划、、业业态态调调研研分分析析、、租租金金水水平平分分析析与与租租金金定定位（开开发发商商或或甲甲方方投投入入））5，，其其他他费费用用（租租金金或或销销售售））5、宣宣传传推推广广、、招招商商发发布布等等（租租金金或或销销售售））分摊摊:以以固固定定资资产产折折旧旧逐逐月月分分摊摊。。6、开开业业庆庆典典等等费费用用（采采禾禾或或开开发发商商甲甲方方投投入入））132）4、租租金金分分配配、、利利润润分分配配租金金分分配配：：利利润润分分配配：：1、建建设设及及改改造造成成本本或或收收购购款款1、固固定定资资产产折折旧旧2、期期间间费费用用（（招招商商运运营营费费用用及及代代理理费费等等））2、投投资资回回报报收收益益3、、所所得得税税（（按按投投资资者者权权益益比比例例分分配配））4、利利润润租金金应应以以每每年年5-8%（参参考考值值））递递增增。。142）4、租租金金分分配配、、利利润润分分配配—举例例说说明明津兰兰B座项项目目成本本核核算算租租金金收收益益1、保本本收益益6000万按85%出租率率年租租金收收益为为：4214.57万元2、改造造费用用8000万可收租租金面面积为为：67922.25平米3、佣金金费用用351万注：出租面面积：：123495平米x55%=67922.25平米4、招商商运营营成本本180万年租金金收益益：67922.25平米x2元/天/平米x365天x85%=4214.57万元5、其他他费用用暂忽忽略（首年年）成成本合合计：：3.44元/天/平米（（不计计津兰兰保底底收益益）租租金金收益益2元/天/平米津津兰兰保底底收益益成本本为2.4元/天/平米152）4、租金金分配配、利利润分分配—举例说说明津兰B座项目目-将保底底收益益去掉掉—第五年年可达达到盈盈利分分红成本核核算租租金金收益益1、无保保底收收益项项按85%出租率率为4214.57万元2、改造造费用用8000万可收租租金面面积为为67922.25平米3、佣金金费用用351万4、招商商运营营成本本180万5、其他他费用用暂忽忽略预设第第一年年装修修改造造，第第二年年完成成招商商第三年年成本本：：3.44元/天/平米租租金金收益益2元/天/平米第第三三年余余3683.57万元第四年年成本本：：3.23元租金收收益2元第四年年余4214.57万元第五年年成本本：：3.23元租金收收益2元第五年年余4214.57万元摊销成成本后后余4111万元第六年年成本本：0租金收收益2.1第六年年利润润4425万元162）5、商业业运营营结算算标准准A类主力力品牌牌：为为30天、45天、60天结算算期B类大众众品牌牌：为为60天结算算期合同保保证金金结算算期：：为15个月（（合同同期以以一年年为例例）172）6、物业业管理理标准准-物业管管理公公司基础要要求：：具备备省、、自治治区人人民政政府建建设主主管部部门颁颁发发的二二级资资质以以上的的物业业管理理企业业具体要要求如如下：：1、注册册资本本人民民币300万元以以上2、物业业管理理专业业人员员及工工程、、管理理、经经济等等相关关专业业类的的专职职管理理和技技术人人员不不少于于20人，其其中具具有有中级级以上上职称称的人人员不不少于于10人，工工程、、财务务等业业务负负责人人具有有相应应专业业中级级以上上职称称3、物业业管理理专业业人员员按照照国家家有关关规定定取得得职业业资格格证书书4、管理理面积积达到到剁成成住宅宅100万平方方米、、高层层住宅宅50万平方方米、、独立立式住住宅（（别墅墅）8万平方方米、、办公公楼、、工业业厂房房及其其他物物业20万平方方米5、建立立并严严格执执行服服务质质量、、服务务收费费等企企业管管理制制度和和标准准，建建立企企业信信用档档案系系统，，有良良好的的经营营管理理业绩绩182）6、物业业管理理标准准-管理标标准具体标标准：：一、环环境卫卫生管管理标标准：1、地面面清洁洁：地地面无无杂物物垃圾圾，道道路无无泥沙沙，无无积水水车场、、楼梯梯口无无杂物物、无无蜘蛛蛛网保洁率率99%以上2、保洁洁：：所有公公共场场所无无杂物物、垃垃圾保洁率率99%以上3、楼梯梯道：：无无杂物物、五五乱张张贴、、无蜘蜘蛛网网、五五乱堆堆放、、扶手手无尘尘、保保洁率率99%以上4、垃圾圾清运运：日日产日日清垃垃圾绿绿达100%，整洁洁、无无味、、无污污迹5、消杀杀：无无蝇、、少蚊蚊、少少虫6、灭鼠鼠、灭灭蟑螂螂，鼠鼠密度度1%以下，，蟑螂螂密度度，室室内18平米，，室外外管道道20米4只一下下7、绿化化五改改变使使用用用途和和破坏坏、践践踏、、占用用，花花草树树木长长势良良好，，修建建争气气完美美，无无病虫虫害害，，无折折损，，无斑斑秃，，绿地地无纸纸屑、、烟头头等杂杂物192）6、物业业管理理标准准-管理标标准二、人人防、、技防防、车车辆管管理：：1、有专专业的的保安安队伍伍，实实行24小时值值班及及巡逻逻制度度，文文明执执勤训训练有有素；；人身身伤害害事故故02、危机机人身身安全全处有有明显显表示示和具具体的的防范范措施施3、消防防设施施设备备完好好无损损、可可随时时启用用、消消防通通道畅畅通；；消防防事故故04、机动动车停停车场场管理理制度度完善善，管管理责责任明明确；；5、非机机动车车车辆辆管理理制度度完善善，按按规定定摆放放，管管理有有序202）6、物业业管理理标准准-管理标标准三、设设施设设备管管理1、公用用配套套设施施完好好，无无随意意改变变2、设施施设备备运行行、使使用及及维护护按要要求有有记录录，无无事故故隐患患，专专业技技术人人员和和维护护人员员严格格遵守守操作作规程程与保保养规规范3、室外外公用用管线线统一一入地地或入入公共共管道道，无无架空空线，，无碍碍观瞻瞻4、排水水、排排污管管道畅畅通，，五堵堵塞外外溢现现象5、道路路畅通通、路路面整整平、、井盖盖无缺缺损、、无丢丢失、、路面面井盖盖不影影响车车辆和和行人人同行行6、供水水设备备运行行正常常，设设施完完好，，五渗渗漏、、无污污染7、供电电系统统的管管理措措施，，记录录完整整，供供电设设备运运转正正常，，配电电室管管理符符合规规定，，路灯灯等公公共照照明设设备完完好8、电梯梯按规规定或或约定定时间间运行行，安安全设设施齐齐全，，无安安全事事故，，轿厢厢、井井道保保持清清洁、、电梯梯机房房通风风、照照明良良好9、空调调系统统运转转正常常，定定期维维护与与保养养，冬冬季供供暖不不低于于16度212）6、物业业管理理标准准-管理标标准四、建建筑管管理与与维修修养护护1、出入入口设设有平平面示示意图图、主主要路路口设设有路路标2、无违违反规规划四四大乱乱建，，无擅擅自改改变建建筑用用途3、建筑筑外观观完好好、整整洁，，外立立面装装饰无无脱落落、无无污迹迹4、广告告牌、、霓虹虹灯按按规定定设置置，保保持整整洁统统一美美观，，无安安全隐隐患或或破损损5、装修修符合合安全全规定定、未未发生生危及及建筑筑结构构安全全及拆拆改管管线和和损害害他人人利益益现象象；五、要要求1、制定定相关关应急急预案案并备备案、、自行行演练练并与与商家家共同同演练练2、客户户服务务满意意度达达98%以上3、物业业费收收缴率率达95%以上222）7、业态态规划划A、零售售类业业态B、娱乐乐休闲闲类业业态C、餐饮饮类业业态D、配套套服务务类业业态商业地地产项项目的的业态态组合合定位位不是一一成不不变的，随随着客客观市市场条条件的的变化化，项项目的的业态态组合合会发发生一一定的的变化，从最最初的的业态态组合合到稳定的业态态组合合，必必定要要经过过一个个阵痛期期。>>招商业业态规规划比比例23供给面面商圈圈各业态营营业额额的比比例，与需需求面面的消消费者者最常常去的的业态的的消费费比例例，再加加上消消费者者最希望增增加业业态的的消费费金额额的比比例，三项项比例例平均均之后后，得得出商商业地地产项项目业态发发展规规划比比例及及面积积分配配比例例。>>初步业业态规规划24根据商商业地地产项项目所所辐射射的商商圈消消费群群的特特性，，消费费习性性及潜潜力后后，评评选集客力力强且且具市市场竞竞争力力的业业态组组合。初步业业态组组合定定位商圈业业态普普查供给面面调查查消费者者意见见调查查需求面面调查查根据商商业地地产项项目所所辐射射的商商圈范范围的的业态态普查查结果果，选选出商业机机能较较强的的业态态，并兼兼顾涵涵盖各各类型型的业业态。。参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。国内外标杆项目经验参照25>>招商功功能品品类规规划优优选策策略：：1、大型型主力力店A、大型型超市市沃尔玛玛、家家乐福福、百百佳等等B、百货货商场场新世界界百货货、天天虹商商场、、伊势丹丹等C、大型型中式式酒楼楼俏江南南、湘湘鄂鄂情、、渔公公渔婆婆、眉眉州东东坡等等D、娱乐乐休闲闲电电影影院橙天嘉嘉禾影影城、、星美美、保保利国国际等等KTV麦乐迪迪、钱钱柜、、帝豪豪等健身中中心浩沙、、中体体倍力力、锐锐利100等电玩城城嘉斯猫猫、爱爱玩嘉嘉年华华等2、特色色主力力店A、精品品电器器城苏宁、、顺电电、国国美等等B、精品品家居居用品品店超凡家家居、、特力力屋、、乐扣扣乐扣扣C、精品品家纺纺富安娜娜、多多喜爱爱等D、美容容、美美发永琪、、文峰峰、玛玛莎纤纤体等等263、一般般零售售店包含服服装、、鞋、、珠宝宝玉器器、眼眼镜、、数码码、特特色精精品店店4、特色色餐饮饮店A、中、西西式快快餐呷哺呷呷哺、、吉野野家、、和合合谷等等；麦麦当劳劳、KFC、赛百百味等等B、地方方特色色餐饮饮钰花溪溪、川川成元元、饭饭前饭饭后、、蕉叶叶等C、品牌牌中餐餐金鼎轩轩、麻麻辣诱诱惑、、金百百万等等D、咖啡啡店上岛咖咖啡、、星巴巴克、、Costa咖啡E、甜品品、蛋蛋糕店店许留山、、满记甜甜品、多多乐之日日、面包包新语5、配套服服务店A、移动、、联通营营业厅B、银行C、药店D、洗衣店店E、医院F、培训机机构等272）8、招商流流程-主力店先先行原则则另附流程程图283）集团商商业资源源包装及及推广，，收费标标准包装：以以形成主主题的形形式，例例：百妆妆汇、采采禾婴童童等，形形成新概概念；推广：资资源置换换、资源源共享、、联营合合作营销推广广收费标准准：年收收益分成成，根据据供求关关系及所所占份额额，产生生的利益益进行一一定比例例的分配配294）市场优优势商业业资源品品牌联姻姻合作模模式市场优势势商业资资源品牌牌要素：：A、市场知知名度高高B、市场占占有率大大C、市场销销售份额额高D、地方知知名度合作模式式：品牌植入入、联营营模式；；联营战略略合作模模式：根根据采禾禾在全国国开展的的商业项项目与商商业品牌牌布局进进行深入入的合作作305）专业招招商代理理机构资资源整合合及合作作模式6）商业运运营管理理公司资资源整合合及合作作模式选择标准准：有一一定的资资金实力力、社会会知名度度、行业业信誉、、效率、、口碑合作模式式：入围围竞标；；先签署署框架合合作协议议入围，，根据项项目情况况，选择择全国性性、区域域性、省省市级别别的代理理机构进进行项目目合作；；根据我我方预算算，执行行力强，，操作能能力强者者，创造造利润最最大者，，可获得得项目的的最终合合作方319、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:03:4922:03:4922:0312/24/202210:03:49PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2222:03:4922:03Dec-2224-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。22:03:4922:03:4922:03Saturday,December24,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2222:03:4922:03:49December24,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。24十十二月202210:03:49下下午22:03:4912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2210:03下下午12月-2222:03December24,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2422:03:4922:03:4924December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。10:03:49下午午10:03下下午22:03:4912月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。22:03:4922:03:4922:0312/24/202210:03:49PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2222:03:4922:03Dec-2224-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。22:03:4922:03:4922:03Saturday,December24,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2