项目场调研案例

某花园可行性研究工作坊成果

报告第12组成员姓名成员学号额外奖励成员个人得分（满分30分）小组报告总得分（满分60分）：市场预测与项目体量设计模块得分：（满分15分）投资估算模块得分：（满分15分）经济评价模块得分：（满分15分）风险分析模块得分：（满分15分）各模块成果修改完成情况（满分10分）本小组得分：0第一章项目市场调研调查方案设计1.1.1调查路线1、调查人员：3、调查方式：抽样调查和全面调查相结合，对天津居民采取抽样调查，对其他信息获取采取全面调查。4、实施概况：8人分工合作，6人对天津居民发放问卷调查表收集资料，样本容量共计500份，2人走访几个天津市内豪华的住宅区。5、人员安排：郑泽宇、李世贵、马云燕、肖萌萌同学负责整理资料和汇总；马云燕、孙毓唯同学进行数据资料分析，得出结果；敖海、刘佳炀同学撰写调查报告。6、工作阶段内容、时间与人员安排：工作阶段工作内容时间安排负责人员准备工作工作计划安排，成员确定2015.12.23调查问卷与访谈提纲设计并讨论2015.12.23审核调查问卷和访谈提纲2015.12.23准备调查时赠送的礼物2015.12.23天津市住宅市场调查本地宏观环境调查2015.12.24-2015.12.26本地抓住市场调查2015.12.26-2015.12.27消费者调查2015.12.26-2015.12.27研究成果提报市场调查报告分析调查结果撰写报告2015.12.27-2015.12.30市场定位项目主题定位项目品牌形象定位目标客户与消费群体定位项目整体开发规划与建议销售策略定位11.1.2调查方案设计1、调查主题天津房地产项目市场形势的调查2、调查目的（1）、为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划。（2）、以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应市场发展的需求。3、调研范围及对象（1）、调研范围：天津市内六区（2）、调研对象：天津市民、天津市内周边知名楼盘。4、调查内容（1）、天津居民的基本信息：性别，年龄；学历；收入；工作；家庭（2）、天津居民对于房地产的需求及偏好：是否需要购买房地产；购买用途；户型；面积；建筑形态；建筑风格；地区选择；获取房地产信息来源；可接受单价和总价。（3）、天津房地产市场的基本情况和供求情况：目前市场上在售楼盘及销售情况的基本信息；天津南开区二手房市场的基本信息；天津南开区2015年的房地产投资总额；新开工面积；竣工面积。5、市场调查质量控制高质量的房地产市场调查有三个显著标志：系统性、准确性和及时性。对市场调查来说要求互为必要条件，缺少任何一方面，都将导致市场信息〃失真〃，使市场调查失去意义。因此，房地产市场调查的质量控制非常重要，其主要把握的原则如下：（1）、客观性原则房地产市场调查是一种集体合作的过程，受参加人员主观因素影响很大。但是，对调查质量的评价应是客观的，应以真实反映市场运行状况的指标来衡量其整体质量，应当有明确的质量标准极其规范性的检验方法，不能因人而异，人为降低标准。（2）、全程性原则房地产市场调查质量的控制，不仅表现为事后的检查验收，而且表现为对调查前的预防和调查实施中的抽样，作到调查质量在事前、事中、事后都得到有效控制，并构成一个完整的控制体系。(3)、全员性原则全体调查人员都要有质量意识，并使个主要环节有专人负责质量检查。(4)、综合平衡性原则实施质量控制的关键在于提高市场调查资料的系统性、准确性和及时性，使这三者达到最佳的组合效果。这就需要认清这三者之间的相互制约关系，把握主要矛盾和关键环节，制定切实可行的控制方案和控制标准，正确处理好调查经费、调查精度、调查时限、调查项目等因素的关系。1.2信息调查情况表及问卷设计房地产市场调查问卷（消费者调查）尊敬的先生/女士：您好！为了更好的了解我市居民购房的真实意向，我们在进行一项全市民住房状况及需求的市场调研。您的意见无所谓对错，都会对我们有很大帮助，希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这项调查，我们会对您的回答予以保密。对您的帮助与支持表示感谢！调查项目：1、您购房的主要目的是：口日常居住口第二居所口投资口其他2、您购房主要考虑：口地段□价格口房型口环境口配套口物业管理口距离相关地点近3、您购房选择的房屋种类：□底层口高层口多层 口超高层4、您购房对卫生间和阳台的要求为：口单卫口双卫口三卫口双阳台口其他5、购买商品房，你购什么买户型：口二房一厅口二房二厅口三房一厅口三房二厅□其他6、您希望的装修标准：口毛坯房口全部精装口豪华装修 口其他7、您购房希望的地段或可接受的地点：口市中口郊区□其他8、你购房希望相邻：口公园绿地口医院口娱乐场所 □其他9、您购房可接受车程（从居住地到工作地点）：口15分钟内口15—30分钟口30—45分钟口无所谓10、您购房家庭人均面积希望达到：口10—15平方米口15—20平方米口20—25平方米D25以上

11、您若购置商品房，您所能接受的总价是：□<100万口100~150万元口150~200万元口200~250万元 口250~300万元口>300万元12、您希望住宅每层户数是：口两户及以下 口三至四户 口五至六户 口七至八户口九户或以上口无所谓13、请您对住宅朝向排出您的偏好顺序：□南北对流 口朝南口朝北口东西向口朝西14、您打算购买的地区首选是，其次是，再次是。口河东口河西口红桥口河北口南开口和平口宝坻口蓟县口滨海新区 口津南最后，我想问您几个关于您个人情况的问题，供资料分析使用，希望您不要介意。15、性别（访问员自己填写）：□男□女16、请问您的年龄岁：17、请问您婚否：口已结婚口未婚□离婚18、请问您的文化程度是：口大学本科□大专口企业管理人员口大学本科□大专口企业管理人员口专业技术人员口证券口高科技口其他口私营业主 口行政事业干部□其他19、请问您的职业是：口机关/事业单位干部口个体户口贸易口建筑业口学生20、请问您在单位的职位是：口企业高层口企业中层21、请问您的朋友平均月收入一般属于哪一类：□2000元以下口2000~3000元口3000~4000元口4000~5000元口5000~6000元口6000~7000元5□7000~8000元口8000~9000元口9000~10000元口10000元以以上22、请问您的日常交通工具是：口步行口自行车 口摩托车 口公交车口私家车口其他23、请问您未来三年购买私家车的意向是：□肯定口否定 口不确定24、您的个人爱好是 ：访问到此结束，再次谢谢您的支持!市场分析与预测国家政治经济形势及有关政策全国房地产背景：十一月，房地产调控政策从全国性到地方性都教十月有了大幅度增加，调控主题围绕保障房、行业范围、城市规划等方面外，央行还在月底下调了存款准备金率，而此项调整也引起市场极大关注和“猜测”，这次调整与中国人民银行16日发布的第三季度中国货币政策执行报告中指出的适当对货币政策进行预调微调的思路一致。因此，对于近三年来首次下调存款准备金率，我们理解为其主要针对目前较为复杂的国际环境，以及国内CPI持续回落、经济增速放缓，为保证正常的市场流动性而进行的，并非是针对房地产的专项调控，而从几次国家相关领导人的讲话也透露，调控不会放松。从市场成交层面看，量能确实已在松动，但是并未到理想状态，若果此刻放松势必会让调控全功尽弃；而另一方面，目前我国经济运行又处于一个变化的敏感期多种客观事实交织在一起，调控本身所具有的牵一发而动全身的特点在这个时候会明显得更为突出，因此，类似货币政策、税收等政策的适时调整都非常有必要，而像放松或者取消“限购”政策在短期内虽然不可能，但是在市场趋于理性，而且更好地替代政策来进行调节的话，取消“限购”也是自然的事。接近年底，僵持、低迷会是整个市场普遍面对的局面。因此，2015年的最后一个月，在政策不可能放松，地方“就是”政策又不能立马见效的背景下，开发商，特别是手头资金较为紧张的企业还是要继续放平心态，积极对销售策略做出调整，以便度过“年关”，及时楼市在明年二月却与明朗化，但上升的周期仍然较长，商品房作为更长远的打算。天津市房地产市场分析项目名称建筑年代总户数容积率元/平方米瑞海名苑200710001.525000檀府20101880.7635000静德花园200836003.029000煦园新居200610382.827000旺海公府201414962.3627000天津房地产发展趋势分析通过问卷调查和实地调查分析，我们得出以下几个结论：虽然城市建设全面铺开，但是房屋需求还在持续增长：海河周边、地铁周边的房屋还是很有吸引力的，交通便利，房屋靠近海河，还是大部分家庭的希望。虽然地产行业正在减速放缓，造成了很多房子卖不出去，但是这一点没有影响到天津市区的房价波动，和平区、南开区的房价高居不下，包括外来人员在城市的人口密度不断增加在城市范围内，特别是住宅集中市区内，加之地铁的大范围修建，给周围的房价都带来不晓得提高。建造成本不断上身，住宅价格涨势也很凶猛，一方面由于土地供应的短缺，造成的土地成本不断上升。另一方面包括钢材、水泥等建材的价格上涨，造成了住宅开发成本明显提升，因此势必造成尚斌价格房价格的提升。可比项目的分析以临近海河、古文化街旅游区，周边交通便利，比周围小区在环境、交通便利上有明显优势，在需求和价格上都有很大的进步。未来价格预测：该项目价格的年度上涨幅约为6%，按照这样的趋势，该项目的在2016年初。商品房价格大约为45000元/平米。与本项目对比优劣势对比分析：优势：坐落于南开区，在海河旁边，周边交通便利，地理位置和区位形象较好，，周边配套完善，居住环境成熟；劣势：周边竞争项目多，项目产品差异性不大。市场竞争力分析能力SWOT分析法SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的研究方法。SWOT是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势因素、弱点因素、机会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照一定的次序按矩阵形式进行排列，然后运用系统分析的思想，对各种因素加以分析，从而确定某一市场的竞争优势，劣势，机会和威胁，从而将该市场的战略与其内部资源、外部环境有机结合。SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities（机遇）、threats（挑战）。SW主要分析内部所具备的条件，OT分析外部因素的作用影响。房地产产业的发展是区域经济健康发展的重要影响因素，更关乎经济市场的有效运行以及社会和谐稳定发展，以问卷调查结果和统计数据为基础，利用SWOT法分析商洛市房地产市场发展中的优势、劣势和存在的机遇与挑战，能进一步了解其发展中存在的问题，有利于找出解决方法，制定发展战略和计划。1、优势（Strength）（1）、规模优势。该项目规划区域总用地面积约54万m2，，大规模的开发会降低基础设施建设费用、建筑材料购置费，大面积的土地面积使得该项目的绿化面积也会大大提高，让住户可以体验到更加舒适的居住环境，使得该项目具有一定的规模经济优势，形成特有的市场竞争力。（2）、区位优势。该项目周围紧邻鼓楼、古文化街、意式风情街、大悦城等，还依傍海河、靠近东站，并且周围有两大主干道，交通便利，方便出行，离火车站不是非常近，不用担心人群的拥挤，具有较好的区位优势。（3）、规划优势。由于该项目的环境优势很明显，可邀请知名设计师进行规划设计，尽可能充分利用有限的资源，达到想要的受益，使项目与自然融合，构筑规划优势。（4）、经营优势。开发商具有多年房地产开发经验，已开发的多个成熟小区为集团积累了丰富的经验。2、劣势（weaknesses）（1）、交通资源。该项目由于周围商业、文化产业发达，交通便利，在高峰期会有交通拥挤的现象。（2）、于该区位地理条件极其优越，是未来不可多得的发展起点，故地皮资源价值较高，该区域房价在市内属于佼佼者。3、机会（Opportunity）（1）、政策机会。随着学区房政策的调整，坐落在南开等优质教学资源附近，可以说是不可多得金牌地段。（2）、地域认同度增加。近年来由于周边许多高质量楼盘的开发，使得该地区已逐渐成为购房热点。（3）、市政配套不断增加。类似于大悦城等项目的推进，火热的人流催生了更多市政资源的9配置。（4）、交通道路将开通。随着天津地铁资源分配的不断扩展与均衡，更多的桥梁地铁会连接海河两岸，点亮彼此区域经济。4、威胁（Treat）（1）、低价商品房竞争激烈。天津市其他地段交易价格相对该地块较低。（2）、区域竞争激烈。该地区属于商住混合区域地块，附近其他地皮收购价格上涨，引发区域新一轮房价上攻。（3）、需求压力增大。该地区建设的都是高档楼盘，质量将是吸引客源的重点，所以本项目面临巨大的需求压力。（4）、房价虚高。房价虚高，房价总体偏高，且价格租金比有所回升，市场仍存在一定泡沫，对于泡沫的这种自发的走势，一时难以减速。内部资源外部环境优势（S）劣势（W）规模优势区位优势规划优势经营优势交通资源地皮价格机会（0）政策机会地域认同度增加市政配套不断增加交通道路将开通S0战略发挥优势，抓住机遇，响应市场号召，高姿态进入市场，质高价优，赢得声誉W0战略抓住机会，规避劣势，利用周边区位优势，打造高端精品形象，突出项目优点威胁（T）低价商品房竞争区域竞争激烈需求压力增大房价虚高ST战略发挥优势，化解威胁，充分挖掘营销渠道，突出物业资源与绿化，打出新生态家园旗帜，增强竞争力WT战略规避劣势，化解威胁、，加强现场包装，提高性价比，强化建设服务质量，解决内部规划问题结论从SWOT分析法的出的结论不难看出，该项目具有竞争的优势，房并且可以为业主创造更长久10

的利润，所以该项目是可行的。1的利润，所以该项目是可行的。1.5项目规模与体量设计报告项目概述光风霁月花园位于天津市南开区东马路水阁南地块，坐落于中国天津市南开区东马路上，位于东马路商圈中心，紧靠天津文化发祥地老城厢的东部沿海河地带与对面奥匈风情区隔河相望，西至东马路，南通路并与市政工程地铁相连，地铁2号线4号线在商场地下二层交汇。项目总用地88000m2,经天津市规划国土局批准，用地功能为居住用地，实际建设用地面积80000m2，计容积率建筑面积为100000m2。项目主要技术经济指标内容指标内容指标建设地点天津市南开区东马路水阁南地块规划总用地面积100000m2实际用地面积80000m2计容积率面积110000m2总建筑面积100000m2建筑容积率1建筑密度35%绿地率30%住宅面积80000m2商业面积无地下室面积无居住总户数400销售价格4.5万/平米销售收入约为450000设计依据（1）、国家有关的规范、标准；（2）、地形图（3）、设计要求、设计原则和设计概念要求（4）、设计图设计采用的主要法规和标准（1）、《工程建设标准强制性条文》；（2）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）；（3）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（4）、《民用建筑设计防火通则》（GB50325-2005）；（5）、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；（6）、《建筑结构可靠设计统一标准》（GB50068-2001）；（7）、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；11(8)、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)；(9)、《建筑抗震设防分类标准》(GB50223-95)；(10)、《建筑设计防水规范》(GBJ6-87,2001年版)；(11)、《建筑给水排水设计规范》(GBJ15-88,2003年版)；(12)、《室外排水设计规范》(GBJ14-87,97年版)；(13)、《供配电系统设计规范》(GB50052-95)；(14)、《低压配电设计规范》(GB50054-95)；(15)、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)；规划原则1、避免对原有地形、地貌做大的改动，充分结合地形及利用当地材料，做到因地制宜，减少对自然环境的破坏，降低环境成本。2、合理划分各项用地，做到分区明确；功能合理；将安静的居住区与热闹的商业区之间隔开，利用各个节点的开放空间将商业街结合起来，形成一个有机整体。3、建筑结合现代功能要求，做到建筑风格与现代功能的相结合，即特色建筑现代化。4、理安排交通流线，做到人车适当分流，尽量减少人车流的交叉。步行系统尽可能连成一体，以适应商业步行街的要求。住户车辆考虑停靠在住宅院内，外部到访车辆尽量靠外部街道。5、整体建筑风格与组团的思想概念风格形式统一。建筑设计1、建筑设计特色建筑设计功能优先，结合各组团居民特色采用剪力墙和框架结构，提取了当地居民精彩要素。2、建筑平面设计根据使用功能，采用剪力墙和框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。立面设计上均采用落地窗，透气，大气。住宅建筑设计该项目设计了3中户型，为一梯两户，套间有三房两厅一厨两卫、五房两厅一厨两卫、六房两厅一厨两卫，户型面积110-210而不等，充分满足各消费人群的住房需求。商铺建筑设计商铺位于沿街住宅一层。121.6项目选址报告项目介绍某花园位于天津市南开区东马路水阁南地块，坐落于中国天津市南开区东马路上，位于东马路商圈中心，紧靠天津文化发祥地老城厢的东部沿海河地带与对面奥匈风情区隔河相望，西至东马路，南通路并与市政工程地铁相连，地铁2号线4号线在商场地下二层交汇。附近是天津传统的商务、商业区，如小白楼中央商业区和南京路。总用地面积9.5万平方米，总建筑面积愈10万平方米。光风霁月花园将综合住宅公寓、零售商场、办公楼和酒店式公寓。小区附属的商场是集大型购物、休闲、娱乐、美食为一体的综合性大型商场，其总体建筑群气势恢宏，造型高贵时尚，是现代化，智能化，自动化的多功能的建筑物。市场定位某花园意思表明形容雨过天晴时万物明净的景象，也比喻开阔的胸襟和心地。在比肩的高度上，强强联手，参考了法国巴黎拉德芳斯、美国纽约洛克菲勒中心，日本东京六本木新城、德国柏林索尼中心等成功案例的优点及经验，将城市综合体的形态不断验证，全力打造了与传统综合体不同的顶级河岸综合体。当然，光风霁月并不是为所有人打造，而是专门为了满足天津上流人群的需求，才应运而生。花园将高端住宅、叠拼洋房、公寓、临河独栋、特色商业、超高写字楼、SOHO、文化中心、康体中心、艺术中心十种业态包揽于一身。以2.87的超低容积率，创造了天津前所未有的低密水岸城心综合体。在享受着得天独厚的海河自然景观的同时，更以超高绿化率营造出翠意盎然的生活境界。近80000平米的景观体量，千