某社区投资项目可行性报告

龙潭社区投资项目可行性分析报告

豫南营销2014年9月11日目录

一、信阳市概况二、信阳市房地产概况三、项目介绍四、可行性分析第一篇信阳市区域概况鄂豫皖区域性中心城市，连续五年入选“中国十佳宜居城市”信阳市位于河南省南部，东连安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地信阳市总面积18925平方公里，总人口800多万，其中市区建成区面积80平方公里，人口80万信阳概况信阳市立中原而通八方，居复地而达九州石武高铁和明港机场将信阳完全融入郑州、武汉和合肥“一小时经济圈”城市交通贯穿全境的三条高速：京港澳、大广、沪陕三条国道：106、107、312三条铁路：京广、京九、宁西高速铁路明港机场区域交通便利，国家重要的综合交通枢纽城市信阳北距郑州290公里，南距武汉170公里，西距西安530公里，东距合肥310公里京广高铁、郑武高铁、京广铁路、宁西铁路、京九铁路、京港澳高速、沪陕高速、大广高速、107国道、106国道、312国道穿境而过区域交通信阳市

郑州市

西安市

武汉市合肥市530公里290公里170公里310公里城市荣誉中国十佳宜居城市中国休闲城市30强中国最具潜力中小城市20强中国优秀旅游城市国家级生态示范市国家园林城市国家双拥模范城市国家卫生城市

2012年中国最具幸福感城市鸡公山景区宜居城市南湾湖景区经济发展2009-2013年信阳市GDP不断提升，经济稳步发展2013年信阳市GDP总值达到1537亿元城镇居民人均可支配收入19150元人均消费水平2009-2013年信阳市人均消费水平不断提升2013年信阳市城镇居民人均可支配收入19150元，农村居民人均可支配收入7982元投资情况2008年-2013年信阳市固定资产投资额和房地产开发投资额稳步提升，2013年房地产开发投资达到226.29亿元，相比2012年急剧增加37.14亿元城市规划现行版的城城市总体规规划把城市市性质确定定为“鄂豫皖交交界地区的的重要交通通枢纽与物物流中心，，工贸旅游游综合发展展，具有山山水园林风风貌的区域域中心城市市”。根据省政府府《关于加快城城镇化进程程的决定》信阳市规划划到2020年达到人口口100万建设用地地100平方公里的的“双百””规模城市市。城市规划第二篇信信阳阳市房地产产概况据信阳市国国土资源局局网站信息息显示：2014年1-6月，信阳市市土地市场十分火爆爆，65宗地挂牌出出让，成交交60宗地，成交交面积1813856.53，约2721亩，成交总总金额110692.21万元，约11.07亿元。其中中用于住宅宅类的土地成成交21宗，成交总总金额为45069.94万元，约4.51亿。从区域上来来看：1、羊山新区区成交面积积为910933.2㎡，占总面积的的50%；成交金额额41868.39万元，占总总金额的38%。2、浉河区成成交面积为为478212.17㎡，占总面积的的26%；成交金额额33852.35万元，占总总金额的31%。3、工业城成成交面积278975.68㎡，占总面积的的16%；成交金额额为23798.91万元，占总总金额的21%。4、平桥区成成交面积145735.48㎡，占总面积的的8%；成交金额额为11172.56万元；占总总金额的10%。纵观2014上半年信阳阳，信阳土土地市场一一直处在炙炙热状态中中。土地市场一、土地市市场“竞争争激烈”，，羊山新区区，浉河区区表现抢眼眼信阳市房地地产开发投投资快速增增长，对城城市发展贡贡献大幅提提升，同时时随着房地地产的快速速发展，市市场竞争将将日趋激烈烈。2014年下半年羊羊山新区仍仍将为信阳阳市商品房房供应量最最大的区域域，其配套套仍没有完完全成熟。。浉河区仍仍旧保持信信阳市房价价最高区域域，平桥区区是刚需盘盘的主力区区域。二、未来短短期调控逐逐步减少，，或助推土土地市场升升温十八届三中中全会以来来，中央对对于房地产产调控思路路已经取得得共识，即即逐步减少少短期行政政性调控，，尽快推出出中长期制制度建设。。未来的土土地政策将将会比较宽宽松，开发发商拿地热热情不减。。土地市场政府支持商品房市场场今年以来信信阳各地商商品房价格格持续稳步步上涨，上上半年全市市各地平均均涨幅在5~10%不等。根据信阳市市房管局网网站信息显显示：2014年1-8月份信阳商商品房预售售登记15873套，登记面面积为1760533.07平方米。其其中羊山新新区登记套套数为7288套，浉河区区登记套数数为5489套，平桥区区为2805套，南湾湖湖风景区为为220套，工业城城为71套，信阳市区整整体住宅市市场成交均均价4500元/㎡。建筑类型分分析信阳市建筑筑类型分析析全市项目以以高层加小高高层占绝对主力力，多层占占比为30%高层小高层多层占比30%占比70%产品分析信阳市成交交产品户型型、面积段段分析市场主流成成交产品为为三房产品品，其中三房两厅产产品，成交占比比最高达40%；其次是两房房的产品。。主力成交交面积段分分布在100-130㎡之间通过市场调调查，在主主力户型占占比方面两两房占24.2%，三房占59.3%，四房占16.5%，可以看出出三房最受受信阳购房房者的欢迎迎。总房价价在可接受受范围内，，面积大小小适中，可可与父母同同住一步到到位，所以以三房是信信阳绝大数数购房者的的首选。第三篇项项目介绍绍篇占地面积：：33.91亩容积率率:5.72土地性质：：综合用地地地理位置：：信阳浉河区区北京大街街245号预计销售均均价：住宅：5700元/平方米商铺：20000元/平方米车位：10000元/平方米项目基本情情况项目位于信信阳市主干干道北京路路与长安路路交叉口，，坐拥火车车站、中心心医院、学学校、星级级酒店及商商业繁华区区，交通四四通八达，，中心配套套环视周边边，是市中中心至新区区及明港机机场的必经经之地。。现政府重点点对此片区区进行改造升级，项目作为为片区改造造的先行者者，应努力力做好标杆杆典范，不不惜利用中中心区域寸寸土寸金的的土地，打打破传统模模式，在社社区内做大大量的景观塑造，提高社区区居住品质质。项目经济指指标项目优劣势势分析优势（S）：1、优越的地地理位置：：成熟、优优越的城市市生活配套套环视周边边。2、周边无高高层建筑遮遮挡有利于于巩固城市市地标形象象。3、核心城区，，项目紧靠城城市主干道道地处北京京路与长安安路交汇处处，是链接接新区与机机场的必经经之地，交交通非常方方便4、标志性地地标建筑有有一定的标标杆效应。。劣势（W）：1、临近主干干道,部分临街住住宅将受到到噪音干扰扰；2、项目体量小小，项目地地块不规整整，规划有有一定限制制。机会（O）：1、区域内缺缺少中高档档住宅和大大型商业，，项目具有有后发优势势。2、此区域是是最具发展展潜力和活活力的房地地产板块，，也是政府府未来要重重点开发、、改造的区区域。3、突出区域域的发展现现状和前景景，提高项项目价值并并可增加对对投资型客客户的吸引引力。4、当前城区主主要物业形形态集为高高密度普通通住宅物业业和非住宅宅物业，项项目应着力打造小小区品质，，提高产品品附加值，，特别是小小区景观塑塑造，走差差异化路线线，从市场场空白点出出发，打造造片区引领领性物业；；威胁（T）：1、各大地产产商大量的的圈地，今今后几年即即将推出更更多的棚户户改造项目目；2、其它区域域活跃着众众多品质楼楼盘，竞争争压力大；；3、国家宏观观调控政策策为未来信信阳楼市带带来不确定定因素。项目优劣势势分析总结劣势体现在在发展性中中，抗性会会随之转化化。机会与与威胁主要要来源于市市场形式。。提早入市市，做足增增加附加值值的配套设设施可以使使项目更加加具备高性性价比优势势。尽管项目市市场整体风风险值比较较小，如果果实现快速速回笼资金金，核心要要素是销售售推广体系系的强力配配合，以及及短时间内内的客户积积累渠道。。走快不是目目的，实现现既得利益益是最终根根本。合理理的定价和和价格策略略有助于开开发商回笼笼资金快中中有升.正通通·桂花花苑苑开放放商商:河南南正正通通置置业业有有限限公公司司项目目地地址址:北京京路路与与新新七七大大道道交交汇汇处处向向北北200米占地地面面积积：：85.73亩绿化化率率：：35%建筑筑面面积积：：187876.9平方方主要要产产品品：：高高层层住住宅宅产权权年年限限：：50年销售售均均价价：：5200元/平米米商铺铺均均价价：：23000元/平米米周边边楼楼盘盘项目目简简介介：：正通通·桂花花苑苑是是由由河河南南正正通通置置业业有有限限公公司司全全力力打打造造，，项项目目尊尊踞踞新新老老双双城核核心心宜宜居居区区域域，，紧紧邻邻信信阳阳市市行行政政大大道道———新七七大大道道，，占占据据北北京京路路与与形形象象大大道新新七七大大道道两两大大城城市市轴轴线线，，东东挨挨羊羊山山新新区区，，西西接接南南湾湾科科研研城城，，北北临临金金牛牛山山风风景景区，，南南抵抵老老城城区区，，五五分分钟钟直直达达信信阳阳火火车车站站，，驱驱车车沿沿鸡鸡公公山山大大道道十十分分钟钟至至南南湾湾湖湖风风景区，，坐拥拥信阳阳老城城区繁繁华，，奢享享城市市山野野之趣趣，繁繁华、、宁静静。极极致便便捷交交通，，与世界界一同同呼吸吸。万家灯灯火开放放商商:信阳万万家灯灯火实实业有有限公公司项目地地址:浉河区区火车车站对对面占地面面积：：180亩绿化化率率：26%建筑面面积：：640000主要产产品：：商业业、住住宅、、写字字楼、、酒店店产权年年限：：70年住宅均均价：：6000元/平米商铺均均价：：30000元/平米周边楼楼盘项目简简介：：万家灯灯火城城市广广场，，作为为信阳阳市第第一名名片工工程、、窗口口工程程和未未来城市市客厅厅，具具有划划时代代的里里程碑碑意义义，该该项目目的建建设将将彻底底实现现信阳阳市由中中等城城市向向区域域性中中心城城市的的跨越越。据据悉，，该工工程为为国内内罕见见的超超级都市市综合合体，，总建建筑面面积60余万平平方米米，建建筑形形态涵涵盖商商业、、住宅宅、写字楼楼、酒酒店，，商业业业态态规划划丰富富：购购物、、餐饮饮、休休闲、、娱乐乐等一一应俱俱全，并并引进进国际际先进进的第第四代代商业业模式式——STREETMALL,将招商商对象象锁定为为世界界500强商业业巨头头、亚亚洲超超一流流商业业品牌牌和国国内顶顶级商商家。。怡心苑苑开放放商商:信阳创创新置置业有有限公公司项目地地址:信阳市市北京京路六六技校校以南南占地面面积：：17亩绿化化率率：32%建筑面面积：：21078平方米米主要产产品：：商业业、住住宅产权年年限：：70年住宅均均价：：5100元/平米商铺均均价：：23000元/平米项目简简介：：怡心苑苑地处处北京京路，，信阳阳市六六技校校以南南，西西与白白坡相相连，，坐拥拥火车车站、、中心心医院院、学学校、、星级级酒店店及商商业繁繁华区区，交交通四四通八八达，，中心心之心心。区区位优优势明明显，，保值值增值值的核核心领领地，，属信信阳市市独一一无二二的增增值上上地。。第四篇篇可可行行性评评估篇篇项目投投资收收益分分析开发成成本开发成成本开发成成本二、项项目盈盈亏平平衡点点项目盈盈亏平平衡点点=项目总总投资资/项目总总销售售额*100%=40909万元/69740万元*100%=58.66%即：当当销售售完成成项目目总销销售额额的58.66%时，即即达