商业市场分析商业发展阶段课件

商业市场分析商业发展阶段商业市场分析商业发展阶段1商业市场分析｜商业发展阶段天津商业多中心格局逐渐形成，由滨江道小白楼一带向外，部分区域级商圈逐步升级，逐渐发展成为全市级综合商圈。传统商业形成期现代商业初步发展期发展停滞期恢复发展期扩张发展期15世纪初-19世纪末19世纪末-1949年1949-19801980-20002000-今传统集市；逐步形成规模的沿街店铺主要分布在老城厢一带；商业街不断扩大；在和平路一带陆续出现大型商场；租界发展推动小白楼成为高档消费区；商业规模基本没有扩大；改为国营的统一经营；商业得到恢复和大力发展；以百货业为主；个体商业发展迅速；城市扩张和更新加快，新兴商业区崛起-梅江、奥体中心等；海河开发带动市级商圈规模扩大；72沽估衣街劝业场天津中原股份有限公司（现百货大楼）新中国现代文化用品商店国际商场、友谊商厦劝业场、百货大楼扩建大胡同市场津乐汇、伊势丹、百盛、万达购物中心、乐宾百货等天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中心商业格局形态；天津整体商业档次逐步提升的同时，预计外资、外地商户及品牌将加快入津脚步，大型购物中心将逐渐替代百货业态作为天津主力商业类型；估衣街百货大楼劝业场友谊商厦银河购物中心商业市场分析｜商业发展阶段天津商业多中心格局逐渐形成，由滨江商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津商业现状由单点向多中心转变，形态由传统百货业向ShoppingMall升级，功能由单一的传统商业向综合业态为主的区域辐射型商业，商业市场发展逐渐明朗，发展潜力巨大。商圈代表商圈区域商圈总建筑面积（万平方米）档次定位商业形态传统商圈滨江道商圈和平区约165中档、中低档传统零售百货新兴商圈西站商圈、奥城商圈、友谊商圈红桥区、南开区、河西区约70中高档综合体梅江商圈、河东万达商圈、南站商圈河东区、河西区约152中高档综合体格局——由滨江道商圈的单中心形式逐渐形成了市区多点布局的多中心形式的商业格局。形态——从传统单一业态的零售百货逐步升级为以购物、休闲、娱乐为主的多元业态的商业综合体。现状——天津商业目前正处于升级与完善的阶段，商业市场发展逐渐明朗。河东万达商圈西站商圈奥城商圈滨江道商圈梅江商圈友谊商圈南站商圈商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津商业现状由单点向商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。人均GDP与消费需求变化西南城市中部城市沿海城市核心城市$1000$3000$7000$10000第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段1必需丰富提升享受第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段享受型消费阶段物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、娱乐型消费。提升型消费阶段体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费。丰富型消费阶段满足基本生活后的消费阶段，延展丰富基础消费内容。生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容。天津：$16716备注：2014年天津人均GDP为10.37万元，按2015年6月人民币兑美元汇率（1人民币元=0.1612美元）折算后，为16716美元。234商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津市处于提升型消费商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津经济较为发达，且城市化率达到80%以上，天津2012年人均GDP水平达到15662美元，表明天津市经济已经进入了发达阶段，多元化需求产生，天津已全面进入城市综合体阶段。人均GDP1100美元城市化25%人均GDP2000美元城市化45%人均GDP3000美元城市化70%人均GDP4400美元城市化70%以上起初阶段购物中心阶段城市综合体阶段百货阶段《2014年天津国民经济和社会发展统计公报》：天津市人均GDP达10.37万元，折合16716美元。按城市商业发展与城市经济发展规律匹配模型，天津市经济水平已全面进入进入城市综合体阶段。天津商业天津经济人均GDP16716美元截止2014年天津城市化率为81.55%备注：各阶段人均GDP数值主要参考国际标准，我国各城市GDP数据参考性不强，主要以城市化率为主。商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津经济较为发达，且商业市场分析｜商业格局分析天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈，现有商圈发展成熟集中在市中心，未来商圈逐渐形成，但多偏离传统市中心区域发展。这些未来商圈围绕现有市级商圈而分布，其中东站后广场商圈和南站CBD商圈位于海河东岸，南站CBD商圈与金融城商圈距离较近。小白楼商圈南京路商圈和平路商圈滨江道商圈南市-东南角商圈金融城商圈南站CBD商圈东站后广场商圈老城厢附近商圈商圈类型名称现有商圈传统商圈滨江道商圈南京路商圈和平路商圈小白楼商圈新兴商圈南市-东南角商圈奥城商圈梅江商圈河东万达商圈西站商圈未来商圈金融城商圈南站CBD商圈东站后广场商圈天津主要商圈分布市区大型商业项目总体量约为192万㎡，人均商业面积0.5㎡/人，且已确定待上市项目体量约为72万㎡；和平区大型商业项目总体量约为132万㎡，且已确定待上市项目体量约为29万㎡；商业市场分析｜商业格局分析天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈商业市场分析｜商业格局分析｜重点商圈特征天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展。天津市区主要市级商圈有4个，传统的(1)滨江道‐和平路商圈发展到(2)南京路商圈、(3)南市‐东南角商圈、(4)小白楼商圈；其中，滨江道‐和平路商圈及南京路商圈相连，而且这两处的商业规模、辐射范围以及知名度方面都超过另外两个。在4个商圈中，南京路商圈内商业的整体档次和购物环境高于其他3个商圈。

南京路商圈滨江道-和平路商圈小白楼商圈南市-东南角商圈商业体量

223,000平米

534,428平米

156,000平米

153,900平米所在行政区和平区和平区和平区南开区是否商务区是否是否主要辐射范围和目标消费者市内六区年轻时尚阶层，白领人士及外地旅游者市内六区各年龄层次城市居民及外地旅游者河西区、河东区各年龄层次城市居民，中年人居多南开区、和平区、河北区、红桥区各年龄层次城市居民商业业态百货、餐饮、娱乐百货、餐饮、娱乐百货、餐饮百货、餐饮、娱乐商品档次中高端为主中端为主中端为主，少量高端中端和中高端首个大型商业*

1986年国际商场

1926年中原百货

1998年凯旋门百货

1997年新安百货主要商业项目伊势丹、津乐汇、米莱欧吉利店、乐宾百盛、劝业场、百货大楼、中原海信广场、精品友谊广场、凯旋门百货、滨江购物远东百货、新世界百货、大悦城注：大型商业为建筑面积2万平米以上的中端及以上商业*不含食品街、旅馆街等商业每个商圈都有代表大型商业商业市场分析｜商业格局分析｜重点商圈特征天津各传统商圈的形成商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。标号项目名称所属

商圈商圈

类型1乐宾百货滨江道

商圈现有

商圈2858城市广场3友谊新天地4滨江商厦5中原百货6麦购休闲广场7劝业场和平路

商圈8振华百货大楼9百盛购物中心10万达广场11米莱欧百货吉利店南京路

商圈12津汇广场13伊势丹14国际商场15世纪都会16新世界百货南市

东南角商圈17远东百货18乐天百货19麦购时代广场20海信广场小白楼商圈21凯旋门百货22友谊精品广场23滨江购物商厦24中原百货（下瓦房）25水游城西站

老城厢26大悦城27天佑城28陆家嘴广场29嘉里中心南站

CBD商圈未来

商圈30中粮大道31中信城市广场32恒隆广场金融

城商圈33天河城34河东万达广场其他35红星国际广场36友谊商厦37银河购物中心38天邦购物乐园1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738南站CBD商圈南京路商圈小白楼商圈南市东南角商圈西站老城厢商圈滨江道-和平路商圈商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津各传统商圈的形成商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。商圈类型所属商圈项目名称建筑面积营业面积档次定位上市时间百货/商业中心(万㎡）(万㎡）现有商圈滨江道商圈乐宾百货9.86.37中端2007百货858城市广场5.23.1中低端2011购物中心友谊新天地8.95.79中高端2004百货滨江商厦4.843.1中端1992百货中原百货4.53.3中端2003百货麦购休闲广场3.82.08中低端2005百货和平路商圈劝业场31.95中端1991百货振华百货大楼6.85.1中端2010百货百盛购物中心4.83.1中端2004百货万达广场159.75中端2003购物中心南京路商圈米莱欧百货吉利店2.51.8中高端2006百货津汇广场4.73.7中高段2001百货伊势丹3.22.1中高端2006百货国际商场4.83.12中端1986百货世纪都会7.66.1中高端待上市购物中心南市-东南角商圈新世界百货106.5中端1997百货远东百货5.73.7中高端2006百货乐天百货54.2中高端2011百货麦购时代广场7.085.6中低端2010百货小白楼商圈海信广场5.83.8高端2007购物中心凯旋门百货1.20.78中低端1998百货滨江购物商厦53.2中低端1998百货中原百货（下瓦房）2.41.73中端2006百货西站-老城厢水游城85.9中端2011购物中心大悦城16.414.3中高端2011购物中心陆家嘴广场10——中高端待上市购物中心未来商圈南站CBD商圈嘉里中心8——中高端待上市购物中心中粮大道20——中高端待上市购物中心中信城市广场7.18——中高端待上市购物中心金融城商圈恒隆广场15.3——中高端待上市购物中心天河城13.7——中高端待上市购物中心其他河东万达广场2319.8中端2010购物中心友谊商厦2.61.69高端2001百货天邦购物乐园10——中端2010购物中心商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津各传统商圈的形成商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津市商业项目以传统商圈中的高端百货为主、新兴商圈的购物中心为主，已建成商业项目的规模多集中在10万㎡以下，未来上市的购物中心体量在10~15万㎡。体量大（万㎡）体量小（万㎡）高端中高端中端中低端已开业项目单位：万㎡在建项目低端1246789101113141635121517乐宾百货（9.8）858城市广场（5.2）友谊新天地（8.9）滨江商厦（4.84）中原百货（4.5）麦购休闲广场（3.8）劝业场（3）振华百货大楼（6.8）百盛（4.8）和平万达（15）吉利米莱欧（2.5）津汇（4.7）伊势丹（3.2）国际商场（4.8）世纪都会（7.6）新世界百货（10）远东（5.7）乐天百货（5）麦购时代广场（7.08）海信广场（5.8）凯旋门百货（1.2）滨江购物商厦（5）中原百货下瓦房（2.4）水游城（8）大悦城（16.4）陆家嘴广场（10）嘉里中心（8）中粮大道（20）中信广场（7.18）恒隆广场（15.3）天河城（13.7）河东万达（23）友谊商厦（2.6）天邦购物（10）商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津市商业项目以传统商业市场分析｜重点项目分析｜项目简介大悦城——新兴市级商圈代表性购物中心项目基本信息开发商大悦城（天津）有限公司商业体量16万㎡租金水平平均租金10.35元/㎡/天出租率98%客源构成特点以城市25~35岁中高收入人群为主经营楼层5层，B1-4F开业时间2011年12月代表品牌H&M、GAP、it、外婆家、俏江南项目概况：天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，采用持有型开发模式，全部商铺持有经营，只采用租赁或联营合作的方式。主要特征：涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。存在问题：餐饮休闲业态人气较旺，但零售类业态销售一般。商业市场分析｜重点项目分析｜项目简介大悦城——新兴市级商圈代商业市场分析｜重点项目分析｜业态分布大悦城——新兴市级商圈代表性购物中心名称业种面积名称业种面积SEPHORA化妆品150gap服饰400MANGO鞋子280panda服饰350ecco皮包200shopmarker服饰500cabor鞋子160we服饰500boss眼睛30英伦华辰数码350guess眼睛35汉堡王快餐300it服饰350匡威鞋子180orignals服饰150rado服饰70h&m服饰300Ido服饰70rabeanco服饰150zara服饰600rilabear服饰500calvinkleinjeans服饰700mango服饰350izzue服饰300ecco鞋子200guess服饰350cabor鞋子200星巴克中西餐300chocoolate服饰150哈根达斯冷饮250whatfor服饰120晴姿眼睛120oysho服饰300爱西西里服饰180zarahome服饰300亨得利手表150moussy服饰250太平洋咖啡餐饮300tisson手表100时间廊手表250名称位置业种面积名称位置业种面积lavazza2F-1服饰250lido2F-36服饰120scofield2F-2服饰400it2F-37服饰350cat2F-3服务120cpu2F-45服饰410zczz2F-4服饰150百粤湾2F-46快餐200tribeca2F-5服饰120rosebullet2F-51服饰140爱慕生活馆2F-11零售140美芙坊2F-52服饰160selected2F-12服饰210sony2F-53数码230宝岛眼镜2F-13眼睛150olivedesolive2F-56服饰230PIZAAHUT2F-14中西餐400满记甜品2F-57快餐230H&m2F-15服饰400ace2F-59鞋子230lee2F-16服饰500samsonite2F-60服饰230adidas2F-26服饰350施华洛2F-62服饰230奥卡索2F-27服饰200ochirly2F-63服饰230宾达咖啡2F-28冷饮40zara2F-64服饰230耐克2F-31服饰250stonefiy2F-65鞋子230croce2F-32鞋子100mano2F-76服饰230casio2F-35手表180eitie2F-77服饰230havaianas2F-A6服饰210stylistpark2F-78服饰230skullcandy2F-A6a服务50jeep2F-79服饰230j&m2F-A7鞋子70百丽2F-80鞋子230we2F-A8服饰300prich2F-81服饰230jack&jones2F-A9服饰500breadnbutter2F-82服饰230西遇2F-B0服饰150招财猫2F-83配品230adidas2F-B1服饰300nickclaup2F-84服饰230anidas2F-B3服饰100tutuanna2F-85服饰230nike2F-B4服饰350bittoko2F-86服饰230shoesbar2F-B6服饰1206ixty8ight2F-87服饰230哥伦比亚2F-B7a服饰150tngtstylegallery2F-88服饰230shoesbar2F-B8服饰100onitsutatiger2F-B8a鞋子1001F业态分布2F业态分布商业市场分析｜重点项目分析｜业态分布大悦城——新兴市级商圈代商业市场分析｜重点项目分析｜业态分布大悦城——新兴市级商圈代表性购物中心名称位置业种面积名称位置业种面积roem3F-02服饰500hellokitty3F-33服饰210阿吉豆3F-06服饰300gozo3F-35服饰120mok3F-08服饰170honeys3F-36服务180nancjk3F-09首饰50自然元素3F-37化妆品140teenieweenie3F-10服饰1000cpu3F-38服饰210zuoan3F-16服饰280rosebullet3F-39服饰120easybuy3F-17服饰310美芙蓉3F-40化妆品140流行美3F-18首饰70sony3F-41数码100eswanny3F-19首饰70yigue3F-51服饰180板长寿司3F-20快餐300bodypops3F-55服饰200eland3F-22服饰300达衣岩3F-57服饰210me&city3F-23服饰600gxg3F-63服饰250fandecie3F-24服饰150coey3F-64服饰180cocoon3F-25服饰200jnby3F-65服饰150xxezz3F-26服饰250only3F-66服饰400曼妮芬生活馆3F-27服饰200underset3F-67服饰200opi3F-28服饰10020263F-71服饰120糖果马车3F-31服饰100玫瑰人生3F-77服务80imis3F-32服饰150ablejeans3F-79服饰120小鬼当家3F-A2娱乐1000沙利亚餐厅3F-90中西餐300探奇乐园3F-A3娱乐1500kidland3F-A7玩具150纷纷乐园3F-A4娱乐300WE3F-A8服饰200疯狂科学3F-A5娱乐150NIKE3F-A9服饰120i-baby3F-A6服饰60adidas3F-A10服饰100名称位置业种面积名称位置业种面积将太无二4F-1快餐200饺好运4F-29快餐300味食尚4F-2快餐500鹿港小镇4F-30正餐10000新微辣火锅4F-5快餐700西龙纤味4F-32正餐400望湘月4F-6正餐800蕃屋4F-33快餐200找茶4F-7冷饮80川辣汇4F-34快餐250釜山料理4F-8快餐300拿渡4F-35快餐300牛鞭店4F-9快餐300茶马古道4F-36快餐170回转寿司4F-10快餐300angelo4F-37冷饮50巴贝拉4F-11快餐150湘粤情源4F-38快餐300金逸影院4F-15娱乐2000大长今4F-39快餐150水果捞4F-16冷饮100重庆小天鹅

快餐2000金逸影院4F-17娱乐1000韦博国际英语

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快餐800至爱4F-21快餐180韩古风

快餐700黄记煌4F-23正餐1500俏江南4F-27快餐250聚乐港4F-24快餐250大渔铁板4F-28快餐600鱼酷4F-26快餐250

3F业态分布4F业态分布商业市场分析｜重点项目分析｜业态分布大悦城——新兴市级商圈代商业市场分析｜商业业态分析｜零售业态大众零售（非奢侈品）在天津已相当成熟，无论是购物中心还是传统百货基本已囊括。业种品牌分析超市卖场易买得、大润发、欧尚、家乐福、乐天玛特、乐购、华润万家、苏宁电器、国美电器、顺电、沃尔玛、麦德龙、宜家、丸悦；天津超市业态较成熟，沃尔玛、麦德龙等知名连锁超市已进驻多年快时尚HM，ZARA，优衣库、C&A、GAP、it；天津快时尚已遍布各新开购物中心，同时部分引入传统百货。奢侈品LV、GUCCI、SalvatoreFerragamo、Fendi、Prada；天津奢侈品主要以国际一二线服饰、箱包、名表、配饰为主，已有海信、大友谊等高端百货，其中绝大部分均为奢侈品主力业态零售店。生活零售丝芙兰、屈臣氏、苏宁电器、国美电器、无印良品、缤购；家电市场相当成熟。儿童零售乐友、米氏孕婴、红孩子主儿童服饰及用品，以及儿童乐园、儿童游乐业态及早教等业态较为成熟。商业市场分析｜商业业态分析｜零售业态大众零售（非奢侈品）在天商业市场分析｜商业业态分析｜餐饮业态百货及购物中心餐饮市场处于较成熟阶段，餐饮市场有较多知名品牌，由于天津市民文化，餐饮尤其具有特色性餐饮具有较大市场。业种品牌分析中西快餐肯德基、必胜客、麦当劳、吉野家、巴贝拉、胡椒厨房、米斯特披萨；新兴商圈及传统商圈基本全覆盖休闲餐饮DQ、面包新语、星巴克、许留山、满记甜品、找茶;新兴商圈及传统商圈基本全覆盖特色餐饮外婆家、一茶一坐、鱼酷、鹿港小镇、港丽、香港时代、澳门味道；主要集中在新兴商圈中的购物中心大型餐饮金钱豹、俏江南、狗不理；主要集中在新兴商圈中的购物中心商业市场分析｜商业业态分析｜餐饮业态百货及购物中心餐饮市场处商业市场分析｜商业业态分析｜娱乐服务业态娱乐服务市场已有众多优质连锁品牌，且已布局各传统及新兴商圈。业种品牌分析影院CGV、农垦、金逸、橙天嘉禾、万达影城、；知名连锁影院较多，覆盖各个商圈KTV/电玩东方之珠、米乐星、大歌星、大玩家;KTV及电玩知名连锁品牌较多儿童游乐/教育培训金宝贝早教、希乐城、华夏未来；儿童游乐设施及早教机构已未设置在百货或购物中心内。美容美体健身克丽缇娜、伊莎美尔、体适堡、宝力豪;美容美发及健身会所较多商业市场分析｜商业业态分析｜娱乐服务业态娱乐服务市场已有众多商业市场分析｜商业业态分布天津商业业态分布多点开花，形态形态由传统百货业向ShoppingMall升级，功能由单一的传统商业向综合业态为主的区域辐射型商业，逐步形成多中心商业格局形态。快时尚奢侈品中西快餐特色餐饮影院KTV儿童主题休闲餐饮本案滨江道-和平路商圈小白楼商圈东马路商圈南市商圈西站商圈传统商以百货为发动核心，其他功能业态多为补足或附属功能，单一商业体无法形成一站式商业体验的概念。未来重点商业项目的业态规划基本都包括零售、餐饮、休闲娱乐等各种类业态业种，且已核心区向外发展的态势呈现，预示着天津未来商业项目一站式发展的趋势。商业市场分析｜商业业态分布天津商业业态分布多点开花，形态形态商业市场分析｜商业量价分析天津市商业项目以传统商圈中的高端百货为主、新兴商圈的购物中心为主，已建成商业项目的规模多集中在10万㎡以下，未来上市的购物中心体量在10~15万㎡。2010－2014年天津市商业量价走势2014年天津市各区商业量价走势数据未添加商业市场分析｜商业量价分析天津市商业项目以传统商圈中的高端百办公市场分析办公市场分析19办公市场分析｜办公市场发展概况1997-2003市场低迷阶段1997年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30美元/月.平米跌到12美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量迅猛发展阶段1993-1997起始阶段天津第一栋写字楼国际大厦1993年动工并预售，远洋大厦1997年底开始招租，泰达大厦1997年下半年招租。1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应，主要产品消化以投资为主。低迷阶段起始阶段2003-今迅猛发展阶段2003年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段。新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。办公市场分析｜办公市场发展概况1997-2003市场低迷阶办公市场分析｜办公市场发展阶段目前天津写字楼市场目前较多知名开发商进驻，品质型写字楼开始由南京路核心商务区向海河沿线商务区扩展。19932002天津国际大厦津汇广场1期20072012环球金融中心2011世纪都会开端:天津首个优质甲级写字楼-国际大厦落成发展:写字楼供应持续增加跨国公司开始成为天津甲级写字楼的主要需求动力扩张:更多外资开发商开始进军天津市场更多跨国公司在天津扩张未来:知名开发商将给天津带来全新品质的写字楼项目，市场将进入新的发展阶段津汇广场2期2013嘉里中心南京路商务区南京路商务区南京路商务区海河沿线商务区南京路商务区海河沿线商务区办公市场分析｜办公市场发展阶段目前天津写字楼市场目前较多知名办公市场分析｜办公市场格局｜发展现状发展现状：天津目前写字楼物业主要大部分集中在市内六区，从早期的“一区四线”到今日的六大商务区，并以辐射型发展向周边迅速扩散。编号商务区所属行政区1南京路商务区和平区2小白楼商务区和平区3友谊路商务区河西区4十一经路商务区河东区5西站商务区红桥区6南站CBD商务区河东区成熟商务区新兴商务区乙级写字楼聚集区中心城区六大商务区南京路、小白楼及友谊路是核心商务区，西站商务区及南站商务区是两个潜在高端商务区。注：早期的“一区四线”办公区：一区为小白楼商务区；四线为南京路、中山路、友谊路、十一径路办公市场分析｜办公市场格局｜发展现状发展现状：天津目前写字楼办公市场分析｜办公市场格局｜租赁办公市场天津市的高品质甲级写字楼主要集中在小白楼、南京路及友谊路区域该区位的商务成熟度及标杆作用暂时无法撼动。天津市现存甲级写字楼基础数据12345768910121311141516171918南京路商务区小白楼商务区友谊路商务区选取原则及标准A、根据区位价值、开发规模等特点，重点关注天津市甲级写字楼市场。B、天津写字楼市场发展相对滞后，受制于租金收益，整体硬件标准处于较低水平。如按一般的硬件标准判断，则天津符合甲级写字楼指标的仅有环球金融中心、津汇广场2期、信达广场、国际大厦等数座大厦。因此，为保证市场研究的完整性，原则上我司将位于天津城区主要商务区核心，净租金在3元/㎡/天以上的办公项目及少量净租金接近3元/㎡/天，且有较大市场影响力的项目均纳入了研究范围。编号项目名称行政区建成时间日租金(不含物业费)（元/㎡/天）19丽晶大厦河西区2006年低层4.2，高层4.8，含物业平均——————3.83编号项目名称行政区建成时间日租金（元/㎡/天）1今晚报大厦南开区1998年4.2，含物业2环球置地南开区2008年4.153仲恺国际南开区2008年3.24天津中心和平区2009年4.75津汇广场一期和平区2002年5.5津汇广场二期和平区2007年6.86远洋大厦河北区1997年3.67君隆广场和平区2009年4.28国际大厦和平区1991年6.09平安大厦河西区2004年4.810信达广场(出租部分)和平区2005年4.811天星河畔广场河东区1998年2.712泰达大厦河西区1997年3.5-4.5，含物业13金皇大厦河西区2001年3.314赛顿中心和平区2006年4.515天信大厦河西区2000年4.0，含物业水电16北方金融大厦河西区1998年3.517鑫银大厦河西区2010年5.5-6.0，含物业18城市大厦河西区2009年4.0，含物业办公市场分析｜办公市场格局｜租赁办公市场天津市的高品质甲级写办公市场分析｜办公市场分析｜办公市场现状目前全市甲级和乙级销售型写字楼供应项目汇总

项目名称区域入住时间层数总建面积(㎡)项目状态租售状态销售报价(元)甲级希望领空南开20051518,000售罄出售;7000-7500君临天下河北201040N/A售罄出售;10000-12000君隆广场和平20087-18180000售罄出售;15,000-18,000盈力大厦南开2010B2-2229350预售出售;16300天津中心和平200942-452,307售罄出租;出售18000-25000天津环球金融中心和平20112822,258现房出租;出售;30,000天津数码港南开2008N/A10,803现房出售;14,000宝利国际广场南开20133870000待售出售;N/A华贸中心和平20094-285,555.56现房出售;12,800乙级荣华时代广场南开2006N/A31,000售罄出租;出售;6,500-7,500天赐园商务大厦和平20065-22N/A售罄出售;8,600-8,800方正中心大厦南开2006N/A9,000售罄出售;6,500赢寰大厦南开2008A/13;B/611,950售罄出售;9,800-11,000福安新锐商务间和平2005N/A3,200售罄出售;7800-10500天津电子科技中心南开2004185,000现房;出租;6000-6600格调春天商务写字楼南开20069-283000售罄出售;N/A嘉利中心和平2001N/A6,700售罄出售;5,800欧派商务大厦和平2009192,400售罄出售;11000-12000信诚大厦南开2006271,278售罄出售;7,200-7,600天津港湾中心和平2006N/A51653售罄出售;8,000-10,000环球置地广场南开2007B3-4012,862售罄出租;出售;18,000目前天津的写字楼单体规模较小，集中在2-4万平米一般在25-50层之间一般在1500平米以下较其他城市较小，无法满足大型企业的办公需求发展商自持项目较少，其余项目均采用整售或者散售的推广方式市场起步较晚，发展速度缓慢供应量较大，但多数产品档次不高、种类雷同，缺乏产品创新办公市场分析｜办公市场分析｜办公市场现状目前全市甲级和乙级销办公市场分析｜办公市场分析｜办公发展趋势目前天津市市区销售型写字楼供应情况分析序号名称预计入住时间建筑面积标准层面积楼层净高开发商（万平方米）（平方米）（米）1天津大悦城2012610004.25中粮集团2LA外滩20123N/AN/A龙生投资3远洋国际中心20131.5N/AN/A远洋地产4天津现代城201512.22200N/A天津现代集团5和黄世纪都会201310.31200N/A和记黄埔6天津国际贸易中心20155N/AN/A凯德置地7红星国际广场201210N/AN/A华运商贸8宝利国际广场20137N/AN/A宝利集团9合生国际大厦201215.6N/AN/A合生创展10昆仑中心20127N/AN/A昆仑置业11津湾广场二期2012-20139.18N/AN/A金融城12天津仁恒二期2012-20133.36N/AN/A仁恒集团13嘉里中心2012-201314N/AN/A嘉里建设14新华广场20134.88N/AN/A新华集团15中信城市广场2014-201520N/AN/A中信地产合计227.52万平米未来供应天津写字楼规模大多达到4万平米以上未来多数写字楼将均为高层或者超高层；随着多数高档写字楼的供应，标准层面积将逐步提高，单层面积1500平方米以上为发展趋势；发展商自持项目较少，其余项目均采用整售或者散售的推广方式总的来看，未来写字楼供应量很大，集中放量将有可能在一定时期内导致供过于求的现象产生随着写字楼标准的提高，必将带动整个天津高端写字楼市场的档次，市场将走向成熟。办公市场分析｜办公市场分析｜办公发展趋势目前天津市市区销售型办公市场分析｜办公量价分析。。2010－2014年天津市办公量价走势2014年天津市各区商业量价走势数据未添加办公市场分析｜办公量价分析。。2010－2014年天津市办公办公市场分析｜办公市场分析天津商务市场将逐步走向成熟，档次提升，甲级写字楼发展潜力大，但当前供求关系存在较大压力。供应：未来天津将出现大量符合国际标准的甲级写字楼，将引发甲级写字楼产品品质的变革并引导天津高端商务市场将走向成熟；分布：天津现有甲级写字楼主要分布在传统商务区内；未来大量甲级写字楼供应多集中出现在新兴商务区内；需求：甲级写字楼租金保持平稳，在未来供应加剧的情况下可能下降但长期看涨；客户：金融、咨询、物流贸易等服务业聚集，客户多以租赁为主，少量投资银行或金融公司出于投资目的整购写字楼，再进行散租或散售；办公市场分析｜办公市场分析天津商务市场将逐步走向成熟，档次提公寓市场分析公寓市场分析28公寓市场分析｜公寓市场分析天津公寓产品随着房地产市场的发展，以其价格等优势，崭露头角，现已进入高速发展阶段。随着市区唯一成片开发的区域—华苑产业园区和最大的电子产品交易聚集地区—鞍山西道地区的成熟发展，带来了大批的外来人员和低端产业从业者，为了解决这些人员的住宿问题，产生了最初的公寓需求，酒店式公寓产品也应运而生，逐渐进入房地产市场。2004年至今，房地产市场一路走高，房价呈现暴涨，公寓产品本身价格低，高性价比，因此在整体房产市场房源稀缺，价格过高的大环境下，客户开始购买公寓产品来满足自身的自住需求。现阶段，酒店式公寓产品已发展成为兼自住与投资功能于一身的“类住宅”产品，发展前景看好。第二阶段成长阶段第一阶段萌芽阶段随着天津城市的不断发展，商务水平的不断提升，在城市级区域开始出现高端写字楼，在小白楼、南京路、奥体等商务聚集区开始出现高端公寓产品，部分投资客户看准了高端酒店式公寓的发展前景，投资公寓产品，使酒店式公寓产品由最初的“宿舍”转变为投资型产品。第三阶段高速发展阶段公寓市场分析｜公寓市场分析天津公寓产品随着房地产市场的发展，公寓市场分析｜公寓量价分析。。2010－2014年天津市公寓量价走势2014年天津市各区商业量价走势数据未添加公寓市场分析｜公寓量价分析。。2010－2014年天津市公寓酒店市场分析酒店市场分析31酒店市场研究｜酒店市场发展概况2008-2014迅猛发展阶段2008年北京奥运会开幕之时，天津仅有5家五星级酒店。此后三年，天津通过新建、提升改造，携手全球高端酒店品牌，将五星级酒店数量增至20家，初步形成滨海新区、市内六区均匀分布、高端酒店区域协调发展的崭新格局。洲际、喜达屋、万豪、卡尔森、莱佛士等国际饭店管理集团均已在天津布局。激烈竞争阶段1863年

起始阶段天津利顺德大饭店——豪华精选酒店始建于1863年，是中国首家涉外酒店，亦是中国唯一国家级重点文物保护饭店。140多年间，利顺德大饭店分别在1886年、1924年、1984年和2009年进行了四次提升改造。第四次提升改造后，利顺德大饭店与全球著名酒店管理品牌之一“豪华精选”深度合作，成为首家入选该品牌的中国酒店。迅猛发展阶段起始阶段2014-今激烈竞争阶段近年天津将有津旅酒店、天津环亚国际马球会酒店、天津八里洲碧桂园大酒店等10家按照五星级标准建设的酒店建成开业。未来5年，天津五星级标准酒店数量将达到40家。伴随高星级酒店的建设，天津将加快完善旅游配套服务设施，进一步提升服务水平。截止到2014年上半年，天津被国家旅游局官方评定的五星级酒店共15家，相当于五星级标准的酒店43家，达到五星级标准的在建酒店10余家。预计，未来2-3年天津符合五星级标准的酒店将超过70家，市场竞争激烈。起步早，但中间发展缓慢，近期迅猛发展，导致当前酒店业竞争激烈。酒店市场研究｜酒店市场发展概况2008-2014迅猛发展阶酒店市场研究｜酒店市场｜高端酒店分布序号区域酒店开业年份客房数量1和平滨江万丽酒店20022732天津日航20073733天津利顺德大饭店2008改造2334君隆威斯汀酒店/2755瑞吉金融街酒店20112746唐拉雅秀酒店20131167丽丝卡尔顿酒店20132778河西天津喜来登酒店19873009天津金黄大酒店200430910天津新桃源酒店200934511迎宾馆6号楼201013112天津海河英迪格酒店20129613天津皇家金煦酒店201332614梅江中心皇冠假日201449315南开天津金泽大酒店200723516天津泰达国际会馆20025017河东天津天诚丽笙世嘉酒店200927018万达文华酒店201329719河北天津悦榕庄酒店201315920天津维多利亚大酒店200835521红桥水游城假日酒店2011263天津市的高星级酒店主要分布在海河沿线、滨江道、小白楼以及津湾广场一带。132645789101112141615131718192021酒店市场研究｜酒店市场｜高端酒店分布序号区域酒店开业年份客房酒店市场研究｜酒店市场｜高端酒店经营情况客房盈利有限，经营成本高昂，餐饮受政策冲击较大，经营惨淡由于高星级酒店的市场需求不足以支撑其快速扩张，导致酒店客房盈利有限。据天津中原商业中心统计，对高星级酒店需求较大的金融、证券、投资类企业仅占天津全部企业的15%，高端商务客群不足，导致天津高星级酒店入住率为40%-50%，客房收入始终低于全国平均水平。2014年第二季度天津五星级酒店入住率为49.6%，RevPAR（每间可供出租客房收入）为309元，利润不足70元。酒店市场研究｜酒店市场｜高端酒店经营情况客房盈利有限，经营成商业市场分析商业发展阶段课件分析内容

天津指标分析结论板块概诉板块简介

天津发祥地之一，市内六区，天津市的发展低洼区，近期发展加速交通配套5条地铁拥有已建成2条，在建2条，规划中一条线教育配套多所中小学河北区教育资源较为齐全，有天外附中，天津二中等学校医疗配套多所河北区医疗配套较为完善基础设施多个景点河北区拥有海河沿线风光带以及大悲禅院、北宁公园等多个景点板块规划高端服务业随着天津市工业东移，河北区开始转型，依托新开河一带，重点打造高端服务业综合评价河北区是天津市老城区，先前发展缓慢，近期随着工业东迁，旧改以及地铁建设，发展加速住宅市场年度供求年去化21.2万方2014年去化21.2万方，成交均价20618元／平，河北区成交均价稳步上升，成交量略有下滑年度房价均价20000以上2014年成交均价20618元／平，2015年1-5月成交均价20168元月度供求月均去化1.77万方月均去化约1.77万方月度房价价格平台20168元/㎡当前市场均价20168元／平，基本稳定，当然如果中山路一带市场份额降低，势必降低房价均价市场存量去化周期20个月存量35.85万方，安装2014年去化量21.2万方，去化周期20个月土地市场成交面积14.74万方河北区2014年成交土地14.74万方销售TOP102.07万方2014年河北区top10成交面积平均为2.07万方，成交金额平均4.29亿个案分析——资源＋大面积+高端+高价综合评价河北区整体市场存量大，但去化量也较为可观，【分析结论】机会进入商办土地市场年度供求0.71万方近三年，除2014年有小幅商办地块出让，成交楼面价为3520元／平潜在供应综合评价从近3年城中板块的土地成交看，住宅市场火热，成交屡或新高，随着后期高价地入市，势必带动河北区的房价提升板块市场研究｜河北区板块｜板块总结分析内容天津指标分析结论板块概诉板块简介天津发祥地之一分析内容

天津指标分析结论市场格局————公寓市场年度供求价年去化4.2万方2014年去化4.2万方，成交价13675元／平，因个盘供应影响，成交均价差异大月度供求价月均去化0.3万方/2015年成交量急剧下滑，1-5月仅成交2781平市场占比河北区公寓在全市占的比例较小，对全市公寓供销影响有限市场存量区划周期20个月存量7.04万方，2014年去化量4.2万方，去化周期20个月销售TOP5销冠1.3万方2014年城中板块成交面积TOP5项目中，成交情况最好的是苏宁电器广场，成交1.3万方个案分析——

综合评价单从供求关系看较为合理，但供需均处于较低水平，市场容量小【分析结论】战略进入办公市场市场格局——

年度供求价0.86/20120元／平2014年去化0.86万方，成交均价20120元／平，成交量近年波动，价格逐渐稳定2000元／平月度供求价0.07万方2014年月均去化办公体量约700平市场存量去化周期176个月河北区存量12.53万方，2014年去化0.86万方，去化周期175个月个案分析

——综合评价河北区非天津商务办公的重要板块，存量大，去化能力弱【分析结论】谨慎进入商业市场商圈概诉

意奥风情商圈、中山路商圈、北站商圈存量规模5.8万／10.3/5.4以奥风情商圈约5.8万方，中山路商圈10.3万方，北站商圈5.4万方销售型商业供求综合评价商业体系完善，商圈存量较大，销售型商业供求关系合理，但处于较低水平【分析结论】战略型进入酒店市场酒店规模3家高星级酒店主要在海河沿线，占据海河一线资源入住品牌

经营情况

潜在项目综合评价河北区占据海河沿线资源，高星级酒店属于资源型的，其自身商务氛围一般，【分析结论】谨慎进入分析内容天津指标分析结论市场格局————公寓市场年度供求价分析内容

天津指标分析结论板块概诉板块简介

天津发祥地之一，市内六区，天津市的发展低洼区，近期发展加速交通配套2条地铁拥有已建成1条，在建1条教育配套多所中小学红桥区教育资源较为齐全，铃铛阁中学、复兴中学等医疗配套多所红桥区医疗配套较为完善基础设施多个景点红桥区拥有子牙河、西沽公园、平津战役纪念馆等多个景点板块规划城市副中心红桥重点打造西站城市副中心综合评价红桥区是天津市老城区，先前发展缓慢，现重点打造西站城市副中心，发展加速住宅市场年度供求年去化21.9万方2014年去化21.9万方，成交均价19226元／平，红桥区成交均价稳步上升，成交量略有下滑年度房价均价19226以上2014年成交均价19226元／平，2015年1-5月成交均价19487元月度供求月均去化3.23万方月均去化约3.23万方月度房价价格平台19487元/㎡当前市场均价19487元／平，基本稳定市场存量去化周期15个月存量28.15万方，按照2014年去化量21.9万方，去化周期15个月土地市场14年成交无红桥区土地无成交销售TOP102.18万方2014年河北区top10成交面积平均为2.18万方，成交金额平均4.19亿个案分析——资源+高价综合评价红桥区整体市场存量大，但去化量也较为可观，【分析结论】机会进入商办土地市场年度供求／近三年无商业土地成交潜在供应综合评价从近3年无商业土地成交板块市场研究｜红桥区板块｜板块总结分析内容天津指标分析结论板块概诉板块简介天津发祥地之一分析内容

天津指标分析结论市场格局————公寓市场年度供求价年去化3.42万方2014年去化3.42万方，成交价16731元／平月度供求价月均去化0.3万方/2015年成交量急剧下滑，1-5月仅成交2350平市场占比红桥区公寓在全市占的比例较小，对全市公寓供销影响有限市场存量去化周期7个月存量1.94万方，2014年去化量3.42万方，去化周期7个月个案分析——

综合评价单从供求关系看较为合理，但供需均处于较低水平，市场容量小【分析结论】战略进入办公市场市场格局——

年度供求价0.98/10838元／平2014年去化0.98万方，成交均价10383元／平，成交量近年波动月度供求价2014年月均去化办公体量约814平市场存量去化周期38个月红桥区存量办公3.13万方，按照红桥区2014年区划0.98万方计算，去化周期为38个月个案分析

——综合评价红桥区非天津商务办公的重要板块，存量大，去化能力弱【分析结论】谨慎进入商业市场商圈概诉

大胡同商圈、西站商圈、咸阳北路商圈存量规模30万／18万/7.8万大胡同商圈约30万方，西站商圈18万方，咸阳北路商圈7.8万方销售型商业供求综合评价商业体系较为完善，商圈存量较大【分析结论】战略型进入酒店市场酒店规模2家高星级酒店主要在大胡同及西站商圈入住品牌

经营情况

潜在项目综合评价红桥区高星级酒店主要分布在西站商圈及大胡同商圈，依托较为成熟商圈，但基本饱和【分析结论】谨慎进入分析内容天津指标分析结论市场格局————公寓市场年度供求价商业市场分析商业发展阶段商业市场分析商业发展阶段40商业市场分析｜商业发展阶段天津商业多中心格局逐渐形成，由滨江道小白楼一带向外，部分区域级商圈逐步升级，逐渐发展成为全市级综合商圈。传统商业形成期现代商业初步发展期发展停滞期恢复发展期扩张发展期15世纪初-19世纪末19世纪末-1949年1949-19801980-20002000-今传统集市；逐步形成规模的沿街店铺主要分布在老城厢一带；商业街不断扩大；在和平路一带陆续出现大型商场；租界发展推动小白楼成为高档消费区；商业规模基本没有扩大；改为国营的统一经营；商业得到恢复和大力发展；以百货业为主；个体商业发展迅速；城市扩张和更新加快，新兴商业区崛起-梅江、奥体中心等；海河开发带动市级商圈规模扩大；72沽估衣街劝业场天津中原股份有限公司（现百货大楼）新中国现代文化用品商店国际商场、友谊商厦劝业场、百货大楼扩建大胡同市场津乐汇、伊势丹、百盛、万达购物中心、乐宾百货等天津商业区由高度集中向多层级发展，区域型商圈逐步向综合型商业发展，天津将逐步形成多中心商业格局形态；天津整体商业档次逐步提升的同时，预计外资、外地商户及品牌将加快入津脚步，大型购物中心将逐渐替代百货业态作为天津主力商业类型；估衣街百货大楼劝业场友谊商厦银河购物中心商业市场分析｜商业发展阶段天津商业多中心格局逐渐形成，由滨江商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津商业现状由单点向多中心转变，形态由传统百货业向ShoppingMall升级，功能由单一的传统商业向综合业态为主的区域辐射型商业，商业市场发展逐渐明朗，发展潜力巨大。商圈代表商圈区域商圈总建筑面积（万平方米）档次定位商业形态传统商圈滨江道商圈和平区约165中档、中低档传统零售百货新兴商圈西站商圈、奥城商圈、友谊商圈红桥区、南开区、河西区约70中高档综合体梅江商圈、河东万达商圈、南站商圈河东区、河西区约152中高档综合体格局——由滨江道商圈的单中心形式逐渐形成了市区多点布局的多中心形式的商业格局。形态——从传统单一业态的零售百货逐步升级为以购物、休闲、娱乐为主的多元业态的商业综合体。现状——天津商业目前正处于升级与完善的阶段，商业市场发展逐渐明朗。河东万达商圈西站商圈奥城商圈滨江道商圈梅江商圈友谊商圈南站商圈商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津商业现状由单点向商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津市处于提升型消费向享受型消费过渡阶段，从关注品质消费向休闲娱乐型消费转变。人均GDP与消费需求变化西南城市中部城市沿海城市核心城市$1000$3000$7000$10000第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段1必需丰富提升享受第四阶段第三阶段第二阶段第一阶段享受型消费阶段物质消费后，满足精神需求，倾向于休闲、娱乐型消费。提升型消费阶段体现个性特点的消费阶段，关注品质、讲究品牌消费。丰富型消费阶段满足基本生活后的消费阶段，延展丰富基础消费内容。生活必需型消费阶段满足生活基本需要，以吃、穿、用为主要消费内容。天津：$16716备注：2014年天津人均GDP为10.37万元，按2015年6月人民币兑美元汇率（1人民币元=0.1612美元）折算后，为16716美元。234商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津市处于提升型消费商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津经济较为发达，且城市化率达到80%以上，天津2012年人均GDP水平达到15662美元，表明天津市经济已经进入了发达阶段，多元化需求产生，天津已全面进入城市综合体阶段。人均GDP1100美元城市化25%人均GDP2000美元城市化45%人均GDP3000美元城市化70%人均GDP4400美元城市化70%以上起初阶段购物中心阶段城市综合体阶段百货阶段《2014年天津国民经济和社会发展统计公报》：天津市人均GDP达10.37万元，折合16716美元。按城市商业发展与城市经济发展规律匹配模型，天津市经济水平已全面进入进入城市综合体阶段。天津商业天津经济人均GDP16716美元截止2014年天津城市化率为81.55%备注：各阶段人均GDP数值主要参考国际标准，我国各城市GDP数据参考性不强，主要以城市化率为主。商业市场分析｜商业发展阶段｜商业发展现状天津经济较为发达，且商业市场分析｜商业格局分析天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈，现有商圈发展成熟集中在市中心，未来商圈逐渐形成，但多偏离传统市中心区域发展。这些未来商圈围绕现有市级商圈而分布，其中东站后广场商圈和南站CBD商圈位于海河东岸，南站CBD商圈与金融城商圈距离较近。小白楼商圈南京路商圈和平路商圈滨江道商圈南市-东南角商圈金融城商圈南站CBD商圈东站后广场商圈老城厢附近商圈商圈类型名称现有商圈传统商圈滨江道商圈南京路商圈和平路商圈小白楼商圈新兴商圈南市-东南角商圈奥城商圈梅江商圈河东万达商圈西站商圈未来商圈金融城商圈南站CBD商圈东站后广场商圈天津主要商圈分布市区大型商业项目总体量约为192万㎡，人均商业面积0.5㎡/人，且已确定待上市项目体量约为72万㎡；和平区大型商业项目总体量约为132万㎡，且已确定待上市项目体量约为29万㎡；商业市场分析｜商业格局分析天津目前商圈分为现有商圈和未来商圈商业市场分析｜商业格局分析｜重点商圈特征天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展。天津市区主要市级商圈有4个，传统的(1)滨江道‐和平路商圈发展到(2)南京路商圈、(3)南市‐东南角商圈、(4)小白楼商圈；其中，滨江道‐和平路商圈及南京路商圈相连，而且这两处的商业规模、辐射范围以及知名度方面都超过另外两个。在4个商圈中，南京路商圈内商业的整体档次和购物环境高于其他3个商圈。

南京路商圈滨江道-和平路商圈小白楼商圈南市-东南角商圈商业体量

223,000平米

534,428平米

156,000平米

153,900平米所在行政区和平区和平区和平区南开区是否商务区是否是否主要辐射范围和目标消费者市内六区年轻时尚阶层，白领人士及外地旅游者市内六区各年龄层次城市居民及外地旅游者河西区、河东区各年龄层次城市居民，中年人居多南开区、和平区、河北区、红桥区各年龄层次城市居民商业业态百货、餐饮、娱乐百货、餐饮、娱乐百货、餐饮百货、餐饮、娱乐商品档次中高端为主中端为主中端为主，少量高端中端和中高端首个大型商业*

1986年国际商场

1926年中原百货

1998年凯旋门百货

1997年新安百货主要商业项目伊势丹、津乐汇、米莱欧吉利店、乐宾百盛、劝业场、百货大楼、中原海信广场、精品友谊广场、凯旋门百货、滨江购物远东百货、新世界百货、大悦城注：大型商业为建筑面积2万平米以上的中端及以上商业*不含食品街、旅馆街等商业每个商圈都有代表大型商业商业市场分析｜商业格局分析｜重点商圈特征天津各传统商圈的形成商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。标号项目名称所属

商圈商圈

类型1乐宾百货滨江道

商圈现有

商圈2858城市广场3友谊新天地4滨江商厦5中原百货6麦购休闲广场7劝业场和平路

商圈8振华百货大楼9百盛购物中心10万达广场11米莱欧百货吉利店南京路

商圈12津汇广场13伊势丹14国际商场15世纪都会16新世界百货南市

东南角商圈17远东百货18乐天百货19麦购时代广场20海信广场小白楼商圈21凯旋门百货22友谊精品广场23滨江购物商厦24中原百货（下瓦房）25水游城西站

老城厢26大悦城27天佑城28陆家嘴广场29嘉里中心南站

CBD商圈未来

商圈30中粮大道31中信城市广场32恒隆广场金融

城商圈33天河城34河东万达广场其他35红星国际广场36友谊商厦37银河购物中心38天邦购物乐园1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738南站CBD商圈南京路商圈小白楼商圈南市东南角商圈西站老城厢商圈滨江道-和平路商圈商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津各传统商圈的形成商业市场分析｜商业格局分析｜主要商业分析天津各传统商圈的形成均由代表的百货发展起来，目前仍是各百货主导各商圈的发展，新商圈多由综合体项目为主导，也是未来商业项目的发展趋势。商圈类型所属商圈项目名称建筑面积营业面积档次定位上市时间百货/商业中心(万㎡）(万㎡）现有商圈滨江道商圈乐宾百货9.86.37中端2007百货858城市广场5.23.1中低端2011购物中心友谊新天地8.95.79中高端2004百货滨江商厦4.843.1中端1992百货中原百货4.53.3中端2003百货麦购休闲广场3.82.08中低端2005百货和平路商圈劝业场31.95中端1991百货振华百货大楼6.85.1中端2010百货百盛购物中心4.83.1中端2004百货万达广场159.75中端2003购物中心南京路商圈米莱欧百货吉利店2.51.8中高端2006百货津汇广场4.73.7中高段2001百货伊势丹3.22.1中高端2006百货国际商场4.83.12中端1986百货世纪都会7.66.1中高端待上市购物中心南市-东南角商圈新世界百货106.5中端1997百货远东百货5.73.7中高端2006百货乐天百货54.2中高端2011百货麦购时代广场7.085.6中低端2010百货小白楼商圈海信广场5.83.8高端2007购物中心凯旋门百货1.20.78中低端1998百货滨江购物商厦53.2中低端1998百货中原百货（下瓦房）2.41.73中端2006百货西站-老城厢水游城85.9中端2011购物中心大悦城16.414.3中高端2011购物中心陆家嘴广场10——中高端待上市购物中心未来商圈南站CBD商圈嘉里中心8——中高端待上市购物中心中粮大道20——中高端待上市购物中心中信城市广场7.18——中高端待上市购物中心金融城商圈恒隆广场15.3——中高端待上市购物中心天河城13.7——中高端待上市购物中心其他河东万达广场2319.8中端2010购物中心友谊商厦2.61.69高端2001百货