新联康XXXX年05月太原礼顿山项目发展建议报告课件

商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市礼顿山项目发展建议报告新联康（中国）/2011年05月山西千里集团礼顿山项目发展建议报告新联康（中国）/2011年05月山西千品牌项目分析地块属性研究区域市场分析本案现状分析项目整体定位项目发展建议企划包装部分品牌项目分析地块属性研究区域市场分析本案现状分析项目整体定位香港礼顿山印象香港礼顿山，2002年由新鸿基地产兴建的私人住宅项目，吸引了包括艺人陈伟霆、演员郑少秋、前政务司司长许仕仁等人群入住。时至今日，这里已成了高尚住宅群。太原礼顿山，长风东街居住区、由黄志雄设计事务所担任建筑设计、贝尔高林承担园林设计，物业顾问是第一太平戴维斯。出色的合作团队，倾心打造品质社区，本案理应取得不错的销售业绩。本案初步接触印象本案定位区域标杆，我们先来看太原市场上定位和本案类似的项目表现如何？初步印象香港礼顿山印象香港礼顿山，2002年由新鸿基地产兴建的私人现在太原的市场已被品牌开发商项目教育，我们要站在全市的角度选取与本案定位类似、且已面市的国内知名品牌开发商项目来进行研究。恒大名都富力城富力现代广场海尔十二院城恒大绿洲本案各区域标杆项目现在太原的市场已被品牌开发商项目教育，我们要站在全市的角度选海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项目整体规划各具特色。整体规划对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项目整体规划各公建配套对比项目名称配套内容富力城配套有集中商业及特色商业街其他配套逐渐完善中。规划5所幼儿园、1所小学、1所初中高中复合学校、8000平米会所（物业托管）富力现代广场8000平米商业街、3500平米餐饮楼、3000平米会所（运营方式未定）、游泳馆、网球场等休闲设施及幼儿园海尔十二院城美食一条街及住宅底商、3000平米会所（物业托管）9班幼儿园及18班小学恒大绿洲配套7000万平米会所（物业托管）、1.7万平米全能运动中心、11万平米风情商业街、小学一所、伊顿国际双语幼儿园

恒大名都

5000平米会所（物业托管）、设有幼儿园及省重点小学各一所项目自有配套均较完善。公建配套对比项目名称配套内容富力城配套有集中商业及特色商业街建筑立面对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项目立面各具特色。除富力现代广场外开盘之初各项目立面效果均通过部分实景表现得到了很好的展示。建筑立面对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项景观对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都各项目景观设计均优于区域项目且均有示范区展示。景观对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都各项目富力现代广场海尔十二院城恒大绿洲售楼处及示范区展示富力城恒大名都各项目售楼处及示范区展示到位。富力现代广场海尔十二院城恒大绿洲售楼处及示范区展示富力城恒大样板房对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都样板房在开盘之前均展示到位。样板房对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都样板物业服务实力对比项目名物业公司成立时间管理资质通过质量体系认证荣誉布局城市个数物业管理项目个数在管项目面积（万平米）富力城富力现代广场广州天力物业1997年

国家一级ISO9001：2000和14001广东省房地产物业管理十佳企业——40500海尔十二院城雅世物业2005年

国家一级——————————恒大名都恒大绿洲金碧物业1997

年国家一级ISO9001：2000建设部全国城市物业管理优秀示范小区——843776物业服务的实力较强及宣导到位，客户认可度高。物业服务实力对比项目名物业公司成立时间管理资质通过质量荣誉布项目名成交均价(元/平米)首期推盘时间首期成交均价（元/平米）价格年均增幅富力城7400(装修1000）2008-07500016.9%富力现代广场7500(装修1000）2009-07550019.8%海尔十二院城7200(装修1000）2009-10530022.6%恒大绿洲7100(装修1600）2008-094500毛坯370021.7%恒大名都7000(装修1600）2010-06590020.3%价格对比分析各项目价格年均增幅在20%左右，价格增幅均较大。项目名成交均价首期首期成交均价价格年均增幅富力城7400项目名总建（万平米）首期推盘时间住宅已推量住宅已售量去化率（%）年均去化（万平米）富力城211.242008-0740.9639.6096.68%16.39富力现代广场30.462009-0719.9817.889.09%12.56恒大绿洲174.822008-0980.3770.2587.41%31.22恒大名都402010-0615.0510.2668.17%17.59海尔十二院城84.502009-1024.7814.9660.37%12.82去化分析年均去化水平在16万平米左右，去化水平较高。项目名总建首期住宅住宅去化率年均去化富力城211.24200项目表现综述各品牌开发商项目，凭借着自己的品牌优势、不错的产品力、出色的现场表现和服务水平、以及系统的营销推广体系，在各区域都取得了较快速去化及价格的快速拉升。本案应该如何运作呢？我们先从地块属性研究开始项目表现综述各品牌开发商项目，凭借着自己的品牌优势、不错的产地块区位

本项目地处太原市迎泽区东山片区，是目前太原市重点发展的新兴区，区域内商业设施、交通体系及基本生活配套设施完善。项目北侧的长风东街是太原市东西向的城市主干道之一，其交通条件和道路形象好。项目东侧长风高速路口，是来客进入太原市的门户。项目位于太原市南部新兴发展区域，隶属于迎泽区，紧邻城市重要干道长风东街，出行便捷；距离长风亲贤商圈2公里；距离南内环商圈、长风商务区3公里。长风-亲贤商圈南内环IT商圈长风CBD本案3KM3KM2KM城市新核心区，认知度逐步提升地块区位本项目地处太原市迎泽区东山片区，是目前太原市重点发周边配套-教育幼教康杰幼儿园、坞城幼儿园、机床幼儿园小学九一小学、八一小学、育杰小学、现代双语学校中学山大附中、五十一中、四十八中、三十八中、三十三中大学山西大学、山西财经大学、太原师范学院、职业学校康杰幼儿园文文坞城幼儿园文机床幼儿园文九一小学文八一小学文育杰小学文现代双语学校文山大附中文五十一中文三十八中文太原师范学院文山西大学周边各类学校较多，教育配套齐全本案文职业学校周边配套-教育幼教康杰幼儿园、坞城幼儿园、机床幼儿园小学九一周边配套-医疗名称类型山西协和医院综合煤炭中心医院综合中铁三局集团中心医院综合武警医院综合太原市坞城医院综合山西现代女子医院综合太原新医医院综合山西博康医院综合山西仁爱医院综合山西黄河医院综合太原市太航医院综合太原市小店区双塔中心医院综合山西协和医院煤炭中心医院中铁三局集团中心医院武警医院太原市坞城医院山西现代女子医院太原新医医院山西仁爱医院太原安泰医院山西黄河医院太原市太航医院双塔中心医院本案周边医疗配套齐全周边配套-医疗名称类型山西协和医院综合煤炭中心医院综合中铁三周边配套-商业本案美特好超市北京华联超市北美新天地世贸中心得一文化广场居然之家苏宁电器国美电器三友电器本项目周边及长风亲贤商圈附近大型超市（周边的美特好人流量非常大），大型百货公司较多：大型超市美特好超市、沃尔玛、山姆士超市、北京华联超市、家乐福（待开）大型百货公司王府井百货、梅园百盛、和信摩尔、北美新天地、世贸中心、天美二部、得一文化广场、居然之家、苏宁电器、国美电器、三友电器临近长风亲贤商圈，周边商业配套齐全周边配套-商业本案美特好北京华联超市北美新天地世贸得一文化广周边配套-交通本案建南汽车站公交站831、871、837.东山过境高速收费站项目北临贯穿城市东西的主干道长风东街，东临双塔南路，通达性良好；公交出行:距离宗地最近的公交站为双塔南路站。经过的主要公交线路有831路、873路、837路，可到达火车站、体育馆、汽车站、医院、数码电子集中区等。私家车出行:距离三大商业、商务中心均在车程10分钟以内。项目距离太原火车站及规划中的新火车站约7公里，车程15分钟。距东山过境高速非常近，可方便到达吕梁、忻州、阳泉、古交等市。本案道路通达，交通便利周边配套-交通本案建南汽车站公交站831、871、837.东道路四至礼顿山西面双塔南路正在整改；北面道路面副较窄；东面太堡路及南面坞城东街尚未贯通道路四至现状不理想。但未来双塔南路将成为城东新干道，路况将大幅改善。现状尚不理想，未来有望改善道路四至礼顿山西面双塔南路正在整改；北面道路面副较窄；东面太周边环境礼顿山地块东、北、西面以成熟小区及开发中的住宅项目为主，未来居住氛围向好，地块南以学校占地及部分住宅类用地，加之未来规划，小区周边环境较适宜居住。具备打造“隐于市”的项目条件周边环境礼顿山地块东、北、西面以成熟小区及开发中的住宅项目为地块现状目前11#、12#、13#开接近封顶，其他楼座均未动工，并且部分土地还需拆迁。已开工楼栋接近封顶，可实体营销地块现状目前11#、12#、13#开接近封顶，其他楼座均未动周边规划建设中已建成礼顿山未拆迁在建设中公建（未建）沿街两侧土地供应主要以公建用地为主,“居住用地”供应量少.非沿街部分居住用地较多，但由于大多数均未完成旧城改造,2-3年内可供开发用地仍较为紧缺.项目周边规划用地包括商业金融、教育、医疗、行政办公等,未来此片区域周边配套会更加完善.将提升城市品质感。长风东街片区属政府重点规划的核心区，也是未来城市中心城区土地供应的主战场，宗地所属片区土地规划中,沿长风东街居住性质用地相对稀缺。规划核心区，区域住宅近期放量有限周边规划建设中已建成礼顿山未拆迁在建设中公建（未建）沿街两侧地块属性综述本案位于城南核心区，紧邻长风亲贤商圈，现有配套较完善，也是太原的门户区域，是太原发展方向，潜力较大。欲明确本案发展思路，还需要了解目前同区域项目的表现。地块属性综述本案位于城南核心区，紧邻长风亲贤商圈，现有配套较区域项目分布中正花园盛世长风长风soho国际青年城宏盛花园橄榄季龙园小区金峰帝景长风东鼎东景苑领秀长风领秀长风龙鼎花园万科紫台参考性较小项目参考性较大项目本案的居住舒适度最佳，闹中取静礼顿山区域项目分布中正花园盛世长风长风soho国际宏盛花园橄榄季龙区域项目概况项目名总建（万平米）容积率东景苑271.3龙鼎花园1112.8宏盛花园73.50

红源国际青年城5.54.12长风东鼎7.93.95橄榄季214.3龙园小区502.95

金峰帝景473中正花园二期13.73.8盛世长风63.25明泰领秀长风6#18.226.8万科紫台42.53.5区域已面市项目中缺乏品质社区区域项目概况项目名总建（万平米）容积率东景苑271.3龙鼎花项目建筑形态层数高层东景苑高层33层两梯两户、四户龙鼎花园高层30层两梯三户宏盛花园高层31层、30层两梯六户红源国际青年城小高层、高层18层、30层两梯三户长风东鼎小高层、高层18层、24层两梯两户、两梯三户、四户橄榄季高层30层两梯两户、四户龙园小区多层、小高层、高层6层、18层、33层。两梯两户、三户，三梯六户金峰帝景高层33层两梯三户、四户中正花园二期高层33层两梯四户盛世长风多层、小高层、高层6层、12层、23层三梯十户明泰领秀长风6#高层33层、34层两梯两户、四户万科紫台高层为主30层以上为主两梯两户、四户区域项目概况区域项目以高层为主，多数有两梯四户排布项目建筑形态层数高层东景苑高层33层两梯两户、四户龙鼎花园项目主力面积（平方米）目前均价（元/平米）东景苑三房130预计6500-7000龙鼎花园二房90-1204800宏盛花园二房95-985200红源国际青年城二房94预计6000长风东鼎二房73-894500橄榄季三房102-1155200龙园小区三房120-1304200金峰帝景三房120-1305200中正花园二期三房91-986500盛世长风二房83-877500明泰领秀长风6#二房100、三房120、1504800万科紫台二房90、三房160预计近10000区域项目概况目前尚没有跳脱地段的项目出现项目主力面积（平方米）目前均价东景苑三房130预计6500-价格水平项目名龙鼎花园、龙园小区、长风东鼎、明泰领秀长风6#宏盛花园、橄榄季、金峰帝景国际青年城、中正花园二期、盛世长风、东景苑万科紫台均价5500-7500均价5000-5500均价5000以下预计8500以上中正花园盛世长风国际青年城宏盛花园橄榄季龙园小区金峰帝景长风东鼎东景苑领秀长风龙鼎花园万科紫台区域项目概况未来万科紫台及东景苑有望跳脱地段价格水平项目名龙鼎花园、龙园小区、长风东鼎、明泰领秀长风6#项目贷款方式东景苑可贷款、五证齐全后方开盘销售万科紫台可贷款、五证齐全后方开盘销售龙鼎花园不可贷款宏盛花园开盘先付首付，五证齐全办贷款红源国际青年城开盘先付首付，交房后办贷款长风东鼎团购时先付首付，一年后办贷款橄榄季开盘先付首付，一年半后办贷款龙园小区团购时先付首付，五证齐全办贷款金峰帝景团购时先付首付，五证齐全办贷款中正花园二期开盘先付首付，五证齐全办贷款盛世长风开盘先付首付，五证齐全办贷款明泰领秀长风6#团购时先付首付，五证齐全办贷款区域项目概况已面市项目除龙鼎花园外均为延迟办理贷款项目贷款方式东景苑可贷款、五证齐全后方开盘销售万科紫台可贷款项目首开时间首开价（元/平米）目前均价（元/平米）年均增加值（元/平米）增值比例龙鼎花园2011年4月4800（近期）48000——宏盛花园2009年7月3500520079021%红源国际青年城2008年11月4600预计60005609.3%长风东鼎2011年2月450045000——橄榄季2010年1月4300520063514%龙园小区2010年3月3280420078024%金峰帝景2010年10月370052001500（7个月）41%中正花园二期2010年12月二期550065001000（5个月）15%盛世长风2009年7月650075005458.3%明泰领秀长风6#2010年12月42004800600（6个月）14%区域项目概况价格水平表现各异项目首开首开价目前均价年均增加值增值龙鼎花园2011年4月4项目首开时间已面市住宅（平米）已销售住宅（平米）去化率（%）年均去化（万平米）龙鼎花园2011年4月1.90.843%0.9宏盛花园2009年7月5.24.790%2.6红源国际青年城2008年12月2.52.392%1.2长风东鼎2011年2月7.93.1640%3.2（4个月）橄榄季2010年1月2117.583%13.1龙园小区2010年3月252080%17.1金峰帝景2010年10月3.62.877%2.8（7个月）中正花园二期2010年12月13.79.670%9.6盛世长风2008年7月64.270%1.5明泰领秀长风6#2010年12月11.33.430%3.4（6个月）区域项目概况除部分低价团购楼盘外去化均不理想项目首开时间已面已销去化率年均去化龙鼎花园2011年4月1.项目客户群体东景苑引黄工程团购1栋高层、客户本地及周边县市各半，续客不足100组龙鼎花园外地客户居多，多为吕梁、临县、柳林、临汾人宏盛花园外地客户占40%，本地客户占60%。本地客户职业有煤科院、交通勘察设计院、邮政局、规划局、山西日报。外地客户多为私营企业主。红源国际青年城外地客户占30%，本地客户占70%。客户的年龄多为25-30岁用作婚房长风东鼎主要是以团购为主（高新区、吕梁临汾等外地客户）散客较少。橄榄季本地为主，部分团购客户，客户多关注性价比龙园小区项目以团购为主，团购单位多为银行（工行、建行）金峰帝景前期已团购为主，现外地客户居多，主要是吕梁客户。中正花园二期客户年龄为40-50，购买的是大户型，用作改善居住环境，年龄25-30岁，购买的是二房，用作婚房。外地客户较多。盛世长风外地客户80%，客户年龄多为30-45岁，多为吕梁，临汾客户。明泰领秀长风6#太原劳教系统团购为主万科紫台目前面向全市积累中区域项目概况本地客户以团购为主，散客多为外地客户项目客户群体东景苑引黄工程团购1栋高层、客户本地及周边县市各已面市项目多为城中村改造项目，靠团购（价格普遍较低）完成前期的销售，除团购客户外，区域客户以外地县市客户为主，其中吕梁地区比例较大。目前已面市项目中尚无跳脱地段的品质项目，未来万科紫台及东景苑有望跳脱。接下来，我们需要就区域内品质较好的项目进行研究以对本案发展提供参考。区域项目综述已面市项目多为城中村改造项目，靠团购（价格普遍较低）完成整体规划建筑立面户型面积景观特色周边代表项目—产品力拆分项目总建（万平米）容积率产品产品排布盛世长风63.25多层高层6栋多层，2栋高层东景苑271.3高层6栋高层行列排布金峰帝景473.0联排别墅小高层高层小高层及高层环联排别墅排布中正花园13.63.87高层4栋高层金峰帝景产品形态较优整体规划建筑立面户型面积景观特色周边代表项目—产品力拆分项目整体规划建筑立面户型面积景观特色项目建筑立面建筑风格立面用材盛世长风现代风格涂料东景苑欧式简约涂料金峰帝景泛地中海涂料中正花园现代风格涂料周边代表项目—产品力拆分立面表现均一般整体规划建筑立面户型面积景观特色项目建筑立面建筑风格立面用整体规划建筑立面户型面积景观特色中正花园二房91-98平米东景苑三房130平米周边代表项目—产品力拆分整体规划建筑立面户型面积景观特色中正花园二房91-98整体规划建筑立面户型面积景观特色金峰帝景三房120平米盛世长风二房87平米周边代表项目—产品力拆分整体规划建筑立面户型面积景观特色金峰帝景三房120平米盛世整体规划建筑立面户型面积景观特色项目媒体主诉求景观特色盛世长风壹城揽天下景观毫无特色东景苑宜居生活领地景观细节，4个项目最佳金峰帝景长风东街，50万平米山水社区2万平米生态景观带，7000平米环形水系中正花园善待你一生的好房子在小区内特设有一个大型的景观湖、春、夏、秋三季作为景观湖盛世长风东景苑金峰帝景中正花园周边代表项目—产品力拆分金峰帝景景观面较大整体规划建筑立面户型面积景观特色项目媒体主诉求景观特色盛世长项目主要卖点客户特点盛世长风产品规划及设计毫无特色，主打地段，临长风街该项目客户多山西吕梁市客户比例在70%左右。当地客户觉得该项目地段不是很好，且项目又没有影响力。太原人较少。东景苑地块未来升值潜力、丽华地产产品打造力给客户及同行项目品质的信任感目前续客100组，太原及太原周边县市个半。金峰帝景规模、景观、产品类型、地段开发商找的团购单位购房及周边区县的客户为主。也有部分太原市人购买。中正花园开发商品牌、地段、户型（90平米小三房为主）中正地产在太原老客户介绍为主。中正地产在太原认可度较高，带动该项目去化周边代表项目—产品力拆分项目主要卖点客户特点盛世长风产品规划及设计毫无特色，主打地段周边代表项目产品力表现目前周边代表项目东景苑产品品质较好有望跳脱现有区域市场，金峰帝景产品类型丰富景观面较大但品质感较差且地段最差，其他两个项目均依托地段发展品质感一般。我们需要结合本案的现状分析提出本案的发展建议。周边代表项目产品力表现目前周边代表项目东景苑产品品质较好有望本案有贝尔高林的景观设计、黄志雄设计事务所的建筑设计、第一太平戴维斯的物业顾问及星级的配套设施都是品质社区的体现，但这些优秀的合作团队到底给项目带来了什么客户并不清楚，也没感受到。本案现状本案有贝尔高林的景观设计、黄志雄设计事务所的建筑设计、第一太本案首期面市定位高端，但产品供应以首置类产品为主力，所推产品与定位有偏差。户型面积（平米）套数套数比例（%）需求比例一房66.623211.59%首置67.03%二房91-946021.74%二房99-1049333.70%三房1433111.23%改善32.97%三房161-1656021.74%合计——276100%100%一期标准层户数配比本案现状本案首期面市定位高端，但产品供应以首置类产品为主力，所推产品本案为商品房销售，但前期未能实现客户按揭购房或延后按揭，不能支持本案整体的营销思路。本案现状本案为商品房销售，但前期未能实现客户按揭购房或延后按揭，不能项目现状总结论本案的产品力，除去万科紫台及东景苑是可以高出现有市场行情的，目前以上两个项目尚未面市，本案如能在以上两个项目面市前完成本轮的调整，市场机会较大。项目现状总结论本案的产品力，除去万科紫台及东景苑是可以高出现我们的项目如何定位？其他区域标杆本案地块属性区域市场特征综合考量项目整体定位本案现状我们的项目如何定位？其他区域标杆本案地块属性区域市场特征综合SWOT分析优势Strength劣势Weak地块居住舒适度区域最佳国内知名合作团队首期户型不支持高端前期现场表现需加强贷款事宜尚不明确机会Opportunity打造品质社区，拉升区域认知，抢先开盘城市未来发展方向目前市场缺乏品质标杆目前区域已面市项目品质项目缺乏。随着万科及东景苑的进入，区域的品质感将加强，市区客的认知度将逐步提高，本案地块居住舒适度最佳，如能在以上两个项目开盘前完成调整，重新面市，机会较大。威胁Threaten系统、精准的营销体系市区客区域认知度低未来万科紫台及东景苑项目风流区域中高端客群体验式营销（样板房、示范区、售楼中心）专业的营销团队和物业团队通过强势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力策略：打造品质社区，拉升区域认知；系统、精准的营销体系项目整体定位SWOT分析优势Strength劣势Weak地块居住舒适改变现有游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值

挑战者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者领导者

跟随者借势而为以小博大

机会主义者回归目标，挖掘客户瞄准市场空隙创新产品和需求点市场实现能力弱弱强强战略要求：形成区域的影响力土地属性：居住舒适度最佳现有市场：缺乏品质项目区域市场的挑战者市场占位项目整体定位产品力：有条件跳脱现有市场改变现有游戏规则市场领跑者区域市场挑战者定位：本案是长风东少有的可以做到“大隐于市”的地块，本案的核心价值点在于享受长风东街带来的便捷生活的同时，享有静逸的居住环境。目前区域项目同质化严重，本案需打造能带给客户尊贵体验的品质社区以改变现有市场的游戏规则，同时为了与未来的竞争项目区隔及与本项目前期的调性相关联，打造欧式贵族社区便是本案的最佳选择。长风东静逸欧式贵族生活项目整体定位区域市场挑战者定位：长风东静逸欧式贵族生活项目整体定位结合区域挑战者的定位我们的项目针对的是什么样的客户？结合区域挑战者的定位我们的项目针对的是什么样的客户？项目客户设定市场客户现状现状团购客户本案周边区域大多数项目均有团购客户存在，此类客户价格决定一切，虽然太原本地人对区域的认知度不高，但如果由单位领导出面协调，只要价格合适就好考虑。区域市场客户以外地县市客户为主，尤其以吕梁、临汾等县市的客户居多，这批客户对地段的认知度较高，且口碑宣传效应与团购客户一样明显。他们的价格承受能力比太原客户较高。客户的改变可能机会区域规划的客户认知度逐渐提高，随着东景苑及万科紫台的逐步推向市场，太原市区客对本区域的接受度将逐步提高。结合本案定位，因与以上两个项目共同营造区域的品质形象，吸引市区客户的关注度。同时，品质认同感加强后，周边县市客户的关注度也将加大。项目客户设定市场客户现状现状团购客户本案周边区域大多数项目均

游离客户群重点客户群核心客户群河西客户及其他区域客户河东的市区客户周边区域客户及周边县市客户核心客户——本案需要挖掘区域市区客户及周边县市客户，依靠重述品质形象及全方位的营销体系，抓住核心客户。重点客户——随着与其他项目的联动运营，本区域的品质认同度将逐步提高，河东的市区客户的关注度有望加强。游离客户——项目成功运营后河西的市区客户及其他区域的客户将成为可能。项目客户设定游离客户群重点客户群核心客户群河西客户及其他区域客户河东的本案要如何调整和运作才能抓住市场客户呢？本案要如何调整和运作才能抓住市场客户呢？项目发展建议三大措施及产品建议项目发展建议三大措施及产品建议措施一:硬件加强——售楼处现有售楼处表现需要提升，不仅是售楼处（外接待）地点的变更，整个售楼处（外接待）调性需要拔高。同时为拦截周边客户建议在地块附近另设售楼处。措施一:硬件加强——售楼处现有售楼处表现需要提升，不仅是售楼措施一：硬件加强——打造示范区贝尔高林的景观设计及黄志雄设计事务所的建筑设计理应成为本案的两大卖点，而本案在前期销售过程中没有让客户很好的感受到本案景观亮点及立面特色。建议在工地选择合适的位置打造示范区，将本案的立面特色及景观亮点展现给客户。项目鸟瞰图工程实景措施一：硬件加强——打造示范区贝尔高林的景观设计及黄志雄设计措施一：硬件加强——实景样板房完美呈现本案现在需要实景样板房来展现本案户型的特别之处，结合示范区的展示让客户感知本案的与众不同。措施一：硬件加强——实景样板房完美呈现本案现在需要实景样板房措施一：硬件加强——配套设施展示本案前期虽有会所及商业规划，但均未明确具体的规划，建议进一步落实会所及商业的规划给客户介绍时明确商业及会所的位置及具体规划，详实的描述给客户，让客户感知。会所示意商业示意措施一：硬件加强——配套设施展示本案前期虽有会所及商业规划，措施二：软件加强——贷款事宜本案前期销售按大产权来操作，然不能按揭购房，客户心里会将本案和小产权项目划等号。同时不能做贷款客户面变窄，本案如后期欲拔高调性，同时价格得到抬升，贷款事宜必须提上日程。这将有助于本案价格的快速拉升。措施二：软件加强——贷款事宜本案前期销售按大产权来操作，然不措施二：软件加强——提升服务品质在提升本案售楼处整体调性的同时，配合尊贵的客户服务体验，让客户感知一流物业顾问的不同。措施二：软件加强——提升服务品质在提升本案售楼处整体调性的同启示

——高档物业的价格，除了产品本身的价值因素外，更多的是

产品之外的东西。

——“五星级”酒店与“四星级”酒店最大的区别在于服务。策略引入高端物业的“体验式”营销的理念，在产品力本身——“硬件”支撑的同时，我们为项目量身定制了“剧场式营销”。

措施二：软件加强——剧场式营销启示

——高档物业的价格，除了产品本身的价

剧场式营销定义——打造新礼顿山专属的全程礼遇服务。流程图客户停车保安岗位导示/拉门引领客户进场门童拉门/置业顾问全程陪同裱板、模型VCR（三维展示）沙盘及模型讲解洽谈区选定户型看房班车礼遇看房通道礼遇样板房全程服务返回销售中心客户离场，拉门/导示客户离场121098765431211措施二：软件加强——剧场式营销剧场式营销定义——打造新礼顿山专属的全程礼遇服务。流程图客措施三：借势推广本案所属长风东街片区已纳入政府规划范畴内，本案可借政府之势炒作。同时区域内品牌开发商项目已开始运作本案亦可借势推广。长风东街片区新规划方案的目标是把该片区建成一个人口容量为12.47万、公用配套设施齐全的大型现代化综合社区。长风东街片区北起狄村东街、南至学府街、东起东山过境高速路、西至建设南路，总用地6.8平方公里。政府规划层面措施三：借势推广本案所属长风东街片区已纳入政府规划范畴内，本产品建议部分产品建议部分本案目前定位为新古典主义建筑风格，在此基础上我们希望能有所提升。借鉴市场上的成功案例，如绿城新绿园、九龙仓玺园等项目，我们发现法式新古典建筑立面的市场接受度较高，因此建议以法式新古典风格作为提升项目形象的一个方向，作为公司的参考。九龙仓玺园绿城新绿园本案目前定位为新古典主义建筑风格，在此基础上我们希望能有所提建筑提升要点与众不同基座石材建筑提升要点与众不同建筑建议基座：石材中间层：仿真石漆涂料顶部构建：铝合金修饰建筑建议基座：石材中间层：仿真石漆涂料建筑建议采用新古典建筑立面，配合法式建筑元素，使立面高贵典雅，经典大气，凸显艺术气质。全石材贴面色彩丰润、凝炼，具大家之气。法式新古典—新绿园建筑建议采用新古典建筑立面，配合法式建筑元素，使立面高贵典建筑细节及材质挑空挑高设置大堂挑檐：抬高一层底层：挑空、挑高6米以上层高：3.15米层高3.15米（满足18级台阶规范要求）建筑细节及材质挑空挑高设置大堂挑檐：抬高一层层高3建筑分析顶部造型的变化，会带来不一样的效果和风格各异的美感建筑分析顶部造型的变化，会带来不一样的效果和风格各异的美感景观提升要点法式规整园林特征鲜明的元素景观提升要点法式规整园林中央景观区中心区域景观区域可设置为下沉式庭院，强调仪式感的绝对对称的法式宫廷规整园林，使每位住户在进入时就能油然而生的体验到尊贵感。 法式规整园林—九龙仓玺园中央景观区中心区域景观区域可设置为下沉式庭院，强调仪式感的绝对称园林以对称的轴线、均衡的布局、精美的几何构图，充分体现了浪漫的人文风格，在平展坦荡中，通过尺度、节奏的安排又显得丰富和谐。景观风格法式规整园林—绿城留庄对称园林以对称的轴线、均衡的布局、精美的几何构图，充分体现了入口景观车行入口车行入口：打造大气氛围，贴合主人通常开车回家的居住习惯。配合建筑风格，可采用偏于欧式的大门，建议在门柱的线条方面简单些再搭配铁艺与石材。入口景观车行入口车行入口：打造大气氛围，贴合主人通常开车回家组团景观休憩、活动景观厅廊起到框景作用，加强递进的空间感受。通过灌木绿篱的修剪成规整迷宫，迷宫图案具有一定的观赏性和象征性，而简单而美观的迷宫成为孩子们的欢乐谷。组团景观休憩、活动园路景观对称、观赏性规整式的景观，在直线道路上可通过细部摆设阵列式的小品去表现特有的气质。局部园路采用对称式喷泉，喷泉水景利用向上喷射的水舌和溅落四周的水珠形成的序列性，给人一种清新、宏伟、壮观的感受。园路景观对称、观赏性

景观细部——小品法国拥有着的皇家规整园林的同时有充满着人文艺术的气息。建议在小品上融入法国艺术雕塑构架，营造一个艺术国度。景观细部——小品法国拥有着的皇家规整园林的同时有充满着人文围墙景观围墙融入柱、台、线脚等古典元素，与建筑风格相呼应.建议加高围墙的高度，提升项目的私密性，并营造出高墙大院的意境。建议围墙的高度上不小于5M.围墙景观围墙融入柱、台、线脚等古典元素，与建筑风格相呼应.商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！商战无序，策划先行《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市礼顿山项目发展建议报告新联康（中国）/2011年05月山西千里集团礼顿山项目发展建议报告新联康（中国）/2011年05月山西千品牌项目分析地块属性研究区域市场分析本案现状分析项目整体定位项目发展建议企划包装部分品牌项目分析地块属性研究区域市场分析本案现状分析项目整体定位香港礼顿山印象香港礼顿山，2002年由新鸿基地产兴建的私人住宅项目，吸引了包括艺人陈伟霆、演员郑少秋、前政务司司长许仕仁等人群入住。时至今日，这里已成了高尚住宅群。太原礼顿山，长风东街居住区、由黄志雄设计事务所担任建筑设计、贝尔高林承担园林设计，物业顾问是第一太平戴维斯。出色的合作团队，倾心打造品质社区，本案理应取得不错的销售业绩。本案初步接触印象本案定位区域标杆，我们先来看太原市场上定位和本案类似的项目表现如何？初步印象香港礼顿山印象香港礼顿山，2002年由新鸿基地产兴建的私人现在太原的市场已被品牌开发商项目教育，我们要站在全市的角度选取与本案定位类似、且已面市的国内知名品牌开发商项目来进行研究。恒大名都富力城富力现代广场海尔十二院城恒大绿洲本案各区域标杆项目现在太原的市场已被品牌开发商项目教育，我们要站在全市的角度选海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项目整体规划各具特色。整体规划对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项目整体规划各公建配套对比项目名称配套内容富力城配套有集中商业及特色商业街其他配套逐渐完善中。规划5所幼儿园、1所小学、1所初中高中复合学校、8000平米会所（物业托管）富力现代广场8000平米商业街、3500平米餐饮楼、3000平米会所（运营方式未定）、游泳馆、网球场等休闲设施及幼儿园海尔十二院城美食一条街及住宅底商、3000平米会所（物业托管）9班幼儿园及18班小学恒大绿洲配套7000万平米会所（物业托管）、1.7万平米全能运动中心、11万平米风情商业街、小学一所、伊顿国际双语幼儿园

恒大名都

5000平米会所（物业托管）、设有幼儿园及省重点小学各一所项目自有配套均较完善。公建配套对比项目名称配套内容富力城配套有集中商业及特色商业街建筑立面对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项目立面各具特色。除富力现代广场外开盘之初各项目立面效果均通过部分实景表现得到了很好的展示。建筑立面对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都项景观对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都各项目景观设计均优于区域项目且均有示范区展示。景观对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都各项目富力现代广场海尔十二院城恒大绿洲售楼处及示范区展示富力城恒大名都各项目售楼处及示范区展示到位。富力现代广场海尔十二院城恒大绿洲售楼处及示范区展示富力城恒大样板房对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都样板房在开盘之前均展示到位。样板房对比海尔十二院城富力城恒大绿洲富力现代广场恒大名都样板物业服务实力对比项目名物业公司成立时间管理资质通过质量体系认证荣誉布局城市个数物业管理项目个数在管项目面积（万平米）富力城富力现代广场广州天力物业1997年

国家一级ISO9001：2000和14001广东省房地产物业管理十佳企业——40500海尔十二院城雅世物业2005年

国家一级——————————恒大名都恒大绿洲金碧物业1997

年国家一级ISO9001：2000建设部全国城市物业管理优秀示范小区——843776物业服务的实力较强及宣导到位，客户认可度高。物业服务实力对比项目名物业公司成立时间管理资质通过质量荣誉布项目名成交均价(元/平米)首期推盘时间首期成交均价（元/平米）价格年均增幅富力城7400(装修1000）2008-07500016.9%富力现代广场7500(装修1000）2009-07550019.8%海尔十二院城7200(装修1000）2009-10530022.6%恒大绿洲7100(装修1600）2008-094500毛坯370021.7%恒大名都7000(装修1600）2010-06590020.3%价格对比分析各项目价格年均增幅在20%左右，价格增幅均较大。项目名成交均价首期首期成交均价价格年均增幅富力城7400项目名总建（万平米）首期推盘时间住宅已推量住宅已售量去化率（%）年均去化（万平米）富力城211.242008-0740.9639.6096.68%16.39富力现代广场30.462009-0719.9817.889.09%12.56恒大绿洲174.822008-0980.3770.2587.41%31.22恒大名都402010-0615.0510.2668.17%17.59海尔十二院城84.502009-1024.7814.9660.37%12.82去化分析年均去化水平在16万平米左右，去化水平较高。项目名总建首期住宅住宅去化率年均去化富力城211.24200项目表现综述各品牌开发商项目，凭借着自己的品牌优势、不错的产品力、出色的现场表现和服务水平、以及系统的营销推广体系，在各区域都取得了较快速去化及价格的快速拉升。本案应该如何运作呢？我们先从地块属性研究开始项目表现综述各品牌开发商项目，凭借着自己的品牌优势、不错的产地块区位

本项目地处太原市迎泽区东山片区，是目前太原市重点发展的新兴区，区域内商业设施、交通体系及基本生活配套设施完善。项目北侧的长风东街是太原市东西向的城市主干道之一，其交通条件和道路形象好。项目东侧长风高速路口，是来客进入太原市的门户。项目位于太原市南部新兴发展区域，隶属于迎泽区，紧邻城市重要干道长风东街，出行便捷；距离长风亲贤商圈2公里；距离南内环商圈、长风商务区3公里。长风-亲贤商圈南内环IT商圈长风CBD本案3KM3KM2KM城市新核心区，认知度逐步提升地块区位本项目地处太原市迎泽区东山片区，是目前太原市重点发周边配套-教育幼教康杰幼儿园、坞城幼儿园、机床幼儿园小学九一小学、八一小学、育杰小学、现代双语学校中学山大附中、五十一中、四十八中、三十八中、三十三中大学山西大学、山西财经大学、太原师范学院、职业学校康杰幼儿园文文坞城幼儿园文机床幼儿园文九一小学文八一小学文育杰小学文现代双语学校文山大附中文五十一中文三十八中文太原师范学院文山西大学周边各类学校较多，教育配套齐全本案文职业学校周边配套-教育幼教康杰幼儿园、坞城幼儿园、机床幼儿园小学九一周边配套-医疗名称类型山西协和医院综合煤炭中心医院综合中铁三局集团中心医院综合武警医院综合太原市坞城医院综合山西现代女子医院综合太原新医医院综合山西博康医院综合山西仁爱医院综合山西黄河医院综合太原市太航医院综合太原市小店区双塔中心医院综合山西协和医院煤炭中心医院中铁三局集团中心医院武警医院太原市坞城医院山西现代女子医院太原新医医院山西仁爱医院太原安泰医院山西黄河医院太原市太航医院双塔中心医院本案周边医疗配套齐全周边配套-医疗名称类型山西协和医院综合煤炭中心医院综合中铁三周边配套-商业本案美特好超市北京华联超市北美新天地世贸中心得一文化广场居然之家苏宁电器国美电器三友电器本项目周边及长风亲贤商圈附近大型超市（周边的美特好人流量非常大），大型百货公司较多：大型超市美特好超市、沃尔玛、山姆士超市、北京华联超市、家乐福（待开）大型百货公司王府井百货、梅园百盛、和信摩尔、北美新天地、世贸中心、天美二部、得一文化广场、居然之家、苏宁电器、国美电器、三友电器临近长风亲贤商圈，周边商业配套齐全周边配套-商业本案美特好北京华联超市北美新天地世贸得一文化广周边配套-交通本案建南汽车站公交站831、871、837.东山过境高速收费站项目北临贯穿城市东西的主干道长风东街，东临双塔南路，通达性良好；公交出行:距离宗地最近的公交站为双塔南路站。经过的主要公交线路有831路、873路、837路，可到达火车站、体育馆、汽车站、医院、数码电子集中区等。私家车出行:距离三大商业、商务中心均在车程10分钟以内。项目距离太原火车站及规划中的新火车站约7公里，车程15分钟。距东山过境高速非常近，可方便到达吕梁、忻州、阳泉、古交等市。本案道路通达，交通便利周边配套-交通本案建南汽车站公交站831、871、837.东道路四至礼顿山西面双塔南路正在整改；北面道路面副较窄；东面太堡路及南面坞城东街尚未贯通道路四至现状不理想。但未来双塔南路将成为城东新干道，路况将大幅改善。现状尚不理想，未来有望改善道路四至礼顿山西面双塔南路正在整改；北面道路面副较窄；东面太周边环境礼顿山地块东、北、西面以成熟小区及开发中的住宅项目为主，未来居住氛围向好，地块南以学校占地及部分住宅类用地，加之未来规划，小区周边环境较适宜居住。具备打造“隐于市”的项目条件周边环境礼顿山地块东、北、西面以成熟小区及开发中的住宅项目为地块现状目前11#、12#、13#开接近封顶，其他楼座均未动工，并且部分土地还需拆迁。已开工楼栋接近封顶，可实体营销地块现状目前11#、12#、13#开接近封顶，其他楼座均未动周边规划建设中已建成礼顿山未拆迁在建设中公建（未建）沿街两侧土地供应主要以公建用地为主,“居住用地”供应量少.非沿街部分居住用地较多，但由于大多数均未完成旧城改造,2-3年内可供开发用地仍较为紧缺.项目周边规划用地包括商业金融、教育、医疗、行政办公等,未来此片区域周边配套会更加完善.将提升城市品质感。长风东街片区属政府重点规划的核心区，也是未来城市中心城区土地供应的主战场，宗地所属片区土地规划中,沿长风东街居住性质用地相对稀缺。规划核心区，区域住宅近期放量有限周边规划建设中已建成礼顿山未拆迁在建设中公建（未建）沿街两侧地块属性综述本案位于城南核心区，紧邻长风亲贤商圈，现有配套较完善，也是太原的门户区域，是太原发展方向，潜力较大。欲明确本案发展思路，还需要了解目前同区域项目的表现。地块属性综述本案位于城南核心区，紧邻长风亲贤商圈，现有配套较区域项目分布中正花园盛世长风长风soho国际青年城宏盛花园橄榄季龙园小区金峰帝景长风东鼎东景苑领秀长风领秀长风龙鼎花园万科紫台参考性较小项目参考性较大项目本案的居住舒适度最佳，闹中取静礼顿山区域项目分布中正花园盛世长风长风soho国际宏盛花园橄榄季龙区域项目概况项目名总建（万平米）容积率东景苑271.3龙鼎花园1112.8宏盛花园73.50

红源国际青年城5.54.12长风东鼎7.93.95橄榄季214.3龙园小区502.95

金峰帝景473中正花园二期13.73.8盛世长风63.25明泰领秀长风6#18.226.8万科紫台42.53.5区域已面市项目中缺乏品质社区区域项目概况项目名总建（万平米）容积率东景苑271.3龙鼎花项目建筑形态层数高层东景苑高层33层两梯两户、四户龙鼎花园高层30层两梯三户宏盛花园高层31层、30层两梯六户红源国际青年城小高层、高层18层、30层两梯三户长风东鼎小高层、高层18层、24层两梯两户、两梯三户、四户橄榄季高层30层两梯两户、四户龙园小区多层、小高层、高层6层、18层、33层。两梯两户、三户，三梯六户金峰帝景高层33层两梯三户、四户中正花园二期高层33层两梯四户盛世长风多层、小高层、高层6层、12层、23层三梯十户明泰领秀长风6#高层33层、34层两梯两户、四户万科紫台高层为主30层以上为主两梯两户、四户区域项目概况区域项目以高层为主，多数有两梯四户排布项目建筑形态层数高层东景苑高层33层两梯两户、四户龙鼎花园项目主力面积（平方米）目前均价（元/平米）东景苑三房130预计6500-7000龙鼎花园二房90-1204800宏盛花园二房95-985200红源国际青年城二房94预计6000长风东鼎二房73-894500橄榄季三房102-1155200龙园小区三房120-1304200金峰帝景三房120-1305200中正花园二期三房91-986500盛世长风二房83-877500明泰领秀长风6#二房100、三房120、1504800万科紫台二房90、三房160预计近10000区域项目概况目前尚没有跳脱地段的项目出现项目主力面积（平方米）目前均价东景苑三房130预计6500-价格水平项目名龙鼎花园、龙园小区、长风东鼎、明泰领秀长风6#宏盛花园、橄榄季、金峰帝景国际青年城、中正花园二期、盛世长风、东景苑万科紫台均价5500-7500均价5000-5500均价5000以下预计8500以上中正花园盛世长风国际青年城宏盛花园橄榄季龙园小区金峰帝景长风东鼎东景苑领秀长风龙鼎花园万科紫台区域项目概况未来万科紫台及东景苑有望跳脱地段价格水平项目名龙鼎花园、龙园小区、长风东鼎、明泰领秀长风6#项目贷款方式东景苑可贷款、五证齐全后方开盘销售万科紫台可贷款、五证齐全后方开盘销售龙鼎花园不可贷款宏盛花园开盘先付首付，五证齐全办贷款红源国际青年城开盘先付首付，交房后办贷款长风东鼎团购时先付首付，一年后办贷款橄榄季开盘先付首付，一年半后办贷款龙园小区团购时先付首付，五证齐全办贷款金峰帝景团购时先付首付，五证齐全办贷款中正花园二期开盘先付首付，五证齐全办贷款盛世长风开盘先付首付，五证齐全办贷款明泰领秀长风6#团购时先付首付，五证齐全办贷款区域项目概况已面市项目除龙鼎花园外均为延迟办理贷款项目贷款方式东景苑可贷款、五证齐全后方开盘销售万科紫台可贷款项目首开时间首开价（元/平米）目前均价（元/平米）年均增加值（元/平米）增值比例龙鼎花园2011年4月4800（近期）48000——宏盛花园2009年7月3500520079021%红源国际青年城2008年11月4600预计60005609.3%长风东鼎2011年2月450045000——橄榄季2010年1月4300520063514%龙园小区2010年3月3280420078024%金峰帝景2010年10月370052001500（7个月）41%中正花园二期2010年12月二期550065001000（5个月）15%盛世长风2009年7月650075005458.3%明泰领秀长风6#2010年12月42004800600（6个月）14%区域项目概况价格水平表现各异项目首开首开价目前均价年均增加值增值龙鼎花园2011年4月4项目首开时间已面市住宅（平米）已销售住宅（平米）去化率（%）年均去化（万平米）龙鼎花园2011年4月1.90.843%0.9宏盛花园2009年7月5.24.790%2.6红源国际青年城2008年12月2.52.392%1.2长风东鼎2011年2月7.93.1640%3.2（4个月）橄榄季2010年1月2117.583%13.1龙园小区2010年3月252080%17.1金峰帝景2010年10月3.62.877%2.8（7个月）中正花园二期2010年12月13.79.670%9.6盛世长风2008年7月64.270%1.5明泰领秀长风6#2010年12月11.33.430%3.4（6个月）区域项目概况除部分低价团购楼盘外去化均不理想项目首开时间已面已销去化率年均去化龙鼎花园2011年4月1.项目客户群体东景苑引黄工程团购1栋高层、客户本地及周边县市各半，续客不足100组龙鼎花园外地客户居多，多为吕梁、临县、柳林、临汾人宏盛花园外地客户占40%，本地客户占60%。本地客户职业有煤科院、交通勘察设计院、邮政局、规划局、山西日报。外地客户多为私营企业主。红源国际青年城外地客户占30%，本地客户占70%。客户的年龄多为25-30岁用作婚房长风东鼎主要是以团购为主（高新区、吕梁临汾等外地客户）散客较少。橄榄季本地为主，部分团购客户，客户多关注性价比龙园小区项目以团购为主，团购单位多为银行（工行、建行）金峰帝景前期已团购为主，现外地客户居多，主要是吕梁客户。中正花园二期客户年龄为40-50，购买的是大户型，用作改善居住环境，年龄25-30岁，购买的是二房，用作婚房。外地客户较多。盛世长风外地客户80%，客户年龄多为30-45岁，多为吕梁，临汾客户。明泰领秀长风6#太原劳教系统团购为主万科紫台目前面向全市积累中区域项目概况本地客户以团购为主，散客多为外地客户项目客户群体东景苑引黄工程团购1栋高层、客户本地及周边县市各已面市项目多为城中村改造项目，靠团购（价格普遍较低）完成前期的销售，除团购客户外，区域客户以外地县市客户为主，其中吕梁地区比例较大。目前已面市项目中尚无跳脱地段的品质项目，未来万科紫台及东景苑有望跳脱。接下来，我们需要就区域内品质较好的项目进行研究以对本案发展提供参考。区域项目综述已面市项目多为城中村改造项目，靠团购（价格普遍较低）完成整体规划建筑立面户型面积景观特色周边代表项目—产品力拆分项目总建（万平米）容积率产品产品排布盛世长风63.25多层高层6栋多层，2栋高层东景苑271.3高层6栋高层行列排布金峰帝景473.0联排别墅小高层高层小高层及高层环联排别墅排布中正花园13.63.87高层4栋高层金峰帝景产品形态较优整体规划建筑立面户型面积景观特色周边代表项目—产品力拆分项目整体规划建筑立面户型面积景观特色项目建筑立面建筑风格立面用材盛世长风现代风格涂料东景苑欧式简约涂料金峰帝景泛地中海涂料中正花园现代风格涂料周边代表项目—产品力拆分立面表现均一般整体规划建筑立面户型面积景观特色项目建筑立面建筑风格立面用整体规划建筑立面户型面积景观特色中正花园二房91-98平米东景苑三房130平米周边代表项目—产品力拆分整体规划建筑立面户型面积景观特色中正花园二房91-98整体规划建筑立面户型面积景观特色金峰帝景三房120平米盛世长风二房87平米周边代表项目—产品力拆分整体规划建筑立面户型面积景观特色金峰帝景三房120平米盛世整体规划建筑立面户型面积景观特色项目媒体主诉求景观特色盛世长风壹城揽天下景观毫无特色东景苑宜居生活领地景观细节，4个项目最佳金峰帝景长风东街，50万平米山水社区2万平米生态景观带，7000平米环形水系中正花园善待你一生的好房子在小区内特设有一个大型的景观湖、春、夏、秋三季作为景观湖盛世长风东景苑金峰帝景中正花园周边代表项目—产品力拆分金峰帝景景观面较大整体规划建筑立面户型面积景观特色项目媒体主诉求景观特色盛世长项目主要卖点客户特点盛世长风产品规划及设计毫无特色，主打地段，临长风街该项目客户多山西吕梁市客户比例在70%左右。当地客户觉得该项目地段不是很好，且项目又没有影响力。太原人较少。东景苑地块未来升值潜力、丽华地产产品打造力给客户及同行项目品质的信任感目前续客100组，太原及太原周边县市个半。金峰帝景规模、景观、产品类型、地段开发商找的团购单位购房及周边区县的客户为主。也有部分太原市人购买。中正花园开发商品牌、地段、户型（90平米小三房为主）中正地产在太原老客户介绍为主。中正地产在太原认可度较高，带动该项目去化周边代表项目—产品力拆分项目主要卖点客户特点盛世长风产品规划及设计毫无特色，主打地段周边代表项目产品力表现目前周边代表项目东景苑产品品质较好有望跳脱现有区域市场，金峰帝景产品类型丰富景观面较大但品质感较差且地段最差，其他两个项目均依托地段发展品质感一般。我们需要结合本案的现状分析提出本案的发展建议。周边代表项目产品力表现目前周边代表项目东景苑产品品质较好有望本案有贝尔高林的景观设计、黄志雄设计事务所的建筑设计、第一太平戴维斯的物业顾问及星级的配套设施都是品质社区的体现，但这些优秀的合作团队到底给项目带来了什么客户并不清楚，也没感受到。本案现状本案有贝尔高林的景观设计、黄志雄设计事务所的建筑设计、第一太本案首期面市定位高端，但产品供应以首置类产品为主力，所推产品与定位有偏差。户型面积（平米）套数套数比例（%）需求比例一房66.623211.59%首置67.03%二房91-946021.74%二房99-1049333.70%三房1433111.23%改善32.97%三房161-1656021.74%合计——276100%100%一期标准层户数配比本案现状本案首期面市定位高端，但产品供应以首置类产品为主力，所推产品本案为商品房销售，但前期未能实现客户按揭购房或延后按揭，不能支持本案整体的营销思路。本案现状本案为商品房销售，但前期未能实现客户按揭购房或延后按揭，不能项目现状总结论本案的产品力，除去万科紫台及东景苑是可以高出现有市场行情的，目前以上两个项目尚未面市，本案如能在以上两个项目面市前完成本轮的调整，市场机会较大。项目现状总结论本案的产品力，除去万科紫台及东景苑是可以高出现我们的项目如何定位？其他区域标杆本案地块属性区域市场特征综合考量项目整体定位本案现状我们的项目如何定位？其他区域标杆本案地块属性区域市场特征综合SWOT分析优势Strength劣势Weak地块居住舒适度区域最佳国内知名合作团队首期户型不支持高端前期现场表现需加强贷款事宜尚不明确机会Opportunity打造品质社区，拉升区域认知，抢先开盘城市未来发展方向目前市场缺乏品质标杆目前区域已面市项目品质项目缺乏。随着万科及东景苑的进入，区域的品质感将加强，市区客的认知度将逐步提高，本案地块居住舒适度最佳，如能在以上两个项目开盘前完成调整，重新面市，机会较大。威胁Threaten系统、精准的营销体系市区客区域认知度低未来万科紫台及东景苑项目风流区域中高端客群体验式营销（样板房、示范区、售楼中心）专业的营销团队和物业团队通过强势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力策略：打造品质社区，拉升区域认知；系统、精准的营销体系项目整体定位SWOT分析优势Strength劣势Weak地块居住舒适改变现有游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值

挑战者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者领导者

跟随者借势而为以小博大

机会主义者回归目标，挖掘客户瞄准市场空隙创新产品和需求点市场实现能力弱弱强强战略要求：形成区域的影响力土地属性：居住舒适度最佳现有市场：缺乏品质项目区域市场的挑战者市场占位项目整体定位产品力：有条件跳脱现有市场改变现有游戏规则市场领跑者区域市场挑战者定位：本案是长风东少有的可以做到“大隐于市”的地块，本案的核心价值点在于享受长风东街带来的便捷生活的同时，享有静逸的居住环境。目前区域项目同质化严重，本案需打造能带给客户尊贵体验的品质社区以改变现有市场的游戏规则，同时为了与未来的竞争项目区隔及与本项目前期的调性相关联，打造欧式贵族社区便是本案的最佳选择。长风东静逸欧式贵族生活项目整体定位区域市场挑战者定位：长风东静逸欧式贵族生活项目整体定位结合区域挑战者的定位我们的项目针对的是什么样的客户？结合区域挑战者的定位我们的项目针对的是什么样的客户？项目客户设定市场客户现状现状团购客户本案周边区域大多数项目均有团购客户存在，此类客户价格决定一切，虽然太原本地人对区域的认知度不高，但如果由单位领导出面协调，只要价格合适就好考虑。区域市场客户以外地县市客户为主，尤其以吕梁、临汾等县市的客户居多，这批客户对地段的认知度较高，且口碑宣传效应与团购客户一样明显。他们的价格承受能力比太原客户较高。客户的改变可能机会区域规划的客户认知度逐渐提高，随着东景苑及万科紫台的逐步推向市场，太原市区客对本区域的接受度将逐步提高。结合本案定位，因与以上两个项目共同营造区域的品质形象，吸引市区客户的关注度。同时，品质认同感加强后，周边县市客户的关注度也将加大。项目客户设定市场客户现状现状团购客户本案周边区域大多数项目均

游离客户群重点客户群核心客户群河西客户及其他区域客户河东的市区客户周边区域客户及周边县市客户核心客户——本案需要挖掘区域市区客户及周边县市客户，依靠重述品质形象及全方位的营销体系，抓住核心客户。重点客户——随着与其他项目的联动运营，本区域的品质认同度将逐步提高，河东的市区客户的关注度有望加强。游离客户——项目成功运营后河西的市区客户及其他区域的客户将成为可能。项目客户设定游离客户群重点客户群核心客户群河西客户及其他区