泸州房地产市场概况

醉美泸州泸州市房地产市场概况（2013.08）目录一、城市简介二、城市规划三、房地产概况城市简介城市区位泸州市位于四川省东南部川渝黔滇结合部，距省会成都市267公里，距离重庆市约132公里、距离自贡市约82公里、距离宜宾市约78公里。其东邻重庆市、贵州省，南界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接内江市。距成都267公里距重庆132公里城市简介泸州成都重庆昆明贵阳四川南门户，四省枢纽四川省南向综合交通枢纽、是川、滇、黔、渝四省（市）结合部的经济枢纽.水陆空立体交通区位优势，成为长江“黄金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮点，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港城市。泸州蓝田机场为四川第三大航空港，可起降波音737型客机；泸州港是交通部确定的四川唯一的全国28个内河主要港口和国家二类水运口岸，是四川第一大港口和集装箱码头；城市区位城市简介城市概况

泸州市辖“三区四县”(江阳区、龙马潭区、

纳溪区、泸县、合江县、叙永县、

古蔺县）其中中心城区为江阳区、龙马潭区。全市面积为

12242.9

9平方公里，2012年全市户籍人口为504.38万人，2012年主城区人口约92万。城市职能市域政治、经济、文化中心；川南地区及川、滇、黔、渝毗邻地区交通枢纽及商贸中心；四川省及西南地区对外物资交流的重要口岸；四川及西南地区化学工业和机械工业基地；四川及西南地区食品工业基地之一；四川省能源工业基地之一；川南城镇群中心城市之一；川南文化旅游和生态旅游的重要节点；全国著名的“酒城”；全国内河主要港口城市。城市简介支柱产业

泸州是一个以酿酒、化工、机械为龙头，轻重工业并举的综合性工业城市

发达的酿酒工业：

“泸州老窖”、“古蔺郎酒”举世闻名,是中国唯一拥有两个国家名酒的地区

机械工业：泸州是全国九大工程机械生产基地之一，是全国大中型全液压汽车起重机、挖掘机制造中心。长江工程机械集团属全国最大的工程机械集团之一

化学工业：泸州最大的最有前景的支柱产业，尤以天然气化工闻名遐迩。泸天化集团公司是目前中国最大的尿素生产厂和油脂化工基地，是中国500家大型企业和500家经济效益最佳工业企业之一城市简介交通状况铁路运输“三纵”是指：隆（昌）黄（桶）铁路，内江至泸州城际铁路，乐（山）自（贡）泸（州）铁路“四横”是指：泸州港进港铁路专用线，叙永至古蔺大村铁路，渝昆铁路，古蔺至遵义铁路

公路运输国道321（成都-广州）泸州段，省道207（泸州-自贡界），省道307（川渝界-泸县-泸州-宜宾界），省道308（川黔界-合江-纳溪-宜宾界），省道309（川黔界-古蔺-叙永-宜宾界）G76厦蓉高速泸州段（内江界-泸州-叙永-川黔界，境内全线已建成），G93成渝环线高速泸州段（川渝界-合江-泸州-宜宾界，宜宾界-纳溪段已建成），S4成自泸赤高速公路泸州段（自贡界-泸州-合江-川黔界，在建），叙永古蔺高速公路（在建）城市简介中心城区商圈城市发展迅速，消费潜力巨大，商业发展存在盲区

目前泸州商圈主要集中于江阳区与龙马潭区东部，而龙马潭区西部、华阳乡、城北片区未形成集中式商圈，对于拥有百万人口的泸州而言，未来商业消费潜力存在巨大上升空间。白塔商圈回龙湾商圈大山坪商圈新的城市发展与已有的城市积淀，让商业发展空间巨大。西南商贸城商圈工程机械及4S集群商圈城市简介宏观经济及居民生活水平指标数据来源：泸州市各年统计公报（注：人均GDP按常住人口计算）近年来，泸州整体经济处于平稳态势，未来发展方向利好指标2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP总量（亿元）403.8508.4587.6714.8900.91030.5增长率（%）15.31515.216.515.914.39人均GDP（元/年·常住人口）94721183113591169451948720486.7增长率（%）14.514.114.924.7155.13户籍人口（万人）489.1493.38497.15504.38--

城乡居民储蓄存款余额（亿元）289367.32433.43517.19-758.1社会消费品零售总额（亿元）148.3180.09213.56259.82306382.1人均可支配收入（元/人）101671206513550155051775020746城市简介泸州GDP与人均GDP泸州市GDP变化及年增幅曲线图泸州市人均GDP变化及年增幅曲线图

从地区生产总值的统计指标来看，2011年泸州市经济出现增长速度放缓的情况，但总体依然保持快速增长的态势。城市市简简介介四川主主要城城市GDP对比对比2012年四川主要要城市生产产总值数据据，泸州处处于四川中中等水平，，但相比川川南地区内内江、自贡贡等城市，，泸州依旧旧处于优势势地位；泸泸州人均GDP处于较低水水平的原因因，主要是是受人口数数量影响导导致。城市简介小结位于四川南南部核心区区位的泸州州，凭借便便利的航空空、铁路、、水运交通使使其成为“四省交通枢枢纽”及“川南门户”，而酿酒、工业等等支柱产业业，则支撑撑着泸州持持续发展；；可以判定定泸州整体经济济已处于川川南领先水水平！目录一、城市简简介二、城市规规划三、房地产产概况城市规划城市总体规规划城市空间发发展在现有有基础上重重点东拓南联联、拥江发发展，并整整合城南与纳溪发发展联系，，城北与空空港的发展联系，，形成东、、北、南三三条走廊，同时优优化提升中中心地区。。目前城市发发展的重点点区域是城城北板块和城城西板块；；规划期内内将重点发展桥南南片区及沙沙茜片区。。城北片区沙茜片区城西片区桥南片区城市规划城市空间战战略结构规规划城市空间功功能结构可可概括为““一核两副副、八大功功能组团””。一核：由中中心半岛、、城北、茜茜草组成全全市商业、、综合服务务及文化会展复合合中心。两副：南部部副中心、、北部副中中心八大组团：：（1）城北功能能组团：以以教育科研研、文化体体育、商务务办公、商商贸服务及生生活居住为为主的功能能组团。（2）高坝功能能组团：以以区域物流流中心和临临港产业为为主的功能能组团。（3）沙茜功能能组团（沙沙茜片区））：以文化化会展、休休闲旅游、、生活居住为为主的功能能组团。（4）城南功能能组团：以以都市工业业、产业服服务中心和和生活居住住为主的功能能组团。（5）中心半岛岛功能组团团(城西板块)：以行政商商务办公、、休闲娱乐和生活居居住为主的的综合功能能组团。（6）安富功能能组团：以以能源化工工循环产业业、仓储物物流和生活活居住为主的的综合功能能组团。（7）泰安-黄舣功能组组团：以机机械、酒业业产业和商商贸物流为为主的功能组团团（8）安宁-石洞功能组组团：以经经济技术开开发、临空空产业、新新兴战略产业及及商贸物流流为主的能能能组团。。城市规划城市产业规规划泸州城市空空间战略结结构为“1个中心主城城区+3个战略新城城”，引领领泸州城市市空间形成成中、东、北、、南四大片片区。1、中部“中中心城”片片区：以中中心半岛为为主体，主主要以市级公公共服务和和居住为主主。2、东部“临临港产业城城”片区：：主要依托托龙溪口泰泰安港口资源源做大做强强，而发展展长江两岸岸的地区。。主要打造港、、产、城联联动发展的的临港产业业新城和区区域性物流中心心。3、北部“高高新战略产产业城”片片区：包括括安宁、石石洞和城北，，主要以临临空、高新新、科教、、战略产业业和商贸物流为为主。4、南部“循循环经济示示范城”片片区：包括括纳溪和城城南，主要以以都市工业业、产业服服务中心和和煤气化工工综合利用，发发展循环经经济及仓储储物流为主主。城市规划中心城区交交通规划为配合城市市一个中心心主城区和和三个产业业新城的空间布局，，形成了“环形放射射”道路交通主主骨架规划：内环：生活性环环线，主要要解决组团团间通勤交交通。外环：结合成自自泸赤高速速城区段改改造为东部部产业大道，建设设城市交通通外环线，，主要解决决各产业区区和货运港口口站场的货货运交通。。射线：1.蜀泸大道联联系城北、、中心半岛岛至城南高高速出入口的南北干干道；2.机场快速至至小市、中中心半岛旧旧城；3.茜草、沙湾湾的干道；；4.龙马大道向向西至城西西高速出入入口、向北北至石洞、、机场；5.联系城西、、中心半岛岛、茜草、、高坝的东东西干道；；6.蓝安路向东东至沙湾、、泰安、黄黄舣；多条干道联联接中心主主城区和各各大片区组组团；各片区组团团之间形成成多个内部部环形交通通系统。城市规划市域主要发发展目标2012年，泸州市市域地区生生产总值平平均增长速速度10%，达到421亿元，人均均地区生产产总值达到到10000元（实际居居住人口口口径），三三次产业结结构调整为为18：45：37；2020年，泸州市市地区生产产总值平均均增长速度度9%，达到1000亿元，人均均地区生产产总值达到到23000元（实际居居住人口口口径），三三次产业结结构调整为为10：50：40。市区主要发发展目标2012年，泸州市市区地区生生产总值平平均增长速速度12%，达到247亿元，人均均地区生产产总值达到到18000元，三次产产业结构调调整为7：50：43，城镇化水水平达到56%；2020年，泸州市市区地区生生产总值平平均增长速速度10%，达到641亿元，人均均地区生产产总值达到到43700元，三次产产业结构调调整为3：48：49，城市化水水平达到64%。泸州市城市市发展目标标城市发展目目标导向是是倾向于发发展现代服服务业。城市规划1．“区域协协调”战略略东引西联，，构筑川江江城市连绵绵带。以长长江为纽带带，积极吸吸引重庆辐辐射向西延延伸的同时时加强与宜宜宾的优势势互补，利利用中间区区位推进沿沿江横向联联系。南北北辐射，打打造川南门门户，推进进腹地扩张张。发挥边边际区位优优势，形成区域性性服务中心心。2．“工业立立市”战略略大力推进工工业化进程程，以“西西部化工城城”建设为为龙头，强强化优化化化工、机械械、白酒等等传统主导导产业。立立足本地资资源特色，，积极培育育“新兴特特色产业””。将民营经济发发展作为经经济战略的的重要前提提，促进民营营中小企业业的网络化化、集群化化发展。3．“交通先先行”战略略全力打破交交通资源的的相对稀缺缺对泸州经经济发展造造成的“木木桶效应””，降低泸泸州区域经经济的运行行成本和中中间消耗，，提高发展展效率和整整体效益，，促进区域经经济的均衡衡协调发展展。4．“门户经经济”战略略立足泸州沿沿江沿界的的“边际门门户”区位位优势，，，发挥作为为四川省域域门户城市市的开放作作用，面向向国际国内内双向开放放，提高泸泸州经济的的开放程度度。5．“循环经经济”战略略作为长江上上游重要的的生态屏障障区域和西西部重要的的化工、机机械、能源源等重化工工业基地之之一，发展展循环经济济是泸州协协调两个发发展定位，，甚至将其其合而为一一的必然选选择。泸州市城市市规划发展展战略目录一、城市简简介二、城市规规划三、房地产产概况房地产概况况指标200720082009201020112012房地产开发投资额（亿元）23.939.1542.1954.5268.771.65商品房销售面积(万㎡)

161.21

183.94

286.63

344.26

302.10

306.3商品房存量(万㎡)

57.570.5159.6168.83545.3商品住宅施工面积（万㎡）360.8542.64

566.52742.4767774.64商品住宅竣工面积（万㎡）‐185.27

167.3226.31‐289.1商品住宅销售面积（万㎡）137.87

162.83257.9312.84261.56136.37商品住宅销售额（亿元）21.82

29.9652.6985.9278.45108.2商品住宅施工面积/商品住宅销售面积2.62

3.33

2.20

2.37

2.93

5.60注：数据来源于于泸州市统统计公报、泸州市房房地产监理理所交易所所、泸州市市国土资源源局。泸州市商品品房供销情情况房地产概况况指标20082009201020112012商品房批准预售面积（万㎡）166.48

146.66

212.94

280.91

183.57商品住宅批准预售面积（万㎡）149.24

130.44

194.95

209.31

133.51商品房预售面积（万㎡）89.29

190.56

195.56

191.99

201.59商品住宅预售面积（万㎡）85.66

173.15

182.46

170.67

153.6商品房销售均价（元/㎡）2312

2433

2945

3815

4680商品住宅销售均价（元/㎡）2292

2439

2902

3649

3817注：1.数据来源于于泸州市统统计公报、、泸州市房房地产监理理所交易所所、泸州市市国土资源源局。2.预售面积即即为当年的的成交总面面积泸州市商品品房预售情情况房地产概况况泸州市房地地产开发投投资额从近六年数数据分析数数据来看，，自2008年至今泸州州市房地产产业的重要要性逐年在在减弱，特特别是11年房地产投投资占比降降至历史最最低点的4%。这主要有有两方面的的原因：1.政府加大了了基础设施施建设的投投入及重点点工业项目目的开工建建设；2.2011年是最严厉厉的房地产产调控年，，房地产投投资的增幅幅未有大的的提高，此后呈下降降趋势。房地产概况况泸州市商品品房销存比比分析从销售面积积可以看出出，自10年后泸州房房地产销售售面积呈现现下降趋势势，但市场场消化进度良好好，未出现现较大波动动；而存量量房方面，，随时间推推移正逐步步消化。房地产概况况泸州市商品品住宅销售售面积与销销售额泸州商品房房住宅销售售面积自10年后连续2年下降，另另一方面整体销售额呈上上升趋势，可以判判定泸州商商品房供应应在当地市市场需求逐逐渐饱和的的情况下，，各开发商商开始走向向做产品、做做价格的市市场格局。。房地产概况况泸州市商品品住宅销售售均价变化化从泸州商品品房住宅销销售均价走走势来看，，泸州房地地产市场在在09年整体回暖暖的情况下，于2011年打破3500元/㎡水平，并在在2012年上升至3817元/㎡，纵观整体体四川省二级城市整整体销售价价格水平，，泸州属于于中等水平平。房地产概况况泸州市商品品预售证统统计情况分析泸州预预售情况可可得知，09年泸州商品品房预售面面积增长113.4%，出现市场场井喷现象，后续续一直保持持稳定放量量；而商业业预售面积积占比呈逐逐年上升趋趋势，表明明近几年泸泸州商业地产市市场关注度度不断加强强。房地产概况况泸州市土地地成交价格格情况年份成交宗数面积（亩）成交价格（万元/亩）200512324.64最高价89万元∕亩，最低价35万元∕亩，平均价49万元∕亩2006351910最高价143万元∕亩，最低价33万元∕亩，平均价62万元∕亩200721774.1最高价164万元∕亩，最低价28万元∕亩，平均价104万元∕亩2008-1171.18平均成交价格为55.19万元/亩2009141034.38平均成交价格为114.15万元/亩201011892.06最高价235万元∕亩，最低价42万元∕亩，平均价146万元∕亩20115495.38最高价240万元∕亩，最低价154万元∕亩，平均价182万元∕亩2012271565.47最高价658.5万元∕亩，最低价8万元∕亩，平均价111万元∕亩注：数据来源于于泸州市统统计公报、泸州市房房地产监理理所交易所所、泸州市市国土资源源局。2012年土地成交交宗数及面面积相比2011年均有大幅幅度提升，，其中工业业性质土地地