河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报

廊坊市场调查及项目分析报告

2011.11

一、廊坊市简介

二、廊坊住宅市场现阶段特点三、廊坊商业市场现阶段发展特点四、廊坊土地市场特点五、本项目开发现阶段优劣势分析

六、项目开发建议

一、廊坊市简介城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地区位：廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间总面积：

6429平方公里距离：北京40公里，天津60公里。人口：2009年末全市总人口为413.3万人。目前，城区建成区面积约70KM2,城区户籍人口约60万（淮安市区建成面积73平方公里，人口70万）

一、廊坊住宅市场现阶段特点1、成交量下滑，成交价下跌

1）成交量明显下滑前三季度，新盘成交量低。二手房成交量明显下降。1—9月份廊坊市区共成交二手房2154套，其中住宅1975套，较去年同期下降四成。环北京的三河、香河、固安、大厂四县无论是月成交量还是均价环比，均有所下降，特别是7、8、9月份，市场逐渐冷却，成交量急剧下降。

2）2011年成交价较去年下跌20%，市区在售均价6500元左右

相比较的去年，市中心万达公寓去年开盘一直未涨价，8500元左右，周边郊区楼盘有明显下跌，平均跌幅超过1000元/平米左右。

2011年安次区在售房产销售价格序号住宅名称所在区2011年销售价格（元/㎡）1龙河盛都安次区72002纽约公园安次区6800纽约公园三期安次区70003阳光逸墅安次区72004大家新城安次区55005华夏第九园·兰亭安次区73006呈祥紫园安次区75007德荣·帝景安次区62888波尔多花园安次区75002011年广阳区在售房产销售价格序号住宅名称所在区2011年销售价格（元/㎡）1廊坊万达广场广阳区85002盛德金地广阳区73003华夏·幸福城广阳区75004情缘花城广阳区75005豪邸坊广阳区82006晓廊坊广阳区82007银河领域广阳区80008馨领地·城市风景广阳区73009瞰都7号广阳区730010阳光高第小区广阳区66232011年开发区在在售房产销销售价格序号住宅名称所在区2011年销售价格（元/㎡）1廊和坊·金融街开发区87002旭辉十九城邦开发区93803宏泰·美墅开发区67001）跌幅大。。廊坊房价10月份跌幅位位居全国100个重点城市市第一位，，环比跌幅幅仍达1.59%。从7月份以来，，廊坊房价价一直下跌跌；2）投资、改改善型需求求萎缩明显显。在调研中了了解，与去去年相比，，这部分需需求有明显显萎缩，尤尤其是北京京购房者，，众多楼盘盘表示，这这个人群有有明显下滑滑，成交以以本地刚需需为主；2、政策性楼楼市特点表表现明显广阳区二手房2010年与2011年销售价格序号住宅名称2010年销售价格（元/㎡）2011年销售价格（元/㎡）1馨境界·花城818070002尚都金茂850075003第八大街696776004阿尔卡地亚625075005群安实业小区569760006锦绣花苑842978007逸树家833373201）北高南低低。城市北北部靠近北北京大兴的的广阳区是是开发成熟熟区域，产产品也较好好，平均售售价约7500-8000元/平米2）东西两翼翼齐飞。西西环与东环环区域是新新楼盘扎堆堆区域，近近阶段西北北增长明显显，东面显显得乏力，，价格在7000左右，主要要与西北区区块土地放放量有关，，3）南面是价价格洼地。。城南是价价格最低区区域，目前前6000左右4）低密度产产品相对稀稀缺，且差差价较大。。在售楼盘盘均以高层层为主，在在调研中了了解到，低低密度的联联排、花园园洋房是市市场稀缺产产品，售价价达2万元左右3、整体发展展格局不均均，区域认认同度差异异较大1）土地放量量有限，工业开发力力度大，新城规模扩扩散；2）城市开发发面积多为为工业、新新城面积，，达10余个，包括括但为开发发区配套住住宅相对较较少，郊区区大超级大大盘少；4、城市整体体开发规模模不大廊坊楼市是是典型政策策性楼市，，受国家政政策影响很很大，但它它有相当量量的产业人人口，同时时由于土地地放量控制制，市场还还有相当的的空间，待待政策放松松，后期弹弹性很大。。对住宅市场场的分析总总结三、廊坊商商业市场发发展的特点点1、商业地产产发展正处处在现代升升级阶段1）市中心旧城城改造刚刚刚完成，商商业面临升升级换代，，城市中心心商圈形成成目前廊坊中中心城区的的万达广场场本月中旬旬建成开业业，规划的的新世纪商商业步行街街，从第一一大街到第第八大街，，部分已建建成，部分分仍在建；；2）区域商业业中心还未未形成。在拥有一定定人口数量量的开发区区尚未形成成规模商业业，广阳区区、安次区区、开发区区同享一个个商业中心心。2、商业整体体档次还普普遍较低，，消费型商商业正处于于升级换代代。同一区区域、地段段，因商业业业态的差差异，租金金、售价有有较大差别别。市中心城市市综合体销销售价格3-4万/平米、租金金6-8元/天/平米非中心商圈圈综合体销销售价格2万/平米，租金金2-4元//天/平米社区商业、、底商销售售价格1.5万/平米，租金金1.5-2元/天/平米样本一：万万达广场总建筑面积积64.1万平方米，，包括大型型商业综合合体、五星星级酒店、、甲级写字字楼、室外外步行街、、商务酒店店、住宅及及底商等多多种业态，，将于2011年11月11日开业。写字楼价格格：9000元/平方米至10000元/平方米住宅价格：：8000元/平方米至9000元/平方米，价价格与去年年同期比，，没有上涨涨也没有下下跌，维持持不变。商业价格：：内街价格格：22000元/平方米至33000元/平方米步行街价格格：33000元/平方米至44000元/平方米东四环金街街价格：50000元/平方米至60000元/平方米样本二：新新世纪步行行街新世纪步行行街定位为为“集会展展、商贸、、旅游等多多种功能于于一体的大大型商贸步步行街”的的新世纪步步行街，每每条大街基基本形成了了自己的经经营特色，，新世纪步行行街商业销销售均价在在15000元/平方米。一大街是““建材一条条街”，租租金均价在在1.5元/平方米天；；二大街是““电子信息息一条街””，租金均均价在1.5元/平方米天；；三大街是““餐饮一条条街”，租租金均价在在2.1元/平方米/天四大街是““女人街””，租金均均价在1.7元/平方米/天五大街是““文化艺术术一条街””。租金均均价在1.5元/平方米/天；第六到第八八大街，租租金均价在在1.0元/平方米/天。（尚未未完全建成成）样本三：新新源天街总建筑面积积88000平方米，整整体分为A、B、C、D四个区域，，规划涵盖盖主题商场场、大型超超市、专业业市场、时时尚卖场、、美食广场场、娱乐中中心六大商商业形态。。除C区已经投入使使用外，其余余A、B、D区正在建设中中C区商业租金价价格：1F市场办公室对对外出租价格格：7元/平方米/天至8元/平方米/天，转让价格：5.8元/平方米/天。2F市场对外出租租价格：4.2元/平方米/天；3F市场对外出租租价格：3.7元/平方米/天。B区一楼店面租租金价格为6元/平方米/天—7元/平方米/天，其余店面采用用联营扣点的的模式，扣点点约为18%-20%3、以满足生活活消费需求为为主、有品牌牌的专业批发发、零售市场场尚未形成目前在廊坊城城郊结合部，，真正有品牌牌、幅谢能力力强专业性市市场，家居、、建材、小商商品、服饰等等生活批发、、零售市场，，如红星美凯凯龙、宜家、、百安居等目目前还没有现有的家居、、灯饰市场规模小，不成成气候，缺乏乏幅射力廊坊商业地产产开发，目前前由于受京津津一带幅射力力影响，廊坊坊一直以来处处于高端商业业真空。市中中心商圈规模模小，区域集集中型商业更更是难以形成成，近年虽有有所改变，但但要形成“一一中心、多格格局”态势仍仍需要一个较较长的时期；；但现阶段启动动商业地产开开发，以批发发、零售为主主并为生活类类服务专业市市场，目前还还是一个空白白点，在这方方面作文章仍仍大有可为。。对商业市场结结论：三、廊坊土地地市场的特点点1、总体供应量量比较节制，，土地需求有有较大缺口“口袋”收得得比较紧，廊廊坊市每年推地2000亩指标；近年年来推地广阳阳区日渐式微微，安次区开开发力度大；；“等指标”现现象突出，由由于大量存在在民营经济引引导城市开发发，都是“有有圈地、无开开发”、“有有规划、无供供应”现象；；（如万庄新新城、科技谷谷）上半年住宅用用地成交情况况1、安次区成交交7宗，成交面积积815.8亩，成交均价价215.08万元/亩；2、广阳区成交交4宗，成交面积积328.16亩，成交均价价342.74万元/亩；3、开发区成交交4宗，成交面积积356.64亩，成交均价价163.66万元/亩；4、安次区成为为住宅开发重重点区域。2、土地价格价价稍有上涨，，但是环比有有所下跌.目前阶段应该该是拿地机会会，并且可以以争取的较低低的价格。2011年第一季度2011年第二季度用地性质数量（宗）面积（亩）出让金（万元）成交均价（万元/亩）用地性质数量（宗）面积（亩）出让金（万元）成交均价（万元/亩）住宅9826.85211250255.49住宅6673.75113900169.05商业578.5419330246.12商业13.431100320.70工业14902.741911521.17工业13475.71071022.51其他3178.35403522.62其他131.8170022.01汇总311986.48253730136.35汇总211184.69126410133.57一、二季度相相比，土地成成交面积下跌跌18.5%，成交均价价下跌33.8%；3、本项目土地地协议出让价价表面看与现现阶段土地成成交价有优势势，但廊坊存存在大量土成成交价与挂牌牌价不符现象象廊坊目前土地地开发模式是是由民营企业业引导招商引引资，一、二二级开发共存存。政府在某某些经济园区区无明确规划划，许多企业业通过项目运运作、策划影影响政府的规规划行为。这些土地挂牌牌出让后，通通过补偿、回回流多种形式式返还，因此此，土地实际际成交的价格格难以把握；；据调研了了解，有些土土地实际成交交价与挂牌价价有较大差异异。总体上看，廊廊坊工业用地地放量大，商商住放量小，，市场对土地地需求还是较较大，目前状状况是土地价价格一个低谷谷，是获取土土地的机会；；市场上有众众多通过企业策划划，改变政府府规划的现象象，因此土地地价格的谈判判具有较大的的弹性。对土地市场总总结：四、项目开发发的优劣势分分析1、项目开发优优势1）安次区近年年投入较大，，是土地供应应、招商引资资、经济开发发重点区域；；2）地块规模较大大，有充分空空间可以建成成廊坊市的第第一大盘，形形成品牌和规规模效应；3）地块小环境境较好，毗邻邻龙河，按规规划，政府将将在本项目东东侧打造龙河河水系景观节节点，有大的的公园可以借借用；地块南面的铭铭顺大道现状状西外环路旁，，地块的围档档浙商办公楼4）从目前周边边的土地成交交价来看，住住宅土地价格格有竞争优势势，项目的抗抗风险能力还还是比较强的的；5）国贸城几大大专业市场、、配套加工产产业区、庞大大汽配城、中中石油储汽库库的建设，将将推动板块价价值提升，并并直接为本项项目带来购房房户；6）廊坊市正处处于城市发展展的加速期，，因地处京津津之间，高铁铁、首都第二二机场、京台台高速等一一一落地之后，，交通、人流流、物流将有有极大的改善善，地块未来来的溢价收益益会比较高；；项目西侧：建建设中的庞大大汽贸城安次工业园区区十余家中小小型生产、加加工型企业在在建或即将投投产2、项目开发劣劣势1）地块目前仍仍显偏远，区区位在当地缺缺乏认知度，，属中长线项项目，前期投投入大。2）周边配套较较缺乏，如学学校、医院、、购物等目前前均没有，需需作为重点与与政府谈判。。3）虽临龙河，，但水质较差差，短期内难难以利用。4）周边环境以以工业企业为为主，影响项项目品质。5）偏离城市规规划主方向，，需靠大盘自自身资源弥补补；3、项目开发的的机会1）远期区位条件件较好，距龙龙河中心区，，约2KM，安次区区政政府将搬至该该中心心区，本项目目将被惠及。。2）龙河工业园园区、富士康康园区聚集大大量产业人口口，对项目未未来销售的支支撑3）永清台湾新新城、浙商服服装新城未来来形成幅射效效应4)本项目商未来业园区自身发发展，形成气气候，购买群群体形成在建中的安次次区行政中心心在西昌路上，，距离本项目目两公里永清浙商新城城距离本项目30分钟距离4、项目存在的的威胁1）土地供给不不确定性，，策政变动，，以及政府职职能部门诚信信问题2）东冠对商业业的把握，缺缺乏商业资源的整整合能力，对对合作伙伴的的选择上要充充分考虑风险险五、项目开发发建议1、土地价格存存在谈判弹性性，尽快争取取土地指标，，降低成本，，宜早不宜迟迟。目前是拿地和和压低价格的的有利时机2、以大规划、、大策划引导导政府，化被被动为主动，，与当地政府府能取得沟通通；如果能通过整整合商家资源源，出具商贸贸城策划运营营方案，并获获得政府支持持，尽快将已已投入资金转转化为土地款款，快速启动动住宅开发销销售，是理想想的。3、住宅定位应应是“廊坊第一大盘盘，南城第一一名盘”，通通过自身资源源的完善，以以弥补区位、、配套的不足足考虑到长线投投资以及商业业的不确定性性，首期应以低密密度、高售价