《资产评估》项目九、项目十资产评估报告相关制度+资产

项目九

资产评估报告第一节资产评估报告的基本概念和基本制度第二节资产评估报告书的制作第三节国外资产评估报告制作第四节资产评估报告书的应用

本章知识结构1.了解资产评估报告的基本概念；率了系数产评估报告书的种类及作用；当初投资产评估报告书的基本要素和基本内容。2.理解制作资产评估报告书的步骤；掌握制作资产评估报告书的技术要点。3.了解国外资产评估报告的基本要素与披露要求。4.理解资产评估报告书的应用。5.掌握审核、评判资产评估报告书的基本技能。本章学习目标资产评估案例引入S公司改制为股份有限公司项目的资产评估报告书摘要K整评报字（01）第XXX号以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。K评估公司接受S公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委估企业的经营状况、财务状况、投资环境、整体资产的使用效果、获利能力和企业的发展进行了客观、全面、科学的预测、核算，对该整体资产截至2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：本次资产评估范围系截止2001年8月31日S公司所拥有的整体资产。评估基准日：2001年8月31日评估目的：改制为股份有限公司评估方法：收益现值法评估结果：S公司账面资产总额为657,565,495.68元，账面负债总额为353,263,253.82元，账面净值304,302,241.86元，经评估S公司整体资产价值为495,630,000.00元（大写：肆亿玖仟伍佰陆拾叁万元整），增值191,327,758.14元，增值率为62.87%。本报告提出日期为2001年10月16日，评估结果的有效使用日期至2002年8月30日止。本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经委托方许可，评估机构不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开的媒体上。第一节资产评估报告的基本概念和基本制度

一、资产评估报告的基本概念（一）资产评估报告资产评估报告，是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。广义的资产评估报告还是一种工作制度。狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书。（二）资产评估报告的作用

1、资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。

2、资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映。

3、资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。

4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

一、资产评估报告的基本概念（三）资产评估报告的种类1、按资产评估的范围划分：整体资产评估报告和单项资产评估报告。2、按评估基准日不同划分：现实型评估报告、预测型评估报告、追溯型评估报告等。3、按评估报告的详简程度不同，划分为：简明评估报告和完整评估报告。

一、资产评估报告的基本概念

二、资产评估报告的基本要素报告类型评估基准日使用者实施状况评估目的签章事项说明财务状况假设条件评估依据价值类型范围、对象评估报告日评估方法评估结论含评估报告正文和评估说明两部分。（一）正文：评估报告书正文包含的基本内容有：评估报告书封面及目录、评估报告书摘要、评估报告书正文和备查文件。1、评估报告书封面及目录

2、评估报告书摘要

三、资产评估报告书的基本内容

三、资产评估报告书的基本内容

首部绪言委托方与资产占有方简介评估目的评估范围和对象评估基准日评估原则评估依据评估方法评估过程评估结论特别事项说明评估基准日期后重大事项评估报告法律效力评估报告提出日期尾部3、资产评估报告书正文16项

三、资产评估报告书的基本内容

有关经济行为文件资产评估立项批准文件被评估企业前3年会计报表营业执照复印件产权证明文件复印件委托方的承诺函评估机构的承诺函评估机构资格证书复印件评估机构营业执照复印件评估人员名单及其资格证书复印件资产评估业务约定合同重要合同、协议其他需附列的资料4、备查文件13项（二）评估说明的基本内容撰写评估说明的目的说明评估操作符合相关法律、行政法规和行业规范的要求，在一定程度上证实评估结果的公允性，保护评估行为相关各方的合法利益。1、评估说明封面及目录2、关于评估说明使用范围的声明

三、资产评估报告书的基本内容

3、关于进行资产评估有关事项的说明委托方与资产占有方概况关于评估目的说明关于评估范围的说明关于评估基准日的说明重大事项说明资产及负债清查情况的说明资料清单资料

三、资产评估报告书的基本内容7项4、资产清查核实情况说明

三、资产评估报告书的基本内容

资产清查核实的内容实物资产的分布情况及特点影响资产清查的事项资产清查的过程与方法资产清查结论清查调整说明6项5、评估依据的说明

三、资产评估报告书的基本内容行为依据法规依据产权依据取价依据4项6、各项资产及负债的评估技术说明

三、资产评估报告书的基本内容流动资产评估说明长期投资的评估说明机器设备的评估说明房屋建筑物的评估说明在建工程的评估说明土地使用权的评估说明其他无形资产的评估说明7项7、整体资产评估收益现值法评估验证说明

三、资产评估报告书的基本内容收益现值法的应用简介企业的业绩与经营优势企业的经营计划企业的各项财务指标评估依据企业营业收入预测企业成本费用预测企业长期投资收益预测折现率的选取评估值的计算过程评估结论11项8、评估结论及其分析

三、资产评估报告书的基本内容评估结论评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因评估结论成立的条件评估结论的瑕疵事项评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响评估结论的效力、使用范围与有效期6项第二节国外资产评估报告简介

一、评估报告的形式、格式与类型美国USPAP规定了提供评估结果的评估报告中信息的水平和内容，但不规定不动产评估报告的形式、格式或者类型。评估报告的形式、格式或类型是评估人员和使用者需要的功能。报告的实质性内容决定了报告采用何种形式、格式或类型。

1、完整型评估报告是指向委托方或客户提供最详尽的信息资料的评估报告，内容包括：

二、评估报告主要内容明确客户和预期使用者的身份明确评估的预期用途明确被评估不动产明确说明被评估不动产的权益明确说明评估目的明确评估生效日和报告日期明确评估工作范畴明确假设和限制条件明确评估信息明确不动产用途明确证明文件11项2、概述型评估报告是指评估机构在保证不误导报告使用者的前提下，向委托方或客户提供简明扼要的信息资料的评估报告，包括以下内容：

二、评估报告主要内容明确客户和预期使用者的身份明确评估的预期用途明确被评估不动产明确说明被评估不动产的权益明确说明评估目的明确评估生效日和报告日期明确评估工作范畴明确假设和限制条件明确评估信息明确不动产用途明确证明文件11项3、限制使用型评估报告是指评估机构对想定评估报告使用人出具的，评估过程中有低于或不同于评估准则或指南要求的评估报告，包括以下内容：

二、评估报告的主要内容明确客户和预期使用者的身份明确评估的预期用途明确被评估不动产明确说明被评估不动产的权益明确说明评估目的明确评估生效日和报告日期明确评估工作范畴明确假设和限制条件明确评估信息明确不动产用途明确证明文件11项

4、评估师声明按照美国文化传统，每个书面不动产评估报告都包括一个与下面内容相似的经评估人员署名的声明，主要内容为：我以我的知识和信仰声明：

二、评估报告的主要内容完整型评估报告、概述型评估报告、限制使用型评估报告三种评估意见的根本区别在于所提供的信息的详细程度或使用者的不同。完整型评估报告应包含所有对解决评估问题具有重要意义的信息。概述型评估报告提供资料的详细程度可以比完整型评估报告低。限制使用型评估报告是仅仅为指定客户使用的。

三、三种类型的评估报告的比较第二节资产评估报告书的制作

一、资产评估报告书的制作步骤收集有关资料初步数据分析数字汇总报告书签发与上交编写报告书文字表达方面的技能要求。格式和内容方面的技能要求。评估报告书的复核及反馈方面的技能要求。撰写报告书应注意的事项。

二、资产评估报告书制作的技术要点三、资产评估报告书实例例1：资产评估报告书（含摘要、正文及备查文件）资产评估报告书摘要

ZF资产评估有限公司接受ABC公司的委托，根据国家关于国有资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对ABC公司整体改组上市之目的而委托评估的ABC公司资产和负债进行了实地察看与核对，并做了必要的市场调查与征询，履行了公认的其他必要评估程序。

据此，我们对ABC公司的委估资产在评估基准日的公平市值分别采用成本法和收益法进行了分项及总体评估，为其整体改组上市提供价值参考依据。目前我们的资产评估工作业已结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截止于评估基准日2003年12月31日，在持续使用前提下，ABC公司的委估资产和负债表现出来的公平市场价值反映如下：资产名称账面值清查调整值评估值增减值增减率%

本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。重要提示以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

ZF资产评估有限公司

2004年2月10日评估机构法人代表：………

注册资产评估师：………ABC公司资产评估报告书

ZF评报字（2003）第10号

一、绪言

ZF资产评估有限公司接受ABC公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，为满足ABC公司整体改组上市之需要，对ABC公司资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在2003年12月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

二、委托方及资产占有方委托方：ABC公司资产占有方：ABC公司（简介略）

三、评估目的本次评估的目的是为ABC公司整体改组上市提供价值参考。

四、评估范围和对象

ABC公司拟以其全部经营性净资产投入到拟成立的ABC股份有限公司中，评估范围包括流动资产、长期投资、固定资产（房屋建筑物类、机器设备类）、在建工程、无形资产、其他资产及负债。对土地使用权拟由集团公司以授权经营方式取得后租给股份公司使用，土地使用权不纳入评估结果汇总表中。

评估的具体范围以公司提供的各类资产评估申报表为基础,凡列入表内并经核实的资产均在本次评估范围之内。

五、评估基准日根据我公司与委托方的约定，本项目资产评估的基准日期确定为2003年12月31日。由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产及负债的整体情况；同时根据ABC公司的改制方案对时间的计划，评估基准日与评估目的的计划实现日较接近，故选择本基准日作为评估基准日。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价值的确定、评估参数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。

本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估原则（略）

七、评估依据在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及所参考的文件资料主要有：

(一)评估行为依据（略）

(二)评估法规依据（略）

(三)评估产权依据（略）

(四)评估取价依据（略）

八、评估方法（略）

九、评估过程（略）

十、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，委估的ABC公司资产于评估基准日2003年12月31日所表现的公平市值反映如下：评估结论详细情况请见资产评估明细表（另册）。

十一、特别事项说明委托方在2002年12月分别与王××、吴××签订转让协议，将王××、吴××存于中国银行××储蓄所的大额存单转让给委托方。据转让协议．承诺不得挂失、提前支取、抵押，而存款期满，委托方持存单向××所支取。××储蓄所以“王××、吴××已将存折挂失。并已提前支取”为由拒付。

至清查工作日止，经××市××区人民法院一审判决委托方胜诉，二审正在审理之中。以上款项的可收回程度及对评估结果的影响程度，无法确定，仅按清查值列示。本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。

十二、评估基准日期后的调整事项在评估基准日后有效期以内，资产数量发生的变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为成本法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，并进行相应调整。

十三、评估报告法律效力

1．评估结论有效的其他条件本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结论一般会失效。

2．本评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力

3．评估结论的有效使用期限根据国家现行规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日2003年12月31日起计算，至2004年12月30日止。

当评估目的在有效期内实现时，应以评估结论作为资产转让价值的参考。超过一年，需重新进行资产评估。

十四、评估报告提出日期本评估报告提出日期为2004年2月10日。

ZF资产评估有限公司

2004年2月评估机构法人代表：………

注册资产评估师：………ABC公司资产评估人员名单（略）

备查文件有关经济行为文件；资产评估立项批准文件；被评估企业评估基准日会计报表；委托方与资产占有方营业执照复印件；产权证明文件复印件；委托方、资产占有方承诺函；资产评估人员和评估机构的承诺函；资产评估机构资格证书复印件；评估机构营业执照复印件；资产评估业务约定合同；其他文件。例2：资产评估说明(含资产评估明细表)ABC公司资产评估说明

ZF评报字（2004）第10号

ZF资产评估有限公司

2004年2月

说明一关于《资产评估说明》使用范围的声明（略）

说明二关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方与资产占有方概况（略）

二、评估目的（略）三、评估范围（略）四、评估基准日（略）五、可能影响评估工作的重大事项说明（略）六、资产及负债清查情况的说明（略）七、资料清单（略）

委托方负责人签字：资产占有方负责人签字：委托方印章资产占有方印章

2004年1月10日2004年1月10日

说明三资产清查核实情况说明一、资产清查核实内容根据资产评估工作的要求，我们对公司委估资产及负债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型主要有：流动资产、长期投资、固定资产（包括房屋建筑物、机器设备、运输车辆）、在建工程、无形资产、递延资产及流动负债和长期负债。上述资产评估前账面金额如下：

二、实物资产分布情况及特点（略）三、影响资产清查的事项（略）四、资产清查的过程与方法

(一)清查组织工作（略）

(二)清查主要步骤（略）

(三)清查的主要方法（略）资产项目账面原值账面净值

五、资产清查结论清查调整结果如下：资产项目账面原值账面净值调整后账面值金额：人民币万元

六、清查调整说明经过清查核实，除职工宿舍此次不评估外，未发现其他需要调整事项。

说明四评估依据的说明我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：一、主要法律法规（略）二、经济行为文件(略)

三、重大合同协议、产权证明文件（略）四、采用的取价标准采用的取价标准均为评估基准日正在执行的价格标准，具体内容略。

五、参考资料及其他（略）

说明五各项资产及负债的评估技术说明（略）说明六整体资产评估收益法评估验证说明一、收益法的应用简介（略）二、企业的生产经营业绩与企业的经营优势（略）三、企业的经营计划（略）

四、企业的各项财务指标（略）五、评估依据（略）六、企业的营业收入预测（略）七、企业的成本费用预测（略）八、企业长期投资收益预测（略）九、折现率的选取（略）

十、评估值的计算过程（略）十一、评估结论（略）说明七评估结论及其分析一、评估结论在实施了上述资产评估程序及方法后，ABC公司的委估资产在评估基准日2003年12月31日所表现的公允价值反映如下：

二、评估结果与调整后账面值比较变动情况说明

1．总资产评估值与调整后账面值相比增加额

2．净资产评估值与清查调整值相比增加额三、评估结论成立的条件评估结论系根据前述评估原则、依据、前提、方法、程序得出的，仅为本评估目的服务；评估结论系对评估基准日ABC公司资产及负债的公允价值的反映，只有在上述评估原则、依据、前提存在的条件下成立。资产名称账面值调整后账面值评估值增减值增减率%

评估人员在出具评估结论时，没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力或其他不可抗力的影响。评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。四、评估基准日的期后事项对评估结论的影响

1．发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整。

2．在评估基准日期后,评估结果有效期内若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

五、评估结论的效力、使用范围与有效期本评估结论系评估专业人员依据国家有关规定出具的意见,具有法律规定的效力。本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交资产管理机关审查使用。本评估说明的使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。根据国家现行规定，评估结论的有效期为一年，从评估基准日起计算。当评估目的在有效期内