XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究合集课件

赊简塑诸弛挥棺挞曝义狗隶则订从琼该彩缉珐虫舱期播俱精邱既负诊敏陶XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究赊简塑诸弛挥棺挞曝义狗隶则订从琼该彩缉珐虫舱期播俱精邱既负诊1调研考察自龙湖常营项目启动之日至今（2010年6月17日至今），SPACE项目工作组开展了大量的工作，主要包括：案头工作覆盖区域主要商圈和项目，重点关注区域大型商业项目；大量实景照片，了解区域商业发展现状和趋势。阶段性工作回顾配合报规进行建筑规划建议一、二手资料分析、整理专家团队头脑风暴项目发展方向研究论证区域商业市场调研了解项目地块及周边交通组织了解项目所处区域区域及市场竞争格局分析区域功能布局及人口分布研究非核心商圈商业发展案例研究SWOT分析项目发展方向及定位分析建筑规划建议蔽简幕掏篱上遏镁歇推诽该草工德却靶魔怀浓罪添疙箍宪蹦毒恐胡序侧溅XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究调研考察自龙湖常营项目启动之日至今（2010年6月172项目立地条件初判非核心商圈商业发展规律分析项目开发背景分析项目发展方向及定位论证分析渡锣救壁妻澜吻陡丽貉椒便碟欣窟笨呸赎街置惹行鸳旭险庐李亡胯湃柔滚XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目立地条件初判非核心商圈商业发展规律分析项目开发背景分析项3项目立地条件初判权为湍燥拄增猎夕碟棚肤藻甄孔庇析扶宇间慈绍酚皂灭治晦灯替筏丁拙腥XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目立地条件初判权为湍燥拄增猎夕碟棚肤藻甄孔庇析扶宇间慈绍酚4本案处于非核心商业区的区位特征明显本案西单、王府井工体三里屯CBD、前门…怠鸵墅颓循氛嗣蝎赫扔邯坞樊苫奴辆验丽雏服腕孝府表甫腿毯叮郭窖继义XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究本案处于非核心商业区的区位特征明显本案西单、王府井怠鸵墅颓循5朝青区域双桥区域本案区位属于区域中的非成熟地段通州区域本案蓑枉嘱敖聚夏荤钎达参劲日扰石舌思癌剂垃医鄙博秒臀竞牢磕踞罕贾跪殊XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究朝青区域双桥本案区位属于区域中的非成熟地段通州区域本案蓑枉嘱6周边无商业氛围地处城市非核心商业区域下面我们将通过类比案例分析，总结此类非核心商圈商业运作的普遍性规律，以给本案以借鉴。非核心商圈！非成熟地段！？招静练升骤六盅稠刹下翰虞蛙扯屑舶温迭猎爆缮妮涨玩诚豫尘羚儒领肚多XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究周边无商业氛围地处城市非核心商业区域下面我们将通过7非核心商圈商业发展规律分析嘶汾精咯颠田矢炭岳稻竣乘耘俱捶侄吼州宫峻搭忧琴趁艾禹候秽峰她歪遵XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究非核心商圈商业发展规律分析嘶汾精咯颠田矢炭岳稻竣乘耘俱捶侄8上海大拇指广场联洋社区定位体量

开业时间区位上海浦东区联洋社区内2005年7月8日占地近5.2万平方米总建筑面积约为11万平方米区域生活中心案例一滔穷户畴之冈脆揖件她蒋峙呕卵聊谷瑶酞案铲豹循淑蒲夷绥住圃懦虎茸矩XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究上海大拇指广场联洋社区定位体量开业时间区位上海浦东区联洋社9定位为以零售为主的社区型购物中心进行业态调整扩大、丰富餐饮面积和种类注重家庭消费

2005年7月开业内需不足、外需不入经营状况不佳成为餐饮、休闲娱乐为主的社区休闲中心区域商业中心商业领军项目项目发展区域发展20072008200420052006联洋社区入住率很低外围居住成熟，但消费力一般内部公交系统不完善区域内无集中商业项目多条内部公交线路开通内外联通联洋社区入住率提高白领和外籍人士居多消费多元化社区入住率成熟躁态昼讥甄址碱挽网丧滔令怜祈枝妓凸刽比努曹懈簿逛挛会站忧爵隧肺丑XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究定位为以零售为主的社区型购物中心进行业态调整2005年7月10小结老磨丘谓垦拽吮潍责较屋纳绢怒玩兆迄兄谐篡厅簧届捅底永底搓拽书架妻XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究小结老磨丘谓垦拽吮潍责较屋纳绢怒玩兆迄兄谐篡厅簧届捅底永底11新泾镇北新泾仙霞新村程桥案例二破逆境间弯想僵持陈隘奄咙绚擎帕绩垒淫箕续徊壬暇刘转塌热悬衷泳戎纺XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究新泾镇北新泾仙霞新村程桥案例二破逆境间弯想僵持陈隘奄咙绚擎帕12新泾镇人口不足主干道在项目附近未设置出口班车系统不完善传统住宅区无商业氛围仙霞路扩展中环线出口开放周边中高消费力人群导入高档住宅兴建项目周边三公里人口达到30万2004年12月开业区域商业中心社区文化与活动中心20052006200720082009北新泾镇新盘开发大量人口入住项目发展区域发展2004经营状况改善目标客群为中等收入家庭、社区居民新泾镇居民消费力不够外部消费者导入困难消费活跃度不够楞库汞华浓愚注芬柔稳事慢阳租承笺椎皑枣曙炎烙虐佐磕跳虚踏呵伊对挨XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究新泾镇人口不足传统住宅区仙霞路扩展高档住宅兴建2004年113小结伟疏砖邱摈迁睁吝豫句吓佣凝蜒泳屎悄文牡栈像贼奋沉撞莲芳号荷孩酣奏XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究小结伟疏砖邱摈迁睁吝豫句吓佣凝蜒泳屎悄文牡栈像贼奋沉撞莲芳14区位北京市昌平区天通苑社区南侧开业时间2007年8月家乐福开业其他主力店2008年初相继开业体量24万平方米定位家庭生活购物中心北京龙德广场案例三壕淖单夺揣狰谩斌游培以臣茨揣著扳也神囱给辫艾揪怨棵店沤雁沟妈诈贪XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究北京龙德广场案例三壕淖单夺揣狰谩斌游培以臣茨揣著扳也神囱给辫152006年初动工启动主力店招商定位为中高端购物中心计划引入家乐福、翠微百货、百安居及时尚零售品牌2007年8月家乐福开业，人气十足一个月后其他主力店相继签约

时尚零售招商持续招商200720092008其他主力店开业时尚零售品牌招商困难北京最大的经济适用房区居住人群结构复杂商业配套零散、档次偏低2006项目发展定位区域发展2010商业氛围日益成熟时尚零售品牌招商情况逐渐好转，服饰零售比例逐渐增大品牌品质逐渐提升卜布坎蚊悔色披侦民素蟹吨诀肾彩佐别搏黑映辱镍输豆惠花垃绢诚仗起拣XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究2006年初动工2007年8月家乐福开业，人气十足20016小结茹测灶乞滋抓偷攒吐扇饿镊梅辫是砷赁贱饰舅橙带到瞅墙坛隔虽矾高须氛XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究小结茹测灶乞滋抓偷攒吐扇饿镊梅辫是砷赁贱饰舅橙带到瞅墙坛隔17区位成都市成华区建设路开业时间2010年11月20日试营业2010年11月24日正式营业体量3.2万平方米定位社区生活百货成都伊藤洋华堂建设路店SM汛权喳赘装兼胸媳栋睹耸普仲涡衡杉赣厨獭舟剿袱汽载荆妮蕊仪圣淳吠谆XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究成都伊藤洋华堂建设路店SM汛权喳赘装兼胸媳栋睹耸普仲涡衡杉赣182009年11月20日试营业2009年11月24日正式营业2009项目发展区域发展周边大量中高端住宅商业氛围成熟休闲服饰零售生活零售业态组合多元化亲子休闲娱乐特色文化活动购物环境舒适休闲空间营造缺乏优质消费环境传统大众化服饰零售业态间缺乏互动牛墓酿茂冈狈寡住吮蹈贰誓枢晦虞榴迈挠凛骋怕哩雄樊铂龋芥匆井秋祁褐XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究2009年11月20日试营业2009项目发展区域发展周边大19小结床侠八匹迟甜琴钎铆情捌匿旋方卜咒绸舟佯蒂谱甄惫甄朴缴瓜佩甩牛汗嘴XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究小结床侠八匹迟甜琴钎铆情捌匿旋方卜咒绸舟佯蒂谱甄惫甄朴缴瓜20区域根本属性特征区域发展特征及成熟度微观市场机会点初判项目总体发展方向制定项目具体发展策略区域交通条件整体市场竞争格局非核心商圈商业运作思路总结升弯生皋座甘妈视笔脱杂觅级贞极郊签揣亩促结炼华忽魁钻奶摘卯廊吧襟XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究区域根本属性特征区域发展特征及成熟度初判项目总体发展方向制定21项目开发背景分析树颐哨表江返垂即郑坷笛犀耽敲嗅酋驹锹乎宏职门绘状胁曼薄铜靛管边宗XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目开发背景分析树颐哨表江返垂即郑坷笛犀耽敲嗅酋驹锹乎宏职门22项目自身情况区域环境商业市场竞争环境偶艺他支乌军逼哑甭跑港伊兴敢受图娥妖疑篷蛊干申存宇揉疵流裂味蜕拉XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目自身情况区域环境商业市场竞争环境偶艺他支乌军逼哑甭跑港伊23用地性质公建混合住宅用地总用地面积175669.92平方米规划建设用地面积131896.7平方米项目容积率公建混合住宅用地3.5；公共交通用地0.3住宅13.85万平米；商业金融、娱乐28.16万平米另有4.15万平米是区政府计划建造的文化馆建筑控制规模≤462928.5平方米建筑控制高度公建混合住宅用地80米；公共交通用地9米功能综合体项目，商业部分体量大临城市主干道，项目外部展示性良好面宽达700米且被道路分割，不利于两边商业互动朝阳北路建材院中路辛庄路常营中街舀喜岂咆嗅款廊蹋酵曙报鹅励坡私挫专圃昨发虎沂仲蘑绣雍现搓轧污急孕XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究用地性质公建混合住宅用地总用地面积175669.92平方米规24项目自身情况区域环境商业市场竞争环境秦芽野鄙卉泞稿秧烙批琉叭株升抵态戳颐尾遁怂篆豹撇耳搁甥虫迫晶纽讳XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目自身情况区域环境商业市场竞争环境秦芽野鄙卉泞稿秧烙批琉叭25定福庄传媒产业区传统住宅区东坝保障房+商品房商品房保障房金盏商务区通州新兴居住区通州新城绿地待开发区域待开发区域通州传统住宅区朝青住宅区东坝商务区绿地绿地、厂房、住宅四惠住宅区项目所处区域板块划分商品房保障房涨泽彝倍旷糊殷矿甘殉绝卯含狭雪篡逗杠封洁札垮霜逾蓖雪供峻蚤孺殊炕XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究定福庄传媒产业区东坝保障房+商品房商品房金盏商务区通州新兴居26商品房保障房朝青住宅区绿地、厂房、住宅四惠住宅区商品房保障房5公里半径辐射范围内住宅成熟度较高通州传统住宅区成熟度高通州新兴居住区成熟度高传统住宅区东坝保障房+商品房注：以项目开业时间为节点统计圈层界定理论总人口（人）至2013年入住人口交房时间第一商圈半径1.5公里161,000140,000保障房2010年底前、商品房2011年底前二手房2006年以前第二商圈半径约3公里298,000272,000新房基本为保障房，2011年底前二手房2006年前第三商圈半径约5公里470,000454,000东坝和崇文安置保障房预计2012年前交房，其他2010年底前交房二手房2005年前限胸舒艘疮幻砰炉躬悸梗咖缘腿池暗谦栅患苯峡拽玄颅妓弥郡辫虹耸昂烈XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究商品房朝青住宅区绿地、厂房、住宅四惠住宅区商品房5公里半径辐27东坝保障房+商品房项目5公里辐射半径区域内人群结构复杂，总体消费力相对一般保障房+商品房（均价19321）新兴商品住宅区（均价16092）“CBD雇员”为主消费能力相对较高住宅均价明显高于本案区域保障房+商品房（均价15360）普通住宅（均价16204）通州传统住宅区（均价15324）通州老城原住民为主锭仙讶寅并气笨忽钨耻成言脖我茸谎铀枣福祸怯媚陋贴瞄巳讽龄沟具闪轿XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究东坝保障房+商品房项目5公里辐射半径区域内保障房+商品房新兴28金盏商务区10年“一环两廊”规划通州新城区域商务规划长期向好，必将引导区域人群结构升级但短期内对本案支撑有限CBD-定福庄传媒产业区发展刚刚起步于CBD区域东坝北区高端商务、使馆区运河北京新商务区、商务园金融服务后台、宋庄文化创意产业功能区

苔操姥随疾舱账滁嘛别则涧俺摸受憾发扇搏琵产逮误想蹬疙夹邱听堑扳侧XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究金盏商务区通州新城区域商务规划长期向好，必将引导区域人群结构29东五环机场第二高速朝阳北路朝阳路京通快速路双桥路双桥东路京哈高速新华大街京塘路安顺路管庄路东高路项目周边区域被快速路及河流切割但总体道路交通可达性较好东坝及东南部区域至本案的交通压力较大306364639758758991991499306364499506506东部及东南部辐射区域公交可达性相对较弱疹诀羞粤讥晰瘟辑楞一了葬离帅木置邮铲尿姿吗暮蛙茨怂薪谊雇余谩逐妖XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究东五环机场第二高速朝阳北路朝阳路京通快速路双桥路双桥东路京哈30项目自身情况区域环境商业市场竞争环境财簿幻扔堂凶辙蛛司咖倪莫肛别军嫩耙防齐淳押俏洲鸥蹄驾妈闷欲瘁介舵XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目自身情况区域环境商业市场竞争环境财簿幻扔堂凶辙蛛司咖倪莫31建外商圈CBD商圈亚奥商圈前门商圈崇文门商圈王府井商圈西单商圈金融街商圈公主坟商圈当代商圈中关村商圈望京商圈燕莎商圈“摊大饼”城市格局及“多主多副”多中心商业格局对本案辐射能力的制约工体三里屯商圈大峡谷本案城市整体商业格局对本案的影响巡迫论铬抚苟长翟搽缔鼠豆膘沦饲爪达申倡烯们疗鸥硷阎捎裳滁苯哭钝胳XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究建外商圈CBD商圈亚奥商圈前门崇文门王府井西单金融街公主坟当32①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩111112项目周边商业氛围尚未形成5公里辐射半径及周边区域商业亟待升级现阶段主要面临来自朝阳大悦城的竞争区域名称序号项目名称类型体量（平方米）特征朝青区域1朝阳大悦城购物中心23万除朝阳大悦城外，其他区域项目体量与本案无法抗衡，商业形态传统，无法满足一站式消费需求。双桥区域2京通苑商业广场百货N/A3中百世贸小商品市场2万4国泰百货百货3.7万通州传统区域5新华商场百货约10万6上科华联百货7人民商场百货8国泰百货百货通州新兴区域9新生活广场超市+店中店4.6万10苏荷时代商业广场百货2万11贵友大厦百货3.5万12淘宝城小商品市场N/A定福庄区域以街铺和底商为主，无大型集中商业项目出现区域市场竞争现状对本案的影响嘲蹈懒龙驻陡凌屉蜜潍纤霖芜坞铜镇粉寄揣廖瘁刨斤殴秦队血避陀苗禽蛤XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩111112项目周边商业氛围尚未形成区域33国泰百货中百世贸朝阳大悦城人民商场新生活广场贵友大厦苏荷时代华联商厦淘宝城醇岔亮嗜芳砖灶棍迪府峙癌揉勺漆油锣氓香卸早菊带条恢泉璃渝畸搁酞研XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究国泰百货中百世贸朝阳大悦城人民商场新生活广场贵友大厦苏荷时代34区域市场竞争现状对本案的影响朝阳大悦城项目体量与本案相当运营商的在资金支持、资源整合及运营经验方面的强大实力开业时间早，有利于消费粘性的培养整体发展节奏超前于本案坐拥高消费人群聚集的朝青板块；240000平方米商业航母，中粮集团在北京市场的又一商业力作；2010年6月开业；时尚品质生活中心定位。垦确匠等她勾碧总宙弧碴逼翔雾氓彭择敦嘉篇脸了厌隧籽宣酗邻玫伦揽攒XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究区域市场竞争现状对本案的影响朝阳大悦城项目体量与本案相35区域市场竞争现状对本案的影响时尚有余，生活氛围相对不足档次和品质基本与区域消费力相适应业态类型分类及店铺数量代表品牌特征总结餐饮正餐：30家唐宫、金钱豹、熔宴种类齐全、口味丰富档次相对中高端休闲简餐：24家DQ、胡椒厨房、满记甜品、鹿港小镇快餐：6家BurgerKing零售时尚零售：130家GAP、HUGOBOSS、JOOP!首层时尚零售品质较高生活零售规模较小，类型单一儿童零售与其他业态互动不足生活零售：23家屈臣氏、疯果盒子、一伍一拾休闲娱乐享受型：10家天使丽人、玛花纤体、贝黎诗整体缺乏互动性种类不够丰富社交型：5家冠军冰场、金逸影院、金银岛电玩、歌友汇KTV家庭型：5家蓝天城、创意宝贝、悦然手工生活配套5家名表手机维修、福奈特种类匮乏，无法满足区域基本生活配套需求氯疾慌咎繁企举譬产样怪拽涝穿饼霜弘着啃呢妨限涸后事耐谬吏炼午还脸XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究区域市场竞争现状对本案的影响时尚有余，生活氛围相对不足业态类36区域市场竞争现状对本案的影响朝阳大悦城调整势在必行根本原因以收益为导向，忽视非核心商圈商业发展的客观规律次要原因部分大面积主力商户的开业时间滞后开业至今人流量一般商户租约限制难以进行大面积商户调整零售品牌遴选升级适当降低餐饮比例增补小型休闲娱乐业态增加生活服务类业态比例猛日券讨练误侠序欢拎麓燃开桩烷鉴宰峨这合声备挂穿留楼谚突揖缎氛堰XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究区域市场竞争现状对本案的影响朝阳大悦城调整势在必行根本37区域名称零售餐饮休闲娱乐定福庄区域以小型超市、专业卖场等基础生活配套零售为主以中式正餐为主大众化档次以传统休娱形式为主品类相对单一品牌乏善可陈普遍缺乏品质通州老城区高街品牌，大众化档次品牌重合度高以中式正餐为主大众化档次，品牌传统通州新兴区域双桥区域高街品牌，大众化档次多为街边小店，档次低较为匮乏主要承载生活配套职能，大众化档次零售品牌总量不足，同质化严重，时尚感欠缺餐饮以中式正餐为主，类型不够丰富休闲娱乐业态类型单一，种类匮乏，无品牌效应区域市场竞争现状对本案的影响其他板块疹殖贰宰柱坝堵豺罪宛脊疮殷哲砰缉茨记砌匀煮臭筒葱杭募腰具添浇布膊XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究区域名称零售餐饮休闲娱乐定福庄区域以小型超市、专业卖场等基础38①②③④⑤⑥序号新开业项目名称开业时间类型开发商1朗廷2010商业街北京东方旺盛房地产开发有限公司2汇通时尚购物中心2011购物中心北京通建合美投资管理有限公司3华联N/A购物中心华联集团4万达N/A综合体万达集团5北京ONE2011购物中心北京实地房地产开发有限公司6绿城项目2012购物中心绿城集团区域商业升级趋势明显开业时间扎堆，品牌资源抢夺激烈未来2-3年区域市场变化对本案的影响萨岭鞭绩志由兜肋紊糠海涵稗绥期结氧红尉沦灼佳厨孟窟跑皂载始蚊种穆XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究①②③④⑤⑥序号新开业项目名称开业时间类型开发商1朗廷20139通州现核心区商圈常营商圈双桥商圈朝青商圈个体项目间竞争向商圈间竞争转化的趋势明显未来2-3年区域市场变化对本案的影响殖呛舟运株吼替暴冻觉充息总低弄汕喳契降砰围尸脓峪亨歌岗焊雷换蒙择XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究通州现核心常营双桥商圈朝青商圈个体项目间竞争向商圈间竞争转化40商圈名称项目名称体量（平方米）类型开业时间特征分析竞争威胁朝青商圈朝阳大悦城23万购物中心2010年入市时间早，有利于形成消费粘性；实力商业运营商的丰富经验和资源；体量与本案相当；先行调整弥补现缺陷。通州现核心区商圈绿城项目10万购物中心2012年开业传统商圈升级改造，零售规模、业态复合度、档次齐全全面提升；传统商圈的消费粘性和影响力；总体规模与本案商圈相当。万达广场N/A购物中心2012年封顶北京ONE（高端方向）2.7万购物中心2012年前人民商城、上科华联、新华商场、国泰百货约15万百货80、90年代常营商圈龙湖项目22万购物中心2013年10月华联10万购物中心2012年区位关系上有利与同本案形成规模效应；先期开业对周边商业氛围聚集的正面作用。北辰福第6.6万N/AN/A体量上有可能运作集中商业，动态未知。富力阳光美居2万预计为底商或街铺。保利嘉园2.5万金隅丽景苑2.5万本案西侧A-006地块2.3万双桥商圈朗廷商业街1万商业街（全部持有）2010年商圈规模扩张，业态复合度提升，但休闲娱乐业态仍较为匮乏；餐饮与其他业态互动性较为欠缺；朗廷项目由于面临快速路阻隔，很难与双桥其他项目形成合力。国泰百货3.7万百货2008年汇通时尚购物中心（已签华联、金逸影院）7.5万购物中心2010年底未来2-3年区域市场变化对本案的影响雕真翻晰守耽边脉铣阁芋方司苗展嚎俄肘弹潍怨篡赂歌茨媒福趾受彬省芭XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究商圈项目名称体量类型开业时间特征分析竞争威胁朝青朝阳大悦城24150余万平方米的商业、文化娱乐用地250万平方米商业用地从长期看，通州新城、金盏及东坝板块的商业规模化发展将进一步降低上述区域消费外流的可能中长期区域市场变化对本案的影响柬叶碎污联周巫阉村稍吸串意毙大迈逛嫁魁怖闰耀部抹县硒咎闪算傀凸恼XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究50余万平方米的250万平方米从长期看，通州新城、金盏及东坝42项目发展方向及定位论证分析骚喀槐铂示蒸逮骋符桃匆砰锄轴颧锹炯漫帐汹跑亥沛广神详劈莲嫩挚该淖XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目发展方向及定位论证分析骚喀槐铂示蒸逮骋符桃匆砰锄轴颧锹炯43项目SWOT分析W7.通州区域与本案公交联系较弱W6.东坝、通州人群到本案道路交通压力较大W5.短期内，地铁6号线对东向人流的导入作用有限Strengths优势Weaknesses劣势S4.除东坝及通州板块，其余区域交通通达性较好S3.以项目开业时间为节点，5公里半径区域住宅成熟度高S2.临主路（主干道），项目展示性较好S1.体量大，有助于打造规模优势W4.商务规划长期向好，但短期内支撑有限，不能改变区域以住宅功能为主的根本属性W3.区域人群结构复杂，整体消费能力一般W2.项目周边商业氛围尚未聚集W1.项目面宽过长及被市政道路分割套蓬末晴丢姿合孤透茬喉信衙戮梦堪瘁靳钙吩亥伤做遥口屈奸减袭桩然亨XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目SWOT分析W7.通州区域与本案公交联系较弱W6.东坝44T7.个体项目间竞争向商圈间竞争转化T6.项目周边出现同类型竞争项目，计划开业时间先于本案T5.从长期看，通州新城、东坝及金盏大规模商业规划的实现将进一步弱化上述板块消费外流的可能性O5.双桥区域2-3年后仍无法真正满足一站式消费需求O4.定福庄区域无大型集中商业出现，未来2-3年内仍无大型集中商业入市O3.朝阳大悦城现业态规划上的不足点O1.金盏及通州新城商务区功能规划从长期看有利于为区域人口结构升级O2.现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现Threats威胁Opportunities机会T4.通州现核心商区规模扩张及形式升级将提升其对本区内人群的吸附能力T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业节点进入调整期，拥有丰富运营经验T1.城市整体商业格局对本案辐射能力的制约T2.整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业扎堆项目SWOT分析O6.零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重O7.餐饮以中式正餐为主，口味单一，类型匮乏，品牌传统O8.休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏品质填局督悼残枚仿吏氖振尤伊咳鼎溃拯晰童羌舀潞屿憨倘桐杀厩匣郑锋旦豫XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究T7.个体项目间竞争向商圈间竞争转化T6.项目周边出现同类型45T1.城市整体商业格局对本案辐射区域的制约本案发展必须立足于城市东部区域（东四环外）西至朝青板块，东至通州新城，北至东坝金盏、南至双桥1、初判项目发展方向T3.朝阳大悦城作为城市东部区域旗舰型商业的先期入市且路雀坏邱扣钮布嚏伎跨嚷短分船漳攫圭赏邢腥认鞍西瞩蹦献暑冤伯蹭刺XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究T1.城市整体商业格局对本案辐射区域的制约本案发展必须立足于46本案应以区域根本属性为出发点，重点关注生活需求整体档次需与区域消费力相适应，以大众化档次为主1、初判项目发展方向W4.商务规划长期向好，但短期内支撑有限，不能改变区域以住宅功能为主的根本属性S3.以项目开业时间为节点，5公里辐射半径区域区域住宅成熟度高W3.区域人口结构复杂，整体消费能力一般裕亨锌识枕批惮健坦却持请菲言擂哩籍渠渊窜轨聋变岁围领戴苛镣萌芦谢XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究本案应以区域根本属性为出发点，重点关注生活需求1、初判项目发47本案应尽早入市凭借体量优势，迅速树立起在区域中的影响力，在品牌资源争夺中占得先机同时为后续发展赢得调整的时间和空间O1.长期金盏及通州新城商务区功能规划的逐步实现O2.现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现S2.临主路（主干道），项目展示性较好S1.体量大，有助于打造规模优势T2.整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业扎堆2、项目具体发展策略—应对总体市场竞格局变化渴漱帕耻饵趾弟吞抬狭杠帜畏粕轻董桩琴册骨朱森知胳亭似纪茬潞菇线餐XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究本案应尽早入市O1.长期金盏及通州新城商务区功能规划的逐步实482、项目具体发展策略—应对总体市场竞格局变化W2.项目周边商业氛围尚未聚集O3.朝阳大悦城业态规划上的不足点本案发展初期需尊重非核心商圈商业发展规律注重目的性商业模式的重要意义，待商业氛围成熟后再寻求调整酗积箔溃雅咳纂肋伴淘卒醒愁惦馒山桶棘蟹唾蛇气齿诬颜虎中氓伴佣鬃砌XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究2、项目具体发展策略—应对总体市场竞格局变化W2.项目周边商492、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略与周边同类项目化竞争为协同合作，提升商圈整体竞争力借助华联先期入市对区域商业氛围的预热，有利于本案招商W2.项目周边商业氛围尚未聚集S1.体量大，有助于打造规模优势T7.个体竞争将在2-3年内升级为商圈竞争T6.项目周边出现同类型竞争项目唯祟慕谊蔼跃肤朗残挣哨椒撕搐揭娶尺盯著丛绦醉前噎臼断肃寒褪蹈讽料XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究2、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略与周边同类项目化502、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略T3.朝阳大悦城先期开业，于本案开业节点进入调整期，体量大并拥有丰富运营经验W1.项目面宽过长及被市政道路分割考虑到朝阳大悦城未来调整，本案应避免与其直接竞争，采取档次的差异化为应对策略以朝阳大悦城运作经验教训为戒，合理进行业态规划，营造出浓郁的生活氛围O3.朝阳大悦城业态规划上的不足点W3.区域人口结构复杂，整体消费能力一般闽敢唐铆颗翻任市傈缩精饺浚灰像爵蚕踞绽历郑臣铆母陷训涤蹬旗碘代皆XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究2、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略T3.朝阳大悦城512、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略本案必须注重产品设计及业态亮点的打造，同时尽可能与政府协调打通区域间交通脉络，以提升未来朝青、东坝、金盏和通州区域人群的到达可能性。W7.通州区域与本案公交联系较弱W6.东坝、通州人群到本案道路交通压力较大T5.从长期看，通州新城、东坝及金盏大体量商业规划的实现将进一步弱化板块消费外流的可能性T4.通州现核心商区的规模扩张及形式升级将提升其对本区内人群的吸附能力W5.短期内，地铁6号线对东向人流的导入作用有限T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业节点进入调整期，拥有丰富运营经验苯箔袋僻棋绽哎蘸盲童爱斡军串镐选嗽翰才淀抽是请狙因法赋朋乓委胰茵XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究2、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略本案必须注重产品522、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略O5.双桥区域2-3年后仍无法真正满足一站式消费需求O4.定福庄区域无大型集中商业入市S4.除东坝及通州板块，其余区域交通通达性较好S1.体量大，有助于打造规模优势充分利用大体量优势，真正满足周边居民的一站式消费需求引导消费模式升级峪释翔斧曾卜寐罩荣涣蔫舷芭稍牲洲皂倪吊瞳施痘醇坎浅鸥狄棘蛋缕崔螟XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究2、项目具体发展策略—应对不同板块竞争的策略O5.双桥区域2532、项目具体发展策略—业态方向O7.餐饮以中式正餐为主，其他餐饮类型匮乏，品牌传统O8.休闲娱乐业态类型单一，以歌厅、洗浴为主，普遍缺乏品质O6.零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重高街品牌+快速时尚品牌基本款+休闲运动服饰做足儿童相关零售大面积生活零售主力店其他生活配套型零售家庭聚会正餐、时尚正餐休闲简餐、快餐打造多元化餐饮组合，丰富选择性档次相对朝阳大悦城较低亲子型及社交型休闲娱乐，提升参与性和互动性引入高知名度连锁品牌，提升品质秩结鸦楞野松茄句咨稚零拿闷琵量住确尖肘郊物魁音袍湘擂衰母喳肥问河XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究2、项目具体发展策略—业态方向O7.餐饮以中式正餐为主，其他54项目商业总体定位结论京东最具亲和力的生活港湾这里，倡导最休闲的消费方式这里，陈列的是一种生活精致休闲生活、温馨家庭生活的缔造者细心邻里服务、愉悦社交场所的提供者多新粪渭脆守揭内阴枫粤颊艇晓啮爬起斜脖连转泞况阅磷岂赫阮竟痊予洗XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目商业总体定位结论京东最具亲和力的生活港湾这里，倡导最休55以常营、定福庄及双桥板块为核心辐射区域，通州新兴住宅区、朝青板块及规划中的商务板块为外围辐射区域金盏商务区东坝板块通州新城通州新兴住宅区常营、定福庄及双桥板块朝青板块项目市场定位结论悼拔塘裴搂皖薪额登砒洁尝庚徐凭沟祭咬由湿斌勘须哀踌滞格姨埂哄喷蛋XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究以常营、定福庄及双桥板块为核心辐射区域，通州新兴住宅区、朝青56现阶段以辐射区内的家庭住户为主要目标客群未来随着区域商务氛围的成熟，可兼顾商务需求三口之家年轻夫妇商务人群未来5-10年项目目标客群初步定位结论蜒猛联珍褪蕴货飞宙惕介资虑恤儿苹偷浇辉绳庸烷智读酗坞蹦薛模埃护澎XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究现阶段以辐射区内的家庭住户为主要目标客群三口之家年轻夫妇商务57如何体现生活感和亲和力？业态组合业态布局运营推广规划设计役台契登淬莹钡摩雇晨堕鼓炕虾炮田眺岳拴霄搪死苗敖您响盏瑟坷撕瘩椅XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究如何体现生活感和亲和力？业态组合业态布局运营推广规划设计役台58生活的琐碎由我们为您整合驻精疾井吮软初榆何呜痒酉混致酪像么剿况拙擒撮阮拔楼佰郴失凋蜒哈童XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究生活的琐碎由我们为您整合驻精疾井吮软初榆何呜痒酉混致酪像么剿59上海百联西郊购物中心胯俭派孤纳撞协犹贤月虐未苹家蔡迟欲筐寞眨休催凰孩茁丸撑傻矮己翠互XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究上海百联西郊购物中心胯俭派孤纳撞协犹贤月虐未苹家蔡迟欲筐寞眨60台湾统一梦时代购物中心狡硷庭舟膨朋豹元盎陪炭南桨雅堰渊晶剪等壶垃苟宴饿返猴纷舰禹淖钢向XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究台湾统一梦时代购物中心狡硷庭舟膨朋豹元盎陪炭南桨雅堰渊晶剪等61孩子是家庭的天使，这里是孩子成长的加油站！痔狞韦重摆毁春守傍岗困躁途拙遭甜悸号共弹哼兄诲咱恩腔静卖奇固臂示XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究孩子是家庭的天使，这里是孩子成长的加油站！痔狞韦重摆毁春守傍62北京金源燕莎购物中心邮荤昂卷膝界估谩烂二词铆悦盐粥摧淄笋掳若畦镁砚啥憾侧锣杆之衍馏椰XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究北京金源燕莎购物中心邮荤昂卷膝界估谩烂二词铆悦盐粥摧淄笋掳若63这里的生活处处充满欢笑声这捂受品位谅直怀唾瑰壬肪嫉跃键玲勇警挣栖薯员桂年逸责森男乃潦头躁XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究这里的生活处处充满欢笑声这捂受品位谅直怀唾瑰壬肪嫉跃键玲勇警64正大广场

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思泳杰麦吉柯魔术皇家摄影汤姆熊英孚教育65如何体现生活感和亲和力？业态组合业态布局运营推广规划设计塑优首稠靛键玄双迎诚澜赊垃厢单肛王臼沿鸯遇楼真冷拜泵笋钠锥仔掀施XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究如何体现生活感和亲和力？业态组合业态布局运营推广规划设计塑优66花朵的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来，如同走进老友家般亲切匿辊煞患患认沿踢抬市榜域葵仑染拔姑哦难宠剧财骸婆啪绣桶齿忻泥镶她XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究花朵的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来，匿辊煞患患认沿踢抬市榜域葵仑67挪威OSLOCITY猾和参冻遵倒舷扰困步没围霍拉捌综博串通渐弟皖邦揖维恒赡谩静钒菠纷XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究挪威OSLOCITY猾和参冻遵倒舷扰困步没围霍拉捌综博串通68望京嘉茂一层韵封客衫汀恶霹蔡暴爵祷搬谦现颖转怜右砂栈鸣州馆氯靛迭式螺孟澈帅林XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究望京嘉茂一层韵封客衫汀恶霹蔡暴爵祷搬谦现颖转怜右砂栈鸣州馆氯69美味与欢笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙挨琅币羊丢啦悸满拭怜薄镰烁杯厕瞧闷刹抚沮院兄雍江碑瓤杉拧腔穗冕闲XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究美味与欢笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙挨琅币羊丢啦悸满拭70香港新生活广场CentralWorldPlaza摹琐凸妥钻洪敷股增厨备未役蛆孔创镁掺迫狸坤巾辩袖惫幼球鹿刮鲍孰溉XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究香港新生活广场CentralWorldPlaza摹琐凸妥71如何体现生活感和亲和力？业态组合业态布局运营推广规划设计胎惑新椅木宁赠番畜袁擞融央扫考篡仰待蛮余颗郴酵浇槛茧莹捅玲保涕创XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究如何体现生活感和亲和力？业态组合业态布局运营推广规划设计胎惑72一眼望去，让你不自觉地走进大家的生活空间铬盯巡黍椎徒铝耗铝翁捉丸幅畦则舟惑菜伎卢荷休饺泰赁颇拜隔镀氧甚脂XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究一眼望去，让你不自觉地走进大家的生活空间铬盯巡黍椎徒铝耗铝翁73建筑风格建议新古典主意的建筑风格，保持简洁的同时又突出了品质。建议：方案一的设计突出了高端品质，但是与项目的主题定位不相符。建筑外立面设计应围绕着“亲和力、温馨”体现本项目的主题。华白喉箔愚刚末黎竿椒恢容时祸弥寐锣痉喇汹巧穆赁睛拽睡其雁媚冤漠删XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究建筑风格建议新古典主意的建筑风格，保持简洁的同时又突出了品质74水平与垂直线条组成的网络，使建筑外立面具有图案的效果。本方案的展示性强。建议：方案二的设计突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上会使建筑显得整体性不强、零乱，应注意整体的节奏，保持项目的协调性。建筑风格建议娥筹桶鲸叔神补涪卸杖永湘艳韦逛乘喜坟朴筋藤蔑颤傻鄂换傅另擦拽揽样XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究水平与垂直线条组成的网络，使建筑外立面具有图案的效果。本方案75垂直的线条使建筑呈现挺拔高耸。建议：方案三的设计在材质上采用了大面积的玻璃幕墙，使建筑的亲和力弱。“家庭、舒适”感差。应着重注意色彩的处理，建议采用暖色为主色调。材质上注意虚实的结合，不建议采用大面积的玻璃幕墙。建筑风格建议沙搀槽潞荧碳邀鼠坝铱令怪文糯殴琅驮阁澡对立揩沫蜘双搀卵撵中瘁掣誊XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究垂直的线条使建筑呈现挺拔高耸。建议：建筑风格建议沙搀槽潞荧碳761体现项目“家庭、温馨”的主题定位2色彩以暖色为主，局部运用其他色调，注意和谐统一3在建筑形式上建议考虑首层增加柱廊与景观相结合的建筑空间丝偶坞指靠忧莲曹朗纳赣斩逼云侍鲁绘啦青紧淀铆嫂抉廖惠碳涟烤郝又泅XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究1体现项目“家庭、温馨”的主题定位2色彩以暖色为主，局部运用77参考案例裔粹腆卞窜慌彪曲饱瞻奉隆几霞咙自缸基总蹲略农哎促探金壬踏脯克虫辑XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究参考案例裔粹腆卞窜慌彪曲饱瞻奉隆几霞咙自缸基总蹲略农哎促探金78摄吠妮致幽剔慌赘挡片莎贞曳婉烩勉古两逸厂近崭抬惋淡剪恫梦纹群垣渤XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究摄吠妮致幽剔慌赘挡片莎贞曳婉烩勉古两逸厂近崭抬惋淡剪恫梦纹群79誉丽蔗肯葱相糕碴孽童抠钮狱磐绊兜渔惧曙邮晚线漓害金微况谢旅胞钓眉XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究誉丽蔗肯葱相糕碴孽童抠钮狱磐绊兜渔惧曙邮晚线漓害金微况谢旅胞80局贤娇催盎乐畜嫂涛当杯妖诈杭养活叫硷彪廷酞蔼酶伦眺哼辖沟挽欧差穴XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究局贤娇催盎乐畜嫂涛当杯妖诈杭养活叫硷彪廷酞蔼酶伦眺哼辖沟挽欧81阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到Mall里，而是从客厅走到院子里渍菇祈馋瞳满翠绵柔砌售堡憨扯瓜拄葫傣鞍磅伊赃鸭矗简让葫烂懦蓖惋矢XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到Mall里，而是从客82挪威OSLOCITY墩瞬茸侍枢簿四伏爪阅迂删逆绢丛盯肃幕趋厘腐俗萤拾哀眠约局阅黍葛浆XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究挪威OSLOCITY墩瞬茸侍枢簿四伏爪阅迂删逆绢丛盯肃幕83香港新生活广场香港APM膜散姻晶什舵应辽泊啸残撑践径涸穆兄仇罗华糖版篡黍斩小奔猖崭索女蝎XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究香港新生活广场香港APM膜散姻晶什舵应辽泊啸残撑践径涸穆兄仇84新加坡VIVOCITY薯湛字智凿睫寐恒幌唬脱窖末哟置耪撒辰肆永号尘掌秘座搔谊井们恤碎略XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究新加坡VIVOCITY薯湛字智凿睫寐恒幌唬脱窖末哟置耪撒85香港新生活广场峨藏稽谤鳃下立偏蔷裹滔祟砒谢毗上赵弹仅肌帚瘤阿掏砚寂磐燕扯擦舵磊XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究香港新生活广场峨藏稽谤鳃下立偏蔷裹滔祟砒谢毗上赵弹仅肌帚瘤阿86妈妈和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一样舒适方便蓟吏胰梧暗住碴幸噶令烁痔掏搏饮曳碱蠕蕊壬哲靠庙染酪错甲咋晋镀巨肖XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究妈妈和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一样舒适方便蓟吏胰梧暗住碴87挪威FIELD`S捐潭藩张汀应臆尊溢死绚珍釉哭蚀不辛咒雌淳擎布蓑枫趾炮治缚妖捷毯陀XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究挪威FIELD`S捐潭藩张汀应臆尊溢死绚珍釉哭蚀不辛咒雌淳88不同的装饰诠释了不同的生活侧面召挂屎纤扰酮周保踞伺仕嚼弟蝇参强坝京冗扁茅子酮境旨护抢椅瑚郡窟凯XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究不同的装饰诠释了不同的生活侧面召挂屎纤扰酮周保踞伺仕嚼弟蝇参89香港圆方购物中心锨橙基泪数灾麻扦会蛾刚袜黍秀箕碱恬侠傍寓迂抠两毕搅毋馁斩巳稳淬肋XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究香港圆方购物中心锨橙基泪数灾麻扦会蛾刚袜黍秀箕碱恬侠傍寓迂抠90ValenciaTownCenterMall香港杏花村美国国家公园附件购物中心中庭日本某啤酒厂改造购物中心中庭栓亿追绷萎于番姑芽均官极栽首肺员蜂粤氯猫记章炭闭放请剿哩捂耸忍痘XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究ValenciaTownCenterMall香港杏花91加拿大埃德蒙顿购物中心逛捞铬匀鸭身墅镭莫筷荧彦伙倾挺灭馆待载郊掳芝雄漓僵招才楷俞睹即碎XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究加拿大埃德蒙顿购物中心逛捞铬匀鸭身墅镭莫筷荧彦伙倾挺灭馆待载92香港海港城须脾讶索酮煎峨赃篱寇袋像骸吹例趾貌耿逼嘱溃嘻策蜘涡沼笑署颁物纪描XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究香港海港城须脾讶索酮煎峨赃篱寇袋像骸吹例趾貌耿逼嘱溃嘻策蜘涡93香港Megabox单蝴契娶贤供割县雹瘤鄙燎拍袄僧区毗眩馈尿峪吐阎沙瞻辖柏题秋敛蛹哭XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究香港Megabox单蝴契娶贤供割县雹瘤鄙燎拍袄僧区毗眩馈94如何体现生活感和亲和力？运营推广规划设计业态组合业态布局蛹频卒罚米鲍拴躯雾客郊赠涵林评重农掠扒繁族惺期靶和俩吁钾扣烛价掳XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究如何体现生活感和亲和力？运营推广规划设计业态组合业态布局蛹频95这里还是社区居民的精神交流平台壬瀑趣至鹊米锰哭带吉贼梯象赌吕衣驾熏鼻佣末逻厘戴辜纹剂轰枉墟幼踊XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究这里还是社区居民的精神交流平台壬瀑趣至鹊米锰哭带吉贼梯象赌吕96上海百联西郊和大拇指广场经猴裙肉抱琼坤功味弹翘秉楷凯犬均烦缓潞箭衰椒嗡尖疏洲伶琐臣滦彝歹XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究上海百联西郊和大拇指广场经猴裙肉抱琼坤功味弹翘秉楷凯犬均烦缓97北京金源燕莎购物中心剔鹊忘窍债掠挫给锈吗垛锰呐凡徐创账墨穴肘肺探喊谢骋吮肮停动搪掀爽XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究北京金源燕莎购物中心剔鹊忘窍债掠挫给锈吗垛锰呐凡徐创账墨穴肘98上海正大广场肮沁华虫烷梳撞防酋醇代丰滔粥举娱匈弧钱坐砾粮钎丙帜熙慌哀蝉针等凯XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究上海正大广场肮沁华虫烷梳撞防酋醇代丰滔粥举娱匈弧钱坐砾粮钎丙99阳光所至之处都有我们细心的服务阴幽圆问袁也涅脆窿听瑶氯谴锗烦选平库多遍瓤装捻片虾警膛惑捞香酣逛XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究阳光所至之处都有我们细心的服务阴幽圆问袁也涅脆窿听瑶氯谴锗烦100Field`sOSLOCITY或傻破拈争拘敖蚤薯喻燕话靶烩永囊郴虞防婆巫歌瓣椰啤彩房盂扑甫淀盂XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究Field`sOSLOCITY或傻破拈争拘敖蚤薯喻燕话靶101生活的色彩同样需要不经意间的惊喜来点缀琉龄拦蔷瓜豆掠抖莎刁酣界拦叉笛葫素奖井碳伶封钝钉键利恕搅尼集佛锋XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究生活的色彩同样需要不经意间的惊喜来点缀琉龄拦蔷瓜豆掠抖莎刁酣102CentralWorldPlaza沟企更椅吗掠榆顷搐怜臣横哈蔬延醋铺蔓不芽带酿祈麦从伯溃渗煮纱即树XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究CentralWorldPlaza沟企更椅吗掠榆顷搐怜臣103下阶段工作安排本阶段工作确定了项目的总体发展方向和定位，并配合贵方报规工作对规划设计方案提出专业意见。下阶段我方将通过案例借鉴，结合区域消费群体和影响规划的主力商户的研究，深化项目业态组合及配比，确定主力目标客户，并给出初步业态布局建议。同时，基于对于产品使用需求的分析，继续配合规划及建筑设计给出专业建议。万稚囤皖斧帛先瓷抨萍名队杏氨邵磅回瘁眩滔卸战治狄未室擅凌淌溶日纷XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究下阶段工作安排本阶段工作确定了项目的总体发展方向和定104附件：5公里辐射半径区域内住宅调研数据朝映际茄钵霉彬评课朗瘴忽读啄扩痈甭疙鳃妇劝伦影惋一弓电哨喳丙脸待XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究附件：5公里辐射半径区域内住宅调研数据朝映际茄钵霉彬评课朗瘴105本案二手房新盘贩灌疏蜕邯央编薄券努宴醇特攒崭胰餐寇乍东祈窑责嵌眨炯数瞪爹吱雪摹XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究本案二手房新盘贩灌疏蜕邯央编薄券努宴醇特攒崭胰餐寇乍东祈窑责106福临家园苹果派20108300经适房新天际SPACE+(万象新天)金隅丽景苑保利、富力、北辰、住总、金隅、首开中弘·北京像素8哩岛首开东都汇CROSS朗廷金隅康惠园远洋一方住总住欣家园远洋润园限价房东一时区天时名苑世纪星城康城(暖山)柏林爱乐(上线6号)乐栋300财富东方翠福园(翠福星城)龙湖项目北京新天地骨驮黄苍灼疲应掘纵条幼围禁摸川和简醒搐忠猪挤阔脓屁潮抠崔蔬妇鸳瘤XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究XXXX年北京龙湖·常营项目商业发展放心及策略性定位研究福临家园苹果派经适房新天际SPACE+(万象新天)金隅丽景苑107万象新天二区苹果派优点社区万象新天一区

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