房地产项目管理规划范本

xxx项目管理规划北京国金管理咨询xxx工程管理部xxx年x月xx日目录编制说明……………2二、工程概况……………2三、工程管理的依据、范围及目标……2四、工程管理组织架构、分工及工作关系……………4五、工程开发建设及市政手续的办理…………………6六、工程的合同管理……………………7七、工程的本钱管理……………………8八、工程的进度管理……………………11九、工程的质量管理……………………12十、工程环境保护管理…………………13十一、工程职业健康平安管理…………14十二、工程的资料、信息管理…………15十三、工程管理工作制…………………16附件1：xxx工程管理组织架构表附件2：xxx工程里程碑进度方案附件3：xxx工程投资控制方案附件4：xxx工程索赔工作管理程序编制说明本工程管理规划是依据xxx工程的实际情况，及国金管理公司的管理经验编制的，目的在于指导工程管理过程中的各项工作，使每位工程师明确每项工作的目的，范围，内容及程序，努力做到统筹安排，有的放矢。工程概况：根据各工程情况填写。工程管理工作的依据、范围及目标工程管理工作依据：?建设工程工程管理委托合同?〔以下简称管理合同〕；国家、地方及有关行政主管部门公布的法律、法规及标准。工程管理工作范围配合业主办理开发建设手续：从配合业主取得建设用地工程规划许可证开始，直至取得建设工程施工许可证，其中负责办理该工程的消防、人防、交通、节水、绿化、教育等的审批，市政各口报装方案的审批，以及协助建设工程规划许可证、工程开工证、验收手续的办理。负责与工程周边相邻单位的工作协调。负责监督、控制、协调、管理设计、监理、施工等各方工作。对设计方的管理：负责组织设计方案的论证，负责制订设计总承包与设计分包的框架，公正推荐设计分包人，有权在业主批准后调整处理设计合同，提出任务变更和工作要求。对施工方的管理：负责制订施工总承包与业主指定分包的合同网络，组织施工总承包与业主指定分包的招标、投标、评标工作，提交书面评标报告，公正推荐施工总承包与业主指定分包单位，有权审定施工进度总控方案、施工组织设计和其它技术方案，批准局部工程的开工令、停工令、复工令以及工程款支付的审定。施工现场管理：负责控制施工过程对环境的影响，组织编制平安生产方案并强力推行。采购管理：负责制定设备材料分类表，负责业主指定重要材料及设备的选型及采购管理工作，负责组织市场调研、选型及厂家洽谈工作，编制评比报告，起草供货合同并落实供货、移交施工或安装单位、调整、保修等合同执行事宜。工程验收：负责组织工程消防验收、各项市政工程的验收及工程竣工验收工作。档案管理：负责建立系统完善、分类合理的全套开发及建设工程档案〔原件〕的归档、保管体系并严格管理，工程竣工验收合格后，向业主移交工程开发建设工程的完整档案。租售配合：配合业主对该工程的市场推广和房屋租售，提供工程咨询效劳。配合财务管理：协助编制工程开发建设管理所需的各种财务报表。配合甲方完成工程移交物业管理工作。工程管理工作目标工期进度管理目标：根据业主批准的工程开发建设总控方案，在工程正式破土开工之日起x个月内使该工程到达整体竣工。本钱管理目标：依据实际施工图纸,可按建设部和北京市建筑行业有关的法规和定额编制标底的局部，以在施工图完成之后三个月内，施工单位对施工图进行审定后提出的设计变更调整而产生的标底变更后金额为考核基数；对没有定额而面向市场招标的局部，以甲方批准的中标价的105%为考核基数(甲方主动提出的设计调整变更或经甲方批准的合理化建议而引起的费用增减除外)。质量管理目标：符合国家及北京市的工程竣工验收质量标准，工程到达业主与施工承包方签订的施工合同中所规定的质量标准，作为工程质量管理的考核指标。环境保护管理目标：不发生重大环境污染事件；3；污水排放达标COD控制在150mg/L；噪音控制昼间75分贝,夜间55分贝。工程职业健康平安管理目标：杜绝重伤、死亡事故；轻伤控制在5‰；不发生触电事故；不发生火灾事故；不发生机械伤害事故；不发生传染病四、工程管理组织架构、分工及工作关系依据管理合同的?XXX工程管理架构表?〔详见附件一〕，管理公司组成现场专职管理机构即XXX工程部，工程部经理直接向业主派出的工程总经理汇报、请示工作。工程总经理依据管理合同，应有权代表业主履行合同责任。XXX工程部的组织架构：工程部于XXX年XX月XX日将?XXX工程管理组织架构表?〔详见附件一〕报业主审批。工程部与管理公司工程咨询部、市政协调部、工程管理部的分工及工作关系。3.1工程部的工作：工程部是管理公司依据管理合同派出的专职管理机构，工程部经理做为工程部的负责人，在工程实施过程中，代表管理公司履行合同责任和义务，直接向管理公司总经理负责，直接负责向业主工程总经理汇报、请示工作，负责组织工程部成员并协调公司工程咨询部、市政协调部、工程管理部完成合同规定的各项管理工作，实现工程管理的工作目标。3.2管理公司工程咨询部的工作：负责参与并指导工程部审核重要的设计方案和技术方案论证；协助工程部组织设计方案征集活动；负责组织施工图有关常规技术以及使用功能等方面的审核；审查工程部招标文件中的技术标准局部，参与工程部招标工作中的技术评标，对评标报告中有关标准、标准及常规技术方面的内容进行审核并提出审核意见；审查工程建设过程中的重大设计变更；参与对工程建设过程中各专业分包商、材料和设备供给商的考察，指导、催促工程部专业工程师对各自专业范围内的分包商、供给商的合同履约情况的信息收集，并组织编写有关分包商、供给商的评估报告；为工程部提供各专业信息和技术支持等。3.3管理公司市政协调部工作：市政协调部派出工程市政主管直接接受工程部经理的统一管理，牵头负责办理工程开发建设的前期手续和市政各口方案的报审，负责工程市政各专业工程的设计、施工、报验及接用的管理协调工作等。市政主管在业务上接受市政协调部经理的指导、管理，局部专业性强、情况特殊的工作由市政协调部经理统一协调、安排解决。3.4管理公司工程管理部工作：为工程部管理工作提供支持〔如文件范本、工作程序等〕，负责工程的进度总控制方案、投资总控制方案的组织编制工作，以及相关的下一级子方案的工作安排；参与制定工程合同管理构架，参与工程重大合同的谈判，对工程重要合同执行情况的及时追踪，参与工程重大合同争议的处理；对工程部在遵守公司管理制度、工作程序等方面进行必要的检查、监督和改良〔如进度总控制方案、投资总控制方案的落实等〕。3.5工程部与管理公司工程咨询部、市政协调部、工程管理部的工作关系：工程部是履行工程管理及合同的具体执行和责任部门，工程部经理是管理公司在工程的唯一授权代表；管理公司工程咨询部、市政协调部、工程管理部是支持、监督部门，应根据工程部及工程部经理制订的方案和要求，及时提供相应的效劳和支持，同时进行必要的监督。4.工程部的经理与业主工程总经理之间的工作关系：依据管理委托合同，工程部经理作为工程部负责人代表管理公司履行合同义务和责任，业主也应书面明确工程总经理，代表业主履行合同义务和责任。工程经理代表工程部应直接向工程总经理汇报、请示工作，及时提交有关报告、请示、合同、协议、信函和其他文件；工程总经理应及时对工程部提出工作目标、任务和要求，在约定的时限内〔一般应在三日内，但最长不应超过七日〕对工程部提交的请示予以书面批示，明确批准认可、或提出修改要求、或驳回有关要求。五、工程建设开发手续的办理1.1工程前期及市政资料的移交、收集工作：于X年X月X日取得工程规划意见书；1.1.2于X年X月X日取得工程建议书〔代可研报告〕的批复；1.1.3于X年X月X日取得审定设计方案通知书；1.1.4于X年X月X日取得人防审批；1.1.5于X年X月X日取得建设用地规划许可证；1.1.6于X年X月取得消防设计审核意见书；1.1.7于X年X月X日取得建设工程规划许可证。1.2市政手续的办理情况：工程临电及正式电方案报审正在进行中，工程建设所需市政各口的报装方案均未进行，由土地出让方提供的市政管线各接口位置和所供容量没有明确。2.1为实现本工程尽早开工，工程部将积极协助业主办理建设用地规划许可证，积极负责办理消防、绿化、园林、人防，教育、交通等审批手续，如期办理工程建设规划许可证，同时协助业主尽早落实建安工程施工总承包单位，为工程尽早开工作好充分准备工作。2.2根据工作进展，工程部已根据所掌握的信息资料编制了XXX工程总控进度方案〔讨论稿〕报业主审阅。六、工程的合同管理1.1合同管理以法律为依据，在合法的前提下最大限度地通过合同手段维护业主的合法权益；1.2合同管理以工程的实际情况为出发点和突破点，保证工程在实现质量、进度、本钱三大目标的前提下顺利竣工并投入使用；1.3合同管理以预防为主，减少甚至防止纠纷和索赔的发生，在发生纠纷、索赔时最大限度地保护业主利益；1.4最大限度地将工程管理中的各种问题纳入到合同管理的范围中，使参与工程建设的任何一方都能以合同为依据，享有权利，履行义务，共同保证本工程的顺利竣工和投入使；工作要点，确定合同管理架构是指导、开展工程管理工作的根底，是最具指导作用的纲领性文件。2.1制定工程合同管理架构要充分考虑本建设工程工程中的业主与所有承包人及各种参谋公司之间的关系。这些关系方应包括：勘察单位、设计总包单位及其各专业设计单位、建安工程监理及市政工程施工监理、建安及市政工程施工总承包、各专业分包、各设备及材料供给商等。2.2各专业工程师认真分析所掌握的信息、资料，充分了解工程的情况及特点。在对工程充分了解的根底上，对工程工程进行分解。并编制?工程工程承包范围划分一览表?，工程分解应遵循以下原那么：2.2.1尽量减少工作面以便于协调管理，有利于降低本钱；2.2.2要考虑各建筑设计院、各专业的设计图纸所包含的范围，以便施工管理；2.2.3要充分考虑目前各承包人之间的习惯作法和我司的管理经验；2.2.4在工程分解的同时，要根据工程的情况及特点，对各承包人所承包的范围职责进行明确分工；2.2.5对于机电和弱电工程应按系统来进行工程分解，安排各专业分包；2.2.6对于建安工程工程，一般分为：土建工程、机电工程、变配电工程、电梯工程、消防工程、室内燃气工程、弱电工程、其它专项工程和室外工程等九个大项。3.合同管理架构：工程部组织各专业工程师，提出了?工程合同管理架构?〔讨论稿〕，讨论稿报请管理公司工程管理部、总经理讨论修改后定稿。七、工程的本钱管理1.1本钱管理应以实现业主的投资回报预期为根本出发点；1.2采用积极的预前控制方法进行投资控制；1.3采用合同〔招投标〕条件来控制工程洽商；1.4以工程顺利运作为中心进行造价控制，合理安排资金支付，运用合同和支付等手段确保总包和分包单位获得的工程款真正用于工程上；1.5造价控制应以做好合同管理为根底，通过招投标等方式将每一项控制指标落实到每一项合同条款中。制定本钱控制方案：2.1.1编制投资〔本钱〕控制方案的依据工程管理委托合同约定的本钱控制目标；经批准的工程立项文件和投资估算；已经业主批准的合同网络图；已经签署的合同及发生的费用；建安总包工程合同、合同价；施工图纸；工程交验标准；业主对本钱控制的要求；j〕公司公布的工程量计算深度标准。投资〔本钱〕控制方案中工程费用局部各子项应与合同网络图对应。对于总包承当工程，以总包合同价加各分包合同价计入，对专业分包工程那么以计算所得的工程量按工程估价的方法计入。2.1.3工程部专业工程师在造价工程师指导下完成各分包工程〔供货〕工程量的测算并组织市场询价，工程部造价工程师负责量、价的核对及各专业的汇总，按公司规定的格式形成?工程投资〔本钱〕控制方案?〔初稿〕。2.1.4?工程投资〔本钱〕控制方案?〔初稿〕的会审。初稿形成后，工程部应组织由业主代表、公司主任造价师、工程部所有人员参加的专题会，重点讨论评审各专业工程师的建造标准、各专项工程的本钱控制指标及本钱控制目标，提出修改意见。2.1.5修改、审批：工程造价工程师依据会审提出的意见进行修改、完善，经工程部经理审核批准。2.2制定工程资金使用方案：根据业主批准的“XXX工程本钱控制方案〞，由工程部概预算工程师负责编制本工程的资金使用方案并报业主审批，每月末工程部应向业主提交下月份的资金使用方案，业主应于5日内书面回复对工程部编制的资金使用方案的审批意见，以便作为工程部编制招投标文件〔明确付款方式〕以及协调工程进度与付款的工作依据。2.3工程索赔的预防及处理工程索赔的预防。关键在于重视合同的制订及合同的履行，尤其在制订合同条款时，工程部应充分结合工程及业主的实际情况，确定切实可行、相对合理的合同责任及主要合同条款〔如：付款方式、合同价格、工期等〕，防止合同条款对施工单位过于宽松，造成业主难以履约；或是恶性竞争造成合同条款过于苛刻，以至于施工单位低价中标，却给业主带来高索赔、高风险。工程索赔的处理。针对本工程的情况，工程部编制了“工程索赔工作管理程序〞〔详见附件4〕并于x年x月x日报业主审阅。实施过程中，工程部应尤其加强现场的记录和工程索赔的协商、谈判工作，防止因处理不当，影响工作情绪或相互配合。八、工程的进度管理1.1.1由业主、管理/监理、设计及施工总承包四方共同参与制订三级方案。1.1.2合理分解工期目标：将工期目标分解为可以跟踪的阶段性目标，工程管理部将通过控制每个阶段性目标，以确保实现工期目标。1.1.3强调方案的前提性：编制进度基准方案是进度控制的前提性工作。杜绝没有方案、工作随意的现象。1.1.4强调方案的唯一性：整个工程应当只有一个进度基准方案。该方案应当覆盖业主、总包单位、分包单位和所有工程相关方的工作。明确规定各相关方工作的启动时间、工作时限和截止日期，保证工程的相关方能够有效沟通和协调动作。1.1.5强调方案的严肃性：进度基准方案是原始的、经批准的工程方案的组成局部，它是监测、考核和汇报绩效的根底。工程管理部将强调进度基准方案的严肃性。监督有关方遵守进度方案，实施进度方案。没有经过适当的评审和批准，不得改变进度基准方案。2.1一级方案：由业主、管理/监理、设计及施工总承包四方共同确认的工程进度总控制方案；内容涵盖工程开发整个过程所有影响进度的工作。突出业主及管理公司的职能工作，如前期手续、招投标工作等。2.2二级方案：由各专业分包编制，并由总承包汇总，监理核定的专业工程施工网络方案〔仅限一级分包〕，主要目的为划分流水、协调专业内施工内容与顺序。2.3三级方案：即由总承包汇总各分包人编制的涵盖各专业施工内容的短周期施工方案，?如月/周工程综合方案及专项工程综合方案?，突出专业施工间的施工流动安排及对施工场地的占用。2.4由业主与管理公司编制的月/周方案体系，依据前述工程进度总控方案进度要求并结合当前工程实际情况编制，将业主与管理公司的工作任务分配到每一责任单位及责任人，并列出每天应实现的进度要求。3.进度方案的监督实施：进度方案的监督实施将采取进度管理的合同措施、组织措施、经济措施确保各级方案的实施。九、工程的质量管理1.1工程质量管理应以合同管理为根底，应通过科学地组织招投标工作选择优秀的总包单位、分包单位、材料及设备供给商，以严谨的合同条款约束承包单位运用适当的人、机、料、法、环等资源完成所承当的任务。1.2从审查设计图纸、审批施工组织设计等入手实行超前管理、强化质量预控是管理工作的重点，是保证工程质量的重要措施，要重视工程开工前、工序开始前的质量预控工作。1.3根据施工承包合同确定的单位工程质量目标分解确定各分部、分项工程的质量目标，在施工过程中坚持分部、分项工程验收制度，以工序质量保分项工程质量，以分项工程质量保单位工程的整体质量。2.1根据本工程的实际情况确定本工程的总体质量标准和业主指定分包工程的质量标准，并将质量要求在各级各类承包合同中予以明确；2.2通过招投标选择好的总包单位和指定分包单位，并通过资质审查确保总包单位选择的分包单位胜任其工作。2.3催促、检查承包单位建立健全质量管理和质量保证体系，并使其发挥作用正常运转。2.4选派业务水平高、责任心强的监理工程师承当本工程的监理工作，并明确各个岗位的职责。2.5认真组织协调审查设计过程中发生的问题，催促检查设计单位，努力提高设计质量。2.6认真审查设计图纸，了解设计意图，在施工之前尽量解决设计图纸的质量问题及专业施工图之间不交圈的问题；组织图纸会审，做好图纸会审详细记录，未经会审的图纸不得施工；2.7严格按?施工承包合同?中的规定，催促承包单位制定相应的质量责任和奖惩制度。十、工程环境保护管理1.1首先对工程施工全过程可能产生的环境因素进行识别，识别出重要环境因素，进行环境影响评价，制定环境目标、指标及管理方案，实行目标管理及施工过程运行控制，并要求承包商制定环境目标、指标管理方案和环境管理控制方法与手段。1.2工程经理为环境保护第一责任人，各承包商和分包方环境保护负责人参加的“施工现场环境保护管理委员会〞，组织领导施工现场全过程的环境保护管理工作，并设专职环境保护领导小组、组长、组员假设干人，组织日常现场施工环境保护工作。1.3根据ISO14001环境体系文件要求建立健全环境保护责任制，并落实各职能部门的岗位职责，同时，要求承包商建立健全环境保护责任制，责任落实到人，做到环境保护工作层层、面面有人负责，人人保护环境、保护环境。1.4要求承包商成立施工现场保洁队，配备足够的人员及清扫、洒水设备，每天及时清扫施工现场内及工地大门外卫生责任区，并洒水降尘。“施工现场环境保护管理委员会〞工作例会，总结前一阶段施工现场环境管理情况，布置下一阶段施工现场的环境保护管理工作。2.2建立并执行施工现场环境保护管理检查制度，由工程经理定期组织由各承包商及施工单位环境保护管理负责人参加的联合检查，对施工现场的环境监测、目标、指标管理方案执行情况进行检查。十一、工程职业健康平安管理1.1工程管理部首先对危险源进行识别，识别出所有的危险因素；然后进行危害的分析，确定危害一旦发生的影响和损失；根据危害分析结果，制订平安管理目标和平安管理控制方法与手段。1.2控制人的不平安行为：人是施工生产中的主体，也是平安生产的关键，要想搞好施工建设中的平安，必须加强教育、培训，提高全体施工人员的平安意识，严格控制不平安行为。1.3控制物的不平安状态：平安管理工程师要认真检查承包方进场的各种设备是否符合北京市建委的规定，设备的安装及验收是否符合标准要求，临时用电应符合建设部JGJ46-88?施工现场临时用电技术标准?的要求，确保平安、可靠、操作简便、灵活。1.4控制环境的不利影响：人员站位、变电、管线、人流、建筑物、出入口等是对平安产生影响环境因素，均需采取平安防护措施、只有措施到位，才能防止伤亡事故的发生。2.1明确平安管理任务。