案例日本房地产泡沫

前言日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫的发生。12/24/20221日本房地产价格的历史演变从日本房地产价格的历史演变来看，20世纪60年代后期至70年代前期以及80年代后期房地产价格上涨尤为迅速。这两次房地产价格飙升期，从其后期调整来看有很大差别。也就是说，在70年代前期，房地产价格在l973年达到顶点后，受第一次石油危机的影响，曾在l974年出现小幅回落，但此后不久便重拾升势。然而8O年代后期的那次调整，房地产价格急剧上涨，于1990年冲到顶点后便开始一路下滑，此后整个90年代一直处于长期大幅下跌局面。12/24/20222日本两次房地产价格飙升期之所以在后期调整的时间和深度上存在较大差异，其原因在于两者所处的经济发展阶段不同。20世纪70年代前期日本虽然处于从高速增长向稳定增长过渡的时期，但在该时期仍然有着较高的增长潜力。当时受“列岛改造论”影响，城市化和产业结构优化不断发展，国民收入持续增长，在这种背景下，对房地产价格自然产生了上升压力。12/24/20223而80年代后期，城市化和产业结构优化进程已经告一段落，此时发生的房地产价格调整由于没有高速增长期那样强大的增长潜力支撑，因而时间长、影响也大。通过两者的比较可知，即便房地产市场出现过热，其后期调整的深度有可能会随着当时经济发展所处的阶段而不同。12/24/2022420世纪80年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了"广场协议"，同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

12/24/20225受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全国住宅价值为6.47万亿美元。12/24/20226也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

12/24/202271991年后，随着国际资本获利后撤离，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。此次日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期，陷入了长达15年的经济萧条和低迷。这次房地产泡沫也常被称为"二战后日本的又一次战败"。

12/24/20228日本房地产泡沫成因日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。12/24/202291985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。12/24/202210日本政府为为了刺激国国内经济，，完成外向向型向内需需型经济过过度，连续续5次降低低利率放松松银根，基基础利率跌跌至历史最最低点，货货币供应量量连续每年年超过10%，1998年超超过15%，造成市市场上资金金流动性过过剩。12/20/202211但是是由由于于当当时时日日本本上上下下对对日日元元升升值值和和经经济济转转型型的的困困难难认认识识和和准准备备不不足足，，大大量量资资金金并并不不如如政政府府所所希希望望的的那那样样流流入入制制造造业业和和服服务务业业，，而而是是流流入入容容易易吸吸纳纳和和““见见效效””的的股股市市楼楼市市，，过过量量投投机机资资金金云云集集不不动动产产行行业业，，造造成成股股市市楼楼市市价价格格双双双双飙飙升升。。在在此此过过程程中中日日本本政政府府并并没没有有采采取取有有效效措措施施引引流流资资金金和和监监管管资资金金，，而而是是听听之之任任之之。。12/20/202212在资资金金泛泛滥滥的的情情况况下下，，原原本本应应该该紧紧缩缩的的信信贷贷不不仅仅没没有有紧紧缩缩，，相相反反进进一一步步扩扩张张，，推推波波助助澜澜火火上上加加油油。。为为了了追追逐逐高高额额利利润润，，日日本本各各大大银银行行将将房房地地产产作作为为最最佳佳贷贷款款项项目目，，来来者者不不拒拒有有求求必必应应。。1990年年危危机机已已经经一一触触即即发发，，但但是是银银行行继继续续大大规规模模贷贷款款。。当当年年在在东东京京证证券券交交易易所所上上市市的的12家家日日本本最最大大银银行行向向房房地地产产发发放放贷贷款款总总额额达达到到50万万亿亿日日元元12/20/202213为了了争争夺夺利利润润和和分分享享市市场场，，日日本本上上千千家家财财务务公公司司和和投投资资公公司司等等非非银银行行机机构构也也不不顾顾政政策策限限制制，，跻跻身身于于房房地地产产金金融融行行业业，，直直接接或或间间接接向向房房地地产产贷贷款款，，总总额额高高达达40万万亿亿日日元元。。可可以以说说日日本本金金融融机机构构是是房房地地产产泡泡沫沫的的最最大大鼓鼓吹吹者者和和最最后后支支撑撑者者，，为为泡泡沫沫源源源源不不断断输输送送能能量量直直到到最最后后一一刻刻。。12/20/202214日本本自自1985年年““广广场场协协议议””以以来来房房地地产产和和金金融融泡泡沫沫已已经经相相当当严严重重，，并并在在后后来来5年年时时间间里里执执行行的的一一系系列列错错误误政政策策，，致致使使日日本本经经济济在在1991年年第第4季季度度开开始始崩崩溃溃，，股股价价和和房房地地产产价价格格同同时时暴暴跌跌，，房房地地产产““泡泡沫沫””破破裂裂。。房房地地产产““泡泡沫沫””破破裂裂后后，，土土地地价价格格也也大大幅幅下下跌跌。。房房地地产产价价格格暴暴跌跌重重创创了了日日本本金金融融业业，，也也重重创创了了日日本本经经济济，，甚甚至至直直至至今今日日尚尚未未完完全全恢恢复复。。12/20/202215日本政政府在在面对对房地地产泡泡沫的的调控控时，，简单单地采采用了了货币币紧缩缩政策策。1988-1990年，，提高高利率率3.5个个百分分点。。致使使大量量房地地产按按揭贷贷款违违约不不能支支付，，引发发金融融危机机。泡沫破破裂后后许多多日本本居民民成为为千万万“负负翁””，家家庭资资产大大幅度度缩水水，长长期背背上严严重的的财务务负担担，在在相当当长的的时间间里严严重影影响正正常消消费。。12/20/202216日本银银行及及非银银行机机构的的不良良债务务高达达100万万亿日日元，，最后后成为为坏账账的达达到几几十万万亿日日元。。倒闭闭和被被收购购的银银行和和房地地产公公司不不计其其数，，大量量建筑筑成为为“烂烂尾楼楼”。。建筑筑业饱饱受重重创，，1994年合合同金金额不不足高高峰期期的1/3，国国民经经济陷陷入长长达十十几年年的负负增长长和零零增长长。12/20/202217日本泡泡沫经经济形形成和和发展展的过过程中中的如如下几几个微微观原原因第一，，人们们相信信土地地价格格只升升不降降的神神化，，争相相购置置房地地产。。有资资料表表明，，日本本总理理府在在1987年1月、、1988年1月、、1990年6月以以及泡泡沫经经济破破灭后后的1992年年4月月关于于土地地问题题的舆舆论调调查中中发现现，超超过半半数的的被调调查者者认为为“持持有土土地是是安心心并且且有利利的””，具具体调调查结结果分分别为为:65．．2％％、66．．0％％、67．．2%和52．．8%。正正是在在这样样的消消费者者预期期下，，日本本的地地价总总额才才会是是美国国的4倍。。12/20/202218第二，人人们相信信利率不不变，企企业从银银行贷款款非常容容易。借款方不不考虑一一旦利率率提高了了还不起起利息该该如何办办，而贷贷款方也也忘记了了升息的的风险，，只是一一味地贷贷款给房房地产公公司，并并天真地地认为如如果这些些企业暂暂时资金金出现紧紧张时只只需将手手里的房房地产项项目卖掉掉就可以以解决问问题。12/20/202219当时的日日本，企企业借银银行的钱钱、或者者银行贷贷款给企企业是相相当容易易的事情情。并且且企业一一般贷款款购置房房地产之之后又将将该资产产向银行行作抵押押，从而而又可以以轻松的的再次贷贷到款，，整个银银行的房房地产抵抵押贷款款就这样样像滚雪雪球一样样迅速扩扩大。12/20/202220日本房地地产泡沫沫形成的的七宗罪罪第一、房房地产产的固有有特性。。

房地地产拥有有自己的的固有特特性，成成为易发发泡沫的的根源。。首先，，房地产产业同时时兼有投投资和消消费的功功能，具具有实体体经济和和虚拟经经济兼有有的特性性。房地地产商品品的虚拟拟经济特特性相对对比较隐隐蔽，所所以人们们经常把把它看成成简单的的商品。。由于既既可以消消费自住住，也可可以投资资炒买，，使得房房地产的的价格极极不稳定定。12/20/202221如果居住住能基本本满足，，房价还还在上涨涨的话，，说明投投资的成成分较高高，如果果同时社社会的闲闲散资金金较多，，投资炒炒作房地地产就易易引发泡泡沫。日日本国内内的资金金闲散程程度相当当高。其其次，土土地的稀稀缺性和和价格的的虚拟性性也是泡泡沫产生生的根源源之一。。土地资资源的稀稀缺性和和垄断性性，决定定了房地地产供给给的有限限性和信信息不对对称性，，人们对对房地产产价值的的预期较较高，容容易激发发投机行行为。12/20/202222第三，是是房地产产产业关关联度较较高，上上游涵盖盖钢材、、水泥、、物流、、建筑等等行业，，中间涉涉及销售售、中介介等行业业，下游游包括建建筑、装装饰装修修、物业业等行业业，被作作为经济济发展的的支柱产产业，容容易引发发大量投投资。第第四，是是房地产产业与金金融业有有着天然然的血缘缘关系。。房地产产业属于于资金密密集型产产业，房房地产开开发对银银行和资资本市场场的依赖赖较大，，居民购购买房地地产选择择按揭贷贷款者较较多。房房地产金金融风险险会过分分集中在在商业银银行体系系。综上上，由于于房地产产自身的的特性，，使得它它天然就就是易成成泡沫的的对象。。根源在在于其的的投资属属性。12/20/202223第二、失失误的低低利率政政策。表现：日日本政府府连续多多次降低低利率放放松银根根，基础础利率跌跌至历史史最低点点，1986年年开始，，日本银银行连续续降息，，基准利利率从1986年1月月的4.5%下下调至1987年2月月的2.5%，，货币供供应量连连续几年年超过10%。。原原因：其其一、为为完成外外向型向向内需型型经济过过度而低低利率。。1985年““广场协协议”签签订之后后，日元元升值导导致日本本企业生生产成本本上升，，出口竞竞争力下下降。为为了降低低成本，，日本企企业纷纷纷投资海海外，特特别是日日本传统统的制造造业向海海外转移移劳动密密集型生生产，日日本出现现产业空空心化趋趋势。12/20/202224在这样的的背景下下，日本本政府企企图通过过宽松的的货币政政策来刺刺激国内内投资和和消费，，从1986年年开始，，日本银银行连续续降息，，超低的的利率使使得大量量的资本本流向房房地产等等非生产产性行业业，房地地产、股股票价格格短期内内快速上上涨；房房价、股股价的上上涨后抵抵押给银银行可以以得到更更多的贷贷款进行行新一轮轮的投机机，日本本经济进进入一个个泡沫累累积的过过程。12/20/202225其二、日日本银行行下调了了贴现率率是为了了平抑日日元对美美元的升升值。1985年“广广场协议议”签订订之后，，日本银银行下调调了贴现现率，设设法平抑抑日元对对美元的的升值，，以扩大大和提高高本国的的经济竞竞争力。。在金融融市场上上，中央央银行贴贴现率是是市场利利率的核核心，市市场利率率一般跟跟随中央央银行贴贴现率变变动，进进而影响响银行贷贷款规模模及货币币供应量量的变化化。12/20/2022261985年9月月后日本本国内的的货币供供应量呈呈不断扩扩张的趋趋势。1987年2月月日本中中央银行行下调贴贴现率后后，货币币供应量量增长率率超过10%，，已超过过了实际际经济需需求。从从而有一一部分货货币供应应量游离离于实体体经济之之外，成成为房地地产和股股票投资资的资金金来源，，间接导导致了资资产价格格上涨。。地价的的大起大大落是房房地产泡泡沫的主主要表现现形式，，而导致致地价暴暴涨的直直接原因因就是长长期低贴贴现率。。12/20/202227第三、金金融机构构盲目放放贷。七八十年年代的日日本，由由于债券券流通市市场的利利率是自自由利率率，高于于受管制制的银行行利率，，因此银银行等金金融机构构如果能能适当地地利用自自由市场场利率的的商品，，就将能能够增加加收益。。由于当当时房地地产价格格一直攀攀升，房房地产和和建筑公公司等开开发机构构正需要要大量资资金进行行土地投投机，各各商业银银行为了了在竞争争日益激激烈的金金融市场场上占据据一定份份额，银银行使毫毫无节制制地发放放抵押贷贷款，大大量向土土地投机机融资，，引发了了土地投投机的热热潮，造造成银行行的土地地抵押贷贷款余额额急剧膨膨胀。12/20/202228除了商业业银行等等金融机机构外，，一些由由日本财财政部支支持的住住房贷款款机构也也在土地地投机中中大量发发放信贷贷资金给给开发企企业，进进一步降降低了融融资成本本，导致致土地价价格更加加上扬。。房地产产的升值值和信贷贷规模的的不断扩扩大形成成恶性循循环，推推动了房房地产泡泡沫的形形成和膨膨胀。在在泡沫的的最高峰峰时期，，东京和和周围3个地区区理论上上的地价价甚至超超过了当当时所有有美国领领土的价价值加上上所有在在纽约股股市上市市公司的的净资产产总值。。银行资资金成为为房地产产泡沫的的血液来来源。12/20/202229第四、企企业资资金流入入土地市市场。1973年石油油危机之之后，日日本经济济由高速速增长时时期转向向稳定增增长时期期，投资资率下降降，而且且通过高高速增长长时期的的积累，，企业自自身拥有有的资金金量大为为增加，，进入80年代代后，自自有资金金的比率率基本维维持在80%左左右，对对银行的的依赖程程度降低低。拥有有大量自自有资金金和筹集集到的资资金的日日本企业业开始寻寻找投资资目标。。由于当当时日本本经济增增长速度度下降，，企业实实物投资资积极性性不高，，因而很很多企业业就把这这些资金金运用于于土地资资产和金金融资产产的投机机上，从从中获取取巨额利利润，企企业的这这种投机机活动大大大推动动了地价价的上涨涨。12/20/202230第五，土地和和税收制度的的问题。日本长期以来来实行的土地地政策缺乏调调整，政策上上的滞后性在在一定程度上上造成了土地地的资产功能能过强，从而而促成房地产产泡沫的产生生。1941年日本对有有关土地和房房屋出租的法法律进行了修修改，明确规规定：出租者者不得通过终终止租约或不不与承租者续续约或大幅度度提高租金来来驱逐承租者者。对租地权权的过分保护护抑制了出租租地的供给，，使得地价上上涨。12/20/202231第六、广广场协议是是最后一根稻稻草。广场协协议后10年年间，日元币币值平均每年年上升5%以以上，无异于于给国际资本本投资日本的的股市和房市市一个稳赚不不赔的保险：：即使投资的的资产日元价价格没有升值值，也可以通通过汇率变动动获得5%以以上的收益。。而实际上日日本国内由于于低利率政策策刺激了股市市和房市价格格的快速上涨涨，因此国际际资本投资日日本股市和房房市可以获得得双重收益———资产价格格的升值和日日元的升值。。12/20/202232在双重收益的的刺激下，国国际资本在广广场协议后更更多地进入了了日本，大量量从事于股市市和房市的投投机。国际资资本的投机加加大了泡沫程程度。国际资资本的流入又又产生了三个个短期效果。。一是国际资资本的大量流流入加剧了日日元升值的压压力；12/20/202233二是是国国际际资资本本投投机机于于股股市市和和房房市市加加快快了了股股价价和和房房价价上上涨涨；；三三是是国国际际资资本本流流入入使使得得日日本本国国内内货货币币供供应应量量过过度度增增加加。。这这三三个个效效果果都都刺刺激激短短期期内内日日元元进进一一步步升升值值、、泡泡沫沫进进一一步步膨膨胀胀，，反反过过来来又又吸吸引引更更多多的的国国际际资资本本进进入入日日本本投投机机。。12/20/202234第七七、、政政府府对对市市场场的的调调控控和和监监管管不不力力。。政府府在在泡泡沫沫的的形形成成中中作作用用显显著著。。在在房房地地产产泡泡沫沫初初见见端端倪倪时时，，日日本本政政府府没没有有及及时时采采取取有有力力措措施施遏遏制制，，反反而而一一方方面面听听任任大大