某集团南通开发区项目市场策划提报

和融集团南通开发区项目市场策划提报

市场大势预判项目战略定位项目产品建议一、市场大势预判时间政策或行动内容1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。4月11日银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。4月15日国务院会议对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新“国十条”）商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。4月21日证监会新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化待定住房保有税？特别房产消费税？待定本轮政策调控已持续5个月，力求使投资客淡出，保护及鼓励自住需求本轮政策本轮政策2003200420052006200720082009中国楼市一贯是“政策楼市”“市场低迷——扶持；市场过热——限制/打压”，特征明显本轮政策政策表现为阶段性调整，短期打压效果明显二手房交易营业税，抑制过度投资打压主要为执行05年政策，不再加强趋于温和下半年通过房贷新政，提高投资门槛打压政策从紧转松，减免商品房交易税扶持持续放松信贷条件，降低利率年末开始收紧，打击屯地及投机扶持打压提高个人住房贷款门槛继续尝试限制，但收效微弱下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策开始限制

292033101756168020878932643本轮政策政策特征根据以往经验，政策密集调控后，往往会出现半年左右的楼市低迷期，预计11年开始市场逐步回暖内需及城市化发展对房地产市场复苏起到推动加速作用，未来市场发展看好市场爆发政策力度不够调控力度加大市场趋火后再次限制金融危机后扶持开始大力调控打压大幅提高土地供应？市场预判市场走势本轮政策为阶段性调整，市场短期打压明显政府以“保自住、打投资”为目的，市场约半年左右政策消化期，预计2011年上半年市场开始逐步走向复苏我国特色经济环境和国情支撑房地产市场加速、看好发展所以，项目在入市时应处于市场回暖期，虽然在运作周期中可能会碰到短期调整，但对于40万方、约5年左右运作的大盘，整体大市场看好发展、市场环境逐步走高市场大势预判二、项目战略定位区位价值理解竞争市场理解目标客户分析和融品牌研究项目战略定位国家级战略定位升级、大南通概念形成，对客源辐射力度进一步加强江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极。江苏区域发展上升为国家战略，这在江苏尚属首次，加快连云港、盐城和南通三个中心城市建设推进先进制造业和生产性服务业发展，积极发展以风电和核电为主体的新能源产业，加紧建设“南融长三角、北联渤海湾、沟通中西部”的“黄金海岸”江苏东部沿海整体战略定位升级，促进江苏相关产业向沿海产业城市聚集，促进城市经济、城市产业、城市人口大发展大南通概念形成，南通城市地位提升、产业聚集力增强，辐射更广的周边县市客源和产业客源长三角经济区环渤海经济区城市背景城市定位升级城市背景同城发展时代船舶运输时代：1990年以前，南通交通发达，工业基础扎实、经济发展水平与苏州同步，教育基础特别强汽车运输时代：2005年以前，南通因长江阻隔，交通不便，经济发展落后于苏州大桥发展时代：05年开始，苏通大桥及其他三座公路大桥与铁路大桥的立项、建设、完工，南通的交通出现了跳跃式发展，被评价为最有投资潜力城市同城效应时代：类似于苏州，通过机场、铁路、大桥等对交通环境改善，融入上海发展，形成1小时都市圈，3小时经济市场消费圈城市00年05年08年09年高端房价GDP涨幅GDP涨幅GDP涨幅GDP涨幅单价上海455110.8％914411.1％136989.7%149018.2％10万以上苏州150012.6％402715.3％670113％740011％1.7-2.5万南通73610.9％147215.4％251013.3％287314％1.2-1.5万经济步入高速增长期，房地产将迎来快速增长苏通大桥08年通车崇启大桥已审批崇海大桥已审批城市背景城市及经济发展核心城市中中心南南移，，开发发区为为核心心，必必将承承载城城市中中高端端客源源发展展区域特点开发时期知名开发商楼盘品质老城区商业中心开发成熟少中端港闸区省级开发区、火车站、专业市场群开发中期少中端通河区省级开发区开发前期（08年）少中端新城区市政府、体育馆、CBD开发中期（05年）少中高端开发区国家级开发区、能达商务区、国际商业模式开发前期集中高端苏通合作区沿江生态科技新城开发前期少--港闸区老城区南通市区南翼空间结构新城区开发区通河区苏通合作区1、上海海-南通的的铁路路兼城城市轻轻轨兼兼高速速公路路的项项目已已经于于2008年2月得到到国家家发改改委的的批准准。建建成后后从南南通开开发区区到上上海只只要40分钟2、长江江北侧侧最大大的天天然30万吨级级海港港----洋口港港已经经开航航，南南通正正式进进入江江海联联动的的新时时代3、世界界500强企业业中，，在南南通开开发区区有48家控股股企业业4、中新新苏通通科技技城（（新加加坡工工业园园区二二区））在南南通开开发区区内的的苏通通大桥桥两侧侧规划划55平方公公里5、50层五星星级宾宾馆08年12月26日开工工于南南通开开发区区的能能达商商务区区；四四星级级酒店店09年10月开始始营业业6、南通通开发发区段段长江江宽度度最窄窄处约约7公里，，将发发展大大片工工业开开发区位背景爆发式增长1、能达达商务务区于于2011年基本本建成成2、润华华国际际中心心50层五星星级宾宾馆08年12月26日开工工于；；四星星级酒酒店09年10月开始始营业业3、星湖湖101广场共共12万方，，部分分商业业开始始运营营4、星湖湖街区区共8万方，，逐步步开始始营业业5、开发发区个个案预预计在在明年年集中中上市市知名开开发商商云集集、以以及政政府对对配套套打造造力度度，在在城市市发展展中尚尚属首首次，，凸显显开发发区在在未来来南通通城市市发展展中的的核心心地位位区位背景最具国际属性开发区区有24个国家家的400多家外外资企企业落落户，，其中中世界界500强企业业中，，在南南通开开发区区有48家控股股企业业，南南通外外资企企业最最多开发区区外籍籍人口口最集集中中新苏苏通科科技城城（新新加坡坡工业业园区区二区区）在在南通通开发发区内内的苏苏通大大桥两两侧规规划55平方公公里南通最最具国国际属属性区区域，，南通通高端端产业业聚集集区，，催生生中高高端客客源，，与新新城区区最大大差异异能达商商务区区是集集行政政、商商务、、研发发、商商业、、生活活等为为一体体的大大型功功能性性项目目，是是开发发区建建区以以来最最大的的以发发展服服务业业为主主导的的地产产开发发项目目，以以产业业为主主导，，商务务、产产业核核心区区域，，与出出口加加工园园、新新材料料工业业园等等类似似的特特色园园区项目区区位更更接近近生活活配套套区域域，附附近集集中老老式小小区、、动迁迁房等等居住住小区区，居居住氛氛围更更加浓浓厚项目处处于开开发区区核心心区域域，支支撑运运作高高端个个案的的区位位价值值创业外包服务中心总部大厦润华国际中心西侧居居民区区南侧居民区周边商业街区位背景中央居住区区位背背景类似区区域发发展借借鉴外高桥功能区金桥功能区三林世博区张江功能区陆家嘴金融区

川沙功能区浦东功能区南汇功能区联洋社区非上海海传统统高端端居住住区上海外外籍居居住人人口最最集中中的区区域上海外外籍企企业最最集中中的区区域上海国国际属属性最最强的的区域域多个高高端项项目共共同运运作，，提升升区位位板块块价值值和客客源认认知，，树立立上海海高端端居住住区和和国际际社区区形象象上海最最大的的国际际社区区价值运运作5万以上上，近近次于于一线线豪宅宅在非核核心区区、依依托集集中产产业支支撑，，通过过多个个高端端项目目共同同运作作，将将会吸吸引城城市高高端客客源，，树立立城市市高端端板块块区位价价值理理解结论伴随大大南通通规划划定位位，房房地产产市场场将迎迎来快快速发发展机机遇开发区区为发发展核核心，，承载载城市市南向向发展展价值值重任任，依依托个个案、、配套套集中中爆发发，开开发区区将代代表未未来南南通房房地产产价值值增长长最高高区域域我司把把开发发区定定位为为南通通的““联洋洋社区区”，，项目目应站站在这这样一一个高高度来来运作作区位价价值理理解竞争市市场理理解目标客客户分分析和融品品牌研研究项目战战略定定位市场背景房地产发展城市下下一个个重点点板块块，相相对新新城和和老城城区，，价值值更有有优势势南通房房地产产发展展走两两条线线城东和和港闸闸板块块，与与市区区距离离相对对较近近，争争夺看看中成成熟配配套的的城市市中高高端客客源，，客源源需求求表现现传统统依托城城市发发展而而南向向发展展轴线线，南南通主主要高高品质质楼盘盘集中中南向向发展展轴上上，走走品质质路线线长江一号7300高迪晶城7450绿城玉兰公寓13300军山半岛9300世纪花城9150军山金水湾7250优山美地7500城市嘉苑11000老城区新城区03年启动开发区最早10年下半年港闸区08年启动狼山06年启动通河08年启动万通城7500金鼎湾国际15000濠南君邑15000城东04年启动老城区新城区开发区港闸区狼山通河城东区域代表个案后续量主要土地供应面积城东区约59.149.1老城区约12.556.7新城区约30.2（不含中端品质世纪花城项目）5.4狼山约10

29.5客源传传统，，中端端客源源高端品品质，，高端端客源源高端品品质，，中高高端客客源市场背景整体供应客源传传统，，中高高端客客源（单位位：万万方，，土地地供应应面积积含部部分商商业配配套））承载城城市对对居住住品质质有要要求客客源，，同一一价值值平台台下，，直接接竞争争后续续体量量较少少市场背景产品平台玉兰公寓金鼎湾国际传统高高端个个案营营造手手法，，高端端品质质具有有运作作机会会地块用地性质用地面积(平方米)建筑面积(平方米)综合容积率楼面单价(元/㎡)华润地块居住商业185052.24＜415200，其中商业≤214002.241555景瑞地块居住商业191220.47≤328000，其中商业部分建筑面积≥24000，居住部分（含配套公建）建筑面积≤3040001.722116中港地块居住141571.78≤3540002.51644农工商地块商业居住68792.23≤209300，其中商业建筑面积≥43500，居住部分（含配套公建）建筑面积≤1658003.042278和融地块居住157796.17≤3920002.481699合计————1609600(居住)————市场背景后续竞争品牌开开发商商、地地块集集中上上市（（160万方）），板板块价价值和和认知知将迅迅速释释放市场背景产品竞争地块用地性质综合容积率可能产品后续体量华润地块居住商业2.24双拼、18F小高、33F高层160万方景瑞地块居住商业1.72别墅、高层中港地块居住2.5未知农工商地块商业居住3.04别墅、洋房、33F高层和融地块居住2.48？混合型型产品品，后后续竞竞争压压力大大，项项目必必须要要形成成自身身特色色，走走特色色品质质路线线市场背景景瑞项目规划定位高高端，，立面面质感感强，，但规规划排排布较较平，，冲击击力不不够承载城城市中中高端端客源源南向向发展展方向向，运运作高高端物物业具具有机机会板块内内以外外来开开发商商为主主，产产品品品质高高端，，需要要通过过低密密度高高端产产品，，树立立个案案高端端形象象和品品牌形形象和融在南南通就是是高端个个案运营营商，项项目应该该形成特特色、走走差异化化路线市场背景景结论区位价值值理解竞争市场场理解目标客户户分析和融品牌牌研究项目战略略定位首置客源首改客源再改客源多改客源顶峰客源首次改善善，追求求生活品品质和总总价要求求，110-125平米，25％再次改善善，更舒舒适生活活空间、、品质提提升，135-144平米，35％公寓终极极置业者者，需求求最好位位置、最最好个案案，200平米米以以上上，，5％项目目整整盘盘客客源源争争夺夺的的南南通通中中高高端端改改善善型型客客源源核心客源多次次改改善善，，需需要要更更多多功功能能空空间间、、满满足足品品质质生生活活需需求求，，160-170平米米，，15％南通通客客源源客源源需需求求首次次置置业业，，更更住住宅宅总总价价控控制制和和性性价价比比因因素素，，90平米米以以内内，，20％工作区域居住区域从优优山山美美地地成成交交客客源源分分析析，，主主要要集集中中在在老老城城区区，，占占65％比比例例其次次为为开开发发区区，，占占25％比比例例工作作在在开开发发区区客客源源，，考考虑虑工工作作便便利利性性，，购购买买比比例例放放大大优山美地成交客户区域离开开发发区区最最近近、、最最高高品品质质社社区区，，对对于于客客源源、、运运作作等等借借鉴鉴参参考考市区：55％城北：5％开发区：30％下属县市及外地10％客源源分分布布：：市区区55％，，开开发发区区30％，，其其他他15％客源源年年龄龄：：客源源年年龄龄在在35-45岁为为主主置业业目目的的：：前期期以以首首置置为为主主的的刚刚需需客客源源，，包包括括首首次次置置业业和和首首次次改改善善，，后后期期投投资资和和改改善善逐逐步步增增加加项目目整整盘盘目目标标客客源源预预估估项目目整整盘盘客客源源区区域域分分布布需求面积家庭结构年龄结构家庭年收入（最低）层次典型特征首置客源70-90平米单身、新婚25-3510万以上企业职工、教师、公务员希望面面俱到格外关注性价比、户型和配套首改客源110-120平米两口之家新三口之家35-4013万以上中层管理者、中级技术员、教师、公务员满足城市价值的配套需求讲究房型功能性和内部环境再改客源130-150平米后三口之家35-4520万以上中高层管理者、高级技术员、小型私营业主传统观念，追求户型舒适度和景观价值多改客源160平米以上后三口之家40-5525万以上私营业主、企业高官面子+需求，居住舒适度楼盘品质和气派最重要项目目整整盘盘客客源源需需求求表表现现项目目一一期期客客源源定定位位顾专专通通过过优优山山美美地地运运作作，，对对于于客客源源区区域域变变化化的的表表述述顾专专感感受受最最深深的的是是因因为为““优优山山美美地地””在在南南通通有有着着不不可可超超越越的的环环境境，，所所以以有有一一半半客客户户属属于于改改善善型型居居住住，，另另外外刚刚需需客客户户占占据据23%，二二者者比比例例总总计计73%，改善善型型和和刚刚需需是目目前前整整个个““优优山山美美地地””的的核核心心客客源源另外外，，优优山山美美地地早早期期以以开开发发区区客客源源主主力力，，市市区区客客源源购购买买比比例例不不足足；；随随着着城城市市发发展展以以及及城城市市最最好好居居住住环环境境，，市市区区改改善善客客源源比比例例迅迅速速放放大大，，达达到到近近70％比比例例优山山美美地地专案案经经理理总负负责责优优山山美美地地项项目目的的整整体体销销售售，，谈谈起起以以下下几几点点项项目目运运作作的的感感受受关于于户户型型需需求求：：因因本本案案通通过过前前期期的的别别墅墅与与洋洋房房实实景景的的呈呈现现，，再再结结合合销销售售的的口口碑碑，，小小区区品品质质也也得得到到市市场场认认可可，，而而购购买买本本案案小小高高层层客客户户，，近近80%为改改善善居居住住，，需需求求集集中中在在130-145平方方米米左左右右的的三三房房，，另另一一部部分分为为刚刚性性及及投投资资客客户户，，则则倾倾向向二二房房及及一一房房。。在在近近三三年年的的小小高高层层销销售售中中，，在在面面积积配配比比上上，，在90-100平方米的分分布上，感感觉比例偏偏少，也导导致一些客客户流失，其次三房房面积变现现偏大，最最好能控制制在140平方米以内内，同时对对115-130平方米的小小三房比例例也偏少。关于客源发发展：三年年的销售，，客源基本本以主城区区客户占据据主导地位位，开发区区其次，但但开发区比例例呈每年有有小幅度上上升，随着开发发区的大力力开发及招招商引资，，后期开发发区的客源源还将继续续攀升，同同时开发区也存存在较多的的动拆迁户户，必然会会出现一群群追求品质质生活的人人群。关于产品设设想：优山美地在在产品上制制胜最大的的因素是环环境，因为环境境好是很多多业主介绍绍亲朋好友友的最主要要的原因，，在产品上上应该对环环境提升品品质，同时时在户型上上应该能有有创新，并并且辅以实实用性很好好的附加值值，增添户户型的舒适适性和卖点点。关于操盘心心得：优山山美地近60%客户来自他他人介绍，，在南通圈圈层营销、、耳语营销销是销售制制胜最大因因素，对于于项目的客客户无论是是成交还是是未成交客客户，一定定要把客户户服务标准准提升，用用心去提升升客户的满满意度，将将为项目带带来口碑传传送的基础础。优山美地罗总项目客源定位项目前期仍仍是以开发发区客源为为第一主力力（约70％），包括括开发区原原居民、企企业职工等等，表现为为改善客源源随着区域发发展，配套套、交通、、区位认知知逐步提升升，将承载载城市的居居住功能，，中后期（2-3年）必将吸引更更多的城区区客源，为第一主力力，需求高端品品质的改善善型产品开发区现有客源开发区有5.5-6.5万客源，具具有购买能能力和潜在在购房需求求产业人口客源潜在客源组项目6公里范围的原住居民15万户均3口，70％比例3.5万500多家外资企业20万中层以上管理者约占10％-15％2-3万2000多家中资企业3000多家私营企业开发区购房需求置业目的产品优势购房需求表表现为改善善和为子女女买房，反反映在房型型面积上为为三房和二二房需求对产品方面面，最多选选择绿化和和物业服务务，表明对对居住环境境和品质需需求；其次次表现为户户型和规划划开发区房型面积需求房型需求面积以改善型三三房为绝对对主力，对对一房无需需求需求面积集集中在110-130平米面积段段，其次为为130-144平米和90-110平米144平米以上需需求相对有有限，在10％左右住房了解：：目前居住住三房为主主，但对物物业、景观观等不满意意，未来主主要表现为为改善型需需求购买用途：：改善型需需求主力（（58％），其次次为子女购购房房型面积：：面积集中中在110-130平米，其次次为130-144平米和90-110平米产品需求：：首选景观观和物业，，其次为规规划和房型型开发区客源特征区位价值理理解竞争市场理理解目标客户分分析和融品牌研研究项目战略定定位名京系未来系格林系自在系城市地段中中小型住区区年轻态成长长型住区城郊低密度度大型住区区城市副中心心综合住区区南京名京上海未未来来上海格林世世界杭州自在城城品牌金地集团幸福启航系系列幸福乐居系系列幸福圆梦系系列幸福尊享系系列品牌新城集团品牌和融集团产品系列代表个案档次区位产品类型价值特色“美地”系列优山美地高端城市核心区边缘别墅、洋房、高层山水自然环境、讲究异域风情生活阳光美地中端城市核心区边缘小高、高层大围合景观“国际”系列巴比伦花园高端城市或者区域中心小高、高层对称式布局和景观、立面更具品质和稳重，讲究城市高端生活和融已经形形成“美地地”和“国国际”两大大成熟产品品系定位思考区位优势中央居住价价值区域，，最具潜力力、国际属属性的高端端居住板块块港闸区老城区开发区次中心（二级）南通城市中心（一级）北翼次中心（二级）南通市区南翼空间结构新城区开发区市中心9KM新城区5KM狼山镇2KM开发区3KM优山美地别墅：06年5月，一期别别墅20天抢空，8000运作至11000元/㎡洋房：15天内8栋洋房售馨馨，4000运作至6000元/㎡公寓：07年小高层首首次推盘，，几天内去去化95%，5600运作至6000元/㎡河流、绿地地以及植被被的打造项目产品跳跳脱整个南南通市场价格上升迅迅速客源运作到到全市的高高度距离老城区区10公里左右交通、生活活等配套欠欠缺南通优山美美地本土最大的的高端产品品运营商，，在战略上上，需要高高端个案延延续品牌形形象南通高端品品牌运营商商定位思考品牌优势定位思考客源需求开发区客源源访谈：更更多表现为为三房、改改善型需求求，对景观观、物业、、规划、户户型等产品品需求，追追求高品质质和居住舒舒适度优山美地客客源：同样样表现为改改善型需求求，看中优优山美地绿绿化环境优山美地操操作人员：：缺少二房房和小面积积三房；南南通主要靠靠口碑营销销，所以产产品品质一一定要好，，才能有效效实现价值值提升；客客源更看中中优山美地地的景观优优势客源需求环环境优越、、居住舒适适度、高端端品质住区区我司把项目目定位为““国际系””产品区位价值值理解竞争市场场理解目标客户户分析和融品牌牌研究项目战略略定位开发区中中央住区区高端个个案城市级别别的高端端明星个个案和融集团团国际系系产品、、又一标标杆个案案项目定位位项目战略略定位三、项目目产品建建议定位思考考如何为南南通中高高端客层层打造一一个有特特色、有有品质的的产品形形象？追求国际际化开发发模式、、追求全全新的居居住理念念，塑造造一个南南通高端端产品新新地标！！打造南通通首个国国际化高高端住区区为南通上上流客层层打造新新地标项目产品品定位定位诠释释如何导入入国际化化开发模模式？如何塑造造地标品品质？源于美国国·纽约中央央公园的的启示！！……世界级城城市公园园规划我们的项项目建议议纽约、中中央公园园下城区(LowerManhattan)唐人街(ChinaTown)中城区(Midtown/TheaterDistrict)上东区(UpperEastSide)上西区(UpperWestSide)中央公园园(CentralPark)哈德逊河河公园(HudsonRiverPark)国际级城城市规划划模式居住区域域围绕核核心公园园分布各区各有有各的小小型中央央绿地中央公园园号称纽纽约“后后花园””特点：城市中心心湖城市森林林城市草坪坪理念：规划：超超大围合合、超大大栋距环境：世世界级公公园式景景观户型：高高附加值值、可变变空间建筑：国国际化经经典建筑筑大堂：国国际化高高端生活活体验配套：国国际级居居住品质质的体验验产品定位位支撑开发理念念的国际际化一、规划划设计思思考二、我们们的国际际级景观观规划组团、围围合、栋栋距追求大尺尺度、大大空间带带来的视视觉体验验！追求变化化的天际际线带来来的地标标形象！！经济指标标：占地面积积：15.8万方建筑面积积：39.2万方其中：住宅面积积：377850㎡㎡幼儿园：：4000㎡商业：9000㎡会所物业业：1500㎡容积率：：2.48建筑密度度：≤18%30F高层＋花花园洋房房花园园洋洋房房15％体体量量密度度高高，，常常规规30-32F高层层192米超超大大栋栋距距1.8-2万平平米米超超大大中中央央景景观观1、方方案案排排布布项目目经经济济指指标标，，可可能能排排布布2个方方案案，，从从方方案案视视觉觉冲冲击击力力效效果果上上看看，，方方案案一一明明显显好好于于方方案案二二；；2、经经济济测测算算方案产品销售总额总成本利润成本利润率方案一洋房15％公寓85％26.3亿24.4亿1.88亿7.7％方案二全高层27.4亿25.1亿2.24亿8.9％方案案一一方案案二二方案案比比较较三、、我我们们的的世世界界级级公公园园景景观观我们们将将重重点点打打造造四四大大主主题题公公园园式式景景观观中心心湖湖、、森森林林、、草草坪坪、、滨滨河河中心心湖湖主题题特特色色处处理理：：追求求中中心心湖湖规规划划出出的的半半岛岛亲亲水水空空间间独岛岛楼楼王王地地标标森林林\草坪坪主题题特特色色处处理理：：追求求森森林林中中的的参参与与性性大尺尺度度开开放放休休闲闲/活动动空空间间以以及及运运动动设设施施小尺尺度度空空间间提提供供亲亲切切交交流流草坪坪主题题特特色色处处理理：：社区区入入口口形形象象会所所高高尔尔夫夫湖滨滨主题题特特色色处处理理：：亲水水观水水利用用中中央央五五栋栋建建筑筑底底层层4.5米架架空空处处理理，，营营造造景景观观的的通通透透连连贯贯性性。。其他他花花园园式式景景观观细细节节架空空层层花花园园打造造国际际花园园式式可可变变空空间间户型型类类型型：：小二二房房：：85-90㎡㎡二房房：：110-120㎡㎡三房房：：130-140㎡㎡四房房：：160-170㎡㎡楼王王：：200-220㎡㎡高附附加加值值、、高高舒舒适适性性，，立立体体花花园园空空间间四、、户户型型1、市市场场面面积积配配比比2、客客户户户户型型需需求求优山山美美地地2房和和小小3房比比例例偏偏少少，，客客源源需需求求较较大大；；客客源源表表现现为为改改善善型型居居住住，，需需求求三三房房主主力力项目50-6970-8990-109110-129130-149150-179180-219220以上套数配比套数配比套数配比套数配比套数配比套数配比套数配比套数配比优山美地----794％24912％46023％85642％1246％1206％1327％金水湾----5011％13028％----13729％9520％6013％----军山半岛4810％4911％----143％5812％16234％14430％----绿城----19724％28334％769％789％16820％172％112％城市嘉苑--------50.6％202％74591％162％314％30.4％世纪花城----23611％89343％30815％58728％643％--------合计480.7％6119％156023％87813％246137％6299％3726％1462％面积段面积面积比套数套数比85-907227020％80327％110-1258904024％74225100433％160-1705412014％32811％200-220268807％1284％总计377850100％3005100％3、项项目目面面积积配配比比建建议议公寓：85-90㎡公寓：110-125㎡公寓：135-144㎡公寓：160-170㎡公寓：200-220㎡商业会所幼儿园4、户户型型分分布布5、楼楼层层分分布布15F16F18F28F30F32F户型型———楼王王建筑筑面面积积：：200㎡㎡-220㎡㎡高附附加加值值的的体体现现：：建筑筑面面积积：：220㎡㎡赠送送率率大大于于15％360度空空中中花花园园，，独独梯梯独独户户彰彰显显豪豪宅宅气气度度。。打造造巴巴比比伦伦式式的的空空中中花花园园空空间间。。建筑筑面面积积：：160㎡㎡-170㎡㎡户型型———四房房高附附加加值值的的体体现现：：建筑筑面面积积：：165㎡㎡入户户花花园园：：28㎡㎡（半半送送））凸窗窗：：5.4㎡㎡（全全送送））北阳阳台台：：13㎡㎡（半半送送））总附附赠赠面面积积：：25.9㎡㎡附赠赠比比率率：：16%户型型———三房房建筑筑面面积积：：130-140㎡㎡附加加值值赠赠送送：：建筑筑面面积积：：132㎡㎡设别别平平台台：：5.6㎡㎡（全全送送））空中中花花园园：：5㎡㎡（半半送送））南阳阳台台：：9㎡㎡（半半送送））工作作阳阳台台：：3㎡㎡（半半送送））总附附赠赠面面积积：：14㎡㎡附赠赠比比率率：：11%附加加值值赠赠送送：：建筑筑面面积积：：136㎡㎡空中中花花园园：：15㎡㎡（半半送送））南阳阳台台：：7㎡㎡（半半送送））设备备品品台台：：5㎡㎡（全全送送））凸窗窗：：3㎡㎡（全全送送））总附附赠赠面面积积：：19㎡㎡附赠比比率：：14%户型——二房建筑面面积：：110㎡-125㎡㎡户型——小二房房建筑面面积：：85㎡㎡-90㎡㎡附加值值赠送送：A建筑面面积：：89㎡㎡空中花花园：：10.8㎡㎡（半送送）阳台：：10.2㎡㎡（半送送）凸窗：：0.8㎡㎡（全送送）总附赠赠面积积：11.3㎡㎡附赠比比率：：13%AB附加值值赠送送：B建筑面面积：：88㎡㎡阳台：：6.8㎡（半送送）入户花花园：：15㎡㎡（半送送）凸窗：：6.4㎡㎡（全送送）总附赠赠面积积：17㎡㎡附赠比比率：：19%打造国国际经经典建建筑品品质塑造南南通豪豪宅新新地标标立面风风格一一：皇皇家新新古典典立面风风格二二：ArtDeco风格五、建建筑风格一一：皇皇家新新古典典新古典典主义义三段段式立立面造造型，，丰富富建筑筑形态态欧式的的浮雕雕罗马马柱等等细节节处理理，结结合局局部贵贵金属属色系系点缀缀，彰彰显出出浓郁郁皇室室贵族族的调调性通过底底部石石材＋＋墙身身的高高品质质真石石漆，，表现现高端端产品品形象象风格二二：ArtDeco风格现代与与古典典相结结合追求线线条感感与时时尚感感塑造一一种内内敛的的珍贵贵\低调的的奢华华南通首首个酒酒店级级四进进式大大堂尊享的的入户户方式式，塑塑造国际御生活活基调调……六、大大堂一进——步入式式会所所大堂堂人车分分流，，大气气会所所大堂堂，展展现高高端尊尊贵的的国际际品质质。二进——地下车车库大大堂停车后后不需需出地地面，，业主主直接接入户户。三进——一层大大堂智能化化电梯梯刷卡卡住户或或访客客才能能使用用电梯梯，直直达所所属楼楼层。。豪华精精装，，国际际智能能电梯梯刷卡卡，尊尊贵入入户。。四进——私家入入户大大堂专属私私家入入户，，个性性化国国际品品质塑塑造。。打造一一站式式国际御生活活配套套享受步步行的的便捷捷……国际顶尖学前教育国际运动泛会所国际生活泛会所七、配配套【国际双双语幼幼儿园园】建议引引进专专业的的师资资团队队，如如：伊伊顿慧慧智双双语幼幼儿园园校园占占地面面积为为4000平米，，绿化化覆盖盖面积积为75%，十二二个班班级的的规模模，另有生生态式式廊景景、亲亲子图图书室室、及及美术术、音音乐专专用活活动室室等；权威的的师资资力量量；经典的的蒙台台梭利利课程程国际化化教育育机制制……““不教的的教育育”国际顶顶尖蒙式教教育机机制引入国国际顶顶尖教教育模模式，，倡导导全新新国际际化教教育体体制【国际生生活泛泛会所所】9000平米休休闲生生活泛泛会所所，打打造一一站式式的便便捷生生活，，塑造造国际生活模模式。。引入南南通知知名休休闲、、餐饮饮品牌牌，如如迪欧欧咖啡啡、24小时便便利店店，24小时自自助银银行、、有机机蔬菜菜、时时尚豆豆捞等等【国际运运动泛泛会所所】1500平米休休闲娱娱乐主主题，，结合合会所所外部部运动动配置置，打打造国国际化化共享享运动动泛会会所平平台功能配置：棋牌室乒乓球桌球馆儿童活动中心心室内外游泳池池……报告结语在未来南通增增长潜力最大大的板块，相相信高端地产产运作的和融融集团带来的的开发区最高高品质的特色色产品，必将将又塑造一个个地产奇迹！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。05:19:5105:19:5105:1912