某路项目商业定位报告

卓越·南新路项目商业定位内容项目定位业态规划及组合定位背景建筑规划建议销售安排定位背景——大环境洼地趋势南山商业需要自救餐饮娱乐化趋势新政效应建立自己的市级商圈，扭转南山消费趋势南山商业先天优势南山商业壮大契机发展特色商业街区，巩固餐饮娱乐商业阵地大力发展社区商业，整体提升商业环境东门华强北人民南南山文化中心区福田中心区南新路常兴路定位背景——小环境品牌商家纷纷入驻，但南新路较缺乏该类商家竞争激烈，但仍有市场空间光彩新世纪港湾丽都田厦村前海金岸阳光棕榈园天朗风清向南村愉康花园常兴时代南景苑如意家园苏豪名园仓前锦福苑国兴苑大陆庄园椰风海岸项目周边为南山传统的住宅区，有田厦村、向南村等本地自然村，也有近年来新起的新式住宅楼，初步估计潜在消费人口在30万人左右

132片区是众多南山政府机关的驻地，公务员为本项目的潜在消费群；星形1~5分别代表南山国土局、南山区政府、南山区人民医院、南山法院、社保局45项目基本市场项目竞争市场项目辐射市场餐饮娱乐商家成行成市主要沿南新路分布以酒店、KTV、休闲会所、大酒楼等几种形式存在；定位背景——地块现状B、D地块A、C地块定位背景——项目四至项目西面有大量住宅区，拥有包括田厦村等本地居民在内的众多潜在消费者南新路东面的常兴路是南头商业旺区，项目开业后将成为吸引东面消费人流的商业亮点B地块临街面长，南新路缺乏横向路口，对面人流难以顺利引渡，B地块受南新路阻隔影响较大；A、B地块之间的联系受到桃园路的影响定位背景——项目人流定位背景——项目机会优势：处于南山传统核心商圈，外围商业气氛浓厚；项目基地位置优越，交通便利；外围住宅、酒店、休闲娱乐配套齐全，与本项目形成相互呼应；项目体量较大，易形成规模效应。片区消费者对餐饮、休闲、娱乐、超百等业态的持续需求为项目发展带来机会；附近住宅区拥有潜在消费力；片区将成为未来南山生活性商业中心；商家看好本项目；项目规划为小户型社区，将聚集众多年轻消费群，成为项目发展的稳定支持机会：定位背景——南头消费者调查

南头居民对商业消费场所的要求：消费环境好服务好有特色，最好是南头没有的商家购物便捷，最好能提供一站式消费有更多的选择在25个备选业态中，南头消费者认为片区最应该增设的业态前10名为：东南亚特色餐厅中西快餐美食广场美容/spa/休闲会所咖啡厅主题商业街中式酒楼电影院、儿童乐园夜总会/歌舞厅国内百货定位背景——零售商意向调查

超百类：餐饮类：娱乐休闲类：主题商场类：（对南山有拓展意向）……内容容项目目定定位位业态态规规划划及及组组合合定位位背背景景建筑筑规规划划建建议议销售售安安排排思路路一一外因因内因因统一南头商圈引领南头消费？

市场需求消费者需求零售商需求商圈需求潜在消费力新兴消费群本地居民年轻人公务员片区规划住宅改造南新路商业规划地铁规划项目规模及位置据南新路商业要塞大体量，规模效应超长临街面思路路二二招商商销售售定位位确定定招招商商方方向向提高高租租值值调整整定定位位制约约招招商商促进进销销售售，，提提高高售售价价补充充定定位位影响响定定位位包装装概概念念，，促促进进销销售售定位位方方向向：：通过过定定位位，，实实现现销销售售目目标标同时时，，确确保保商商场场成成功功经经营营零售售概概念念一站站式式消消费费中中心心集南南头头商商业业之之大大成成，，购购物物、、餐餐饮饮、、休休闲闲娱娱乐乐在在此此尽尽可可体体验验商业载体需要更新：更大体量，更好的消费环境商业概念需要更新：更多选择，更便捷地消费

零售售概概念念全天天候候精精彩彩夜间间消消费费，，全全天天候候营营业业，，全全天天候候精精彩彩营业业时时间间延延长长，，盈盈利利时时间间延延长长餐饮饮、、娱娱乐乐、、购购物物互互动动，，提升升整整体体商商业业气气氛氛零售售概概念念时尚尚多多元元化化各种种时时尚尚元元素素的的交交汇汇地地，，提提供供新新鲜鲜的的、、特特色色的的、、愉愉悦悦的的时时尚尚体体验验时尚尚是是消消费费的的潮潮流流，，也也是是商商业业的的魅魅力力所所在在时尚尚是是必必需需的的包包装装概概念念，，提高高项项目目的的档档次次和和价价值值，，有有利利于于销销售售CX-LifeCenterX生活地带带———深深圳圳首首个个时尚尚生活活休闲闲中中心心形象象定定位位定位位分分解解无限时尚的饕餮美食的休闲娱乐的X-LifeCenterX-Life－多多元元化化的的生生活活，，充充满满新新体体验验：：是指指一一种种新新的的生生活活方方式式、、工工作作方方式式、、学学习习方方式式和和交交流流方方式式，，即即新新鲜鲜的的、、多多元元的的便利利的的、、无无限限的的时时尚尚生生活活。。X-LifeCenter≈anexcellence-LifeCenter—卓卓越越之之城城——一个个汇汇集集了了多多种种生生活活元元素素，，新新鲜鲜的的，，多多元元的的，，便便利利的的，，无无限限时时尚尚的的生生活活休休闲闲中中心心餐饮饮———中中式式酒酒楼楼，，美美食食广广场场，，特特色色餐餐厅厅，，中中西西快快餐餐、、咖咖啡啡店店…………休闲闲娱娱乐乐————桑桑拿拿洗洗浴浴、、游游戏戏中中心心、、美美容容spa、、KTV…………购物物———品品牌牌超超市市/百百货货、、独独立立零零售售店店铺铺…………X－未知知的的，，令令人人期期待待和和兴兴奋奋的的…………Anexcellenceshoppingcenter美美妙的地地方，超乎乎你所想象象Anexactlyplace就就在这里里，畅快行行乐Anexcitingspace令令人快乐乐的游行之之地X-Life

Center市场定位价格商品组成多多元化天虹百货家乐福低中高人人乐沃尔玛社区区店保利文化广广场日常用品/设施便民民零售/餐饮饮零售/餐饮饮/娱乐本项目万象城整体档次比比花园城略略低购物档次为为中档同时兼具中中高端餐饮饮、娱乐休休闲等功能的社社区型购物物中心花园城客户定位全天候精彩彩独一无二夜间间消费概念念，引领市市场潮流电影院、夜夜店……中高收入人人群的社交交消费领地地酒吧、KTV、中式式酒楼、服服饰店………令南头食客客耳目一新新的特色餐餐饮店国内外品牌牌餐饮连锁锁，填补南南头市场空空白，以特特色产品及及装修为核核心吸引力力……家庭娱乐与与沟通平台台KTV，家家庭餐厅、、亲子乐园园……夜间消费概概念时尚娱乐概概念特色餐饮概概念欢乐家庭概概念南头娱乐青青年个体体业业者者、、公公务务员员及及白白领领家庭庭客客人人内容容项目目定定位位业态态规规划划及及组组合合定位位背背景景建筑筑规规划划建建议议销售售安安排排业态态分分布布————方方案案一一KTV百货货电影院数码码天地地运动动地地带带休闲闲一一族族百货货百货货家居居休闲闲餐餐饮饮咖啡啡厅美食食广广场场/特色色餐餐饮饮B、、D地地块块超市市中式式酒酒楼楼超市市A、、C地地块块亚洲洲美美食食街街美妍妍时时尚尚街街餐饮饮休闲闲餐饮饮超市市桃园园路路南新新路路4F3F2F1F会所所休闲闲餐饮饮儿童童乐园园家电大型型运运动动用品品店店特色色餐饮饮书店店影音音方案案一一业业态态比比例例方案一业态比例业态态分分布布————方方案案二二百货货休闲闲一族族超市市特色色餐饮饮休闲闲餐饮饮特色色餐饮饮B、、D地地块块美容容美体体KTVA、、C地地块块亚洲洲美美食食街街美妍妍时时尚尚街街超市市运动动地带带数码码天地地餐饮饮超市市4F3F2F1F桃园园路路南新新路路中式式酒楼楼百货货百货货亲子子乐园园茶艺艺咖啡啡厅书店店影音音会所所美食食广广场场足浴浴家居居精品品方案案二二业业态态比比例例方案二业态比例销售售面面积积：：约1100㎡㎡销售售面面积积：：约约18000㎡㎡销售售面面积积：：约3100㎡㎡销售售面面积积：：约约16000㎡㎡方案案一一方案案二二方案案比比较较————销销售售影影响响

方案一方案二销售均价销售均价较低留出位置更好的铺位，提高商铺销售均价销售难度较小，因主力店招商相对容易，能及时帮助商铺销售大，因超市的招商周期将很长，商铺销售受到拖累方案案比比较较————招招商商影影响响

方案一方案二超市及百货商家反应看好A、C地块及B、D地块北端不考虑B、D地块南端招商难度较容易较难，影响到商铺销售招商成本较低时间成本以及实际的利益损失都将较大经营难度业态搭配合理，突出商场经营主题，成功经营系数较高购物比例大，整体缺乏亮点Centapro建议议：：方案案一一相相对对于于方方案案二二，，销售售风风险险降降低低，，销销售售收收益益增增多多同时时经经营营成成功功更更有有保保障障建议议选选择择方方案案一一主力力店店建建议议————百百货货百货货是是大大型型商商业业物物业业必必备备的的业业态态之之一一，，有有利利于于项项目目的的整整体体经经营营百货货入入驻驻将将有有利利于于项项目目的的买买卖卖百货货入入驻驻将将有有利利于于其其他他商商家家的的招招商商百货货的的档档次次将将直直接接影影响响商商场场定定位位及及形形象象目标标商商家家：：太太阳阳百百货货、、海海雅雅百百货货等等主力力店店建建议议————超超市市超市市为为社社区区生生活活必必要要业业态态之之一一，，A、C地块块建建筑筑特特征征与与超超市市要要求求较较为为一一致致，，商商家家入入驻驻意意向向浓浓厚厚超市市入入驻驻将将有有利利于于项项目目招招商商及及买买卖卖超市市与与百百货货的的入入驻驻将将使使项项目目迅迅速速成成为为南南头头商商圈圈的的新新核核心心，，影影响响南南头头、、前前海海、、南南油油的的商商业业消消费费趋趋势势。。目标标商商家家：：华华润润万万家家、、百百佳佳等等主力力店店建建议议————KTV进一一步步丰丰富富项项目目的的餐餐饮饮娱娱乐乐功功能能，，充充分分利利用用酒酒店店式式公公寓寓裙裙楼楼商商业业的的特特殊殊性性KTV为年年轻轻人人喜喜闻闻乐乐见见的的休休闲闲形形式式，，在在片片区区具具有有良良好好的的市市场场基基础础KTV将是是打打造造项项目目全全天天候候精精彩彩的的重重要要组组成成部部分分目标标商商家家：：加加州州红红、、钱钱柜柜等等主力力店店建建议议————电电影影院院电影影院院为为标标志志性性娱娱乐乐业业态态，，可可进进一一步步体体现现项项目目的的娱娱乐乐功功能能中高高档档次次电电影影院院为为片片区区缺缺乏乏业业态态，，大大量量年年轻轻人人对对电电影影院院具具有有强强烈烈的的需需求求电影影院院入入驻驻可可有有效效扩扩大大项项目目的的影影响响力力，，增增加加项项目目的的美美誉誉度度，，吸吸引引人人流流；；考虑虑到到电电影影院院对对建建筑筑的的特特殊殊要要求求，，建建议议在在D地块块南南端端设设置置电电影影院院。。目标标商商家家：：新新南南国国影影城城、、百百老老汇汇、、UA电影影院院等等主力力店店建建议议————大大型型餐餐饮饮餐饮饮在在本本片片区区具具有有巨巨大大的的消消费费市市场场，，特特色色餐餐饮饮或或者者大大型型餐餐饮饮商商家家对对进进驻驻片片区区抱抱有有较较大大兴兴趣趣中高高端端餐餐饮饮以以及及特特色色餐餐饮饮应应是是本本项项目目的的招招商商重重点点目标标商商家家：：海海港港、、谭谭鱼鱼头头火火锅锅、、顺顺记记酒酒楼楼、、中中森森名名菜菜半主主力力店店建建议议————休休闲闲餐餐饮饮餐饮饮办办主主力力店店将将丰丰富富项项目目经经营营内内容容，，使使进进行行差差异异化化定定位位的的关关键键此类类商商家家将将与与电电影影院院以以及及百百货货形形成成良良性性互互动动目标标商商家家：：名名典典、、麦麦当当劳劳、、一一番番拉拉面面、、面面点点王王等等半主主力力店店建建议议————家家居居随着着楼楼层层增增高高，，租租金金水水平平下下降降，，可可考考虑虑大大型型零零售售商商家家进进驻驻；；此此层层主主要要业业态态为为百百货货、、超超市市、、家家居居随着着南南头头片片区区改改造造的的推推进进，，片片区区包包括括本本项项目目在在内内的的住住宅宅将将大大量量涌涌现现，，家家居居市市场场发发展展前前景景良良好好目标标商商家家：：金金海海马马、、好好百百年年等等目标标商商家家——超超市市百百货货类类商家名单商家要求华润万家面积要求：2500-30000㎡；楼层要求：负一层至二层；租金要求：25-45元/平方米；选址要求：住宅密集区域或大型社区内其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位150-200个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上百佳面积要求：5000-10000㎡；楼层要求：负一层至三层；租金要求：40-55元/平方米；选址要求：收入达到中产以上，居住人口较为密集区域或商业集中地段。其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位200个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上太阳百货面积要求：35000㎡；楼层要求：负一层以上租金要求：70元/平方米左右选址要求：主力商圈内商业集中地段，人口稠密。其他要求：层高5米以上,中央空调,电梯\扶梯\,停车位400个以上,消防达标,柱间距6-8米,荷载500KG/㎡以上商家名单商家要求台湾润泰集团拥有，在台拥有15家分店1998年首家分店在上海开幕，现时在大陆拥有20多家分店国内主要超市集团排名第二拥有5,000至10,000平方米大卖场10家2005年大卖场数目增至超过70家全国最大超市集团，超过1,000家分店以上海为总部，正积极进行全国性扩张经营大卖场、超市及便利店，2005年达6,000家分店联华华超超市市华联联超超市市大润润发发目标标商商家家——超超市市百百货货类类商号海雅百货类别百货简介目前在国内有3间分店，其中深圳2间，在珠海无分店。开店要求楼层：最高7层租赁合作方式：纯租赁租期：10~15年免租期：12月租金：30元/㎡/月面积：建面2㎡实用1.5万㎡层高：≥4.5m柱间距：8m电梯：扶手电梯、货梯、直达电梯停车位：视项目情况广告位：外立面广告位承租可能无无意向原因珠海消费力不足在珠海无拓展计划目标标商商家家——餐餐饮饮类类商家名单商家要求租期要求：可接受承租店铺的时间在15-20年；楼层要求：首层或首二层面积要求：400-500㎡租金要求：租金以扣点的形式，一般6%-9%个点。租期要求：承租店铺的时间一般在8-10年；楼层要求：承租店铺楼层可在首层至五层，租金要求：接受租金范围在50-150元/㎡.月。租期要求：承租店铺的时间可选择在2007年；面积要求：承租面积为5000㎡，租金要求：可接受租金范围在40-50元/㎡.月。租期要求：8-10年；面积要求：在300㎡以上租金要求：可接受范围不可高于180-220元/㎡.月对于楼层无特别要求，麦当劳劳谭鱼头头火锅锅海港元绿寿寿司商家名单商家要求来自广州的顺记餐饮管理有限公司以经营粤式高档菜品为主，在深圳已拥有两家分店，分别为深圳顺记酒楼、电子大厦新荔枝湾酒楼。该公司目前亦有计划在南山开店。营业面积要求400-500平方米及顾客约200人左右计算免租期要求45日租金支付方式为保底+提成为主要提供3个以上招牌位，面积40平方米以上平均租金约每平方米100-200元，街铺可高达至500元计划在未来五年内在华南地区设15间分店平均面积约400平方米可承受租金约总营业额的6％—8％租期约8年，需视乎整体规划及店铺位置而作进一步的洽谈大家乐乐意粉屋屋顺记酒酒楼目标商商家——餐饮饮类商号中森名菜类别餐饮菜系日本料理简介目前在国内有2间分店，其中在深圳1间分店，在长沙无分店。“大”是中森名菜最鲜明的特色，号称亚洲最大的“日本料理”。深圳店约16000平方米的营业面积，拥有2500多个餐位，130多间风格各异的日式包房，号称深圳最大的600平方米容纳60多人同时进餐的寿司吧，堪称世界最长的22米铁烧台。开店要求楼层：1-5层，最高为6层租赁合作方式：纯租赁租期：10-15年免租期：视项目而定面积：5000-10000平方米或实用面积4000-8000平方米层高：4.5米左右电梯：有停车位：300-400个广告位：较大广告位南山拓展意向有商号名典咖啡类别餐饮简介1984年刘兴典先创立，1995年，廖进锡先生将名典咖啡语茶从台湾引进大陆，首先在广东省东莞市名典咖啡语茶是源自台湾的著名咖啡餐饮连锁企业，目前已经拥有超过630家餐饮门店，是中国大陆规模最大、知名度最高的咖啡品牌之一开店要求楼层：最高接受2层租金：20-30元/平方米/月租赁合作方式：品牌输出租期：8年，免租期：6个月建筑面积：600-1000平方米，实用率70%-80%。层高：4米柱间距：8米停车位：200个广告位：门面广告位南山拓展意向有目标商商家——餐饮饮类商号一番拉面类别餐饮菜系日本简介一番拉面秉承日式口味面食口味，汤纯面香，受到众多喜欢日本风味的顾客欢迎。开店要求楼层：1层，最高接受1层租金：80~150元/平方米/月租赁合作方式：纯租赁租期：10年，免租期：6个月建筑面积：200平方米或150平方米实用面积，实用率80%南山拓展意向有商号面点王类别餐饮菜系中式快餐简介深圳面点王饮食连锁有限公司1996年11月成立涉足中式快餐行业，目前在国内共有分店46家，其中深圳45家拓展计划目前在国内计划在深圳开到100间分店开店要求面积350-500平方米楼层1层，最高接受2层租金100元/平方米/月租赁合作方式：纯租赁租赁年期：10年，免租期6个月南山拓展意向有目标商商家——休闲闲娱乐乐类商家名单商家要求租期要求：承租店铺的时间在10年以上；楼层要求：楼层不限面积要求：5000㎡以上租金要求：40-80元/㎡.月。租期要求：承租店铺一般在5年以上；楼层要求：二楼以上均可面积要求：300-400㎡租金要求：25-80元/㎡.月，视项目位置而定。面积：200—1000平方米层高：6.5米以上（净高）承重：300kg/m2停车位：30个左右租期：3—8年自然美美依贝佳佳美容容钱柜商号新南国影城类别娱乐南国影院于1988年8月19日成立，十几年中，南国影院作为深圳电影市场的标志，锻造成了深圳电影市场的“晴雨表”。它不仅丰富了一代深圳人的休闲生活，更形成了独树一帜的南国电影文化开店要求楼层：2层面积：2500-5000平方米租金：20-60/㎡.月（或抽成）其他：涉及到土建、消防、空调、给排水等工程要求，具体根据项目要求而不同南山拓展意向有目标商商家——主题题商场场类商家名单商家要求金海马家居租期要求：15年；楼层要求：二至四层面积要求：1万㎡，租金需要根据项目具体情况商议。好百年租期要求：15-20年；楼层要求：一至五层均可面积要求：20000㎡以上，租金要求25-50元/平方米.月之间；其它要求：单层面积必须在3000㎡以上，柱距在8*8米以上，承重不少于500kg/㎡，层高大于4.8米，吊顶后净高大于2.8米。上海某家居商家高度：5.4M，梁下净高4.4M，灯下净高3.6M。荷重：600KG/M2，部分区域须达1000KG/M2；柱距：主卖场部分需在8M以上。自动走道：应有足够垂直动线载运客人，必需有自动走道连接各楼层及停车场。卸货区：独立卸货区进货空间，卸货车位应有3个，3.0M*7M。广告招牌：建筑物外立面上要有独立招牌位置，内部要有足够、明确指示标志充足的停车位：300个车位。房屋交付标准：不需吊顶、地面结构机械粉光磨平、墙体用指定涂料。电量要求：120VA/M2（含空调用电量）.内容容项目定定位业态规规划及及商品品组合合定位背背景销售安安排建筑规规划建建议销售时时机2007年年1月月2007年年10月2007年年4月月主力店店招商商整体买买卖分拆销销售主力店店招商商成果果将直直接影影响到到项目目的买买卖主力店店招商商的同同时，，寻找找整体体买卖卖的投投资者者销售方方式优势劣势成交价格股权交易交易方式灵活交易成本较低可迅速获得现金或者权益潜在交易对象较多国内操作方式尚未成熟估价标准难以统一一般对经营成熟的商业物业感兴趣低大单买卖资金一次性回流统一经营，有利于项目整体运营成交价格较低难以寻找到合适买家对项目经营构成潜在威胁较低散卖成交金额较高操作方式成熟销售成本较高，销售周期长难以统一管理，影响商场经营受招商成果制约较高内容容项目定定位业态规规划及及组合合定位背背景销售安安排建筑规规划建建议商业建建筑规规划的的原则则强调建建筑设设计的的高效效率性性；充分考考虑购购物中中心业业态多多元化化问题题；突出顾顾客到到达的的第一一感觉觉；注重““活””和““聚””，要要旺““丁””又要要旺““财””功能分分区和和规划划要点点1百货将将是本本项目目的最最大主主力店店，百百货主主力店店对可可视性性有非非常高高的要要求，，这对中中庭的的设计计和立立面的的要求求提出出一个个设计计课题题。电影院院对建建筑的的要求求较为为特殊殊，与与塔楼楼的建建筑关关系调调整将将成为为重点点餐饮主主力店店对承承重、、排污污等有有特殊殊要求求功能分分区和和规划划要点点2面对未未来规规模庞庞大的的客户户流，，必须须考虑虑室外外足够够的空空间用用于行行人的的行走走、疏疏导、、引导导及娱娱乐休休闲。。即室室外广广场和和步行行街区区要重重点考考虑。。外部交交通设设计要要求是是：必须保保证外外围道道路的的汽车车和乘乘坐公公交系系统的的购物物者比比较容容易易进进入，，便于于离开开；不易在在项目目地块块范围围内发发生堵堵塞，，容易易辨认认出入入口等等内部交通设计要求是：便于人流流动，盘活商业死角，增加商业销售面积

中庭的垂直可视性的引导、垂直交通工具的引导等结合中庭的造型合理设计扶梯（如跨层扶梯）功能分分区和和规划划要点点3建议在此设立车辆主出入口引导人流二三层设置中庭由于项目地块狭长为了有效引导人流建议两端设置小型广场建议设置内街建筑设设计要要素———广广场设计要要求：：造型丰丰富多多样，，增加加趣味味性必须富富有层层次感感，直直接引引导人人流考虑灯灯光的的运用用地面用用材考考虑防防滑耐耐磨性性，并并组合合运用用建筑设设计要要素———中中庭设计要要求：：中庭提提供给给人们们空旷旷的空空间感感觉，，并提提供不不同楼楼层之之间的的相互互交流流。为增加加视觉觉享受受，同同时也也减少少空间间过大大给人人带来来的距距离感感，建建议在在中庭庭悬挂挂少量量精美美的、、不影影响视视野的的饰物物。中庭同同时是是商场场自然然采光光的重重要来来源，，建议议使用用通透透性强强、隔隔热效效果好好的材材料进进行封封顶。。广场及及中庭庭平面面图大广场场剖面面二层平平面图图excitingspaceexcellencecenterexactlyplaceBD地地块间间的通通道建建议通道设设计为为内部部商业业街，，并建建议BD地块块连接接与中中庭结结合设设计超市面面积需要预预留不分割割的整体面面积备注：：裙楼楼的住住宅格格局形形式需需考虑虑到对对商场场通道道的影影响。。广场及及沿街街商业业效果果广场及及沿街街商业业效果果中庭及及内街街商业业效果果建筑设设计要要素———外外立面面外立面是顾客首先接触的第一个印象外立面的效果在于体现主题并增强零售性物业的感染力HOOP[2000]大阪MASIONHERMèS[2001]东京京华城

[2001]台北设计要求：应多预留广告位置，以配合租户之经营，让消费者提高了解本项目之内容。加强外围灯柱布置、橱窗、灯光效果、广告牌等，可突出商场零售气氛。考虑商场标志的摆放。商场标志及广告位示意图建筑设设计要要素———外外立面面采光要要求立面设设计考考慮自自然采采光利于提提高环环境舒舒适程程度节省商商场运运营费费用大面积积玻璃璃的运运用，，引入入自然然光线线建筑设设计要要素———停停车场场商场商业面积停车位停车位面积比备注华润万象城12万平方米1000个83个/万平米大型地下停车场+二、三层立体停车位中信城市广场6.75万平方米719个107个/万平米包括地下及地上停车位金光华12万平方米1700个142个/万平米自有标准停车位500个，联动停车位1200余个KLCC10万平方米5400个540个/万平米位于吉隆坡双子星塔1-6楼CENTRALPLAZARAME

10万平方米3300个330个/万平方位于曼谷市郊，周边有大学和新住宅区。国内购购物中中心每每万平平方米米的停停车位位约为为100个个左右右，亚亚洲水水平则则为300-600个，，欧美美国家家则为为1000个以以上建筑设设计要要素———停停车场场本项目目为全全天候候营业业，停停车高高峰错错开，，车位位需求求时段段分布布均匀匀车位应应该作作为项项目买买卖的的亮点点之一一南头片片区消消费者者更愿愿意步步行逛逛街，，驱车车消费费的比比例不不高；；片区区以外外客户户为主要考考虑对对象项目为为住宅宅裙楼楼商业业，应应考虑虑与住住宅车车位的的共享享CentaPro建议：：结合本本项目目实际际情况况，建建议车车位面面积比比为50~60个/万平平方米米，即即600~700个个商业业停车车位；；加上上住宅宅停车车位，，对外外宣传传至少少1000个停停车位位以上上。建筑设设计要要素———出出入口口设计要要求：：必须要要四通通八达达；必须昭昭示性性较好好，特特别是是商场场正门门口英国伯伯明翰翰商业业中心心鲜明色色块的的运用用，极极具创创意建筑设设计要要素———店店面设计要要求：：不同类类型商商业单单元极极具个个性，，设计计风格格全然然不同同；统一经经营又又决定定了其其设计计风格格的统统一性性原则则；在经营营管理理过程程中，，合理理引导导各种种商业业单元元的设设计风风格，，以迎迎合项项目主主要客客户群群体的的消费费习惯惯。建筑设设计要要素———停停车场场停车是是否方方便成成为消消费者者选择择商场场的主主要原原因之之一出入口口设置置应以以避免免人车车流混混杂为为原则则设计方方便顾顾客的的收费费系统统内部通通道合合理设设置宽宽度清晰明明确的的导视视系统统建筑设设计要要素———商商场节节能节能重重点：：空调调能耗耗补偿维维护结结构传传热的的能耗耗占40-50％，新风处处理能能耗占占30-40％，空气、、水输输送能能耗占占25-30％。根据统统计资资料国国内商商场全全年运运行能能耗约约188kwh/m2.a，日本约约135kwh/m2.a，即国国内商商场能能耗比比日本本高出出近40％。CentaPro建议：：选择节节能型型空调调设备备设计高高标准准的空空调运运行管管理系系统设置空空调自自控系系统建筑材材料选选择适适当类型空调照明热水动力设备及其它商场40.533.710.715.2商业建建筑能能耗成成分比比例ThankYou！香港總總部︰香港中中環皇皇后大大道中中18號新世世界大大廈1座12樓1202-03室電話︰（852）21396688傳真︰（852）21396699深圳辦辦事處處︰深圳市市羅湖湖區深深南東東路5002號信興興廣場場地王王商業業中心心48樓08——09室電話︰（755）82478556傳真︰（755）82478550森拓普普物业顾問（深深圳））有限限公司司CentaProPropertyConsultants(Shenzhen)Limited9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/182022/12/18Sunday,December18,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/182022/12/182022/12/1812/18/20222:13:47AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/182022/12/182022/12/18Dec-2218-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/182022/12/182022/12/18Sunday,December18,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/182022/12/182022/12/182022/12/1812/18/202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。18十十二月20222022/12/182022/12/182022/12/1815、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/182022/12/182022/12/1812/18/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/182022/12/18