营销推广方案

雅居乐花园营销推广方案2022/12/23雅居乐花园营销推广方案雅居乐花园营销推广方案2022/12/19雅居乐花园营销推广1前言集团成功开局东北&十二年品牌地产战略合作伙伴沈雅项目销售实现&系统策略，解决地产问题推广成果业界标杆&高档项目成功推广案例基于相同的目标与互融的平台，我们将共见雅居乐开局东北，钜筑沈阳！雅居乐花园营销推广方案前言集团成功开局东北&十二年品牌地产战略合作伙伴雅居乐花园营2目录CONTENTS1定位策略思考——品牌&项目双管齐下品牌开发商市场格局品牌定位策略“三步走”项目定位策略“三步走”板块住宅市场分析竞争项目机会判断目标消费者洞察品牌导入模式品牌导入建议雅居乐花园营销推广方案目录CONTENTS1定位策略思考——品牌&项目双管齐下3目录CONTENTS2传播策略工作2011年推广策略分阶段推广战术渠道建议3现阶段创意表现雅居乐花园营销推广方案目录CONTENTS2传播策略工作2011年推广策略3现阶4定位策略思考PART1【品牌篇】雅居乐花园营销推广方案定位策略思考PART1【品牌篇】雅居乐花园营销推广方案5199319981999200220042005200620072008200920102011万科紫金苑保利花园万科城/新榆公馆保利海棠花园万科兰乔圣菲保利百合花园万科金域蓝湾保利心语花园恒大城金地滨河国际社区/长青湾绿地老街坊/新里摩尔公馆远洋天地沈阳碧桂园//太阳城/银河城/凤凰城保利十二橡树金地长青湾丹陛华润凯旋门中海龙湾/国际社区新湖明珠城万科金域国际/蓝山/柏翠园华润中心/橡树湾保利溪湖林语/海上五月花/康桥恒大名都金地名京/檀郡中海城/央墅/寰宇天下远洋三好郡/和平府万科沈马公路东项目/春河地块项目保利于洪二环项目恒大江湾/华府新湖御和园金地联合路南远洋白山路项目雅居乐蒲河项目万科城市花园万科花园新城万科金色家园万科四季家园新湖北国之春万科魅力之城/新里程恒大绿洲保利上林湾金地国际花园93年，第一个品牌开发商万科进入沈阳市场04年，保利进入沈阳，结束了万科独领沈阳地产的局面沈阳房地产品牌发展格局历程截至2011年，全国知名开发商近乎齐聚沈城，在沈阳这个品牌云集的商品房市场上，品牌几乎是所有中高端及以上项目的基本价值要素。其中，万科、中海、恒大、金地、保利均以出色的销售成绩赢得了市场的高度认可，成为普通住宅市场中的主流品牌。雅居乐花园营销推广方案1993199819992002200420052006206名次开发商名称销售金额（亿元）所占比重1万科50.756.4%2中海39.134.9%3恒大34.224.3%4金地32.964.1%5保利30.873.8%前5名总占销售比重：23.7%名次开发商名称销售面积（万平）所占比重1万科60.544%2恒大58.173.8%3中海55.463.6%4保利52.723.5%5金地39.132.6%前5名总占面积比重：17.7%2010年沈阳房地产开发商销售额/销售面积前五名从2010年各品牌销售排行榜说起……雅居乐花园营销推广方案名次开发商名称销售金额所占比重1万科50.756.4%2中海7万科——持续领跑，人文精耕17年18盘，足以证明万科在沈阳住宅市场的绝对领导性地位。2010年金域国际开始，万科从占据沈阳中高端住宅市场逐步走向沈阳高端住宅市场，并深获沈阳高端人群的青睐。品牌管理上，以客户为中心的客户服务、物业体系已非常完备，是其他品牌开发商所不能比拟的。雅居乐花园营销推广方案万科——持续领跑，人文精耕17年18盘，足以证明万科在沈阳住82007年进入沈阳，32亿地王落子长白岛。声势浩大的品牌攻势，一时风头无两，但因大市场低迷的08时运，以及工程周期明显滞后营销的推盘硬伤，惨遭滑铁卢。重整旗鼓的2009年，中海地产两周内拿下车辆厂、荷兰村两幅巨地，再次出手的中海，务实许多。品牌的着眼点落在项目品牌上，以项目丰满公司品牌。3年时间，完成万科10年进程，以实际销售奠定了中海在沈阳销售排行榜第二的地位。

中海——国字号大盘霸主雅居乐花园营销推广方案2007年进入沈阳，32亿地王落子长白岛。声势浩大的品牌攻势9恒大——三板斧，钱少房多速来入沈之初，创下1个月内3000万广告费全媒体投放的惊人之举，以世界级豪宅进入沈阳做为品牌切入点，豪装会所、大腕明星是品牌落地的主要特点，广告运动之后的销售数字成为谜团。2010年，凭借在沈阳多方布局重塑市场形象，”开盘必特价、特价必升值“，”潜力区域+高层+大湖“使其成为中端投资市场霸主。除恒大华府外，恒大其他项目均分布在二环外、城市配套尚需完备的城市近郊。在产品力的营造上雷同，有严重的产品复制现象：均是大盘、高层、精装、园区规划上均配有景观大湖及双会所。雅居乐花园营销推广方案恒大——三板斧，钱少房多速来入沈之初，创下1个月内3000万10金地——厚积薄发，长期利得者2007年，金地国际社区低调进入。2008年，《金地集团创新成果展首展沈阳揭幕暨沈阳金地08战略发布会》，集团董事长凌克出席，可见金地进入沈阳的高调和决心。2010年金地整合了7个项目，“品质创造价值”联动沈阳。“印象长青湾感动大沈阳”长青湾蔡琴演唱会，强化品牌高端属性。金地沿浑河和6个项目加上城市中心的金地名京项目，金地的高端品牌形象在2010年得以确立。在2010年的排名中，金地以微弱差距排名第四，但其销售均价，却超过万科，是前五名中最高者。雅居乐花园营销推广方案金地——厚积薄发，长期利得者2007年，金地国际社区低调进入11保利——低位徘徊，后起直追2004年，保利成为继万科之后第二个入主沈阳的全国性品牌开发商。入市及后续项目中档住宅的市场定位，让保利的品牌形象长期以来低位徘徊，与其全国性声誉极为不符。2009年开始，以十二橡树庄园为代表的保利高端产品线向沈阳高端细分市场发力。朗朗和乐中国音乐演出、与棋盘山其他项目合作的秀湖摇滚节，成为保利重塑品牌形象一系列举措。雅居乐花园营销推广方案保利——低位徘徊，后起直追2004年，保利成为继万科之后第二12值得关注的华润——高专细作重质重价鲁豫主持产品说明会、陆川执导示范区影片、故宫举行全球招商会，媒体同行客户品质检验之旅等一系列高端品质活动，一举打响了华润品牌进入沈阳的知名度。5年间，布局城市传统核心区，已开盘的3个项目包括普通住宅、别墅、商业、写字楼等多种业态。产品以“毫厘工程”为亮点，示范区震撼体验，营销上慢工细活，稳扎稳打，逐步确立沈阳高端地产商形象。目前，华润在沈最核心项目悦府2011年2月10日开盘，创下最高单价2.5万，均价2.3万的城心豪宅新标杆。雅居乐花园营销推广方案值得关注的华润——高专细作重质重价鲁豫主持产品说明会、陆13全球顶尖豪车艺术节在龙湖·滟澜山别墅激情上演。全球顶级品牌云集沈阳龙湖前所未见，顶级豪车法拉利、幽灵、悍马与国际一线品牌GUCCI、PRADA等众多世界顶级奢侈品牌，齐聚龙湖·滟澜山，举行现场展示等活动。聚焦龙湖观点：龙湖落地沈阳只是龙湖滟澜山项目的落地，举行了龙湖滟澜山大地艺术节等活动，成功的向市场向客户展示出龙湖滟澜山的产品品质，但是对于龙湖品牌自身并没有实现完美的落地，这就使得沈阳的客户更多了解的是龙湖滟澜山，而并非龙湖品牌。在近期走访项目的过程中，我们也了解到龙湖近期的销售并不理想，而10年成交的客户多为其他城市忠于龙湖品牌的FANS。雅居乐花园营销推广方案全球顶尖豪车艺术节在龙湖·滟澜山别墅激情上演。全球顶级品牌云14品牌导入模式借鉴人文精神塑造核心竞争力代表：万科产品精工塑造核心竞争力代表：金地、华润强势大盘塑造核心竞争力代表：中海工业化规模扩张、性价比塑造核心竞争力代表：恒大、碧桂园针对目标客群进行产品定位，有的放矢进行品牌植入、情感引导低调入市，高调做事，通过精工产品，实景震撼体验导入品牌价值有利于资金快速周转，不利于品牌长期发展和可持续性建设先拔形象，“硬”塑品牌，营销费用投入大，存在产品偏差和工期跟进的风险★★★★★★★★★★★☆★雅居乐花园营销推广方案品牌导入模式借鉴人文精神塑造核心竞争力15碧桂园、龙湖、中铁在城市量级上的品牌缺失，是我们跳脱板块市场之争的契机。雅居乐自身品牌形象值得导入城市级竞争格局。就雅居乐缺乏市场占有率的现阶段品牌条件来看，先期输出的品牌形象，更需扎实跟进的产品攻势，善于品质细分的华润可为本案重点之借鉴。雅居乐品牌落地策略雅居乐花园营销推广方案碧桂园、龙湖、中铁在城市量级上的品牌缺失，是我们跳脱板块市场16品牌力商品力形象力理念产品营销【品牌定位】2011中国房地产500强综合实力10强2010年度十大最具影响力地产品牌福布斯亚洲最佳上市公司50强“全球最具成长性华裔上市公司美国《商业周刊》“亚洲50家最佳表现公司”精品代表：69城恢弘，百万造城大师——海南清水湾，广州亚运城，广州雅居乐花园等开发理念：追求无可复制的资源，仅专注精品豪宅的开发产品理念：精品建筑、绿色建筑、人文建筑、未来建筑

企业精神：远见心建共建未来企业愿景：国际领先的城市运营者

企业使命：构建未来地标，缔造优质生活品牌沈阳落地定位雅居乐花园营销推广方案品牌力商品力形象力理念产品营销【品牌定位】2011中国房地产17雅居乐地产在超大规模项目整体规划、建筑、景观、室内设计的国际级的建筑视野，以及在大型配套上的国际级专业实力，首屈一指在广州、南京、三亚，雅居乐运作纯高端物业已取得了成功，均在当地豪宅市场占据一席之地。于品牌愿景与产品力上得到最大启发——雅居乐地产企业愿景：国际领先的城市运营者雅居乐花园营销推广方案雅居乐地产在超大规模项目整体规划、建筑、景观、室内设计的国际18雅居乐品牌形象定位雅居乐地产，中国高端生活运营商高端生活运营平台，起步粤港，接轨世界，殊荣等身的集团里程高端生活运营实践，极致资源、城市运营与雅居乐花园三大产品系高端生活运营升华，开局东北，百万平实力钜筑高端生活新高度雅居乐花园营销推广方案雅居乐品牌形象定位雅居乐地产，中国高端生活运营商高端生活运营19定位策略思考PART1【项目篇】雅居乐花园营销推广方案定位策略思考PART1【项目篇】雅居乐花园营销推广方案20沈阳市环环相扣的产业及城市规划布局，加之日臻成熟的商品房细分市场格局，决定了沈阳市商品住宅市场的土地区位价值分布特征。本案土地属性分析一类区位二类区位三类区位四类区位本案雅居乐花园营销推广方案沈阳市环环相扣的产业及城市规划布局，加之日臻成21土地级别区域分布价格特征产品形式核心竞争力典型项目一类区位沿河、临园、金廊沿线、北二路核心、别墅产品主流分布板块9000元/平以上别墅、高端集合住宅地段、稀缺资源世茂、悦府、峰汇、保利十二橡树庄园、富力、龙湾二类区位一环内，城市中心板块；奥体板块：北二路周边；7000-9000元/平小高、高层中心居住，成熟配套金地名京、凯旋门、锦联左岸、寰宇天下、保利达江湾城三类区位一、二环之间、丁香湖及北二环板块，南京南街板块，浑南南部5500-7500元/平多层、小高、高层城市居住、性价比、成熟配套的借力、环境静谧中海城、第一城、新加坡城、保利上林湾、理想新城、华府丹郡四类区位二、三环间东、西；蒲河板块、于洪板块4500-6000元/平多层、小高、高层价格低，低密舒适，生态静谧海逸诗阁、和泰新城、博荣水立方、人杰水岸、唐轩公馆区域格局分析——土地属性分析及价值判断本案所在沈北区域非沈城主流中端及以上商品住宅市场板块，蒲河板块之土地价值对于本案项目定位价值支撑价值有限！雅居乐花园营销推广方案土地级别区域分布价格特征产品形式核心典型项目一类区位沿河、临22板块内的竞争格局5000-6000元/平4000-5000元/平别墅高档项目本案瑞赛居圣苑人杰水岸太湖国际花园唐轩公馆步阳江南甲第城建美庭中央大学城皇家御院龙湖香醍漫步荣盛香缇澜山碧桂园太阳城阳光书香园雅居乐项目汇置尚都三盛颐景园季景沁园新湖仙林金谷龙腾碧玉湾加华小城哥本哈根华强城荣盛盛京绿洲世界湾保利溪湖林语5000-6000元/平4000-5000元/平6000元/平以上价格未定4000元/平以下雅居乐花园营销推广方案板块内的竞争格局5000-6000元/平4000-5000元23区域项目产品信息情况项目名称当售面积价格推出建筑形式销售状态推售情况推广活动配套唐轩公馆47-135高层5600多层6800高层47-87多层100-135一期在售----楼市杂志、短信ART-DECO建筑风格保利溪湖林语58-142多层4700多层一期在售、二期今夏开盘20套报广软文活动园区内两大景观建设中太湖国际50-1605500高层、多层三期即将发售38套楼市杂志广告台地园林景观人杰水岸45-121高层4500多层5500高层35-75多层68-160在售200套报广推广赖特式草原建筑、环抱人杰湖中央大学城30-96高层3980多层5400高层30-37多层30-96一期在售300套宣传折页、车体无龙腾碧玉湾37-140高层4800多层5400高层37-82多层80-140在售1800套报广三大休闲广场、二大儿童乐园、四大花园组团瑞赛·居圣苑36-140小高4700多层5500小高39-102多层95-140三期认筹中30套新品报广推广无加华小城41-104多层6000高层4700多层92-104高层41-90二期在售20套报广园区内万平绿地主题公园、羽毛球场篮球场哥本哈根31-1156500小高未售--------北欧简约风格建筑江南甲第40-1204460高层40-100多层80-120二期在售----宣传折页公寓、酒店、商业等多种业态三盛颐景园138-2496800-13000别墅二期即将发售----软文园区内规划苏州园林景区，建设中雅居乐花园营销推广方案区域项目产品信息情况项目名称当售面积价格推出建筑形式销售状态24该区域新项目供应情况总结：沈北区域市场近期纷纷推出新品，主要以高层、多层为主。加推新品中多以小户型居多。高层主要集中在37-75平之间。多层及洋房产品以80-140平为主，但因价位略低，与本案洋房产品一定程度上存在竞争。新项目中大体处于预热阶段，主打品牌形象。如汇置尚都及季景沁园。洋房面积段区间与本案相符，需定期及时关注。沈北区域推广上项目数量较多，但热度不足。目前汇置尚都稍显突出，与该项目即将开盘正处预热阶段密切相关。项目名称占地/建面（万平）绿化/容积面积区间价格建筑形式当期户数目前推广情况吉宝·季景沁园11.2/15.340%/1.3130-1444500-5500洋房810目前排号中新湖仙林金谷15/1940%/1.3320-405----别墅--------汇置尚都52/861.7洋房100-160别墅210-320----别墅、洋房、高层----品牌报广宣传环北福圣居6.1/10.935%/1.738-124----高层、多层600开盘日期未定荣盛盛京绿洲23/4535%/276-110----高层、小高43008F11F14F18F26F世界湾101/18541%/1.5237-136----高层、小高、多层1602----雅居乐花园营销推广方案该区域新项目供应情况总结：项目名称占地/建面绿化/容积面积价25重点竞品关注：汇置尚都开发商沈阳汇置地产集团项目地址沈北新区蒲南路5号占地/建面52万/87万物业类别高层/洋房/别墅容积率/绿化率1.7/40%项目概况西与辽宁大学新校区隔101国道相望，东南面与沈阳航空工业学院相邻，北邻蒲河，眺望人杰湖。客群定位未来城市发展新区核心的高端领导者。产品概况目前已动工。一期主推别墅洋房产品。自建配套景观：三大湖景会所：运动中心、生活配套：商业、写字间、婚礼教堂、宾馆等。开盘时间预计6月开盘价格未定雅居乐花园营销推广方案重点竞品关注：汇置尚都开发商沈阳汇置地产集团项目地址沈北新区26雅居乐花园营销推广方案雅居乐花园营销推广方案27汇置地产近期推广情况4月7日沈日、辽沈、华商4月12、14日沈日、华商第一轮4月7日第二轮4月12、14日第三轮4月21报广为连续式的。媒体以沈日为主。汇置地产目前主打品牌形象为两个项目进行预热。4月19、21日辽沈、沈日产品信息：汇置尚都一期产品别墅洋房，预计今年6月开盘。因该项目首期主推别墅洋房产品，洋房面积140、160平，与本案主力产品相近，加之项目整体质素与本案相似，其与本案竞争关系最为显著。雅居乐花园营销推广方案汇置地产近期推广情况4月7日沈日、辽沈、华商4月12、14日28中铁人杰水岸开发商沈阳中铁盛丰置业有限公司物业公司中铁第一太平项目地址沈北新区蒲河路27号占地/建面26万/50万物业类别高层/洋房/别墅容积率/绿化率1.8/35%项目概况人杰水岸环抱约24万平人杰湖。首期主打低密洋房产品，赖特式草原建筑与自然原生态景观呼应，打造高品质湖景社区。产品概况一期剩余70-160平洋房、38-75平高层在售自建配套业主会所、幼儿园、商业街等规划的自建配套开盘时间2010年8月价格高层4800元/平；洋房5600-6000元/平雅居乐花园营销推广方案中铁人杰水岸开发商沈阳中铁盛丰置业有限公司物业公司中铁第一太29雅居乐花园营销推广方案雅居乐花园营销推广方案30人杰水岸近期推广表现一期加推现房产品：70-160平洋房、38-75平高层目前推广主打品牌。4月28日华商人杰水岸洋房面积区间较大，价位相对较低，对本案有分流需求的威胁。雅居乐花园营销推广方案人杰水岸近期推广表现一期加推现房产品：4月28日华商31龙湖香醍漫步项目个案雅居乐花园营销推广方案龙湖香醍漫步项目个案雅居乐花园营销推广方案32开发商沈阳龙湖新北置业有限公司物业公司龙湖物业项目地址沈北新区蒲丰路49号占地/建面19万/14万（一期）物业类别别墅/洋房容积率/绿化率0.8/61%项目概况营造托斯卡纳田园小镇风情，与自然融合的立面设计，完善的生活配套设施。坐拥沈阳最大的森林公园、韩华温泉产品概况4月加推别墅在售320-350平，约40套。洋房产品110-160平预订中自建配套五重园林景观，全冠移植，引进教育配套开盘时间2010年9月25日价格8700-13000元/平雅居乐花园营销推广方案开发商沈阳龙湖新北置业有限公司物业公司龙湖物业项目地址沈北新33实景展示雅居乐花园营销推广方案实景展示雅居乐花园营销推广方案34洋房有110平、130平、140平、160平四种户型面积。香醍别苑--洋房产品目前推广中，6月11日样板间正式开放。雅居乐花园营销推广方案洋房有110平、130平、140平、160平四种户型面积。香35华强城项目个案雅居乐花园营销推广方案华强城项目个案雅居乐花园营销推广方案36开发商沈阳华强新城市发展有限公司物业公司华强物业项目地址沈北新区道义大街1号占地/建面28.8/108.8万平物业类别高层/小高/多层容积率/绿化率3.01/35%项目概况沈阳首个百万平米地铁上盖物业。ArtDeco经典建筑风格，智能化配套。产品概况40-150平，包括一梯两户的多层户型、两梯三户双拼户型、四梯十二户公寓自建配套绿化景观设计，32万平商业配套开盘时间未定价格未定华强城雅居乐花园营销推广方案开发商沈阳华强新城市发展有限公司物业公司华强物业项目地址沈北37项目名称本案汇置尚都中铁人杰水岸华强城区位黄河大街北：临水、高绿化、紧临辽大黄河大街北、临街蒲河路道义大街品牌雅居乐汇置中铁华强规模大盘大盘中级大盘规划三面环水，湾岛型规划舒适度景观突出产品类型多样、商业配套临街沿湖而建，体量有限百万大盘，商业配套完善配套园区景观设计，7000平豪华住客会所，省实验九年制教育保障，4000平商业配套三大湖景、运动中心、商业、写字间、婚礼教堂、宾馆等。业主会所、幼儿园、商业街等规划的自建配套绿化景观设计，32万平商业配套户型92-548平产品线丰富户型尺度舒适100-320平暂无户型比较38-160平重叠段格局紧凑主打性价比40-150平重叠段尺寸混乱主打商业本案产品对比优势—区位及相关资源（湾、林、岛、府）雅居乐花园营销推广方案项目名称本案汇置尚都中铁人杰水岸华强城区位黄河大街北：临水、38地缘性方面分析：

原住民——购买实力有限，购买容量为残食状态，可为本案高层产品客户部分构成。产业客群——沈北规划多，但实施力度和速度有限，目前区域内实力购买群体主要为教师，其可为本案重点区域内客群。动线方面分析：主城外溢需求——轨道交通时代的到来，会有利的带动人流量及到访量的提升。地铁二号线、黄河北大街、文大公路及区域交通的建成，大批主城区之外溢需求将得到有效引流，结合该部分客群的容量及质素，对位本案产品定位需求，其成为本案之主力客群！外地客——大沈阳经济区规划下所带动的周边城市之入沈需求值得关注。目标客户寻找雅居乐花园营销推广方案地缘性方面分析：目标客户寻找雅居乐花园营销推广方案39文大公路地铁2号线本案以洋房为核心价值产品的首期目标客群为极具北部区域情节的北部客群！本案黄河北大街文大公路延伸至大东区横向带动区域客群以皇姑为核心的北部客户群至大东望花大浑南板块大铁西板块尽管轨道交通的到来可有效拉近本案与城心距离，但大浑南和大铁西板块由于整个板块的供销势能占据着城心及以南的主力外溢客群需求，由此本案之城心外溢需求的全力承接意愿受到很大程度的限制。丁香新城（荷兰村）雅居乐花园营销推广方案文大公路地铁2号线本案以洋房为核心价值产品的首期目标客群为极40丁香湖新城北二环以皇姑为核心的北部客户群9公里黄河北大街9.7公里道义片区由此，关键性动线黄河北大街成为价值聚焦！雅居乐花园营销推广方案丁香湖新城北二环以皇姑为核心的北部客户群9公里黄9.7公41对于皇姑区为核心的北部客户而言：黄河大街的意义何在？昨日——黄河大街，历来担负着沈城交通的主动脉角色。更因贯穿北部省级政治中心的独特地位，承载着沈阳最早的高端服务业，以凤凰饭店为代表的五星级涉外服务业，以友谊宾馆为代表的国宾馆，加之北陵公园的世界级历史文化资源地位，使得黄河大街当仁不让的成为沈阳城市发展历史的主轴！今日——以乐购为中心的现代服务业，黄河大街沿线的高档餐饮集聚性，无论是规模还是质素，都在彰显其沿街商配城心级高度；尤其是业已形成的官居文居氛围，以及10年市级规划明确的沈城首席南北主干线地位，使得黄河大街沿线不仅是皇姑区高高端居住核心，更是东西干线以北区域最具高端生活磁场吸引力的城市主轴！未来——轨道交通的到来，黄河大街北向与地铁二号线的紧密重合，鉴于黄河大街的高端属性价值，其将是区域内产业、商业实现度最高之动线，从而迅速拉近本案与城心的实际与心理距离；结合其与贯穿棋盘山及丁香高端板块的蒲河廊道之精彩汇聚，本案所在区位城市主轴地位得以继承！雅居乐花园营销推广方案对于皇姑区为核心的北部客户而言：雅居乐花园营销推广方案42综合市场竞争优势、主力消费者动线来源与雅居乐花园成熟产品优势，得出项目定位关键词——复合稀缺资源、黄河大街都市中央走廊雅居乐花园营销推广方案综合市场竞争优势、主力消费者动线来源与雅居乐花园成熟产品优势43黄河大街北，高端生活体黄河大街北，外达全城。以黄河大街这一城市绝对高端动线，强化项目城市属性与高端属性高端生活体，内隐大城。传承高端生活运营商品牌定位，以“生活体”的概念有别“综合体”的商业气息，是以居住为主、复合高端资源的百万平生活大城。作为定位，兼顾长周期推广的大内涵。沈阳雅居乐花园项目定位雅居乐花园营销推广方案黄河大街北，高端生活体沈阳雅居乐花园项目定位雅居乐花园营销推44沈阳雅居乐花园高端生活体六大价值点high-levellifesystem高端核心体高端资源体高端居住体高端园林体高端休闲体高端服务体雅居乐花园营销推广方案沈阳雅居乐花园高端生活体六大价值点高端核心体高端资源体高端45高端核心体，尊踞北城心发展第一空间雅居乐花园营销推广方案高端核心体，雅居乐花园营销推广方案46北城人居门户，地铁、轻轨、高铁、公交、长客“立体化”路网·直临黄河大街北，与母城一线干道相连，紧密依托城市发展动脉·“三横五纵”路网全面升级改造，畅行城市四方·零距离地铁2号线辽宁大学站，新北站枢纽交通利好”大沈阳2小时生活圈“东北总部基地、中新国际城、华强科技文化产业基地，蓬勃兴域优越地理位置造就经济发展舞台，东北总部基地、华强文化科技产业基地等汇聚项目周边，与高品质市场生活核心中新国际城近邻，万象一城，宜居宜业。商业、教育、医疗、娱乐丰盛生活圈，托举一座城中城·教育：沈阳大学城、11中、道义小等·商业：4S店、乐购、奥特莱斯、福瑞佳购物广场等·休闲：中国迪士尼、蒲河三大湖区、体育公园、森林公园等·医疗：盛京医院沈北院区、沈卫医院、省武警总队医院、何氏眼科、739医院等·运动：NBA、高尔夫等雅居乐花园营销推广方案北城人居门户，地铁、轻轨、高铁、公交、长客“立体化”路网雅居47高端居住体，南派低密洋房领衔超百万平地标建筑群雅居乐花园营销推广方案高端居住体，南派低密洋房雅居乐花园营销推广方案48现代简约风格：源取粤港大都会的国际视野，融入现代风尚感十足的简约立面，现代飘板、飘窗元素，美学与功能极致融合，提升北方宜居要素，保障全南向最大采光尺度高端奢享空间：合理面积区间与精到户型设计，涵盖90-120平城市空中公馆、140-180平湾境电梯洋房、400平总裁私邸三大产品线，满足首次品质置业及改善性高端买家一步到位。“先进”“舍得”“用心”的规划理念：·68米超大楼间距，采光采景无扰·1：1.5车库配比，别墅级的爱车有道·半人车分流，脉状园区动线·临河一线全景电梯洋房为脉，尺度开敞雅居乐花园营销推广方案现代简约风格：源取粤港大都会的国际视野，融入现代风尚感十足的49高端资源体，湾、岛、林、府，复合城市稀缺资源胜境雅居乐花园营销推广方案高端资源体，湾、岛、林、府，雅居乐花园营销推广方案50资源型豪宅住区，将城市向湾境打开，汇美万千湾：2.5公里天然湾岸线环抱，形成独一无二“自然边界”岛：由百棵原生林木覆盖的两座湾区岛屿，**平绿茵环绕林：30万平绿化带，保留148棵50年原生树，首席生态宜居府：与一流学府辽宁大学一墙之隔，葱茏华盖，人文馥郁雅居乐花园营销推广方案资源型豪宅住区，将城市向湾境打开，汇美万千雅居乐花园营销推广51高端园艺体，

“环抱式”北欧五重园境，当代极静大宅雅居乐花园营销推广方案高端园艺体，雅居乐花园营销推广方案52“环抱式”北欧园林大境，五重自然妆点源自香港国际级园林大师设计手笔，打造北欧风格的极境园景，采用纯天然材质营造生态质感，完全让步于自然，在空间序列上形成错落有致的四季景观。园区内独有L形中轴景观带，连接东西两大绿化景观，叠叠环抱，形成园区内部大型环抱式园林画卷；精致的园区景观又与园外的自然湾岸美景相呼应，层层围绕，双园美景收于一城，让建筑与自然和谐交融，居住于此，宛如置身在都市内的桃源胜境。雅居乐花园营销推广方案“环抱式”北欧园林大境，五重自然妆点园区内独有L形中轴景观带53高端休闲体，北城心第一高尚生活平台雅居乐花园营销推广方案高端休闲体，北城心第一高尚生活平台雅居乐花园营销推广方案54商业、教育、会所、建筑体验馆四大功能分区，锻造“北城心第一高尚生活平台”约7000平超豪华住客会所，流金生活魅力场：复合家庭休闲、圈层社交、邻里中心定位的超大会所，四季开放，流金感设计，拥有室内恒温标准泳池、有氧运动区、SPA、3D影院、纯正粤式美食餐厅等功能分区，唯业主尊享家门前的“知本殿堂”，创北城教育示范工程：雅居乐规划的幼儿园，不仅让子女得到快人一步的精英式教育，也可让孩子步行上学，为下一代的求学之路提供方便与安全，未来将打造成一贯制精英学园，陪伴孩子优质成长。约4000平欧洲风情商业街，咫尺奢尚：精英业主圈层家门前尽享前沿商业，一站满足生活所需奢华不动产销售体验中心：宛若建筑艺术收藏馆，感受雅居乐品牌魅力、产品展示与无微不至的贴心服务雅居乐花园营销推广方案商业、教育、会所、建筑体验馆四大功能分区，锻造“北城心第一高55高端服务体，礼遇精英智富的全息生活雅居乐花园营销推广方案高端服务体，雅居乐花园营销推广方案56服务于卓越之上，雅居于世界心怀雅居乐物业，为豪门礼遇开启：雅居乐物业管理服务有限公司成立于1993年，是国家首批一级物业管理企业。1999年通过ISO9000国际质量管理体系认证（认证机构为英国皇家BSI），2009年成功换版ISO9001国际质量管理体系。服务体系包括日常尊贵服务、特色尊贵服务与专项私享服务。雅地会，全城尊贵荣耀：雅地会2005年7月成立。由雅居乐业主和认同、喜爱雅居乐品牌的社会各界人士自愿加盟、非盈利性的客户俱乐部。雅地会的创立旨在加强会员、特约商户与雅居乐之间的联系沟通，时刻倾听各界人士的要求和建议，从而推出更好满足客户需要的精品住宅，为业主和各界好友提供更多的优质服务及广阔的互动平台。雅居乐花园营销推广方案服务于卓越之上，雅居于世界心怀雅居乐花园营销推广方案57传播策略工作PART2雅居乐花园营销推广方案传播策略工作PART2雅居乐花园营销推广方案582011沈阳雅居乐花园推广之重两个“突围”突围别墅如何拦截汇置，成为高端置业第一选择突围沈北如何突破竞争，短期内实现销售目标※C地块首当其冲，肩负突围重任。雅居乐花园营销推广方案2011沈阳雅居乐花园推广之重两个“突围”突围别墅突围沈北※592.5公里湾岸线30万平公园化绿带花园会所一流人文学府辽宁大学蒲河校区道义南大街&轨道交通C地块①第一重，母城入新城人文地标第二重，新城干道入“私家”阔道第三重，“私家”阔道入花园会所第四重，花园会所入公园绿化第五重，公园绿化入园区内景②③④⑤辽宁大学A、B地块D地块大城天地重重盛境在独有湾境地貌中，模拟消费者动线突围攻势一：南源北调项目独有筑居资源，仿若“湾境几重天”雅居乐花园营销推广方案2.5公里湾岸线花园会所一流人文学府道义南大街&轨道交通C地60<升级型><吸附型><挑剔型>突围攻势二：价值整合寻求沈北的生态宜居、畅捷交通、高舒适度低总价的舒居生活团圆置业的和乐一家亲，看重城北价格洼地的投资客，以及高端从众置业者地缘和产业客群出于区域内大品牌、高品质需求资源稀缺价值感突出品质专属湾、林、岛、府、园；地铁、会所、商业、学区；复合高端资源国际平台境界私属一级物管综合以上C地块主要产品线——电梯洋房在板块市场低密住宅为主、尤其汇置别墅占位拦截下，并不能成为竞争优势，寻找赢得客户的价值核心，在于整合的力量。复合资源（高端占有）、居境私密（高端私享）、品牌内涵（高端血统）成为价值识别的关键词。雅居乐花园营销推广方案<升级型><吸附型><挑剔型>突围攻势二：价值整合寻求沈北的61“突围”公式区域品牌力>项目形象力>洋房产品力大城形象复合资源C地围合高端吸引区域市场突围而出品牌先导占位高端南派筑居别出心裁精工实景高端震撼“高端生活运营商”“高端生活体”“湾境几重天”“南派低密洋房”雅居乐花园营销推广方案“突围”公式区域品牌力>项目形象力>洋房产品62品牌建立5月6月7月品牌维护城界观“雅居乐地产高端生活运营商”湾界观“沈阳雅居乐花园湾境几重峰”品牌线品牌大型活动售楼处及样板示范区开放品牌导入8月开盘外展开放重要节点项目线项目形象导入洋房利益传导主题线世界观“南派低密洋房，湾境私享观”2011项目入市推广节奏一期价值渗透雅居乐花园营销推广方案品牌建立5月6月7月品牌维护城界观湾界观品牌线品牌大型活动售63推广目标：借助中外乒坛对决的事件影响力与国球名将的公众感召力，为品牌落地打开局面，全城强势占位，宣传项目形象广罗受众推广内容：

“乒”坛盛赛，“乐”动巅峰——中国高端生活运营商雅居乐鼎力赞助世界乒坛盛事，开局沈阳！沈阳雅居乐花园，黄河大街北，高端生活体，钜筑鼎献！推广手段：线上覆盖式强势推广，活动重磅呈现第一阶段（5月初-6.21）广告运动报纸软文户外工地围挡广播短信网络文本道具直邮项目手册品牌楼书活动邀请函公共关系大型品牌活动小型拓客活动展卖空间资料摆架外展海报雅居乐花园营销推广方案推广目标：借助中外乒坛对决的事件影响力与国球名将的公众感召力64推广排期大众媒体活动启动内容载体数量实施时间1、平面广告雅居乐地产中国高端生活运营商源起粤港实力雄厚开局东北+活动预告沈日辽沈整版6.7雅居乐花园十年十城钜献沈阳代言中国百万造城最高水平的成熟产品线+活动预告沈日辽沈整版6.9沈阳雅居乐花园黄河大街北高端生活体黄河大街北的繁华穿越高端生活回归+活动预热辽沈华商整版6.14沈阳雅居乐花园黄河大街北高端生活体六大高端生活体系+活动催促辽沈华商整版6.17推广内容雅居乐花园营销推广方案推广排期大众媒体活动启动内容载体数量实施时间1、平面广告雅居65大众媒体活动启动内容载体数量实施时间2、网站先期品牌形象释放，随后持续跟踪报道明星抵沈盛况为活动预热新浪乐居、微博6.7日起3、软文同报广规划同步系列四篇活动前期约热与后期报道两篇报纸、网站每周2篇6.7日起4、广播品牌信息+活动预告FM97.5连续两周6.7日起5、短信品牌信息+项目信息（区位）+活动预告连续两周6.7日起户外LED、路牌、道义大街卡位雅居乐地产中国高端生活运营商“乒”坛盛赛“乐”动巅峰汇置拦截路牌、机场&国美户外及三处LED6处6.7日起包装活动海报项目手册活动包装外展活动海报、活动邀请函乒坛对决大型活动包装（中兴及奥体）项目手册制作出品待定手册及海报、邀请函需提前完成雅居乐花园营销推广方案大众媒体活动启动内容载体数量实施时间2、网站先期品牌形象释放66第二阶段（6.21-7.23）推广目标：一期形象充分传递，为售楼处与样板间开放做铺垫推广内容：沈阳雅居乐花园1期，湾境几重峰推广手段：小型活动持续拓客；大众推广重点为道义大街户外拦截及项目地块包装，为售楼处开放造高端形象广告运动报纸软文户外工地围挡广播短信网络文本道具景观手册项目楼书户型折页公共关系小型拓客活动展卖空间项目宣传片导示系统雅居乐花园营销推广方案第二阶段（6.21-7.23）推广目标：一期形象充分传递，67大众媒体活动启动内容载体数量实施时间1、平面广告黄河大街北湾境几重峰沈阳雅居乐花园1期百万大城湾境大宅辽沈华商整版6.30黄河大街北湾境几重峰沈阳雅居乐花园1期百万大城湾境大宅辽沈华商整版7.7沈阳雅居乐花园1期湾境六重峰7月16日售楼处示范区同期开放，盛赏人生辽沈华商整版7.12沈阳雅居乐花园1期xx万平湾境创见7月16日售楼处示范区同期开放，举城共鉴辽沈华商整版7.14户外LED、路牌、道义大街卡位黄河大街北湾境几重峰6.27日起包装工地围挡示范区样板间开放包装湾境六重峰（区位、资源、建筑、景观、配套、服务）6.27日起雅居乐花园营销推广方案大众媒体活动启动内容载体数量实施时间1、平面广告黄河大街北68第三阶段（7.23-8月底）推广目标：利用实景震撼，举办消夏盛大活动，引爆洋房入市推广内容：南派低密洋房，湾境私享观推广手段：大型消夏活动“雅居生活，仲夏之梦”为主，包装2公里湾岸线，引动盛大人潮参与，包括啤酒节、垂钓比赛、户外魔术、露天电影等形式，为开盘蓄势；大众媒体以报媒、短信、广播等释放洋房产品及认筹、开盘信息。雅居乐花园营销推广方案第三阶段（7.23-8月底）推广目标：利用实景震撼，举办消69演讲完毕，谢谢听讲!再见，seeyouagain3rew2022/12/23雅居乐花园营销推广方案演讲完毕，谢谢听讲!再见，seeyouagain3rew70雅居乐花园营销推广方案2022/12/23雅居乐花园营销推广方案雅居乐花园营销推广方案2022/12/19雅居乐花园营销推广71前言集团成功开局东北&十二年品牌地产战略合作伙伴沈雅项目销售实现&系统策略，解决地产问题推广成果业界标杆&高档项目成功推广案例基于相同的目标与互融的平台，我们将共见雅居乐开局东北，钜筑沈阳！雅居乐花园营销推广方案前言集团成功开局东北&十二年品牌地产战略合作伙伴雅居乐花园营72目录CONTENTS1定位策略思考——品牌&项目双管齐下品牌开发商市场格局品牌定位策略“三步走”项目定位策略“三步走”板块住宅市场分析竞争项目机会判断目标消费者洞察品牌导入模式品牌导入建议雅居乐花园营销推广方案目录CONTENTS1定位策略思考——品牌&项目双管齐下73目录CONTENTS2传播策略工作2011年推广策略分阶段推广战术渠道建议3现阶段创意表现雅居乐花园营销推广方案目录CONTENTS2传播策略工作2011年推广策略3现阶74定位策略思考PART1【品牌篇】雅居乐花园营销推广方案定位策略思考PART1【品牌篇】雅居乐花园营销推广方案75199319981999200220042005200620072008200920102011万科紫金苑保利花园万科城/新榆公馆保利海棠花园万科兰乔圣菲保利百合花园万科金域蓝湾保利心语花园恒大城金地滨河国际社区/长青湾绿地老街坊/新里摩尔公馆远洋天地沈阳碧桂园//太阳城/银河城/凤凰城保利十二橡树金地长青湾丹陛华润凯旋门中海龙湾/国际社区新湖明珠城万科金域国际/蓝山/柏翠园华润中心/橡树湾保利溪湖林语/海上五月花/康桥恒大名都金地名京/檀郡中海城/央墅/寰宇天下远洋三好郡/和平府万科沈马公路东项目/春河地块项目保利于洪二环项目恒大江湾/华府新湖御和园金地联合路南远洋白山路项目雅居乐蒲河项目万科城市花园万科花园新城万科金色家园万科四季家园新湖北国之春万科魅力之城/新里程恒大绿洲保利上林湾金地国际花园93年，第一个品牌开发商万科进入沈阳市场04年，保利进入沈阳，结束了万科独领沈阳地产的局面沈阳房地产品牌发展格局历程截至2011年，全国知名开发商近乎齐聚沈城，在沈阳这个品牌云集的商品房市场上，品牌几乎是所有中高端及以上项目的基本价值要素。其中，万科、中海、恒大、金地、保利均以出色的销售成绩赢得了市场的高度认可，成为普通住宅市场中的主流品牌。雅居乐花园营销推广方案19931998199920022004200520062076名次开发商名称销售金额（亿元）所占比重1万科50.756.4%2中海39.134.9%3恒大34.224.3%4金地32.964.1%5保利30.873.8%前5名总占销售比重：23.7%名次开发商名称销售面积（万平）所占比重1万科60.544%2恒大58.173.8%3中海55.463.6%4保利52.723.5%5金地39.132.6%前5名总占面积比重：17.7%2010年沈阳房地产开发商销售额/销售面积前五名从2010年各品牌销售排行榜说起……雅居乐花园营销推广方案名次开发商名称销售金额所占比重1万科50.756.4%2中海77万科——持续领跑，人文精耕17年18盘，足以证明万科在沈阳住宅市场的绝对领导性地位。2010年金域国际开始，万科从占据沈阳中高端住宅市场逐步走向沈阳高端住宅市场，并深获沈阳高端人群的青睐。品牌管理上，以客户为中心的客户服务、物业体系已非常完备，是其他品牌开发商所不能比拟的。雅居乐花园营销推广方案万科——持续领跑，人文精耕17年18盘，足以证明万科在沈阳住782007年进入沈阳，32亿地王落子长白岛。声势浩大的品牌攻势，一时风头无两，但因大市场低迷的08时运，以及工程周期明显滞后营销的推盘硬伤，惨遭滑铁卢。重整旗鼓的2009年，中海地产两周内拿下车辆厂、荷兰村两幅巨地，再次出手的中海，务实许多。品牌的着眼点落在项目品牌上，以项目丰满公司品牌。3年时间，完成万科10年进程，以实际销售奠定了中海在沈阳销售排行榜第二的地位。

中海——国字号大盘霸主雅居乐花园营销推广方案2007年进入沈阳，32亿地王落子长白岛。声势浩大的品牌攻势79恒大——三板斧，钱少房多速来入沈之初，创下1个月内3000万广告费全媒体投放的惊人之举，以世界级豪宅进入沈阳做为品牌切入点，豪装会所、大腕明星是品牌落地的主要特点，广告运动之后的销售数字成为谜团。2010年，凭借在沈阳多方布局重塑市场形象，”开盘必特价、特价必升值“，”潜力区域+高层+大湖“使其成为中端投资市场霸主。除恒大华府外，恒大其他项目均分布在二环外、城市配套尚需完备的城市近郊。在产品力的营造上雷同，有严重的产品复制现象：均是大盘、高层、精装、园区规划上均配有景观大湖及双会所。雅居乐花园营销推广方案恒大——三板斧，钱少房多速来入沈之初，创下1个月内3000万80金地——厚积薄发，长期利得者2007年，金地国际社区低调进入。2008年，《金地集团创新成果展首展沈阳揭幕暨沈阳金地08战略发布会》，集团董事长凌克出席，可见金地进入沈阳的高调和决心。2010年金地整合了7个项目，“品质创造价值”联动沈阳。“印象长青湾感动大沈阳”长青湾蔡琴演唱会，强化品牌高端属性。金地沿浑河和6个项目加上城市中心的金地名京项目，金地的高端品牌形象在2010年得以确立。在2010年的排名中，金地以微弱差距排名第四，但其销售均价，却超过万科，是前五名中最高者。雅居乐花园营销推广方案金地——厚积薄发，长期利得者2007年，金地国际社区低调进入81保利——低位徘徊，后起直追2004年，保利成为继万科之后第二个入主沈阳的全国性品牌开发商。入市及后续项目中档住宅的市场定位，让保利的品牌形象长期以来低位徘徊，与其全国性声誉极为不符。2009年开始，以十二橡树庄园为代表的保利高端产品线向沈阳高端细分市场发力。朗朗和乐中国音乐演出、与棋盘山其他项目合作的秀湖摇滚节，成为保利重塑品牌形象一系列举措。雅居乐花园营销推广方案保利——低位徘徊，后起直追2004年，保利成为继万科之后第二82值得关注的华润——高专细作重质重价鲁豫主持产品说明会、陆川执导示范区影片、故宫举行全球招商会，媒体同行客户品质检验之旅等一系列高端品质活动，一举打响了华润品牌进入沈阳的知名度。5年间，布局城市传统核心区，已开盘的3个项目包括普通住宅、别墅、商业、写字楼等多种业态。产品以“毫厘工程”为亮点，示范区震撼体验，营销上慢工细活，稳扎稳打，逐步确立沈阳高端地产商形象。目前，华润在沈最核心项目悦府2011年2月10日开盘，创下最高单价2.5万，均价2.3万的城心豪宅新标杆。雅居乐花园营销推广方案值得关注的华润——高专细作重质重价鲁豫主持产品说明会、陆83全球顶尖豪车艺术节在龙湖·滟澜山别墅激情上演。全球顶级品牌云集沈阳龙湖前所未见，顶级豪车法拉利、幽灵、悍马与国际一线品牌GUCCI、PRADA等众多世界顶级奢侈品牌，齐聚龙湖·滟澜山，举行现场展示等活动。聚焦龙湖观点：龙湖落地沈阳只是龙湖滟澜山项目的落地，举行了龙湖滟澜山大地艺术节等活动，成功的向市场向客户展示出龙湖滟澜山的产品品质，但是对于龙湖品牌自身并没有实现完美的落地，这就使得沈阳的客户更多了解的是龙湖滟澜山，而并非龙湖品牌。在近期走访项目的过程中，我们也了解到龙湖近期的销售并不理想，而10年成交的客户多为其他城市忠于龙湖品牌的FANS。雅居乐花园营销推广方案全球顶尖豪车艺术节在龙湖·滟澜山别墅激情上演。全球顶级品牌云84品牌导入模式借鉴人文精神塑造核心竞争力代表：万科产品精工塑造核心竞争力代表：金地、华润强势大盘塑造核心竞争力代表：中海工业化规模扩张、性价比塑造核心竞争力代表：恒大、碧桂园针对目标客群进行产品定位，有的放矢进行品牌植入、情感引导低调入市，高调做事，通过精工产品，实景震撼体验导入品牌价值有利于资金快速周转，不利于品牌长期发展和可持续性建设先拔形象，“硬”塑品牌，营销费用投入大，存在产品偏差和工期跟进的风险★★★★★★★★★★★☆★雅居乐花园营销推广方案品牌导入模式借鉴人文精神塑造核心竞争力85碧桂园、龙湖、中铁在城市量级上的品牌缺失，是我们跳脱板块市场之争的契机。雅居乐自身品牌形象值得导入城市级竞争格局。就雅居乐缺乏市场占有率的现阶段品牌条件来看，先期输出的品牌形象，更需扎实跟进的产品攻势，善于品质细分的华润可为本案重点之借鉴。雅居乐品牌落地策略雅居乐花园营销推广方案碧桂园、龙湖、中铁在城市量级上的品牌缺失，是我们跳脱板块市场86品牌力商品力形象力理念产品营销【品牌定位】2011中国房地产500强综合实力10强2010年度十大最具影响力地产品牌福布斯亚洲最佳上市公司50强“全球最具成长性华裔上市公司美国《商业周刊》“亚洲50家最佳表现公司”精品代表：69城恢弘，百万造城大师——海南清水湾，广州亚运城，广州雅居乐花园等开发理念：追求无可复制的资源，仅专注精品豪宅的开发产品理念：精品建筑、绿色建筑、人文建筑、未来建筑

企业精神：远见心建共建未来企业愿景：国际领先的城市运营者

企业使命：构建未来地标，缔造优质生活品牌沈阳落地定位雅居乐花园营销推广方案品牌力商品力形象力理念产品营销【品牌定位】2011中国房地产87雅居乐地产在超大规模项目整体规划、建筑、景观、室内设计的国际级的建筑视野，以及在大型配套上的国际级专业实力，首屈一指在广州、南京、三亚，雅居乐运作纯高端物业已取得了成功，均在当地豪宅市场占据一席之地。于品牌愿景与产品力上得到最大启发——雅居乐地产企业愿景：国际领先的城市运营者雅居乐花园营销推广方案雅居乐地产在超大规模项目整体规划、建筑、景观、室内设计的国际88雅居乐品牌形象定位雅居乐地产，中国高端生活运营商高端生活运营平台，起步粤港，接轨世界，殊荣等身的集团里程高端生活运营实践，极致资源、城市运营与雅居乐花园三大产品系高端生活运营升华，开局东北，百万平实力钜筑高端生活新高度雅居乐花园营销推广方案雅居乐品牌形象定位雅居乐地产，中国高端生活运营商高端生活运营89定位策略思考PART1【项目篇】雅居乐花园营销推广方案定位策略思考PART1【项目篇】雅居乐花园营销推广方案90沈阳市环环相扣的产业及城市规划布局，加之日臻成熟的商品房细分市场格局，决定了沈阳市商品住宅市场的土地区位价值分布特征。本案土地属性分析一类区位二类区位三类区位四类区位本案雅居乐花园营销推广方案沈阳市环环相扣的产业及城市规划布局，加之日臻成91土地级别区域分布价格特征产品形式核心竞争力典型项目一类区位沿河、临园、金廊沿线、北二路核心、别墅产品主流分布板块9000元/平以上别墅、高端集合住宅地段、稀缺资源世茂、悦府、峰汇、保利十二橡树庄园、富力、龙湾二类区位一环内，城市中心板块；奥体板块：北二路周边；7000-9000元/平小高、高层中心居住，成熟配套金地名京、凯旋门、锦联左岸、寰宇天下、保利达江湾城三类区位一、二环之间、丁香湖及北二环板块，南京南街板块，浑南南部5500-7500元/平多层、小高、高层城市居住、性价比、成熟配套的借力、环境静谧中海城、第一城、新加坡城、保利上林湾、理想新城、华府丹郡四类区位二、三环间东、西；蒲河板块、于洪板块4500-6000元/平多层、小高、高层价格低，低密舒适，生态静谧海逸诗阁、和泰新城、博荣水立方、人杰水岸、唐轩公馆区域格局分析——土地属性分析及价值判断本案所在沈北区域非沈城主流中端及以上商品住宅市场板块，蒲河板块之土地价值对于本案项目定位价值支撑价值有限！雅居乐花园营销推广方案土地级别区域分布价格特征产品形式核心典型项目一类区位沿河、临92板块内的竞争格局5000-6000元/平4000-5000元/平别墅高档项目本案瑞赛居圣苑人杰水岸太湖国际花园唐轩公馆步阳江南甲第城建美庭中央大学城皇家御院龙湖香醍漫步荣盛香缇澜山碧桂园太阳城阳光书香园雅居乐项目汇置尚都三盛颐景园季景沁园新湖仙林金谷龙腾碧玉湾加华小城哥本哈根华强城荣盛盛京绿洲世界湾保利溪湖林语5000-6000元/平4000-5000元/平6000元/平以上价格未定4000元/平以下雅居乐花园营销推广方案板块内的竞争格局5000-6000元/平4000-5000元93区域项目产品信息情况项目名称当售面积价格推出建筑形式销售状态推售情况推广活动配套唐轩公馆47-135高层5600多层6800高层47-87多层100-135一期在售----楼市杂志、短信ART-DECO建筑风格保利溪湖林语58-142多层4700多层一期在售、二期今夏开盘20套报广软文活动园区内两大景观建设中太湖国际50-1605500高层、多层三期即将发售38套楼市杂志广告台地园林景观人杰水岸45-121高层4500多层5500高层35-75多层68-160在售200套报广推广赖特式草原建筑、环抱人杰湖中央大学城30-96高层3980多层5400高层30-37多层30-96一期在售300套宣传折页、车体无龙腾碧玉湾37-140高层4800多层5400高层37-82多层80-140在售1800套报广三大休闲广场、二大儿童乐园、四大花园组团瑞赛·居圣苑36-140小高4700多层5500小高39-102多层95-140三期认筹中30套新品报广推广无加华小城41-104多层6000高层4700多层92-104高层41-90二期在售20套报广园区内万平绿地主题公园、羽毛球场篮球场哥本哈根31-1156500小高未售--------北欧简约风格建筑江南甲第40-1204460高层40-100多层80-120二期在售----宣传折页公寓、酒店、商业等多种业态三盛颐景园138-2496800-13000别墅二期即将发售----软文园区内规划苏州园林景区，建设中雅居乐花园营销推广方案区域项目产品信息情况项目名称当售面积价格推出建筑形式销售状态94该区域新项目供应情况总结：沈北区域市场近期纷纷推出新品，主要以高层、多层为主。加推新品中多以小户型居多。高层主要集中在37-75平之间。多层及洋房产品以80-140平为主，但因价位略低，与本案洋房产品一定程度上存在竞争。新项目中大体处于预热阶段，主打品牌形象。如汇置尚都及季景沁园。洋房面积段区间与本案相符，需定期及时关注。沈北区域推广上项目数量较多，但热度不足。目前汇置尚都稍显突出，与该项目即将开盘正处预热阶段密切相关。项目名称占地/建面（万平）绿化/容积面积区间价格建筑形式当期户数目前推广情况吉宝·季景沁园11.2/15.340%/1.3130-1444500-5500洋房810目前排号中新湖仙林金谷15/1940%/1.3320-405----别墅--------汇置尚都52/861.7洋房100-160别墅210-320----别墅、洋房、高层----品牌报广宣传环北福圣居6.1/10.935%/1.738-124----高层、多层600开盘日期未定荣盛盛京绿洲23/4535%/276-110----高层、小高43008F11F14F18F26F世界湾101/18541%/1.5237-136----高层、小高、多层1602----雅居乐花园营销推广方案该区域新项目供应情况总结：项目名称占地/建面绿化/容积面积价95重点竞品关注：汇置尚都开发商沈阳汇置地产集团项目地址沈北新区蒲南路5号占地/建面52万/87万物业类别高层/洋房/别墅容积率/绿化率1.7/40%项目概况西与辽宁大学新校区隔101国道相望，东南面与沈阳航空工业学院相邻，北邻蒲河，眺望人杰湖。客群定位未来城市发展新区核心的高端领导者。产品概况目前已动工。一期主推别墅洋房产品。自建配套景观：三大湖景会所：运动中心、生活配套：商业、写字间、婚礼教堂、宾馆等。开盘时间预计6月开盘价格未定雅居乐花园营销推广方案重点竞品关注：汇置尚都开发商沈阳汇置地产集团项目地址沈北新区96雅居乐花园营销推广方案雅居乐花园营销推广方案97汇置地产近期推广情况4月7日沈日、辽沈、华商4月12、14日沈日、华商第一轮4月7日第二轮4月12、14日第三轮4月21报广为连续式的。媒体以沈日为主。汇置地产目前主打品牌形象为两个项目进行预热。4月19、21日辽沈、沈日产品信息：汇置尚都一期产品别墅洋房，预计今年6月开盘。因该项目首期主推别墅洋房产品，洋房面积140、160平，与本案主力产品相近，加之项目整体质素与本案相似，其与本案竞争关系最为显著。雅居乐花园营销推广方案汇置地产近期推广情况4月7日沈日、辽沈、华商4月12、14日98中铁人杰水岸开发商沈阳中铁盛丰置业有限公司物业公司中铁第一太平项目地址沈北新区蒲河路27号占地/建面26万/50万物业类别高层/洋房/别墅容积率/绿化率1.8/35%项目概况人杰水岸环抱约24万平人杰湖。首期主打低密洋房产品，赖特式草原建筑与自然原生态景观呼应，打造高品质湖景社区。产品概况一期剩余70-160平洋房、38-75平高层在售自建配套业主会所、幼儿园、商业街等规划的自建配套开盘时间2010年8月价格高层4800元/平；洋房5600-6000元/平雅居乐花园营销推广方案中铁人杰水岸开发商沈阳中铁盛丰置业有限公司物业公司中铁第一太99雅居乐花园营销推广方案雅居乐花园营销推广方案100人杰水岸近期推广表现一期加推现房产品：70-160平洋房、38-75平高层目前推广主打品牌。4月28日华商人杰水岸洋房面积区间较大，价位相对较低，对本案有分流需求的威胁。雅居乐花园营销推广方案人杰水岸近期推广表现一期加推现房产品：4月28日华商101龙湖香醍漫步项目个案雅居乐花园营销推广方案龙湖香醍漫步项目个案雅居乐花园营销推广方案102开发商沈阳龙湖新北置业有限公司物业公司龙湖物业项目地址沈北新区蒲丰路49号占地/建面19万/14万（一期）物业类别别墅/洋房容积率/绿化率0.8/61%项目概况营造托斯卡纳田园小镇风情，与自然融合的立面设计，完善的生活配套设施。坐拥沈阳最大的森林公园、韩华温泉产品概况4月加推别墅在售320-350平，约40套。洋房产品110-160平预订中自建配套五重园林景观，全冠移植，引进教育配套开盘时间2010年9月25日价格8700-13000元/平雅居乐花园营销推广方案开发商沈阳龙湖新北置业有限公司物业公司龙湖物业项目地址沈北新103实景展示雅居乐花园营销推广方案实景展示雅居乐花园营销推广方案104洋房有110平、130平、140平、160平四种户型面积。香醍别苑--洋房产品目前推广中，6月11日样板间正式开放。雅居乐花园营销推广方案洋房有110平、130平、140平、160平四种户型面积。香105华强城项目个案雅居乐花园营销推广方案华强城项目个案雅居乐花园营销推广方案106开发商沈阳华强新城市发展有限公司物业公司华强物业项目地址沈北新区道义大街1号占地/建面28.8/108.8万平物业类别高层/小高/多层容积率/绿化率3.01/35%项目概况沈阳首个百万平米地铁上盖物业。ArtDeco经典建筑风格，智能化配套。产品概况40-150平，包括一梯两户的多层户型、两梯三户双拼户型、四梯十二户公寓自建配套绿化景观设计，32万平商业配套开盘时间未定价格未定华强城雅居乐花园营销推广方案开发商沈阳华强新城市发展有限公司物业公司华强物业项目地址沈北107项目名称本案汇置尚都中铁人杰水岸华强城区位黄河大街北：临水、高绿化、紧临辽大黄河大街北、临街蒲河路道义大街品牌雅居乐汇置中铁华强规模大盘大盘中级大盘规划三面环水，湾岛型规划舒适度景观突出产品类型多样、商业配套临街沿湖而建，体量有限百万大盘，商业配套完善配套园区景观设计，7000平豪华住客会所，省实验九年制教育保障，4000平商业配套三大湖景、运动中心、商业、写字间、婚礼教堂、宾馆等。业主会所、幼儿园、商业街等规划的自建配套绿化景观设计，32万平商业配套户型92-548平产品线丰富户型尺度舒适100-320平暂无户型比较38-160平重叠段格局紧凑主打性价比40-150平重叠段尺寸混乱主打商业本案产品对比优势—区位及相关资源（湾、林、岛、府）雅居乐花园营销推广方案项目名称本案汇置尚都中铁人杰水岸华强城区位黄河大街北：临水、108地缘性方面分析：

原住民——购买实力有限，购买容量为残食状态，可为本案高层产品客户部分构成。产业客群——沈北规划多，但实施力度和速度有限，目前区域内实力购买群体主要为教师，其可为本案重点区域内客群。动线方面分析：主城外溢需求——轨道交通时代的到来，会有利的带动人流量及到访量的提升。地铁二号线、黄河北大街、文大公路及区域交通的建成，大批主城区之外溢需求将得到有效引流，结合该部分客群的容量及质素，对位本案产品定位需求，其成为本案之主力客群！外地客——大沈阳经济区规划下所带动的周边城市之入沈需求值得关注。目标客户寻找雅居乐花园营销推广方案地缘性方面分析：目标客户寻找雅居乐花园营销推广方案109文大公路地铁2号线本案以洋房为核心价值产品的首期目标客群为极具北部区域情节的北部客群！本案黄河北大街文大公路延伸至大东区横向带动区域客群以皇姑为核心的北部客户群至大东望花大浑南板块大铁西板块尽管轨道交通的到来可有效拉近本案与城心距离，但大浑南和大铁西板块由于整个板块的供销势能占据着城心及以南的主力外溢客群需求，由此本案之城心外溢需求的全力承接意愿受到很大程度的限制。丁香新城（荷兰村）雅居乐花园营销推广方案文大公路地铁2号线本案以洋房为核心价值产品的首期目标客群为极110丁香湖新城北二环以皇姑为核心的北部客户群9公里黄河北大街9.7公里道义片区由此，关键性动线黄河北大街成为价值聚焦！雅居乐花园营销推广方案丁香湖新城北二环以皇姑为核心的北部客户群9公里黄9.7公111对于皇姑区为核心的北部客户而言：黄河大街的意义何在？昨日——黄河大街，历来担负着沈城交通的主动脉角色。更因贯穿北部省级政治中心的独特地位，承载着沈阳最早的高端服务业，以凤凰饭店为代表的五星级涉外服务业，以友谊宾馆为代表的国宾馆，加之北陵公园的世界级历史文化资源地位，使得黄河大街当仁不让的成为沈阳城市发展历史的主轴！今日——以乐购为中心的现代服务业，黄河大街沿线的高档餐饮集聚性，无论是规模还是质素，都在彰显其沿街商配城心级高度；尤其是业已形成的官居文居氛围，以及10年市级规划明确的沈城首席南北主干线地位，使得黄河大街沿线不仅是皇姑区高高端居住核心，更是东西干线以北区域最具高端生活磁场吸引力的城市主轴！未来——轨道交通的到来，黄河大街北向与地铁二号线的紧密重合，鉴于黄河大街的高端属性价值，其将是区域内产业、商业实现度最高之动线，从而迅速拉近本案与城心的实际与心理距离；结合其与贯穿棋盘山及丁香高端板块的蒲河廊道之精彩汇聚，本案所在区位城市主轴地位得以继承！雅居乐花园营销推广方案对于皇姑区为核心的北部客户而言：雅居乐花园营销推广方案112综合市场竞争优势、主力消费者动线来源与雅居乐花园成熟产品优势，得出项目定位关键词——复合稀缺资源、黄河大街都市中央走廊雅居乐花园营销推广方案综合市场竞争优势、主力消费者动线来源与雅居乐花园成熟产品优势113黄河大街北，高端生活体黄河大街北，外达全城。以黄河大街这一城市绝对高端动线，强化项目城市属性与高端属性高端生活体，内隐大城。传承高端生活运营商品牌定位，以“生活体”的概念有别“综合体”的商业气息，是以居住为主、复合高端资源的