某旧城改造项目工作要点介绍

旧城改造项目工作要点介绍城市化进程不平衡留下的顽疾，一是政府主导模式，即政府是改造的主体，由政府投入大部分资金进行改造，政府负责村民的安置补偿。

二是由政府和房地产开发商进行改造的市场改造模式，开发商在政策范围内负责村民的安置补偿，并按照改造方案进行开发，政府给开发商提供一定的优惠政策并在其中起监督、规划的作用。

三是由村集体经济组织或村民自行改造，改造资金由村集体经济组织和村民自行解决。政府则在税收、贷款和基础设施建设等方面提供优惠或协助。（深圳渔民村、田贝村改造）为什么要改造如何改造几个关键名词村民的基层管理组织，相当于居委会。股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾村民股份公司对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续，房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。丈量、确权新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。又叫拆建比，是拆赔方案的核心。深圳一般是1∶0.8，还有拆一赔一拆赔比定向摘牌拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。拆迁成本拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。一般换算到还建面积的平米单位。与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式房地产开发商代理商/中介机构运营管理商进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置，开发主体的合法性确立前期准备工作流程规划研究编制实施方案组建机构现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报规划局区旧改办拆迁办公室市政府市政府主管部门审批审批项目招商拆迁实施阶段工作流程物业核查公告物业登记权属确认业主访谈确定拆赔方案土地供应申请拆迁动员拆迁谈判拆迁办公室区旧改办开发商区旧改办业主审批签订拆补协议谈判小组市国土局股份公司开发实施阶段工作流程制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁手续办理风险控制区旧改办规划部门开发商拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息区政府旧城改造涉及政府、开发商、村民的三方利益，一切美好愿望的实现都要基于利益博弈

政府利益企业开发利润及品牌建立旧改项目企业利益改造后区域价值提升，承担城市功能的城市增长极拆迁、建设模式改造前社区脏乱差，公共配套不完善，区域价值被贬损村集体及村民利益村民居住环境改善城市归属感增强村民社会保障增加利益主体博弈模型满足各方长短期利益城市功能完善城市价值提升旅游消费升级政府、企业、村民三房的利益动态平衡三方在拆赔谈判中的具体分工和工作负责村民的联系、召集、组织作为工作组成员逐户进行谈判，做好讲解工作保证拆迁稳定已身作则，起到拆迁带头作用拆迁政策和实施方案的宣传解释股份公司和村民思想工作负责拟定各种具体详细的拆迁补偿方案联合各单位人员组成多个工作小组谈判培训和准备制定谈判策略工作小组进驻大冲村逐户实施谈判谈判过程中组织会议，改进策略、修改方案、解决问题政府股份公司不参与具体谈判工作与股份公司和村民签订补偿安置协议实施补偿开发商开发模式城市更新主主要的运作作模型研究究城市发展基基金模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性性城市更新新）IDP模式（通过过改建和开开发计划来来进行改造造）实施策略实施模式借鉴运作过程改造分期——见世联联地产顾问问丛书《城城市更新之之市场模式式》城市更新运运作模型研研究城市发展基基金模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性性城市更新新）IDP模式（通过过改建和开开发计划来来进行改造造）城市发展基基金以吸引引私人投资资为目的，，将私人资资金吸引到到对投资缺缺乏吸引力力的城市内内城，从而而推动城市市更新运动动，抑制日日益严重的的城市衰退退。中央财政拨拨款城市发展基基金城市内城更更新工程无偿资助利润分成低息贷款私人资本投投资阳光海岸项项目较难争争取到中央央财政的拨拨款。三亚市年GDP不足足50亿，，财政收入入不足7亿亿，市财政政较难投入入。模式匹配度度：较差案例借鉴：：英国城市市发展基金金（1982）城市更新运运作模型研研究城市发展基基金模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性性城市更新新）IDP模式（通过过改建和开开发计划来来进行改造造）针对大规模模的，多功功能的城市市更新项目目，由于单单一主体，，单次难以以直接完成成，因此产产生MUT更新模式式，利用模模块划分思思路，保证证模块的相相对独立与与完整性，，保证单模模块开发的的资金收回回。MUT的适适用环境是是大型的，，需要进行行全面功能能改变，且且必须是开开发目标明明确的多功功能配套地地区的开发发。本项目规划划为多功能能综合旅游游服务区，，需要作区区域功能的的全面改变变。地块狭长，权权属复杂，公公间比例较大大，难以一次次完成。模式匹配度：：好案例借鉴：伯伯明翰市的布布林德利地区区（全欧洲规规模最大的运运用MUT模模式进行改造造开发的项目目）城市更新运作作模型研究城市发展基金金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城城市更新）IDP模式（通过改改建和开发计计划来进行改改造）SUR模式是是软性城市更更新模式（SoftUrbanRenewal）的缩缩写，在时间间应用中其突突出的特点是是，在城市更更新过程中不不强制原住民民一次性搬迁迁，而是采取取边更新边搬搬迁的方式。。在目前城市更更新的应用中中这一模式主主要用于对小小规模住宅区区的改造。模式匹配度：：较差案例借鉴：澳澳大利亚Vienna镇镇的城市更新新城市更新运作作模型研究城市发展基金金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（软性城城市更新）IDP模式（通过改改建和开发计计划来进行改改造）这项计划目的的在于对街区区进行空间改改造。这种改造模式式不宜于控制制改造进程，，而且由多主主体参与改造造的方式很容容易降低改造造标准。大型开发商小型开发商小型开发商区位最好区位较好区位不好大范围，高层层的高档居住住区小范围，四到到五层的家庭庭住宅小型的家庭公公寓住宅土地租金上升升政治经济实力力建造和出售自助改建模式匹配度：：较差大规模、多功功能的城市更更新项目主要要采用MUT模式MixedUsedTheory混合功功能开发理论论大规模的、多多功能的城市市更新项目，，由于单一开开发商，单次次难以直接完完成，因此产产生MUT更更新模式。适用环境：大大型的，需要要进行全面的的功能改变，，且必须是开开发目标明确确的多功能配配套地区的开开发。利用项目规划划组（委员会会）与开发商商（业主）的的互动，保证证整个项目目目标的实现。。利用模块划分分思路，保证证模块的相对对独立与完整整性，保证单单模块开发的的资金收回。。每个建设阶段段保证相对完完整，尽量保保证每一建设设阶段能够收收回成本供下下一阶段建设设使用。寻求各模块新新的增长点，，在此基础上上形成整体价价值的全面重重建。规划委员会和和开发业主、、承包商保持持互动，保证证所有建设阶阶段的完成满满足最初的规规划目标。强有力的组织织机构模块划分，各各自平衡滚动开发增长点的价值值标杆多角度互动MUT模式的的组织实施流流程政府规划组（委员员会）开发商确定增长点招标确定开发发商互动监督制定总体设计计商定划分功能能模块与开发发次序与承包商互动动开发部分安置、部部分出售、分分期投入、滚滚动开发，是是旧城改造项项目的基本思思路四更园二期四更园一期澹州村食品厂滚动开发模式式：利用安置区作作为启动，每每期部分安置置拆迁居民，，剩余房产出出售，产生利利润，滚动进进入下一期的的开发成本中中。该开发模式，，首先保证项项目安置区启启动，保障原原居民利益，，其次保障了了开发商的资资金安全，调调动开发热情情，最后实现现了区域更新新的政府目标标。项目开发策略略安置区安置区安置区安置区产生利润下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品厂出售物业儋州村出售物业四更园一期出售物业四更园二期出售物业产生利润产生利润保障居民利益实现。保障政府目标实现。保障企业利益实现。旧城改造中7种盈利模式式旧改项目分为为一级开发收收益和二级开开发收益两大大类盈利模式式获取一级开发发的收益获取二级开发发和土地增值值的收益自主开发合作开发•承承诺投资回报报率合作开发•按按股份利润分分红项目公司取地地自主开发项目公司取地地转让变现合资公司合作作开发BOT项目转转让熟地招标、拍拍卖、挂牌获获取土地出让让金通过项目开发发和土地转让让开发，获取取开发利润和和土地增值收收益1234567下面以三亚城城投开发阳光光海岸项目为为例模式一：城投投自主进行一一级开发三亚政府阳光海岸拆迁迁工作小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金商业银行债务/股权融融资信托/私募基基金签订协议出让金模式一运作过过程示意图：：城投单独进行行一级开发，，政府将熟地地出让之后全全额返还给城城投。城投自主进行行一级开发模模式评价好处是利用财财务杠杆,使使得利润最大大化。尽可能能的减少股权权融资，对于于高利润低风风险项目来讲讲积累资金的的意义重大。。城投需投入巨巨大的人力、、物力、财力力运作实施。。单纯的政府背背景具有较强强的公信力对政策的把握握度高能够保证项目目的顺利实施施较高比例的债债务融资所形形成的杠杆效效应资金压力过大大市场化程度低低操作缺乏灵活活性容易抬高建造造成本利弊适用性分析利润高，风险小的土地，或者土地被较大程度贬损所需资金投入通过多角度融资能够解决原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥模式二：城城投寻求合作作开发，并约约定投资回报报率三亚政府阳光海岸改造造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金+土土地入股签订协议出让金三亚城投通过过约定投资回回报率吸引其其他投资者合合作进行一级级开发实际上是一种种融资性质的的合作，城投投主导整个开开发进程，在在阶段性一级级开发完毕收收回土地出让让价之后，向向合作方支付付承诺的投资资收益。模式二运作过过程示意图：：其他主体注入资金约定投资回报报率按约定投资回回报率城投自主进行行融资型合作作开发模式评评价城投对资金的的要求和投资资者对短期稳稳定利润的要要求是合作的的基础合作者甚至并并非房地产企企业，比如投投资机构、基基金公司等。。缓解独自开发发所造成的资资金压力城投主导开发发具有较强的的公信力对政策的把握握度高固定合作方的的投资回报率率后，城投可可以实现利润润最大化风险独自承担担市场化程度低低不能调动投资资者的积极性性不利于安抚原原住民情绪利弊适用性分析利润高，风险小的土地或者土地被较大程度贬损只是针对特殊的个案，不具有普遍性所需资金投入通过多角度融资能够解决模式三：城投投谋求战略性性合作开发，，并按股分红红三亚政府阳光海岸改造造领导小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地权益资金+土土地入股签订协议出让金战略性合作，，是与卓越的的合作伙伴面面向整各改造造和开发过程程的长期合作作。城投与其他他开发商合合资成立项项目公司，，操作具体体的一级开开发项目，，并为接下下来的进一一步二级开开发奠定基基础。城投靠安置置土地或者者土地抵押押贷款，以以及与政府府达成的框框架性协议议作为合作作资本。模式三运作作过程示意意图：其他主体具体项目公公司注资入股按股分红战略性合作作进行一级级开发的模模式分析缓解独自开开发所造成成的资金压压力能够保证项项目的顺利利实施分散风险，，同时也降降低了利润润空间良好的合作作开发为二二级开发打打下基础知名开发商商的相互学学习借鉴，，并调动了了合作者的的积极性土地一级开开发利润需需要分享利弊适用性分析一级开发利润较低&价值上升空间较小的土地成熟稳健的合作者，战略性的合作项目有一定风险，受开发操作水平的影响较大总结：进行行一级开发发合作的方方式因地块块的具体情情况而分为为融资性合合作和战略略性合作两两种主要形形式合作开发•承诺投资回报率（融资性合作）合作开发•按股份利润分红（战略性合作）描述成立项目公司进行一级开发，与合作方合同约定投资回报率。成立项目公司进行一级开发，双方通过合同约定按照股份进行利润分红。特点城投独自承担一级开发的风险，同时享受一级开发带来的较大土地增值。合作双方分担一级开发风险，共享开发利润。土地的适应性价值被较高贬损、或者经过一级运营会有较大升值空间的土地价值上升空间较小的土地城投是否在在一级开发发后介入二二级开发，，取决于地地块价值的的提升速度度及其在项项目整体中中的重要性性土地价值迅迅速增值，，是土地出出让的前提提。因此，在出出让土地之之前的区域域营销、规规划和形象象宣传、基基础设施、、交通路网网、绿化景景观建设、、关键配套套和边界处处理等必须须先期着重重投入。出让土地二级开发权获得土地出让金获得土地二级开发权获得进一步增值收益和开发利润土地价值一级开发之后土地价值迅速攀升到预期水平一级开发之后土地价值未达到预期周边关系周边配套和基础建设已经形成周边配套和基础设施建设尚未形成，地块尚有较大增值空间重要性属于相对次要地块，对于整体影响不大（不包括BOT型项目）对于项目整体来讲意义重大，需要对开发进程进行控制模式四：城城投取地自自主进行二二级开发三亚政府阳光海岸改改造领导小小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议项目后期城城投自有资资金比较充充裕积累一定开开发经验后后项目开发利利润率高一级开发结结束后，应应在挂牌前前对熟地价价值作市场场评估，之之后按照评评估价格通通过土地空空转来获地地，并以此此作为再融融资的手段段。模式四运作作过程示意意图：净地挂牌出让定向摘牌取取地项目公司二级开发赚取利润模式五：城城投取地转转让变现三亚政府阳光海岸改改造领导小小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议城投自有资资金比较充充裕需要在战略略上控制土土地开发进进程土地需要一一定时间来来提升价值值项目开发利利润相对土土地增值利利润较低模式五运作作过程示意意图：净地挂牌出让定向摘牌取取地土地转让赚取土地增增值收益控制土地开开发节奏净地成立项目公公司模式六：城城投与其他他公司合作作取地进行行二级开发发三亚政府阳光海岸改改造领导小小组三亚城投拆赔谈判拆迁补偿土地平整净地签订协议项目开发利利润率较高高项目开发进进程需要控控制项目前期城城投自有资资金比较紧紧张项目前期缺缺乏足够开开发经验模式六运作作过程示意意图：净地挂牌出让定向摘牌取取地合资公司二级开发赚取利润其他公司利润分成土地入股资金入股……综上，，城投可以以通过定向向摘牌获得得土地二级级开发权，，根据具体体情况获取取二级开发发和土地增增值收益土地价值在在一级开发发后尚未达达到峰值，，将随项目目进展进一一步增值对于项目整整体意义重重大，必须须对开发进进程进行严严密控制的的土地项目公司取取地自主开开发项目公司取取地转让变变现合资公司合合作开发直接获得土土地增值收收益参与二级开开发获利项目后期城城投自有资资金比较充充裕积累一定开开发经验后后项目开发利利润率高项目前期城城投自有资资金比较紧紧张项目前期缺缺乏足够开开发经验项目开发利利润率较高高，但整体体利润相对对较低项目后期城城投自有资资金比较充充裕项目开发利利润相对土土地增值利利润较低土地需要一一定时间来来提升价值值非重点地块块，通过规规划控制土土地一些非盈利利文化娱乐乐项目也可可以采取BOT项目目招商方式式开发，城城投通过协协议获得招招商佣金BOT项目目招商面临临的问题是是如何提供供一个有吸吸引力的盈盈利模式来来吸引投资资者BOT概念念BOT（Build—Operate—Transfer），即即建设—经经营—转让让方式，是是政府将一一个设施项项目的特许许权授予承承包商。承承包商在特特许经营期期内负责项项目设计、、融资、建建设和运营营，并回收收成本、偿偿还债务、、赚取利润润，特许期期结束后将将项目所有有权移交政政府。如果单纯靠靠文化娱乐乐项目的后后期经营收收入仍无法法弥补项目目的亏损，，则BOT项目将对对开发商不不具有吸引引力。拆赔方案如何确定拆拆赔方案拆配比？旧改项目的的关键点是是拆迁，而而拆迁的关关键点就是是找到各方方的利益平平衡点拆赔中涉及及到的补偿偿方式主要要有实物补补偿、货币币补偿、实实物为主货货币为辅补补偿和货币币为主实物物为辅补偿偿四种方式式实物补补偿即依据据拆赔比给给出还建房房屋的面积积，按照计计算标准进进行补偿。。货币补补偿即根据据相应的市市场价格给给出单位面面积补偿款款，按照现现有房屋建建筑面积进进行货币补补偿。实物加加货币补偿偿即以实物物补偿已有有建筑为主主，再辅以以相应的货货币补偿不不全接受实实物补偿的的拆迁者。。货币和和实物相结结合的补偿偿即根据建建筑面积给给出货币补补偿款，对对于拆迁居居民的回购购商品房采采取优惠措措施，在一一定的面积积下按照当当地单位建建安成本价价购买房屋屋。实物货币实物为主货币为辅货币为主实物为辅“实物赔偿偿，产权置置换”的关关键因素是是拆赔比项目原有面积拆赔比还建面积框架结构房347091：1.241650.8混合结构房5626701：1562670砖木结构房195551：0.8516621.75简易结构房145601：0.68736按照政府政政策规定一般政府政政策会有指指导拆建比比。（见三三亚政府138附件件）在深圳市，，采用赔偿偿面积的方方式比较普普遍，一般般的拆赔比比为1∶0.8左右右，成熟旺旺区更高。。村民一般要要求拆一赔赔一。拆赔模式完全市场化化拆赔模式式：市场赔偿标标准是在市市场操作中中由开发商商与村民谈谈判达成的的，完全根根据村民意意愿有条件市场场化拆赔：：采取不界定定建房时间间的方式，，由政府控控制综合拆拆赔比直接接对现有私私房按市场场方式拆赔赔准政策方案案一：完全政策方方案的基础础上对违法法私房给予予合理的赔赔偿，但建建房时间界界定仍由规规划国土部门界定。准政策方案案二：完全政策方方案的基础础上对违法法私房给予予合理的赔赔偿，但建建房时间界界定由集体股份公公司完全政策拆拆赔：若政府能够够保证落实实“有效界界定建房时时间”（即即界定合法法违法的标标准）和““强制拆除除违法建筑筑”两个关键环节，项目目能够按照照政府政策策要求完全全实施。(政府强强势，西部部城市)——建议从从可操作性性出发选择择拆赔方案案。——如果侧侧重于操作作风险最小小应选择““有条件市市场方案””。——如果侧侧重于维护护《两规》》，应选择择“准政策策方案1””，但必须须解决时间间界定中所所存在的问问题和风险险，并能得得到村民的的认可月川村改造造共形成六六种补偿方方案补偿方案补偿内容村民方案补偿方案一现金补偿+120㎡宅基地补偿方案二现金补偿+120㎡宅基地+90㎡出租公寓补偿方案三现金补偿+120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地政策方案补偿方案四现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地补偿方案五现金补偿+海航地块120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地折衷方案补偿方案六现金补偿+（120㎡宅基地+300㎡公寓）+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地案例链接：：三亚月川川村旧改具体拆赔方方案制定拆赔方方案的技术术路线拆赔政策分析制定拆赔方方案方案初步设设计盐田历史拆拆赔分析原有拆赔分分析综合分析评评价拆赔方案内内容及分类类拆赔方案制制定原则现状数据分分析确定初步拆拆赔方案政策拆赔方方式研究确定拆赔标标准拆赔标准验验证方案评价反馈意见分分析拆赔难度分分析拆赔标准确确定制定拆赔方方案现实条件分分析拆赔方案实实施过程选择总量较较少的***村作为为试点村制制定可行的的拆赔方案案在改造范围围内选取试试点村以政策或案案例为依据据初步制定定标准较低的拆赔方案案并发送集集体组织或或户主制定拆赔方方案（初稿稿）分析大部分分户主的真真实想法和和补偿底线线回收并分析析反馈意见见对原方案进进行调整并并确定拆赔赔方案调整并发布布拆赔方案案以拆赔方案案为基准在在***村村实施拆赔赔谈判在试点村进进行拆赔谈谈判以试点村拆拆赔标准改改造在范围围内全面实实施拆赔在改造范围围内实施拆拆赔拆迁补偿在在实践中的的细节阶梯式的拆拆赔比。以180平米作为为基数产权权置换，剩剩下的用货货币补偿。。如180以下按照照全产权置置换，180-300补偿90%，300-400补偿偿80%，，剩余的就就按照货币币补偿。只只要不太离离谱，不让让后面的补补偿难做就就可以。（实践中的的最佳方式式。)首层赔偿商商业。私房的首层层是按1∶∶0.82补偿集中中商业；私私房的二层层及以上是是按1∶0.88补补偿住宅或或公寓。原原村民不仅仅可以得到到相应面积积的住宅，，还可以在在商业区得得到集中商商业的面积积，并集中中经营和管管理。（（岗厦河原原村）鼓励搬迁。。村民原先的的房子有天天有地，现现在一下子子接受不了了高层的楼楼房生活。。对于这种种情况，谁谁先同意搬搬迁，谁先先选择高层层的房子，，鼓励搬迁迁。在政府政策策中也有规规定鼓励搬搬迁，如选选择货币补补偿，奖励励10%；；配合丈量量安置搬迁迁，奖励10%；（（房屋货币币补偿金额额）居民组建物物管公司。。居民最担心心的是社区区里面有物物业管理费费，担心生生活成本增增加。解决决办法就是是交给社区区来管理，，社区自然然转变为物物业管理公公司，可以以创造就业业机会商铺返还。。低层可以做做商铺，返返利给居民民，统一管管理、统一一经营，把把安置区的的低层商铺铺让利给老老百姓，对对于老百姓姓更有吸引引力。水电电费可以直直接由水电电公司来处处理。以现状赔偿偿。对于没有产产权、不合合法的建筑筑，一般以以现状为准准进行赔偿偿，不去区区分有无产产权，合章章、违章不不区分有其其深层次原原因。赔偿方式鼓励搬迁安抚村民以现状赔偿偿设定拆赔方方案之关键键查帐：拆迁迁区房屋有有翔实的查查帐资料，，三方都确认认。拆迁改改造之前，，再次所有有房屋按照照查帐资料料确认，确确认之后抢抢建房屋不不予赔偿！！确权：确认认建筑合法法、非法的的标准：关键是界定定建房时间。。但在实施中中由于界定定建房时间间不确定性性因素多，，项目前期期工作存在在时间长、、操作难等等问题。界界定人由规规划国土部部门或集体体股份公司司，可形形成两套方方案。可行性：违章私房普普遍：产权关系混混乱：面积超标严严重：建筑强度大大：业主来源复复杂：建房形式多多样：旧城改造区区域的普遍遍现状特点点经济测算及及评价经济测算基基础及前提提拆赔比确定定：比按1：0.6开发商最低低利润确定定：至少15％％的净利润润取地成本确确定：享受《暂行行办法》中中的地价优优惠静态or动动态测算：：动态需细致致到每年核心就是挣挣不挣钱？？挣多少钱钱？所以经济测测算的基础础就是财务务知识：成成本是什么么？收入是是什么？最最终的总利利润是多少少？成本利利润率多少少？开发单位收收益原则为为：NPV≥0，IRR≥≥行业基准准收益率拆迁成本包包括村民旧旧房的拆除除费及过渡渡期间的安安置费，有有货币补偿偿的还包括括部分补偿偿金额。政府鼓励搬搬迁，会规规定搬迁奖奖励费按时时签协议10%、按按时搬迁10%旧村改造项项目中，一一般土地成成本（包括括的拆迁安安置费和取取地成本））占总开发发成本的40%-50%左右。不可预见费费:包括基基本预备费费+涨价预预备费。序号开发成本一拆迁安置费1.1拆除费1.2安置费1.3搬迁费用1.4拆迁管理费1.5测绘费、评估费、拆除费等费用1.6不可预见费二地价三勘察设计费（2％）四建筑安装工程费五不可预见费（2.5％）六管理费用（2％）七食品厂安置费八公共配套设施总开发成本（合计）注：单价为为按可销售售建筑面积积分摊计算算的单价开发成本：：取地费用用+拆迁费用成本细项（（总投资））=开发成本+开发税费费成本细项（（总投资））=开发成成本+开发税费销售费用：销售额*（1-3%）即即相当当于给代理理公司的点点数。销售税金及及附加=营业税（收收入5％））+印花税税（收入0.03％％）+城建建税（营业业税7％））+教育费费附加（营营业税3％％）（目前算总总销售额的的12%-15%比比较合理））预征土地增增值税=每期销售售总回款*1%（不不要严格按按照国家规规定来算，，一般是预预提1%比比较合理））财务费用=借款利息息支付（按按照现时贷贷款利率来来算）所得税：国家规定定25%开发税费=销售费用用+销售税税金及附加加+土地增增值税（预预提+结转转）+财务务费用+所所得税收入细项=卖房+卖卖地+商业业性物业持持续经营收收入注意：测算时每期期销售面积积需设定比比例：如3年售完，，第一年70%，第第二年20%，第三三年10%。销售售价根根据市场有有一个递增增额度：如如年涨幅5%根据项目情情况，需要要区分商业业和住宅的的销售情情况。案例：月川川村旧改项项目：销售售收入表每年销售净净收入=每年的卖房房总回款--销售税金--预征土地增增值税项目利润测测算营业利润=销售收入入-营业成成本（动态测算中中，得出每每年的营业业利润和净净利润）税后净利润润=营业利利润--所所得税(25%)（（国家法定定所得税率率），得出每年的的资金净流流入。案例：月川川村旧改项项目：利润润表注意在动态测算算中，刚开开始的营业业利润需抵抵补前期的的资金投入入（开发成成本），（（测算中有有一个专项项叫：补前前期亏损））所以没有有利润，当当然也不用用缴纳所得得税。项目经济收收益指标及及评价。每年净现金金流量=每每年现金流流入-每年年现金流出出（动态测算算中用，作作为后续测测算的基础础）采用净现值值公式，得得到每年的的净现值流量量表。最后得出财财务净现值值、内部收收益率、动动态投资回回收期案例：月川川村旧改项项目：现金金流量表评价指标（一般标准准）财务内部收收益率大大于等于于行业业基准利润润率（20%）财务净现值值(i=12%)=动态投资回回收期=风险性分析析敏感性分析析一般是测试试容积率变变化、销售售价格变化化对项目产产生的风险险。测试容积率率、价格变变化对于总总收入、总总投资、净净利润、利利润率、净净现值、IRR，回回收期的影影响。内部收益率率IRR：：使投资方案案在计算期期内各年净净现金流量量的现值累累计等于零零时的折现现率内部收益率率的“内部部”说明它它只与项目目本身的现现金流量序序列有关，，与外界无无关，不需需要给定折折现率，可可以用来比比较不同投投资期限的的项目。内部收益率率是留在项项目内部尚尚未回收投投资的那部部分资金的的收益率，，它反映的的是项目所所占用资金金的盈利能能力，财务内部收收益率(FIRR)指标考虑虑了资金的的时间价值值以及项目目在整个计计算期内的的经济状况况；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-2000005000050000500005000050000100000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比较两个投投资方案的的优劣提高利润率率的主要方方式及选择择顺序说明引入货币赔偿。降低拆赔比可增加可售面积，但会增加改造的实施难度修改规划土地性质，增加快速回现物业的比例提高容积率率增加商住用用地面积降低拆赔比比政府补贴提高利润率率的主要方方式提高容积率可增加可售面积，但对城市环境影响较大且受规划控制大提高利润率的效果明显但是决定于政府财力1342旧改的组织织构架比较理想的的旧改项目目组织结构构目前各个城城市尚未成成立专门的的城市重建建局，在组组织上未明明确政府的的职能主体体一般成立旧旧改项目小小组，河西西区出组长长，各个部部门参加。。河西区房房产局、规规划局、综综合执法局局、信访办办。查处违法建建筑工作办办公室是日日常监督和和控制违法法建设的机机构。规划和改造造工作办公公室控制土土地用途，，并有落实实“确权””工作责任任。组长（区委书记记）常务组长（（各部门副副局长）市信访办市公安局区区分局局长长市国土局副副局长市规划局副副局长市房产管理理局市国资委副副主任市综合行政政执法局市政府副秘秘书长查处违法建建筑工作办办公室规划和改造造工作办公公室常设国土房房产局常设规划局局居委会（股股份公司））旧改项目政政府招商条条件根据各地块块的功能、、规模、开发量量大小等不不同情况分别制制定选择条条件资金门槛，，要求开发发商必须有有7亿元的启动动资金本项目涉及及住宅、商商业等综合合性大型社社区的开发发建设，开开发商必须须具有较好好综合开发发经验有开发中心心城社区的的成功经验验最好有旧城城改造经验验品牌房地产产开发商优优先设定原则开发商的资资质、资金金实力、开开发经验、、品牌、旧旧城改造经经验、商业业、办公物物业开发经经验等，不不同地块考考虑的重点点应不同考虑因素招商条条件条件确认投标单位须须提供拟投投标地块改改造资金证证明，包括括估算的拆拆迁、临时时安置费、回迁房房50％的建设费费、可销售售商品房35％建设费投标单位须须提供具体体的改造实实施方案和和计划投标单位须须提供已开开发建设的的案例和经经验投标单位提提供旧城（（旧村）改改造案例投标单位的的近五年的的财务状况况旧改项目可可能的优惠惠政策实施主体优惠政策三亚市河东东区：在不违反反城市规划划、保证有有关功能设设施配套的的前提下，，制定适当当的优惠政政策报市政政府，由市市政府批准准后执行。。可能的优惠惠政策有：：土地出让收收益返还；；政府补贴；；银行贷款贴贴息；政府投资建建设公共配配套设施和和基础设施施；行政事业性性收费减半半收取；相关手续办办理享受““绿色通道道”政策；；各项手续的的办理立项手续用地审批规划审批拆迁许可审批建设工程审批所需资料项目立项申请报告；项目可行性研究报告；项目建设所需的土地、环保审批文件；资金证明文件；需补充提供的其他材料；改造合作协议；改造可行性研究报告；改造项目的规划方案；改造项目的房屋产权资料；改造地区所在农村集体经济组织对改造项目的意见书；改造实施计划和方案；建设单位资信证明；保证金；申请表；立项批文；建设用地方案图；关于用地条件的特别要求；规划方案；用地批准文件；规划批准文件；拆迁补偿安置方案；拟拆除房屋业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料；拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值；实施主体开发商开发商开发商拆迁办公室准备资料，开发商申请办理由开发商具体办理；拆迁办公室负责协调简化程序，节约办理时间取得成果批准立项签订土地出让合同《建设用地规划许可证》与股份公司签订“安置补偿协议”《建设工程规划许可证》主要风险控控制银行由区旧旧改办指定定，在开发发商办理拆拆迁许可批批准之前，，监管资金金必须到位位；资金到账时时，旧改办办、银行、、开发商三三方签订资资金专项监监管协议,使监管行为为符合法律律程序；旧改办与银银行签定拆拆迁补偿安安置资金监监控受理合合作协议。。参与各类协协议的拟定定，保证协协议合法性性。主要有有股份公司司与开发商商合作协议议、拆迁补补偿安置协协议、资金金监管协议议等。保障改造中中各项工作作程序合法法。拆迁改改造政策性性强，诉讼讼风险大，，在改造中中程序一定定要合法，，律师参与与可发挥监监督、保障障作用。专人研究、、督办优惠惠政策的制制定、办理理；对本项目公公共配套实实施建设进进行费用预预算，并向向上级申请请资金；针对本项目目建立绿色色通道，简简化相关手手续办理程程序；补偿安置资资金不到位位，村民无无法按时领领取过渡费费开发商中途途撤资或后后续资金不不足政府优惠政政策无法落落实、公共共配套设施施建设资金金不到位、、各项手续续审批程序序繁琐缓慢慢补偿安置资资金监管引入律师建立改造绿绿色通道风险识别旧改项目对对于开发商商的关键点点旧改项目关关键点：拆迁进度：：旧改项目能能否顺利拆拆迁关系到到项目工期期以及销售售的重要节节点的确定定，否则则则难以预计计项目的进进度和竞争争策略的制制定；规划方案：容积率、、物业比例例等技术指指标，直接接涉及到开开发商利益益和政府利利益。拆赔方案：（村民和和开发商的的利益冲突突，涉及到到拆配比、、现状建筑筑合法和非非法的判别别）经济测算：：保证项目开开发的市场场可实现性性旧城改造对对于开发商商的挑战“城中村改改造有很多多历史遗留留问题，还还有原村民民的观念问问题，短期期内都无法法解决，自自然就影响响工程进度度，而且利利润菲薄，，这也是开开发商鲜少少介入旧城城改造的主主要原因””“开发商所所遇到的问问题比想象象的要复杂杂很多。““不但利润润微薄，而而且工作相相当繁琐复复杂。”困扰着城中中村改造的的，首先是是产权困境境，城中村村大量违法法违规建筑筑存在的现现实与土地地产权特殊殊性的矛盾盾，令改造造陷入两难难境地；城城中村改造造需要以更更细致、深深入的调查查研究为基基础，将其其中的具体体工作如土土地、房产产、产权现现状严格细细化。对《物权法法》理解不不一致，城城中村改造造涉及人口口众多，如如果没有相相关的法律律作为制定定决策和方方法的基础础，城中村村改造将面面临更多的的难题。最大的难题题就是村民民的补偿问问题。村民民们补偿期期望值过高高和恶意抢抢建增加补补偿已成为为城中村改改造工作的的最大障碍碍。由于开开发商与原原住民都有有各自不同同的利益，，双方就拆拆赔比及补补偿方式等等方面需要要较长时间间的博弈。。其次便是规规划和补偿偿困境，城城中村改造造的“容积积率”所引引起的赔付付与规划问问题同样矛矛盾，给改改造单位带带来巨大的的风险。工程进度缓缓慢利润菲薄确权困境法律难题赔偿安置容积率旧改项目调调研中应该该关注的方方面在过去的两两个多月中中，项目组组成员进行行了大量的的数据收集集与相关研研究进行的调查查进行的访谈谈案例研究进行的研究究现场踏勘项目地块资资源与四至至查勘；月川村现状状调查资料收集月川村人口口、土地、、建筑等资资料；问卷调查发放问卷35份；村民月川村原居居民20人；老干部安置置区内的干干部5人；在月川村内内拥有房产产的外来户户5人；村股份公司司股份公司林林董事长及及其他相关关领导；村委会相关关领导开发商万科、金地地、复地、、合富、恒恒大、双建建、泰华……深圳田面村村城中村改改造；深圳渔民村村城中村改改造；深圳渔农村村城中村改改造宁波鄞奉片片区改造；；深圳岗厦村村城中村改改造；珠海城中村村改造；广州石牌村村改造；海口玉沙村村改造……三亚拆迁补补偿标准研研究；关于月川村村改造的相相关政策文文件；三亚市城市市规划设计计研究院关关于《月川新城控控制性详细细规划调整整方案》；项目周边土土地、房地地产市场研研究；补偿方案设设计开发模式设设计……深入一线，，获得真实实资料，访访谈+调研研，掌握村村民改造意意愿和安置置补偿要求求，调查的内容容调查的对象象统计分析村民家庭结构；；收入来源；；房屋情况；；现状生活情情况；对改造所持持的态度；；拆赔要求；；……租户家庭结构及及来源；收入来源；；租金水平；；现状生活情情况；……股份公司成立背景经营业绩……村民村原居民20人；老干部安置置区内的干干部5人；在村内拥有有房产的外外来户5人；租户5人；村股份公司司股份公司林林董事长及及其他相关关领导；村委会相关关领导运用Spss、Excel等等工具软件件对调查问问卷做数据据分析；一般找到居居委会或者者股份公司司负责人，，由其发放放调研问卷卷。（可能能会产生费费用）END村民方案操操作性政策方案操操作性折衷方案操操作性村民安置补补偿方案政策安置补补偿方案折衷安置补补偿方案技术路线从改造目标标出发月川村现状状村民安置补补偿要求开发主体与与开发模式式方案经济测测算旧城改造成成功因素与与关键环节节补偿方案设设计补偿方案可可操作性分分析安置区选择择与开发次次序实施策略村内所有村村民一致要要求就地安安置，满足足村民就地地安置的要要求是月川川村改造的的前提条件件全部村民都都要求就地地安置月川村是一一个风水宝宝地，祖祖祖辈辈都生生活在三亚亚，是老三三亚人，月月川村比三三亚还要早早成立。所所以一定要要就地安置置……要就地安置置，村子已已经有几百百年的历史史了，……不愿意搬出出村里在月川村已已经有几百百年了，搬搬出去是不不可能的，，只要在村村里，具体体位置都可可以。要就地安置置，村子已已经有几百百年的历史史了，从上上一代到现现在，家里里没人生病病，月川村村是风水宝宝地，不愿愿意搬出村村里。——月川村民国家、河东东区、村居居委会对改改造的态度度《中共中央关关于构建社社会主义和和谐社会若若干重大问问题的决定定》中指出：““着力解决决土地征收收征用、城城市建设拆拆迁、环境境保护、企企业重组改改制和破产产、涉法涉涉诉中群众众反映强烈烈的问题，，坚决纠正正损害群众众利益的行行为。”《月川旧城改改造开发思思路》表明“目标标一是确保拆迁安安置项目符符合绝大多多数群众的的要求，最大限度度的照顾村村民的利益益；目标二二是安置好好村民…；”82%村民民要求宅基基地+货币币补偿；100%村村民要求住住联排别墅墅；90%以上村民民要求改造造后有稳定定的生活收收入或工作作机会82%村民民接受货币币＋宅基地地补偿，其其中货币补补偿标准不不能低于现现在的建房房成本，宅宅基地补偿偿不能低于于120㎡㎡由于目前村村民已经没没有土地，，也没有工工作，故基基本依靠房房租生活，，改造后希希望也能有有租赁用房房，使家庭庭能有稳定定收入……………希望赔赔偿一块地地，补偿地地后的房子子要自己建建，可以设设计、规划划好后——月川村村民90%村民民希望未来来能有稳定定的收入来来源希望改造后建设设一些经营营性物业，，由村里来来经营，使使村里的就就业增加，，这样就能能获得固定定的收入，，如果一次次性补偿，，就算再多多钱也会花花完，最终终根本无法法维持生计计……补偿土地后后再入股股股份公司是是最好的了了，以后可可以分红——月川村村民所有村民均均反对公寓寓安置，要要求住联排排别墅要改造月川川？可以啊啊！把方案案拿出来啊啊！………我们住不不惯公寓啦啦，不给地地建房子？？那还谈什什么，不用用谈，肯定定不可能的的改造了肯定定要比现在在好啦，不不然改做什什么……我我们不要住住高楼，住住什么？………当然然要住有天天有地、独独门独户的的房子啦！！——月川村村民考虑月川村村民要求和和可能的补补偿内容，，我们通过过六项补偿偿内容的组组合来设计计补偿方案案补偿内容货币宅基地120㎡养老保险工作和培训训集体经济发发展预留地地15亩出租公寓90㎡养老保险、、工作培训训对村民参参与社会分分工，获得得生活保障障极为重要要，因此包包含在每个个安置方案案中村民宅基地地、货币补补偿是改造造的基本条条件补偿水平从从低到高，，我们提出出三个补偿偿方案村民利益补偿方案一一股份公司利利益无利益分享享现有物业按按138号文货币补补偿就地返还村村民自住房房宅基地（（120㎡）补偿内容现有物业按按138号文货币补补偿就地返还村村民自住房房宅基地（（120㎡）赠送村民每每户90㎡公寓（可可作出租用用）补偿方案二二补偿方案三三现有物业按按138号文货币补补偿就地返还村村民自住房房宅基地（（120㎡）赠送村民每每户90㎡公寓（可可作出租用用）无偿提供给给股份公司司15亩集体经济济用地（村村民可参股股））村民合理补偿偿有天有地别墅墅居住240㎡别墅一层做商商铺可出租养老保险工作培训可将村民出租租公寓联合经经营提供工作机会会村民合理补偿偿有天有地别墅墅居住240㎡别墅一层做商商铺可出租90㎡公寓可出租养老保险工作培训可将村民出租租公寓联合经经营可将15亩用地入股，，参与开发建建设，获得集集体物业提供工作机会会村民合理补偿偿有天有地别墅墅居住240㎡别墅一层做商商铺可出租90㎡公寓可出租股份分红养老保险工作培训村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置补偿偿方案政策安置补偿偿方案折衷安置补偿偿方案技术路线从改造目标出出发月川村现状村民安置补偿偿要求开发主体与开开发模式方案经济测算算旧城改造成功功因素与关键键环节补偿方案设计计补偿方案可操操作性分析安置区选择与与开发次序实施策略若利益驱动村村民居住公寓寓或说服海航航地块异地安安置，则有两两个补偿方案案村民利益补偿方案四股份公司利益益补偿内容补偿方案五村民合理补偿偿大面积公寓居居住别墅一层做商商铺可出租股份分红养老保险工作培训村民合理补偿偿有天有地别墅墅居住90㎡公寓可出租丰厚的股份分分红养老保险工作培训现有物业按138号文货币补偿偿公寓还建（300㎡）赠送村民每户户90㎡公寓（可作作出租用）无偿提供给股股份公司15亩集体经济用用地（村民可可参股））现有物业按138号文货币补偿偿海航地块村民民自住房宅基基地（120㎡）赠送村民每户户90㎡公寓（可作作出租用）无偿提供给股股份公司15亩集体经济用用地（村民可可参股））可将村民出租租公寓联合经经营可将15亩用地入股，，参与开发建建设，获得集集体物业提供工作机会会可将村民出租租公寓联合经经营可将15亩用地入股，，参与开发建建设，获得集集体物业提供工作机会会村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置补偿偿方案政策安置补偿偿方案折衷安置补偿偿方案技术路线从改造目标出出发月川村现状村民安置补偿偿要求开发主体与开开发模式方案经济测算算旧城改造成功功因素与关键键环节补偿方案设计计补偿方案可操操作性分析安置区选择与与开发次序实施策略村民要求与政政策标准集中中反映在村民民还建房类型型村民还建联排排别墅村民还建公寓寓房方案四村民意愿政府意愿可开发土地面面积若能部分别墅墅还建、部分分公寓还建，，则形成折衷衷方案六村民利益补偿方案六股份公司利益益补偿内容村民合理补偿偿有天有地别墅墅或大面积公公寓别墅一层做商商铺可出租股份分红养老保险工作培训现有物业按138号文货币补偿偿部分别墅还建建（120㎡）+公寓还建（300㎡）赠送村民每户户90㎡公寓（可作作出租用）无偿提供给股股份公司15亩集体经济用用地（村民可可参股））可将村民出租租公寓联合经经营可将15亩用地入