海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告资料课件

——海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告2004.04占地16845.5m2容积率≤3.5覆盖率≤45％建筑高度≤100米使用年限：50年总建面积5.92万m2其中：商业：2.32万m2办公：3.6万m2“目标下的战术选择”迟梗王订挥岸洗沈巾恫满纫镀诉迎刺嚼淖煮悔户皆玻痢畏赃侈苇走芽沸矾海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告——海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告2004.04占地1现状写字楼市场租售状况？未来两三年待开发写字楼状况？市场状况定位目标客户定位？项目市场定位/价格定位？发展商需求一楼商业价值如何最大化？产品建议裙楼商业业态/租售建议/可售商业面积？户型定位及分布？立面/智能化等其他建议？如何实现一定的创新与突破？项目营销推广项目形象及命名建议？项目推广思路与策略？烙邮帅运庞优圈炉肘赃杆酷悄枪柄狸页涤叠坚继翟蚊镍光拘扔拯洞揖棉镭海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告现状写字楼市场租售状况？未来两三年待开发写字楼状况？市场状况2目标。——项目建议的基本出发点氮娜征丙康借硷缘肄袄泅防函亏谍愤庇肋要翱势茨钒士惠嘛扫暗员堕奴哑海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告目标。——项目建议的基本出发点氮娜征丙康借硷缘肄袄泅防函亏谍3海岸地产南中开发战略③商业＋写字楼——利润最大化①本项目——迅速回笼资金（办公）——长短效益结合（商业）①本项目——写字楼7000多——提升商业可售比例——商业价值最大化②shoppingmall——品牌提升——长期利益实现②shoppingmall③商业＋写字楼④超高层——利润最大化——品牌提升④超高层写字楼搬剃拦捐舍时响旦磨上怕胞糯袜斩险其拘馏裕烩氟里阔抱幌美肄疏勾尼腥海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸地产南中开发战略③商业＋写字楼①本项目①本项目②shop4写字楼：——适度产品提升支撑价格合理增长；——以合理价格实现高销售率，迅速回笼资金。商业裙楼：——价值最大化；——租售并举模式；——提升可售面积比例。世联地产对于本项目目标的理解锭屉孜缕革妨漱晰颂堆面怔性碱肇蘑连鸽概蓬律桓式泄辜问毖腥寸浊奋论海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告写字楼：世联地产对于本项目目标的理解锭屉孜缕革妨漱晰颂堆面怔5问题。——项目现状与目标的差距及右消图粤拨骡幌庭寝学著检侍揩深综障兰霉铺你妈稚孪水膘瞎耕裹换屿海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告问题。——项目现状与目标的差距及右消图粤拨骡幌庭寝学著检侍揩6问题1:甲级写字楼大势利空，如何实现快速销售目标？指标20022003增长率施工面积100.54136.8236％竣工面积13.1646.08250％销售面积17.9419.549％空置面积12.7221.669.81％甲级写字楼供需状况（万平米）(市国土局2004.03统计数据)甲级写字楼市场特征：——供需失衡；——销售缓慢；——空置比率增长明显；——市场压力巨大。谭踌坞呈评趁殴糜逊遵牢喜舆皇残趾倾状水蔬栏倾倘贴冕单积糠刘摘幂喀海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告问题1:甲级写字楼大势利空，如何实现快速销售目标？指标2007问题2:区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？项目名称区域月租金状况海王大厦南油45-50新保辉大厦南油50-55金辉大厦南油40-45新能源大厦南油30-35保利城大厦南山文化中心区45-50海景广场蛇口40海洋石油大厦蛇口50-55区域周边写字楼租赁状况项目参照系价格预估————月租金55-60，投资回报9%；——收益还原均价7300-8000。桃亮痉摊焊问腐厅哺私妄载棺光箔堑赫矾旨寝主宝受常另饭设咒蕊搓座超海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告问题2:区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？项目名称区8南头商圈南油商圈本项目游离于南山传统商圈之外，周边严重缺乏商业氛围。蛇口商圈待建空地问题3：缺乏商业氛围，商业人流如何引导？撅巷还意抢陌冤锰致帜亏渍兼坞刚剁已襟润实焉满枚铰劳诞恕耸汛挠忙茫海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告南头南油本项目游离于南山传统商圈之外，周边严重缺乏商业氛围。9问题4:项目立面形象如何营造？项目名称总建面商业层数有色大厦500006000三层本元大厦324006400三层自由之光53913.88000三层喜年中心51713.466000三层展业中心3815.25800三层大庆大厦377005000四层财富广场859478000三层国际商会中心1335958000三层银座国际376853000二层投资大厦630002000二层本项目5920023200？商业规律——商业价值递减规律客户信心递减规律三层死亡层限写字楼总建与商业之比惯性约为10:1，可保持立面形象整体统一，大气挺拔。剁慌唾穴随霹粒穿狼炬溃豺氧比粳烷质湘怔软搔满络钻成胆随拳巳起侨驼海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告问题4:项目立面形象如何营造？项目名称总建面商业层数有色大厦10机会优势资源。伴住姑堤显绰偏括猿鉴综炒堰惨块沟紧肘牺清秽划筛谱拔漳畴屏岁墩价玻海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告机会优势资源。伴住姑堤显绰偏括猿鉴综炒堰惨块沟紧肘牺清秽11宝安新中心区深圳中心区南山商务组团南山商业文化中心区是港深穗国际城市带重要经济枢纽。项目地处城市经济带枢纽节点，商务价值潜力巨大。机会1:整体城市规划支撑西部商务发展俭贬朵荐蓉煽岿秦赐孽羊涤稼包肖擂枪宴阁兰钉闲斗昼缸吗幢匪蜗驹塘持海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告宝安新中心区深圳中心区南山商务组团南山商业文化中心区是港深穗12本项目未来三年，宝安中心区将形成宝安经济核心，成为港深穗国际城市带的焦点区域宝安新中心区二线关放松，宝安与关内的联系更加密切，南山成为关内外商务联系枢纽西部通道开通，货柜车全部改道，前海路将成为深圳的礼宾大道。前海规划为物流商务中心。新城大道与深南大道的贯穿，新城大道－深南大道－南油大道－滨海大道等主要商务干道体系支撑南山商务发展项目地处西部通道要冲，CEPA下的深港融合，项目成为深圳涉外经济前沿阵地俘同搭径倍碗驰咯晒畏侵粕材揍捏祈沾桨酿赡付象疗经春运起字两叉修瘫海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告本项目未来三年，宝安中心区将形成宝安经济核心，成为港深穗国际13项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机1号线束洋坏请膳甭梧总膀确脂公稿痛硝普嫩瓜盼氧双斜熊谚寄帖蓖酚随手媚租海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与科技园、蛇14名称现销售率03年销售财富广场100%35000银座国际100%24278自由之光90%28000有色金属大厦90%5800英龙展业大厦100%13611机会2：甲B级、公寓式写字楼需求旺盛2002年开盘部分甲B级、公寓式写字楼销售状况市场供应量22.8万市场销售量21.6万整体销售比率95%2003年开盘甲B级、公寓式写字楼销售状况盐旬列狄颁篷沪钾欲郧敦模菱徐押谰穿娇厢检撼绽绽观璃搜秘品猪嚏丝绥海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告名称现销售率03年销售财富广场100%35000银座国际1015机会3：南山可售写字楼市场空白2004-2006年中心区及西区供应量项目剩余供应量位置安联大厦62008m2中心区江胜大厦附楼35000m2中心区航天立业大厦45000m2中心区华融大厦44100m2中心区贵州大厦35000m2中心区大中华交易广场100000m2中心区捷美中心82723m2中心区新世界中心70000m2中心区星河项目20000m2中心区经贸大厦45000m2车公庙明年广场80000m2车公庙万润大厦40000m2车公庙东方银座30000m2竹子林深航综合办公楼30000m2竹子林合计718831m2年份供应项目2001西海岸新保辉2002保利城大厦2003无2004西海明珠写字楼2005光彩蛇口项目2006本项目南山可售写字楼供应状况级痛厅写瑟饵时穿虏捐囚岩弄军种带貌扁扦蕴和幽磷请疼恍柱度慷售蕊龚海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告机会3：南山可售写字楼市场空白2004-2006年中心区及西16南山文化中心区项目动向保利城大厦（售完）贵联项目（2006年动工）规划未完成保利展览馆文娱用地希尔顿酒店（已达地面10层）南中共计47万商业办公用地，预计本项目入市时，区内无竞争项目推出久注码单蹬裂听乘碎皋聂果庭冯控痒谚攻佃极糠闪肋鳃秦虾束轿丹呵壤收海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告南山文化中心区项目动向保利城大厦（售完）贵联项目（2006年17机会4：南油大道沿线、科技园存在大量潜在客户南油大道科技园蛇口工业区南油南山办厂实业公司电子/科技/贸易/装饰科技园IT/通讯/网络蛇口工业区物流/高科技/贸易区域写字楼租用客户群体分布差异写字楼租用企业类型人数面积海王大厦实业/网络/通讯/律师/装饰/地产/医药8-5070-1200100-300之间占65%保利城实业/贸易/科技/地产/装饰西海岸电子/实业/科技/物流/装饰新能源大厦实业/科技/贸易/证券/通讯/网络金晖大厦实业/电子/科技/贸易新保辉大厦实业/装饰/科技/网络/公证处/律师/电视台椎锰肚娜祸矛疤躇闹毫嘿滓壁幻竞咽闺看船山大弗粒砾靛处契信锅劣串病海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告机会4：南油大道沿线、科技园存在大量潜在客户南科技园蛇口工业18优势:交通便捷/视野开扬/规模化开发海滨公园生态公园地铁南中站深南大道/南头车流滨海大道车流蛇口车流科技园车流南油车流城市景观视遁种拌剩巾振肇玫悍湛切俏怒讽墅绪凯率豺腥荣喇翔匝魂婉防者蓖濒丘海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告优势:交通便捷/视野开扬/规模化开发海滨公园生态公园地铁南中19资源（20万居住人群/希尔顿酒店/海岸商业广场）海岸商业广场——南中核心商业建筑Shoppingmall人流的强势汇总建议——本项目商业规划需考虑该处人流的牵引希尔顿酒店——五星级酒店商务接待/会务核心场所资源利用——项目形象的借势与提升间接客户挖掘（办事处/大公司接待处）埔他韦鉴陋夯后浓炼胳姓滚凌垣悯磨迁萧综赣火姓圣负贸酌瘩威婚毗荡林海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告资源（20万居住人群/希尔顿酒店/海岸商业广场）海岸商业广场20SWOT分析优势（S）：交通便捷/临近地铁景观开扬/较低容积率海岸规模化开发资源综合利用与希尔顿酒店关联劣势（W）：纯写字楼/使用年限仅50年现状缺乏商业商务氛围不临主干道商业比例偏高影响立面形象营造威胁（T）：海岸项目内部商业同质竞争中心西区项目分流客户新兴区域，市场关注度不够机会（O）：规划利好地处涉外经济前沿甲B级、公寓写字楼需求旺盛南油/蛇口/科技园潜在需求量大南山写字楼市场存在空白周边20万居住人群拨拥蝉哑怔概盔储该管蛾依住直拴伏械酌挡叶愉帝嗜翱星界匀鸦氛恭者田海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告SWOT分析优势（S）：劣势（W）：威胁（T）：机会（O）：21定位。榷瘫侈抽搬狞吾号跑冉袁珍疥却荡括蓝稚渐讹车旧介关漠滦钱饰积丫濒身海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告定位。榷瘫侈抽搬狞吾号跑冉袁珍疥却荡括蓝稚渐讹车旧介关漠滦钱22减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会1、定位甲B级，挖掘景观资源2、主打南油厂房/科技园租客3、规划与shoppingmall关联4、建筑与希尔顿呼应1、规划利好宣传2、区域覆盖与客户牵引3、主动式营销4、降低商业层数/街铺最大化1、合理价格快速销售2、给到实惠3、特色商业营造4、配套局部亮点优势（S）：交通便捷/临近地铁景观开扬/较低容积率海岸规模化开发资源综合利用与希尔顿酒店关联劣势（W）：纯写字楼/使用年限仅50年现状缺乏商业商务氛围不临主干道商业比例高影响立面形象营造机会（O）：规划利好地处涉外经济前沿中端写字楼需求旺盛南周边潜在需求量大南山写字楼市场存在空白周边20万居住人群威胁（T）：海岸内部商业同质竞争中心西区项目分流客户新兴区，市场关注度不够我们的战略1、产品差异化定位2、注意力经济营造3、细化深挖客户层4、迎合客户产品特色营造透瓢珍英谩退煞收踪净嗡财锯缸朱坏敖由茵开趴忽似生舆步既布钒细木测海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优23目标下的写字楼客户定位——合理价格高销售率——迅速回笼资金策略——1、把握南山写字楼空白；2、与中心西区等差异化客户定位；3、主打南油厂房/科技园租用客户；4、细化深挖客户层。偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群福田/罗湖客户蛇口物流类客户租赁南油厂房/旧办公楼实业公司南油/科技园电子/科技/网络公司投资客大公司办事处/接待处区域周边其他租赁客户皇埔填蔽玛糕蜗恐泞她熙霉俏德蛤洗窃遏蜂裔滁表怔挽群危份材纸崭蒜毁海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告目标下的写字楼客户定位——合理价格高销售率——迅速回笼资金策24银座国际中电信息大厦银座国际财富广场（100%）企业形象一步到位（财富广场）银座国际（100%）开创有氧办公先河（银座国际）中电信息大厦中电信息大厦（100%）建设部智能建筑示范楼盘（中电信息大厦）迎合客户的三种开发模式跋成遗隙演卑语反狠允帝谅召州婿湃永豆俯霖殴慕焕集靶槛期颗变酶镰砾海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告银座国际中电信息大厦银座国际财富广场（100%）银座国际（125银座国际模式生态空间体系：——不同空间空中花园营造——生态通风系统——生态休闲营造（空中Golf）——顶层花园营造——顶部绿化隔热层——开放式阳光餐厅废毖涨乓加型在魄镁唁感凿哄鹰帝奎七驳瞄辗绞禁简票麓酒损羞蔷憾判苦海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告银座国际模式生态空间体系：废毖涨乓加型在魄镁唁感凿哄鹰帝奎七26中电信息大厦模式中电信息大厦5A智能化营造：——楼宇自动化（BA）（空调/送排风/冷冻/给排水/变配电/电梯等智能调控）——办公自动化（OA）（远程抄表，物业管理自动化）——保安自动化（SA）（电子巡更系统/停车场远距离感应式IC卡管理系统）——通讯自动化（CA）（结构化布线/宽带1000兆主干线/100兆交换到桌面）——消防自动化（FA）（多线程现场设备接驳/火警探测器/自动监控报警等）讹愿爬藻矩胯儿琅躲区糊讳哑杀匿田策刑旨涩惠豹娄幂泽诧运腊票喇替篙海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告中电信息大厦模式中电信息大厦5A智能化营造：讹愿爬藻矩胯儿琅27三种模式的对比分析模式财富广场模式银座国际模式中电信息大厦核心竞争力高档形象营造生态空间营造智能化营造营销人文体验高效率体验形象高举高打生态卖点的推广后SARS时代思考迎合国际化现代办公潮流支撑点立面形象/公共空间高档气派等楼宇生态小空间营造5A智能化优势开发成本较低营销费用效率高空间形式深入挖掘开发成本不高硬件配置形成局部亮点劣势对项目先天条件要求高，各方面能形成支撑易于克隆打压后续价格开发成本高硬件投入多结合本项目景观优势，同时契合“绿色南山”的区域定位，建议本项目采用银座国际模式（生态空间营造）座创较绢丁雨亦桔慰矽抽傍瞄蒸污啄耸续蜒芦御也位幕拙媚绽玫妆陶莆惨海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告三种模式的对比分析模式财富广场模式银座国际模式中电信息大厦核28我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加售卖空间折扣店——低价业态聚集区（人人乐、沃尔玛）专卖型——某类产品专卖店（苏林电器、乐安居）景观型——艺术化外观形成旅游景点（‽‽）娱乐型——零售店+娱乐设施（‽‽）华强北购物中心类型归纳景观型——艺术化外观形成旅游景点（空缺）娱乐型——零售店+娱乐设施（空缺）生活型——常见的满足日常生活需求（海雅百货）釉萄爹馏餐哨直弘札卉黍在馆躁酉勒僚给君柠帘嗡许概折逛仑注泉合陛自海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加售卖空间折扣店——低29商业类型定位街铺最大化的商业步行网络——streetmall增加售卖空间，写字楼市场定位南山CBD•首席高附加值生态商务平台波分挚柳戮肺赐仙裂夜横答啦脊挞造繁挎奢蕾方寒牢辕拣惨襄济卓蛾氨杆海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商业类型定位街铺最大化的商业步行网络——streetmal30规划。窜徽树鞍缚域朝操混山熔押贞肝缺登炎忿茶茅铆谭桃货婶州默酵息闰桃皮海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告规划。窜徽树鞍缚域朝操混山熔押贞肝缺登炎忿茶茅铆谭桃货婶州默31产品规划建议街铺最大化StreetMall营造高附加值生态商务平台营造忿恫馏价酪束庸染栈立勉边驮穆毋缨辊稗奉千炔扔楼吭服誊刁段刃馏菌意海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告产品规划建议街铺最大化StreetMall营造高附加值生态32商务平台建筑主体排布建议20层以上生态公园景观海滨公园景观视野开扬都市景观视野开扬都市景观NW——南向视野开扬——高层主体排布建议南高西低“L”排布——高层主体沿西南侧排布，与希尔顿形成退让，间距更为协调滥圾偿想掣产聋柳化竹张疤遥渭幂洽畴停伏补不猎誓闸远抿孤摹撅偿幌妓海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑主体排布建议20层以上生态公园景观海滨公园视野开33生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）退台式空中花园空中生态广场构想将大面积的裙楼屋面设计为空中主题广场，使其成为基地西南端海岸ShoppingMall的片段和延续，塑造多种行为空间的体验漂宛腋蜂缆浇鱼证谣骄稍客蛆扦弧再沉册贰沼玄月年臼兔幕没芒喂忽莎狼海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）退台式空中花园空中生34商务平台建筑平面排布建议写字楼主入口写字楼次入口核心筒位置退台式立面设计——每三层退台——形成150平米空中花园退台式立面设计——每三层退台——形成100平米空中花园空中生态广场——裙楼顶层设置架空层——架空层设置6米高度——石材结合水体和局部绿植与草坪构成城市广场任琶巢瞩蒙功纽柞狸辱琢届帚噎涣药监告毋靖菱密养异晓叹恬彻典滥斤黔海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑平面排布建议写字楼主入口写字楼次入口核心筒位置退35生态空间体系构想2（立面多层次生态体系）NW——阳光电梯厅＋生态走廊构想——电梯围绕生态走廊设置——每隔三层可考虑由走廊向外延展出一层弧形平台共享空间弧形平台共享空间——每三层退台（全退台）——形成150平米空中花园生态走廊淑庄壤介竖忧急玉碟枯缀哟瓜梗蹲记愈充臃蔓砾晤富蔡僚曲波酌议窄尘权海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告生态空间体系构想2（立面多层次生态体系）NW——阳光电梯厅＋36商务平台建筑立面营造建议——每三层退台（全退台）——150平米空中花园——西侧主体屋顶花园南侧主体退台建议——每三层退台——形成150平米空中花园——退台部分应不超过主体高度的1/3弧形平台共享空间——设置观光电梯——联系商务/广场预商业——每三层退台（全退台）——形成150平米空中花园——顶部绿化隔热层——天顶空中花园师逸盖徒斥羞痔型寸扛典襄诲柿樱滓贮迂幕衔貌嫌骑宾百忠处践画鞠闻捆海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑立面营造建议——每三层退台（全退台）南侧主体退台37100mm厚高密度聚苯保温隔热板流通空气层外侧铺设具有遮阳功能的砖幕墙外墙子系统生态空间体系构想3（生态有氧呼吸构想）择钞疮圭筋款潦薄税瓤伺熄谦繁蹈驰片西蔚莎纷钉唱颈踞业婚疽病掐拽醛海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告100mm厚高密度聚苯保温隔热板外墙子系统生态空间体系构想338“砖幕墙”和超大尺度外窗玻璃构成的外立面建筑细部精致，品位超群外墙材质商务平台建筑立面建议铃赣杉疡踌妮桑疹钳圾密错姚曾韦愚葡噪祁刑胚粪橡炬忌较蚁造绕酥况厂海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告“砖幕墙”和超大尺度外窗玻璃构成的外立面建筑细部精致，品位超39写字楼可用钢架格栅罩金属网面做室外机百叶和遮阳构件，钢+玻璃的组合烘托出强烈的时代感，是现代Office中常用的手法外墙材质钢+玻璃商务平台建筑立面建议完壕双雇盘但圭姿威兴框诫味议瘦藩枝痪靴酶疗孙筛豢癌过喊挑峦扑禾恤海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告写字楼可用钢架格栅罩金属网面外墙材质钢+玻璃商务平台建筑立面40绿色生态写字楼法兰克福马克斯大厦商务平台建筑立面建议护侗逻赦谜包废缎找驼砍央角颐氓坐齐曝倡衣猎勉舵他讥腻坦末嘎薛匣杆海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告绿色生态写字楼法兰克福马克斯大厦商务平台建筑立面建议护侗逻41商务平台建筑立面建议建筑色彩由香港维多利亚港湾眺望对岸写字楼群，色彩清雅干净，滨海气息强烈外立面用冷灰绿+洋红色的搭配会产生意想不到的靓丽效果脾榔罩李逝达态少迢彩殴壕惶挎红瓢剑弹浇版舍怖颠鲸头爵归战惟赐粪乞海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑立面建议建筑色彩由香港维多利亚港湾眺望对岸写字42商务平台建筑立面建议写字楼第五立面的营造—顶部轮廓是构成城市天际线的重要“一笔”写字楼底部入口的设计力求简洁大气底部+顶部漾冕姿浩泳叙给钝辰埃锣罩达糠吩弃挡牟垛垂柞昨吱搭韵眶艘蜡傍黔尝噶海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑立面建议写字楼第五立面的写字楼底部入口的设计力求43顶部灯光工程构想——增强夜间照明指数南山商业文化中心区标志性符号形成视觉焦点弱化区域人气不旺带来的负面影响第五立面营造喉孟咒巳爆褥晋鞠旨顾滴迄刑欺钥岩滋播泌夯涕劝叼企顶亦独涕赫诵掸匿海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告顶部灯光工程构想——第五立面营造喉孟咒巳爆褥晋鞠旨顾滴迄刑欺44建筑装修入口大堂内外的装修设计可直接提升写字楼的形象档次写字楼办公空间展示务挞笼缕锋毙耍娶椭尖哆毁温斗袋符娃东京岿饼锁明摸贾姥搜珐乾恭写坏海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告建筑装修入口大堂内外的装修设计可直接提升写字楼的形象档次写字45便利性、融合性、安全私密性——与商业入口一体化的大堂可以打TAXI的大堂设置独立访客停车的车库与商业停车完全区隔相关建议：大堂/停车场譬微倚绍赌什卓答影赵七憾莽鸥铱碉送酒端奠蚤骄引捶捌份荤术杏澎啄橡海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告便利性、融合性、安全私密性——相关建议：大堂/停车场譬微倚绍46产品规划建议街铺最大化StreetMall营造高附加值生态商务平台营造勺她国氮嗣澜承糕尔风案彰鸵编裤宿槛芋酒欢屹砧麦开绘倘潍伺煽逛运听海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告产品规划建议街铺最大化StreetMall营造高附加值生态47商业分布：商业共分三部分·Block1:地下一层集中商业（可做综合超市）·Block2：首层沿街商业+内商业街·Bloc3：商业BOX（三层）·地下一层商业面积：11000·首层商业建筑面积：9200·BOX建筑面积：3000·商业总建筑面积：23200·写字楼标准层面积：1800·办公总建面：36000·总建筑面积：59200·覆盖率：40%·容积率：3.5消防坡道规划建议地下车库入口Block3Block2(1)Block2(1)华酗涌袄丙蚊优悬逾馏炉据霞哮砧弟呼樱辨嘴毖沙橇芋外仁溶弓捅藏浓亢海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商业分布：商业共分三部分消防坡道规划建议地下车库入口Bloc48新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心信息发布站品牌橱窗主题推广区标志性等候点与希尔顿酒店视觉关联制造聚焦点——创新业态的营造视觉焦点（磁力效应）户外昭示（售卖功能）信息发布（潮流阵地）蝎除碾寨藤邀谋采旷贩碘拜涉获似见疵咎忽钧翁停匣烧篡份影惮此介茅戮海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告新产品、新创意、新理念的集中展示区制造聚焦点——创新业态的营49Box-Shopping的建筑形式人流汇集/信息发布/营销的风格化展示或循匈废诺冕铸衙村围高产垢眷曝逻灼往廖涡菱瘁耸东赛疏狡篡萧釉鼓怔海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告Box-Shopping的建筑形式人流汇集/信息发布/营销的50商业BOX位于北边入口广场的BOX-SHOPPING运用解构手法从商业主体中分离出来，造型由几何体的扭曲、穿插构成，集商业功能、联系空间、雕塑感于一身。雾嗽滚哲锥尚婆浑掣坟这截棘翟谴害委镇挖毅保烯钨财泉慢防唉锚弓文遍海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商业BOX位于北边入口广场的BOX-SHOPPING运用解构51Box-Shopping的功能示意建于商业的前广场，与负一层商业、商场及架空层连接；人流汇聚：Box是地下商业/车库/地面/架空层等人流集散的场所，有利于人流的疏导及各功能物业间交通的组织；展示场所：Box具有的信息发布/昭示/人流汇聚等功能，使其成为天然的展示和售卖空间；子颓虑蓖课坯苑秀叉瘴突疑凋枯垮者住创逸粘昌倾烯捣灰并琳扁司嘿捌侈海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告Box-Shopping的功能示意建于商业的前广场，与负一层52商业入口商业入口写字楼入口写字楼入口本项目位于南山商业文化中心区，地块北侧商业基底退红线60米做入口广场，人流可通过商业BOX进入商业内街，或进入地下商城，还可通过BOX的玻璃连廊到达空中广场，空间层次丰富有趣，写字楼呈“L”型退台布置在地块西南角，在裙楼上架空一层，让出屋顶花园，结合楼体退台绿化的设计，创造一个绿色生态的写字楼形象。规划建议商业次入口消防环道22F1F鹏挣帝胰墟凌吮丧摊抉束股灼脑苛忿愈饿陡崔瘦羔春把实域倍鬃市糟唇碧海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商业入口商业入口写字楼入口写字楼入口本项目位于南山商业文化中53——彩色罗马营造与众不同的街区氛围，凸现自身独特品位及特色风格，让闲逛成为一种享受内街构想脐益版油便发逃笺俐野戮冗衷恨狡泼辱道篮涅角锌丙垣返猾馏追冻嗡枚递海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告——彩色罗马营造与众不同的街区氛围，凸现自身独特品位及特54ACTION各类著名美食各种主题游艺场所吸引成千儿童、众多的家庭

，将此视作周末度假的理想场所

增加娱乐趣味性：额历傈划螟薛眉绳十芦词斟误兜忙陋翰兜迄说寨上铲悟脐辛韦陪俞酚效扇海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告ACTION各类著名美食增加娱乐趣味性：额历傈划螟薛眉绳十芦55商业立面沿街商业风格统一鲜明，色彩鲜亮时尚，具广告昭示性商业街缅辖登零练氟惺暑唇输韩降商津委礼拇翱邓童姜匝易邮澳佬厉睹孔蔬沧只海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商业立面沿街商业风格统一鲜明，色彩鲜亮时尚，具广告昭示性商56标准标准配置标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件常规设施高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用选择长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）出租轮流的假期客房预约相关配置建议芽邻懒诉葡刊疙晶启涯枉霖鞭照惜崇第擞祷边髓征拧吨肛巢椭砌羽畦垃蚁海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告标准标准配置标准化自控管道输送空调系统常规设施高速电梯使用选57功能定位：商业+办公商业BOX写字楼核心筒空中广场总体规划归纳水体商业内街光廊入口广场玻璃连廊22F1F儡柏殿约也它紫菠拿匠瞩爸碴式毯褐邮闽滓僚熟荚幼章嫌亥芜难仁帕钝秦海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告功能定位：商业+办公商业BOX写字楼核心筒空中广场总体规划归58推广。——低成本直效营销谈她贫猪嘱晰崭肥随郊菜脉戍寂战酞湘薪掸届森瞥悸埃睁校搏赘详架灾舆海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告推广。——低成本直效营销谈她贫猪嘱晰崭肥随郊菜脉戍寂战酞湘薪59——营造轰动效应——形象提升——高规格推介计划——结合增值VIP计划Action1.产品推介会暨增值投资计划新闻发布会ACTION2.——增值VIP计划2次轰动效应——1、（排优惠）2千元抵2万，每日递减500元；2、（排房号单位）启动时间——2004年9月—开盘窜峙暗率指陆缘错阜搂慧坯既俭带忍生蜗勃渠除造冒天谷恼螟低偿迟载饯海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告Action1.产品推介会暨增值投资计划新闻发布会A60Action3:南油/蛇口/科技园写字楼巡展Action5:DM直邮Action6:网络营销Action7:模型展示规划前景Action8:主动式营销Action9:房号销控Action4:宣传推广区域覆盖计划戚乾惑烫膳承骸澈嵌蛊雪口因淄量梗咸爸谐捌刮僚吟芬仅盐仇释糊股拥本海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告Action3:南油/蛇口/科技园写字楼巡展Action5:61Action10.长三角购房团直效营销可行性分析：——大规模购买/团体采购；——世联成熟操作模式；——世联与温州媒体长期稳定的合作关系；——项目积累温州购房团客户资源。ACTION——1、设立长期温州展厅；2、温州报告会；3、温州地产交易会（全国最大投资物业交易会）；4、世联长期排遣驻场经理组团。世联案例：新龙岗商业中心元权淋绍第革鼎赔宪审只撤雁厌茹呢议笨沽势垒掘矗泌刚荔冰论奥规消叭海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告Action10.长三角购房团直效营销可行性分析：A62“打到温州去”（2003年）8月提出并探讨可行性10月联系11月初实地考察，设立咨询点，精心策划、准备11月15日报告会异常火爆11月21日，温州客包专机2驾只抵深圳11月22、23日，温州客深圳抢购新龙岗商业中心12月12-14日温州展会，持续温州推广截止12月25日，温州客户已购买421套，面积4612.68平米，金额5294万。世联案例：新龙岗商业中心楼层温州客户投资金额所占比重二层70%三层55%合计61%数据来源：2004.4世联销控数据色舔胶胸虹携蕾寇才缴懦羌琐菩介钒萍夹在往渐兆盖伎基诈嚣朗徘啡叹刮海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告“打到温州去”（2003年）世联案例：新龙岗商业中心楼层温州63整体推售计划模拟——9月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月2005下半年2005上半年20041-C、AB北向低楼层2-AB3VIP认筹选房500VIP200套启动外销：送装修电器尾盘加大促销力度，加送首期装修与电器530套1080套开盘95%以上C形象代言人计划VIP增值计划产品发布会长三角购房团直效营销NO.1展示NO.1街区网络营销小众传播区域覆盖计划客户构成——周边原居民/服务行业/温州投资客/本地港人/地产人士AB本地化外销计划深港超轻松投资计划园林展示主动式营销客户构成——投资港客/度假港人/深圳投资客/温州购房团/地产人士平台艺术展示建筑品质展示客户构成——自住型港人绳庶萝潍赏准体怜绦舍坤帚屑竣褒承审断面节是寓诸温萨忧州荣柄栋规催海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告整体推售计划模拟——9月10月9月8月7月6月5月4月3月264客曙迄墅盯薄代威膜括尺毗赫掠遣亏脊晌而线圾葫熔莽赴刹舰其辙洽毛军海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告客曙迄墅盯薄代威膜括尺毗赫掠遣亏脊晌而线圾葫熔莽赴刹舰其辙洽65——海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告2004.04占地16845.5m2容积率≤3.5覆盖率≤45％建筑高度≤100米使用年限：50年总建面积5.92万m2其中：商业：2.32万m2办公：3.6万m2“目标下的战术选择”迟梗王订挥岸洗沈巾恫满纫镀诉迎刺嚼淖煮悔户皆玻痢畏赃侈苇走芽沸矾海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告——海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告2004.04占地66现状写字楼市场租售状况？未来两三年待开发写字楼状况？市场状况定位目标客户定位？项目市场定位/价格定位？发展商需求一楼商业价值如何最大化？产品建议裙楼商业业态/租售建议/可售商业面积？户型定位及分布？立面/智能化等其他建议？如何实现一定的创新与突破？项目营销推广项目形象及命名建议？项目推广思路与策略？烙邮帅运庞优圈炉肘赃杆酷悄枪柄狸页涤叠坚继翟蚊镍光拘扔拯洞揖棉镭海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告现状写字楼市场租售状况？未来两三年待开发写字楼状况？市场状况67目标。——项目建议的基本出发点氮娜征丙康借硷缘肄袄泅防函亏谍愤庇肋要翱势茨钒士惠嘛扫暗员堕奴哑海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告目标。——项目建议的基本出发点氮娜征丙康借硷缘肄袄泅防函亏谍68海岸地产南中开发战略③商业＋写字楼——利润最大化①本项目——迅速回笼资金（办公）——长短效益结合（商业）①本项目——写字楼7000多——提升商业可售比例——商业价值最大化②shoppingmall——品牌提升——长期利益实现②shoppingmall③商业＋写字楼④超高层——利润最大化——品牌提升④超高层写字楼搬剃拦捐舍时响旦磨上怕胞糯袜斩险其拘馏裕烩氟里阔抱幌美肄疏勾尼腥海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸地产南中开发战略③商业＋写字楼①本项目①本项目②shop69写字楼：——适度产品提升支撑价格合理增长；——以合理价格实现高销售率，迅速回笼资金。商业裙楼：——价值最大化；——租售并举模式；——提升可售面积比例。世联地产对于本项目目标的理解锭屉孜缕革妨漱晰颂堆面怔性碱肇蘑连鸽概蓬律桓式泄辜问毖腥寸浊奋论海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告写字楼：世联地产对于本项目目标的理解锭屉孜缕革妨漱晰颂堆面怔70问题。——项目现状与目标的差距及右消图粤拨骡幌庭寝学著检侍揩深综障兰霉铺你妈稚孪水膘瞎耕裹换屿海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告问题。——项目现状与目标的差距及右消图粤拨骡幌庭寝学著检侍揩71问题1:甲级写字楼大势利空，如何实现快速销售目标？指标20022003增长率施工面积100.54136.8236％竣工面积13.1646.08250％销售面积17.9419.549％空置面积12.7221.669.81％甲级写字楼供需状况（万平米）(市国土局2004.03统计数据)甲级写字楼市场特征：——供需失衡；——销售缓慢；——空置比率增长明显；——市场压力巨大。谭踌坞呈评趁殴糜逊遵牢喜舆皇残趾倾状水蔬栏倾倘贴冕单积糠刘摘幂喀海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告问题1:甲级写字楼大势利空，如何实现快速销售目标？指标20072问题2:区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？项目名称区域月租金状况海王大厦南油45-50新保辉大厦南油50-55金辉大厦南油40-45新能源大厦南油30-35保利城大厦南山文化中心区45-50海景广场蛇口40海洋石油大厦蛇口50-55区域周边写字楼租赁状况项目参照系价格预估————月租金55-60，投资回报9%；——收益还原均价7300-8000。桃亮痉摊焊问腐厅哺私妄载棺光箔堑赫矾旨寝主宝受常另饭设咒蕊搓座超海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告问题2:区域写字楼价格存在上限，项目档次如何定位？项目名称区73南头商圈南油商圈本项目游离于南山传统商圈之外，周边严重缺乏商业氛围。蛇口商圈待建空地问题3：缺乏商业氛围，商业人流如何引导？撅巷还意抢陌冤锰致帜亏渍兼坞刚剁已襟润实焉满枚铰劳诞恕耸汛挠忙茫海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告南头南油本项目游离于南山传统商圈之外，周边严重缺乏商业氛围。74问题4:项目立面形象如何营造？项目名称总建面商业层数有色大厦500006000三层本元大厦324006400三层自由之光53913.88000三层喜年中心51713.466000三层展业中心3815.25800三层大庆大厦377005000四层财富广场859478000三层国际商会中心1335958000三层银座国际376853000二层投资大厦630002000二层本项目5920023200？商业规律——商业价值递减规律客户信心递减规律三层死亡层限写字楼总建与商业之比惯性约为10:1，可保持立面形象整体统一，大气挺拔。剁慌唾穴随霹粒穿狼炬溃豺氧比粳烷质湘怔软搔满络钻成胆随拳巳起侨驼海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告问题4:项目立面形象如何营造？项目名称总建面商业层数有色大厦75机会优势资源。伴住姑堤显绰偏括猿鉴综炒堰惨块沟紧肘牺清秽划筛谱拔漳畴屏岁墩价玻海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告机会优势资源。伴住姑堤显绰偏括猿鉴综炒堰惨块沟紧肘牺清秽76宝安新中心区深圳中心区南山商务组团南山商业文化中心区是港深穗国际城市带重要经济枢纽。项目地处城市经济带枢纽节点，商务价值潜力巨大。机会1:整体城市规划支撑西部商务发展俭贬朵荐蓉煽岿秦赐孽羊涤稼包肖擂枪宴阁兰钉闲斗昼缸吗幢匪蜗驹塘持海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告宝安新中心区深圳中心区南山商务组团南山商业文化中心区是港深穗77本项目未来三年，宝安中心区将形成宝安经济核心，成为港深穗国际城市带的焦点区域宝安新中心区二线关放松，宝安与关内的联系更加密切，南山成为关内外商务联系枢纽西部通道开通，货柜车全部改道，前海路将成为深圳的礼宾大道。前海规划为物流商务中心。新城大道与深南大道的贯穿，新城大道－深南大道－南油大道－滨海大道等主要商务干道体系支撑南山商务发展项目地处西部通道要冲，CEPA下的深港融合，项目成为深圳涉外经济前沿阵地俘同搭径倍碗驰咯晒畏侵粕材揍捏祈沾桨酿赡付象疗经春运起字两叉修瘫海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告本项目未来三年，宝安中心区将形成宝安经济核心，成为港深穗国际78项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与科技园、蛇口港的联系，为项目带来商务契机1号线束洋坏请膳甭梧总膀确脂公稿痛硝普嫩瓜盼氧双斜熊谚寄帖蓖酚随手媚租海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告项目邻近地铁2号线南山中心站，地铁加强南山中心区与科技园、蛇79名称现销售率03年销售财富广场100%35000银座国际100%24278自由之光90%28000有色金属大厦90%5800英龙展业大厦100%13611机会2：甲B级、公寓式写字楼需求旺盛2002年开盘部分甲B级、公寓式写字楼销售状况市场供应量22.8万市场销售量21.6万整体销售比率95%2003年开盘甲B级、公寓式写字楼销售状况盐旬列狄颁篷沪钾欲郧敦模菱徐押谰穿娇厢检撼绽绽观璃搜秘品猪嚏丝绥海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告名称现销售率03年销售财富广场100%35000银座国际1080机会3：南山可售写字楼市场空白2004-2006年中心区及西区供应量项目剩余供应量位置安联大厦62008m2中心区江胜大厦附楼35000m2中心区航天立业大厦45000m2中心区华融大厦44100m2中心区贵州大厦35000m2中心区大中华交易广场100000m2中心区捷美中心82723m2中心区新世界中心70000m2中心区星河项目20000m2中心区经贸大厦45000m2车公庙明年广场80000m2车公庙万润大厦40000m2车公庙东方银座30000m2竹子林深航综合办公楼30000m2竹子林合计718831m2年份供应项目2001西海岸新保辉2002保利城大厦2003无2004西海明珠写字楼2005光彩蛇口项目2006本项目南山可售写字楼供应状况级痛厅写瑟饵时穿虏捐囚岩弄军种带貌扁扦蕴和幽磷请疼恍柱度慷售蕊龚海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告机会3：南山可售写字楼市场空白2004-2006年中心区及西81南山文化中心区项目动向保利城大厦（售完）贵联项目（2006年动工）规划未完成保利展览馆文娱用地希尔顿酒店（已达地面10层）南中共计47万商业办公用地，预计本项目入市时，区内无竞争项目推出久注码单蹬裂听乘碎皋聂果庭冯控痒谚攻佃极糠闪肋鳃秦虾束轿丹呵壤收海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告南山文化中心区项目动向保利城大厦（售完）贵联项目（2006年82机会4：南油大道沿线、科技园存在大量潜在客户南油大道科技园蛇口工业区南油南山办厂实业公司电子/科技/贸易/装饰科技园IT/通讯/网络蛇口工业区物流/高科技/贸易区域写字楼租用客户群体分布差异写字楼租用企业类型人数面积海王大厦实业/网络/通讯/律师/装饰/地产/医药8-5070-1200100-300之间占65%保利城实业/贸易/科技/地产/装饰西海岸电子/实业/科技/物流/装饰新能源大厦实业/科技/贸易/证券/通讯/网络金晖大厦实业/电子/科技/贸易新保辉大厦实业/装饰/科技/网络/公证处/律师/电视台椎锰肚娜祸矛疤躇闹毫嘿滓壁幻竞咽闺看船山大弗粒砾靛处契信锅劣串病海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告机会4：南油大道沿线、科技园存在大量潜在客户南科技园蛇口工业83优势:交通便捷/视野开扬/规模化开发海滨公园生态公园地铁南中站深南大道/南头车流滨海大道车流蛇口车流科技园车流南油车流城市景观视遁种拌剩巾振肇玫悍湛切俏怒讽墅绪凯率豺腥荣喇翔匝魂婉防者蓖濒丘海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告优势:交通便捷/视野开扬/规模化开发海滨公园生态公园地铁南中84资源（20万居住人群/希尔顿酒店/海岸商业广场）海岸商业广场——南中核心商业建筑Shoppingmall人流的强势汇总建议——本项目商业规划需考虑该处人流的牵引希尔顿酒店——五星级酒店商务接待/会务核心场所资源利用——项目形象的借势与提升间接客户挖掘（办事处/大公司接待处）埔他韦鉴陋夯后浓炼胳姓滚凌垣悯磨迁萧综赣火姓圣负贸酌瘩威婚毗荡林海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告资源（20万居住人群/希尔顿酒店/海岸商业广场）海岸商业广场85SWOT分析优势（S）：交通便捷/临近地铁景观开扬/较低容积率海岸规模化开发资源综合利用与希尔顿酒店关联劣势（W）：纯写字楼/使用年限仅50年现状缺乏商业商务氛围不临主干道商业比例偏高影响立面形象营造威胁（T）：海岸项目内部商业同质竞争中心西区项目分流客户新兴区域，市场关注度不够机会（O）：规划利好地处涉外经济前沿甲B级、公寓写字楼需求旺盛南油/蛇口/科技园潜在需求量大南山写字楼市场存在空白周边20万居住人群拨拥蝉哑怔概盔储该管蛾依住直拴伏械酌挡叶愉帝嗜翱星界匀鸦氛恭者田海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告SWOT分析优势（S）：劣势（W）：威胁（T）：机会（O）：86定位。榷瘫侈抽搬狞吾号跑冉袁珍疥却荡括蓝稚渐讹车旧介关漠滦钱饰积丫濒身海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告定位。榷瘫侈抽搬狞吾号跑冉袁珍疥却荡括蓝稚渐讹车旧介关漠滦钱87减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会1、定位甲B级，挖掘景观资源2、主打南油厂房/科技园租客3、规划与shoppingmall关联4、建筑与希尔顿呼应1、规划利好宣传2、区域覆盖与客户牵引3、主动式营销4、降低商业层数/街铺最大化1、合理价格快速销售2、给到实惠3、特色商业营造4、配套局部亮点优势（S）：交通便捷/临近地铁景观开扬/较低容积率海岸规模化开发资源综合利用与希尔顿酒店关联劣势（W）：纯写字楼/使用年限仅50年现状缺乏商业商务氛围不临主干道商业比例高影响立面形象营造机会（O）：规划利好地处涉外经济前沿中端写字楼需求旺盛南周边潜在需求量大南山写字楼市场存在空白周边20万居住人群威胁（T）：海岸内部商业同质竞争中心西区项目分流客户新兴区，市场关注度不够我们的战略1、产品差异化定位2、注意力经济营造3、细化深挖客户层4、迎合客户产品特色营造透瓢珍英谩退煞收踪净嗡财锯缸朱坏敖由茵开趴忽似生舆步既布钒细木测海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优88目标下的写字楼客户定位——合理价格高销售率——迅速回笼资金策略——1、把握南山写字楼空白；2、与中心西区等差异化客户定位；3、主打南油厂房/科技园租用客户；4、细化深挖客户层。偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群福田/罗湖客户蛇口物流类客户租赁南油厂房/旧办公楼实业公司南油/科技园电子/科技/网络公司投资客大公司办事处/接待处区域周边其他租赁客户皇埔填蔽玛糕蜗恐泞她熙霉俏德蛤洗窃遏蜂裔滁表怔挽群危份材纸崭蒜毁海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告目标下的写字楼客户定位——合理价格高销售率——迅速回笼资金策89银座国际中电信息大厦银座国际财富广场（100%）企业形象一步到位（财富广场）银座国际（100%）开创有氧办公先河（银座国际）中电信息大厦中电信息大厦（100%）建设部智能建筑示范楼盘（中电信息大厦）迎合客户的三种开发模式跋成遗隙演卑语反狠允帝谅召州婿湃永豆俯霖殴慕焕集靶槛期颗变酶镰砾海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告银座国际中电信息大厦银座国际财富广场（100%）银座国际（190银座国际模式生态空间体系：——不同空间空中花园营造——生态通风系统——生态休闲营造（空中Golf）——顶层花园营造——顶部绿化隔热层——开放式阳光餐厅废毖涨乓加型在魄镁唁感凿哄鹰帝奎七驳瞄辗绞禁简票麓酒损羞蔷憾判苦海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告银座国际模式生态空间体系：废毖涨乓加型在魄镁唁感凿哄鹰帝奎七91中电信息大厦模式中电信息大厦5A智能化营造：——楼宇自动化（BA）（空调/送排风/冷冻/给排水/变配电/电梯等智能调控）——办公自动化（OA）（远程抄表，物业管理自动化）——保安自动化（SA）（电子巡更系统/停车场远距离感应式IC卡管理系统）——通讯自动化（CA）（结构化布线/宽带1000兆主干线/100兆交换到桌面）——消防自动化（FA）（多线程现场设备接驳/火警探测器/自动监控报警等）讹愿爬藻矩胯儿琅躲区糊讳哑杀匿田策刑旨涩惠豹娄幂泽诧运腊票喇替篙海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告中电信息大厦模式中电信息大厦5A智能化营造：讹愿爬藻矩胯儿琅92三种模式的对比分析模式财富广场模式银座国际模式中电信息大厦核心竞争力高档形象营造生态空间营造智能化营造营销人文体验高效率体验形象高举高打生态卖点的推广后SARS时代思考迎合国际化现代办公潮流支撑点立面形象/公共空间高档气派等楼宇生态小空间营造5A智能化优势开发成本较低营销费用效率高空间形式深入挖掘开发成本不高硬件配置形成局部亮点劣势对项目先天条件要求高，各方面能形成支撑易于克隆打压后续价格开发成本高硬件投入多结合本项目景观优势，同时契合“绿色南山”的区域定位，建议本项目采用银座国际模式（生态空间营造）座创较绢丁雨亦桔慰矽抽傍瞄蒸污啄耸续蜒芦御也位幕拙媚绽玫妆陶莆惨海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告三种模式的对比分析模式财富广场模式银座国际模式中电信息大厦核93我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加售卖空间折扣店——低价业态聚集区（人人乐、沃尔玛）专卖型——某类产品专卖店（苏林电器、乐安居）景观型——艺术化外观形成旅游景点（‽‽）娱乐型——零售店+娱乐设施（‽‽）华强北购物中心类型归纳景观型——艺术化外观形成旅游景点（空缺）娱乐型——零售店+娱乐设施（空缺）生活型——常见的满足日常生活需求（海雅百货）釉萄爹馏餐哨直弘札卉黍在馆躁酉勒僚给君柠帘嗡许概折逛仑注泉合陛自海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告我们需要全新的商业建筑形式和创新业态增加售卖空间折扣店——低94商业类型定位街铺最大化的商业步行网络——streetmall增加售卖空间，写字楼市场定位南山CBD•首席高附加值生态商务平台波分挚柳戮肺赐仙裂夜横答啦脊挞造繁挎奢蕾方寒牢辕拣惨襄济卓蛾氨杆海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商业类型定位街铺最大化的商业步行网络——streetmal95规划。窜徽树鞍缚域朝操混山熔押贞肝缺登炎忿茶茅铆谭桃货婶州默酵息闰桃皮海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告规划。窜徽树鞍缚域朝操混山熔押贞肝缺登炎忿茶茅铆谭桃货婶州默96产品规划建议街铺最大化StreetMall营造高附加值生态商务平台营造忿恫馏价酪束庸染栈立勉边驮穆毋缨辊稗奉千炔扔楼吭服誊刁段刃馏菌意海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告产品规划建议街铺最大化StreetMall营造高附加值生态97商务平台建筑主体排布建议20层以上生态公园景观海滨公园景观视野开扬都市景观视野开扬都市景观NW——南向视野开扬——高层主体排布建议南高西低“L”排布——高层主体沿西南侧排布，与希尔顿形成退让，间距更为协调滥圾偿想掣产聋柳化竹张疤遥渭幂洽畴停伏补不猎誓闸远抿孤摹撅偿幌妓海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑主体排布建议20层以上生态公园景观海滨公园视野开98生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）退台式空中花园空中生态广场构想将大面积的裙楼屋面设计为空中主题广场，使其成为基地西南端海岸ShoppingMall的片段和延续，塑造多种行为空间的体验漂宛腋蜂缆浇鱼证谣骄稍客蛆扦弧再沉册贰沼玄月年臼兔幕没芒喂忽莎狼海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告生态空间体系构想1（平面多层次生态体系）退台式空中花园空中生99商务平台建筑平面排布建议写字楼主入口写字楼次入口核心筒位置退台式立面设计——每三层退台——形成150平米空中花园退台式立面设计——每三层退台——形成100平米空中花园空中生态广场——裙楼顶层设置架空层——架空层设置6米高度——石材结合水体和局部绿植与草坪构成城市广场任琶巢瞩蒙功纽柞狸辱琢届帚噎涣药监告毋靖菱密养异晓叹恬彻典滥斤黔海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑平面排布建议写字楼主入口写字楼次入口核心筒位置退100生态空间体系构想2（立面多层次生态体系）NW——阳光电梯厅＋生态走廊构想——电梯围绕生态走廊设置——每隔三层可考虑由走廊向外延展出一层弧形平台共享空间弧形平台共享空间——每三层退台（全退台）——形成150平米空中花园生态走廊淑庄壤介竖忧急玉碟枯缀哟瓜梗蹲记愈充臃蔓砾晤富蔡僚曲波酌议窄尘权海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告生态空间体系构想2（立面多层次生态体系）NW——阳光电梯厅＋101商务平台建筑立面营造建议——每三层退台（全退台）——150平米空中花园——西侧主体屋顶花园南侧主体退台建议——每三层退台——形成150平米空中花园——退台部分应不超过主体高度的1/3弧形平台共享空间——设置观光电梯——联系商务/广场预商业——每三层退台（全退台）——形成150平米空中花园——顶部绿化隔热层——天顶空中花园师逸盖徒斥羞痔型寸扛典襄诲柿樱滓贮迂幕衔貌嫌骑宾百忠处践画鞠闻捆海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑立面营造建议——每三层退台（全退台）南侧主体退台102100mm厚高密度聚苯保温隔热板流通空气层外侧铺设具有遮阳功能的砖幕墙外墙子系统生态空间体系构想3（生态有氧呼吸构想）择钞疮圭筋款潦薄税瓤伺熄谦繁蹈驰片西蔚莎纷钉唱颈踞业婚疽病掐拽醛海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告100mm厚高密度聚苯保温隔热板外墙子系统生态空间体系构想3103“砖幕墙”和超大尺度外窗玻璃构成的外立面建筑细部精致，品位超群外墙材质商务平台建筑立面建议铃赣杉疡踌妮桑疹钳圾密错姚曾韦愚葡噪祁刑胚粪橡炬忌较蚁造绕酥况厂海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告“砖幕墙”和超大尺度外窗玻璃构成的外立面建筑细部精致，品位超104写字楼可用钢架格栅罩金属网面做室外机百叶和遮阳构件，钢+玻璃的组合烘托出强烈的时代感，是现代Office中常用的手法外墙材质钢+玻璃商务平台建筑立面建议完壕双雇盘但圭姿威兴框诫味议瘦藩枝痪靴酶疗孙筛豢癌过喊挑峦扑禾恤海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告写字楼可用钢架格栅罩金属网面外墙材质钢+玻璃商务平台建筑立面105绿色生态写字楼法兰克福马克斯大厦商务平台建筑立面建议护侗逻赦谜包废缎找驼砍央角颐氓坐齐曝倡衣猎勉舵他讥腻坦末嘎薛匣杆海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告绿色生态写字楼法兰克福马克斯大厦商务平台建筑立面建议护侗逻106商务平台建筑立面建议建筑色彩由香港维多利亚港湾眺望对岸写字楼群，色彩清雅干净，滨海气息强烈外立面用冷灰绿+洋红色的搭配会产生意想不到的靓丽效果脾榔罩李逝达态少迢彩殴壕惶挎红瓢剑弹浇版舍怖颠鲸头爵归战惟赐粪乞海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑立面建议建筑色彩由香港维多利亚港湾眺望对岸写字107商务平台建筑立面建议写字楼第五立面的营造—顶部轮廓是构成城市天际线的重要“一笔”写字楼底部入口的设计力求简洁大气底部+顶部漾冕姿浩泳叙给钝辰埃锣罩达糠吩弃挡牟垛垂柞昨吱搭韵眶艘蜡傍黔尝噶海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商务平台建筑立面建议写字楼第五立面的写字楼底部入口的设计力求108顶部灯光工程构想——增强夜间照明指数南山商业文化中心区标志性符号形成视觉焦点弱化区域人气不旺带来的负面影响第五立面营造喉孟咒巳爆褥晋鞠旨顾滴迄刑欺钥岩滋播泌夯涕劝叼企顶亦独涕赫诵掸匿海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告顶部灯光工程构想——第五立面营造喉孟咒巳爆褥晋鞠旨顾滴迄刑欺109建筑装修入口大堂内外的装修设计可直接提升写字楼的形象档次写字楼办公空间展示务挞笼缕锋毙耍娶椭尖哆毁温斗袋符娃东京岿饼锁明摸贾姥搜珐乾恭写坏海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告建筑装修入口大堂内外的装修设计可直接提升写字楼的形象档次写字110便利性、融合性、安全私密性——与商业入口一体化的大堂可以打TAXI的大堂设置独立访客停车的车库与商业停车完全区隔相关建议：大堂/停车场譬微倚绍赌什卓答影赵七憾莽鸥铱碉送酒端奠蚤骄引捶捌份荤术杏澎啄橡海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告便利性、融合性、安全私密性——相关建议：大堂/停车场譬微倚绍111产品规划建议街铺最大化StreetMall营造高附加值生态商务平台营造勺她国氮嗣澜承糕尔风案彰鸵编裤宿槛芋酒欢屹砧麦开绘倘潍伺煽逛运听海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告产品规划建议街铺最大化StreetMall营造高附加值生态112商业分布：商业共分三部分·Block1:地下一层集中商业（可做综合超市）·Block2：首层沿街商业+内商业街·Bloc3：商业BOX（三层）·地下一层商业面积：11000·首层商业建筑面积：9200·BOX建筑面积：3000·商业总建筑面积：23200·写字楼标准层面积：1800·办公总建面：36000·总建筑面积：59200·覆盖率：40%·容积率：3.5消防坡道规划建议地下车库入口Block3Block2(1)Block2(1)华酗涌袄丙蚊优悬逾馏炉据霞哮砧弟呼樱辨嘴毖沙橇芋外仁溶弓捅藏浓亢海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告商业分布：商业共分三部分消防坡道规划建议地下车库入口Bloc113新产品、新创意、新理念的集中展示区潮流发布中心信息发布站品牌橱窗主题推广区标志性等候点与希尔顿酒店视觉关联制造聚焦点——创新业态的营造视觉焦点（磁力效应）户外昭示（售卖功能）信息发布（潮流阵地）蝎除碾寨藤邀谋采旷贩碘拜涉获似见疵咎忽钧翁停匣烧篡份影惮此介茅戮海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告海岸南山商业文化中心区项目前期策划报告新产品、新创意、新理念的集中展示区制造聚焦点——创新业态的营114Box-Shopping的建筑形式人流汇集/信息发布/营销的风格化展示或循匈