某时代广场项目商业定位及业态规划建议

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洪山时代广场项目商业定位及业态规划建议2013-9-8宇东置业本案亮点打造“武昌南门户”标志性建筑打造白沙洲人文艺塑步行街打造武汉“时空隧道”室内步行街打造白沙高架长廊“观光餐厅”打造白沙洲地下休闲美食城打造洪山学生“梦工厂”写字楼目录前言项目地块概况项目整体发展战略项目整体战略落实项目定位白沙大道商业现状项目客群定位项目形象定位业态规划时代广场经营方式定位投资效益评估4一、前言

通过对白沙洲大道中段项目区域商业市场的深度和专项研究，本报告的定位更具依据，项目定位为集大型购物中心、KTV娱乐休闲、地下美食、观光餐饮、商务酒店、写字楼、公寓为一体的综合性的商业综合体完全是可行的，符合对白沙洲张家湾商圈发展的趋势。本报告通过商业业态的特点，借鉴类似项目的案例，结合本项目自身物业条件和规划特点，提出项目业态差异化规划布局建议。本报告通过对项目销售价格的评估，测算项目投资收益产出，确定项目投资如何平衡，未来预期的收入以及商业的经营方式。二、项目地块概况

白沙洲大道时代广场地块位于武汉工学院南鑫宇花园旁，总占地面积近40亩，西临白沙洲大道，东至鑫宇花园，北靠工学院邮政银行，南至张家湾旧居民道路入口。规划以商业为主，住宅为辅的商住区，容积率≤3.5，建筑密度29%，总建筑面积11万平方米，商业建筑面积比例重50%。初步规划一座4层的大型购物中心、一栋写字楼和一栋酒店式公寓，四层底商；三栋住宅，1-2层为商铺，配套有地下停车场，商业面积20130平方米，写字楼和soho公寓39230平方米，住宅37440平方米。项目地块总平图7项目内部因素判断三、项目整体发展战略A、项目总规模11万平方米，商业5-6万平方米，商业规模在洪山区属于中等规模。B、项目定位为商住综合体，但偏重商业形态的打造。C、项目商业业态丰富，可以自由组合。项目外部因素判断A、从武汉商圈格局发展，白沙洲新城必将成为继南湖商圈后的下一个商住核心区，张家湾将有望成为白沙大道核心商圈的代名词。B、项目3公里半径内辐射北到武泰闸、南至三环，东至南湖、西到长江的拥有30万人口的消费力，为项目提供充足的客群基础。C、项目面临南湖商圈、武昌火车站商圈、中南街道口和白沙新城商圈的竞争。项目市场机会点挖掘A、目前白沙大道还没有形成商圈，随着鹦鹉洲、杨泗港长江桥的开通，内环和二环南移横穿白沙大道，将逐渐形成商圈。B、白沙大道以建材市场为核心，周边杂乱，业态虽包含超市、百货、专业市场、娱乐休闲等，业态齐全。但整个商圈内档次较低，时尚流行类品牌专卖店少，高档餐饮娱乐休闲业态较为稀缺；8白沙洲大道没有大型商业圈，本案寻求突破，从以下两方面来打造自身的核心竞争力：一是走差异化的道路，升级白沙大道商业档次业态丰富程度，打造白沙洲大道核心商圈；二是提升消费者娱乐购物体验，打造娱乐购物体验点，增强项目的旅游价值和娱乐性。项目整体发展战略9四、项目整体发展战略落实差异化经营打造体验点明确项目商圈在哪里明确项目的目标消费群体是那些明确项目的功能定位是什么明确项目的经营定位是什么明确项目的业态如何规划明确项目经营方式如何选择明确项目的市场定位是什么10五：项目定位城市定位-时时代广场是武武昌南门户根据《武汉城城市总体规划划(2010-2020)》以及“十二五五规划”给出出的指导性方方针，白沙洲版块为为武汉城市总总体规划中主主城外围10个综综合居住组团团之一。新区区内将建成一个市级级商业副中心心，超过10万人口入住于此，，各项配套全全面改善。白白沙洲版块布局了了武汉未来最最新的过江通通道鹦鹉洲大桥和和杨泗港过江江通道；白沙沙洲大道和高架桥桥已通车，将将白沙洲地区区与武昌繁华城区区垂直连接；；地铁5号线线和7号线将搭建建未来最便捷捷的地铁路网网。未来的城市高高速通道———四环，武咸咸城际铁路，轨道道交通5号线线，也都将经经过白沙洲版块。。商圈定位—辐射范围核心商圈（2KM范围内）：清清江锦城40万平方米综综合体。延伸商圈（3-5KM范围内）：万万科金色城、、新四商圈。。目前这个区区域内商业体体量小，市场场竞争压力小小，未来交通通系统达到，，白沙洲新城是是本项目重要要的客流区域域。鹦鹉洲长江大大桥和杨泗港港长江大桥的的建设，地铁铁5号线南下下黄家湖大学学城，南内环环和二环贯穿穿白沙洲片区区，白沙新城城的号召力将将逐渐增强。。南三环内的的开发将加快快进度。外延商圈（5KM）：该商圈是是项目最远能能辐射区域，，已基本覆盖盖整个汉阳使使馆区域及武武昌火车站和和南湖部分区区域。但该商商圈由于距离离较远交通不不便，辐射力力有限。二环线内环线三环线13客户导入-公公交线路本项目拥有多多达6条公交交线路，链接接黄家湖大学学城和武昌核核心区，为项项目今后客户户导入提供了了良好了基础础。14特征-商圈级级别白沙新城清江江锦城商业规规划为市级商商业中心，张张家湾可以定定位为区级商商业中心，区区域商业潜力力未来发展前前景看好。目前，武昌南南片区已成型型的商圈武汉汉火车站商圈圈、南湖商圈圈。未来南内内环和南二环环长江大桥接接通，地铁5号和7号线线开通，必将将对白沙洲和和南湖商圈产产生深刻影响响。六、白沙洲大大道商业现状状白沙洲大道两两侧已有、在在建和规划中中的中小型商商业单体的总总体量在10万方（除专专业市场外）），以该商圈圈3公里以内内的总人口为为30万人计算，根根据人口及区区域消费能力力确定法，根根据国际经验验，区域内人人口按0.7-0.9平平方的商业配配套，白沙大大道沿线30万人口需要要21-27万平方米的的商业。16所处区域内酒酒店宾馆有10多家，但但上档次的仅仅有汤池锦悦悦酒店、九龙大酒店，，且靠近武泰泰闸，与本项项目地距离比比较远：商圈现状-酒酒店所处区域内餐餐饮机构有20多家，但但上档次和规规模的仅有四四家，简朴寨寨、余记、外婆家家乡和武汉人人家、食锦等等，且分布在在白沙洲大道道北段。商圈现状-餐餐饮目前在白沙洲洲大道上有乐乐购、中百、、武商、联合合一百、万隆隆等购物中心心，除了万隆隆和中百在烽烽火一带，本本项目附近没没有大型购物物中心。商圈现状-购购物特征-商圈资资源白沙洲大道高高架桥范围内内，有10多家家休闲娱乐乐场所，但主要集中中在烽火市市场附近，，未来该区区域城市改改造，娱乐乐场所将被被迁出，市市场空缺很很大。七、项目客客群定位通过项目前前期进行的的商业市场场研究、周周边现有商商业业态及及分布的调调研，结合合本项目的的区位，道道路交通、、商业开发发规模以及及市场定位位，考虑未未来市场发发展趋势及及与周边项项目竞争因因素，对目目标客群建建议如下：：目标客群层层级：项目商圈内内客户收入入水平不高高，中等或或中等偏下下收入的可可曾占本项项目目标市市场的比较较较大，同同时吸引大大量中等收收入的客层层，能形成成一定规模模的目标客客层，以支支撑项目的的商业体量量；从人口年龄龄结构上，，以25-55岁人群为目目标客层，，该类人群群在消费意意愿，消费费能力及消消费自主性性均较高。。同时，该该类人群也也是对时尚尚，潮流的的追逐欲望望最强。从周边房地地产住宅开开发来看，，未来项目目周边将聚聚集一定中中高收入群群体，通过过项目本身身的独特性性吸引其前前来消费；；客群定位核心客户群周边客户群群辐射客户群群1000米米范围武汉工学院院师生鑫宇花园张家湾其他他小区居民光霞、烽火火村毛坦、长征征村生意群体和和居民2000-3000米范围武泰闸周边边黄家湖大学学城3000-5000米范围客群定位23商圈定位—概述商圈范围商圈级别商圈体量商圈资源商圈客源导导入商圈客源概概况2公里范围围内区域城市副商业业中心，未未来城市商商业中心40万平方米竞竞争体量，，竞争激烈烈众多新开发发项目商业业及老商业业专业市场场规划中两条条地铁线及及近6条公公交线路以中等收入入群体为主主，中青年年客群居多多白沙洲新城城区域优势&跨区域影响响力24总体定位规模环境业态档次从项目规模模、购物环环境、业态态丰富度、、商品档次次（价格））四个方面面来确定本本项目总体体定位范围围清江锦城万科金色城市万隆广场本案规模：本项目在规规模上与周周边竞争项项目相比不不具备规模模优势，在在业态的涵涵盖上不可可能全面。。本案需要要在环境、、业态及档档次上需求求突破和差差异化。环境：本项目在规规划上注重重对消费者者体验感的的打造，有有效与周边边项目形成成差异，为为消费者创创造了良好好的购物环环境。业态：本项目定位位为“一站站式”购物物中心，但但考虑到自自身规模的的因素和业业态融合性性的影响，，不考虑大大型主力店店及专业卖卖场等业态态，打造项项目差异性性。档次：本项目档次次因形成错错位，避免免同质化竞竞争。在档档次上仅次次于清江锦锦城40万万商业综合合体，与万万科金色城城市的商业业同档次。。25一站式休闲闲购物考虑到与周周边项目竞竞争关系，，本项目在在商业功能能定位上应应强化餐饮饮、娱乐、、休闲功能能。通过项项目主题的的打造，使使项目增添添了游玩价价值，成为为城市一座座景点。在在购物功能能上，应注注意对目前前商圈业态态的差异化化和对目标标客户群体体的需求特特征，走青青春，时尚尚，潮流路路线。经营定位—功能定位26八、时代广广场形象定定位时代时尚广广场社会形象文化形象人文形象具有品位的潮流风景不断更新的商品咨讯十分丰富的品类品牌动感的活力娱乐前沿休闲惬意的体验空间体面美味的餐饮引领理念健康生活27九：业态规规划时代广场项项目规划设设想打造“武昌昌南门”标标志性建筑筑打造白沙洲洲人文艺塑塑步行街打造武汉“时空隧道道”室内步行街打造白沙高高架长廊““观光酒楼”打造白沙洲洲地下休闲闲美食城打造武汉学学生“梦工工厂”写字楼标志性建筑筑引人注目目时代广场位位于白沙大大道之东侧侧，白沙大大道全长7公里，是是全武汉最最长的高架架长廊，是是进入武昌昌的南大门门，白沙大大道沿线是是武昌南城城区的城市市形象，时时代广场在在建筑设计计上，依托托高架长廊廊为导向，，在靠近白白沙大道一一侧建设两两座100米高的双双子塔，造造型为门的的形状，寓寓意“武昌昌之门”，，作为白沙沙大道标志志性建筑，，体现了武武昌南大门门的现代繁繁荣。高级商业中中心产生强强大吸附力力时代广场建建设项目是是“白沙洲洲新城”的的一部分，，该项目沿沿白沙高架架长廊，把把高架长廊廊融入项目目一体，成成为一道长长廊风光带带，项目以以建筑、社社会与人和和谐为理念念，旨在打打造商务酒酒店、学生生公寓、创创业孵化器器“梦工厂厂”、“时时空隧道””步行街、、购物中心心、休闲美美食、高级级KTV、、居住一体体的武昌南南大门核心心商住圈。。商业分布布具体如下下图，A区区是4层的的主力店，，计划引进进福建商业业企业“华华都商场””或“永辉辉超市”，，引爆本区区域商业；；B区为““武昌之门门”两栋100的写写字楼和公公寓，写字字楼规划为为学生的梦梦工厂，满满足工学院院和黄家湖湖大学城的的学生创业业，“武昌昌之门”底底商为4层层，一楼和和二楼规划划为“时空空隧道”步步行街，经经营各种前前卫和过去去式的服装装和饰品皮具，三楼引进进连锁KTV，四楼楼为高级观观光餐吧。。C区底商商两层定位位为时代美美食街。31项目业态定定位时代广场商商圈定位作为武汉中中心城区七七大商圈之之一、规划划中的武汉汉次级商业业中心———白沙洲新新城商业圈圈，未来将将成为武汉汉多个商业业中心的一一极。时代广场商商圈业态现现状目前白沙大大道商圈业业态较为完完善，但不不叫分散，，没有形成成集中商业业氛围。同同时档次低低，项目必必须错位及及特色经营营，以避免免同质化竞竞争。时代广场商商圈商业体体量白沙洲商圈圈商业体量量将聚集40万方，未来来市场竞争争激烈，本本案要实行行差异化路路线，以避避免恶性竞竞争。项目商圈客客群档次本项目商圈圈辐射范围围内聚集约约10万消消费人群，，周边拥有有众多的大大型企业、、多个住宅宅项目。客客群向北。。项目经营总总体定位本项目在规规模上虽不不及竞争项项目，但本本案从业态态、档次、、购物体验验上进行超超越。本案业态也也定位为中中高档次，，实行错位位经营，对对张家湾商商圈进行升升级和补充充的发展战战略。同时时，该业态态定位也有有利于项目目今后的招招商，符合合区域今后后的发展趋趋势。32项目业态组组合33项目业态分分布目前白沙洲洲商圈业态态虽比较完完善，但多多集中在超超市、专业业市场和百百货、餐饮饮方面，业业态分散布布局，商业业动线简单单乏味，缺缺乏购物体体验。本项目面临临清江锦城城40多万方商业业体量的竞竞争压力，，差异化、、特色化的的项目发展展战略和本本项目多业业态符合的的业态组合合的需要。。A区1-3楼为华都都购物广场场，负一楼连通通B区为特特色小吃街街4楼为电影影院B区负一楼楼为特色小小吃街1楼2楼为为精品室内内步行街和肯德基西西餐厅3楼为健身身会所和KTV4楼为观光光酒楼北塔楼为梦梦工厂写字字楼南塔楼5-10层为为酒店11-26层为高级级公寓C区一楼为为步行街二楼为咖啡啡吧和网娱娱中心D区一二楼楼为连锁餐餐饮白沙洲风情情步行街业态集中分布＼互动1、在业态布布局上，A区引进福福建新华都都购物中心心。以新华华都主力店店带动商业业步行街，，在Ａ区和和Ｂ区地下下，是特色色小吃餐饮饮业态。2、Ｂ区１－－２楼中间间为人行天天桥，为室室内步行街街，不分业业种，不分分男女、儿儿童、成人人进行混合合搭配。保保证不同业业态、业种种间的互动动性。3、利用Ａ区区广场空间间，举办各各种活动，，来聚集人人气，体现现本案商业业的形象和和文化内涵涵。4、C区2层为集中中特色美食食街。武昌之门建建筑效果图图局部印象洪山时代广广场位于武武汉南方省省市进入武武昌的重要要通道—白白沙洲大道道旁，独特的地理理位置决定定了其门户户地位，因因此，武昌昌之门更具具有时代意意义。36时代广场主主力店—新华都商商业广场和和商业街示示意图局部印象新华都购物物广场是福福建知名的的商业企业业，是A版版上市企业业，其连锁锁机构遍布布福建各县县市，并逐逐步辐射多多个内地城城市。全国国著名的打打工皇帝““唐骏”曾曾经就职于于新华都集集团，其董董事长陈发发树06年年在中国福福布斯排名名29位，，他是全国国十大金矿矿企业—紫紫金矿业的的第二大股股东。在白沙洲大大道没有商商业步行街街，而工学学院附近庞庞大的消费费人群更是是需要繁华华步行街。。步行街可可以把方圆圆3公里内内的人群吸吸引过来，，形成强大大的商业圈圈氛围。局部印象白沙洲艺塑塑风情步行行街时尚个个性潮潮流白沙洲艺塑塑风情步行行街白沙洲风情情步行街塑塑造了白沙沙洲劳动人人民变迁历历史的文化化，成为洪山区区一道独特特的民俗文文化艺术风风景，是洪洪山区的重重要人文旅游游胜地。局部印象白沙洲横店店影视城打造白沙洲洲新城第一一影视城，，3D、4D，各种功功能影视厅厅。地下美食街街地下商业永永远充满神神秘感，美美食永远是是年轻人渴渴求的，时代广场美美食街正满满足了武汉汉工学院1万多名师师生和张家湾、烽烽火市场5万居民的的最大亮点点。商家展示41步行街商家家品牌形象象示范42步行街商家家品牌形象象示范43步行街商家家品牌形象象示范44步行街商家家品牌形象象示范十、时代广广场经营方方式定位1、A区一一至三楼引进福建大大型商超集团“华都购物广场”主力店，，在白沙洲大大道产生强力商商圈，四楼为影影剧院。2、对B区室内步行街街和艺塑步步行街商铺实行分分割，以投投资型产品品对外出售售，然后按按照规划品牌招商统统一营运管管理，给予业主主一定比例的的投资回报。3、对B区写字楼包装装，向大学学城各校师师生推荐““梦工厂””扶持学生创创业，以优惠的的政策吸引引他们入驻。4、对酒店店公寓实行行统一经营营管理，业业主获得回回报的模式式运营。区域商业市市场分析白沙洲区域域是新兴的的城区，白白沙洲新城城处于开发发阶段，三三环内除了了以前的专业市场外外，没有大型型的综合商商业中心，，目前附近近城际花园园有底商均均价在2万万元，万科科商业和清清能商业体体尚未建成成，张家湾湾安置房和和佳兆业底底商未成型型，工学院院附近的商商业目前均均价在3万万元左右。。时代广场场商业体的的建成，将将弥补了白白沙中段的的大型商业业体的缺失失，大大的的满足当地地人群的购购买需求。47十一：投资资效益评估估48项目价值预预估—租金测算采用市场比比较法，本本案周边目目前沿街商商铺的租金金水平在100元/平方米/月，以此为为计算基价价，来测算算本案的租租金水平。。本项目租金金价格为：：100×（1+5%+10%+25%）=150元/平方米/月注：项目具具体的价格格定位需结结合当时项项目市场价价格来确定定49项目价值预预估——商业价值根据项目商商业价值实实现程度来来分析，商商业租金按按楼层层层层递减，且且商业经营营难度和风风险也越来来越大。商业街位置置的商业价价值相对集集中商业较较低，取集集中商业租租金70%计算。根据经验和和项目周边边市场行情情，-1楼价格和租租金按1楼的80%计取，23楼按1楼的70%计取，以此此类推。售价按当前前市场行情情8%的年投资回回报（即12.5年）计算。。该租金价格格预判仅为为两年内租租金水平，，根据零售售商业中心心租金水平平的增长经经验，预计计两年后每每年增幅20%，当租金达达到300元/平方米处于于瓶颈期，，稳定发展展。租金的的增幅是仅仅指商铺持持有的情况况下。时代广场经经济效益分分析大型购物中中心（全国国连锁店））年营业额额预估在2亿元左右右，美食城、时空隧道道步行街、、KTV营营业额、酒店、网网吧、麦当当劳等商家家预估总收入在10亿元，年累累计可为洪洪山区创造造税收约上亿元。写字楼楼“梦工厂厂”引进企企业五十家，其创创造的经济济价值更不不可估量！时代广场社会效益分析A、时代广广场作为武武昌南大门门的标志性性建筑，将将大大的提提升武昌南南大门形象象，成为洪洪山区的巨巨作。B、无论是是“白沙洲艺艺塑风情步步行街”、、“时空隧道道”室内步行街，还还是“梦工工厂”，还还是“空中中观光酒楼”都将成为为洪山区的的经典商业业力作，吸吸引着全武武汉人的眼眼球。C、时代广广场的各种种商业形态态为本区域域人群提供供了便捷的的购物场所所和娱乐的的休闲场所所、美食服服务等，时时代广场成成为了白沙沙洲大道的的商业纽带带，拉近了了白沙新城城与武昌核核心商圈的的距离。D、为工学学院及黄家家湖大学城城学生提供供了创业平平台，为他他们实现自自己的梦想想提供了良良好的配套套服务。E、时代广场商业业体可以解解决洪山区区就业人员员上千名，是洪山区区的一项长长期的福利利事业。F、时代广场的建设，将将丰富白沙沙洲商业板板块，成为为武汉的重重要商圈。。综上所述，，白沙洲时时代广场商商业综合体体的建设，，无论是经济济价值还是是社会价值值，将利国利民民，造福社社会，是值值得开发的的商业综合合体。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:17:31AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:17:31AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香积积寺，数