某花园年度年终总结计划

林枫花园2002年度年终总结上劲房地产咨询有限公司第一部分：2002年工作总结第二部分：2003年工作计划第一部分：2002年工作总结1、项目分析2、销售分析3、广告分析

项目分析决定项目成功与否的三个要素：

区位价值市场定位

项目素质区位价值分析a.地点本案地处津塘公路、十一经路、大直沽及红星路所围成的区域，是河东区的经济中心，路网发达，商业集中，距河东区最繁华的商业中心的十一经路与六纬路的交口较近，是其商业集中地的延伸。

b.交通津塘公路是天津市的主要交通干线之一，沿线有若干条公交线路，可通往市内各区和开发区，交通环境四通八达。c.生活配套设施

地处大直沽成熟区域,生活配套设施齐全,教育、医疗、购物、文化娱乐应有尽有。

d.人文环境由于距海河及河东区政府较近，并地处河东区中心繁华地带，人文素质较好，具有一定的文化层次。f.规模14万平米的大型社区在该区域有较大的市场影响力。结论：交通便利、生活配套成熟，前景看好，满足人们选择物业时的生活要求。市场定位分析户型分析面积分析价格分析户型分析本案共有房屋906套，其中三室150套，两室503套，一室57套，跃层26套，阁楼162套。房型分布以两室为多，户型设计基本以市场上畅销的户型为主。面积分布从面积上看，80m2以下的较少，65套，以一室为主，80-110m2是其主力面积，以二室为主，398套。110-140m2以三室为主，269套，另外140m2以上包括一部分大面积跃层及阁楼，154套。价格分布25万以下的118套；25-30万的房屋224套；30-35万的房屋285套；35万以上的共259套。结论：通过以上数据综合分析，本案的市场定位为中高档物业，其消费群体应是具有一定经济实力的改善型人群。项目素素质质a.房型设计计合理、、丰富多多样，功功能区分分布局得得当。b.本案采用用了较高高的配套套标准，，外檐贴贴瓷砖、、24小小时热水水、宽带带网、楼楼道花岗岗岩地面面、不锈锈钢扶手手、豪华华业主会会所，均均体现了了小区的的品位与与价值。。结论1.区区域价值值较高,得到人人们的认认可,是是消费人人群购房房的首要要因素。。2.户户型设设计及配配套设施施有较强强的优势势。销售分分析析整体销售售情况及及说明各户型销销售情况况各楼层销销售情况况各楼座销销售情况况成交价格格情况人群分析析整体销售售情况及及说明本案自2002年7月月27日日开盘至至今共销销售房屋屋194套，销销售面积积21000平平方米，，销售额额5580万元元。回款款约为3780万元元。8月份销销售62套。9月份销销售23套。10月份份销售42套。。11月份份销售42套。。12月份份销售28套。。各户型销销售情况况从已售房房屋面积积和户型型看，120m2以下的二二室和三三室是目目标人群群需求的的重点，，销售119套套，占售售出的70%，，也是本本案的主主力户型型。120-140m2以三室为为主，由由于面积积稍大，，需求量量一般，，销售23套，，占售出出的17%。140m2以上的大大面积房房屋则是是为了满满足高端端消费人人群，这这部分人人群对物物业的要要求较高高，讲究究生活品品位，购购房比较较理性化化，在期期房阶段段相对购购房周期期较长，，所以销销售速度度较慢，，只占12%。。各楼层销销售情况况从楼层销销售情况况来看，，由于一一层带有有半地下下室相当当于一层层半高，，赠送私私家庭院院等充足足的卖点点，弥补补了楼间间距近的的劣势，，而且一一、二层层本身就就是畅销销楼层，，所以目目前是一一、二层层销售最最快。顶顶层带阁阁楼的户户型由于于赠送部部分面积积且阁楼楼按1000元元/平方方米出售售，价格格优势明明显，卖卖点足，，人们认认可度较较高，是是年轻人人购房的的首选。。三、四四层由于于总房款款相对较较高，销销售相对对缓慢。。各楼座销销售情况况从各个楼楼的销售售情况看看，所售售房屋主主要集中中在1#，2#，3#，4#5#，7#，9#，16#，，17#楼，其其中1#，16#位置置相对较较差，但但其相对较低的的价格是是销售较较好的主主要原因因。2#，3#，4#，5#，9#，17#位位置相对对一般，，但其面面积、价价格是本本案的主主力户型型，符合合目标人群的的购买力力，所以以销售较较好。而而四层半半的住宅宅，由于于面积较较大总房款款较高，，目前本本案的现现状难以以支撑起起这部分分高价房房，销售压力较较大。成交价格格情况从已售房房屋价格格看，目目前成交交平均价价格在28万/套左右右，其中中25-30万万的房屋屋销售较较好，也也是本案案的主力力户型，，共售出出71套套。其次次30-35万万的房屋屋售出37套，，这两部部分符合合目标人人群的购购买力。。20万万以下的的房屋由由于所占占比例较较小，所所以销售售较少。。而35万以上上的高价价房消费费群体，，更侧重重的是一一种安逸逸的生活活方式，，他们对对物业的的要求非非常苛刻刻，所以以必须提提高项目目素质才才有可能能消化该该部分高高端人群群。人群分析析本案的主主力购买买人群仍仍是河东东区的区区域人群群,主主要集中中在六纬纬路，津津塘路沿沿线，大大直沽附附近，这这部分人人群在本本区域生生活时间间较长,对本区区域内的的情况较较熟悉,已在本本区域内内建立了了较好的的人际关关系,不不愿远离离本地区区,且这这部分人人工作稳稳定,经经济收入入中等偏偏上,需需要改善善现有的的居住环环境,对对生活质质量、生生活方式式有更高高的追求求.而和和平,河河西的购购买人群群对小区区的环境境、品位位要求较较高,但但又承受受不起和和平、河河西的高高价位，，所以价价位相对对较低的的河东区区成了他他们的置置业首选选。广告分析析广告推广广形象定定位广告发布布稿件分分析广告推广广形象定定位推广主题题：城市市星座生生活活艺术家家主题支撑撑点：1.建筑筑形式艺艺术化2.生活环境境艺术化化3.生活活方式艺艺术化广告发布布稿件分分析以形象稿稿件及项项目推介介型稿件件为主主，目的的在于迅迅速建立立项目的的市场形形象，并并通过推推介产品品特色使使之丰满满第二部分分：2003年年工作计计划1、2003年年天津房房地产市市场分析析2、机会会与阻力力分析3、2003年年度推广广策略4、2003年年销售计计划2003年天津津房地产产市场分分析整体市场场分析区域市场场分析整体市场场分析a.房地产市市场先抑抑后扬。。在2002年年4月之之前，呈呈下滑趋趋势，此此后便出出现缓慢慢上扬，，继而一一路走高高。商品品房销售售面积640万万平方米米。b.改善型康康居型需需求趋强强，精品品住宅旺旺销。3000元以上上的商品品房销售售占商品品房销售售总量的的39%，同比比增长8个百分分点。c.大盘的出出现。奥奥园，太太阳城等等大盘出出现无论论从规模模还是项项目的自自身素质质，均有有较强的的市场竞竞争力。。d.商业房地地产的开开发势头头强劲。。施工面面积突破破100万平米米。区域市场场分析a.从供给看看,目前前河东区区开发的的主流市市场以中中高档物物业为主主,包括括顺驰太太阳城、、懿德园园、大通通花园、、恋日风风景、丰丰盈公寓寓等项目目,价格格基本上上在2800-3000元/m2左右。b.从需求情情况看,大部分分的中高高档项目目销售情情况良好好,太阳阳城已销销售房屋屋近千套套，懿德德园、大大通花园园、恋日日风景现现房销售售率都达达到80%以上上，丰盈盈公寓砖砖混住宅宅已全部部售罄，，说明目目前市场场需求量量较大。。结论：中中高档物物业购买买力较强强，现阶阶段存在在市场空空隙。机会分析析a.现在工程程已全面面封顶，，小区的的规模优优势已经经显现，，可增加加客户购购买信心心。b.售楼中心心已迁移移至津塘塘路，无无形中可可以扩大大项目的的影响力力，对销销售会起起到积极极的促进进作用。。c.2003年初，，市委书书记张立立昌指出出，“大大力发展展海河经经济，是是实现‘‘三步走走’战略略目标的的首要重重大战略略举措。。”这一一2003年全全市重要要的经济济战略目目标,势势必刺刺激房地地产市场场的需求求。d.在2002年天天津的房房地产市市场快速速增长的的基础上上，良好好的事态态还会在在2003年持持续下去去。住宅宅建设仍仍然是2003年投资资的重点点和热点点。同时时随着房房地产业业的快速速增长，，房地产产开发的的回报比比较高，，吸引了了资本市市场的参参与，会会有越来来越多的的上市公公司加入入到房地地产大军军或涉足足房地产产业，也也会对2003年房地地产投资资增长产产生重要要的积极极影响。。机会与阻阻力分析析阻力分析析开发商在在房地产产行业中中的品牌牌度不高高，消费费者在购购买期房房时，疑疑虑较大大。项目自身身存在不不足，如如楼间距距小、比比邻火车车道等。。项目优势势要素细细节没有有落到实实处，如如小区的的园林绿绿化方案案、业主主会馆的的方案。。缺乏生活活氛围营营造，小小区人气气不旺。。如小区区入口对策建议议树立以打打造河东东名盘为为核心的的经营指指导思想想完善项目目素质细细节，主主要是园园林与会会馆的方方案。全力营造造中高档档物业的的生活氛氛围，使使人们对对本案的的未来产产生向往往并充满满信心。。1.售楼楼处虽已已迁出，，但从本本案长远远角度看看，原定定售楼处处的位置有益于于整体环环境的改改变，建建议继续续实施原原计划。。2.加快小区区入口的的建设，，使之成成为本案案的形象象窗口。。(大门门、休息长椅椅、绿化化、路灯灯、围墙墙）3.引入物业业管理，，设置保保安、清清洁。4.确定定小院方方案，并并尽快加加以实施施。5.装修样板板间2003年度推推广策略略推广思路路销售策略略推广阶段段推广思路路借助目前前良好的的市场态态势，加加大对本本案的形形象推广广，以扩扩展林枫枫花园的的市场影影响力，，扩大市市场份额额，对外外传播信信息是以以社区品品质及升升值潜力力为主。。销售策略略2003年本案案的主要要销售策策略可分分成：旨在促进进现场为为主要目目的的促促销型策策略。及旨在扩扩大项目目影响力力的活动动策略。。促销型策策略集团购买买：今年初市市委市政政府出台台了自各各党政机机关正式式从2003年年开始进进行货币币分房政政策。目目前各单单位人员员进行房房屋咨询询的现象象逐渐增增多，这这部分人人员的集集体购买买高潮应应在五、、六月份份。调动老业业主的积积极性，，充分利利用良好好的人力力资源进进行口碑碑传播：：在各种种信息传传播中，，口碑传传播无疑疑是最行行之有效效的也是是最经济济的。因因此2003年年的销售售中将会会更加有有效的利利用老业业主这一一有效资资源。到各改造造工程进进行促销销宣传：：日前，，天津城城市建设设工程地地铁一号号线、和和平广场场、俄式式风情区区、六纬纬路亲水水带、南南站中心心商务区区等项目目正紧锣锣密鼓的的进行，，这些地地区的拆拆迁前的的工作也也正陆续续加紧动动工。下下一步本本项目组组会抽出出一部分分人员到到这些地地区进行行现场促促销宣传传。活动策略略对大型企企事业单单位进行行现场宣宣传：对对大型企企事业单单位尤其其是周边边的大型型单位以以张贴海海报和现现场讲解解的形式式进行重重点的宣宣传进行大型型的慈善善活动：：对社会会上有影影响力的的事件挑挑选合适适的时机机进行积积极的参参与。借借此事件件迅速提提高本案案的社会会知名度度和美誉誉度。推广阶段段第一阶段段(2——5月)该阶段为为准现房房阶段,小区的的整体规规模已经经显现,随着外外檐装修修的进行行,小区区的品质质也会逐逐渐显现现,并增增强客户户的购买买信心。。此阶段段为了保保证销售售速度，，仍将以以100-110m2的二室主主力户型型（六层层住宅））