某楼盘项目阶段性汇报

新河项目阶段性汇报

新河项目在集团及公司领导的支持下已经具有了初步的进展。本次汇报旨在集思广益，促进项目的快速推进。由于项目的特殊性，没有太多可借鉴的经验，请公司同仁给我们提出宝贵意见和建议！

顺驰集团新河项目阶段性汇报

一、项目的整体目标二、项目基本情况介绍三、项目目前操作的关键问题四、项目的整体操作思路五、项目经济效益分析及资金解决方案

顺驰集团一、项目的整体目标项目财务目标强大的社会影响力行业的影响力对于集团的深远影响

顺驰集团财务目标

新河项目总体可实现销售额58亿元，销售均价达到住宅3380元，经营性公建5650元，实现销售利润13.5亿元。通过对项目起步区的操作，将总计实现销售额10亿元，销售均价达到住宅2834元，经营性公建5400元。实现销售利润2亿元，即为后续项目开发提供2亿元现金流量。

顺驰集团

塘沽区经济发展的速度，无论是与天津市还是全国整体水平相比较都是处于领先地位。从今年看1-7月份区属国内生产总值完成28.2亿同比增长30.1%，而全国的增长指标是8.3%；区级财政收入完成4.67亿元同比增长25.48%；区内固定资产投资完成1.06亿同比增长1.16倍，全国的增长率是20%；全区消费品零售额实现3.54亿同比增长12.19%，国内增长指标是8.6%。由此可见，从宏观经济角度来分析塘沽区的整体发展。作为现代化港口城市标志区、滨海新区综合服务功能区两大目标区域，它的发展趋势和前景还是非常乐观的。经济的快速推进和房地产市场的相对落后，为新河项目的开发提供了广阔的发展空间。强大的社会影响力

顺驰集团塘沽区的总体城市规划已经和其经济发展速度不协调，区域近期的固定资产投资大幅度提高，政府积极进行城市的新规划，新河老城区的改造对塘沽区乃至滨海新区的城市规划都是具有深远影响的工程，加之天津市区的东扩和开发区的西移进一步带动了该区域的土地成熟。通过公司的强大推广效力，使项目亮相时在滨海新区、京津地区造成轰动性的社会影响力，促使顺驰品牌社会效应的进一步提升。

顺驰集团对行业的影响力

顺驰品牌下的新河项目在规划理念、销售速度、开发速度、产品品质四方面来看都具备强大的行业影响力。

顺驰集团新河项目本身运用了新都市主义的理念兼顾分期开发和整体的连贯、延续性，通过九大元素形成方案整体架构：包括中心区、水滨人行漫步区、访客码头、商务中心、办公花园等。通过新河干渠的修复将水系引入楼间、组团间、邻里间形成整体的景观网。项目的快速销售会给行业带来极大的冲击力。新河项目预计在5月29日开盘时当月销售460套、回款1.3亿，到2004年底每月的销售量平均在130套，回款在3600万。到2005年项目起步区期基本清盘。项目计划在2003年12月初开工，2004年10月竣工。项目的整体开发周期比较短，开发速度快，各种程序交叉作业，极大支持销售、推广所需形象部位，获得最大限度回款。

顺驰集团

产品的高品质，通过对产品的质量、景观环境的把控，以达到精品建筑。同时良好的售后和物业服务从另一方面支撑了项目的高品质。

综上所述新河项目的行业影响力是深远的，它势必带动整个天津区域乃至大北京地区的房地产市场发展。

顺驰集团对集团发展的的深远影响项目的规模体体量在集团目目前开发项目目中是属于最最庞大的。项项目整体200万平米的的占地面积和和完善的城市市运营功能是是集团以往项项目所不具备备的。并且项项目处在天津津市区外围的的塘沽区，在在这种相对较较小的市场下下要将大盘迅迅速融入滨海海新区和京津津地区如此大大的范围也是是首次尝试。。项目所包含的的产品类型丰丰富，包含住住宅、（多层层、洋房，独独栋、双拼、、联排别墅））、体育馆、、商业街、超超市、大型餐餐饮、商务花花园、茶室、、植物栽培室室、酒店、学学校、医疗设设施、码头等等功能齐全。。极大满足了了城市的主要要功能，是非非常适合人居居的城镇。项目的短周期期、高目标也也是新河的独独特之处。顺驰集集团由此可见，新新河项目的成成功运作极大大推动了集团团的全国化战战略，如果说说太阳城项目目将集团推向向了全国房地地产市场的舞舞台，那么新新河项目将更更加巩固集团团在全国房地地产市场的NO.1地位。项目的的成功操作对对集团的发展展有着深远的的影响。顺驰集集团新河项目宗地地位于新河地地区的东南部部，地块四至至为：东至新新北路、南接接津滨高速公公路、西临新新河干渠以北北的规划路、、北靠京津唐唐高速公路。。项目的东南南方为塘沽中中心城区；项项目东北侧为为开发区；项项目北侧为海海洋高科技产产业园区；项项目西侧为塘塘沽区辖区。。由项目的地理理位置可以看看出：项目的的坐落区域恰恰恰是开发区区、塘沽区、、市区和京唐唐地区的中转转枢纽，更是是连接天津市市区和滨海新新区的战略要要地。项目的地理位位置顺驰集集团项目的用地范范围宗地总占地面面积约200万平米，是是由东侧新北北公路、南侧侧津滨高速公公路、西侧规规划道路和北北侧京津塘高高速公路围合合成的，南北北长度2278米，东西西长度约1000米的不不规则长方形形地块。其中，涉及转转让的土地为为东临新北路路、南到津滨滨高速公路、、西到新河干干渠、北到京京津塘高速公公路的约145万平米（（不包含军事事管理区和广广电局用地在在内）的土地地和东到华北北电网西60米处、南到到津滨高速公公路、西到规规划路、北到到京津塘高速速公路的约46.3万平平米土地，总总计约191.3万平米米。(除去区区域内道路））以上用地的准准确面积仍需需要和塘沽区区相关政府进进行核定。土土地规模的庞庞大虽然成为为项目的自身身优势，但也也给项目的总总体定位和规规划造成一定定的难度。顺驰集集团项目的宗地现现状宗地现状地貌貌以现状平房房居民区、原原始坑塘沟渠渠、农业用地地、少量工厂厂厂区和大量量的仓储用地地为主。现状平房居民民区主要为原原新河大队村村民自建的民民居，目前居居民主要为少少量当地农民民和大量的外外来人口，居居民成份复杂杂，人口密度度大，建筑物物相对老旧，，现状住宅主主要集中在宗宗地东部；原始坑塘沟渠渠主要是区内内农业用地灌灌溉、土方平平衡形成的小小型沟渠和新新河干渠附近近的原始荒地地和苇塘；以以上现状物除除新河干渠经经政府改造后后可形成区内内景观，其他他均没有利用用价值；农业用地主要要为现状的成成片菜田和大大棚，面积较较大，主要集集中在宗地的的西部；顺驰集集团宗地的工厂厂厂区和仓储用用地主要为农农业用仓储用用地和简单农农产品加工企企业，占地面面积较大，主主要集中在宗宗地的北部。。依上所述，宗宗地自然条件件良好、污染染较少。并且且新河地区是是塘沽区的发发源地，对塘塘沽的整体发发展具有很大大的影响力。。顺驰集集团周边交通及设设施现状道路系统：塘塘黄公路从东东南至西北贯贯穿整个宗地地，目前作为为连接天津市市和塘沽新港港的主要交通通道路，同时时主要为过路路的大型运输输车辆通道。。宗地东侧有有一条南北向向的新北公路路连接东西向向的杭州道和和广州道。宗宗地南北侧分分别是津滨和和京塘高速公公路。配套条件：由由于目前宗地地内部主要以以平房居住区区、农业用地地和坑塘沟渠渠为地貌特征征和地上建筑筑物，因此各各种配套条件件匮乏。没有有供暖管线、、天然气管线线，上下水管管线、供电线线路也比较落落后，不能满满足开发要求求，因此在开开发工作中将将成为难点之之一。顺驰集集团周边的规划及及未来发展趋趋势规划中，涉及及到新河项目目的城市基础础建设项目：：杭州道延长线线穿穿越宗宗地形成40米宽的城市市主干道福州道延长线线穿穿越宗宗地形成40米宽的城市市主干道新北公路改造造改改造完完成后形成60米宽的城城市主干道津滨轻轨工程程2004年4月开开通，胡家园园车站距离宗宗地较近新河干渠工程程形形成贯贯穿宗地的水水系，极大改改善区域景观观以上城市基础础市政建设，，将在很大程程度上影响项项目的开发。。首先，津滨滨轻轨工程的的实施，将配配合高速公路路，形成立体体的交通网络络，使项目作作为连接天津津市中心城区区与滨海新区区的中转站的的地位更加稳稳固；其次，，内部道路系系统的完善，，将项目宗地地完全纳入塘塘沽区城区；；最后，新河河干渠的改造造工程，将有有效的改善宗宗地内部的景景观环境，提提高土地价值值。顺驰集集团土地的性质、、价格等宗地目前规划划用地性质为为居住、农业业、工业、教教育、医疗、、宗教，按照照项目整体开开发计划，将将全部规划成成为居住用地地和商业用地地。新河土地基本本地价为400元/平米米，其中包括括100元的的土地出让金金，100元的市政配套套费，200元的拆迁款。。宗地用地条件件总体情况存存在一定问题题，其中，新新河干渠东侧侧的145万万平米出让土土地总体用地地比较规整，，但用地南侧侧出现了明显显的边角，不不利于规划设设计；同时在在用地东北部部，保留了约约1.5万平平米的广电局局发射设备用用地，打破了了用地的完整整性；规划道道路东侧的用用地，由于受受到规划道路路和华北电网网的限制，形形成了最宽处处180米的的三角形用地地。顺驰集集团整体主要经济济指标项目单位数值规划总用地Ha250可用总地Ha200总建筑面积万平方米191住宅万平方米155经营性公建万平方米25非经营性公建万平方米11容积率0.975建筑密度23%绿地率43%顺驰集集团起步区主要经经济指标项目单位数值总用地面积万平方米37.38其中：湖面万平方米2.7绿岛万平方米0.84总建筑面积万平方米31.99其中：住宅面积万平方米23.87其中：独栋别墅万平方米0.154双拼别墅万平方米0.547联排别墅万平方米3.438高档住宅万平方米14.55顺驰集集团项目单位数值多层住宅万平方米5.3商业街住宅万平方米0.733商业街公建面积万平方米7.26其中：商业街万平方米3.006体育馆万平方米1.07大型餐饮万平方米1大型超市万平方米2茶室万平方米0.0635植物栽培室万平方米0.0201顺驰集集团项目单位数值俱乐部0.106总停车位辆1241其中：住宅停车辆889公建停车辆352容积率0.86建筑密度24%绿地率38%日照间距1：1.5平均层数3.8总户数户1788顺驰集集团三、项目操作作的关键点1、土地获取宗地体量较大大且涉及拆迁迁，造成土地地获取的周期期长。起步区共有13家企业，，二期还存在在36家。这这些企业需要要由政府牵头头组织与地块块内企业尽早早达成拆迁协协议，推动土土地的挂牌。。土地的获取取方式挂牌牌，影响到到土地证的的办理，延延误申报计计划，不利利于将土地地快速抵押押变现。顺驰集集团团2、拆拆迁工作拆迁宗地中中包括国有有土地和的的集体用地地，包括民民宅和企业业占地，给给拆迁工作作造成很大大的障碍拆迁公司没没有操作大大项目的经经验，影响响到拆迁速速度项目要拆迁迁的范围较较大，造成成拆迁周期期较长，影影响到地质质勘察的速速度和出施施工图的时时间。3、销售售和置业连连锁及时介介入拆迁地地块。4、前前期手续由于项目的的土地尚未未获取，不不具备办件件条件。顺驰集集团团5、地块现有的的市政基础础配套设施施匮乏，不不足以支撑撑起步区的的操作，延延缓项目开开工时间，，影响项目目的开发速速度。规划道路实实施及落成成时间将影影响项目的的实施；排排水设施不不具备；电电力只能满满足起步区区用电要求求。6、开盘时形象象部位，不不足以支撑撑大盘项目目所需的影影响效果。。项目推广广要在短期期内迅速铺铺开，达到到广泛效果果，会有很很大的困难难。7、现有人员架架构不足以以支撑项目目快速操作作的要求（（后附人员员架构表））。顺驰集集团团顺驰集集团团四、新河项项目整体操操作思路1、整体土土地的顺利利获得1）拆迁情情况督促拆迁公公司工作的的推进，缩缩短拆迁周周期。加速速土地的获获取。为促进拆迁迁进度，拆拆迁公司出出台了一系系列奖励办办法来推动动搬迁工作作。协调区政府府尽快与拆拆迁区域内内企业签订订拆迁协议议，为后续续土地的获获取创造条条件，加快快土地的获获取速度。。协调拆迁公公司根据工工程进度及及开盘要求求的形象部部位安排拆拆迁顺序，，以满足项项目开发节节奏。销售与置业业连锁联动动为拆迁户户提供充足足的房源，，一方面促促进拆迁进进度，另一一方面加速速莱茵春天天的销售速速度。顺驰集集团团2）土地落落实情况土地出让的的条件已满满足新河项目整整体控规做做完新河路网调调整并落实实勘测定界已已经准备就就绪农用地占补补平衡方案案已落实土地挂牌一期挂牌时时间在10月底左右，，11月底即可摘摘牌二期12月中旬挂牌牌，摘牌时时间在春节节左右顺驰集集团团土地合同签签定一期土地出出让合同签签定时间11月底，，12月中中旬可获得得土地证二期土地出出让合同签签定时间2月初，2月中旬获获得土地证证土地出让金金支付时间间及方式一期土地出出让金于11月底一一次性支付付4300万元二期1月底底一次性支支付1.57亿元（（以实际核核定面积为为准）顺驰集集团团1）前期手续a、总体概念性性规划方案案已通过区区政府和规规划局的审审批起步区详细细规划方案案已经通过过规划局审审批（但因因土地未落落实，尚未未有详规的的正式批复复手续）b、项目的立项项项目立项申申请已经报报送塘沽区区建委（十十一后上班班即能批复复），待正正式批准后后即可进行行施工图审审查、组织织招投标、、质量监督督、合同备备案，与消消防、人防防、绿化、、环保等部部门协调落落实相关手手续。C、已与塘沽区区政府协商商项目在手手续不全的的情况下确确保开工，，并以文件件形式由区区政府签发发到各职能能部门和各各专业局，，以加快项项目的推进进速度。顺驰集集团团2）市政配配套a、新河起步区区临水、临临排、临电电满足施工工要求临时水源引引自新北公公路与塘黄黄路交口临时排水利利用新北路路原有管网网，并计划划于冬季开开始起步区区内干管施施工临电引自新新北路10KV高压线路b、由塘沽城市市建设投资资公司组织织相关专业业部门论证证并制定区区域市政道道路和配套套实施时间间红线外大配配套方案设设计10月底完成红线内管网网综合设计计11月中旬完成成红线内各专专业配套管管线设计12月初完成顺驰集集团团c、新河干渠的的利用与塘沽区政政府、水务务局协商新新河干渠水水源供应及及渠道改造造具体方案案，以提升升新河整体体地块的区区域价值。。新河干渠争争取明年10月份注水。。顺驰集集团团3）开盘时时工程的形形象部位开盘时间：：2004年5月29日届时：人工工湖完成湖滨步道完完成作为销售大大厅的体育育馆落成周周边环境形形成示范区6套样板间完完成商业街、湖湖东住宅主主体封顶，，进入外檐檐装修阶段段湖心岛上3栋独体别墅墅主体完成成配套设施电电力、排水水基本完成成顺驰集集团团项目的整体体设计宗旨旨是：推动动人的活动动和交流，，促进社区区发展，使使社区与城城市和自然然环境更好好的融为一一体。在规划设计计理念方面面，考虑避避免一贯采采用的大规规模小区建建设，以形形成大规划划上的连续续性，依靠靠街坊式的的规划，营营造良好的的空间结构构，与道路路相结合，，实现部分分形式的住住宅小区的的开放型布布局。新河项目充充分体现了了一种建筑筑的亲和性性，引入街街区邻里的的概念，通通过中心花花园、核心心广场及组组团间的五五分钟步行行距离设置置来体现建建筑尺度上上的人性化化。通过规规划设计的的优化将地地块上的劣劣式转化成成项目的特特色。4）规划设设计理念的的前瞻性顺驰集集团团为了加速项项目的快速速成熟，在在规划设计计中采用入入口地标式式建筑及公公建功能的的合理分布布来催化地地块的成熟熟。例如起起步区体育育馆、中心心湖、商业业街、商业业中心的投投入，后几几期中商务务花园、星星级酒店的的建设等。。产品结构方方面，由于于项目规模模比较大同同时开发周周期相对比比较长，因因此在产品品形式方面面，将涉及及到多种形形式。起步区整体体建筑形式式为多层、、洋房、联联排、独体体、高层商商业街、livingstudio、体育馆等。。一期住宅建建筑形式以以中心湖为为轴心向规规划路和高高速公路推推进依次为为：独体、、双拼、联联排、洋房房和普通多多层住宅。。顺驰集集团团5）分期开开发规模安安排一期二期三期四期五期合计住宅24.72公顷29公顷30公顷32公顷27.28公顷143多层与洋房、少量联排多层、联排和高层多层、高层、联排洋房、联排联排、独体经营性公建6公顷3公顷5公顷3公顷4.5公顷21.5商业街、大型超市、大型餐饮商业街、大型餐饮购物、中型商业、SHOPPINGMALL商业街、中型商业、商业街、中型商业、酒店、非经营性公建1公顷3.5公顷2.5公顷3公顷1.5公顷11.5体育馆学校、医疗、体育馆学校、医疗私立学校其他其他5.66公顷6公顷6公顷6.34公顷24主要道路和主要景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观合计37.38公顷41.5公顷43.5公顷44.34公顷33.28公顷200顺驰集集团团6）营销推推广思路销售目标全盘销售目目标分解：：一期2004年年4月-2005年年10月37.38公顷顷二期2005年年8月-2006年年12月41.5公顷三期2006年年10月-2007年10月月43.5公顷顷四期2007年年8月-2008年年9月44.34公顷五期2008年年8月-2009年年9月33.28公顷顺驰集集团团起步区销售售目标：一期住宅24.72万平方米米。可售商业6万平方米米：商业街街3万万平方米大型超市2万平方米米大型餐饮1万平方米米销售周期：：2004年5月———2005年10月销售目标：：2004年合合同6亿回款5.7亿开盘销售目目标：合合同2亿回款1.3亿顺驰集集团团推广策略确立重点区区域推广结结合广泛市市场宣传的的推广思路路，以针对对性的营销销活动结合合软、硬广广告宣传，，配合销售售进度在不不同销售节节点做集中中的密集宣宣传。使项项目知名度度短期内达达到一定的的社会影响响力，同时时在目标客客户群中引引起轰动。。在项目前前期完成销销售设定的的目标。顺驰集集团团营销策略1、阶段性策略略预热期：：预告项目目特点，提提醒客户注注意，暂缓缓其购买行行为，吸引引其等待项项目推出。。内部认购期期：全方位位介绍项目目，结合现现场展示，，以项目的的竞争优势势及具体销销售措施令令消费者产产生购买行行动。正式发售期期：各种销销售措施组组合刺激市市场，多种种销售渠道道共同对目目标市场发发动再次进进攻。强销期：开开辟新的销销售渠道，，全新概念念的现场展展示，最大大限度的创创造人潮，，让项目家家喻户晓。。在不同阶段段，结合推推出的产品品类型，瞄瞄准目标客客户群，结结合相应销销售政策，，促使其购购买。顺驰集集团团2、促销手段段及实施步步骤开盘前：分分三次派筹筹首次派筹：：3月14日-3月月31日，，发放150张卡，，限时限量量售卡，规规定优惠幅幅度，制造造紧迫感，，引起市场场关注。二次派筹：：4月10日，发放放250张张卡，限量量不限时，，优惠幅度度较前次有有所减少。。三次派筹：：5月1日日，发放200张卡卡，限量不不限时，优优惠幅度再再次减少。。5月15日日开始转协协议、签合合同。5月29日日开盘，售售价上调，，开盘优惠惠措施。进入正常销销售周期，，每月结合合推出的楼楼盘，进行行阶段性宣宣传，举办办SP活动，出台台针对性措措施，保持持市场热度度，促进目目标客群的的购买。顺驰集集团团客户定位项目开发初初期，将主主要面对塘塘沽区内、、项目周边边的固有客客户，主要要集中在塘塘沽区内进进行住房改改善的一般般市民；项目开发中中期，将大大量的面对对更广泛的的滨海地区区客户，其其中港口、、石油、开开发区等区区域的客户户将成为主主力客群；；由于莱茵春春天项目后后期涨幅较较大，有一一些客户一一直在关注注新河项目目的推进，，包括莱茵茵春天老客客户的重复复购买，这这两部分将将是很大一一批客户群群体；在保税区、、开发区工工作，居住住在市里的的高薪钟摆摆式人群；；项目开发后后期，随项项目影响力力的逐步加加强，项目目功能的不不断完善，，客户范围围将逐渐扩扩大到整个个滨海新区区和京津地地区。顺驰集集团团结合目标客客户群分布布区域，进进一步完善善连锁店布布点，在连连锁店放置置沙盘和项项目资料。。通过连锁锁店完成对对塘沽区域域市场覆盖盖。通过现有塘塘沽区购买买莱茵春天天客户传播播新河项目目信息，扩扩大项目在在目标客户户群中的影影响力。在市内设置置销售中心心，作为新新河项目市市区展示的的窗口，利利用项目较较高的性价价比吸引市市区客户。。在天津市内内各区、北北京市重点点区域选择择示范店，，作为在市市区的宣传传触角，展展示项目形形象，扩大大项目知名名度，增强强项目影响响力。实现现项目的跨跨区域营销销。同时各各示范店结结合项目阶阶段性大型型展示活动动，负责各各区域的客客源组织工工作。使各各区域客户户能不断到到访，亲身身感受社区区的氛围。。客户渠道解解决方案顺驰集集团团商业销售思思路开发思路：：1）借鉴目目前行业内内“商业地地产”模式式的经验和和教训，为为商家搭建建可持续经经营、发展展的平台。。2）建立形形成新型商商业经营管管理模式。。3）引领地地区商业潮潮流，填补补区域市场场空白，通通过公建项项目的开发发，加强整整个项目的的竞争力、、影响力，，成为整个个项目有持持续效应的的黄金点销售思路：：1）开盘———项目入入住阶段进行商业街街发售，通通过对业态态的控制，，使商业街街达到营造造独特品位位，提升地地块价值，，聚集旺盛盛人气的效效果。在商商家的选择择上，顺驰集集团团注重品位与与个性，形形成与项目目相匹配的的情调商业业氛围。通通过商业街街的经营与与景观湖、、体育馆的的开放，形形成区域市市场购物、、休闲的新新景点。能能快速增强强项目影响响力，引发发市场关注注，吸引目目标客户视视线，对住住宅的销售售产生极大大推动作用用。在此阶段，，同时做好好大型餐饮饮、大型超超市的前期期招商工作作。待时机机成熟，进进行引进。。2）项目入入住——清清盘阶段随着入住客客户的不断断增加，区区域市场的的消费能力力不断增强强，此时引引入国内外外知名超市市和餐饮业业，一方面面满足区域域内客户的的需求，另另一方面，，作为该行行业在滨海海地区的旗旗舰店，吸吸引更多客客源光顾，，为经营者者带来丰厚厚的利润，，同时也为为项目创造造更大的社社会影响。。顺驰集集团团五、经济效效益分析及及资金解决决方案起步区项目目成本说明明起步区住宅宅类平均直直接成本为为2120.83元元/平米，，可售类公公建平均直直接成本2841.96元/平米，总总平均直接接成本2265.77元/平平米。由于于新河项目目整体规划划中非经营营性公建占占有相当比比例（起步步区只包含含一部分）），需要将将其分摊到到新河总的的可售面积积中。分摊摊后项目每每平米可售售面积将增增加直接成成本155元。即起起步区住宅宅类平均直直接成本将将上升为2275.83元/平米，可可售类公建建平均直接接成本将上上升为2996.96元/平平米，总平平均直接成成本上升为为2420.77元元/平米。顺驰集集团团顺驰集集团团经测算，起起步区预算算总直接成成本支出为为72310.60万元，其其中土地费费（不包含含小配套费费）15231.56万元，，前期费用用3501.78万万元，工程程费用32151.95万元元，配套费费用19393.31万元，，资金成本本2032万元。顺驰集集团团土地费用说说明新河项目整整体土地费费包括补偿偿费、出让让金和大配配套费在内内约为8亿亿元，其中中拆迁补偿偿4亿元，，土地出让让金2亿元元，大配套套费2亿元元。目前，，已经通过过融资形式式支付整体体拆迁补偿偿费用2亿亿元，另2亿元拆迁迁费在2003年底底前付清。。起步区的的土地出让让金计划将将在11月月份左右支支付，大约约为4300万元，，也需要通通过融资或或其他项目目的资金支支持来解决决。顺驰集集团团销售费用计计划新河项目整整体销售费费用预计为为8000万元，以总总体可售面面积计算平平米销售费费用为50元。为了使使起步区的的销售推广广达到轰动动效应，推推广活动中中不会仅仅仅围绕起步步区，势必必会针对新新河整体进进行宣传策策划，从而而使得销售售费用前期期投入偏大大，相对影影响后期投投入减少，，在金额的的时间分布布上呈前高高后低。预计截至起起步区清盘盘将发生销销售费用2000万元，相对对起步区可可售面积计计算的销售售费用为67元/平米。顺驰集集团团销售价格顺驰集集团团销售进度计划2004年5月开盘，2005年10月清盘，销销售周期18个月。顺驰集集团团利润分析按照住宅类类平均售价价2834元/平米米、可售类类公建平均均售价5400元/平米测算算，预计住住宅类可实实现毛利13327万元，可可售类公建建可实现毛毛利14432万元元，毛利率率分别为20%和45%，起起步区总体体毛利为22158万元，总总体毛利率率为28%扣除税金（（本次分析析未考虑税税收返还））、销售和和管理费用用合计7680万元元，项目预预计总体税税前利润为为20080万元，，项目总体体销售利润润率为20%，税后后净收益13453万元。项项目投资（（包含税费费）回报率率为17%。顺驰集集团团顺驰集集团团现金流量分分析截至8月份已支付付新河整体体拆迁费2亿元，且后后期支付剩剩余拆迁费费用和其他他土地费用用的准确时时间、顺序序不好预计计，而除起起步区外新新河