某电力公司房地产行业投资报告

xx电力股份有限公司房地产行业投资研究报告机密2.西安房地产的发展前景如何？3.房地产行业的竞争态势如何？6.xx是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力？5.房地产行业是否具有吸引力？初步建议1.中国房地产行业的发展前景如何？4.业内优秀企业是如何经营的？导读房地产行业在国民经济中地位显著历年房地产投资所占固定资产投资的比率房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5．6％，逐步上升至2001年的16.9％，并趋于稳定，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业。资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2001）

98年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长，2001年市场总额已达4625亿元资料来源：中国统计信息网单位：万平米单位：亿元从投资类型看，住宅投资在整个房地产投资中占主导地位住宅、办公楼、商业缕的投资分别比重为67.7%、6.0%和11.2%，而且住宅的同比增长率最大，因此住宅开发明显处于主导地位。广州和深圳的著名开发商主要定位于住宅市场，而香港六大地产商则主要定位于高档办公楼或写字楼市场2000年各类房地产投资比率资料来源：国家统计局2000年各类房地产投资增长比率从地域分布看，房地产市场主要集中在北京、上海、广东等发达大城市与省份2002年全国房地产投资分布2001年全国商品房销售额分布资料来源：国家统计局我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展GDP单位(亿元)房地产投资额(亿元)资料来源：国家统计局1996－2001年我国GDP与房地产投资增长情况“入世”拉动了房地产业的需求和供给WTO带来的变化对消费者的影响对开发商的影响外商扩大在中国的业务，设立分部或建设分厂促进写字楼等商业用房和高档公寓的销售；开发商必须准确地进行市场定位，物业的档次要高、功能要齐全国际地产商进入，在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势刺激了消费需求，提高了人们对住宅的消费品味供给的增加带来了价格的下降，从而进一步刺激了消费物业的品种越来越丰富房地产行业竞争更加激烈。国外地产商会在国内寻找战略合作伙伴，没有实力的中小公司将遭淘汰国际服务业进入（金融、保险、物业管理）提供抵押贷款，增强了购房能力物业管理的质量提高，增强人们购房信心拓宽了地产商的融资渠道；通过更加优质的金融服务，降低了地产商的经营风险和财务费用。关税降低建安成本的降低使得房产的价格降低，从而拉动了消费建筑安装成本下降。关税降低有利于进口价廉质优的建材、部品，特别是中高档商品房所需进口材料设备，会直接降低房屋的建造成本住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为住房抵押贷款极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。个人住房公积金存贷利率降低(5年以下由4.14%下调为3.6%，5年以上由4.59%下调为4.05%）。住房按揭利率降低，期限延长（最长30年），比例增加（最高为80%)。住房信贷消费形成了新的预期消费观念，开始打破中国人传统文化的禁锢。这让更多的人不是在有了充分的积累后再开始消费，而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量；不是“一步到位”地进行消费，而是根据收入的变化进行多次置业。将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。当商品房可以通过二、三级市场进行交易时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件的改善目标。房屋在消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等）也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。此外，个人住房贷款的不良率远远低于其他品种贷款的不良率。从统计数据看，工商银行、建设银行平均不到0.5％，因此，商业银行有足够的动力来推动个人住房贷款的发展。住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革，促进了居民住房消费住房分配货币化推动房地产行业走向市场化住房分配货币化改变了居民住房消费行为住房分配货币化改变了开发商的经营行为住房分配货币化政策将以前财政和单位买房和建房的资金转换为住房补贴；政府与单位只负责发工资而不再进行实物住房分配。这是中国住房政策的根本改变，确保了住房资产私有化；从1998年开始，逐步停止住房实物分配，集团购买退出市场，市场的选择权利交给了消费者与投资者。失去了单位分房依赖的消费者开始按自己的能力与生活意愿自由地在市场中做出选择；住房补贴和住房信贷提高了居民买房的支付能力，促进了居民住房消费，带动了大量的民间资本进入消费领域，促进了经济的发展；住房二级市场的逐渐启动促进了住房市场流通，使居民能够根据现实的经济实力和收入预期完成多次置业，不断提高居住质量。房地产开发不再是以长官意志而是以消费者需求为前提，开发商开始学会了尊重消费者的权利，以供求关系决定价格，不仅仅为满足居住而是为提高生活质量创造供给；房屋也因此开始出现了多样化和个性化，打破标准图纸的“火柴盒”和标准生产工艺的统一色。税费、户籍籍政策改革革也促进了了房地产业业的发展税费政策户籍政策人才策略：：各地纷纷纷采取了引引进人才的的优惠政策策，人才流流动与户籍籍分离的趋趋势越来越越明显。。有些地方方（如北京京市）规定定：找工作作不再需要要当地户口口。招商引资：：为了吸引引外资，包包括北京在在内的各城城市给落户户方面给外外来人员以以落户方面面的优惠。。公安部《关关于推进小小城镇户籍籍管理制度度改革的意意见》，小小城镇常住住户口不再再实行计划划指标管理理。到今年年10月1日，全国国所有的镇镇和县级市市市区，将将取消“农农转非”指指标，凡在在当地有合合法固定的的住所、稳稳定的职业业或生活来来源的外来来人口，均均可办理城城镇常住户户口。这无无疑加快了了城市化的的进程。简化化交交易易手手续续。。房房产产交交易易包包括括8种种税税费费：：营营业业、、城城建建维维护护、、教教育育附附加加、、固固定定资资产产投投资资调调节节、、印印花花、、契契、、企企业业所所得得等等税税费费。。购购房房人人交交纳纳印印花花税税和和契契税税。。减免免空空置置商商品品房房税税费费，，以以加加快快消消化化空空置置房房。。降低低交交易易税税费费，，降降低低了了购购房房成成本本。。120㎡㎡以以内内的的契契税税税税率率为为2%，，120㎡㎡以以上上房房屋屋，，由由以以前前的的4%单单一一税税率率变变为为120㎡㎡以以内内的的2%、、以以上上的的4%两两种种税税率率。。有些些地地方方（（如如上上海海））规规定定：：购购房房按按揭揭付付款款，，可可免免个个人人所所得得税税。。成长长期期与经济体制改改革和对外开开放不断推进进相适应，以以住房制度和和土地制度的的商品化改革革为标志，房房地产作为生生产要素开开始进入市场场。稳定期邓小平南巡讲讲话和十四大大的召开，房房地产产业迅迅速成为国民民经济的热点点产业生产低潮期受国家宏观调调控、货币从从紧政策影响响，房地产业业转入低潮复苏期规范房地产市市场、大力发发展住宅建设设二次发展期申奥成功、入入世成功扩大大了投资需求求，房地产业业将成为新的的增长经济点点目前我国的房房地产业正处处于二次发展展期，仍有巨巨大的上升空空间时间7892949820012.西安房房地产的发展展前景如何？？3.房地产产行业的竞争争态势如何？？6.xx是否否拥有进入房房地产行业所所需要具备的的能力？5.房地产产行业是否具具有吸引力？？初步建议1.中国房房地产行业的的发展前景如如何？4.业内优秀秀企业是如何何经营的？导读西安房地产市市场在陕西省省的地位十分分重要2001年陕陕西省房地产产投资额统计计西安陕西其他地区区西安陕西其他地区区西安陕西其他地区区2001年陕陕西省房地产产销售面积统统计2001年陕陕西省房地产产销售额统计计资料来源：《《西安市统计计年鉴2002》、《陕陕西统计年鉴鉴2002》》97年以来西西安房地产市市场投资与需需求快速增长长，2002年市场规模模已达60亿亿元资料来源：《《西安市统计计年鉴2002》、《陕陕西统计年鉴鉴2002》》、《2002年陕西省省国民经济和和社会发展统统计公报》市政府出台的的各项政策极极大地促进了了西安房地产产行业的发展展按照西安市政政府第一号令令的规定，从从２００２年年７月１日起起，西安市将将全面建立政政府土地收购购储备制度，，积极推行国国有土地使用用权招标、拍拍卖和挂牌出出让。这是西西安市土地管管理和使用制制度的一场革革命。2002年８８月２１日日，西安市国国土资源和房房管局发布了了《西安市公公有住房出售售管理办法》》、《西安市市已购公有住住房上市出售售管理暂行办办法》和《已已购公有住房房上市交易操操作流程》，，给西安市房房地产市场带带来最大的““利好消息””。市民关心心的公房买卖卖可以按照政政府有关规定定程序交易。。2002年１１０月，陕西西省地税局、、省财政厅联联合下发《关关于进一步贯贯彻落实个人人购买自用普普通住宅减半半征收契税的的通知》，明明确界定了普普通住宅和高高档住宅契税税标准，并规规定购买普通通住宅减半征征收契税，契契税由原来总总房款的３％％降至１．５５％。这无疑疑又给消费者者带来福音，，极大刺激人人们的住房消消费，促进西西安房地产业业的发展。2002年年８月份，，西安市人人民政府为为了贯彻落落实建设部部等七部委委《关于整整顿和规范范房地产市市场秩序的的通知》及及省政府的的实施意见见精神，召召开了全市市整顿和规规范房地产产市场秩序序动员大会会，各区县县政府、各各开发区管管委会、市市建委、市市土地资源源和房屋管管理局、市市规划局、、房地产开开发企业、、中介单位位、广告公公司等部门门联合出手手整顿和规规范房地产产市场秩序序。房地产开发发受国民经经济发展速速度和地区区经济发展展状况两大大主导力量量推动，其其中对地方方经济的依依赖度更高高地方工商企企业和单位的用用房需求居住性房地地产开发房地产开发发投资地区经济发发展状况居民可支配配收入宏观经济、、GDP增长消费结构消费观念非居住性房房地产开发发消费倾向第二产业和和第三产业业的繁荣和和发展国民经济发发展速度西安经济的的高速增长长促进了房房地产投资资的增长1.5％1.78％％2.27％％2.5％2.6％2.8％97年以来来西安市的的国内生生生产总值的的年增长率率一直为定定在12%－14％％之间。西安市历年年国内生产产总值与房房地产行业业国内生产产总值比较较图资料来源：：《西安市市统计年鉴鉴2002》消费观念变变化为西安安房地产市市场的增长长提供了坚坚实的基础础5％6.5％11.7％％9.8％13％％14％％资料来来源：：《西西安市市统计计年鉴鉴2002》、、西安安市统统计局局、业业内专专家访访谈住房制制度改改革使使个人人购房房的观观念已已经取取代单单位分分房。。西安市市的消消费者者对期期楼的的价值值已经经有所所认识识，购购买期期楼的的心理理障碍碍可以以说在在一定定程度度上已已被化化解。。紫薇田田园都都市，，现场场包装装完成成，广广告部部分投投入，，即有有4个亿回回收。。房地产产投资资的观观念逐逐步被被一些些先富富起来来的人人所接接受。。投资型型物业业在西西安房房地产产市场场已经经崭露露头角角，并并占据据了一一定的的市场场份额额，据据对部部分项项目的的不完完全统统计，，大约约有5%的购房房者属属于投投资置置业行行为。西安市市商品品房销销售与与社会会消费费品零零售总总额关关系图图个人购购买商品房房销售售额分分布区域性性中心心城市市的地地位，，造就就了西西安庞庞大的的房地地产客客户市市场特特别是是高端端客户户市场场西北最最大的的政治治中心心西北最最大的的经济济中心心西北最最大的的文化化中心心西北唯唯一的的特大大型中中心城城市据西房房网调调查，，房地地产市市场的的客户户群体体特别别是高高端客客户范范围涵涵盖东东至洛洛阳、、西至至兰州州、北北至内内蒙的的广大大范围围中的的所有有人群群。这使得得西安安房地地产价价格居居高不不下西安房房地产产销售售价格格增长长率据资料料统计计显示示，2001年年西安安市城城镇居居民人人均可可支配配收入入6700元左左右，，同时时，西西安市市平均均家庭庭户规规模为为3.40，估估算西西安市市2001年度度家庭庭年总总收入入约22780元。。而据据西安安房地地产信信息网网调查查，2001年年度西西安市市商品品房均均价在在2800元/平方方米左左右，，按70平平方米米住房房为基基准，，套房房总价价约196000元元。房价价收收入入比比约约8.6:1，就就房房价价收收入入比比而而言言，，西西安安房房价价在在全全国国处处于于上上游游水水平平，，房房价价收收入入比比高高于于上上海海、、广广州州、、深深圳圳、、天天津津、、成成都都等等重重点点城城市市，，比比国国际际4-6倍倍的的惯惯例例也也高高出出许许多多。。资料料来来源源：：《《西西安安市市统统计计年年鉴鉴2002》》随着着市市场场逐逐渐渐成成熟熟，，开开发发商商已已从从谋谋求求暴暴利利逐逐步步转转向向理理性性开开发发我们们可可以以将将1999年年至至2001年年，，西西安安的的房房地地产产市市场场称称为为西西安安房房地地产产市市场场的的初初级级阶阶段段，，这这一一时时期期，，西西安安房房地地产产市市场场出出现现了了以以锦锦园园、、枫枫叶叶新新都都市市、、紫紫薇薇城城市市花花园园为为代代表表的的高高档档楼楼盘盘。。市市场场的的两两级级化化分分布布特特征征充充分分说说明明，，在在市市场场发发展展初初期期，，市市场场中中开开发发商商在在追追求求利利润润最最大大化化过过程程中中明明显显的的驱驱利利倾倾向向。。从2001年开开始，一一些房地地开发项项目开始始瞄准庞庞大的中中端市场场。2002年年，随着着旭景名名园小高高层以均均价2900元元/平方方米的入入市火爆爆销售，，到紫薇薇田园都都市多层层以均价价1800元/平方米米，实现现超远期期楼花一一个月销销售4个个亿的销销售“奇奇迹”，，极大的的震撼了了房地产产市场。。高档楼楼盘出现现价格下下调。价位层次价格浮度（元/平米）住宅类型总销售均价3000-3200

低价位楼盘1300-2000以多层住宅为主的经济适用房中价位楼盘2100-3000多层、小高层住宅其中：中高价位2500-3000以小高层住宅为主高价位楼盘3000-4000以小高层住宅、高层商住为主超高价位楼盘4000元以上以别墅、公寓、多层花园洋房为主西安市2002楼盘价位位层次预预分表资料来源源：西房房网信息息、业内内专家访访谈“经营城城市”理理念带动动了新的的一轮房房地产开开发，并并得到市市场的认认同城市功能能配套设设施的建建设与房房地产开开发的良良性互动动，打破破了制约约房地产产市场发发展的瓶瓶颈。道路及交交通状况况的改善善及快速速发展，，在房地地产开发发中起到到关键的的作用。。客户群对对城市发发展逐步步认同，，城市空空心化的的趋势初初步显现现。从枫叶新新都市（（占地：：412亩、建建筑面积积：46万平方方米）为为代表的的高档大大盘的成成功开发发，到紫紫薇田园园都市（（占地2000亩、建建筑，面面积180平平方米））的郊区区大盘的的再次成成功快速速销售。。房地产产市场表表现出了了良好的的“吸收收性”。。由于历史史与文化化的原因因，西安安的房地地产市场场呈现南南高北低低的格局局中、低档档商品房房高档商品品房联排住宅宅、别墅墅中低档商商品房主主要分布布在城北北和城东东，城西西也有分分布。这这些楼盘盘由于所所处地段段相对偏偏僻，城城市的基基础市政政配套尚尚未跟上上，周边边自然、、人文环环境较差差，加之之西安市市市民的的居住消消费观念念趋使，，使这些些区域的的楼市价价格及楼楼宇的综综合素质质始终处处于一个个较低的的水平，，其主要要目标客客户对象象为一次次置业的的工薪阶阶层为主主。由于受城城市历史史发展格格局及西西安市城城市发展展重心南南移的影影响，高高档商品品房主要要分布在在作为西西安市的的文教区区及高新新技术产产业基地地城西南南、城南南，无论论其开发发水平、、开发规规模都是是西安首首屈一指指的，是是西安市市高档商商品房市市场最为为活跃的的区域。。目前该类类物业主主要分布布在城北北区北门门外通往往咸阳机机场的迎迎宾大道道附近、、未央湖湖片区和和南郊的的曲江旅旅游度假假开发区区，这两两处区域域由于其其交通便便利，自自然环境境优美，，市政配配套设施施完善及及其丰富富的人文文旅游资资源优势势成为西西安顶级级物业区区的首选选之地，，西安较较大部分分的联排排住宅、、别墅都都座落其其中，如如城北的的紫薇苑苑·欧洲洲世家、、开元明明仕家园园，未央央湖畔的的蓝水假假期、新新格瑞拉拉、留园园森林别别墅，曲曲江的皇皇家御花花园，湖湖滨花园园等。目前城内内区的土土地价值值最高，，是西安安的黄金金地段住宅写字楼别墅公寓寓商场除别墅公公寓外，，城区内内各类商商品房的的楼价一一直位于于西安的的首位。。特别是写写字楼和和商场店店面的楼楼价远高高于其他他区域。。但随着西西安市2002年“近近期向南南、远期期向西发发展”的的城市战战略规划划实施，，以及市市政府的的搬迁，，其综合合中心地地位将会会相对下下降，但但其商业业服务中中心的地地位还会会加强。。2003年1季季度，城城内区的的写字楼楼价格已已有所下下跌。2003年3月月西安各各区房地地产价格格比较资料来源源：西房房网信息息随着城市市规划新新战略的的实施，，城南区区的土地地价值大大有取代代城内区区的趋势势住宅写字楼别墅公寓寓商场在别墅公公寓的市市场，城城南区的的土地价价值最高高，已超超过城内内区，而而且呈不不断上扬扬走势。。城南区是是传统的的文教区区，人员员知识层层次较高高。大批白领领、知识识精英的的聚集使使得当地地高档住住宅、楼楼宇需求求十分旺旺盛。从长远看看，城南南区的土土地仍有有巨大的的升值潜潜力。2003年3月月西安各各区房地地产价格格比较资料来源源：西房房网信息息高新区与与城南区区类似，，土地价价值一直直位于西西安市的的前列住宅写字楼别墅公寓寓商场从上世纪纪90年年代初创创建以来来，高新新区已逐逐步发展展成为集集科工贸贸一体的的高技术术产业区区。土地地价值也也随之大大幅度升升值从住宅市市场看，，高新区区的住宅宅价格与与城内区区基本持持平，别别墅公寓寓等高档档住房的的价格还还高于城城内。大批白领领、知识识精英的的聚集使使得当地地高档住住宅、楼楼宇需求求十分旺旺盛。从城市战战略规划划看，该该地区仍仍属城市市发展的的重点。。土地升升值潜力力巨大2003年3月月西安各各区房地地产价格格比较资料来源源：西房房网信息息城东区与与城西区区的土地地价值基基本持平平属于西西安市中中下游水水平住宅写字楼别墅公寓商场城东与城西区区是传统的老老工业区，下下岗职工较多多，购买力水水平较低。西安市产河开开发区的设立立带动了城东东土地价值提提升。未来发发展前景与开开发区内企业业的效益息息息相关。城西是西安的的工业重地，，房地产业业的发展相对对落后，随随着自锦园、、丰盛园推推出后，才带带动了城西房房地产业的发发展。西区区的购房者大大多数都是西西区本地人，，经济适用房房在该地区有有很大的市场场。2003年3月西安各区区房地产价格格比较资料来源：西西房网信息目前城北区的的土地价值最最低，但随着着西安市旅游游的大力发展展以及经济开开发区的发展展，其增长潜潜力巨大住宅写字楼别墅公寓商场西安市土地价价值最低的板板块就在城北北。由于历史的原原因，城北一一直是西安最最贫穷的地段段，社会治安安比较混乱，，人文环境最最差。西安市市民大都不愿愿意在城北购购房。城北是国家级级经济开发区区所在地，由由于受城市规规划不确定性性的影响，目目前并不景气气。但随着经经济开发区的的发展，其土土地升值潜力力巨大。近几年未央湖湖片区的旅游游开发带动了了城北的别墅墅公寓等旅游游地产的发展展。目前城北北区的别墅公公寓价格高于于城东与城西西2003年3月西安各区区房地产价格格比较资料来源：西西房网信息从销售额看，，西安的住宅宅市场仍然是是房地产的主主体市场，但但增长趋于平平稳2001年西西安市各类商商品房销售额额资料来源：《《西安市统计计年鉴2002》历年西安市住住宅销售情况况大部分住宅由由个人购买，，已成家的年年轻人构成了了住宅潜在消消费群的主体体个人购买2001年住住宅销售面积积分布2－3口之家家是主要的潜潜在消费者，，大约占受访访者的62.07％其次次是三口以上上家庭，大约约占35.63％。单身身购房者较少少。潜在消费者数数量随年龄增增长而递减，，25－40岁之间的年年轻人是主要要的潜在消费费者，比例大大约为67％％。收入对购房的的影响不大，，潜在购房者者的收入分布布较为平均。。西安市房地产产信息网2002年初初的抽样调查查表明资料来源：《《西安市统计计年鉴2002》在商品房消费费偏好中，小小区配套与住住宅价格是购购买者最优先先考虑的因素素％资料来源：西西安市房地产产信息网2002年初初的抽样调查查多层住宅为市市场需求的主主流，房型偏偏好主要集中中在2室1厅厅、2室2厅厅、3室1厅厅、3室2厅厅这四种类型型居民购房选择择的住宅类型型偏好居民购房选选择的房型型偏好资料来源：：西安市房房地产信息息网2002年初初的抽样调调查大多数市民民对住宅的的要求尚处处于实用阶阶段根据西安市市房地产信信息网2001年的的调查表明明，潜在消消费者对交交通、环境境、购物、、学校等要要素具有较较高的要求求，特别是是交通，占占比达61.39％％，潜在消消费者对交交通便利性性和距离工工作单位近近两项指标标均要求很很高，反应应大多数市市民对住宅宅的要求尚尚处于实用用阶段，居居住享受型型消费者是是消费金字字塔顶尖的的极少数人人士。均价在2300－2800元元/平方米米区间内的的中档商品品房需求非非常火爆。。紫薇田园园都市多层层住宅卖2000元元／平方米米，好几千千套房子4个月销售售一空。西西房股份的的世家星城城起价只有有2188元／平方方米，据了了解，他们们先期推出出近500套房子也也被预订完完了。资料来源：：西安市房房地产信息息网2002年初初的抽样调调查、业内内专家访谈谈消费者置业业时优先选选择西南和和城南楼盘盘从2002年西安市市住宅的置置业趋势分分析，城南南和城西南南商品住宅宅的销售情情况明显好好于其它区区域，城北北次之，同同时对潜在在购房客户户的置业趋趋势调查表表明，有40%左右右的受访居居民认为城城南和城西西南是购房房的最佳位位置,这这说明这两两处区域今今后仍将是是广大居民民购房时考考虑的较为为理想的地地点。另有有20%左左右的居民民计划在城城北买房,说明城北北的房地产产开发潜力力依然存在在。资料来源：：西安市房房地产信息息网2002年初初的抽样调调查大型化、概概念化、郊郊区化、生生态化将是是西安住宅宅的发展趋趋势随着西安房房地产市场场的发展成成熟，今后后住宅区的的发展趋于于大型化、、概念化，，大型或超超大型社区区以其较完完整的规划划、完善的的配套将竖竖立良好的的形象，同同时也是促促进购房者者对社区开开发商信心心的保证。。消费者居住住观念和心心理的成熟熟，城市规规模的进一一步扩大，，市场竞争争的加剧，，交通路网网的日益完完善都将促促使住宅区区的发展向向生态化、、郊区化发发展。西安住宅的主主流消费群体体是年轻人，，生态化、概概念化的住宅宅更适合年轻轻人的品位。。98年以来西西安市的住宅宅价格一直稳稳步攀升，但但上升的价格格完全被市场场消化，显示示出西安房地地产市场良好好的吸纳性西安市历年住住宅销售价格格增长率西安市住宅空空置面积单位：平米价格上涨的同同时住宅的空空置面积并没没有同比上涨涨反而显示出出下降的趋势势。这足以说说明西安的住住宅市场需求求十分旺盛。。资料来源：《《西安市统计计年鉴2002》从恩格尔系数数分析，住宅宅需求还有巨巨大的空间国际惯例的恩恩格尔系数下下的住房开支支比率恩格尔系数根据《2002西安市统统计年鉴》2001年西西安市的恩格格尔系数（表表示人们的平平均消费中，，食品消费占占总消费的比比重）为30.3％,而而住房支出所所占比率为4％，远低于于按国际惯例的的15-20%的水平。。西安市居民的的购房需求远远没得到体现现，房地产行行业还有很大大的上升空间间根据业内人士士访谈发现，，市场供应与与消费需求的的结构性差异异导致居民购购房的潜力并并没有充分发发挥。非住宅类的投投资型物业（（特别是商铺铺投资）近期期销售高速增增长非住宅类商品品房销售情况况2001年上上半年，西安安市商品房完完成投资10．20亿万万元，与2000年同期期相比公寓别别墅类下降86．04％％，商服房、、普通住宅、、办公楼类分分别增长117．67％％、1．06％和5.4倍。资料来源：《《西安市统计计年鉴2002》入世、西部大大开发、西安安经济的增长长以及西安的的城市地位是是导致增长的的主要原因2002年西西安商务楼市市场持续升温温，市场供应应和需求稳步步增长西部大开发的的背景西安作为桥头头堡，正凭借借其巨大的创创新优势、产产业优势、经经济优势日益益焕发出强劲劲的生命力。。西安市经济的的快速发展西安市每年2位数的经济济增长吸引了了众多投资者者。西北地区中心心城市的地位位西安对周边省省市的辐射力力将随着加入入WTO与西部大开发发有所增强，，间接表现为为流动人口增增加。加上其其他投资领域域的风险性增增大等因素，，将导致投资资型物业前景景看好。加入WTO的的长期利好西安市作为世世界闻名的旅旅游城市和科科技实力城市市，借助WTO作用，经经济总量将不不断扩大，经经济活动日益益频繁，从而而刺激市场需需求增大，吸吸引国内外总总多投资。目前西安写字字楼和商业楼楼盘主要分布布在高新区、、南二环和城城区附近高新区西安南二环城区2002年下下半年，随着着以国际商务务平台标准打打造的高档写写字楼“西安安高新国际商商务中心”推推向市场，高高新区提出了了建设面向西西部服务的CBD(中央央商务区)对对接世界500强的口号号。近期，，高新区内推推出的写字楼楼就有高科广广场、正信财财富广场、华华晶商务广场场、丽华科技技大厦等数座座，加上以往往的正阳国际际、志诚大厦厦、亚美大厦厦、枫叶大厦厦等写字楼，，高新区既是是西安市顶尖尖级写字楼聚聚集地也是写写字楼市场竞竞争最激烈的的地区。西安南二环环之所以被被称为西安安的“金腰腰带”，成成为写字楼楼聚居的商商务港，在在很大程度度上是因为为它是西安安的交通大大动脉。集集中在二环环路上的朱朱雀路口到到西二环以以东至西分分别有：华华融国际商商务大厦、、鹏豪园、、蓝溪科技技大厦、煜煜源大厦、、世纪星大大厦、现代代之窗、志志诚大厦、、高科广场场、永安大大厦、捷瑞瑞大厦等。。城区内已形形成三个集集中的写字字楼街区：：钟楼附近近，由中贸贸国际、时时代广场、、金钟大厦厦等构成；；和平路，，由金鑫国国际大厦、、盛唐国际际、佳腾大大厦等组成成；西大街街，已完成成拓宽改造造的西大街街已被写字字楼开发商商看好，宏宏府广场、、都府大厦厦是其中的的先行者。。城区内的的写字楼市市场的形成成，与其传传统的商业业氛围、便便捷的交通通有着必然然联系，由由于土地成成本较高，，这一区域域内的写字字楼以中高高档为主。。同时，也也是因为土土地的限制制，城区内内的写字楼楼的综合配配套能力、、周边环境境等就稍逊逊于高新区区的写字楼楼，而且，，西安的顶顶尖级写字字楼也只能能让位给高高新区。写字楼市场呈呈现出“中间冷，两头头热”的局面，产品品差异化将是是市场未来发发展趋势高端市场中端市场低端市场高档写字楼如如高新国际商商务中心、高高科广场等，，凭借其高档档次、先进配配套、大体量量和暂时的市市场空缺，被被大家普遍看看好。夹在中间的一一些中端市场场的写字楼项项目，则因为为其面市量比比较大，同类类产品较多，，在激烈的竞竞争中则需要要在产品的差差异化上下功功夫。低端写字楼因因其低廉的价价格，受到处处于起步阶段段的小型公司司的青睐，市市场情况也较较好资料来源：西西房网2002年以以来，西安写写字楼的市场场供应迅速放放量，市场上上有了更多的的选择空间，，甚至有人预预测高新区的的写字楼需要要6年才能消消化完。注重市场细分分，走产品差差异化的道路路将是未来写写字楼市场发发展的趋势。。2003年写写字楼市场在在同质化产品品的竞争上将将有一番厮杀杀，产品创新新将是市场竞竞争的关键。。商业楼市场将将受到超大规规模购物中心心带来的冲击击2003年年的商服用房房市场将会受受到超大规模模购物中心（（ShoppingMall）的影响，这这种（ShoppingMall）由于其规模模大、功能全全，以及辐射射范围大等特特点，肯定将将会吸引很多多商服用房投投资商的眼光光，特别是它它的规模都是是超大型的。。例如西安北北郊由美国中中信地产投资资有限公司独独资建设、自自行设计的ShoppingMall，项目总投资资2.5亿美元，占地地530亩，总面积40万平方米。而而2002年年全年西安商商服用房的总总销售面积为为46万多平方米，，仅这个项目目就几乎是去去年全年西安安商服用房的的总销售面积积，所以它的的出现对西安安商业用房市市场将产生深深远的影响。。资料来源：华华商报西安别墅公寓寓市场总量较较小，但2002年别墅墅市场增长强强劲2001年西西安市各类商商品房销售额额过去，西安市市场上别墅的的年销量不超超过40套，，多了肯定滞滞销，好几年年一直都维持持这样的水平平。2002年的的别墅供求两两旺。仅高山山流水一期就就销售了124套，几个个月内就实现现9000万万元销售额；；湖滨花园Townhouse社区区也销出50多套，累计计实现销售5000多万万元。另外，，新建的别墅墅社区麓鸣苑苑、紫薇山庄庄、蓝水假期期等也有较大大的开发量和和销售量。往往年，40套套的供销量““铁顶”被一一举击破，因因而有人称2002年为为“别墅年””。资料来源：华华商报优良的性能价价格比和地段段利好是别墅墅市场增长的的主要原因别墅之所以热热销与价格、、环境有直接接关系。因为为是别墅，是是“第二居所所”，是给有有车一族建造造的，距离市市区相对较远远，甚至选址址在山地，所所以地价相对对便宜，使别别墅单价一般般在3200－4500元／平方米米之间，而高高档房的价格格也基本上在在2700－－3500元元／平方米之之间，再加上上高档房需要要购买车位（（大约10万万元），这样样别墅就有了了和高档房抢抢夺市场的可可能，两者锁锁定客户群重重合部分不断断扩大。一些些地段，别墅墅类产品对高高档公寓的销销售直接构成成冲击。别墅畅销的另另外一个原因因，是诸多别别墅所处的地地段利好频频频，使得购房房者对房屋的的升值有良好好的预期。如如长安撤县设设区、国家投投资16个亿亿发展秦岭北北麓旅游区、、滦镇列入全全国卫星小城城镇规划发展展计划、曲江江旅游度假区区进程加快、、力度加大等等，使相应地地段成为争相相抢夺的“奶奶酪”。仅在在沣峪口一带带就有30余余家房地产开开发商进入，，曲江旅游度度假区也将引引来大量资金金的关注。不不少人相信，，在这些地段段买房、建房房，好戏在后后头。根据“十五规规划”，西安安市房地产市市场仍有较大大的发展空间间2001年底底住房面积2005年底底住房面积根据西安市““十五”发展展规划,到2005年，城镇居民民人均居住面面积增加到15平方米。。这意味着到到2005年年底要比2001年增加加住房建筑面面积3685.4万平方方米；如果按按原有旧住宅宅拆迁重建为为4%计算,重建面积将将为302万万平方米；两两者合计，需需要新建住宅宅近4000万平方米。。房地产行业业仍然存在较较大的发展空空间。世界各国的经经验表明，在在人均住房面面积达到30-35平方米之前，，会保持较旺旺盛的住房需需求。2005年人口750万2005年人均面积15㎡2001年人口694万2001年人均面积10.9㎡××市场容量3685.4万㎡不考虑原有住住房重建因素素资料来源：《《西安市统计计年鉴2002》2.西安房房地产的发展展前景如何？？3.房地产产行业的竞争争态势如何？？6.xx是否否拥有进入房房地产行业所所需要具备的的能力？5.房地产产行业是否具具有吸引力？？初步建议1.中国房房地产行业的的发展前景如如何？4.业内优秀秀企业是如何何经营的？导读目前我国从事事房地产开发发的企业已增增至近3万家家，行业利润润额也不断增增长，总额已已超过94年年的水平资料来源：国国家统计局信信息中心激烈的竞争使使国内房地产产行业集中度度越来越高二级资质以上上企业完成的的房地产开发投资占全全部投资的近近三分之一，充分说明这这些重点企业业在整个房地地产行业中具具有举足轻重重的位置。2001年二二级资质以上上企业的平均均资产从2000年的2.7亿元增增长至3.2亿元。2001年国国内各类房地地产企业数量量分布12.5%10.6%资料来源：国国家统计局2002年10月全国重重点房地产企企业信息发布布会比上年减少259个行业集中度越越来越高大部分企业处处于亏损状态态，但部分优优秀企业仍获获取丰厚的利利润深万科三年净净资产收益率率广州有1318家登记在在册的房地产产公司，2001年有1288家亏亏损，仅30家赢利。赢赢利面仅为全全行业的2.2%，亏损损企业为全行行业的97.8%。广州州房地产业2001整体体赢利水平不不足2.3%。截止2001年年底，陕陕西省共有房房地产企业2150户，，盈利企业750户，亏亏损面高达67%，全行行业销售收入入183亿元元，利润总额额2.83亿亿元，利润率率仅为1.5%。资料来源：中中国房地产信信息网、西安安房地产信息息网、上市公公司年报2002年中中报显示，22家房地产产公司的净资资产收益率仅仅为2.27%，也明明显低于其它它600家上上市公司3.73%的平平均水平。万科是纯房地地产企业，名名列2003年房地产上上市公司十强强综合实力首首位。在房地地产行业快速速增长期，万万科把握住了了发展良机，，凭借自身的的专业操作能能力，成为行行业老大，并并在市场的的拼杀中磨练练成熟，抵御御市场风险的的能力也强于于其他房地产产企业。跨地区竞争已已成为目前行行业发展的现现实，大企业业借助自身优优势向全国扩扩张推动力本地的房地产产市场发展空空间不大，寻寻求新的发展展机会。例如如，深圳的房房地产公司进进入西部城市市；外地有更好的的发展机会，，跨地区发展展可以全面提提升企业的竞竞争实力。例例如，广州、、深圳和香港港的地产商纷纷纷进入上海海和北京优劣势比较优势跨地区发展的的企业都是按按照市场经济济的方式运作作，从市场需需求的角度定定位市场，设设计产品，营营造环境、强强化服务，容容易以优质的的产品、服务务和信誉取得得当地人民和和政府的信赖赖劣势跨地区发展的的最大风险就就是得不到当当地政府的支支持，以致于于根本无法同同当地开发商商竞争。例如，万科进进入北京后，，在获取土地地方面经常遭遭遇挫折；根据年报，2003年万万科准备在深深圳、上海、、北京、沈沈阳、长春、、武汉、成都都、南京、南南昌等城市投投资29个房房地产项目。。房地产企业之之间的竞争开开始呈现专业业化、产业化化的特点深圳万科、深深圳金地、广广州珠江、广广州合生创展展不仅集中于于房地产开发发，而且集中中于住宅这个个最大的细分分市场；香港的和黄、、新世界、恒恒基中心、新新鸿基地产则则主要集中于于写字楼和商商业楼；北京某些高档档的写字楼开开始聘请国外外的物业管理理公司进行专专业化管理，，以提升为客客户的服务质质量与价值专业化产业化住宅已从按平平方米计算的的以安置为目目的的数量型型向追求住宅宅功能、质量量、乃至环境境、信息网络络等的质量型型过渡。住宅宅的质量已成成为一项系统统工程。但是是随着住宅商商品化的推进进，人们的观观念发生了变变化，价格不不再是消费者者选择的为标标准。房地产开发的的竞争已由原原来的单一项项目、单一角角度的竞争向向多角度多层层面转化。市市场竞争日益益激烈使小规规模发展商生生存空间缩小小，地域型的的房地产主导导企业将逐步步形成。市场场产业化特征征初步形成。。目前西安市场场房地产企业业数量众多，，行业整体效效益并不理想想有工程的企业业305家无工程的企业业580家2002年西西安市房地产产企业开工状状况资料来源：西西安房地产信信息网、《陕陕西统计年鉴鉴2002》》2001年陕陕西省二级资资质以上房地地产企业盈利利状况分布2001年陕陕西省全行业业利润仅8000余万元元，平均利润润率为2％。。年利润超过过1亿元的仅仅新西部公司司（紫薇实业业有限公司的的母公司）一一家。大部分企业实实力不强１．注册资本本不低于２００００万元；；

２．．从事房地产产开发经营３３年以上；３３．近近３年房屋建建筑面积累计计竣工１５万万平方米以上上，或者累计计完成与此相相当的房地产产开发投资额额；４４．连续３年年建筑工程质质量合格率达达１００％；；

５．．上一年房屋屋建筑施工面面积１０万平平方米以上，，或者完成与与此相当的房房地产开发投投资额；６６．有职职称的建筑、、结构、财务务、房地产及及有关经济类类的专业管理理人员不少于于２０人，其其中具有中级级以上职称的的管理人员不不少于１０人人，持有资格格证书的专职职会计人员不不少于３人；；

７．．工程技术、、财务、统计计等业务负责责人具有相应应专业中级以以上职称；８８．具具有完善的质质量保证体系系，商品住宅宅销售中实行行了《住宅质质量保证书》》和《住宅使使用说明书》》制度；９９．未发发生过重大工工程质量事故故。西安市地产企企业具备二级级以上房资质质的企业数量量二级以下资质质企业数二级以上资质质企业数房地产二级资资质企业评定定标准西安房地产企企业大部分注注册资金低于于2000万万元，普遍规规模较小，绝绝大部分企业业年开工面积积远低于10万平米。另另据西安建委委访谈，2002年西安安市开发面积积在10万平平米以上的企企业仅10家家左右。资料来源：《《陕西统计年年鉴2002》激烈的竞争使使强者恒强，，西安房地产产市场也逐渐渐趋于集中西安市2001年商品房房销售收入分分布37家二级资资质以上企业业840家二级级资质以下企企业西安市2001年二级资资质以上企业业商品房销售售收入分布4家年利润超超1000万万元企业28家年利润润低于500万元企业在行业平均利利润率水平不不高的背景下下，2001年9家年利利润超500万元的二级级以上资质企企业年利润率率都在9％以以上，其中以以紫薇品牌闻闻名西安的新新西部实业公公司年利润率率高达31％％，名列榜首首。从楼盘盘销售售周期期来看看，优优秀企企业的的楼盘盘销售售周期期远低低于一一般企企业，，2002年紫紫薇田田园都都市多多层住住宅4个月月销售售一空空。西西房股股份的的世家家星城城先期期推出出近500套房房子一一个月月内也也被预预订完完了。。这再再次体体现了了市场场中优优秀企企业的的强大大的竞竞争优优势。。资料来来源：：《陕陕西统统计年年鉴2002》》企业数数量企业数数量5家年年利润润在500－1000万万元企企业65％％根据房房地产产企业业的运运作规规律和和西安安房地地产开开发项项目的的利润润率可可以推推算出出只有有少数数的企企业才才可以以获得得较好好利润润开发周周期根据业业内访访谈，，正常常情况况下西西安的的房地地产开开发周周期一一般为为2年年。如果销销售不不畅，，可能能延长长，如如群贤贤庄，，开发发三年年了，，目前前还有有商品品房正正在销销售。。另外房房地产产开发发供应应链的的任何何阶段段都可可能导导致工工程延延期，，增大大开发发成本本。单个项项目利利润率率根据业业内访访谈，，西安安房地地产开开发的的项目目利润润率为为30％－－50％。。企业年年利润润率如果房房地产产开发发企业业一切切运行行正常常，年年利润润率应应为15％％－25％％之间间。这这一般般只有有行业业内优优秀的的企业业才能能做到到。如果开开发出出的商商品房房在质质量、、价位位、以以及其其它相相关因因素方方面无无法满满足消消费者者需求求，将将导致致开发发期延延长，，利润润率降降低。。如果房房地产产供应应链其其他方方面的的因素素导致致工期期延长长，也也会导导致利利润率率下降降。如果项项目开开发并并不连连续，，也将将导致致企业业利润润率下下降。。目前外外地有有实力力的房房地产产企业业已进进入西西安市市场，，将加加剧市市场的的竞争争万通集集团与西安安立丰丰集团团合作作，准准备在在距西西安３３０公公里的的户县县草堂堂联手手打造造一个个９０００００亩规规模的的全国国罕见见的超超级房房地产产大盘盘———草堂堂新新新小镇镇。西安房房地产产市场场中海地地产中海地地产在在西安安购买买了600亩地，，还没做做土地地规划划中银万万泰开发的的２６６０００亩的的“第第一国国际城城”珠江地地产珠江地地产在在绕城城高速速南南段附附近开开发的的4600亩大大盘，，据说说，多多层精精装准准现房房售价价仅在在2500元／／平方方米左左右右。香港恒恒基地地产恒基中中国在在内地地的地地产开开发投投资总总额已已经达达到１１５００亿元元人民民币，，西安安将成成为恒恒基中中国今今后重重点投投资的的地区区之一一。通过价价值链链分析析可以以发现现房地地产开开发企企业经营层层的经经营策策划与与资源源整合合能力力是房房地产产企业业获得得竞争争优势势的核核心项目决决策设计策策划建设施施工营销策策划物业管管理施工/监理理材料设备采采购招标销售策策划项目策策划取得土土地建筑设设计市政设设计物业服服务广告销售投资分分析价值活动企业价值链市场调调查报批/审核核办理规规划证证投资计计划竣工验验收出租通过价价值链链分析析可发发现，，各阶段段的价价值活活动，，都可可以由由专业业化公公司提提供服服务。。随着房房地产产开发发企业业的职职能日日趋于于专业业化，，房地地产企企业的的竞争争优势势主要要体现现在决决策和和投资资以及及对各各阶段段价值值活动动的资资源整整合和和控制制上。。这种以以决策策和投投资为为核心心的经经营策策划能能力和和资源源整合合能力力的高高低一一般由由企业业经营营层的的能力力所决决定。。资源整整合过过程项目决决策阶阶段关关键是是提高高决策策的科科学性性和系系统性性，对对开发发过程程的全全面考考虑和和风险险预防防装饰设设计土地价值挖挖掘市政设设施市场调调查顾客是是谁成本测测算销售收收入盈亏平衡分分析敏感性性分析析风险险分析析市场调查公公司景观设设计单体设设计小区规规划物业服服务功能配配套项目开开发的可行行性初步提提供参数、、方案案假定咨询策划公公司规划设计公公司需求表达观念沟通竞争楼盘分析需求分析预测概念设计方方案确定实施企业价值活活动行业价值活活动招标参与招标参与招标参与项目建议书书项目定位建筑档次建筑功能景观设计工程设计咨询公司招标参与市场确认定定位规划设计阶阶段的关键键是如何准准确描述和和表达顾客客需求概念设计方方案交通组织房型设计环境规划结构设计公司室内装饰设计公司环境景观设计公司暖卫电设计公司市政设计公司挖掘想法梳理构思不断深化详细、可实实施的设计图纸纸沟通通总承包设计公司设计市场设计市场走走向开放化化国外建筑筑和国外建建筑设计理理论和思维维方式已从从多渠道引引入，使我我国设计市市场异常活活跃，竞争争日趋激烈烈，同时也也大大促进进了中国住住宅设计水水平的提高高。西安很多做做得较好的的商品房开开发就是请请“洋”设设计来帮助助设计的。国营综合设设计院为主主体的设计计体制,全国有工工程勘察设设计咨询单单位12572家，，其中，甲甲级资质单单位1282家。合伙人制的的设计事务务所，全国国150－－200家家。国外建筑设设计公司的的大量进入入。招标选择评价房地产开发发企业景观设计配套设施安全防范智能化生态环保社区环境室内装饰功能设置建筑风格安全性卫生性经济性经济社会心理艺术技术美观性适用性房地产质量量、功能、、成本控制制的关键在在规划设计计阶段。设计是销售售策划之本本，是有效效供给之源源。科学、实用用的规划设设计控制能能降低工程程成本的60％～70％。施工管理阶阶段的目标标是质量、、成本、进进度的实现现，关键是是过程控制制施工总承包包商专业施工商商材料供应商商设备供应商商监理公司开发公司质量量招标选择、、资金结算算过程管理现场代表（项目管理理部）派出汇报形成自上而而下的质量保证证体系：开发公司的的质量控制目标下下达监理公司的的过程专业把关监监督各级合作单单位自身质量管理体体系PACD循循环预防改进用过程精品品保证工程总体精精品形成层层落落实的计划控制制体系：开发公司下下达总的进进度计划，，协调各单单位的合作作关系监理公司的的控制监督督工程进展展各级合作单单位制定工工作进度计计划，保证证落实达成成层层分解保证落实用阶段进度度的实现保证总进度度的达成形成全面的的成本控制体体系：开发公司的的对成本实实行总量和和阶段性目目标控制，，对报量、、预决算审审批认可监理公司监监督各单位位的成本耗耗费，进行行报量确认认各级合作单单位对成本本和工作量量统计报量量，编制预预决算用分项工程程成本保证证总成本控控制目标实实现进度度成本本市场销售阶阶段是公司司完成价值值实现的““惊人一跃跃”广告促销组合渠道楼盘面市广告媒体公共关系房产展示交易会会网络销售推推广营业推广人员销售销售策划方方案人员培训销售培训公公司代理销售自主销售（售楼部））公益活动营销策划公司司促销活动代理商及分销销网络的建立立──选择所所要运用的中中间：最重要的渠道道功能是信息息收集、促销销活动、谈判判功能、定购购产品、融资资渠道、风险险承担、付款款方式。广告战略所面面临的最重要要的问题是针针对谁、传达达什么、如何何传送给目标标客户，即媒媒体和方式的的选择。各大城市，主主流媒体中的的房地产广告告市场份额都都达到了70%以上，广广告的集中投投放造成了广广告的影响力力和广告效果果下降，需需要创新。营销人员的管管理体系：激激励、考核措措施活动管理理、培训、团团队作业模式式总体的战略部部署：通盘安安排、突出卖卖点、策略重重点媒体广告效果果下降的情况况下，多搞一一些公关营销销活动几乎成成了开发商的的共识。物业管理和顾顾客价值的实实现紧密相关关，是品牌的的重要组成部部分决策一：进不不进入物业管管理领域提供公共服务务对公共物业业安全及秩序序进行监管房地产开发企企业承诺转移产品移交责任界定业主主肥水不流外人人田作为稳定的业业务支撑构成完整的品品牌内涵物业公司利处弊处决策二：选择择谁做物业服服务策划方案招标标法收费标准测算算招标法无标底二步法法招标法业主委员会服务效率———快速服务设备———完好服务技能———娴熟服务项目———齐全服务态度———热情服务程序———规范服务收费———合理服务制度———健全选出代表权利代言评价工作双向选择《物业管理条条例》将出台台发展商不能主主动积极地避避开风险容易易陷身于与业业主的纠纷中中做不到位容容易影响品牌牌和效率，法法律关系混乱乱。根据业内内人士访谈发发现：西安的的物业管理是是亏损的就楼盘产品而而言目前西安安市与发达城城市还有一定定距离（一））建筑外立面设设计结构呆板板、色彩单调调结构上大体保保留了传统住住宅的建筑风风格，门、窗窗、阳台、屋屋顶，无论造造