楷林华为-2022智慧商务园区技术白皮书

参编致谢上海楷林楼宇科技研究院在上海市科学技术协会的支持下，结合大型智慧商务园区新发展楷林智慧广场从调研到交付运营的全过程实践，携手行业优秀企业共同编纂此书，初衷有三：凝聚行业共识，以空间运营的视角看技术路线；共同市场发声，以用户价值的视角看创新场景；尝试建立标准，以投资开发的视角看实施架构。与单纯的学术思维、技术思维不同，本书力求综合性、系统性地考虑场景可行性、技术落地性、运营可持续性和投资性价比。本书的编制得到了王结红、王海蛟、盛雪峰、章荣冰、乔安水、李建彬的指导和支持。本书的参考文件凝聚了原作者的真知灼见，向他们表示敬意。最后，本书编委会向指导和支持本书编著的所有企业、专家、学者和工作人员表示衷心感谢！指导单位上海市科学技术协会主编单位上海楷林楼宇科技研究院 华为技术有限公司百度（中国）有限公司 深圳市兴海物联科技有限公司

参编单位杭州涂鸦信息技术有限公司 深圳市明源云科技有限公司特斯联科技集团有限公司 天筑科技股份有限公司上海酷亦科技有限公司 上海商加信息科技有限公司深圳左邻永佳科技有限公司 浙江大华技术股份有限公司深圳市富士智能股份有限公司 易达云图（深圳）科技有限公司主编人员盛锴 管高翔费立赵博王文婷陈培培李树果陈菲菲邓林罗宸池澄鸣王梦娅参编人员李国选周健龙司亚蔚卓颖琪张国庆禹化杰周亚辉朱昭光常悦卢恒舒心萧晓琳俞伟平周潇魏斐卢晓伟李可正文马志伟李武星康麒邹勇陆小琴沈思源彭海星钟发栋朱冬翁仰卓苏波高尚曹博吴振亮李志刚吴珊张伟东章睿荣周荟荣杨致远曾丽娟陈谦李明文彭浩勇闫成宇CONTENTS目录

01智慧商务园区建设全景展望政策背景14发展趋势17智慧商务园区的定义20智慧商务园区建设诉求23智慧商务园区的内涵2502智慧商务园区建设体系架构智慧商务园区建设面临的挑战30智慧园区建设体系31智慧园区建设架构33智慧园区平台架构优势3703智慧商务园区中台体系GPaaS技术底座40APaaS企业中台47

04智慧商务园区重点应用场景智慧商务园区重点场景综述52智慧人行58智慧车行60智慧办公64智慧会议65智慧招商66智慧资管68智慧安全71智慧能效73智慧低碳74智慧物管75智慧环境77智慧服务78智慧运营管理中心8005智慧商务园区建设落地实施园区建设实施服务体系86园区建设实施常见痛点与解决措施984 5序一人工智能、物联网、云计算、5G、生物工程等技术融入到我们生活的方方面面，正在加速数字技术与经济社会各领域的融合创新，推动了以万物感知、万物互联、万物智能为特征的新兴智能世界蓬勃发展，让建筑园区成为下一个改变人们生活方式的智能终端成为可能。各种各样的数字化设备设施和智能算法感知商务园区使用者的不同需求，并且与云端丰富的服务资源相连接，构建满足企业与人的多样化需求的智能空间。智慧商务园区是以场景运营服务于企业及其员工，通过空间、服务、内容互动融合，精细化运营满足用户特定需求，利用数字技术实现商业模式的变革，开创增值运营新渠道，实现商业价值的闭环。大数据和数字技术改变了园区基础设施的性质，让园区运营者能调用实时数据，以全新的视角思考优化园区运行新方案，实现产业空间数字化运营，带动企业数字化转型和人才匹配，加快新经济企业孵化和集聚，从而提高企业客户的经营效率、优化个人用户的便捷体验。全球正在经历一场深刻的技术变革，人工智能、物联网、云计算、5G、生物工程等技术快速渗透到地球的每一个角落，技术的进步将越来越快的渗透到商业园区的日常管理中，技术的进步也将打破和重构传统商业逻辑。《智慧商务园区技术白皮书》坚持用户思维，重视用户体验的理念，可以借鉴，更可启迪。华为智慧园区业务部资深顾问王结红

序二当前，以人工智能、大数据、区块链等为代表的新兴技术飞速发展，落地应用，数字经济浪潮席卷全球，持续推动释放新技术、新产业发展红利。大量传统行业面临全新发展机遇，智能制造、智能金融、智能医疗、智慧城市等数字化新模式新业态创新迭代，数字化应用场景融入生活、治理和经济各个方面，社会、政府、企业的数字化进程全面加速。我们可以看到，数字化正在让生活更高品质、让治理更高效能，也在推动经济发展实现更高质量。作为人类活动的主要空间——城市，以及产业发展的主要载体——园区，数字化正在带来促进城市和园区全新转型的契机，由此也推动数字经济蓬勃发展。区别于传统工业经济发展逻辑，数字经济正在衍生出特有的发展特性。场景牵引成为推动数字经济发展的主要动能之一，在以数字经济为主题的商务园区中，我们可以看到大量正在从事数字化新业态、新模式发展的“赋能型”企业，新金融、新零售、新智造等展现出“不同以往”的数字化发展场景。数字底座逐渐成为行业发展共识，不管是城市和园区发展，还是行业转型赋能，数字新基建重要性越来越凸显。更重要的是我们看到，数字时代的新经济规则正在浮现，比如数据的流通和交易，数字化带来的“弥合数字鸿沟”问题，数字时代的个人权利甚至社会伦理等。《智慧商务园区技术白皮书》解构了数字经济浪潮下智慧园区发展的新内涵。难能可贵的是本白皮书摒弃了以往对园区发展相对固化的认知，充分结合了数字经济发展特性以及数字时代发展需求，从场景、技术、人本的角度去进行了剖析和阐述，重新定义了“智慧商务园区”。不仅从园区发展的顶层理念上突出了智慧园区的核心在于人，不在于科技，强调了要以人为本去建设智慧园区，并且在建设内容中定义了“场景=空间+服务+内容”的基本架构，描绘了智慧园区的场景全景图，从方案力、技术力、组织力三个维度去探讨行之有效的解决方案。这对于产业园区的数字化、智慧化发展具有引领价值。今天的我们已经站在数字时代的风口之上，既面临历史性发展机遇，也须直面挑战，数字技术的突破发展、传统产业的融合赋能、产业空间的创新转型以及以人为本的发展理念必须相辅相成，期盼本白皮书的发布，能为园区的数字化和智慧化发展带来借鉴参考，助力中国数字经济发展。上海智慧城市发展研究院院长序三智慧商务园区是商务办公产业的重要趋势之一。楷林二十余年来专注高端写字楼，为城市贡献了五代产品，每一代产品楷林都倾力融入创新。如今楷林研究院有缘与华为、百度等一批优秀科技企业深入交流、紧密协作，让我们进一步认识到，科技将深刻改变商办楼宇并为企业用户带来前所未有的办公体验。楷林始终保持一个初心，就是要为我们的客户创造价值。如果我们把已经规划好的智慧场景方案落地好，把很多还没有描述到的也在过程中做好，那么将来能给我们客户带来多少价值？举个例子，如果3万人在这个区域办公，每天假如说给一个人能节约5到10分钟，那么对他的生命价值、对于这个社会价值有多大？如果这个园区通过智慧系统和机电系统的深度融合，综合能耗降低10%到15%，那么一年就是六千到八千万的能耗节约，这一点不仅仅是给新发展楷林公司和业主带来这么大的效益，最重要的是对社会的碳排放以及其他方面的推动，这都是目前所不能低估的。我希望楷林团队务必不忘初心，和外部专家携手努力，真正为园区里的客户创造价值，为时代的进步起到一点推动作用。华为、百度、兴海物联等优秀企业和新发展楷林共同打造一个最顶级的智慧商务园区，这是一件很了不起的机缘。我们一定要把过去的地产固有思维都清空，把过去所有的成功都清零，然后用颠覆性的思维重新打造一个全新的真正商务地标。如本书所著，我们力求打通技术壁垒，去思考客户需要什么、园区怎么可持续运营、投资如何有效，这是很好的思维角度。我们在建设和运营过程中，除了要想我们能提供什么，更重要的是考虑客户需要什么以及客户能否从中受益。

十余家优秀的科技公司为白皮书贡献了宝贵的见解。各家都有强大的科技实力和市场竞争力，楷林在这个过程中应该扮演怎样的角色？面向未来，我们过去的很多东西可能不适应了，那么我们就需要去挖掘需求，多调研我们的客户和市场，把客户最需要的东西拿出来。通过华为、百度、兴海物联的强大技术支持，尤其是多方的协作融合，才能够创造一个真正的智慧商务园区。如果楷林人不把自己这一块有效地做好，不跟华为等各方技术形成有效的融合，这样最后1+1+1得出来的可能是0.5。如果楷林人都心存敬畏、心系客户，再跟华为等企业强大的数字技术做有效地结合，那么1+1+1就可能变成3，变成30，可能变成300+。楷林人一定不要简单地看到过去，更要务实地拥抱未来，要把智慧创造价值作为我们创新开拓的终极使命。人的一生中能遇到类似这样一个打造中国最顶级的智慧商务园区的机会，我觉得是一个非常大的幸运。如果参与了这个事，又把这个事情做好了，影响了哪怕点滴市场的认识、政府的认识、行业的认识，那真是人生的莫大幸事。在本书中，我看到了这样的宏愿，也看到了这样的努力，这是让人期待的变化。最后，我向华为、百度、兴海物联、涂鸦智能、明源云、特斯联、天筑科技等13家白皮书参与单位表达诚挚的谢意，感谢你们愿意和楷林一道去探索智慧商务园区的发展方向和实践理念。我也要向一直以来关心和支持新发展楷林智慧广场的合作伙伴、各界同仁表示感谢。让我们共同携手，努力打造真正的智慧商务园区，努力不负于这片土地、不负这座城市和不负这个时代。楷林控股董事长PREFACE前言智慧商务园区的建设已经成为助力智慧城市建设、推动产业升级、提升精细化运营竞争力的驱动要素。十四五规划指出“加快数字社会建设步伐，建设数字中国”，以数字化转型整体驱动生产方式、生活方式和治理方式变革。2022年1月，《国务院关于印发“十四五”数字经济发展规划的通知》指出，要推动产业园区和产业集群数字化转型，引导产业园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升园区管理和服务能力，加强运营优化和商业模式创新，培育智慧服务新增长点。商务园区是城市发展的核心，是城市经济活力、就业活力、消费活力的综合场景。一方面，智慧商务园区是智慧城市重要组成部分，多业态多场景的商务园区是微缩版的城市，其管理需求和痛点与城市运营如出一辙；另一方面，智慧商务园区是建筑空间、设施设备等硬件能力与业态运营、物业管理、销售租赁等的软件能力的综合呈现，智慧商务园区最直接体现建设水平和营商环境。产业空间数字化运营，能够带动企业数字化转型和人才匹配，进一步加快新经济企业孵化和集聚，从而能创造比其他智慧空间更大的社会价值。在近十年的探索之后，智慧园区的参与者们逐渐意识到智慧园区的出发点在于人，而非科技。“智慧”不在于或宏大

或精美的数字化界面，而是基于大数据和数字技术构建“决策优化迭代环”，改变园区基础设施的性质，并让园区运营者能调用实时数据，以全新的视角思考优化园区运行新方案，从而提高企业客户的经营效率、优化个人用户的便捷体验。2020年7月28日，新发展楷林与华为签署战略协议，以郑州新发展楷林广场120万平方米商务综合体为联合空间载体，在智慧商务运营、智慧商务物管、商务大数据分析、企业数字化转型等领域展开联合研究，打造中国首个大型智慧商务综合体示范项目。之后，华为和楷林协作进行大量的行业研究、企业访谈、线上问卷，总结提炼现有商务办公的痛点需求，定义了未来商务园区新标准：体验极致、生态共融、价值创新。数字化的本质目的是优化传统行业的成本构成，商务园区的智慧场景也在此范畴。全局来看，我们认为园区智慧设施的应用推广和服务升级是智慧园区取得成功的关键要素。只有智慧商务场景广泛普及并提升了企业效能、改善个人行为时，才算取得了真正的成功——这是一个激动人心并值得建设者和运营者持之以恒去达成的崇高目标！盛锴上海楷林楼宇科技研究院执行院长图：新发展楷林智慧广场10 11SMART01智慧商务园区BUSINESSPARK建设全景展望12 13SMARTBUSINESSPARK

01智慧商务园区建设全景展望1.1政策背景1.1.1智慧商务园区与数字经济2021年5月，习近平总书记考察上海时提出，“坚持人本导向，强化应用牵引、数据赋能、关键支撑，加快形成一批群众最关心、最直接、最受用的生活数字化应用，让大家切身感受到城市数字化转型带来的实际成效。”在中国信息通信研究院2018年《中国数字经济发展白皮书》中提到，数字经济是以数字化的知识和信息作为关键生产要素，以数字技术为核心驱动力量，以现代信息网络为重要载体，通过数字技术与实体经济深度融合，不断提高经济社会的数字化、网络化、智能化水平，加速重构经济发展与治理模式的新型经济形态。从全球战略布局和经济发展来看，数字技术已经成为引领创新和驱动转型的先导力量，5G及AI的争夺战成为世界主要大国在高新技术领域竞争的焦点；数字经济成为建立经济发展新结构、打造经济发展新机制的重要抓手，世界各国竞相制定数字化转型战略，加速“数字蝶变”，

通过数字化转型推动经济社会的可持续发展。“碳达峰”、“碳中和”已是当今世界最为紧迫的使命，全球已有110多个国家相继承诺“碳中和”目标；新冠肺炎肆虐全球，深刻地改变着人们的生产和生活方式，只有借助数字力量，才能赋能新兴产业链，营造出绿色家园和安全空间，才能“使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续”。数字园区是园区基础信息化的高阶方向，是数字城市重要表现形态，其体系结构与发展模式是数字城市在一个小区域范围内的缩影，既反应了数字城市的主要体系模式与发展特征，又具备了一定不同于数字城市的发展模式的独特性——在具体业态领域呈现数字功能性，同时有是组成数字城市的重要一环。而智慧商务园区则是数字园区所有类型中最为常见的、具备高产业价值的，可推动经济社会可持续发展的重要形态。

1.1.2智慧商务园区与双碳战略2021年3月，政府工作报告将“扎实做好碳达峰碳中和各项工作”列为重点工作之一，并指出将制定2030年前碳排放达峰行动方案，优化产业结构和能源结构，大力发展新能源。双碳战略目标的提出将我国的绿色发展之路提升到新的高度，成为我国未来数十年内社会经济发展的主基调和基本国策。园区作为城市的基础单元，物理边界清晰、所有权明晰、运营和管理生态较为完善，使园区成为“双碳”战略的最佳落脚点。园区通过自身的质量变革、效率变革和动力变革，率先实现零碳化，树立发展标杆，对于区域落实

“双碳”战略，实现高质量发展具有重要的意义。双碳战略中，能源生产绿色化、能源消费电气化和节约化是关键——尤其是智慧商务园区能源特点呈现“三性三化”：就近性（就地生产、就地平衡、就地消纳）、互动性（不同能源主体之间的互动，人人都是能源的产销者）、综合性（实现电、热、冷、气、水等横向协同和源-网-荷-储等纵向协同）；低碳化（实现区域能源开发利用的清洁高效）、智能化（控制中心使整个系统有了“大脑”和“神经”，实现互动协同）、市场化（通过高度市场化的能源价格机制，促进能源利用效率的提高）。01 城市化率持续提高，城市成为 02 园区形态多，数量大，承载 03 园区经济发展对经济增长的国民经济活动的主要场所了大量的人口和产业聚集贡献超过30%城市化率59.958.5

图：智慧园区能源服务“三性三化”56.357.3国家开发区30%522家2015201620172018各类社区各类产业园园区经济贡献16万18000+图：智慧园区对经济发展的意义

智慧商务园区是园区双碳的主战场，需要安全、可靠、高效的综合能源系统。园区是落实低碳的基础单元，建筑、工业、充电桩、数据中心、基站等能耗大户都集中在智慧商务园区，具体而言：第一，商务园区都是时段性的用电需求，因此先进的综合能源管理系统对源、网、荷、储做调度和管理会极大的降低商务园区的碳指标，不仅满足商务园区的高峰用电

需求，同时也更好的利用夜间错峰电力，提高电网运行效率。第二，商务园区都是单一用电需求，主要以办公用电和环境用电为主，通过清洁可再生能源、水循环调温技术、光导纤维引光技术都可以很好的降低室内办公用电和环境用电的能耗，同时也营造舒适健康的办公环境。14 15SMART01智慧商务园区BUSINESSPARK建设全景展望1.2发展趋势1.2.1从智慧单体到群体建筑协同发展图：智慧园区能源服务整体架构1.1.3以人为本的技术发展导向

图：新发展楷林智慧广场全景2021年5月，习近平总书记考察上海时提出，“坚持人本导向，强化应用牵引、数据赋能、关键支撑，加快形成一批群众最关心、最直接、最受用的生活数字化应用，让大家切身感受到城市数字化转型带来的实际成效。”在实践中，生活数字化转型主要聚焦在交通出行、医疗康养、数字菜场、智慧商圈、便捷物流等深嵌于百姓日常生活的行业，突出技术赋能对人的切身体验的革命性重塑——通过拓展“数字伙伴”，构建“数字新场景”，探索政企联合推进机制，实现实时、全景、全链式的信息数

据共享互通，融合既有服务资源和系统，聚焦品质民生，构建综合面强、应用面广的示范场景，牵引相关集成创新和协同创新；通过丰富关于个体日常生活的“数字新生态”，坚持用户思维，重视用户体验，以场景串联起民生、商办政策及服务资源供给，构建能用、会用、想用、好用的民生、商办数字新园区。智慧商务园区的建设，也当以人民生活生产的内在需求作为根本出发点，以人的发展为根本，让企业更成功，让园区中的人们工作学习更高效、生活更美好。

智慧园区不是简单嫁接智能技术的建筑群体，而是拥有操作系统的园区建筑构成，是全面感知、永远在线的新生命体，也是人、机、物深度融合的开放生态系统。智慧园区在上一发展阶段的十几年里，注重园区建筑自身各系统的智能化并能集中管理，然而园区是各类活动、各业态的载体，智能设施并没有打通各个功能场景的数字化对接，最终呈现的是碎片化、单一功能密集但区域协同不够的智慧单体，并没有给用户带来更多变革性的便捷体验。现阶段城市级园区的开发，不能局限于单体建筑本身，而应强调群体间的协调性，以围绕商务、生产和生活需求的各业态闭环形成完整的产业生态链，同时强调群体园区以人为本的服务性。通过园区的群体建筑统一配合、管理、服务，形成完整的人本服务链。

真正的智慧园区，应当是基于园区数字平台实现各子系统的集成、联动、融合，使园区从单场景智能迈向整体智慧化。以新发展楷林智慧广场为例，总体量高达120万平方米，是河南省、郑州市“双百”“双重点”项目，是城市产业聚集发展的重要落脚点之一。项目汇集17栋甲级写字楼、2栋高端智慧商务公寓、1栋高端服务式公寓、八万方特色商业街区、国际会议中心等多元业态为一体。业态的多元要求建筑群体之间的系统打通、数据融合，实现生态共融、价值创新。建筑的智能化只是初级状态，基于建筑群体的场景数字化才是未来的方向；围绕商务办公、智慧生活、企业服务、园区运营等全场景打造一个自我迭代的系统，为入驻企业提供面向未来的办公和生活方式，推动城市的智慧化水平和绿色办公新体验。16 17SMARTBUSINESSPARK1.2.2从关注建筑到关注场景智慧商务园区的建设目标是以场景运营服务于企业 结合项目建设和运营实践，我们提出场景的新定义：及其员工，而非以科技装点建筑。对于场景的定义，目前 场景是空间、服务、内容三项的互动融合，通过精细化运尚没有统一。 营满足用户特定需求。

素——内容的导入将使场景多元化，更具个性和趣味，进一步凸显场景的在地文化、企业文化和人文气息。商务场景由于服务于企业活动，因此企业的追求和个性可以充分融入场景，提升场景效率和魅力。多数园区受传统地产思维的影响较深，盈利模式仍然停留在“租金+物业费”阶段，利用数字技术可帮助实现商业模式的变革，开创增值运营新渠道，从而提高盈利能

01智慧商务园区建设全景展望力。如2020年疫情复工后，深圳湾利用智慧园区平台推出“企业团餐直送”服务，园区用户线上点餐，物业人员线下送餐获得额外收入，多方共赢；星河产业集团也上线园区企业集采服务平台“星河企业购”，作为园区服务的唯一官方入口，围绕园区需求，其通过“互联网+场景”的方式服务园区客户，实现降本增效的目标。图：场景由空间、服务、内容组成

1.2.3从割裂式管理到精细运营展原先商务园区运营各条线彼此孤立，数据不互通，缺乏竞争力，现在需要做到精细化运营。相比于传统园区，智慧园区能够更精准掌握园区自身的产业基础，通过信息技术整合相关资源，实现园区稀缺资源的有效配置与产业结构的不断优化，发现市场机会、提高创新价值的能力与效率，打造新生态体系，营造创新气氛。新型智慧园区在传统智慧园区的基础之上，解决了智慧园区建设中存在的信息烟囱、数据孤岛、重技术轻应用、重投入轻实效、公共数据难以互联互通、用户感知度较差等难题。这主要是因为在传统园区的建设过程中，更侧重于园区建设和硬件管理，忽视了生产生活各场景下人的互动，忽略了园区有机整体的协调。新型智慧园区体现了园

分析，其关键表征是颗粒度。精细化运营要求基于数据分析，对用户展开有针对性的运营活动，以实现运营目的（用户吸引、用户留存、提高转化、活跃生态等）。简而言之，精细化运营的终极目的是场景流量价值最大化。精细化运营更关注用户细分，做用户分析（行为、设备、渠道、心理等等各种分析），尽力完善用户画像；更关注流量的有效利用，精准关注留存和转化，更重视发挥现有流量的价值；更多元的数据分析方式和维度，强调数据价值的有效利用和充分发挥。当空间产品趋于同质化后，唯一能让产品破圈的途径就是细化各类用户在该空间内的使用场景，挖掘需求和痛点并予以满足。场景的三要素是空间、服务、内容，三者缺一不可，并预期通过数字化手段来完成精细化运营，既提供了定制化、轻量化的即时服务，又推动运营成本节约、供应链迭代和数据积累，从形成良性循环。智慧园区之前主要关注点在空间和设施设备的智能

因此，我们认为可行的方式是，空间的模块化是空间数字化的必要路径。空间模块化既不是完全死板的标准化，又不是天马行空的个性化，而是基于场景特性的基本尺度、形态、材质、设施设备的分档分级，同时为设计创作留下一定范畴，便于个性化打造。

区、企业和人的良好互动，以服务于人对园区智慧化的需求为核心，同时注重园区安全和高效运作。另外相比于传统智慧园区，新型智慧园区更注重园区各类信息的共享、园区大数据的挖掘和利用以及园区安全的构建和保障。精细化运营的基础是空间、用户、行为的数据收集和

智慧商务园区的数据中台打通了数据壁垒，具备了用户分析的基础，因而运营思路也要彻底改变，从割裂式、层级化管理变为综合式、场景化管理，满足用户在不同场景下的个性化需求，从而更好的完成运营中拉新、激活、转化的工作，同时提升现有用户对产品的使用频次，加深对空间场景价值的认知。化，没考虑如何更好地管理好建筑与空间，没有让空间实现差异化。未来将以空间的数字化为基础，结合内容的导入和线上线下服务的加持，为用户创造更多的场景、提供更好的体验。空间是场景的第一要素。场景打造首先考虑该活动和需求发生在什么空间，而空间需要具备怎样的尺度、形式和设施设备能够更好触发和承载场景的发生和延展——这当然是建筑师和设计师需要考虑的重点，但没有运营视角的介入，很难形成基于场景需求的空间塑造。

服务是场景的第二要素。服务使场景体验更加细致便捷，也使空间更具有人本气息和效率机能。服务包括线下服务和线上服务，从另外的维度上，即包括空间服务，也包括活动服务，其核心是在有限成本下提升场景活动效率，从更大层面上实现降本增效。需要指出的是，服务的系统化、便捷性和有效性，都依赖于数字化运营能力，这才是智慧园区的核心本质之一。空间的模块化和服务的标准化，让场景趋于一致性，这是场景活动的有限本质所决定的，而作为场景第三要

1.2.4从单项科技到“端边云网智”系统近年来，随着5G、物联网、人工智能等技术为代表 为了提升园区管理效率，打通智能化系统中储存的数的智能技术群落迅速成熟，万物智能成为当代社会的典型 据，赋能园区运营，智慧园区技术逐渐从单项科技的垂直特征。过去的智慧园区，其“智慧”主要来自于建筑智能化， 发展迈向了“端边云网智”一体化技术架构。“端边云网智”这是园区建设与发展不可缺少的基础支撑，然而彼此独立 架构中的“端”即智能物联设备终端，“边”是指靠近数的智能设备数据难以互通，造成智慧园区管理上的碎片化。 据源头就近展开的边缘计算，“云”是云计算；“网”是18 19SMARTBUSINESSPARK以5G为代表的数据传输网络，“智”是行业智能解决方案。在“端边云网智”架构里，设备所产生的数据会源源不断地进入到统一的物联网平台，通过对数据进行智慧化的分析，就可以让数据焕发新的价值；边缘计算也非简单的服务器设备，而是面向不同的环境进行定制化，从而满足智慧园区对边缘端的强大数据处理能力的需求；云计算方面，企业可以根据特有需求匹配公有云和私有云；网络

方面，基于最新的5G技术，可为前端计算和后端计算之间，提供高速率、低时延和海量接入能力的物联通道；最为重要的，是一套完善的行业智能解决方案，为智慧园区描绘蓝图，与客户的需求精准匹配，向着生态化、服务化和数字化的人机物事深度融合体、有机生命体和可持续发展空间不断地演进。

01智慧商务园区建设全景展望2018年华为&Forrester《产业人工智能发展该白皮书访问了200家正在进行数字化转型的大中型企业，以了解人工智能技术在制造业、互联网新媒体、医疗和教育行业数字白皮书》化转型中的应用趋势、面临的挑战，并提出相应的战略建议。该白皮书从客户在数字化转型中所遇到的挑战、对数字化能力的2019年华为&IDC《数字平台白皮书》需求、数字平台自身特性以及实践等角度进行了调研、分析与洞察。通过调研发现，行业数字化转型面临认知差别、资金投入巨大、技术复杂度、数据融合创造价值存疑等四大困境，企业需要构建一个支撑能力支撑平台，助力企业数字化转型。2019年9月德勤《全球人工智能发展该白皮书深入研究了人工智能技术步入商业化阶段后，在全球各主要城市的创新融合应用概况，以及其将对金融、教育、数字政务、白皮书》医疗、无人驾驶、零售、制造业、智慧城市等各行业带来的深刻变革。1.3智慧商务园区的定义1.3.1智慧商务园区的定义所谓智慧园区，是指融合新一代信息与通信技术，具 智慧商务园区是智慧园区的一种特定形态，核心是商备迅捷信息采集、高速信息传输、高度集中计算、智能事务空间的智慧运营，目的是在满足园区运营部门、入驻企务处理和无所不在的服务提供能力，实现园区内及时、互业和企业员工日常工作及生活需求的基础上，提升商务园动、整合的信息感知、传递和处理，以提高园区产业集聚区面向企业用户的平台价值和服务价值。园区运营者需要能力、企业经济竞争力、园区可持续发展为目标的先进园高效智能的管理、绿色节能的设施；园区入驻企业需要各区发展理念。智慧园区建设的重点在于“智慧”，通过信类企业服务资源，如工商注册、财务税收、融资担保等；息技术和各类资源的整合，将“智慧”渗透到园区建设与企业员工需要良好的办公环境和完善的生活服务。智慧商运营的每个细节，加强园区业务、服务和管理能力，创新务园区围绕企业的发展需求和人才的精神需要，协调政府、组织架构，在日趋激烈的竞争中，维持园区的可持续性发企业等各方资源，实现管理、工作、生活智慧化。展，为园区铸就一套超强的软实力。1.3.2行业研究概述发布时间发布单位白皮书名称内容概述2013年中国电子技术标《中国智慧城市该白皮书系统的阐述了智慧城市的概念、发展现状、技术体系、国内外智慧城市标准化工作进展，提出了智慧城市标准体系框架准化研究院标准化白皮书》和急需的重点标准，并对智慧城市国家标准体系建设提出了思考和建议。2018年12月中国信通院《人工智能发展白皮该篇为产业应用篇，回顾人工智能发展历史，并重点分析当前人工智能在软硬件支撑平台、基础产品、复合产品、领域应用等方书产业应用篇》面现状、问题以及趋势，展望未来前景并提出策略建议。2018年12月中国勘察设计协《智慧建筑白皮书》该白皮书提出了智慧建筑的框架结构、技术方向等，对于标准制定、会工程智能设计产业规划、科技研究的协同发展，以及行业协会、产业联盟的合分会&ICA联盟作共赢具有一定促进效果。

《中国智慧园区标准化该白皮书系统阐述智慧园区的发展概况、政策及市场环境、标准2019年12月全国智标委&华为化现状、技术支撑体系，形成了智慧园区标准化工作路径，提出白皮书》了智慧园区标准体系框架和下一步编制的标准，并对智慧园区标准化工作提出了建议。该白皮书提出四点智慧社区建设目标及理念：推动5G网络基础设施与智能化社区公共设施全面升级，构建信息智能的社区；充2020年3月中移动产业研究院《智慧社区白皮书》分利用已有的社区基础资源与数据，整合社区多方利益相关者分散、孤立的社区业务，打造高效运营的社区；贯彻以人为本的理念，为社区居民提供安全舒适的生活环境及各类便捷的社区生活服务，建设宜居宜业的社区；打造社区环境及能源可追溯、可监测、可管理的体系，落实绿色低碳的社区。2020年4月华为&埃森哲《未来智慧园区该白皮书阐述行业数字化转型和园区发展规律，探索园区发展脉络，洞悉未来园区特点，思考未来园区如何更好地服务于经济社白皮书2020》会的发展。2020年IDC、华为&中国《智能体白皮书》该白皮书结合IDC、中国信息化百人会、中国信息通信研究院、中国人工智能产业发展联盟和华为技术有限公司各自的优势，创信通院造性地提出了智能体技术架构，旨在科学有效地建设全场景智慧。该白皮书对产业园区的发展环境、业务需求和运营模式进行了深2020年11月阿里云&德勤《数智园区白皮书》入研究分析，总结了数智园区的建设经验，针对疫后环境下中国高新技术产业开发区的高质量发展提出了新概念，阐述了其定义、内涵、价值、架构以及建设内容和运营方式，可以为既有/在建/规划的各类产业园区/开发区等提供借鉴和指导。2021年2月华为&数字能源《数字能源十大趋势2020年12月，来自能源行业的多位权威专家学者共同成立了数字能源产业智库，探讨能源数字化转型，并联合发布《数字能源产业智库白皮书》十大趋势白皮书》，为能源产业转型升级提供战略参考。该白皮书提出能源转型是实现零碳发展的最关键因素，通过发展《全球能源转型及清洁能源、重视能源安全、提升技术创新、促进国际合作，实现2021年9月华为&德勤能源生产和消费模式变革，推动人类社会可持续发展。同时,利零碳发展白皮书》用数字化技术建立的零碳智慧能源体系，也将推动未来能源综合化、融合化发展，是实现全球气候目标、维护世界能源安全、促进经济增长的核心动力。该白皮书从医、食、住、行、城市、企业、能源和数字可信等八个领域展望2030年，通过利用新一代信息技术，让健康可计算、2021年9月华为《智能世界2030》让生命有质量、让数据换粮食、让城市更宜居、让建筑更绿色、让出行更便捷、让产业更智能、让社会更可信。白皮书列举了一些示范应用取得的效果，引用了国际知名机构对上述八大领域的预测数据，使十年后的远景清晰可见。20 21SMARTBUSINESSPARK《智慧城市未来发展该白皮书对智慧城市的理念进行了详细阐述，以深圳作为智慧城2021年华为&埃森哲市典型的成功建设和运营经验，提出了智慧城市的参考框架、评白皮书》价模型和技术方案架构，分为三大篇：理念篇、方法篇、建设篇，并介绍了深圳在交通、政务等领域的成功建设和运营经验。全国信标委智慧该白皮书梳理和总结了当前园区在绿色低碳发展方面的有关政策2022年1月《零碳智慧园区白皮书》及实践成果，提出了零碳智慧园区的关键发展趋势和面临的主要城市标准工作组挑战，并且进一步明确了零碳智慧园区愿景和建设思路，为零碳智慧园区从概念走向落地谋划出了一条行之有效的创新之路。2022年华为&德勤《未来智慧园区该白皮书结合华为内外部智慧园区建设实践经验，探讨智慧园区白皮书2022》面临的挑战和机遇，探索智慧园区规划、建设、运营之路。该报告通过对2000年以来智慧产业园区相关标准的梳理和分析，2022年全国智标委&华为《智慧产业园区标准体结合应用现状预测未来智慧产业园区发展趋势，提出符合产业园区信息化需求的科学标准体系，为未来3~5年智慧产业园区相关系研究报告（2022）》标准的制订提供重要依据，提高标准编制的主动性和针对性，指导智慧产业园区更加健康有序的规划、建设、运营和服务。《中国智慧园区发展该白皮书系统阐述智慧园区的发展背景、发展概况、不同运营主2022年前瞻产业研究院体对园区智慧化发展的诉求及标杆案例，为园区智慧化升级改造白皮书（2022）》提供借鉴。2022年国家智慧城市标准《智慧城市标准化该白皮书系统梳理了当前国内外智慧城市发展现状，研究分析了国际、国内智慧城市标准化工作现状和主要问题，提出了智慧城化总体组白皮书（2022版）》市基本原理及参考框架。在此基础上，构建了新版智慧城市标准

1.4智慧商务园区建设诉求1.4.1园区资产增值园区建设和运营的背后离不开投资逻辑，投入与产出的考虑是丝毫不能脱离的决策范畴，但其投入与产出应该放在全维度全周期的视角下考虑。相比于建设成本测算，运营期的测算则更需要专业知识和行业实践积累。园区的数字化建设确需投入不菲的成本，但要注意的是，在智慧园区投入使用后的几十年里，其运营成本每年都会比未进行过数字化改造的园区明显降低。这一逻辑同样适用于入驻智慧园区的企业租户。在数字科技的加持下，这些企业的运营成本会持续走低，办公效率反而不断提高，

01智慧商务园区建设全景展望员工满意度也会有所提高。智慧商务园区建设的核心诉求是通过提升企业用户满意度来提升园区收益水平，包括租金、售价和各类服务定价。与住宅不同，园区资产的定价依赖于稳定的收益水平，且二者呈现指数关系。因此，智慧园区建设的首要目标要明确，即确保园区资产的保值增值，尤其是可持续的增值能力。一切的智慧园区能力架构不应该脱离为资产增值服务的思路。体系总体框架，提出了拟研制的标准项目清单、标准化工作建议。

1.4.2空间融合服务传统园区由于不同建筑、系统之间存在信息不能共享等问题，智慧化应用水平低，忽视了技术与人的互动，信息化与园区有机整体难协调，公共数据难互通，用户感知度较差。同时传统园区缺乏统一、高效、便捷的集中式管理，应用可扩展性差、事故预警难以实现。随着园区人数增长、设备增多、能耗增加等，园区管理的难度越来越大，特别是传统园区的管理方式无法从全面整合、互联互通的全局视角去管理园区。目前，我国智慧园区正处于快速发展期，从传统园区向智慧化园区过渡，智慧园区的发展还处于初级阶段，园区的智慧化元素较少，很多园区基础设施和园区管理服务还处于分散状态，并未形成集约效应，有些所谓的智慧园区与传统园区并无不同，智慧园区建设还有较大的上升空间，需不断的注入新的活力与技术。国家出台了多项政策来推进智慧园区的建设与发展，目前园区正在逐渐从信息化向智慧化、科技化、人工智能化转变。主要体现如下：（1）网络全覆盖化随着物联网、光网络、WI-FI6、5G等技术的发展，网络全覆盖在园区信息化建设中已成为园区具备的基本要

素。未来，随着各大园区逐步完善基础设施建设，有线与无线融合、多种接入方式、随时随地、无所不在的网络是园区信息化发展的坚实基础。（2）平台集约化通过平台的集约效果、数据的集中共享，园区的管理和经营将从分散向集约化转变。统一入口、统一认证、数据共享，将所有的园区垂直子系统集成在一个运营管理平台上，实现真正的大平台概念，为园区提供一站式的服务。（3）应用智慧化随着物联网、人工智能等技术的不断成熟和规模应用，将来在园区的智慧化发展中可以发挥出更大的作用。利用传感技术采集各项数据，更有效地达到监测目的，帮助园区及时做好防范和治理工作。（4）运营专业化社会分工越来越细化，参与信息化运营的主体和运营模式也越来越趋向多样化，需要与各类提供商进行合作展开共同运营；提供商包括设备提供商、内容提供商、服务提供商、平台提供商等一系列服务外包机构。

智慧园区的建设依托于园区的建筑空间，建筑空间是承载智慧园区建设的基本载体。考虑智慧园区建设的诉求，首先应当考虑如何管理好基本载体。商务园区的空间分为功能空间和公共空间。商务园区的功能空间为供企业客户、商家购买或租赁的业务专属空间，依附于公共空间。功能空间需要确保其安全、可靠、便捷、品质，以便让入驻人员能够感受到智慧化带来的商务办公体验。对企业客户、商家客户、个人用户的理解是功能空间规划设计的关键基础，空间要激发创意、促进生产、提振消费、提升体验，并考虑建设成本和运营可持续性。园区内公众共同享有的区域都称之为公共空间。公共空间供人员通行、车辆通行、休闲休憩、公共服务等，需要考虑到园区的形象展示、安全高效。园区的公共区域，能够最为直接的影响人们对于园区的印象。智慧园区的建设需要考虑打造更加多样性、人性化的公共空间。智慧园

区的空间管理不仅对于设施设备、安防、通行、品质等管理提出了更高的要求，更需要考虑如何能够吸引人群、聚集流量、激发创意和促成消费。仅仅有园区空间是不够的，智慧园区的建设诉求是融合多元、恰当的服务。一方面服务客户和用户，强化园区的产品力和场景凝聚力，另一方面创造更多的增值服务机会，平衡园区建设和运营投入，并确保园区设施和管理都处在良性管理下。如何提供稳定、高效、便捷、全面、健康的极致客户体验及如何提供丰富的增值服务是空间服务需要深入思考的问题。随着科技进步及社会发展，人们的需求也随之变化。现阶段的智慧园区建设，不仅仅考虑满足人们生理、安全的需求，更需要为人们提供生活的归属感。随着生活节奏的变化，园区如何满足人们的日常基础需求及进阶需求，是每一个智慧园区项目在建设过程中必须要考虑的因素。22 23SMARTBUSINESSPARK

01智慧商务园区建设全景展望1.4.3产业聚集平台平台经济是一种基于数字技术，由数据驱动、平台支撑、网络协同的经济活动单元所构成的新经济系统，是基于数字平台的各种经济关系的总称。数字化的智慧商务园

2021年全口径税收34亿元，连续三年全市第一。楷林在郑开发写字楼群年纳税额累计达50亿元，提供高净值人群就业近4万人，预计未来3年年纳税额将达100亿元，

1.5智慧商务园区的内涵1.5.1智慧商务园区是企业数字化转型的加速器区，奠定了产业聚集平台的坚实基础。与其他智慧建筑和智慧园区不同，智慧商务园区有着服务产业经济体的使命和特征。企业用户的核心诉求是发展，因此，智慧商务园区的核心建筑诉求必然是促进企业发展，其手段之一是加速产业聚集，为企业用户降本增效。园区平台既完成了优势产业聚集，又能为新兴产业提供孵化和沃土，为城市提供发展源动力和发展风向标。以楷林写字楼产业招商运营为例，经历了从早期的传统金融，到新兴金融，到高端服务业、科技产业，再到新经济产业的发展历程。数据显示，长沙楷林国际写字楼2019年全口径税收达24.8亿元，2020年全口径税收28.04亿元，

提供高净值人群就业近10万人。此外，园区平台可激发和创造多种产业创新形式。如长沙楷林国际写字楼，由政府挂牌成立了“湘江基金小镇”（4年利税近6亿）、“长沙湘江金融科技孵化器”（累计引入初创型企业200余家），创造了良好的经济效益和社会效益。从产业经济平台的角度来看，智慧商务园区的建设诉求之一是，基于空间管理和空间服务，建立生态大平台，打造智慧园区生态圈，为入驻公司之间互相赋能提供渠道，促进资源共享，推动形成智慧园区共融、共生、共享、共赢的“雨林生态系统”。

企业数字化转型是利用数字化技术和能力来驱动企业商业模式创新和商业生态系统重构。企业数字化转型的目的包括业务转型、业务创新和企业发展。当客户已经习惯了数字化的连接方式后，企业必须要跟上这个变化。数字技术正推动产业重构，只有线下产业和数字世界协同共生，才能高效创造企业的价值、顾客的价值、合作伙伴的价值。未来，没有完成数字化经营能力的企业绝大多数都将面临淘汰。企业的数字化转型是一项长期的系统工程，需要管理思维的全面转变和一定规模的数字化设施投入。智慧商务园区最大程度提供了企业数字化经营的园区级基础设施，如人行、车行、社交、安防等，同时营造良好的数字化经营氛围，通过企业家圈层和场景体验促进管理思维转变。智慧商务园区更能吸引数字化转型企业，从而带动产业聚集、产业链统合，催生新模式、新产品和新服务，进一步助力入驻企业的可持续发展。数字化转型的精髓是以客户需求为主导，以外部需求倒逼内部变革。相应的，企业发展的价值观和战略导向要从过去产能驱动型转变为数据驱动型。企业决策者要成为

数字化转型的“引领者”，决策观念要从经验判断向“数据说话”、“智慧决策”转变。智慧商务园区紧密围绕企业发展需求，向企业决策者尽可能提供完备真实的数据，助力企业数字化转型。数字化转型要求企业组织结构的深层次转型，不以管控为导向，而以业务为导向。例如，新发展楷林智慧广场以“无边界办公”为核心理念，在园区建设中充分考虑数字化经营的企业要破除传统业务与信息技术之间存在的鸿沟，成立智慧园区的数字化运营机构，作为入驻企业数字化转型的“推动者”，实现融合创新，重构企业之间的业务组合和协同方式。数字化经营的组织将逐步实现去中介化、去中心化，打造敏捷性、灵活性和高效性，确保方向正确并且始终充满活力。产业聚集的智慧商务园区引领产业数字化转型。智慧商务园区的数字化基础设施和运营服务，将对企业的战略、人才、商业模式乃至组织方式产生深远影响。数字技术引领的产业升级正在深刻重塑竞争规则和格局，同时中国经济进入高质量发展的新阶段，企业创新成为新的发展动能之一。图：楷林数字平台智慧商务园区需要凸显数据要素的重要性，强化以数性化服务，积极促进目标产业的接洽、落地，资源流动和据作为生产要素或有价值的资产进行资源配置。智慧商务税收落位，承载具有枢纽性意义的人才高地、企业高地与园区在运营中要持续引进成长性优秀企业及中部竞争类企资源高地，以此推动更深度的产业带动与聚集，打造可复业，精准招商，注入经济创新发展新动能。在园区招商过制的产业园区样板。程中，也顺应园区经济平台的发展要求，差异化招商和个24 25SMARTBUSINESSPARK1.5.2智慧商务园区是分布式资产管理的基础设施

01智慧商务园区建设全景展望1.5.4智慧商务园区是积累数据资产的新基点优质的商办不动产是稀缺的投资标的物。一方面商办楼宇的区位具备排他性，同时客户圈层也具备一定的稳固性，很难短时间完成迁徙，另一方面产权统一、管理一致、整体经营优良的商办楼宇或商务园区仍是非常少见的。在过去的快速城镇化和产业爆发阶段，商办楼宇的建设和运营理念没有得到应有的重视和有效管理，因此，尽管不乏运营卓越的商办楼宇或园区，但整体占比是不够的，比较常见的是局部的产业聚集、片面的空间创新和片段的特色运营。商办不动产的资产管理将是必然趋势，面对目前商办资产的运营市场现状，分布式经营或是一条可行路径。所谓分布式办公，是通过数字化手段让优质的商办空间突破物理空间限制，更好匹配企业用户的场景需求，从而实现

益，乃至寻求颠覆式的投资退出通道。企业的数字化转型要求组织敏捷性，能够更靠近客户，更快组织生产力满足客户需求，并便捷地获得客户反馈以完成自身迭代。未来的企业可能分布在不同的空间和场景以高效完成沟通、协作和生产，而没有一个场所是传统意义上的“总部”。承载敏捷组织的必然是数字化的、敏捷运营的空间场景，而智慧商务园区的建设目标之一便在于此。智慧商务园区从整体架构和终端感知方面都围绕企业用户的敏捷经营来建设，以充分的数字化基础设施满足企业用户需求，从而提升空间资产的估值。更重要的是，智慧园区基础设施能够突破园区物理空间的限制，映射到多个时空下的场景赋能上，实现分布式的资产管理，颠覆

我国数字经济在GDP的贡献已超过三分之一，预计到2025年数字经济对GDP贡献率会超过50%。数字经济规模不断扩大，成为驱动我国经济增长的核心动力。各行各业融入数字化、智能化进程，园区作为社会经济发展的重要载体，对中国经济的贡献率达到30%以上，园区经济已成为中国经济发展的主要助推器。数字经济对智慧园区建设的诉求，本质是蓬勃生长的经济要素对新型基础设施的需求，以及森林巨树（独角兽企业、瞪羚企业等）对肥沃数字土壤的需求。《“十四五”数字经济发展规划》中提出，立足新发展阶段、构建新发

展格局，以数据为关键要素，以数字技术与实体经济深度整合为主线，加强数字基础设施建设，协同推进数字产业化和产业数字化，培育新产业、新业态、新模式的指导思想。2019年10月，我国首次提出将数据作为生产要素参与收益分配，标志着中国正式进入数字红利大规模释放时代。园区作为我国经济的主要载体，在数字基础设施建设，推进产业数字化等方面居于重要地位，利用数据的力量开展产业/企业服务、赋能园区产业/企业转型升级、提升公共服务水平，充分挖掘数据要素的价值，对推动我国数字经济高质量发展具有重大意义。线下资源线上化运营管理，发挥更大价值。分散的优质商务空间敏捷高效地服务于分散的企业经营活动，使商务空间作为整体获得更大估值，从而获得比局部运营更大的收

了传统的不动产估值逻辑，从区位核心走向流量核心，这将是一个伟大的不可逆的变革。

1.5.5智慧商务园区是城市运营的落脚点二十大报告提出了打造共建、共治、共享的社会治理格局的明确要求，深刻领会、准确把握建设现代化经济体系和社会治理的科学内涵和内在联系，是推进园区治理体系和治理能力现代化的基本前提。园区治理是落实“经济

的网络空间。传统园区的治理模式已经无法支撑国家“智治”的要求，在疫情防控常态化的情况下，园区如何通过智慧化手段提升整体治理水平和应对能力，有效应对内外部危机，确保园区基础物理安全、数据安全、产业安全和1.5.3智慧商务园区是提升办公效能的示范引流区

治理、社会治理、环境治理”的有机衔接，推动治理体系向基层下移的重要支撑点。

业务连续性，是智慧园区发展的基础。智慧商务园区对企业用户的核心价值，是降本、增效。提高办公效能、降低企业运营成本，并且找到更多的客户，是智慧场景设计架构的核心，换句话说，不给企业用户创造价值的智慧设施是需要慎重考虑的。从园区管理角度出发的效能提升，其增额收益也应与园区入驻企业共享，企业用户的获得感是智慧商务园区的核心追求。房地产行业已进入了新的市场周期。新周期需要新模式、新做法和新的经营思路。不少开发商虽然意识到了这一点，但并未从旧有地产开发的思维惯性中脱离出来，实际仍停留在碎片化、烟囱式的建设投入阶段，以智慧充当地产噱头，并未真正搭建起完善的数字化系统。园区作为持有经营性资产，开发与招商环节都不能完全决定其真正价值，只有在园区运作期间表现出来的运营质量才能决定产业园区的长期价值。因此，只有真正服务企业用户，提

高其办公效能的商务园区才是可持续发展的智慧园区。智慧商务园区的数字化运营策略，决定了用户参与和用户反馈成了核心竞争力，即流量为王，真正搭建起面向企业用户的流量入口和价值服务体系。相对于个人用户，企业用户更为理性，任何噱头都不能持久吸引其参与，只有真正赋能企业经营和发展的智慧设施才会获得真实而持久的互动。因此，智慧商务园区的重要内涵之一就是提升企业办公效能，赋能企业发展。德鲁克说过，企业的唯一使命是创造客户。智慧商务园区作为办公效能的示范窗口，将会激发产业聚集以及相同价值观企业的聚集，为企业用户创造优良的商业圈层，从而为企业的发展进行深层的顾客引流。

党的十九届五中全会对加强和创新社会治理提出了新要求，指出“智治”是社会治理方式现代化中体现新科技革命的重要标志，构建“智治”基础设施体系，统筹规划政务数据资源和社会数据资源，完善基础信息资源和重要领域信息资源建设，形成万物互联、人机交互、天地一体

智慧园区在智慧空间中承担着“承上启下”的重要作用。从规模上看，园区是仅次于城市的空间单位，同时，园区是城市经济和社会发展的重要推动力量。以园区为基础单位，连接万物，向下能够保证园区空间的精细化运营，向上能够提供智慧城市基础治理数据，推进智慧城市建设步伐。26 27SMARTKINEER0102智慧商务园区BUSINESSWHITEPAPERPARK建设全体景系展架望构28 29KINEERWHITEPAPER2.1智慧商务园区建设面临的挑战2.1.1方案切入的挑战智慧商务园区建设方案需充分洞察行业发展、技术趋在需求和技术都在快速变化的时代，如何深刻理解园区各势与应用以及多用户多角色的智慧化诉求，确保方案的科相关方的痛点与需求，并与新兴技术有效的结合进行智慧学性、系统性和前瞻性，避免园区掉入“建成即落后”的化场景设计；如何高标准、前瞻性规划园区的基础设施承陷阱。面向未来，数字化改变了用户的消费行为和生活习载能力，为园区未来的发展打好数字化的基础，无疑都对惯，新兴技术的快速发展对园区业务的影响也越来越大。方案能力提出更高的要求。

02智慧商务园区建设体系架构2.2智慧园区建设体系智慧商务园区建设面临着方案切入、技术整合、落地所需的方案力、技术力与组织力，构建完整的建设能力体系。交付与持续运营等诸多挑战，需要凝聚智慧商务园区建设2.1.2技术整合的挑战人工智能、物联网、云计算、5G等数字化技术的蓬勃发展为商务园区注入活力与希望。然而，技术快速迭代同样导致智慧园区建设标准、方法、路径模糊。对于智慧商务园区建设而言，新技术新产品的演进，实施方技术架构的成熟度、技术能力及实施经验等多重因素形成了技术风险。智慧商务园区业态丰富，需求多样，各种技术应用层出不穷，对于园区建设者，如何在技术快速发展的时代，使数字技术能平滑

演进支持业务的发展，成为每个建设者思考的重要问题。如近年来非常热门的人工智能算法识别和蓝牙开门等技术应用，大部分仍不过是硬件功能呈现，其实质仍是信息孤岛，无法实现系统联动、AI赋能、远程升级迭代，从而也无法匹配深度场景应用，其结果往往噱头大于实质，应用价值有限,也极易成为新的故障点。

图：智慧园区建设三大力量2.2.1方案力2.1.3落地交付的挑战智慧商务园区建设是一个系统性工程，行业产业链未成本和质量，给项目落地交付带来巨大挑战。此外，不同形成鲜明序列，具有建设范围大、承建主体多、统筹管理部门建设需求不同，关注不同，制定的计划在推进的过程难度大、建设质量不可控等特点。智慧商务园区建设是一当中难免会遇到阻力，同时由于前期缺乏标准，没有建设个大型复杂集成项目，除了传统的设备集成外，还有围绕或者执行依据，在建设过程中往往会出现不断的变更和修智慧化建设的数据集成、应用集成、场景集成、服务集成正，给项目的落地执行带来风险。等。项目实施复杂度成倍增加直接影响项目建设的周期、2.1.4持续运营的挑战运营是瞄准业务目标，围绕业务流程开展的持续性、现建设目标。然而，项目落地后将面临一系列与运营相关周期性的业务管理活动。智慧商务园区的运营是园区全生的挑战，例如智慧化如何与业务契合、智慧化如何与用户命周期的落地阶段，是商务园区服务提供、价值创造和智深度连接、园区沉淀的数据如何有效的管理、如何适应快慧化赋能的实现阶段，也是最重要的阶段。园区运营方需速迭代的场景与业务、如何满足企业持续创新发展以及智要围绕业务场景，依托数字化技术融合共享的园区大数据，慧化与管理如何形成体系等等问题。开展持续运营，才能更好地使能智慧园区价值显性化，实

方案力为建设智慧商务园区提供了整体规划以及建 商业策划运营单位等。通过大量的跨部门、跨领域沟通及设方向。方案设计是一项复杂的系统工程，需要甲乙双方 协作，才能全面洞悉园区的痛点需求，共同描绘智慧园区深度参与、群策群力，并与相关单位、专业公司密切配合、 的发展愿景，给出最适合建设目标的方案。协同，如政府体系、规划设计院、科技公司、集成公司、2.2.2技术力技术力承载方案实现。方案业务场景落地离不开智能以及比较特殊的底层技术上，有不可比拟的技术优势，是基础设施、新ICT技术、数字平台以及软件应用等核心技GPaaS技术底座的主要提供者；产品厂商在特定产品设备术的支撑，因此技术力主要来自于科技大厂、产品厂商、领域深耕多年，能提供专业领域产品以及与之相关的安装集成公司和专业运维公司等主体。如科技大厂有非常丰调试的技术支持；集成厂商具有丰富系统集成的和软件应富的多行业、多领域的IT技术应用经验，在性能、安全用开发经验，提供集成交付的关键技术能力。2.2.3组织力智慧商务园区建设时间长、跨度大，为保证园区建设专家团队、管理组织和运营实体的协调统一，俗称专业心、的顺利实施，需要有强大的组织力，组建专家团队、成立管理心、运营心“三心合一”。管理组织，承担园区建设的运营管理工作。组织力来自于30 31KINEERWHITEPAPER运营是瞄准业务目标，围绕业务流程开展的持续性、周期性的业务管理活动。智慧园区的运营是园区全生命周期的落地阶段，是园区服务提供、价值创造和智慧化赋能的实现阶段，也是最重要的阶段。园区运营方需要围绕业务场景，依托融合共享的园区大数据，开展持续运营，才能更好地使能智慧园区价值显性化，实现建设目标。同时，通过运营的积累，持续迭代演进，创新业务场景，进而实现新的运营模式，使能智慧园区价值最大化。智慧园区的运营工作可划分平台运营、数字运营和内容运营三个方面，解决智慧园区“用起来”、“用得好”、“持续运营”的问题，搭建运营新模式，让智慧应用与业务结合起来，转变传统运营思维，完成模式导入与试运营，保障系统稳定安全，挖掘数据资产潜力，持续提升运营价值。园区“架构师”人才稀缺，是商务园区数字化转型路上所面临的一大难题。以楷林为代表的开发商熟稔园区企业及产业转型的痛点和需求，华为、百度、兴海物联等科技公司则熟稔数字化转型所需的各项技术。在项目建设过程中，从需求提出到技术落地都需要综合能力团队作为“翻译”来进行场景语言的转换，这类人才也被称为智慧园区架构师。“架构师”人才的稀缺，已成为先进技术无

法更好落地的障碍之一。新发展楷林智慧广场早期也曾遇到这一难题，通过优秀“架构师”团队的迅速组建，使这一问题在过程中得到妥善解决。“架构师”团队将楷林通过调研所获知的用户需求，科学准确地传递给了华为、百度、兴海物联等技术实施单位，这才有了项目实施的科学决策和快速推进。智慧商务园区的建设既不能完全成立自身技术团队予以解决，也不能完全依托于第三方技术团队，比较理想的组织力来自于“自己有见解、外部有专家”。建设方或者运营方需要充分理解园区服务的客户、用户、利益相关者等各方需求和内在运作方式，以此为决策原点进行技术规格书输出和技术筛选。具体而言，智慧商务园区架构小组在建设体系中承担着核心角色，其至少具备下述几项基础能力：园区规划与整体协调能力、建筑智能化专业认知、物联网专业认知、系统开发专业认知、商务谈判能力、项目管理能力。科学清晰的推进思路、专业明确的决策反馈与专业团队的敬业尽职相辅相成，这是园区建设组织力的关键。各方力量在统一的认知下瞄准用户价值寻求技术组合和专业突破，最终提升智慧商务园区的建设性价比和可持续发展能力。

2.3智慧园区建设架构智慧园区整体架构可分为建筑智能化、中台体系和智慧应用三大部分。中台体系，即GPaaS技术底座和APaaS企业中台，是智慧园区架构中相对稳定的部分，建设完成后基本保持不变；建筑智能化系统和智慧应用根据企业需求进行匹配与迭代。

02智慧商务园区建设体系架构基于“两变两不变”核心架构建设可持续生长的智慧园区——不变的网络和数字中心和不变的基础数字平台，才可以支持“万物互联”和“数据融合”；可伴随建筑可持续拓展的硬件系统和可持续升级的应用软件，才可以支持业务和服务的深度运营。图：智慧园区建设“两变两不变”架构图：新发展楷林智慧广场效果图32 33KINEERWHITEPAPER2.3.1A线:建筑智能化如果将智慧商务园区类比为一个人，那么运用了人工智能的数据机房为大脑，建筑空间为骨骼，由AI算法、物联技术等联系起来的中台体系为神经，而建筑智能化的各个系统的各项设施设备即为肌肉。作为智慧商务园区的新型基础设施建设，建筑智能化是智慧商务园区建设与发展不可缺少的基础支撑。当前，国内许多园区在已有信息基础设施的基础上优先加快新型基础设施建设，并将其列入整体战略规划。智慧商务园区对建筑智能化各个系统的要求，不再是简单的开放性，被动接收感知，更多的是主动感知与全面感知，让建筑智能化的各个系统设备主动向外伸，在前端去与相关系统互动，实现神经末梢突触的搭接，增强和丰富商务园区的智慧能力。这对建筑智能化各个系统的设备

建立初步规划的方案后，为落实保障系统工程设计方案，应对整个系统的所需设备向各设备制造商进行咨询调研，必要时还可进行实际测试比较，从而选用性价比最高的并经过智能化评估过的可靠的设备。以应用场景为出发点，导向建筑智能化，以市面主流先进产品为落脚点，设计各个系统的设备功能及覆盖分布。以综合布线系统为网络连接的基础，摒弃之前单个系统组网的架构，采用整个建筑智能化系统有机的组合成一个整体（设备网）的新架构，并综合考虑数据采集接口的适用性。以万兆核心，全光主干，千兆到终端的高速网络，提供与中台数据底座稳定高效的连接，完成以建筑智能化为感知层的数据信息的上传，并下达由应用场景调用应用层的人工智能、AI算法得出的执行命令，给场景赋能，实现真正的数字孪生的信息同步，形成生态闭环。设计者整理

智慧商务园区建筑智能化系统的各个子系统中主要设备，为达到给各种应用场景的赋能，采用了很多核心技术。AI智能技术——图像识别与分析在智慧安消的场景中，消防系统利用摄像机的图像识别与分析，可以实现热成像感温火灾探测，消防通道违规占用预警。视频安防监控利用摄像机的图像识别与分析，可以实现人员定位、越界侦测、区域入侵侦测、进入/离开区域侦测、徘徊侦测、人员聚集侦测、快速运动侦测、停车侦测、物品遗留/拿取侦测。无线感知技术——RFID、NFC、二维码在门禁管理和访客管理中，应用RFID、NFC、二维码

02智慧商务园区建设体系架构技术，实现园区设备、空间、人员的多维度感知体系，让实体空间和虚拟空间有机的结合起来，实现室内导航技术——蓝牙信标与iBeacon基于室内高精地图和蓝牙信标、iBeacon融合定位技术，可以实现商务园区内精准步行导航。车辆导航技术——激光雷达与车牌识别在智慧车行方面，用于激光雷达的方式提示车辆和引导车辆进出通行、引导停车和反向寻车。地面导航技术——北斗+GPS定位与5G+WIFI定位在地面车辆定位、人员定位等方面，可使用北斗+GPS定位与5G+WIFI混合定位的方式，为机器人和人车提供寻址的能力。厂家提出了更高的要求。如机电设备定指标。为符合节能减排，双碳指标，对机电设备的选型，尤其要提出能耗比指标。如照明、空调设备，国家颁布的空调能效标准共分五级，能耗比是制冷量除以输出功率的比值，避免选择能耗比过低的设备。

用户的需求，对用户需求去具象化、明确化、定量化，形成科学的、严格的、可操作的具体目标，即：从功能、性能、实施和费用等方面结合市面上现有的产品和各类相关技术确定系统目标。

2.3.2B线:智慧中台园区数字中台是园区解决方案的核心，中台体系是将通用化能力进行抽象整合，通过接口的形式赋能业务系统，从而支持业务快速发展的企业级能力复用平台体系。中台的搭建提供了构建智慧园区解决方案的关键能力，为业务集成提供统一数据接入、数据分析存储、通用工具和业务逻辑服务能力。统一接入实现设备接入、数据与链路安全、设备管理、设备联动与数据流转的能力，向北向应用提供标准化数据。统一服务包括统一事件服务、统一AI管理、统一通行服务、统一地理空间、统一设备服务、数据主题服务以及统一作业服务。依据统一服务要求，提供物联接入、安全管理、数据处理以及业务赋能的四大核心能力，达成汇聚公共能力、支撑上层业务能力、支撑水平业务扩展能力的目标。

中台具备如下特点：（1）可复用。不同业态、不同用户场景下相同的业务，统一一套业务实现逻辑；通过一套统一接口供各业态、应用产品调用。（2）可配置。业务整体逻辑在细节、步骤上存在差异，中台封装实现核心的业务逻辑、细节、步骤可配置。（3）易调用。集成不同厂家的摄像头、门禁、强弱电设备、IOT云平台等等，中台统一封装，对上提供统一调用接口，避免上层业务去理解不同厂家的具体逻辑实现。（4）业务快速迭代。中台实现核心的智慧商务园区业务，封装成可装配的积木组件，具体项目、解决方案通过快速装配，简单修改落地实施，实现快速高效交付项目软件。图：建筑智能化系统34 35KINEERWHITEPAPER2.3.3C线:智慧应用在商务园区进行智能化建设的基础上，也应搭建应用层，对园区的各类业务进行数字化转型，让园区的资产管理、企业服务等业务从线下进入线上，从而提升管理效率、服务质量和用户体验。应用层的搭建建立在中台体系的基础上，通过底层平台来打破各应用系统壁垒，统一业务中台、支付、消息等，开放API，才能集成基础管理和空间运营的应用，做到统一管理、统一入口及统一数据。智慧园区应用可分为基础应用和运营应用。基础应用是指智慧人行、智慧停车、智慧安消等与物联系统联动的应用，是物联系统的闭环；运营应用是互联网思维下的软

件应用，包括招商管理、客户关系管理、资产管理等。应用层的搭建应遵循“能为园区不同角色提供不同的功能及价值，满足不用角色需求”的设计理念，如：针对园区运营管理部门领导，设计围绕数据利用的领导驾驶舱，包括企业画像、财务报表、客户服务等维度进行设计，以提升管理效率，辅助运营决策，进行业务创新；针对业务部门，则需围绕招商租赁、收费管理、设备管理等场景进行应用系统的功能设计，以实现业务流程的数字化、标准化管理，实现降本增效；针对入驻企业，应用系统的功能设计应围绕园区缴费、企业服务、企业会员等服务，为企业提供高品质、精准的服务。

02智慧商务园区建设体系架构2.4智慧园区平台架构优势基于“平台+系统”的智慧商务园区建设架构，将园便快速地构建综合应用系统。符合标准的原有系统、可兼区内所有垂直孤立的智能化子系统全联接、全汇聚到数字容的新接入子系统、新的应用系统能够无缝对接已经部署平台上，定义统一的数据标准、接入规则和统一网络规则，的园区数据平台，提供更多业务功能。统一的平台和基础实现网络与设备分离、软件与硬件分离，从便捷通行、高网络架构健壮、开放、保持稳定，而系统和应用灵活、快效办公、精细运营、科技物管等建设价值出发去定义硬件速迭代，满足智慧园区的可持续生长，面向未来持续保持设备，通过平台为业务场景持续赋能。其架构优势突出体领先。核心平台和基础网络向下兼容，智能化系统和B端现在：/C端应用快速迭代，满足智慧园区的可持续生长。（1）能力聚合（4）高效开发中台体系既有能力集合科技大厂的底层技术使能，也中台体系为前台各产品线提供高可复用、可扩展的能能打造属于智慧商务园区的业务中台。两者结合相辅相成，力，为园区定制化打造产品，打破烟囱产品体系，提高能既保证技术是稳定、可靠的，又能更好支撑园区持续运营力复用进而加速产品交付与迭代，实现对不同场景需求的所需的应用开发，同时又能确保知识产权是智慧商务园区快速响应。所有应用基于应用中台研发，形成客户专属的完全可控的。业务资产，可快速复制、二次开发复用给其它项目，降低（2）模块化建设了项目开发周期和成本。（5）资产沉淀中台体系将园区内所有垂直孤立的智能化子系统全联接、全汇聚到一个物联网平台上，定义统一的数据标准、构建数据底座，沉淀数据资产，使能卓越运营。智慧接入规则和统一网络规则，实现网络与设备分离、软件与商务园区生长于中台体系之上，随着园区的发展将会沉淀硬件分离。“中台+应用”策略构建智慧商务园区整体解园区专属的“数据资产”，基于数据可以进行客户画像构建，决方案，对园区各业务进行抽象建模，业务数据与业务逻实现业务运营的数字化管理，产生更丰富的“内容运营”，辑解耦，平台和应用解耦，实现模块化、积木化建设，可实现园区内的“数据资产”变现，发挥经营价值。将平台和应用产品聚合。（6）安全可靠（3）可持续生长构建物理安全、网络安全和应用系统E2E（端到端）中台体系提供标准化的南向接入和集成接口，与各主综合安全体系，确保园区方案中系统、网络和数据的机密性、要子系统的主流技术兼容；提供标准化北向服务接口，方完整性、可用性、可追溯性。图：智慧商务园区应用功能及价值36 37SMART0303智慧智商慧务商园务区园BUSINESSPARK中台区体中系台体系38 39SMARTBUSINESSPARK后疫情时代，企业上云进程加快，云原生、低代码、 园区作为企业集聚发展的核心单元，在新技术的驱动下，容器微服务等中台技术的发展为企业云服务生态化发展提 园区智慧化升级应依托5G、大数据、物联网、区块链等