北海发展战略及整体定位世联

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.08北海海门天域项目_发展战略及整体定位A-1100-GW-2010-0006谨呈:嘉和集团\北海邦盛房地产公司

今日汇报内容——定位前的思考项目发展方向研判项目整体定位项目发展策略Part.4Part.3Part.2Part.12本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的项目地块查勘清水湾区域调研土福湾区与调研赤岭调研香水湾区域调研三亚市区项目的实地考察大东海区域项目调查亚龙湾区域项目调查三亚湾区域项目调查高端客户调研问卷发放……三亚·深圳·万科东海岸深圳·万科十七英里……进行的调研进行的访谈研究的案例参考的数据世联平台中国房地产信息网数据库搜房网数据库《中国房地产年鉴》北海统计年鉴北海统计公报三亚市房地产协会官房网站世界旅游组织统计资料高端客户访谈分析……与清水湾旅业就项目基本情况进行沟通访谈陵水县委王秘书访谈陵水招商局黄主任访谈陵水土地储备中心吴主任访谈风车国际吴总访谈半山半岛销售代表访谈国光滨海花园销售代表访谈天域度假酒店业主服务专员……3第一部分1.1项目基本情况1.2开发商目标1.3核心问题界定定位前的思考项目发展方向研判项目整体定位项目发展策略Part.4Part.3Part.2Part.14旅游城市，全国十大宜居城市之一，外来人口较多，经济增长迅速西南出海口:地处广西南端，北部湾东北岸，东南距海口市147海里，三面环海旅游基础丰富：旅游景点：银滩、侨港欢乐海滩、海底世界、海洋之窗等旅游景点气候：除夏季6月-11月有点热，常年无冬，癌症、心血管病等疾病发病率低，是一个度假、疗养去处空气：北海空气中负氧离子含量是常规地区的50－100倍海滩：银滩海岸线长，海岸面宽，是优质海滩本地人口少：2009年户籍人口近160万，市区人口60万左右，外来人口较多城市属性5北海经济发展迅速（GDP亿元）北海银滩北海市位于银滩西区，紧邻冠头岭；景观资源丰富，但目前缺乏旅游配套区域属性中心城区北部区域银滩中区银滩西区冠头岭银滩东区空白区域5公里北海规划：目前主要向北和向城中南片区发展，接下来向银滩片区（东区、西区）重点发展，在南珠大道以南处于空白区域北海海景资源档次：顶级区域为银滩中区高端区域为银滩西区和东区中端区域为北部海滩景观、景点：区域周边景观资源丰富，有山有海，具有几个比较低端人文景点配套：生活、商业配套目前比较低端，只有一个高尔夫，未来会有三座五星级酒店、两个高尔夫以及游艇码头风车函虚沙滩造船厂项目处于规划高端区域，景观资源优质本项目围绕一个成熟的18洞高尔夫球场，内部水系丰富项目内部12463项目内部海门18洞高尔夫：植被丰富，球场与地貌完美结合，结合水系、沙丘打造，72杆，1500亩，会籍目前3.68万；高尔夫水上练习场：水域面积宽广，长度150米内部水系众多：既有独立静态大面积水系，又有动态水系，共260亩水面1号高地：项目内部具有一个海拔28米的山丘，作为高尔夫球场的发球台古朴渔民文化：代表渔民文化特色的废旧木船、俭用茅厕等，以及地块之间连接的小型、精致石桥571号－会所2号－高尔夫3号－高尔夫练习场5号－高尔夫4号－废旧渔船6号－水系7号－水系项目周边交通便利，景观资源丰富；但有待拆迁的村庄影响了周边的氛围项目四至项目四至：东临北海大道——

北海横向主干道之一，交通便利；南面眺望北部湾——

距海500米，虽中间有华海项目，但高层可看海；西看冠头岭——北海唯一的冠头岭山，从山上看海更加开阔北临金海岸大道——

目前修建还不完备，是主干道之一周边村庄影响——

西面和南面目前尚有少量农庄，短期内不会拆迁，影响项目形象124563项目区域1北海大道56234金海岸大道大规模中高容积率项目，场地较为平整；四块地围绕高尔夫球场，具有不同的资源条件项目指标基本指标：占地面积329366㎡，建筑面积973753.37㎡，容积率2.96；项目总体满足90/70限制四地块有不同限高要求，总体要求不能挡住冠头岭山视线项目地块A3具有一定坡度，其他地块比较平整占地（㎡）建面（㎡）容积率限高（m）A1区161524.17646096.684.0100A2区46565.5931312.04060996121992.982.030A3区32845.8816422.940.512A4区27434.2296109.773.550A4-内部高尔夫景观和山景资源A3-景观、低密度、坡地A2-海景、高尔夫、山景地块资源丰富A1——容积率高、规模大，主要为高尔夫景观高尔夫会所18洞高尔夫球场常规资源思路——项目属性界定——项目属性：北海是全国十大宜居城市之一，旅游景点众多；以全国性旅游城市南部滨海旅游城市外来人口较多，楼盘主要为外销；外来度假兼投资客户和本地“新北海人”为购房主体，并表现为差异的二元结构外向型城市；二元客户结构银滩区域是政府规划重点，银滩西区即将发力成为高端板块高端房地产板块距离海边较近；但受附近项目遮挡较多；难以直接依托海景销售临海地块项目建面近100万㎡，项目综合容积率为2.97，属于中高容积率项目中高容积率大盘区域属性：具有成熟的高尔夫球场，能够形成情景化的高尔夫体验成熟高尔夫项目

南部滨海旅游城市高端板块，临近海景、山景中高容积率项目成熟高尔夫大盘10第一部分分1.1项目基本本情况1.2开发商目目标1.3核心问题题界定定位前的的思考项目发展展方向研研判项目整体体定位项目发展展策略Part.4Part.3Part.2Part.111海门天域作作为嘉和旗旗下优质项项目，应承承担高形象象、高收益益、低风险险的发展目目标客户目标需要合理把把握公司现现金流，进进行溢价，，北海楼市市有对高价价值的认同同，相比一一线城市还还远没有发发挥出来；；不妨现在把把北海情况况想象更悲悲观一点，，多做准备备，目前准准备在北海海长期发展展，要制定定长远目标标，找到一一条切实可可行的长远远发展道路路;那么多资金金沉淀下去去，需要快快速回收现现金集团对本项项目提出的的要求：平衡风险——对北海的市市场有着深深刻的理解解，并十分分关注风险险控制能力力；高溢价——项目资源丰丰富，高端端客源充足足，区域增增长潜力较较大，可能能作为集团团的高增长长项目；高形象——目前已经积积累相当数数量的高端端客户资源源，项目本本身处于高高端区域，，应该符合合项目已经经树立的口口碑形象；；对目标的理理解:12在嘉和集团团的通盘考考虑下，本本项目具有有侧重点不不同的远期期和近期目目标对目标的理理解嘉和城项目目海门天域项项目嘉和城项目目发展目标标——形象高端，，产品线丰丰富，但后后期面临着着方向转型型和配套大大规模投入入的选择；；从高端市场场向刚性市市场转型需需要更稳健健的财务支支持海门天域项项目发展目目标——具有成熟的的高尔夫和和山、海多多重景观体体系，价值值点丰富；；北海市场规规模较小，，缺乏本地地刚性需求求，容易波波动，走量量较慢从近期来看看，本项目目应具备较较强的资金金自平衡能能力，和嘉嘉和城项目目实现良性性互动；从从远期来看看，要构建建核心竞争争力，把握握市场转暖暖带来的盈盈利机会13第一部分1.1项目基本情情况1.2开发商目标标1.3核心问题界界定定位前的思思考项目发展方方向研判项目整体定定位项目发展策策略Part.4Part.3Part.2Part.114北海房地产产：波动型型市场、政政策敏感、、量的波动动大我们项目算算是这个区区域内最好好的楼盘，，放在整个个北海市场场，产品也也是没的说说，往年我我们就卖了了将近3万平米——香槟郡销售售经理07-08年，北海市市场最好的的项目年销销售量大概概就在4-5万㎡左右；09年10月-10年4月，北部湾湾1号的消化量量超过800套2007-2009年，北海年年均新房交交易量约84万㎡10年1月-6月，北海半半年新房交交易量超过过90万㎡15北海未来：：海岸线丰丰富，一线线海岸线上上项目众多多，供应量量极大未来海岸线线上的竞争争——天隆·三千海170万㎡北部湾一号号50万㎡银滩一号48万㎡……海岸线500.13公里，其中大陆陆海岸线468.2公里，海岛岸线线31.93公里整体鸟瞰中信大冠沙沙6000多亩森海豪庭45万㎡华海项目60万㎡天隆三千海海16核心问题———R2-项目特性和和目标大规模，前前期走量降降低风险；；成功启动，，找到核心心竞争力；；整体高盈利利、高形象象打造R1-区域现状休闲度假市市场，波动动大，风险险高；政策敏感，，消化量的的波动尤其其明显；海景度假大大盘大量涌涌现，争夺夺有限的度度假客户R1->R2如何实现：：长期可把握握的趋势；；竞合关系识识别；核心竞争力力构建；最佳启动和和后续策略略？核心问题：：在二线旅旅游市场、、高端板块块、具备丰丰富资源的的大盘项目目找到并构构建核心竞竞争力，实实现成功启启动和后续续开发17第二部分18定位前的思思考项目发展方方向研判项目整体定定位项目发展策策略Part.4Part.3Part.2Part.12.1项目发展机机会研判2.1.1宏观大势2.22.1.2市场机会项目发展战战略2.2.2发展战略2.2.1案例借鉴18宏观大势房地产市场场宏观机会19——典型的外销市场，房价总体体不高，年年消化量有有限；大开开发商介入入在提升开开发水平的的同时也面面临较大竞争压压力1920政策解读：：肇始于4月中旬的的新政出台台之后成效效明显，许许多城市房房地产应声声而落4.15新政——严格信贷政政策，控制制二套房及及三套房投投资需求；；购买首套自自住房且套套型建筑面面积在90平方米以上上的家庭,贷款首付款款比例不得得低于30％；贷款购买第第二套住房房的家庭,贷款首付款款比例不得得低于50％,贷款利率不不得低于基基准利率的的1．1倍；对贷款购买买第三套及及以上住房房的,大幅度提高高首付款比比例和利率率水平；4.17新政——国务院正式式发布《关于坚决遏遏制部分城城市房价过过快上涨的的通知》对14日的国务院院常务会议议内容做出出进一步的的规范和补补充。此次新政出出台后，一一线城市反反应极为灵灵敏，住宅宅成交量应应声而落。。市场陷入入观望。全国市场市场现象现象解析趋势预判新政出台后后国内主要要城市商品品住宅成交交量急剧剧下滑(单位：：万㎡)——数据来来源:世联数数据系系统北海市市场2021对比07、、08年调调控，，本轮轮政策策呈现现出诸诸多不不同，，显示示了政政府调调控的的决心心和调调控水水平的的成熟熟2010年2007年个人购房贷款首付比例利率水平首付比例利率水平首套自住房(套建筑面积90平方米以上)不得低于30%7折-85折(套建筑面积90平方米以上)不得低于30%85折二套不得低于50%不低于基准利率的1.1倍不得低于40%利率不得低于基准利率的1.1倍三套及以上大幅度提高首付款比例和利率水平贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%贷款限制（商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区）暂停发放购买第三套及以上住房贷款无该类限制（对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的）非本地居民暂停发放购买住房贷款无该类限制土地出让方式坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨无土地出让方式调整2010年和2007年房地地产调调控措措施对对比本轮调调控与与以往往不同同的是是新增增多项项调控控措施施，从从各个个层面面加大大了调调控力力度。。显示示了政政府调调控的的决心心和调调控水水平的的成熟熟。全国市市场市场现现象现象解解析趋势预预判北海市市场2122长期来来看，，行政政手段段打压压房价价向下下和市市场自自然向向上之之间存存在博博弈关关系经济面面：全国的的经济济状况况较好好，世世界性性经济济危机机已经经在探探底回回升；；通胀预预期：：物价上上涨、、人民民币贬贬值、、通胀胀预期期较强强；而而房地地产是是面对对通胀胀的重重要资资产；；需求强强劲：：城市化化进程程在继继续，，需求求仍旧旧强劲劲。政府对对房价价的调调控：既要要调控控房价价过快快上涨涨，但但又要要防止止矫枉枉过正正；既既要打打压投投资和和改善善需求求，又又要保保障中中低收收入群群体有有房住住，愿愿意买买房；；本届政政府是是决心心博弈弈到底底的：调控控手段段丰富富且目目标精精准，，说明明这个个博弈弈期至至少两两年；；而下下届政政府难难以预预测，，不排排除延延续这这种路路线的的可能能。房价向向上的的动力力政府对对市场场的调调控VS调控双双方的的态度度和能能力对对比，，说明明是一一个长长期博博弈的的过程程；未来两两年内内，市市场波波动明明显，，但多频率率、短短周期期成为波波动特特征。。全国市市场市场现现象现象解解析趋势预预判北海市市场2223在波动动的外外销型型市场场，两两类需需求是是相对对稳定定的全国市市场市场现现象现象解解析趋势预预判北海市市场淡市中中的三三类市市场：：第一类类市场场：处处于对对支付付能力力的考考虑，，低总总价的的度假假物业业仍然然受到到客户户喜好好，淡淡市表表现相相对稳稳定；；第二二类类市市场场：：客客户户跟跟风风明明显显，，需需求求弹弹性性大大，，淡淡市市难难以以把把握握；；第三三类类市市场场：：客客户户经经济济实实力力强强，，受受市市场场波波动动影影响响有有限限；；淡淡市市仍仍然然关关注注资资源源的的占占有有和和奢奢享享型型度度假假体体验验。。高端端豪豪宅宅度度假假物物业业高端端度度假假客客户户低总总价价度度假假物物业业跟风风投投资资客客、、中中高高端端度度假假客客第一一类类市市场场：：稳稳定定在淡淡市市下下仍仍然然关关注注低低总总价价的的物物业业，，满满足足度度假假或或养养老老需需求求第二二类类市市场场：：不不稳稳定定跟风风明明显显、、需需求求弹弹性性大大、、淡淡市市难难以以把把握握第三三大大市市场场：：稳稳定定强调调资资源源的的占占有有或或第第一一居居所所、、第第二二居居所所居居住住需需求求中长长期期投投资资客客、、真真实实度度假假客客、、养养老老客客伪豪豪宅宅产产品品、、中中端端价价格格物物业业、、资资源源一一般般、、产产品品打打造造一一般般的的物物业业23以外外地地客客户户为为主主，，房房价价近近年年来来上上涨涨，，房房地地产产总总体体比比较较健健康康24市场场总总体体不不温温不不火火，，从从07年开始量价齐齐升外地客户是北北海房产消化化的主力2009年北海房价处处于较低水平平（元/㎡）旅游和GDP逐年上升，近近年增长迅迅速宏观方面：经济：产值值和旅游收入入的增加，为为北海房地产产市场快速发发展提供支撑撑；房地产市场：：在烂尾楼处处置完成之后后，上升快速速，但是房价价在北部湾地地区处于中游游，相对于旅旅游型城市较较低；客户：由于北北海独特的气气候和地理位位置，外来客客户较多。市场概况走量能力未来供应全国市场北海市场24盘点市场的年年消化量，平平均在120万㎡左右，，新盘交易量量不足90万万㎡25市场已形成的的竞争格局北海项目现状状市场表现我们项目算是是这个区域内内最好的楼盘盘，放在整个个北海市场，，产品也是没没的说，往年年我们就卖了了将近3万㎡——香槟郡销售经经理07-08年，北海市场场最好的项目目年销售量大大概就在4-5万㎡左右；09-10年，北部湾1号的消化量也也只在8万㎡北海市近几年年的土地供应应量较大，现现状有150多个在售楼盘，除除城市中心外外，竞争压力力大市场概况走量能力未来供应全国市场北海市场25盘点市场的存存量土地及新新增土地，总总量接近1200万㎡，，需要10年年以上才能完完全消化26新增楼盘总建面（㎡）天隆三千海170*银滩一号48中信220*华海60*海门天域98总计596存量楼盘总建面（㎡）存量（㎡）北部湾一号5042森海豪庭4530国际新城2313圣美·阳光家园147银滩·万泉城3015白金瀚宫126嘉福·文华苑2315锦江香樟公寓1616东峰锦绣城1312怡康春城1010蓝海名都88总计244174盘点政府未来来计划新推出出的15宗土地，亦形形成较大的规规模，总量达达到396万㎡，不乏优优质地块说明：天隆三千海实实际建面超过过170万㎡；中信可建设用用地3300多亩，保守估估计规模220万㎡；华海项目的规规模为容积率率1.0情况下的保守守估计市场概况走量能力未来供应全国市场北海市场26市场总结———市场多波动动而难以走量量27政策——政府基调没有有改变，未来来市场主题是是多频率、短周周期的波动；；低总价度假物物业、豪宅表表现相对稳定定北海——典型的外销型型市场，受政政策影响大；；未来供应量较较大而走量较较难27宏观大势28——长期来看，度假物业具有有更大机会，，市场将会经经历一个“结构转型期”房地产市场宏观机会2829富裕人群自90年中期开开始滨海度假假迁移，由内内陆向海边、、由高纬度向向低纬度地区区迁移夏季滨海休闲闲度假和冬季季山地健身运运动成为国际际旅游度假的的两大趋势度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%*数据来源：RECREATIONALPROPERTYINTHEUNITEDSTATES，ARDA,1995(1-4)，参考资料[3]长三角北京+东北海南远期机会度假置业滨海资源北部湾开发近期机会近年，东部南南部沿海等旅旅游城市吸引引大规模国内内居民前来旅旅游，海南更更以其独特的的自然资源、、气候条件成成为度假首选选地29从海南置业群群体来看，海海景资源的稀稀缺性和投资资前景成为中中高端客户的的购买驱动30资料来源：世世联平台远期机会度假置业滨海资源北部湾开发近期机会客户分布客户来源客户特征置业动机核心驱动因素－海坡、亚龙湾一线顶端别墅－北京、上海、江浙－身价在10亿以上－知名大型企业企业主，事业有成的归国华侨，国外富豪等－稀缺资源占有－度假、企业会所、商务接待－强势海景资源占有－顶端物业占有－区域价值－度假配套－海坡、亚龙湾、大东海一线公寓海景房、二线高级别墅－北京、上海、江浙－身价在亿级以上－大型私企业主，事业有成的归国华侨－资源占有－度假兼投资－企业会所、商务接待－海景稀缺资源－别墅物业－度假配套－海坡、亚龙湾、大东海、市区二线公寓，非海景小面积别墅－北京、上海、江浙、东北、成都、重庆－身价数千万－私企业主、企业高管、华侨、文化界社会名流等－度假兼投资－养老－投资－海景资源或别墅物业－总价、投资回报－社区品质－生活便利性－海坡、亚龙湾、大东海、市区非海景公寓－东北、成都、重庆－身价数百万－小型私企业主、企业中高管、高级公务员等－养老－投资－总价、投资回报－社区品质－交通通达性－配套便利性顶级客户购买力800万以上身家10亿以上高端客户购买力500-800万身家亿级以上中高端客户购买力150-500万身家数千万中端客户购买力50-150万身家数百万3031中国富裕阶层层、超富裕阶阶层增长迅速速；长期来看看，是滨海度度假物业的消消费支撑资料来源：美美林与凯捷研研究报告以亚太地区超超富裕阶层平平均年增长率率计算，中国国超富裕阶层层2012年将超过万人人中国奢侈品消消费超美赶日日——2010年超过美国居居世界第二，，2015年将超过日本本世界第一注：超富裕阶阶层指的是资资产超过10亿的富有人群群和短期政策影影响不同的是是，滨海度假假物业是有其其稀缺性和长长期支撑的，，因而数量越越来越庞大的的富裕群体、、滨海度假生生活方式的兴兴起是本项目目打造度假物物业的长期利利好远期机会度假置业滨海资源北部湾开发近期机会3132海南岛——优优质海岸线基基本瓜分完毕毕，转向腹地地开发海南国际旅游游岛规划——海南省的旅游游空间结构已已初步形成““南北双核，，一轴两线””的骨架：－北部以省会会城市海口为为核心的大旅旅游圈，以商贸会展、、都市旅游和环海口市蓝蓝、绿休闲度度假为主要功功能，包括海海口市、琼山山市、文昌市市、琼海市、、州市、临高高县和澄迈县县的特色景区区/点，都在公路路交通1－2小时之内－南部以三亚亚市为核心的的大旅游圈，，以滨海、温温泉、山丘森森林的黎族风风情的休闲度假、观观光游览为主主要功能，包括三亚市市、陵水县、、万宁市、保保定县、五指指山市、乐东东县的特色景景区/点，都在公路路交通1－2小时内两个核心各以以一个中心城城市和一个国国际机场为依依托和支撑2007年三亚旅游发发展总体规划划对“大三亚亚”旅游圈建建设提出发展展思路三亚市陵水保亭乐冬万宁五指山三亚市海口市凤凰机场美蓝机场南部大三亚旅旅游圈北部旅游圈文昌琼海澄迈临高州远期机会度假置业滨海资源北部湾开发近期机会3233城市级的海景景资源遭到瓜瓜分，北海海海景物业仍然然处于低洼水水平中国的海岸线线长1.8万公里，岛屿屿海岸线长1.4万公里，相对对广大的腹地地，海岸线绝绝对是稀缺的的资源。滨海城市中海海景住宅同非非海景住宅存存在明显价格格梯度，价格格由内陆向海海岸线逐渐递递增，并形成成相对独立评评价体系。本项目的南向向热带海岸资资源在整个中中国海岸线上上更是极其稀稀缺的，海景景住宅更具有有超越性的价价值城市项目售价大连星海国宝2.1万元/㎡大连明珠1.9万元/㎡青岛弄海园琴岛星2.3－3万/㎡别墅6.3万/㎡东海路9号3万/㎡厦门国贸蓝海1.6万/㎡云鼎至尊3万/㎡深圳十七英里3－6万/㎡红树西岸3－5万/㎡珠海海湾半山（2期）1.7-2万/㎡凤凰山1号预计1.8万/㎡三亚国光滨海花园1.5－3万/㎡海景价值>城市价值大连青岛厦门深圳、香港珠海、澳门三亚、海口环渤海海峡西岸珠三角海南岛长期趋势2城市海岸线日日渐稀缺我国滨海旅游游资源基本格格局大致形成成S形态势，由北北向南形成4大旅游带，10大旅游区海南岛独得中中低纬度的地地利天时，尤尤其是三亚不不可替代的““椰风海韵””资源，因而而成为中国最最具有竞争力力、最具开发发潜力的滨海海休闲度假旅旅游目的地注：统计表面面，海景物业业的价值一般般是周边非海海景物业的1.5-2倍33北海的海景资资源和气候条条件相当优越越，未来其宜宜居宜游的特特性将会进一一步显现气候情况：属南亚热带海海洋性季风气气候，年平均均温度约为23ºC，冬无严寒、、夏无酷暑，每年3-12月可以游泳沙滩情况：北海银滩东西西绵延约24公里，海滩滩总面面积约约38平方公公里，，沙滩滩上的的沙是是上等等的石石英砂砂，在在阳光光的照照射下下，洁白、、细腻腻的沙沙滩会会泛出出银光光空气质质量：：北海空空气中中利于于身体体健康康的负氧离离子含量极极高，，是常常规地地区的的50-100倍，居民民患癌症症几率率极低低文化价价值挖挖掘：：既有融融入海海洋文文化的的海底世世界、、海洋洋之窗窗，也有有古文文化特特色欧欧式风风格老街和独具具特色色的南珠文文化等34远期机机会度假置置业滨海资资源北部湾湾开发发近期机会银滩老街海洋之窗南珠宫34通过三亚高高端度假物物业的价值值演变轨迹迹，可推知知北海未来来高端度假假物业的价价值利好趋趋势每个项目都都有丰富的的资源，处处于一线海海景区域；；每个项目自自身都至少少有一项度度假配套；；利用度假配配套进行项项目的功能能区域调配配，使得项项目在满足足度假的需需求下，发发展自身的的特色度假假物业；项目都在极极力营造旅旅游度假氛氛围；最突出的代代表当选凤凤凰岛，尤尤其资源，，区位配套套的独一无无二和不可可替代性，，实现产品品的大幅度度溢价。35远期机会度假置业滨海资源北部湾开发发近期机会三亚度假性性物业的需需求强劲，，客户更看看中纯粹度度假物业海海景资源的的稀缺性、、舒适的度度假环境及及度假氛围围；所以，依照照客户需求求，打造功功能性强，，依托功能能趋势进行行物业排列列，营造产产品舒适的的度假物业业，将会受受到客户追追捧，有利利于项目价价值的最大大化35“北部湾经经济圈”战战略的提出出，将作为为中国经济济第四增长长极打造基本概况：：辖区：南宁宁、北海、、钦州、防防城等城市市规模：4.25平方公里，，人口1300万资源：矿产资源：：蕴藏着丰富富的石油和和天然气资资源，还有有石英砂矿矿、陶瓷粘粘土、钛铁铁矿等海洋资源：：大陆海岸线线长1595公里，利于于港口建设设，海洋中中动植物丰丰富，是中中国著名渔渔场之一旅游资源：：北海银滩、、海底世界界、文昌塔塔等旅游景景点新的经济增增长极2008年1月16日，国家批批准实施《广西北部湾湾经济区发发展规划》，把北部湾湾经济区开开放开发纳纳入国家发发展战略。。处于东盟自自由商圈、、华南商圈圈和西南商商圈结合处处2008年北部湾四四市经济增增长迅速（（%）2009年北部湾区区域经济总总量达到2450亿元，占自自治区总量量的31.8％，经经济增长速速度高于全全区2个百分点北海远期机会度假置业滨海资源北部湾开发发近期机会36在优惠政策策和投资方方面大力支支持北部湾湾开发，目目前产业增增长已经初初见成效投资方面北部湾经济济区４年完完成投资3782亿元，年均投资近近1000亿元人民币币；到2020年，北部湾湾经济区将将会形成2万亿至2.5万亿元左右右的投资规规模；政策产业支持政政策、财税税支持政策策、土地使使用支持政政策、金融融支持政策策、外经贸贸发展支持持政策、人人力资源和和科技开发发政策、优优惠投资环环境政策前三个入驻驻铁山港产产业分园的的企业且投投资强度达达到80万/亩，园区给给予最低的的土地优惠惠价格，9万/亩；租用高新区区标准厂房房方面优惠惠政策：第第一年免收收租金，第第二年按同同片区同类类标准厂房房租金的50％收取，第第三年按同同片区同类类标准厂房房租金的80％收取；入驻园区投投资建厂的的企业，免免收安装自自来水增容容费北海高新技技术产业园园区高新区优惠惠政策铁山港1、2号码头已经经投入使用用，未来斥资18亿元打造3、4号码头远期机会度假置业滨海资源北部湾开发发近期机会37基础设施逐逐渐完善，，交通日渐渐发达，并并拉近和珠珠三角的距距离码头：目前已经有有万吨以上上泊位41个，年吞吐吐能力达到到1亿吨以上，，未来主要要建设万吨吨以上深水水航道，建建设5万吨、10万吨的泊泊位铁路、公公路：重点建建设南宁宁到广州州，时速速200～250公里的高高速铁路路、湘桂桂铁路复复线、沿沿海铁路路扩能改改造等，，区内加加快建设设南宁－－钦州、、南宁－－北海的的城际快快速铁路路等，同同时加紧紧区域之之间高速速公路建建设；航空：南宁机场场开通到到韩国、、东盟、、欧盟的的航线玉林－铁铁山港高高速今年年建成通通车防城港：：中国西西部唯一一具有20万吨泊位位的港口口南宁—广州高铁铁：长577公里，开开通后3小时到广广州远期机会会度假置业业滨海资源源北部湾开开发近期机会会38北海旅游游人数较较多，并并着力打打造无污污染产业业、环境境宜居的的城市合浦工业业园区北海出口口加工区区铁山港工工业区高新技术术产业园园区电子产业业园区六个园区区由西到到东：北海出口口加工区区：加工工、物流流、机电电一体化化、板材材加工高新技术术产业园园区：科科研、机机械、造造船、新新能源、、加工电子产业园区区：电子信息息工业和信息息服务业北海工业园区区：电子信息息、汽车机械械、食品药品品、物流合浦工业园区区：食品、机机械、包装印印刷、生物能能源、电子铁山港工业园园区：化工、、港口机械、、林浆纸、船船舶修造冠头岭附近中中石化炼油厂厂已经搬迁至至铁山北海旅游人数数较多，旅游游收入不高，，未来还有较较大提升空间间远期机会度假置业滨海资源北部湾开发近期机会年份北海旅游总收入（亿元）北海旅客总人次（万人次）三亚旅游总收入（亿元）三亚旅客总人次（万人次）200730.57606.861180.11538.43200839.02700.540291603200952.85821.9437103.77669.073940北部湾经济进进一步发展，未来5-10年会有较较大提升，将将会推动区域域度假和置业业1980~2020中国人均GDP（美元）20202010国内深圳上海珠三角长三角中等规模以上城市洲际旅游开始出现出现到周边国家旅游的热潮旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征5000以上3000－50001000－3000300－1000人均GDP（美元）减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段3000US$5000-US$300US$1000US$按国际惯例，，国际旅游收收入与国内收收入的比例为为1：8或1：9，，我国目前前仅达到了1：2.35，潜力很大世界旅游组织织认为，人均均GDP达到1000美元，人们对对旅游的要求求开始从传统统的旅游观光光转向度假休休闲产品当人均GDP达到3000美元以上，人人们开始寻求求在旅游休闲闲地置业注：2010、2020年人均GDP预测机构：社社科院社会经经济研究所北部湾现状远期机会度假置业滨海资源北部湾开发近期机会40借鉴其他城市市群的发展经经验，未来将将会出现大量量区域级的度度假客户城市群度假客客户特征珠三角城市群群：珠海、惠州、、东莞承接了了大量城市群群内部（深圳圳、广州、香香港等城市））的度假客户户；长三角城市群群：杭州、苏州、、昆山、舟山山承接了大量量城市群内部部（上海、杭杭州、苏州、、宁波、温州州等城市）的的度假客户从珠三角的发发展规律来看看，北部湾经经济圈发展带带来的客户需需求可分为以以下几类：第一居所度假假客户——以北海本地的的中高端客户户和铁山港组组团的中高端端客户为主第二居所度假假兼投资客户户——以南宁组团、、钦防组团、、东兴组团的的中高端客户户为主远期机会度假置业滨海资源北部湾开发近期机会第二居所度假假客户第一、二居所所度假客户41从北海的房地地产发展历史史来看，中短短期高回报率率是过去房地地产市场兴起起的主要推动动力42目前形成的投投资客的敏感感点：低价格格、短期高回回报代表楼盘俊杰·聚宝苑规模占地4.5亩，R=3.5，建面12740㎡，共19层，共160户户型配比共19层，50㎡一房、80-90㎡两房，96㎡三房，顶层复式销售情况08年12月开卖，共买了40%，两房三房卖的好，只剩12楼以上单位价格变化多层3900多起价，最高到4800客户09年初2800左右，目前3800左右生活配套非常成熟（两大公园、各大银行、市政府及机关单位、一级幼儿园到高中、市场等，是政治、文化、教育、休闲、娱乐、购物的集中地）商业氛围三大商圈，南珠市场、北部湾广场、大润发超市提供各种购物需求，商业氛围已经逐渐成熟，是北海本地人及游客的主要消费场所客户构成本地与外地置业比例=4：6主流供应价格区间为2800-4400㎡/元，外地客户主要买紧凑两房，本地客户多买舒适型三房代表楼盘俊杰·聚宝苑、嘉福·文华苑、振业·中央华府、越亚·天赐碧园本地投资客访访谈：“投资好房子的的标准？…一是价格要便便宜；而是好好租，租金高高；再就有海海景也可以！！价格高了一般般就不考虑了了！”——门大姐东北北人远期机会高租金回报海景投资近期机会4209年大量外外来客户涌入入的同时，也也带动了本地地客户对“海海景”物业业的投资43远期机会高租金回报海景投资近期机会位置金海岸大道59号规模建面45万㎡产品类型联排、独栋别墅,高层海景住宅价格高层8000元/㎡，别墅15000元/㎡销售情况别墅总104套，还剩余3套，高层开盘部分（6栋）已经销售完毕森海豪庭同和·水岸香堤09年外地投资客客大量投资新新房，改变了了本地人的投投资理念海景房实现走走量走价，非非海景房只是是走量没有走走价外地投资客多多关注海景：：“有个大连做贸贸易的老板直直接买了十几几套，还带他他妹妹和外甥甥来买房，卖卖给他们20多套！有些浙江工厂厂的老板直接购买一个个单元”。—邓元锋同同和水岸岸香堤外地客户投资资热潮带动本本地客户开始始关注海景房房：“感觉北海房房产投资转向向新房投资，，去年卖了两两套旧房买了了两套新房，，有一套在万万泉城”。——客户访谈位置广东南路213号规模占地173亩产品类型洋房、

高层价格5000-5500元/㎡销售情况09年销售额与北部湾一号差不多，都达到3亿，是09年北海市场销售额最高的楼盘之一4344北海房地产兴兴起的三大因因素中，超高高回报率仍是是目前的主要要驱动力，但但将逐渐减弱弱虽然作为北部部湾的龙头城城市，北海的的产业并不发发达，在广西西排名第6；周边的城市群群能产生第二二居所的度假假客户；而铁铁山港则产生生第一居所度度假客户北海09年旅游接待人人数820万人次，比三三亚多了将近近150万人次；09年旅游业收入入合人民币52.8亿，只有三亚亚的1/2；北海的旅客以以观光团客和和自驾客户为为主，平均停停留天数两天天；北海的旅旅游配套落后后、缺乏，互互动性差，不不能满足如今今的度假需求求。按照09年底的价格和和租金计算，，海口、三亚亚市区的紧凑凑居家产品静静态投资回收收期在20年以上，且常常年出租的可可能性小；北海市区的紧紧凑居家产品品静态投资回回收期基本在在5-10年以内，租期期稳定；市场价格信号号：茶亭路板板块海景房，，以及云南路路、贵州路、、四川路南端端板块的海景景房近年价格格飙升速度加加快，特别是是在银滩板块块重申其定位位之后。产业升级带来来就业增加和和财富积累？？——长期会发力，，短期内很难难发挥作用独特旅游资源源带来度假需需求？——处于资源稀缺缺性和价值洼洼地能带来养养老度假客户户超高回报率吸吸引的投资需需求？——在市调中我们们发现这是大大量投资客户户和度假客户户买单的关键键宏观机机会研研判出于对对投资资回报报率的的追逐逐，北北海外外销客客户显显示出出了明明显的的“居居家产产品偏偏好化化”，，多数数并不不追求求资源源占有有；随着未未来政政府对对传销销的打打击，，超高高回报报率不不会一一直存存在01区域升升级03超高回回报率率2度假价价值44远期来来看，，北海海是一一个旅旅游资资源驱驱动的的市场场，度度假物物业具具备更更大的的增长长空间间45滨海度度假和和置业业滨海资资源稀稀缺中国富富裕阶阶层数数量不不断增增加；；滨海度度假和和置业业成为为消费费趋势势；具有城城市价价值的的滨海海资源源更加加稀缺缺北海处处于滨滨海物物业价价值洼洼地宏观机机会强化北北海旅旅游型型城市市地位位；带来区区域级级别的的度假假客户户北部湾湾开发发大趋趋势宏观机机会研研判在三大大趋势势的带带动下下，北北海市市场具具备更更大的的度假假物业业投资资和升升值空空间45市场未未来将将经历历一个个“转转型期期”，，实现现客户户结构构的转转型长期市市场结结论回回顾滨海资资源价价值洼洼地；；北部湾湾开发发带动动度假假；度假增增长趋趋势；；短期市市场结结论回回顾高投资资回报报为主主要驱驱动；；市场开开始关关注海海景物物业投投资46转型期期必须须关注注的是是，这这两波波客户户在产产品偏偏好、、溢价价能力力、走走量能能力方方面有有着不不同的的表现现度假驱动力短期高回报驱动原有主力客户：高回报驱动的投资客现状还是市场主力；未来会向度假投资观念转型新客户趋势：度假驱动的投资客客户总量小，淡市交易量萎缩大；在未来的市场爆发期，这类客户才是主力短期中期长期宏观机机会研研判46“北部部湾1号””热销销现象象的思思考———47过度透透支未未来价价值空空间，，未来来价格格增长长有限限，淡淡市走走量很很难！！规模项目总占地面积19490㎡，容积率3.51，绿化率38.6%户型配比官邸一套面积600-1000㎡，住宅面积约为一房35~73㎡，二房90~120㎡，三房130㎡左右；一房最为好卖，二房、三房销售困难；销售情况北部湾一号2009年12月4日开盘，前面3个单元都卖完，新政后4.29日加推296套，销售较慢；价格变化开盘均价在15000元/㎡左右（创下北海新高），最高售价将近达到30000元/㎡，现在均价18000元/㎡客户目标客户为全国高端度假客户，全国各地都有，其中江浙沪地区及东北客户比较多，深圳也有一部分（有投资也有自住）。北部湾湾1号后续续操盘盘存在在的几几个问问题——客户面面较小小，本本地客客户观观望，，难以以依托托度假假客户户走量量；产品力力单一一，具具有海海景的的产品品和低低总价价度假假物业业是好好销售售的，，但后后续难难以持持续依依托此此类物物业；；价格透透支未未来，，投资资回报报低，，淡市市降价价也难难刺激激销售售！47宏观趋趋势对对本项项目的的启示示———波动动型的的市场场里需需要找找到稳稳定的的支撑撑48宏观机机会研研判1234度假物物业符符合未未来趋趋势，，由于于海景景资源源的稀稀缺性性，未未来具具有价价格支支撑外销型型市场场受政政策冲冲击大大；北海历历年来来年消消化量量有限限；未来供供应量量较大大市场面面临需需求结结构转转型期期；短期内内以投投资回回报率率为主主；未来逐逐步向向度假假物业业转型型本地市市场——高回报报率的的居家家型产产品；；度假市市场——低总价价的度度假物物业和和真正正的度度假豪豪宅价格支支撑走量的的竞争争需求结结构逐逐步转转型三类稳稳定产产品48第二部部分49定位前前的思思考项目发发展方方向研研判项目整整体定定位项目发发展策策略Part.4Part.3Part.2Part.12.1项目发发展机机会研研判2.1.1宏观大大势2.1.2市场机机会项目发发展战战略2.2.2发展战战略2.2.1案例借借鉴2.249市场机机会区域价价值开发机机会50——市场变变动期期50北海分分为4个发发展板板块，，呈单单核分分布，，海景景片区区近年年开始始有大大的突突破51④①②③北海房房地产产市场场整体体户型型相对对紧凑凑，主主要以以80㎡左右右的两两房、、100㎡左右右的三三房为为主，，少量量公寓寓、一一房在在50㎡左左右；；城市中中心价价值明明显，，其他他片区区价值值梯度度不强强，但但是海海景价价值开开始发发力；；投资回回报率率高，，使得得客户户对片片区无无选择择购买买，产产品细细分与与客户户细分分不明明显。。①城市中中心片片区②茶亭路路北湾湾海景景片区③城南片片区④银滩度度假片片区住宅空空白区区域板块特特征板块划划分板块特特征板块比比较银滩价价值项目价价值51城市中中心片片区———生生活配配套齐齐全，，商圈圈集中中，高高租金金和投投资回回报率率，未未来供供应向向周边边扩散散52生活配套非常成熟（两大公园、各大银行、市政府及机关单位、一级幼儿园到高中、市场等，是政治、文化、教育、休闲、娱乐、购物的集中地）商业氛围三大商圈，南珠市场、北部湾广场、大润发超市提供各种购物需求，商业氛围已经逐渐成熟，是北海本地人及游客的主要消费场所客户构成本地与外地置业比例=4：6主流供应价格区间为5000-7500元/㎡，外地客户主要买紧凑两房，本地客户多买舒适型三房代表楼盘天赐碧园、星洲779财富中心、昌旭璟苑

、京和商寓、南洋国际、世纪科技城、万兴家苑等“老城区的的土地供供应都以以老的工工厂和公公建拆迁迁出来的的土地为为主，例例如天赐赐花园和和天赐碧碧园……北海本来来就不算算传统的的工业城城市，这这样的地地拆一块块少一块块……市区居民民楼的拆拆迁肯定定是拆不不动的，，短期内内不会考考虑。””——访谈：国国土局土土地储备备中心廖廖主任代表楼盘盘天赐碧园园规模总占地面积约108亩，总建筑面积约22万㎡，户型配比一期户型从39㎡一房到195㎡五房不等，二期一房37-58㎡，两房70-90㎡，三房130㎡。销售情况二期2009-09-19开盘推出两栋31层海景高层，当日首推200余套全部售出，现场加推29号楼，目前已累计销售300余套，价格变化一期开盘4200元/㎡，内部认购3900元/㎡，目前均价是7500元/㎡。客户本地客户较多，也有一部分省外客户。北海本地地人购买买和投资资偏好外外销客户户的关注注区域板块特征征板块划分分板块特征征板块比较较银滩价值值项目价值值5253茶亭路片片区——政府主导导城市滨滨海生活活区，依依托城市市配套，，外地客客户为主主生活配套区域内较为缺乏,但靠近市区可以弥补自身的配套问题。旅游资源：景点、酒店、海景集中。商业氛围靠近市区的香格里拉酒店附近有少量街铺和集中商业，经营状况不佳客户构成本地与外地置业比例=2：8主流供应价格区间为8000-15000元/㎡，外地客户主要买有海景资源的两房、三房，本地客户多买紧凑型两房和三房，不注重景观代表楼盘北部湾一号，蓝海假日国际等代表楼盘盘：北部湾一一号规模项目总占地面积19490㎡，容积率3.51户型配比官邸一套面积600-1000㎡，住宅面积约为一房35~73㎡，二房90~120㎡，三房130㎡左右销售情况北部湾一号2009年12月4日开盘，前面3个单元都卖完，新政后4.29日加推296套，现已卖出260多套。价格变化开盘均价在15000元/㎡左右（创下北海新高），最高售价将近达到3万元/㎡，现在均价18000元/㎡。客户客户95％以上是外部客户板块特征征板块划分分板块特征征板块比较较银滩价值值项目价值值北海政府府经营城城市的动动作，做做基础配配套，依依靠标杆杆项目小小块卖地地的思路路也在茶茶亭路的的得到体体现；茶亭路片片区未来来的特征征是：高高端项目目，但生生活配套套缺乏，，以资源源敏感型型度假客客户为主主，租客客和自住住客户较较少。53城南片区区——城城郊结合合区和二二线度假假区域，，主打海海景吸引引客户，，品质不不一，格格局混乱乱54生活配套基本没有生活配套商业氛围基本无商业氛围客户构成本地与外地置业比例=3：7主流供应价格区间为5000-6500元/㎡，外地客户主要买主打海景度假资源的紧凑户型和低密度物业，本地客户多买舒适型三房代表楼盘白金翰宫、天健绿园、同和水岸香榭、北国之春等代表楼盘盘：同和水岸岸香堤规模项目总占地面积173亩，容积率1.79户型配比分两个区域，56+4栋多层+高层。复式两层220.09㎡-223.00㎡（五房三厅三卫），（一房二厅一卫）47.24㎡，（二房二厅一卫）86.98㎡-87.43㎡销售情况08年7月1期多层开盘，大区域内的56栋现已售完，现推出2区高层48号楼，6月9号开始销售，一房卖掉70%，二房卖掉60%，复式共5套，均未售出。价格变化一房4300-4600元/㎡，总价20万左右；二房4300-4800元/㎡，总价40万；顶层复式4300-4400元/㎡，总价100万左右。客户据统计客户主要为外销客户，本地客户也有。板块特征征板块划分分板块特征征板块比较较银滩价值值项目价值值主力客户户群是价价格敏感感型的度度假客户户，以合合适的价价格购买买度假屋屋，对租租金和能能否出租租并不敏敏感，公公寓和别别墅物业业受捧.54银滩片区区——休休闲度假假片区，，吸引海海景度假假客户及及少数本本地高端端客户55生活配套基本无生活配套；靠近北海最大的旅游景点银滩商业氛围无商业氛围客户构成本地与外地置业比例=1：9（本地客户也以银滩周边客户为主）主流供应价格区间为5500-7000元/㎡，外地客户主要买主打海景度假资源的紧凑户型和低密度物业；少量别墅产品价格达到18000左右代表楼盘枫林蓝湾、森海豪庭、万泉城、蓝色海岸国际家园等代表楼盘盘：万泉城规模项目总占地面积1346000㎡，总建筑面积50万㎡，现在开发的是1区，其占地面积是1346000㎡，总建筑面积297888㎡户型配比别墅面积350~500㎡，高层户型面积约76~90㎡销售情况2007年10月18日一期别墅开盘，目前剩余尾盘价格变化别墅07年开盘5000元开始销售，已售罄，目前推售第七期多层叠加别墅和高层，高层均价6000元/㎡。客户外地客户多，别墅有少量本地客户，投资性客户较多板块特征征板块划分分板块特征征板块比较较银滩价值值项目价值值银滩是北北海旅游游资源最最好和大大盘集中中的区域域，市场场是资源源敏感型型的客户户，有一一定价格格承受力力；少量高端端物业由由本地客客户购买买，大多多还是投投资型客客户低密密度产品品作为度度假居所所。555656代表楼盘盘：天隆隆·三千海规模项目占地面积715亩，总建筑面积45万㎡户型配比270㎡-480㎡欧陆风格别墅，50㎡-90㎡高层公寓。销售情况1期别墅08年开盘，现已售完；2期海景高层正在销售，3期别墅09年2月份开盘，总104套现剩4套。价格变化别墅单价15000-16000元/㎡，总价508-680万，公寓起价5040元/㎡，最高价7600元/㎡，均价6000元/㎡。客户三房本地客户较多，总体外地客户多些规模项目建设用地约3100亩（填海所得），170万㎡的高档住宅区，内含别墅、花园洋房及高层海景公寓；容积率约1.70、建筑密度约18%、绿地率约35%，计划建设滨海主题的欧式生活社区。项目动态项目一期拟建28万㎡的住宅，其中高层住宅10栋（12-31层）、别墅43栋（97户）、一期会所1栋、高尔夫会所一栋、售楼处一栋、办公楼一栋及西餐厅三栋。一期销售面积：220000㎡，一期工程开工时间：2009年10月，计划开盘时间：2010年11月，预计开发周期：10年。周边资源周边资源：一线海景，临国家森林公园和银滩旅游区，南面：拥有大敦海一线海景，西面：往西2公里为冠头岭国家森林公园，东面：往东10公里处是国家著名风景旅游胜地银滩，北面：距离城市主城区约4公里。项目驱动力一座体育休闲公园（尼克劳斯二世设计的18洞高尔夫球场），五星级酒店，奢华游艇会。教育配套有贵族幼儿园，重点中学，商业配套有超五星级酒店，写字楼，水岸商业街，电影院，大型超市。产品与价格欧陆城堡式别墅和ART-DEC风格高层，预计别墅开盘价在3万元/㎡，高层在8000元/㎡左右，客户客户群定位为国内中高端客户群代表楼盘盘：森海海豪庭天隆·三千海是是在建滨滨海高端端社区，，森海豪豪庭是北北海目前前在售高高端楼盘盘的典范范。板块特征征板块划分分板块特征征板块比较较银滩价值值项目价值值56片区小结结——度度假物业业功能性性不强，，居住度度假混搭搭，导致致度假物物业档次次不高57版块主要需求客户敏感点客户比例主流需求户型中心片区自住、过冬生活环境、产品品质、身份标签30%两房、三房高投资回报率投资回报率，出租的难易70%两房、三房茶亭路片区资源占有绝好的海景资源90%一房、两房度假度假氛围、价格10%一房、两房城南片区中高端自住价格、交通30%两房、三房资源占有二线海景资源70%一房、两房银滩片区资源占有绝好的海景资源、身份标签50%一房、两房、别墅度假度假氛围50%一房、两房、三房板块特征征板块划分分板块特征征板块比较较银滩价值值项目价值值城市中心心区域为为高端自自住、高高投资回回报率需需求高度度密集居居住区；；度假客户户集中在在资源区区域，与与项目有有直接竞竞争只有有茶亭路路片区，，但是产产品的度度假性质质做得不不彻底，，仅在资资源占有有方面做做文章；；其它区域域楼盘优优势不明明显，大大多因为为价格原原因而购购买。57价格构成成——高价格楼楼盘主要要分布于于海景板板块，与与市中心心楼盘价价格拉开开差距58板块特征征板块划分分板块特征征板块比较较银滩价值值项目价值值价格区间（元/㎡）楼盘分布15000以上10000-150005000-100005000以下住宅空白区域123458910116712131415161819171234589101167131412151618191758各版块销销售量统计———市内仍仍是消化化主力，，但滨海海物业逐逐渐受到到追捧59板块特征征板块划分分板块特征征板块比较较银滩价值