半山海景别墅上市策划

半山海景别墅各项工作进度和

制约推广工作的因素分析招商地产策划中心2000.7.31设计工作已完成A、B、C型（含C2型和B2型）别墅的建筑规划设计及立面设计工作已完成支1线上下八栋及隔环1线相望的四栋（共12栋）别墅施工图设计（下称样板区）两栋美式别墅设计工作正在进行当中环境设计工作，已基本完成整个地块的道路、公共空间和样板区的施工图设计，估计2000年8月底全面完成沿山路及半山入口处的环境整治委托易道进行环境设计事宜正在探讨过程当中2工程进度整个地块的道路、护坡及管线工程的土建施工已完成样板区的两栋A型别墅和两栋C型别墅已经封顶，屋面瓦已经盖完，正准备安装塑钢窗样板区的其余五栋框架结构的别墅已完成土建招标，现工程队伍已经进场，正在开挖基础土方样板区的两栋美式别墅已完成别墅选型，现正在就议价建设的问题给上级机关写报告环境施工（设施、绿化、配景）已完成30%-40%的工程量3展示工程美伦山庄的改建和新会所的建设方面，已完成两个会所的基本功能定位和功能分布的初步建议，现正委托森喜设计公司制作功能平面分布的前期方案，设计公司也在接触当中A型和C型样板别墅的设计工作已初步完成并向公司领导汇报，经过少量调整之后即可进入施工阶段4报建工作问题：1、用地红线与政府郊野公园红线范围的冲突问题；2、局部用地性质与规划不一致目前第1个问题已经经过交涉解决了，而第2个问题目前尚未解决，这样红线图也就出不来红线图出不来——宗地图出不来——名称没法申报红线图出不来——规划要点核不了——没法补交地价、签土地合同——没法办《预售许可证》5推广工作已接受了一些准客户的咨询收集了一些有意向购房客户的信息已与香港风水师和一些媒体进行交流与广东省广告公司签订了广告代理合同已拟订出自主设计和顾问服务的实施办法正在让易道公司画半山海景别墅的环境效果图已请易道乔先生与省广告公司进行过一次沟通已与《特区报》和易道乔先生沟通过开辟“别墅专栏”的事宜环境模型的制作已进入接触阶段策划中心调查研究的基础上，完成了《半山海景别墅上市策划案》省广告公司在策划中心〈策划案〉和相关资料的基础上，结合自身的研究，拟订了《半山海景别墅上市推广策划案》6制约推广工作的因素产权地政部：名称核准与预售许可证的办理预算采购部、销售部、策划中心：别墅（或别墅地块）定价——成本核算策划中心展示组：样板别墅的装修策划中心推广组、设计组：楼书（画册、资料册）的制作——平面效果渲染图、环境效果渲染图策划中心设计组、推广组：模型制作策划中心推广组、设计组：客户参与设计的配合工作——《办法》细化，除样板区以外的别墅的规划设计（A、B、C、G型和美式）7制约推广工作的因素（续）策划中心展示组：美伦山庄的改造策划中心展示组、工程部：新会所建设和装饰策划中心设计组、工程部：环境施工完成并初见成效策划中心设计组、工程部：沿山路至半山海景别墅入口的环境设计、环境改造策划中心推广组、广告公司：各种推广手段（平面广告、电视广告、事件）的准备销售部、策划中心推广组、广告公司：销售人员的招选和培训8半山海景别墅上市策划案招商地产策划中心9目录第一章卖点——上市策划的基础第二章推广思路第三章项目包装第四章项目推介计划第五章媒体组合策略第六章销售策略10第一章章卖卖点点位置环境高档片片区社区配配套小区配配置高高标准准服务方方式新新突破破开发商商、协协作单单位实实力11位置坐落翠翠绿南南山面临广广阔深深圳湾湾地理位位置极极其优优越———静静而不不偏，，动而而不喧喧12环境山、海海间绿绿色走走廊，，自然然山水水，写写意情情怀社区综综合环环境优优秀资源稀稀缺难难得、、升值值潜力力巨大大13高档片区鲸山片区概念念高档区域国际社区深圳三大别墅墅群落中最具具优势14社区配套蛇口大配套高素质社区人人口优越的人文环环境家在蛇口，魅魅力无限15小区配置高标标准三星级/全功功能/双会所所大型室内泳池池信息岛——智智能化附送小型中央央空调纯净水系统保姆购物专车车独享送餐、洗洗衣服务16开发、服务方方式新突破客户自主设计计专家顾问小组组服务量体裁衣、度度身定造彰显个性开发方式新突突破17发展商、协作作单位实力强强大地产/具具丰富的别别墅开发经验验/产品品推陈出新/鲸山别别墅升级版名师主持环境境设计/深深圳第一个个聘请境外专专业立面设计计公司实施立立面设计的住住宅项目/“自然天天成”世纪新新庞18第二章推推广思路主力客户分类类客户群分布媒体选择的标标准信息传播的渠渠道事件营销19主力客户分类类各类企业主企业高级管理理人员证券、金融业业高收入人士士文化、体育、、影视名人特区外高级政政府官员其他高收入人人士20客户群分布深圳（含宝安安、龙岗）香港珠三角地区广州、北京、、上海等大城城市21媒体选择标准准以事件营销为为主以杂志、电视视媒体为主以报纸、路牌牌广告媒为辅辅22信息传播的渠渠道各类媒体（杂杂志、报刊、、电视等）行业协会组织织（如外商投投资企业协会会）俱乐部（如高高尔夫球会））蛇口前期开发发别墅的住户户招商会23事件营销在香港举办别别墅地块招标标会大型别墅订货货会置业顾问招聘聘自主设计交流流会风水讲座明星音乐会“半山海景别别墅杯”乒乓乓球明星邀请请赛“半山海景别别墅杯”高尔尔夫名流赛24地块招标会招标地点：香香港招标地块：七七幅大地块招标时间：2000年7月10日-7月15日日活动目的：造造声势，大型型媒体跟踪报报道；树形象象，使整个别别墅项目的市市场形象升级级，为争取较较高销售均价价作准备25大型别墅订货货会时间：7月25日——7月30日地点：南海酒酒店制约因素：半半山海景别墅墅环境模型、、《画册》完成成、专家顾问问小组成立、、自主设计办办法确定费用：信息发发布费、酒店店场费及服务务费新闻采访：广广州日报或南南方都市报、、特区报、商商报等26置业顾问招聘聘时间：6月25日—6月月30日方式：在《特特区报》、《《南方都市报报》发布招聘聘广告；面试试——择优录录取——培训训27自主设计交流流会地点：公司九九楼培训室时间：第一次次交流会暂定定在8月5日日（星期六））参加对象：半半山海景的客客户和准客户户交流内容：自自主设计的范范围和条件组织人员：半半山海景专家家顾问小组28风水讲座对象：半山海海景准业主内容：家居风风水的基本知知识/半半山海景地块块的风水特点点和优势讲座形式：大大师讲授/客户提问问/答疑疑/客户户向大师提出出服务意向（（个性服务））时间安排：客客户定货会/业主服服务会29明星音乐会地点：明华酒酒店明星：有意购购买半山海景景别墅的国内内外明星，招招商地产别墅墅的各类明星星客户（如刘刘晓庆等）时间安排：2000年11月中、下下旬采访安排：南南方都市报、、特区报30“半山海景别别墅杯”乒乓乓球明星邀请请赛地点：深圳体体育馆明星：有意购购买半山海景景别墅的乒乓乓球明星———刘国梁、孔孔令辉时间安排：2000年11月初采访安排：南南方都市报、、特区报、广广东卫视体育育频道31“半山海景别别墅杯”高尔尔夫

名流赛赛合作单位：尊尊皇高尔夫球球会时间：2000年10月月中旬开始地点：暂定沙沙河高尔夫球球会邀请参加人员员：半山海景景准业主、社社会知名人士士、市政府领领导配套项目：向向半山海景别别墅客户赠送送尊皇高尔夫夫球会会籍或或一月练习卡卡新闻报到：特特区报、广州州日报、深圳圳有线电视、、广东卫视体体育频道32第三章项项目包装环境整治环境营造独特的售楼环环境楼盘形象广告风格33环境整治整治对象：从从沿山路开始始的整个龟山山谷整治手段：从从沿山路开始始，在道路两两旁移植大型型绿化带（含含密冠大树））整治方式：委委托环境设计计公司（公司司已委托）整治目的：营营造别墅环境境，体现别墅墅品味，提升升物业档次34整治对象：龟龟山别墅的物物业管理形象象整治手段：协协商撤换现龟龟山一、二期期别墅的物业业管理公司（（已由新时代代物业介入洽洽谈）整治方式：新新的物业管理理公司以全新新的形象和服服务方式介入入，并改善岗岗亭等硬件设设施整治目的：改改善软环境，，提升形象环境整治（续续）35环境营造环境先行自然韵味强调调个性在做单体时，，会所、大门门和绿化环境境争取同步进进行，周边环环境施工与样样板房装修同同步进行整体风格强调调天然出雕饰饰，强调“幽幽、遊、劲、、趣”，单栋栋别墅中的花花圃、小品、、绿化、外立立面色彩、材材料容许买家家有一定的选选择，权，强强调客户参与与36环境营造（续续）居住概念气氛氛温馨贵族概念文化化氛围会所的功能设设计考虑游泳泳池、便利店店等；环境境设计中考虑虑公共交流的的需要、以绿绿化代替围栏栏；室外照明明采用热烈而而柔和的灯光光。着力引进并炒炒作文化、体体育或影艺名名人入住半山山海景，以这这些名人的名名义举办一些些文化活动；；在售楼现场场的布置、事事件营销的开开展中着力营营造文化气氛氛。37独特的售楼环环境售楼处的起名名——不叫““售楼处”，，可以定名为为“半山海景景置业咨询中中心”、“置置业中心”等等售楼处的环境境：安静、清清洁、整齐，，气派而不奢奢华；气质高高贵、专业、、谦虚的售楼楼人员；五星星级的保安服服务（如开车车门、引路等等）38楼盘形象概念念入住半山海景景别墅，浸润润山海间永恒恒灵气至尊生活———山海间永恒恒灵气半山海景，永恒灵气39广告风格要求求表现自然、高高贵的楼盘特特质有创意、大气气广告词具有文文化内涵，有有一定的神秘秘感40第四章项项目推介计计划销售准备期软性推介期订货会销售期期公开发售期41销售准备期楼盘标志（LOGO）收集、整理、、消化设计成成果，找出楼楼盘“标准照照”作为广告告标准版组织“专家顾顾问小组”，，拟订《顾问问小组服务办办法》编写《半山山海景别墅客客户自主设计计办法》42销售准备期（（续）会所销售中心心的建设装修修三栋样板别墅墅的建造、装装修别墅环境的施施工（含入口口环境整治））整个半山海景景别墅模型的的制作楼书的制作电视广告的设设计制作深港两地（含含码头）和明明华入口处灯灯箱、广告牌牌选位制作43销售准备—楼楼书制作幽游劲趣的风风格画册与楼书结结合画册着重美感感，楼书兼顾顾楼盘资料信信息画册在2000年7月10日底之前前完成，主要要作为别墅招招标会和订货货会之用，兼兼作资料邮寄寄楼书在2000年9月20日之前完完成，为9月月底公开发售售之用44销售准备—模模型制作楼盘整体模型型，以环境设设计图为基础础楼盘整体模型型在7月10日之前完成成，服务于别别墅招标会和和订货会3套大比例样样板别墅模型型模型制作注重重减少不必要要的客户误导导模型制作考虑虑光电效果注重模型承台台制作，考虑虑顾客舒适性性要求（如增增加花岗石饰饰面扶手）45销售准备—样样板房装修A、B、C三三种类型的样样板别墅三套全部艺术术装修，装修修风格可分为为古典型、法法式浪漫型和和美式现代型型，其中至少少有一套是的的道的美式情情调完成时间：9月20日公公开发售前46销售准备—会会所功能新会所功能设设置与美伦山山庄的改造一一并考虑，相相互补充；两个会所的功功能设置考虑虑与周围明华华国际会议中中心、南海酒酒店等公共设设施的差异性性两个会所的功功能要相当齐齐全，建议从从餐饮、娱乐乐、健身、休休闲和生活服服务等几个方方面去考虑功功能设置；装修风格不求求与别墅的风风格完全一致致，但要考虑虑相互之间的的协调47软性推介期吸引准目标客客户提供专家服务务软性广告48吸引准目标客客户在美伦、明华华、南海洒店店等离半山海海景别墅较近近的地方举办办几次较高级级别的研讨会会、培训班，，在培训或研研讨会现场竖竖起有振撼力力的半山海景景展示牌联系在下列地地点发放《蛇蛇口完全生活活手册》和《《半山海景别别墅画册》等等资料：49提供专家服务务成立专家顾问问小组收集所有有购购买半山海景景别墅项目意意向的客户名名单结合专家顾问问小组，开展展方案征询、、自主设计等等专题会或上上门服务50软性性广广告告主题题：：别别墅墅论论坛坛目的的：：推推介介半半山山海海景景别别墅墅（（署署名名））形式式：：与与深深圳圳《《特特区区报报》》在在““房房地地产产金金页页””上上合合办办一一个个栏栏目目————别别墅墅论论坛坛51软性性广广告告（（续续））炒作作主主题题：：中中国国看看深深圳圳，，别别墅墅在在蛇蛇口口炒作作思思路路：：真真正正的的别别墅墅应应该该具具备备的的条条件件----深深圳圳各各别别墅墅区区的的优优缺缺点点分分析析----蛇蛇口口具具备备各各项项条条件件，，最最有有可可能能发发展展出出真真正正意意义义上上的的别别墅墅炒作作活活动动：：在在所所选选媒媒体体上上开开展展有有关关蛇蛇口口环环境境等等的的系系列列宣宣传传（（可可兼兼寄寄资资料料————直直邮邮））；；刊刊登登软软性性炒炒作作文文章章————聚聚焦焦蛇蛇口口————引引发发对对蛇蛇口口高高尚尚国国际际社社区区的的向向往往，，对对““蛇蛇口口高高尚尚别别墅墅群群””、、蛇蛇口口别别墅墅社社区区的的优优游游生生活活的的钟钟情情52订货货会会销销售售期期开发发方方式式推推介介项目目推推介介53开发发方方式式推推介介推介介思思路路和和主主题题：：房房地地产产营营销销方方式式的的革革命命性性变变革革————客客户户自自主主设设计计，，专专家家顾顾问问服服务务活动动安安排排：：在报报纸纸纸纸媒媒体体上上向向广广大大客客户户介介绍绍参参与与别别墅墅自自主主设设计计的的开开发发方方式式，，接接受受登登记记；；半山山海海景景置置业业顾顾问问招招聘聘，，在在《《特特区区报报或或商商报报》》发发布布招招聘聘广广告告；；在南南海海酒酒店店举举办办““大大型型别别墅墅订订货货会会””，，邀邀请请有有意意向向的的客客户户和和社社会会名名流流参参加加；；组织织专专家家服服务务小小组组对对准准客客户户进进行行服服务务：：54项目目推推介介发布布楼楼盘盘形形象象广广告告特快快专专递递楼楼书书给给客客户户与有有信信息息反反馈馈的的客客户户进进行行预预约约““专专家家小小组组上上门门服服务务””开展展准准业业主主的的联联谊谊活活动动物业业管管理理招招标标和和人人员员培培训训————衬衬托托客客户户的的尊尊贵贵身身份份55公开开发发售售期期时间间安安排排事件件营营销销媒体体选选择择56时间间安安排排预计计到到秋秋交交会会（（2000年年9月月30日日））时时可可公公开开发发售售，，届届时时在在秋秋交交会会推推出出展展示示57事件件营营销销会所所、、样样板板房房装装修修完完成成后后，，邀邀请请著著名名书书法法家家题题字字,组组织织现现场场展展销销，，邀邀请请书书法法家家或或画画家家为为每每位位业业主主（（已已落落订订））题题字字做做画画圣诞诞节节、、春春节节等等节节假假日日组组织织业业主主联联欢欢，，赠赠送送花花篮篮、、贺贺卡卡，，业业主主入入伙伙，，登登门门恭恭贺贺与深深圳圳尊尊皇皇高高尔尔夫夫球球会会合合作作举举办办高高尔尔夫夫名名流流赛赛，，并并组组织织其其会会员员看看楼楼，，借借以以向向潜潜在在客客户户传传达达半半山山海海景景别别墅墅的的有有关关信信息息58事件件营营销销（（续续））邀请请香香港港风风水水大大师师在在明明华华或或南南海海酒酒店店举举办办风风水水讲讲座座，，实实地地评评说说半半山山海海景景别别墅墅的的风风水水；；在在专专家家小小组组中中安安排排风风水水顾顾问问，，对对客客户户的的装装修修及及家家俱俱布布置置提提供供指指导导由顾问小组组举办客户户咨询会59广告安排在香港电视视台投放广广告杂志在珠江台或或广东卫视视发布电视视广告在香港、北北京、上海海、广州各各参加一次次房地产展展销会在特区报、、证券时报报发布2-4次形象象广告配合工程进进度及各项项事件、活活动发布广广告日志60第五章媒媒体组合合策略电视媒体———为主杂志媒体———为主报刊媒体———为辅户外媒体———作为补补充直邮——作作为补充61电视媒体深圳有线电电视台《股股海观潮》》栏目广东卫视体体育节目62杂志媒体《世界经理理人文摘》》———3期封封底内页《经理人》》——6期期封底《新周刊》》——8期期封底《深圳航空空》———6期目录前前跨页《南方航空空》——《股市动态态》63报刊媒体《中国民航航报》———一个月月报眼16期（20.4万元元）《南方都市市报》全省省版————周1、4的1/4彩版，8次（61.4万元元）《证券时报报》《广州日报报》64户外媒体蛇口港码头头港澳码头机场深圳65资料直邮《世界经理理人文摘》》名单租借借————有意向客户户的直邮———自办66广告费用平面媒体：：￥.万电视媒体：：￥.万户外媒体：：￥.万软性炒作：：￥.万总体广告费费用：￥.万销售工具及及广告制作作费用：￥￥.万67第六章销销售策略略销售时机的的选择价格策略促销手段6