北京市集体土地项目招拍挂入市交易开发流程XXXX

北京市集体土地项目招拍挂入市交易前期开发流程及风险规避

二○一○年八月

雷晖目录

一、北京市集体土地项目招拍挂入市交易前期开发流程二、北京市房地产开发项目前期风险规避三、做好北京市前期工作的几点心得第一部分北京市集体土地项目招拍挂入市交易前期开发流程流程图.doc一、集体土地项目入市交易流程

（一）土地招、拍、挂出让流程一、集体土地项目入市交易流程

一、集体土地项目入市交易流程

（一）划拨土地变成出让土地1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。2、土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。一、集体土地项目入市交易流程

（二）出让土地过户办理流程

1、领取钥匙盘说明（市建委）（1）组织机构代码证（验原件留复印件）（2）法人身份证（复印件）（3）授权委托书（原件）（4）委托人身份证（复印件）（5）开发钥匙试用人申请表一、集体土地项目入市交易流程

2、涉税证明办理（区地税局）（1）城建税缴纳、营业税缴纳、教育费附加缴纳、印花税缴纳、土地增值税缴纳；（2）营业税按营业收入5%缴纳；城建税按缴纳的营业税7%缴纳；教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；印花税按照营业税1%缴纳一、集体土地项目入市交易流程

3、房权证证过户（（区房管管局）（1）提交资资料a、国有土土地使用用证；b、划拨土土地转让让批准文文件（整整宗划拨拨土土地）；；c、房屋所所有权证证（原件件）；d、买卖合合同（原原件）；；e、契税完完税凭证证（原件件）；f、房屋测测绘图、、表（原原件二份份）；一、集体体土地项项目入市市交易流流程g、双方授授权委托托书（原原件）、、法定代代表人身身份证明明（复印印件）；；h、经年检检合格的的营业执执照副本本（企业业法人））或组织织机构代代码证（（非企业业法法人）；；i、结算资资金自行行划转声声明；j、登记机机关认为为必要的的其他文文件；k、上述材材料的影影像资料料；（2）交纳费费用a、印花税税（买卖卖双方分分别交纳纳）：房房产计税税金额×万分之五五；一、集体体土地项项目入市市交易流流程4、办理土土地证过过户（区区国土局局）（1）提交资资料a、房产证证原件复复印件（（变更之之后的））；b、双方买买卖合同同（复印印件）；；c、土地证证原件、、复印件件；d、契税税税票（复复印件））；e、卖方写写的申请请；f、营业执执照副本本；g、法人委委托；h、授权委委托书；；i、组织机机构代码码；j、身份证证复印件件；一、集体体土地项项目入市市交易流流程5、国有土土地直接接入市项项目申请请上会提提交材料料清单（1）入市申申请书（（被申请请人为市市国土资资源局））；（2）企业法法人营业业执照副副本复印印件；（3）法定代代表人身身份证明明书；（4）法定代代表人身身份证复复印件；；（5）授权委委托书；；（6）代理人人身份证证复印件件；（7）上级主主管单位位关于土土地入市市交易的的批复意意见；（8）国有土土地使用用证或权权属证明明文件复复印件；；（9）该宗地地的情况况说明（（包括：：宗地位位置四至至范围、、宗地权权属介绍绍、地上上物情况况说明及及宗地现现状照片片若干张张）一、集体体土地项项目入市市交易流流程（10）该宗地地的控制制性详细细规划图图或同等等效力的的规划条条件批准准文件；；（11）该宗地地的《普测成果果》复印件；；（12）1:2000地形图（（蓝图1份用铅笔笔勾画宗宗地范围围）;（13）土地利利用总体体规划图图，标出出项目区区位置和和边界；；（14）区县国国土分局局关于项项目符合合土地利利用总体体规划的的意见；；（15）无抵押押、无法法院查封封等他项项权利限限制声明明；（16）该项目目已取得得的政府府部门相相关批复复文件（（如立项项、纪要要等）复复印件；；（17）项目用用地具备备“三通通一平””、用地地范围内内地上物物已腾空空的证明明。（18）按现状状进行评评估的地地价评估估报告；；（19）联席会会电子演演示文稿稿（PPT）；一、集体体土地项项目入市市交易流流程6、土地预预审（北北京市、、区国土土局））（1）建设项项目用地地预审申申请表（（原件一一式二份份）；（2）建设项项目用地地预审申申请报告告（原件件一份））；（3）按照固固定资产产投资项项目类型型：a、属于审审批类的的建设项项目，项项目建议议书和可可行性研研究报告告分开审审批的，，提供项项目建议议书批复复和可行行性研究究报告；；项目建建议书和和可行性性研究报报告合并并审批的的，提供供发展改改革行政政主管部部门核发发的项目目办理用用地预审审告知单单和项目目建议书书（代可可行性研研究报告告）；b、属于核核准类的的建设项项目，提提供发展展改革行行政主管管部门核核发的项项目办理理用地预预审告知知单；c、属于备备案类的的建设项项目，提提供发展展改革行行政主管管部门核核发的项项目备案案表和规规划行政政主管部部门核发发的规划划意见书书；一、集体体土地项项目入市市交易流流程1、招标（1）发布《招标公告告》；（2）有意向向的投标标人购买买招标文文件；（3）现场踏踏勘、答答疑和标标前会议议；（4）成立评评标委员员会；（5）投标人人交纳投投标保证证金；（6）投标、、开标、、唱标；；（7）评标会会。评标标委员会会对投标标文件进进行评价价审议，，并推荐荐中标候候选人；；（8）确定中中标人；；（9）发出《中标通知知书》；（10）退还未未中标人人的投标标保证金金；（11）签订协协议。中中标人按按照《中标通知知书》规定的时时间签订订有关协协议；一、集体体土地项项目入市市交易流流程（12）公布出出让结果果；2、拍卖卖（1）发布《拍卖公告告》；（2）有意向向的竞买买人购买买拍卖文文件；（3）现场踏踏勘、答答疑；（4）竞买人人提出竞竞买申请请；（5）竞买人人交纳竞竞买保证证金并领领取竞买买号牌；；（6）拍卖会会；（7）竞买人人竞价；；（8）确定竞竞得人；；（9）签署《拍卖成交交确认书书》；（10）退还未竞得得人的竞买保保证金；一、集体土地地项目入市交交易流程3、挂牌（1）发布《挂牌公告》；（2）有意向的竞竞买人购买挂挂牌文件；（3）现场踏勘、、答疑；（4）开始挂牌；；（5）竞买人提出出竞买申请；；（6）竞买人交纳纳竞买保证金金并领取竞买买资格证明；；（7）竞买人填写写竞买报价单单，参与竞买买；（8）更新挂牌显显示，接受新新的竞价；（9）现场竞价。。挂牌截止时时依然有两个个以上竞买人人要求竞价的，举行现现场竞价；（10）确定竞得人人；（11）签订《挂牌成交确认认书》；（12）退还未竞得得人的竞买保保证金；（13）签订协议。。竞得人按照照《挂牌成交确认认书》规定的时间签订有关关协议；（14）公布出让结结果；一、集体土地地项目入市交交易流程4、出让合同签签订（1）出让合同应应具备一下主主要条款a、双方当事人人的姓名或者者名称、地址址；b、出让土地使使用权的宗地地号、面积；；c、土地使用年年期及起止时时间；d、土地使用权权出让金额、、币种、交付付方式及时间间；e、规划、市政政设计要求；；f、项目竣工提提交验收时间间；g、市政设施配配套建设义务务；h、使用相邻土土地和道路的的限制；i、设附属、附附加设施的项项目及义务；；j、当事人认为为必要的其他他条款。出让让合同应附上上宗地图,作为出让合同同的组成部分分；一、集体土地地项目入市交交易流程（2）所需材料a、用地申请报报告；b、建设项目的的立项批复（（或项目建议议书批复及可可行性研究报告批复）（（复印件）；；c、《规划用地红线线图》及《规划设计意见见书》（复印件）；；d、经规划部门门审定的规划划总平面图（（兰色原图，，加盖规划审定章）；e、《建设用地规划划许可证》（复印件）；；f、《营业执照》副本（复印件件）及《税务登记证》副本（复印件）；；g、法定代表人人资格证明书书及身份证（（复印件）；；h、土地权属调调查证明材料料；i、其他有关材材料（受让地地块的地价评评估报告，出出让合同的附加协议等））；一、集体土地地项目入市交交易流程5、国有土地使使用权证办理理（1）申请（或土土地登记申请请书）；（2）土地登记审审批表；（3）征用土地批批准材料和红红线图；（4）地籍图或地地形图；（5）出让金收据据、契税和土土地出让业务务管理费交付付凭证（复印印件）；（6）法人资格证证明（或个人人身份证明））；（7）需提供的其其他证明材料料（包括国有有土地使用权权出让合同、、建设用地规规划许可证、、建设项目批批文、营业执执照等复印件件）；一、集体土地地项目入市交交易流程（二）规划审审批流程一、集体土地地项目入市交交易流程一、集体土地地项目入市交交易流程（一）建筑工工程规划审批批1、规划意见书书（1）申报材料a、建设单位出出具的申报委委托书；b、建设单位填填写完整并加加盖单位印章章的“建设项项目规划许可及其他事项项申报表”；；c、对项目的相相关批复及规规划文件，如如：①危改项目目：市、区危改改办对危改项项目的批复意意见，市政府对《修建性详详细规划》的批复意见及及批复同意的的《修建性详细规规划》文本及图纸材材料；②市级开发发区或产业、、科技园区建建设项目：市政府对开开发区建设和《开发区控制性性详细规划》的批复文件和和《开发区控制性性详细规划》文本及规划设设计图纸黑（（或申请人为为入区单位，，还需提交开开发区管理部部门对入区单单位的批复意意见及用地范范围及市规划划行政主管部部门为开发区区管理部门核核发的〈规划意见书〉及附图复印件件）；一、集体土地地项目入市交交易流程③绿隔项目目：绿化隔离地区区建设项目审审查会会议纪纪要及相关文文件，市规划划院核定的"规划意见书"（含主要经济济技术指标））1份，"规划意见书"附图4份；d、主管部门批批准建设项目目的有关文件件原件；e、修建性详细细规划（或《规划意见函复复》等前一阶段规规划审批文件）中中要求提交的的相关部门的的审查意见；；f、建设单位的的用地申请（（须表述取得得用地的有关关情况，申请文件应包含含发文号、签签发人、单位位印章等基本本公文要素））文件；g、申报的建设设项目拟规划划设计方案图图（含主要经经济技术指标标）h、经市测绘行行政主管部门门审核确认的的，具有相应应资质的测绘单位提供的的基本比例尺尺１:500或１:2000地形图１份，，并用铅笔画画出用地范围围；i、建设用地钉钉桩成果；j、其他法律、、法规、规章章规定要求提提供的相关材材料；一、集体土地地项目入市交交易流程2、建设用地规规划许可证（1）申报材料a、建设单位出出具的申报委委托书；b、建设单位填填写完整并加加盖单位印章章的“建设项项目规划许可可及其他事项申申报表”（以以招拍挂方式式取得土地使使用权的建设项目，需提提交建设单位位用地申请，，须表述取得得用地的有关情况，申请请文件应包含含发文号、签签发人、单位位印章等基本公文要素））；c、《规划意见书附附件（选址））》及附图复印件件（以招拍挂挂方式取得土地使使用权的建设设项目，需提提交土地整理理储备机构《北京市国有土土地使用权挂挂牌出让成交交确认书》和国土资源行政主管部部门《北京市国有土土地使用权出出让合同》及其相关文件）；；一、集体土地地项目入市交交易流程d、主管部门批批准建设项目目的有关文件件原件（以协协议出让方式式、取得土地地使用权的建建设项目，需需提交国土资资源行政主管管部门《北京市国有土土地使用权出出让合同》及其相关文件件；e、《建设用地钉桩桩成果》；f、由提供规划划申报用图的的测绘部门，，按建设用地地钉桩成果及及绘图要求绘绘制的１:500或１:2000地形图５份（（机要项目4份；用地单单位为多个的的，需按增加加单位个数增增加相应份数数的地形图））；g、需要使用项项目名称的须须提交地名命命名行政许可可文件复印件件；h、其他法律、、法规、规章章规定要求提提供的相关材材料；一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程3、建设设工程程规划划许可可证（1）申报报材料料a、建设设单位位出具具的申申报委委托书书；b、建设设单位位填写写完整整并加加盖单单位印印章的的“建建设项项目规规划许许及其他事事项申申报表表”；；c、《规划意意见书书附件件（选选址））》、《修建性性详细细规划划审查查意见》及附图图复印印件或或《设计方方案审审查意意见》及附图图复印印件，，以及《规划意意见书书附件件（选选址））》中注明明申报报建设设工程程规划许可可证》时须提提交的的有关关文件件（新新农村村改造造项目目，还还需提交〈集体建建设用用地使使用权权证〉附件及及附图图复印印件））；d、国土土行政政主管管部门门批准准用地地的文文件；；（自自有用用地的的建设设项目、施施工暂暂设工工程、、构筑筑物不不需此此项，，翻建建工程程需提提交房房屋产权权证明明文件件和其其上级级主管管部门门的意意见））；一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程e、具有有资质质的设设计单单位按按照《规划意意见书书（选选址））》或《修建性详细细规划划审查查意见见》及附图图或《设计方方案审审查意意见》及附图的要要求绘绘制的的建设设工程程施工工图（（按ＡＡ４规规格（（竖向向）装装订成册））１套套，另另再附附相同同设计计总平平面图图５份份（建建设单单位为为多个的需需按增增加的的单位位个数数增加加图纸纸份数数）；；（施施工图图纸包包括：：图纸目目录、、无障障碍设设施设设计说说明、、设计计总平平面图图、各各层平平面图、剖剖面图图、各各向立立面图图、各各主要要部位位平面面图、、基础础平面面图、、基础剖剖面图图各１１份)；f、需要要办理理竣工工档案案登记记的，，须提提交《城市建建设工工程办办理竣竣工档案登登记表表》；g、提交交招标标投标标主管管部门门签署署意见见的《北京市市勘察察设计计招标标投标登记记表》复印件件，依依法需需要进进行招招标投投标的的建设设项目目，还还须提交交《勘察、、设计计中标标通知知书》（已进进行设设计方方案审审查的的不需提提交））；h、需要要使用用项目目名称称的，，须提提交地地名命命名（（建筑筑物名名称核核准））行政许许可决决定文文件复复印件件１份份；i、其他他法律律、法法规、、规章章规定定要求求提供供的相相关材材料；；一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（二））市政政工程程规划划审批批1、市市政政工工程程规规划划意意见见书书（1）道道路路工工程程申申报报材材料料：：a、建建设设单单位位出出具具的的申申报报委委托托书书和和填填写写完完整整并并加加盖盖单单位位印印章的的““建建设设项项目目规规划划许许可可及及其其它它事事项项申申报报表表（（市市政政工工程））””；；b、市市计计划划主主管管部部门门对对项项目目建建议议书书的的批批复复文文件件原原件件１１份份（（中中央央和和部部队队在在京京项项目目为为市市建建设设主主管管部部门门的的批批复复文文件件））；；c、建设单位新新征（占）的的用地申请文文件（包含发发文号、签发人、单位位印章等基本本公文要素））、用地要求求及拟建项目情况说说明；一、集体土地地项目入市交交易流程d、道路工程征征地图（含道道路方案）１１份图纸底图图为经市测绘绘行政主管部部门审核确认认的１:500或（远郊地区区可使用１:1000或１:10000）地形图，并并用铅笔划出出新征占）用用地范围；e、建设单位对对拟建项目的的情况说明；；f、函复或规划划方案批准文文件中涉及的的相关部门审审查意见；g、工程项目的的初步设计批批准文件；h、其他法律、、法规、规章章规定要求提提供的相关材材料；一、集体土地地项目入市交交易流程（2）管线综合工工程申报材料料a、建设单位出出具的申报委委托书和填写写完整并加盖盖单位印章的“建设项目规划划许可及其它它事项申报表表（市政工程程）；b、主管部门批批准建设项目目的有关文件件；c、相关道路工工程项目的初初步设计批准准文件；d、项目综合会会议纪要中涉涉及的相关部部门审查意见见；e、配套市政管管线设计综合合图２份及电电子文件，含含说明，会签表，图纸底底图为经市测测绘行政主管管部门审核确确认的含管线实测内容容的１:500道路设计图；；f、其他法律、、法规、规章章规定要求提提供的相关材材料;一、集体土地地项目入市交交易流程3、市政工程建建设用地规划划许可证申报报材料（1）建设单位出出具的申报委委托书；（2）建设单位填填写完整并加加盖单位印章章的“建设项项目规划许可可及其他事项申申报表”（市市政工程）；；（3）《规划意见书（（市政工程））》及附图复印件件；（4）主管部门批批准建设项目目的有关文件件；（5）建设用地钉钉桩成果通知知单；（6）提供规划申申报用图的测测绘部门，按按建设用地钉钉桩成果及绘绘图图要求绘制制的１:500或１:2000地形图５份（（机要项目４４份，用地单单位为多个的的，需按增加加单位个数增增加相应份数数的地形图））；（7）需要使用项项目名称的须须提交地名命命名行政许可可文件复印件件；（8）其他法律、、法规、规章章规定要求提提供的相关材材料；一、集体土地地项目入市交交易流程4、市政工程建建设工程规划划许可证申报报材料（1）建设单位出出具的申报委委托书和填写写完整并加盖盖单位印章的的“建设项目目规划许可及及其它事项申申报表（市政政工程）”；；（2）《规划意见书（（市政工程））》（含附图）、、《建设用地规划划许可证》（含附件、附附图）各１份份（复印件））；（3）《规划意见书（（市政工程））》注明申报《建设工程规划划许可证》时须提交的有有关文件；（4）初步设计审审查要求取得得的有关行政政主管部门的的审查意见及及必要的有关关文件、会议议纪要和协议议（城市基础础设施工程中中的一般项目目例外）；（5）按按ＡＡ４４或或ＡＡ３３规规格格（（竖竖向向））装装订订成成册册的的１１:500建设设工工程程施施工工图图纸纸３３套套（（施施工工图图纸纸包包括括：：图图纸纸目目录录、、设设计计说说明明、、区区域域路路网网图图、、平平面面图图、、横横断断图图、、纵纵断断图图以以及及设设计计概概算算各各１１份份））；；（6）工工程程档档案案登登记记备备案案表表；；（7）其其他他法法律律、、法法规规、、规规章章规规定定要要求求提提供供的的相相关关材材料料；；一、、集集体体土土地地项项目目入入市市交交易易流流程程（三三））发发改改委委审审批批流流程程一、、集集体体土土地地项项目目入入市市交交易易流流程程三、、立立项项和和可可研研计计划划、、商商品品房房年年度度计计划划审批批（（市市发发改改委委））一、、集集体体土土地地项项目目入入市市交交易易流流程程一、、集集体体土土地地项项目目入入市市交交易易流流程程（一一））立立项项审审批批1、中中标标后后立立项项备备案案（1）节节能能审审批批a、写写一一份份节节能能审审批批的的申申请请；；b、找找有有资资质质的的工工程程咨咨询询公公司司做做一一份份《节能能专专篇篇报报告告书书》；一、、集集体体土土地地项项目目入入市市交交易易流流程程（2）立立项项审审批批a、由由具具备备相相应应工工程程咨咨询询资资格格的的机机构构编编制制的的项项目目申申请请报报告告一一式式5份。项目目申请报报告的主主要内容容包括：：项目申申报单位位情况，，拟建项目情情况，建建设用地地与相关关规划，，资源利利用和能能源耗用用分析，生态态环境影影响分析析，经济济和社会会效果分分析；b、城市规规划行政政主管部部门出具具的城市市规划意意见；c、国土资资源行政政主管部部门出具具的项目目用地预预审意见见；d、环境保保护行政政主管部部门出具具的环境境影响评评价文件件的审批批意见；；e、市交通通行政主主管部门门出具的的交通流流量评价价通过的的意见；；f、房地产产行业主主管部门门实行资资质管理理的，应应提供资资质证明明文件；；g、中外合合营项目目，合营营各方签签署的合合作意向向书；h、需要经经区县发发展改革革部门初初审的，，由项目目所在地地的区县县发展改革部门门出具关关于项目目核准的的初审意意见；i、其他应应提交的的材料；；一、集体体土地项项目入市市交易流流程2、可研计计划审批批申报资资料（1）书面申申请；（2）提供资资金落实实证明；；（3）土地使使用权证证明；（4）由具有有相应资资质的工工程咨询询单位编编制的可可行性研研究报告告。可行性研研究报告告应具有有以下附附件：规规划部门门对项目目建设选址的初初审意见见；土地地管理部部门对建建设用地地的初审审意见；；环保部门门的环评评报告；；有关部部门对供供电、供供水、供供热、供气以及及地震的的审查意意见；依依法必须须招标项项目的招招标总体方案；；（5）房地产产开发公公司的资资质证明明；一、集体体土地项项目入市市交易流流程3、商品房房年度计计划（1）提供资资料a、上报计计划要具具体到单单体栋号号，要严严格区分分建设内内容；b、上报的的续建项项目，应应提供建建设工程程规划许许可证、、施工许许可证；上报报的新开开工项目目，需附附项目核核准批复复、规划划管理部部门关于设设计方案案审核的的意见、、附图及及建设用用地许可可证、设设计单位设设计说明明、土地地出让合合同及地地价款缴缴款发票票、建设设单位开发发资质证证书、开开工前资资金落实实证明等等复印件件加盖建建设单位公公章，并并以A4纸装订成成册；c、2008年商品房房投资计计划打印印报表并并加盖单单位公章章；d、2007年商品房房投资计计划完成成情况表表（附件件1）、2007年商品房销售售及空置置情况表表（附件件2）和前期期准备工工作项目目情况表（附附件3）打印表表并加盖盖公章，，并附电电子版；；一、集体体土地项项目入市市交易流流程（四）住住建委审审批流程程一、集体体土地项项目入市市交易流流程1、建筑工工程施工工许可证证审批一、集体体土地项项目入市市交易流流程一、集体体土地项项目入市市交易流流程（一）招招投标1、建设工工程项目目报建（1）建设工工程项目目的立项项批准文文件或年年报投资资计划下下达后，，按照《工程建设设项目报报建管理理办法》规定具备备条件的，须向向建设行行政主主管部门门报建备备案。（2）建设工工程项目目报建项项目报建建范围：：各类房房建筑（（包括新建、改改建、、扩建、、翻建、、大修等等）、土土木工程程（包括：道路路、桥梁梁、房屋屋基础打打桩），，设备安安装、管管道线路敷设设、装设设、装饰饰装修等等建设工工程。（3）建设工工程项目目报建内内容主要要包括：：工程名名称、建建设地点、投资资规模、、资金来来源、当当年投资资额、工工程规模模、结构类型型、发包包方式、、计划开开竣工日日期、工工程筹建建情况等。一、集体体土地项项目入市市交易流流程2、提交资料料：（1）立项批准准文件或年年度投资计计划；（2）固定资产产投资许可可证；（3）建设工程程规划许可可证；（4）资金证明明。一、集体土土地项目入入市交易流流程（二）建筑筑工程施工工许可证的的取得（建委工程建建设管理办办公室）1、房屋建筑筑工程（1）按规定填填写、盖章章的《建筑工程施施工许可申申请表》一式两份；；（2）建设工程程规划许可可证原件及及复印件（（正本及附附件）；（3）用地证（（国有土地地证及建设设用地规划划许可证））原件及复复印件；（4）施工图纸纸设计文件件审查合格格书原件；；（5）施工合同同原件及施施工企业中中标通知书书原件（或或直接发包包登记表）；（6）监理合同同原件及监监理单位中中标通知书书原件（或或直接发包包登记表）；（7）项目建设设资金落实实证明原件件（由建设设单位开户户行出具））；（8）人防部门门出具的人人防施工图图备案回执执；（9）法人委托托书；（10）单体回执执单复印件件；一、集体土土地项目入入市交易流流程2、市政基础础设施工程程（1）按规定填填写、盖章章的《建筑工程施施工许可申申请表》一式两份；（2）建设工程程规划许可可证原件及及复印件（（正本及附附件）；（3）施工合同同原件及施施工企业中中标通知书书原件（或或直接发包包登记表）；；（4）监理合同同原件及监监理单位中中标通知书书原件（或或直接发包包登记表）；；（5）掘路、占占道许可手手续；（6）项目建设设资金落实实证明原件件（由建设设单位开户户行出具））；（7）市政工程程施工图纸纸审查通知知书；（8）法人委托托书；（9）单体回执执单复印件件；一、集体土土地项目入入市交易流流程3、装饰装修修工程（1）按规定填填写、盖章章的《建筑工程施施工许可申申请表》一式两份；（2）建设工程程规划许可可证原件及及复印件（（仅外立面面装修时需需提供）；（3）产权单位位出具的同同意进行装装饰装修的的证明文件件及产权证证书原件及复复印件；（4）租赁协议议原件及复复印件；（5）施工合同同原件及施施工企业中中标通知书书原件（或或直接发包包登记表）；；（6）监理合同同原件及监监理单位中中标通知书书原件（或或直接发包包登记表）；；（7）项目建设设资金落实实证明原件件（由建设设单位开户户行出具））；（8）法人委托托书；（9）单体回执执单复印件件；一、集体土土地项目入入市交易流流程2、商品房预预售许可证证（市、区区建委）一、集体土土地项目入入市交易流流程1、申请材料料清单（1）商品房预预售许可申申请表；（2）开发企业业《营业执照》和资质证书书；（3）已交付全全部土地使使用权出让让金证明，，国有土地地使用权证证，经济适适用住房项项目提供销销售价格批批准文件和和城镇建设设用地批准准书；（4）建设工程程规划许可可证、施工工许可证；；（5）投入开发发建设的资资金达到工工程建设总总投资的25％以上的证证明；（6）工程施工工合同；（7）商品房预预售方案；；（8）属于绿化化隔离地区区内的项目目提供市绿绿化管理部部门认可机机构出具的的确认商品品房范围的的证明文件件；（9）已将土地地使用权或或土地使用用权连同在在建工程设设定抵押的的，提交抵抵押权人同同意预售的的证明材料料。一、集体土土地项目入入市交易流流程（五）单项项审批流程程一、集体土土地项目入入市交易流流程一、集体土土地项目入入市交易流流程(一)交通影响评评价（交委委交通规划划处）1、提交《交通影响评评价报告书书》；2、提交规划划意见书；；3、提交最新新的控制性性详细规划划；4、提供委办办局联席会会会议纪要要；5、对交通可可能造成重重大影响，，需要编制制交通影响响评价报告告书的建设设项目及按按照要求需需要征求周周围居民意意见的建设设项目，需需提交论证证会、听证证会或采取取其他方式式征求有关关单位、专专家和公众众意见的结结果，但依依照规定需需要保密的的情形除外外；6、其他法律律法规规定定的相关材材料。一、集体土土地项目入入市交易流流程（二）环境境影响评价价（环境影影响评价管管理处）1、填写完整整并加盖单单位印章的的《北京市建设设项目环境境管理申请请登记表》及电子文档档；2、环境影影响评价文文件：（1）书面文文档2份及电子文文档（电子子文档须含含图片JPG/PPT文件）；（2）涉及水水土保持的的建设项目目，还必须须有经水行行政主管部部门审查同同意的水土土保持方案案；（3）环境影影响报告书书须符合《关于进一步步规范环境境影响评价价工作的通通知》的要求。3、项目建议议书及有关关主管部门门对项目建建议书的批批复文件各各1份及扫描文文件;一、集体土土地项目入入市交易流流程4、拟建项目目实施地点点地形图，，图上应标标出拟建项项目周围情情况；（环环境影响报报告书（表表）项目为为1/2000或1/500图纸，要能能够反映建建设项目周周围关系，，并要求按按A4（竖向）装装订，同时时应提供CAD文件；环境境影响登记记表项目可可以提交示示意图）5、建设项目目依法需要要由行业主主管部门预预审的，需需持行业主主管部门的的预审意见见；6、对环境可可能造成重重大影响，，需要编制制环境影响响报告书的的建设项目目及按照要要求需要征征求周围居居民意见的的建设项目目，需提交交论证会、、听证会或或采取其他他方式征求求有关单位位、专家和和公众意见见的结果，，但依照规规定需要保保密的情形形除外；一、集体土土地项目入入市交易流流程（三）树木木砍伐许可可（园林林绿化局林林政资源处处）1、需提供材材料（1）北京市园园林绿化局局《树木移伐申申请表》；（2）北京市规规划委《建设工程规规划许可证证》及附图（并并在附图上上标注树木木准确位置置）；（3）园林绿化化行政主管管部门在规规划前期提提出的现状状树木保护护意见；（4）项目竣工工后绿化规规划方案或或树木补栽栽计划；（5）树木移植植方案和后后期养护措措施（应明明确移植据据详细地点点、责任人人）；（6）道路开口口工程应提提交市或区区公安交通通管理部门门的批准文文件；一、集体土土地项目入入市交易流流程（四））消防防审批批（市市消防防局））1、建筑筑工程程消防防验收收应报报送以以下材材料：：（1）《建筑工工程消消防验验收申申报表表》（一式式两份份）（2）建设设过程程中消消防部部门的的所有有建筑筑消防防设计计审核核文件件复印印件（（一式式两份份）；；（3）消防防检测测机构构的检检测报报告（（两份份原件件）；；（4）消防防施工工单位位的资资质证证书（（复印印件，，加盖盖单位位公章章）；；（5）申报报表上上填写写的各各种消消防产产品（（含防防火阻阻燃材材料））的检检测报报告；；（6）《消防验验收自自检自自验合合格报报告》。一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程2、建筑筑装修修改造造工程程消防防验收收须提提供材材料如如下：：（1）建设设单位位提出出的验验收申申请（（加盖盖公章章）；；（2）建设设单位位填写写的《建筑工工程消消防验验收申申报表表》（一式式两份份）；；（3）建设设工程程中消消防部部门的的建筑筑消防防设计计审核核文件件（复复印件件）；；（4）消防防检测测机构构的检检测报报告（（原件件）；；（5）申报报表上上填写写的装装修材材料（（壁纸纸、地地毯、、纺织织物））的检检测报报告（（复印印件））。一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（五））人防审审核（（市民民防局局工程程建设设处））1、前置置条件件：人防工工程已已竣工工验收收并合合格，，北京京市人人防工工程监监督站站已出出具《北京市市人防防工程程质量量监督督报告告》。2、所需需材料料（1）人防防工程程竣工工验收收备案案表（（一式式三份份）；；（2）人防防工程程竣工工验收收报告告；（3）区、、县民民防局局出具具的人人防工工程认认可文文件；；一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（六））文物物保护护审核核（北北京市市文物物局文文物保保护处处）（1）申请请函。。内容容包括括：工工程名名称、、地点点、规规模；；（2）建设设工程程的位位置、、设计计方案案一式式两份份。内内容包包括：：1:500或1:2000现状地地形图图（标标出涉涉及的的文物物保护护单位位），，设计计方案案要求求上报报1:100或1:200建筑总总平面面图、、平面面、立立面、、剖面面图；；（3）涉及及地下下遗存存的，，应提提供考考古勘勘探发发掘资资料（4）以上上文件件为A4规格，，图纸纸为A4、A3规格装装订成成册。。一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（七））地质质灾害害危险险性评评估（（市、、区国国土资资源局局)1、地质质灾害害：是是指包包括自自然因因素或或者人人为活活动引引发的的危害害人民民生命命和财财产安安全的的山体体崩塌塌、滑滑坡、、泥石石流、、地面面塌陷陷、地地裂缝缝、地地面沉沉降等等与地地质作作用有有关的的灾害害；一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程2、申请请材料料（1）地质质灾害害危险险性评评估备备案登登记表表；（2）地质质灾害害危险险性评评估报报告（（三级级评估估报告告）；；（3）地质质灾害害危险险性评评估报报告专专家评评审意意见；；（4）评估估单位位资质质证书书（复复印件件加盖盖单位位公章章）；；（5）评估估报告告工作作合同同（复复印件件加盖盖单位位公章章）；；（6）评估估报告告光盘盘（磁磁盘））。一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（八））北京京市地地震安安全性性评价价（地震局局抗震震设防防管理理办公公室）1、申请请材料料（1）计划划部门门批准准的项项目建建议书书或其其它计计划批批准文文件复复印件件1份；（2）规划划部门门批准准的规规划意意见书书或其其它规规划批批准文文件复复印件件1份；（3）建设设场地地（或或近旁旁场地地）岩岩土工工程勘勘察报报告复复印件件1份；（4）需要要进行行实地地勘察察或专专家技技术咨咨询项项目提提交实实地勘勘察报报告或或抗震震设防防要求求技术术咨询询资料料复印印件1份；（5）应进进行地地震安安全性性评价价工程程提交交本场场地地地震安安全性性评价价工程程应用用报告告和相相应机机构评评审意意见复复印件件各1份；一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（九））取水水许可可（水水务局局水资资源管管理处处）1、申办办材料料：（1）按规规定填填写的的取水水许可可预申申请书书、申申请书书；（2）取水水许可可必须须符合合江河河流域域综合合规划划，北北京市市长期期供求求计划划，遵遵守经经批准准的水水量分分配方方案或或者协协议；；（3）地下下水取取水许许可不不得超超过本本行政政区域域地下下水年年度计计划可可采总总量，，并应应当符符合井井点总总体布布局和和取水水层位位的要要求。。一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（六））竣工工验收收备案案一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（一））主体体验收收1、程序序：主主体竣竣工验验收后后，各各责任任主体体签署署验收收报告告。主主体竣竣工验验收后后，由由工程程建设设部负负责组组织相相关单单位，，准备备相关关资料料，在在二个个月内内到质质监站站办理理完成成质量量监督督报告告，在在验收收后三三个月月以内内到建建委办办理完完成备备案工工作。。一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（二））配套套工程程验收收1、消防验验收。。消防验验收由由建设设单位位组织织，施施工单单位、、监理理公司司、消消防支支队参参与；；消防防验收收前，，需进进行消消防电电气、、设备备检测测工作作；消消防检检测由由市消消防协协会负负责（（具体体由协协会认认可的的检测测公司司操作作）；；2、水电气气暖验验收。水、、电、、一次次热网网、天天然气气验收收由专专业垄垄断施施工单单位负负责，，建设设单位位参与与；3、其他配配套工工程(园林、、市政政、等等)验收。。其他配配套工工程完完工后后先由由工程程建设设单位位组织织监理理公司司验收收；验验收通通过后后，再再由建建设单单位验验收委委员会会进行行核查查；一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程（三））提交交材料料1、工程程竣工工验收收备案案表；；2、工程程竣工工验收收报告告(包括工工程报报建日日期，，施工工许可可证号号，施施工图图设计计文件件审查查意见见，勘勘察、、设计计、施施工、、工程程监理理等单单位分分别签签署的的竣工工验收收原始始文件件，市市政基基础设设施的的有关关质量量检测测和功功能性性试验验资料料及其其它相相关资资料以以及备备案机机关认认为需需要提提供的的有关关资料料)；3、规划划、公公安消消防、、环保保部门门出具具的认认可文文件或或者准准许使使用文文件；；4、施工工单位位签署署的工工程质质量保保修书书；5、商品品住宅宅项目目还应应提交交《住宅质质量保保证书书》和《住宅使使用说说明书书》；6、城市市建设设档案案管理理部门门出具具的认认可文文件；；7、法规规、规规章规规定必必须提提供的的其他他文件件；一、集集体土土地项项目入入市交交易流流程第二部部分北京房房地产产开发发项目目风险险规避避（一））前期期风险险规避避的必必要性性1.前期风风险规规避是是房地地产开开发经经营企企业内内部机机制运运行的的要求求。房地产产开发发公司司要取取得投投资的的成功功，减减少盲盲目性性，就就要求求它认认真地地识别别前期期风险险，严严格地地控制制前期期风险险，巧巧妙地地规避避前期期风险险。比比如：：北京京·百合公公寓、、北京京御园园、北北京诚诚园、、北京京霄云云路项项目等等项目目均存存在前前期风风险，，如何何规避避前期期风险险对每每一个个项目目来说说都是是一个个重大大课题题。二、北北京房房地产产开发发项目目风险险规避避（二））前期风风险规规避是是房地地产开开发公公司所所处的的外部部环境境的要要求。。一方面面，由由于国国内外外及区区域的的政治治、经经济、、社会会环境境不断断变化化，在在一定定程度度上增增大了了房地地产开开发公公司投投资的的风脸脸性；；另一一方面面，房房地产产市场场是一一个不不充分分市场场，价价值规规律如如同一一只““看不不见的的手””给房房地产产开发发公司司投资资带来来巨大大的不不确定定性。。比如如北京京·蓝色港港湾项项目和和北京京·维斯卡卡亚国国际村村项目目就是是典型型代表表。二、北北京房房地产产开发发项目目风险险规避避（二））前期期风险险规避避的对对策1.前期风风险的的回避避。风险的的回避避是对对付风风险最最彻底底的手手段，，它可可以完完全解解除某某一特特定风风险可可能造造成的的损失失。在在房地地产开开发经经营企企业的的风险险规避避中，，它是是一种种简单单有效效的方方法。。2.前期风风险的的预防防和减减轻。。（1）选择择项目目前做做好准准确预预测。。房产公公司要要加强强市场场调研研，充充分掌掌握影影响项项目投投资的的政治治、经经济、、社会会资料料，认认真剖剖析项项目的的规划划、拆拆迁、、政策策风险险，并并且对对此加加以分分析和和综合合，对对项目目进行行可行行性研研究，，建立立一个个庞大大的信信息系系统，，从而而通过过科学学预测测，选选择适适宜的的投资资方向向，减减少房房地产产投资资开发发的盲盲目性性。二、北北京房房地产产开发发项目目风险险规避避（2）争分分夺秒秒地加加快办办理各各项前前期手手续，，尽早早取得得项目目的二二级开开发权权。房地产产项目目前期期手续续的办办理周周期越越长，，项目目受到到各种种不确确定因因素影影响程程度越越大，，因此此，房房地产产开发发公司司应尽尽可能能较早早地取取得二二级开开发权权，尽尽可能能缩短短开发发期有有助于于减轻轻风险险。3.前期风风险的的隔离离与结结合。。前期风风险的的隔离离是将将公司司所面面临的的风险险进行行空间间和时时间的的分离离，以以便达达到减减轻风风险损损失的的目的的；前前期风风险结结合是是通过过增加加风脸脸单位位的数数量来来提高高公司司预防防未来来风险险的能能力。。具体体措施施包括括：二、北北京房房地产产开发发项目目风险险规避避（1）通过过寻求求有丰丰富政政府资资源的的合作作单位位或者者有雄雄厚经经济实实力的的合作作单位位，从从而达达到减减轻风风险损损失的的目的的。比比如：：同中中青旅旅合作作的相相关项项目。。（2）通过扩大大规模，从从而增加风风险单位，，降低风险险。同时立立足现有市市场，大力力开拓二、、三线市场场的房产项项目，从而而使公司避避免因区域