房地产项目计划立项可行性研究报告

房地产项目计划立项 可行性研究报告深友项评字号项目名称：开发商：评估单位：主评估人：审定：估价日期：录一、项目总论1.1项目背景项目名称开发公司承担可行性研究工作的单位研究工作依据项目建设规模和内容项目开发手续1.2可行性研究结论市场预测项目建设进度 投资估算和资金筹措 项目综合评价结论二、项目投资环境和 市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境2.1.2深圳市投资宏观背景 区域2.1.2深圳市投资宏观背景 区域2.1.3发展及前景预测 宏观市场2.1.4与本项目发 展借鉴2.1.4与本项目发 展借鉴2.2区域市场分析2.2.12.2.22.2区域市场分析2.2.12.2.22.2.32.2.42.2.52.2.6区域市场界定供给分析需求分析竞争分析典型物业调查 市场分析有关结论、项目分析及评价3.1地块解析3.1地块解析3.1.13.1.23.1.33.1.4交通条件 地形、地势 水电气保障规划限制条件项目SWOT分析项目评价四、市场定位及项目 评估项目定位方案评估意见五、项目开发建设进 度安排有关工程计划说明施工横道图六、投资估算与资金 筹措项目总投资估算固定资产投资总额6.2流动资金估算资金筹措资金来源项目筹资方案6.3投资使用计划投资使用计划借款偿还计划七、销售及经营收入 测定各类物业销售收入估 算项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润八、财务与敏感性分 析赢利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析九、可行性研究结论 与建议拟建方案的结论性意 见项目主要问题的解决 办法和建议项目风险及防范建议十、附表项目开发成本估算表项目销售收入与经营 税金及附加估算表项目投资计划估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表（全部投 资）借款偿还期测算表敏感性分析表项目工程计划横道图十一、附件附件 1：（开发商）企业法人营业执照；附件 2：《深圳市建设用地规划许可证》复 印件；附件 3：开发商提供的相关资料复印件；附件4：评估单位营业执照复印件；附件 5：评估单位资质证书复印件；附件6：评估人员执业证书复印件；项目总论项目背景项目名称项目名称： XXX商住楼方向位置东面西面南面北面备注开发公司开发公司公司地址法定代表人营业执照注册资本企业类型经营范围备注房地产开发资质承担可行性研究工作的单 位评估单位法定代表人营业执照评估资质公司地址经营范围备注研究工作依据TOC\o"1-5"\h\z1）国家计委和建设部联合发布的《建设 项目经济评价方法与参数 》；3）建设部发布的《房地 产开发项目经济评价方法 》；4）深圳市发展计划局文 件发布的深计 [2003]590号《深圳市 发展计划局文件 》；5）国务院、建设部、国 土资源部、广东省、深圳市人民政府、深 圳市规划与国土资源局颁发的有关法规和政 策；6）各级政府职能部门公6）各级政府职能部门公7）开发公司提供的有关8）中华人民共和国国家9）评估人员现场实地勘本项目评估所需资料；标准《房地产估价规范》 GB/T50291-1999；察记录、摄影及市场调查资料；10）《深圳市建设工程价 格信息》；11）《深圳市建筑工程综 合价格》；

12）估价方掌握的 其他相关资料；项目建设规模和内容土地情况 宗地号地块编号：占地面积 平方米土地用途 商业、住宅土地使用年限 尚未办理土地使用权出让登 记手续用地规划建设情况 主体建筑物性质 高层商住楼建筑容积率 7.0建筑覆盖率<40%建筑面积 总建筑面积为 14100平方米，包括商业 2100平方米（其中净菜市场 1000平方米），住宅12000平方米。项目开发手续（1））根据《深圳市建设用地规划许可 证》深规土规许字 XXX号，XXXX号宗地的用地性质为商业、住宅 ，总用地面积为 2021.5平方米，其中建设用地 面积为2021.5平方米，建筑容积率为7.0,建筑覆盖率W40%,建筑层数为高层，总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场 1000平方米），住宅12000平方米。可行性研究结论市场预测TOC\o"1-5"\h\z（1）从深圳市的房地产市 场分析：在经济持续快速增长的影响下， 2003年深圳房地产业 持场总体呈现：供求级房地产市场景气范。房地产市场在总量基本均衡、供求结构基本合理、房地程度高，且需求持续旺盛。深圳房地产业经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需续保持健康发展， 房地产投资经过 2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产场总体呈现：供求级房地产市场景气范。房地产市场在总量基本均衡、供求结构基本合理、房地程度高，且需求持续旺盛。深圳房地产业经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需产价格基本平稳的运行特征； 各经过多年的发展已日渐成熟、 规求上升，近年国家宏观经济 形势、各项经济政策 保持稳定。同时国家出台了相关政策进一 步刺激房地产购房者置业需 求，预计深圳市房地 产业在近几年内将保持相对稳定发展的态 势。（2）从罗湖区的房地产市 场分析：近年来，深圳市在罗湖区进行的 人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进 入实施阶段，带旺了周边楼市。同时，罗 湖“围剿”违法建筑的力度不断加大，为周边楼 盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加 上早已规划好的仙桐体育公 园、围岭森林公园等 市政设施能早日动工，口岸经济区如能早 日推出，打击违规违建力度 如能进一步加大，这 些都将有效破除罗湖房地产发展的瓶颈因 素，推动罗湖楼市的繁荣。 根据调查，罗湖口岸 片区依然为港人消费和置业的首选之地， 加之政府正积极计划改革通 关政策，将进一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。 所以，罗湖仍是外销最有利 的区域。同时罗湖作为深圳的商业中心，写字楼林立，加之港 人的来往频繁，这些都为东 门等片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源；同时，周 边商业批发市场的兴旺也带 来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买 房投资氛围在不断上升。 （ 3）从东门片区的房地产市场分析：该片 区地处罗湖繁华商业区，商业发达、写 字楼集中、 人口密度大、交通便 利、配套设施齐全，是深圳白领的集中聚 集地之一，也是深圳的商业 中心。由于地处商业 中心区，精品小户型是市场的主要需求。 这一区域的房地产开发比较 成熟，大多以精品小 户型为主，如百仕达花园、沁芳名苑、东 悦名轩、嘉年华名苑、骏景 名园、缤纷家园等。4）从该项目自身分析：该项目位于东门 片区，首先具有地处繁华商业地段

的优势。东门片区作 为深圳最主要的商圈，一直以来都是港人 最为熟悉和认同的区域，因此在外销方面具有先 天的优势。其次，本项目预计定位为以小 户型为主的物业，户型面积小，总价低，符合投 资客户的投资要求，具有一定的市场空间 。项目建设进度项目开发现状 项目用地已经用围墙围住， 地面为水泥地面，无其他建筑物和附 着物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通电、通水 及场地平整 ），项目尚处于建设前期准备阶段。项目前期工作土建工程其他工程竣工入伙时间备注项目开发现状情况详见附件：委估 物业实景照片；项目工程建设 进度详见附件：项目工程计划横道图；投资估算和资金筹措经评估测算本项目总投5400经评估测算本项目总投5400万元，银资估算额为人民币 9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商行借款2000万元，销售回款 1614万元。项目综合评价结论（1）从市场角度评估分析 结论：该项目位于深圳市罗湖区繁华的东 门片区，地处繁华的商业中心地段，具有较 多的优势，具有一定市场空间。经过评估 测算，该项目住宅的销售均价为7000元/平方米，商业销售均价为 20000元/平方米，预计可实现销售收入 11970万元（在本评估测算中， 考虑到目前该区域的市场特点以及同类项 目的销售情况，结合该项目的实际情况，对该项 目考虑5%的空置率 ）。（2）从项目经济效益角度 评估分析结论：该项目建成后可实现 的销售收入（考虑 5%的空置率）为 11970万元；该项目可建成后可实 现的税前利润 2321万元，税前利润率为 25.7%；该项目可建成后可实 现的净利润 1973万元，净利润率为 21.9%；财务内部收益率 =19.4%财务净现值（ I=7.137%）=1059万元投资回收期（动态） =2.73由以上可以看出，该 项目效益较好，经济上可行。（3）从项目风险角度评估分析结论：在下面9.3项目风险及防范建议的评估分析 中，我们对项目的盈亏平衡分 析、敏感性等定量分析；对项目的政 策风险、项目经济效益、项目市场风险、 项目工程进度方面风险等定性分析，得出结论是 项目的抗风险能力较强。（4）从下面的资金的筹措与运用分析来看 ：经评估测算本项目总投资估算额为人 民币9014万元。工程