成都复城国际项目管理竞标文件管理分析课件

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九洲远景商业管理机构简介

九洲遠景商業管理機構成都复城国际项目竞标文件

复地集团

成都2010年12月11

九洲远景商业管理机构简介

九洲遠景商業管理機構成都复城2目录

本文件是专门为复地集团成都公司书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。九洲远景商业管理机构竞争优势

九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例九洲远景对本项目的初步理解与判断项目工作目标、内容及方法论

项目组织及进程

附录：九洲远景对零售行业及品牌的理解

22目录A.九洲远景商业管理机构竞争优势

3A.九洲远景商业管理机构竞争优势3九洲远景的愿景是成为中国最佳不动产（持有物业）的管理者九洲远景的愿景资料来源：九洲远景A.城市商业-城市综合体（酒店/写字楼/零售）

-枢纽商业-街区商业-区域开发B.文化旅游地产

-主题公园/游乐园-度假村-农庄及农业地产

-文化体育地产C.产业地产-城市区域规划-产业园区及配套

4九洲远景的愿景是成为中国最佳不动产（持有物业）的管理者九洲远九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，并能够超越和引领市场的商业服务Phase1土地阶段Phase2产品定位阶段Phase3预开业管理Phase4运营管理产品线研究选址审计2拿地规划31产品概念定位详规与设计对接65持续运营部分：首席招商工程对接市场推广营运准备87运营顾问运营实施109其他退出策略：销售代理项目融资/转让寻找管理公司一级区域规划45九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，并九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司全国领先的商业地产管理及运营专家1资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队26九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司全国领先的目前，九洲远景零售地产及城市综合体服务业务已覆盖全国，并在华南、华东和华北地区处于领先地位HeilongjiangJininInnerMongoliaXinjiangNingxiaShanxiGansuShanghaiZhejiangFujianYunanGuizhouHunanHenanWuhanHainanTibetQinghaiTaiwanShanxiSichuanChongqingGuangxiJiangsuLiaoningShandongTianjinJiangxiBeijingHebeiGuangdong华北区：服务项目35个，服务面积超过300万m2Anhui华东区：服务项目52个，服务面积超过600万m2华南区：服务项目40个，服务面积超过500万m2西南区：服务项目20个，面积超过200万m2全国领先的商业地产管理及运营专家1资料来源：九洲远景7目前，九洲远景零售地产及城市综合体服务业务已覆盖全国，并在华资料来源：九洲远景九洲远景一线城市部分项目举例（1/2）项目所在城市项目名称行业及产品类型北京中信城商业中心城市综合体——

商业概念定位与规划某交通商务区城市区域规划北京比如天地购物中心——

预开业推广GMS中国邻里中心项目项目群购物中心——选址审计（50万平米）顺义新城产业园区规划某新型儿童体验中心文化设施——

商业概念定位与规划北京昌平新城项目城市区域规划北京路劲昌平东部新城交通枢纽项目城市综合体——

商业概念定位与规划某领先体育公司文化设施——

赛事及场馆规划上海上海摩尔国际城项目城市综合体——

商业概念定位与规划上海F1赛车场文化设施——

商业概念定位与规划上海大华锦绣华城项目邻里中心——招商东方新天地一级土地开发规划上海某集团交通枢纽项目公共设施（交通枢纽）规划+招商上海市商业网点规划城市产业规划全国领先的商业地产管理及运营专家18资料来源：九洲远景九洲远景一线城市部分项目举例（1/2）项目资料来源：九洲远景九洲远景一线城市部分项目举例（2/2）项目所在城市项目名称行业及产品类型广州保利中环广场项目城市综合体——商业概念定位与规划+招商超级地区中心研究主题选取以及选址模型广州珠江新城项目城市综合体——

商业概念定位与规划保利顺德项目城市综合体——商业概念定位与规划深圳花园城II期商业项目城市综合体——

选址审计及初步规划城市综合体产品模型设计项目城市综合体——

城市筛选模型设计京基金融中心城市综合体——

商业概念定位与规划中航城城市综合体——

商业概念定位与规划深圳龙华中航城城市综合体——

商业概念定位与规划卓越中心城市综合体——

商业概念定位与规划深圳北站地铁物业评估项目物业价值评估深圳航天科技大厦评审项目规划设计评审

CocoPark城市综合体——

规划评估+招商深圳北站交通枢纽项目公共设施（交通枢纽）规划+招商深圳梅林生活时尚中心项目城市综合体——

商业概念定位与规划深圳龙华邻里中心项目城市综合体——

商业概念定位与规划益田假日广场城市综合体——

规划方案评估全国领先的商业地产管理及运营专家19资料来源：九洲远景九洲远景一线城市部分项目举例（2/2）项目资料来源：九洲远景九洲远景二三线城市部分项目举例（1/4）项目所在城市项目名称行业及产品类型苏州胥口项目城市综合体——商业概念定位与规划苏州小石湖项目城市综合体——商业概念定位与规划苏州市金鸡湖商业圈产业园区——商业网点规划苏州西部中心城市区域规划苏州李公堤项目商业街区——商业概念定位与规划+招商苏州现代广场城市综合体——商业概念定位与规划昆山市民文化广场项目文化设施——商业概念定位与规划+招商常州嘉宏盛世项目城市综合体——商业概念定位与规划常州又一城城市综合体——商业概念定位与规划青龙路项目城市综合体——商业概念定位与规划扬州前海金岸地产扬州项目城市综合体——商业概念定位与规划南京滨江新城项目城市综合体——商业概念定位与规划南通南通南大街某购物中心项目购物中心-商业概念定位与规划+招商全国领先的商业地产管理及运营专家110资料来源：九洲远景九洲远景二三线城市部分项目举例（1/4）项资料来源：九洲远景九洲远景二三线城市部分项目举例（2/4）项目所在城市项目名称行业及产品类型杭州

GDAPlaza城市综合体——商业概念定位与规划武林门项目城市综合体——商业概念定位与规划+招商宁波宁波万科商业项目城市综合体——商业概念定位与规划宁波阳光海湾项目文化旅游地产——整体定位及商业概念定位青岛东城国际社区商业项目城市综合体——商业概念定位与规划济南银座百货公司业务流程项目百货公司——流程规划济宁济宁万佳广场商业项目城市综合体——商业概念定位与规划临沂临沂北城新区商业项目城市综合体——商业概念定位与规划临沂城市中心商业项目城市综合体——商业概念定位与规划德州德州项目城市综合体——商业概念定位与规划芜湖芜湖银湖北路项目城市综合体-商业概念定位与规划+招商南昌南昌紫金城零售公园——商业概念定位与规划+招商南昌某物流园区产业园区——产业定位与规划南昌某开发区产业园区——产业定位与规划上饶上饶中航项目城市综合体——商业概念定位与规划赣州赣州中航城城市综合体——商业概念定位与规划全国领先的商业地产管理及运营专家111资料来源：九洲远景九洲远景二三线城市部分项目举例（2/4）项九洲远景二三线城市部分项目举例（3/4）项目所在城市项目名称行业及产品类型江门东湖项目城市综合体——商业概念定位与规划中山中山豪逸悦华庭商业项目城市综合体——商业概念定位与规划三亚中铁三亚项目城市综合体——酒店概念定位与规划重庆重庆帝景MALL商业规划城市综合体——商业概念定位与规划+预开业招商推广融汇新时代购物中心——商业概念定位与规划融汇国际温泉城文化设施-旅游休闲区——商业概念定位与规划成都成都中航广场城市综合体——商业概念定位与规划成都大魔方项目城市综合体——商业概念定位与规划+招商四川电信网上商城项目虚拟购物中心规划成都东区音乐公园项目文化旅游地产——招商顾问与预开业管理成都中航国际中心城市综合体——商业概念定位与规划长沙长沙惟楚国际儿童城项目首席招商步步高零售集团业态战略邻里中心和区域中心研究贵阳延安西路项目城市综合体——商业概念定位与规划郑州郑东新区CBD商业街顾问项目产业园区——网点规划及招商推广安阳中华路德隆街项目城市综合体——商业概念定位与规划资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家112九洲远景二三线城市部分项目举例（3/4）项目所在城市项目名称九洲远景二三线城市部分项目举例（4/4）项目所在城市项目名称行业及产品类型太原北美新天地商业规划城市综合体——商业概念定位与规划+招商天津天津某购物中心城市综合体——商业概念定位与规划天津路劲某商业规划项目购物中心-商业概念定位与规划+招商天津路劲屿东城商业项目城市综合体——商业概念定位与规划南市项目商业规划城市综合体——商业概念定位与规划天津融侨滨海新区渤龙湖项目产业园区规划项目泰达工业区（现滨海新区）产业园区——可行性研究石家庄石家庄中新社项目城市综合体——选址审计众美现代城城市综合体——商业概念定位与规划大连大连星海湾广场项目城市综合体——商业概念定位与规划大连破车沟商业规划项目城市综合体——商业概念定位与规划大连梁家南沟商业规划项目城市综合体——商业概念定位与规划大连梁家北沟商业规划项目城市综合体——商业概念定位与规划大连东方圣荷西商业规划项目城市综合体——商业概念定位与规划西安西安航天基地项目零售公园——商业概念定位与规划沈阳浑南新区金地长青湾项目城市综合体——商业概念定位与规划廊坊廊坊市某产业园区产业园区——产业定位与规划资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家113九洲远景二三线城市部分项目举例（4/4）项目所在城市项目名称同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和表彰(1/2)资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家12010年专业服务商大奖博鳌房产论坛、21世纪房产论坛组委会2010中国商业地产最具创新奖联商网大会组委会2008年十大商业地产专业服务机构亚太房地产研究协会、中国房商网、“中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2008届年会”组委会

2008年商业地产十大操盘手中国房商网、亚太房产研究学会、广东省连锁经营协会、《地产界》、《商业地产》

14同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和表同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和表彰(2/2)资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家12008年中国购物中心-杰出商业运营服务管理奖中国商业区联合会/购物中心专业委员会2007年度商业地产最佳服务机构广东省连锁经营协会、《地产界》、《商业地产》、华南商业网、“中国连锁商业暨商 业地产发展高峰论坛2008届年会”组委会

2007年中国十大最具创造价值商业地产策划代理机构2007中国（南京）商业地产招商大会组委会2007年度推动中国商业地产发展卓越服务机构大奖

中国地产金砖奖评选委员会、博鳌：21世纪房地产论坛组委会15同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和表九洲远景的使命是运用丰富的专业知识和能力，帮助客户获得长期竞争优势和实现客户价值最大化以丰富的行业专业知识和经验、与系统工作方法上的专长作为高质量服务的基础实用/前沿的商业概念、广泛的全球基准比较，以及定制的金融支持，用有针对性的方案替代“标准化产品”模式，帮助我们的客户建立真正的长期竞争优势

由九洲远景和客户共同组成紧密配合的项目小组，制定务实的方案和共同的实施，保证项目的成功操作性针对性创造性系统性九洲远景的服务理念客户资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家116九洲远景的使命是运用丰富的专业知识和能力，帮助客户获得长期竞坚持“一个宗旨六项原则”是九洲远景取得成功的基础以及与客户合作的指南

经营宗旨：全球化视野、本地化实践诚信追求卓越专业化创新共赢协作资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家117坚持“一个宗旨六项原则”是九洲远景取得成功的基础以及与客户合九洲远景与全国性的大发展商建立了长期稳定的客户关系部分大发展商客户举例：资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家1九洲远景与全国性的大发展商建立了长期稳定的客户关系部分大发展18同时九洲远景的商业地产业务也覆盖到二、三、四线城市中部分发展商客户举例：资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家1同时九洲远景的商业地产业务也覆盖到二、三、四线城市中部分发展19九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司全国领先的商业地产管理及运营专家1资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队220九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司全国领先的九洲远景的核心团队由高素质的专业人士组成，专业的方法论、丰富的行业背景和工作经历是赢得客户信赖的关键分析能力务实精神专业态度创造性行业背景和丰富的国内、外工作经历前沿的行业知识丰富的管理经验独道的行业视角专业的咨询方法论和行业研究工具优秀的教育背景国际化的视野专业的方法技能互动的客户-咨询顾问小组快速企业学习过程共同寻求解决方案将专业知识传授给客户的员工资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队221九洲远景的核心团队由高素质的专业人士组成，专业的方法论、丰富九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划(1/4)具有行业背景的、高度专业化的管理团队2主要项目经验工作经验行业背景王敬职位:董事长九洲远景商业管理机构董事长宏梦(上海)卡通集团CEO华润万家有限公司COO罗兰贝格副总裁,合伙人物美集团高级副总裁普尔斯马特中国区采购总监2008年动漫企业最佳领导力奖2008年文化部创新模式奖2007年CCTV最佳雇主2007年中国企业家未来二十一星2007年商业地产领军人物2007年度中国十大财智人物2003年入选<<环球企业家>>中国前五十名最有潜力职业经理人2003年入选中国十大营销人物提名资料来源：九洲远景万象城(包括OLeˊ实施)COCOPARK规划评审益田假日广场规划评审深圳中航城零售公园规划北京昌平西部新城20平方公里规划沈阳丁香湖区域规划北京顺义新城规划（20平方公里）成都东部新城规划（40平方公里）上海市商业网点规划某机场航空城的商业规划某卡通动漫城及主题公园概念规划与实施某儿童体验公园的产品定位及预开业管理某中国领先体育公司的赛事及场馆战略某中国领先体育公司的企业创新战略德国某大型百货公司转型为购物中心苏州工业园区金鸡湖商业中心整体规划上海F1赛车场整体商业规划北京机场航空城规划苏州木渎新区产业规划廊坊固安开发区规划

22九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划主要项目经验工作经验行业背景九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划(2/4)连锁百货店系统规划与全面运营管理国际服装品牌管理与专卖店连锁运营管理购物中心业态营销组合设计和布局规划九洲远景商业顾问有限公司总裁/主管合伙人澳门彩虹集团中国区总经理深圳国际商场连锁商业有限公司总经理香港华润零售集团董事副总经理华润百货有限公司董事总经理北京贵友大厦外方董事中艺（香港）有限公司经理苏州、郑州大型综合性商业项目规划及招商实施重庆某大型复合式温泉商业地产项目规划合肥高新区某综合商业项目可行性与开发策略研究、商业定位与规划深圳某大型地标商业项目定位规划上海某大型商业地产项目定位开发策略美资某商业地产基金投资北京、浙江、山西10城市购物中心选址审计山东、苏州某大型购物中心商业规划参与外资于上海、北京、深圳多家大型购物中心选址、筹建、招商和开业全过程香港某大型连锁百货和购物中的运营管理具有行业背景的、高度专业化的管理团队2黄子龙职位:董事资料来源：九洲远景23主要项目经验工作经验行业背景九洲远景将成立一个强大的团队，与侯为民——副总裁（招商/投融资）九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划(3/4)具有行业背景的、高度专业化的管理团队2资料来源：九洲远景王榕——副总裁（招商/顾问）历任华润万家Ole商品部高级总监，罗兰贝格高级咨询顾问，物美采购部总经理零售业、消费品行业、购物中心招商运营、文化设施规划与管理及企业管理咨询的专家项目经验包括：

-某区域性企业成长审计项目

-某区域企业兼并与收购战略

-某投资银行中国快速消费品行业扫描

-某区域消费品企业审慎调查项目

-某跨国企业集团多业态组合发展战略

-某大型日化企业零售业态创新规划

-某生活时尚专业店业态发展战略

-某区域领先零售商发展战略和流程优化历任宝洁、首创、罗兰贝格、华润零售集团高管，拥有十几年的商业地产和零售管理经验零售综合体定位及旅游地产定位专家儿童和家庭娱乐领域的资深顾问和招商专家主要项目经验包括：

-深圳卓越双子座功能规划

-深圳京基中心综合体规划-COCOPARK规划评审/招商

-益田假日广场规划评审/招商

-深圳中航城零售公园规划

-苏州金鸡湖商业中心规划/运营

-苏州木渎新区产业规划

-太原北美新天地商业规划

-广州珠江新城商业规划

-上海F1赛车场商业规划

-成都大魔方商业规划及文化定位/招商

-某领先儿童用品公司集团战略

-北京某新型儿童体验中心战略和定位

-北京昌平七北路西部组团规划项目

-沈阳丁香湖项目

-某领先体育公司赛事和场馆规划……24侯为民——副总裁（招商/投融资）九洲远景将成立一个强大的团队九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划(4/4)资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队2付茂华——副总裁（写字楼/公寓/酒店等）王春辉——高级战略研究总监（零售商业等）历任仲量联行、瑞安房地产的高管，拥有十年以上的商业地产规划、运营和投资管理经验酒店、办公楼及零售商业地产资深规划顾问项目经验包括：昆明、大理、丽江、香格里拉旅游地产项目上海瑞虹新城项目规划重庆天地、大连天地项目杭州远洋运河商务区项目长沙北辰新河三角洲项目廊坊上实万庄区域开发项目成都中渝天府广场项目湖州太湖渔人码头项目上海8号桥创意产业园项目西安深国商项目大连星海湾某综合体项目沈阳丁香湖区域综合开发项目历任宝洁，麦肯光明，灵狮广告的高管，在旅游地产及儿童家庭娱乐领域有着丰富的策划及运营经验，同时也是市场营销专家-深圳绿景集团梅林项目规划

-深圳中航龙华项目规划

-深圳京基中心综合体规划-深圳某商业综合区商业定位与项目规划

-沈阳某大盘社区商业定位与规划

-石家庄某城市综合体项目定位与规划

-广州某集中商业项目定位与规划

-重庆某城市综合体项目定位与规划

-江西某城市新区城市综合体项目定位与规划

-上海某主题商业社区定位与规划

-济宁市中心3万平米项目定位及规划

-山东德州某拿地规划项目

-苏州木渎新区产业定位项目

-杭州某购物中心项目规划

-中国移动客户服务满意度研究项目

-可口可乐渠道普查研究

-百胜集团（KFC、PizzaHut)神秘客户研究

…25九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划业务拓展核心团队介绍陆昌泉—副总裁历任欧倍德、百安居、百思买、宏梦卡通集团高管，拥有十多年的专业市场和零售招商经验零售、专业市场领域资深顾问及招商专家主要项目经验包括：某大型文化集团企业的零售及娱乐业务的发展战略及实施；某卡通动漫城、主题公园、产业城的概念规划与实施；某全球领先的500强零售企业的中国业务发展规划及实施；多个购物中心的规划及招商成功经验张力—拓展总监曾留学于英国，回国后就进入九洲远景，是公司资深顾问和业务拓展专家主要项目经验包括：郑东新区CBD项目；深圳京基CBD项目；贵州黔贵项目；芜湖项目；苏州昆山项目；常州又一城等二十余个项目资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队2杨海虹—拓展总监资深销售及营销人员，儿童及家庭娱乐及购物中心的专家主要项目经验包括：郑东新区CBD项目，比如世界儿童体验中心项目，东方国贸东方新天地项目、深圳金光华购物中心少儿生存挑战赛，丽婴房全国媒体策划与执行；LACOSTE全国媒体策划及执行等众多推广项目满钰—拓展总监历任TESCO乐购、雅高酒店、环球百货的投资发展经理，具有丰富的策划投资及运营经验主要项目经验包括：主要项目包括：无锡丰汇广场、常熟美城购物中心、苏州诺福特酒店、常州某商业街等十余个项目

26业务拓展核心团队介绍陆昌泉历任欧倍德、百安居、百思买、宏梦卡资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队2刘茅茂—高级招商经理历任中房置业、上市房产、外高桥开发股份公司的高级经理，拥有丰富的招商和运营经验主要项目经验包括：上海某新城区域中心规划、招商；上海某社区中心规划招商、运营；上海绿地招商项目；北美新天地规划招商；海门中心商业区商业综合体规划定位、招商、运营等十余个项目刘溶湛—高级招商经理曾服务于多家资产管理公司，历任招商及运营经理，是资深招商及运营管理人员，拥有丰富的招商资源及预开业管理经验主要招商运用项目经验包括：南通某时尚购物中心；某知名儿童购物中心；宁波某大型项目；上海某大型商场预开业筹备策划等十余个项目李成高—招商总监卢婷婷—招商总监历任沃尔玛、吉之岛、华润万家等企业的采购总监及运营经理，是招商及运营的资深人士，拥有丰富的招商资源主要项目经验包括：沃尔玛新店商品规划/布局规划；深圳吉之岛中信城市广场店运营管理;百仕达新店商品规划及运营管理；华润万家生活城业态商品规划及运营管理(东莞及苏州OLE店)；上海第一食品专业店战略指导,商品规划及运营管理等历任好又多、家谊超市及信地集团高管，拥有丰富的零售市场招商管理经验，并是内部控制和风险管理的专家主要项目包括：芜湖银湖北路招商项目、重庆某项目招商运营、某区域领先地产集团监察部组件项目；某大型连锁零售企业物流和库存优化项目；某连锁零售企业供应链管理；某BtoC电子商务企业领先企业财务管控及绩效考评体系等招商核心团队介绍27资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队2刘茅战略研究及顾问核心团队介绍何冰艳—战略研究总监王海波—战略研究总监曾任职于华润零售集团，负责购物中心招商运营工作，拥有丰富的招商运营经验主要的项目经验包括：深圳京基项目；深圳中航城项目；苏州金鸡湖项目；杭州武林门项目；GMS中国邻里中心项目群；广州珠江新城；重庆帝景等二十多个项目资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队2许焕升—战略研究总监胡进—战略研究总监历任过箭牌、雀巢等多家消费品公司的渠道经理，是商业及产业规划方面的资深专家主要项目经验包括：苏州西部中心区产业规划项目；大连某产业园规划；深圳体育场馆市场选择战略；四川大魔方项目；南昌开发区项目；融汇温泉城等众多项目历任铜锣湾集团拓展经理与吉之岛运营经理等职位主要项目经验：深圳南市区某片区改造商业开发研究、深圳某大型地标商业项目定位规划、山东某购物中心商业规划、某连锁邻里购物中心（北京、南京、徐州、蚌埠）可行性研究、某美资大型基金中国消费品市场研究咨询项目、中国最大直销企业零售业态规划项目、上海某项目（31万平米购物中心）商业可行性报告和商业规划方案曾任职于北京铭略远迅管理咨询公司合伙人，是区域规划、企业战略及客户管理的资深专家项目经验涵盖各种类型的商业规划，在交通枢纽及综合体商业规划尤为突出，主要经验包括：深圳大型交通枢纽项目；北京大型交通枢纽项目；贵州黔贵CBD项目；苏州昆山项目；北京某大型综合体项目；江门东湖项目；南昌紫禁城等二十多个项目28战略研究及顾问核心团队介绍何冰艳王海波曾任职于华润零售集团，29九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例2929九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例2930“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心资料来源：九洲远景分析30“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐3031城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业资料来源：九洲远景分析31城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价3132随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式城市功能分区建设阶段(二战前)郊区化发展阶段(二战后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流资料来源：九洲远景分析32随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城3233目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用代表城市城市综合体开发状况代表项目一线城市北京上海深圳广州中心城区范围内，已建成大量城市综合体项目；多个综合体组合形成更大规模的都市综合体街区形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格局包括全国性及地区性在内的多种开发商参与开发华润中心上海港汇广场北京东方新天地二线城市杭州沈阳郑州万达广场沈阳恒隆广场三线城市太原常州在具有一定地区经济辐射能力的三线城市开始零星出现全国性地产开发商开始试探性进入常州又一城区域中心为代表的城市综合体项目开始规模性出现国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用各类型城市综合体开发状况资料来源：九洲远景分析33目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市3334城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交通联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等多种方面城市综合体的建设特点资料来源：九洲远景分析34城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准3435综合体项目的开发由于其规模巨大同时开发周期较长，与相关方面建立战略性的合作关系将大大有助于增强开发商的发展能力1234综合体项目由于规模大、内容广开发过程中往往涉及拆迁、安置、市政配套建设等涉及复杂内容；同时项目对所在区域的未来发展将提供巨大的推动力，因此应与政府部门建立密切的合作关系综合体项目的开发需要巨大的资金支持，开发商有必要通过多方渠道扩大资金来源渠道。与各类基金机构建立长期联系将是一种很好的选择综合开发的复杂性要求有专业公司的参与，可以为开发上在项目规划、建筑设计、招商、项目运营、物业管理等多种环节提供专业服务，从而增加项目开发的成功机会商业部分经营的成功与否往往决定的一个综合体项目的结果，而各种优质主力店的资源则又是商业成功经营的关键与超市、百货、品牌酒店等主力店形成战略性合作关系将大大增强项目的跨地区发展能力，同时降低经营风险战略联盟资料来源：九洲远景分析35综合体项目的开发由于其规模巨大同时开发周期较长，与相关方3536模式4细分市场主体型综合体模式3生活方式中心型综合体模式2商业驱动型综合体根据项目位置与主题定位不同，我们总结了四种在中国成功跨区域发展的城市综合体模式主题定位（情感）城市综合体的模式典型代表城市生活的标志者模式１顶级综合体解决方案的提供者华润中心东京中城个性化产品的表现者来福士万达广场生活方式的倡导者新天地东京六本木主题定位（功能）一二线城市市级商业/商务/文化中心一二线城市某细分市场主题一二线城市“场所”Theplace一二线城市区域商业/商务中心其他城市市级商业/商务中心资料来源：九洲远景分析36模式4模式3模式2根据项目位置与主题定位不同，我们总结了3637每种模式中，物业元素构成类型和驱动元素均各有侧重资料来源：九洲远景分析主题定位物业元素构成类型模式3生活方式中心型综合体市级商业/商务/文化中心一、二线城市城市中心区、超级区域中心模式1顶级综合体城市/位置零售模式4细分市场主题型综合体写字楼酒店公寓住宅模式服务式公寓酒店式公寓当地高档住宅甲级Loft某细分市场主题精品酒店五星级四星级五星级普通公寓酒店式公寓服务式公寓当地高档住宅当地中高档住宅模式2商业驱动型综合体普通公寓酒店式公寓服务式公寓当地中高档住宅“场所”Theplace区域商业/商务中心市级商业/商务中心一、二线城市城市中心区、富裕人群居住地一、二线城市区域中心；其他城市的城市中心一、二线城市城市中心区、区域中心、超级区域中心城市中心超级地区中心超甲级甲级超五星级五星级甲级乙级三星级四星级五星级区域中心生活时尚中心服务式公寓酒店式公寓主题型购物中心专业中心甲级园区型Loft37每种模式中，物业元素构成类型和驱动元素均各有侧重资料来源37九洲远景成功运作案例九洲远景成功运作案例3839深圳市罗湖城市中心区万象城项目简介万象城购物中心简介设计单位：美国RTKL建筑师事物所规模：总建筑面积18.8万平方米营业面积12万平方米商铺，近300家地下2层、地上5层，停车位1030个开业时间：2004年12月定位：满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心资料来源:

华润集团，九洲远景分析购物中心概况案例13939深圳市罗湖城市中心区万象城项目简介万象城购物中心简介设计40万象城通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所万象城各商业功能面积占比万象城租户档次占比资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析案例14040万象城通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设41主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证很强的客流吸引力主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店业态楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场休闲娱乐4FOLe'购物B1F次主力店业态楼层顺电购物4F运动100购物5F生活本色购物4F美乐汇美食广场餐饮5FNOVO购物1FEsprit购物1-2F万宁购物B1F资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析案例14141主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积42宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围内部墙壁和地面以花岗岩为主要材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受由59部扶梯，17部直梯，3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析案例14242宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和43深圳市城市中心区京基-金融中心商业广场项目简介（深圳第一高楼）资料来源：九洲远景项目简介项目示意图项目区位：项目位于深圳罗湖金融、文化中心区，邻近深圳深圳交通主干线深南大道，与深圳地铁以最近距离对接，交通方便项目规模：项目占地4.7万平方米，总建筑面积38万平方米项目定位：本项目规划为高档智能化写字楼、国际豪华酒店、购物中心、高级公寓等相配套的从事银行、金融、证券、保险的国际性金融中心建筑形态：整个项目的主体建筑规划总高度约439米，97层，将成为深圳市新的地标性建筑项目服务：我们为本项目提供商业定位、商业概念设计与规划、租户组合、招商策略、财务策略等服务案例24343深圳市城市中心区京基-金融中心商业广场项目简介（深圳第一44京基.金融中心将建成为集甲级写字楼、豪华酒店、大型商业、高级公寓、住宅为一体的大型综合建筑群，金融中心大厦将是深圳最高也是世界最高的建筑之一深圳大剧院地王大厦金融中心：97层，439米甲级写字楼和酒店环宇大酒店住宅和公寓金融中心商业广场地下1层和地面4层,8.5万平米案例2资料来源：九洲远景分析4444京基.金融中心将建成为集甲级写字楼、豪华酒店、大型商业、45京基金融中心项目定位为以中高档购物、餐饮和休闲娱乐为一体的——“都会时尚购物中心(TheCosmopolitanCityCenter)”以中高收入的商务人士和写字楼工作人群为主，同时兼顾旅游人群和城市居民购物中心档次定位为中高档的购物中心目标消费群和定位1购物:50%，餐饮:30%，休闲娱乐:20%包括部分服务类商业的功能行业组合与功能配比2主力店以国际知名的中高档时尚百货（含服装、化妆品、电子产品、家品等）、精品超市和潮流美食广场为基本组合次主力店和品牌店铺以中高级国际名牌服装服饰、大型中餐、自助餐、异国风味餐、时尚甜品店、休闲食品店、健身会、酒吧、影城、表演场、体验中心、咖啡厅、茶馆等次主力店和各类时尚品牌店铺为主要组合方向主力店、次主力店和品牌店铺组合方向3强调国际化、现代化的购物与餐饮文化，“生活方式”的现代感及国际化氛围强调健康和富有活力的休闲娱乐概念为消费者提供“品味，时尚，个性化，精致和优雅”的现代生活空间和消费价值元素消费者沟通4案例2资料来源：九洲远景分析4545京基金融中心项目定位为以中高档购物、餐饮和休闲娱乐为一体深圳市福田中心区COCOPARK大型城市生活时尚中心项目简介项目基础资料COCOPARK购物中心开业时间建筑形式商业体量所属类型城市生活时尚中心2006年10月建筑面积8.5万平方米单体建筑资料来源：九洲远景分析案例346深圳市福田中心区COCOPARK大型城市生活时尚中心项目简介购物中心案例研究模版v.20080228中高档中档品牌档次面积比例主力店业态楼层原味车间餐饮3F吉之岛超市购物1B百老汇休闲娱乐2F业态面积比例低档购物餐饮娱乐主力店、次主力店面积占比主力店其他COCOPARK是以餐饮、购物功能为主的定位于中档的购物中心，其中主力店面积占总量的48%，休闲气氛相对浓厚资料来源：九洲远景分析案例347购物中心案例研究模版v.20080228中高档中档品牌档次面主要行业租户举例项目品牌租户情况举例购物餐饮娱乐休闲/服务资料来源：九洲远景分析案例348主要行业租户举例项目品牌租户情况举例购物餐饮娱乐休闲/服务资购物中心案例研究模版v.20080228店铺外观相关图片COCOPARK实景照片资料来源：九洲远景分析案例349购物中心案例研究模版v.20080228店铺外观相关图片CO50深圳市城市区华强北“中航城RetailPark”项目简介项目示意图项目简介项目区位：位于深圳市福田商业中心，华强北商业区，靠华强北路、中航路、振华路项目规模：中航城整体的商业规模为23万平米，其中规划面积10万平米，分别由D1、D2、G/M、Hs四个商业地块组成项目定位：定位为购物公园，为深圳的年轻、年轻家庭以及中高端收入人群营造一个以购物为主、含有丰富餐饮和娱乐元素的购物、娱乐、社交和家庭活动的首选场所项目服务：提供确定商业概念、概念设计的品牌落位、招商策略和财务预测、协助建筑设计审核项目概况资料来源：九洲远景分析案例45050深圳市城市区华强北“中航城RetailPark”项目简51中航城项目价值定位消费者主力店商业组合消费者沟通以深圳16-35岁、家庭月收入4000-20000元的消费者为核心目标消费群商务白领人士年轻家庭消费的满足中高收入人群由天虹、中航广场中的主力店作为项目的两大主力店以多个次主力店组团，主要以服装、数码、娱乐为主形成充分的young概念的供给功能结构的范围：购物占50%，餐饮25%，娱乐占25%核心品类：数码、服装、HBA和餐饮娱乐强调lifestyle概念良好的休闲、购物空间和时尚前卫的设计理念具有良好的环境、景观设计提供产品展示、新品发布的活动空间提供年轻人游艺、玩耍的公共场所以休闲、娱乐和次主力店组团为核心，打造中航城Youngertainment的主题商业概念核心价值：为深圳年轻一族、商务人士和部分家庭提供具有休闲娱乐氛围的一站式消费场所资料来源：九洲远景分析Youngertainment：Younger+entertainment-表示年轻人娱乐生活案例45151中航城项目消费者主力店商业组合消费者沟通以深圳16-35差异化的目标客户定位，次主力店的功能组团模式、lifestyle的生活体验、项目群落式建筑特色和充足的停车是中航城项目的独特卖点提供深圳年轻消费群Youngertainment的生活方式中航城项目的独特卖点中航城项目的独特卖点独特理念强调lifestyle概念，次主力店组团模式，营造趋优的品牌定位组合，取代传统的主力店模式，为消费者提供性价比较高的、设计感较强的体验式购物项目建筑形态华强北独享地理位置优势，超大体量的商业地产项目开放式商业街区营造年轻娱乐的购物生活

华强北独一无二的超大容量停车场，3500+1500个车位功能组合租户组合以：次主力店＋品牌服饰店＋数码体验概念＋年轻家庭概念＋较强的休闲娱乐组合定位差异针对16－35岁年轻、年轻家庭和年轻中高白领，提供Youngertainment概念、娱乐、购物、社交和家庭活动一站式的首选场所资料来源：九洲远景分析案例452差异化的目标客户定位，次主力店的功能组团模式、lifesty53项目整个布局由七个模块组成，高低错落，杂而有章资料来源：九洲远景分析案例45353项目整个布局由七个模块组成，高低错落，杂而有章资料来源：54深圳市福田CBD“卓越双子塔-世纪中心”项目简介资料来源：九洲远景项目简介项目示意图项目区位：项目位于深圳市的CBD商务中心区，毗邻会展中心项目规模：项目项目规划总建面33万平方米，分为四期开发，其中商业5万平米（包括地上3.6万和地下约1.4万）项目定位：项目全部建成后将成为汇集商业、写字楼、公寓、星级酒店综合性多功能项目，打造CBD最大规模的都市综合体，奠定“集约化”商务模式，充分利用都市综合体效应和资源，充当CBD商务领袖建筑形态：整个项目的主体建筑规划总高度约60层，未来将是CBD第一高度项目服务：我们针对本项目的商业广场近5万平方米商业面积进行市场定位和商业规划案例55454深圳市福田CBD“卓越双子塔-世纪中心”项目简介资料来源55九洲远景将卓越世纪城定位成“中产阶级时尚体验中心”案例55555九洲远景将卓越世纪城定位成“中产阶级时尚体验中心”案例556成都市新CBD区“大魔方”项目简介项目位于成都高新区南部，区域行政中心旁，项目紧邻人民南路南延线-城市主干道旁、毗邻天府大道和南三环线项目总占地178亩，总建筑面积约57万平米项目四面临路出口和西邻地铁，交通便利项目规模大，有较大的市场发挥空间项目临河具有相对的景观资源项目周边1公里范围内未来商业配套完备，有“成都歌剧院”，西南侧“海洋乐园”相邻，“新益州城市广场”-46万平米项目背景资料来源：九洲远景分析本项目案例65656成都市新CBD区“大魔方”项目简介项目位于成都高新区南部575757大魔方综合体项目功能定位于以演艺为核心的集文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐功能为一体的演艺综合体文化休闲、娱乐居住办公、商务、旅游、居住购物、餐饮、娱乐资料来源：九洲远景案例657575757大魔方综合体项目功能定位于以演艺为核心的集文化休585858根据消费需求和竞争差异化定位，建议大魔方打造成面向中产及以上家庭的ONEDAYOFF超级文化中心成都大魔方广场（超级地区购物中心）主题概念：---中产及以上家庭onedayoff超级文化中心功能性描述：---围绕城市生活居民，为其配置追求舒适、服务、体验、质量的多元素丰富的产品，以文化娱乐元素为主导，综合规划购物和餐饮行业，以中档、中高档为主场景：我路过了，大魔方广场，看上去很“有感觉”，一切都很有范儿，我想进去看场电影或喝杯咖啡；我进来了，有很多的活动气氛，让我有“体验”的冲动；我体验了，我发现所有的商品都很有“质量”，包括餐饮和娱乐；嗯，“价格”是我可以接受的范围，我突然意识到常来这里购物是“明智”的情感性描述：----

热情、活力、归属、经典，这里是时尚文化的地标，这里是家庭和朋友闲暇消遣的理想去处，这里诠释的是现代家庭的生活方式场景：星期一：今天很烦，我决定去大魔方，因为在那里我会变得“无忧无虑”星期二：今天很累，我决定去大魔方，因为在那里我能感受到更多的“热情和活力”星期三：今天很无聊，我决定去大魔方，因为在那里会有很多和我一样的人来寻求“归属”吧星期四：----今天想看风景，我决定去大魔方，在那里歇息喝咖啡，“安静”的看人来人往星期六：今天阳光很好，我们全家决定去大魔方，因为在那里总是有着欢乐开心的“经典”星期天：今天…….没有特别的，我还是决定去大魔方，“纯粹”的我在那里感到“自然”

资料来源：九洲远景案例658585858根据消费需求和竞争差异化定位，建议大魔方打造成面595959突出家庭式文化休闲行业以及24小时业态的选择，是本项目建立有效竞争优势的重要元素资料来源：九洲远景分析全客层娱乐24小时业态主力店驱动餐饮带动性案例659595959突出家庭式文化休闲行业以及24小时业态的选择，是60606060成都大魔方项目规划占地约189亩，预计投资33亿元，预计4-5年开发完毕，拟规划建筑面积约为75万平米

项目地块四至范围和主要技术指标资料来源：九洲远景数据库

项目平面图项目数值单位净用地面积189.9034亩总建筑面积636000㎡地上建筑物面积506000㎡观演建筑（演艺中心）56000㎡集群式商业130000㎡超高层酒店50000㎡超高层写字楼41000㎡住宅101200㎡公寓式办公127800㎡地下部分130000㎡车位3000个容积率4.0

案例66060606060成都大魔方项目规划占地约189亩，预计投资3616161大魔方城市综合体项目将利用其演艺文化标志特色和天府新城区位优势，建设为“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐”功能为一体、满足城市文化时尚客群的城市演艺综合体资料来源：九洲远景案例661616161大魔方城市综合体项目将利用其演艺文化标志特色和天苏州市新CBD“金鸡湖商业中心”项目简介项目区位：项目位于苏州市工业园区项目规模：项目总规划面积28万平方米，建筑面积40万平方米项目定位：项目定位为苏州人气和商气最旺盛、最繁荣的现代城市中心，将建设成为最富价值的商业投资新区、最适宜的人居新环境、最现代的生态旅游新享受、最时尚的休闲购物新品位、最顶级的娱乐餐饮新概念，通过26届金鸡奖的举办及建立金鸡奖永久颁奖基地，带动板块的发展项目服务：我们为本项目提供重新定位、商业概念设计、物业改造方案、商业布局规划、招商推广方案，资料来源：九洲远景项目区位图项目简介

案例762苏州市新CBD“金鸡湖商业中心”项目简介项目区位：项目位于苏63定位为购物公园，金鸡湖商业中心将致力于成为苏州市的娱乐休闲/购物综合消费的目的地场所金鸡湖购物公园价值定位消费者主力店商业组合消费者沟通以苏州大众市民为主苏州游客也是重要的目标消费群苏州商务人士以娱乐、家具家居、日韩服装、餐饮、体育为主题设立主力店和特色街区补充大型娱乐项目建立OfficePark带来流动人口功能结构的范围：购物占40%，餐饮15%，娱乐占45%强调国际化、现代化的文化强调健康和富有活力的休闲娱乐概念核心价值：为苏州大众居民、商务人士和游客提供具有浓厚休闲娱乐氛围的一站式消费场所63资料来源：九洲远景分析案例76363定位为购物公园，金鸡湖商业中心将致力于成为苏州市的娱乐休随着金鸡湖区域的配套硬件设施日趋成熟，又成功的将中国电影金鸡奖永久评奖基地引入苏州工业园金鸡湖，有效的提升了区域的知名度苏州金鸡湖-中国电影金鸡奖评奖基地事件营销资料来源：九洲远景分析案例764随着金鸡湖区域的配套硬件设施日趋成熟，又成功的将中国电影金鸡金鸡湖开发采用旅游、商业、商贸等配套设施带动住宅开发及人口导入，最终实现区域成熟金鸡湖开发策略资料来源：Internet，九洲远景分析旅游休闲创意零售商业商贸办公酒店观光水域：金鸡湖观光湿地：湿地公园休闲绿地：湖畔……住宅开发人口导入区域成熟李公堤湖滨新天地金鸡湖广场……CBD星海国际广场苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店……案例765金鸡湖开发采用旅游、商业、商贸等配套设施带动住宅开发及人口导配套设施均匀分布在湖畔，功能齐全金鸡湖配套设施资料来源：Internet，九洲远景分析案例766配套设施均匀分布在湖畔，功能齐全金鸡湖配套设施资料来源：In资料来源：Internet，九洲远景分析金鸡湖配套设施配套设施在设计上体现出开放型和生态型的特点案例767资料来源：Internet，九洲远景分析金鸡湖配套设施配套设68杭州城市中心区GDA项目简介项目区位：项目位于杭州市的核心商业中心武林商圈项目规模：项目建筑面积５万平方米，包含百货主力店，在杭州市具有较强的知名度项目定位：项目为杭州本地中产阶级以及浙江省内外旅游者提供一个集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的购物中心，为消费者提供轻松，舒适的购物环境建筑形态：本项目计划在原有商业物业基础上进行扩展，开发成为酒店、办公、商业于一体的综合性商务、商业物业项目服务：我们为本项目提供商业定位、商业概念设计与规划、财务策略等服务资料来源：九洲远景项目示意图项目简介案例86868杭州城市中心区GDA项目简介项目区位：项目位于杭州市的核69国大购物中心将提供以购物为主、含有丰富餐饮和娱乐的综合服务，致力于成为杭州及周边城市的中产阶级购物、社交以及家庭活动的首选场所以次主力店为核心的城市中心定位目标消费群主力店商业组合消费者沟通核心目标消费群25-45岁、家庭年收入8-25万覆盖生活品质型、事业进取型、传统保守型三类人群杭州游客也是重要的目标消费群无主力店，采用次主力店组团模式引进新概念租户，以符合中产阶级对于品质和价格的双重要求（tradingup）功能结构的范围：购物占50-60%，餐饮15-25%，娱乐占15-25%两种方案多品类驱动模式核心品类驱动模式营造轻松舒适的现代都市购物环境强调高楼层的可达性规模在35000平米左右资料来源:九洲远景分析案例86969国大购物中心将提供以购物为主、含有丰富餐饮和娱乐的综合服70C.九洲远景对本项目的初步理解与判断7070C.九洲远景对本项目的初步理解与判断707171成都位于中国西部，是西部地区重要的政治、经济、历史文化名城成都市概况成都市是四川省的省会城市，位于四川省中部、四川盆地西部，距离重庆市的铁路里程为315公里；2008年末全市户籍人口1125.0万人,常住人口1270.6万人；成都经济快速发展，综合实力显著增强。2008年全市GDP达3901亿元，在全国15个副省级城市中位居第七成都是一座有2300历史的古城，自古人才荟萃，如汉赋四大家中就有司马相如和杨雄。深厚的古蜀文化绵延至今，得到传承和发扬。但成都同时也是一个融合百流、善于吸纳、富于创新的城市，2000多年来一直在吸收引进全国各地先进的文化和人才，截止2009年底，在成都的境外500强企业已逾130余家。全市现辖9区4市6县，面积12390平方公里。资料来源：internet，九洲远景分析成都市地理位置图宏观分析7171成都位于中国西部，是西部地区重要的政治、经济、历史文717272虽然成都GDP与我国主要一线城市尚存差距，但其经济总量和人均社会生产总值在西部却名列前茅，人均GDP更居西部之首主要城市2008年GDP比较

[亿元，%]资料来源：各城市统计年鉴，九洲远景分析主要城市2008年人均GDP1）比较

[元，%]CARGCARG说明:1)按照户籍人口计算宏观分析7272虽然成都GDP与我国主要一线城市尚存差距，但其经济总72737373成都商业较为发达，是驱动第三产业发展的主要产业；第三产业构成中批发零售居第一位；增速上文体娱乐、餐饮住宿位居前三73资料来源：成都市统计年鉴，九洲远景分析08年成都第三产业构成成都04-08第三产业构成增长情况[亿元]2004年2008年CARG13.1%12.7%9.5%14.0%宏观分析737373成都商业较为发达，是驱动第三产业发展的主要产业；737474成都人均社会消费品零售额增长迅速，到08年为14417元，其增长率超过上海、深圳等一线城市成都市2004-2008年人均社会消费品零售额[元，%]主要城市04-08年人均社会消费品零售额复合增长率比较

[元，%]资料来源：成都市统计年鉴，九洲远景分析14.9%CARG宏观分析7474成都人均社会消费品零售额增长迅速，到08年为1441747575建国以来成都市人口数量持续微幅增长为1.4%，2008年末总人口达1125万人，预计在2015年将达到1250万左右成都市1949-2008人口1增长情况[万人]资料来源：统计年鉴，九洲远景分析CGAR1.5%CGAR1.4%CGAR1.5%注1：该处以户籍人口计算，2008年常驻人口1280万，户籍人口1125万，可知成都以本地人口为主导，户籍与常驻人口差距不大宏观分析7575建国以来成都市人口数量持续微幅增长为1.4%，200757676762008年成都市人均可支配收入水平居于西部城市之首；在人均消费性倾向指数水平位列各大城市中第二位，反映成都是一个消费性都市2008主要城市人均消费性支出与人均可支配收入比较[元]人均可支配收入人均消费性支出注1：消费倾向性指数=消费性支出/人均可支配收入资料来源：各城市统计年鉴，九洲远景分析消费性倾向指数成都大魔方概念规划完整版宏观分析7676762008年成都市人均可支配收入水平居于西部城市之7677772004200520062007食品医疗保健交通和通信教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务家庭设备用品及服务衣着89979642成都市2004-2008年人均消费支出结构117031.7%2008人均全年消费支出年均增长[元，%]9.3%其中用于衣着、家庭设备用品、杂项商品的支出，其增速远远超过人均消费支出的平均增速，反映出成都市居民的消费结构正在升级1030210.8%2.4%17.1%8.0%128509.8%资料来源：成都市统计年鉴，九洲远景分析14.7%27.3%注：杂项商品和服务中包括金银饰品和美容美发宏观分析77772004200520062007食品医疗保健交通和通777878

趋优选择市场出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足Fastfashion成为市场主导，topfashion占市场5%-10%的市场份额娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现传统市场以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主消费以价格导向为核心诉求品牌的渗透率低全业态市场城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足典型城市如上海、深圳、北京等大而全市场百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现餐饮娱乐形态开始多样化Basicfashion占市场主流消费向价值导向转变，并出现多样化资料来源:九洲远景分析城市商业发展阶段的演变成都市商业发展正处于从大而全的业态向市场细分业态转变的过程中，会出现追求更具生活方式的高端的新业态、品牌、建筑形式宏观分析7878趋优选择市场出现多种类型的购物中心，强调生活787979按照成都市远景规划，未来城市格局将由以天府广场为中心圈层模式演变为多中心组团式格局，形成“一主