XXXX郑州中牟面粉厂项目市场提案课件

中牟面粉厂项目市场分析及开发建议智信地产（中国）2007年9月30日中牟面粉厂项目市场分析及开发建议智信地产（中国）1郑东新区汴西新区中牟隆起带机场方向郑汴一体化使原本落后的中牟变得举足轻重郑汴融城使中牟发展提速郑汴中牟隆起带机场方向郑汴一体化使原本落后的中牟变得举足轻重2中牟城市经济基础项目郑州市中牟开封市2006年GDP2001.5亿元110亿元472.36亿元增长率15.7%19%13.1%建成区面积12平方米公里，人口9.06万人，规划到2020年，中牟县城人口规模为22万人。以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市。中牟城市经济基础项目郑州市中牟开封市2006年GDP20013城市特点郑州市区近郊卫星城郑汴一体化连接点工弱农强工业园区快速兴起城市特点郑州市区近郊卫星城郑汴一体化连接点工弱农强工业园区快4中牟房地产市场发展现状政策市、规划市明显；受郑汴一体化利好消息影响，中牟楼市在07年发展速度明显提高，价格显著拉升；中牟房地产起步较晚，房地产快速发展，单位集资房与商品房并行，市场竞争激烈性显现；与郑州价差明显，郑东新区房价在5500元/㎡以上，中牟新区房价2000元/㎡左右，老城区在1200-1700元/㎡。房地产发展阶段已超越河南其他县级城市中牟房地产市场发展现状政策市、规划市明显；房地产发展阶段已超5郑州北环金水路郑东新区中牟城区≥20分钟车程<20分钟车程房价4500元/㎡房价5500元/㎡以上房价1800元/㎡郑汴一体化的大环境驱动下，车程时间距离被更多的客户接受，空间距离感降低，郑州高房价必然使客户向中牟挤压。房价VS区位郑州北环金水路郑中牟城区≥20分钟车程<20分钟车程房价456中牟在售楼盘调查水岸鑫城金帝城星城国际蓝爵世家中祥小区清华园自由新村仁和旺世中牟在售楼盘调查水岸鑫城7水岸鑫城物业类别多层开发商河南宏田置业有限公司项目位置中牟县区郑汴路西湖花园水岸鑫城开盘时间三期年前开盘销售率二期90%占地面积1000亩建筑面积35万平米容积率1.50绿化率46%项目均价2400元/㎡价格描述一期均价1700元/平米二期均价2100元/平米优惠/活动紫荆山公园西门黄河博物馆前有项目的看房直通车开发说明项目分4期开发，整体规划围绕26万平方米的主题湖面展开.项目二期为纯多层(13栋）建筑,，预计3期07年11月开盘；项目一期已推完；二期剩少量房源；目前主推三期；项目二期夏日香气共有19种时尚户型：实用一居，浪漫二居，阳光三居，典雅的复式。水岸鑫城物业类别多层开发商河南宏田置业有限公司项目位置中牟县8主要配套交通配套：小区每天提供班车方便业主上下班和休闲购物教育配套：小区内建有幼儿园，紧邻小区四周有小学、中学和高中以及航天技术学校、高等电力学校等众多高校医疗配套：社区医疗门诊，小区周围有中医院、眼科医院商业休闲：小区内部建有商业步行街，融休闲、购物、娱乐、餐饮、旅游为一体，水上游乐场，养生温泉，休闲会所，体育场/高尔夫球场项目规划有停车场，楼距间有停车位核心卖点三面环湖，紧邻26万平米天然湖水地段：毗邻郑东新区CBD；中牟新老城区连接地户型丰富且采光好自身配套较为完善：养生温泉；休闲会所等，投资潜力主要配套交通配套：小区每天提供班车方便业主上下班和休闲购物核9主要特色及卖点解析以26万平米天然湖水为核心的园林景观，是其最大特色和卖点以区位、地段为支撑的投资潜力，极大地吸引了客户以系列配套为基础塑造的高品质社区形象，引导了市场购买丰富多样的“阳光户型”，对客户是一种极大的诱惑看房直通车和社区班车，解决了客户的后顾之忧，人文关怀触动客户大规模社区形象，生活氛围浓厚，是客户购买的一大重要理由鑫苑物业更好的吸引郑州客户主要特色及卖点解析以26万平米天然湖水为核心的园林景观，是其10可借鉴“亮点”以“水”和“绿色”为主题的景观设计高品质社区社会形象的成功塑造多样户型满足不同客户需求完善自身配套，吸引客户可借鉴“亮点”以“水”和“绿色”为主题的景观设计11价格快速上涨，3-9月份上涨600元，半年上涨速度33%。其原因一是郑汴一体化逐渐明显，郑州等外来客户信心度提高，二是该项目在郑州的强力推广，三是小区渐已成熟。价格加速上涨价格快速上涨，3-9月份上涨600元，半年上涨速度33%。其12金帝城物业类别多层/小高层/高层开发商河南金恒基地产发展有限公司项目位置中牟县郑汴路与宝锋街交汇处检查院对面开盘时间2006-09-23销售率一期95%占地面积400余亩建筑面积25万余平米项目均价2150元/㎡绿化率35%优惠/活动河南省人民会堂前有项目的看房直通车，一次性付款优惠1%开发说明项目规划分四期开发，一期为9栋多层，一期面积93.73的户型居多并且多为一、二、三层，顶层多为复式。主要配套社区规划有幼儿园，社区配套医院，社区规划有VIP休闲会所，社区规划有停车场（地上、地下），大型商场，特色步行街，社区商铺；毗邻易斯顿国际美术学院、中牟一高等。核心卖点地段，便捷交通，中牟政府城市规划核心，与政府机构毗邻，行政中心，增值潜力大，紧邻名校，教育资源好，未来配套齐全。金帝城物业类别多层/小高层/高层开发商河南金恒基地产发展有限13主要特色及卖点解析以区位、地段为支撑的项目硬性卖点，直接说服客户位于中牟新行政中心区所拉升的增值潜力，给予了客户极大地购买信心未来完善的配套和丰富的教育资源，有力地提升了项目品质看房直通车和社区班车，给予了业主便利，解决了业主出行困难的问题主要特色及卖点解析以区位、地段为支撑的项目硬性卖点，直接说服14可借鉴“亮点”多层开发以90平米左右两房两厅为主体的项目规划开发思路项目规划临街商铺，既做社区配套，又增加销售收入规划社区VIP会所，一方面做配套吸引客户，另一方面提升项目品质，促进项目的整体开发可借鉴“亮点”多层开发以90平米左右两房两厅为主体的项目规划15金帝城2006年9月——2007年4月，7个月的时间价格上涨近160元，4月份以来，价格上涨加快，月均上涨100月左右。金帝城2006年9月——2007年4月，7个月的时间价格上涨16蓝爵世家物业类别多层开发商开封市永合置业/郑州玉笋房地产商务有限公司项目位置中牟郑汴路和宝峰路交叉口开盘时间2006-7销售率95%占地面积150亩项目均价1900元/㎡容积率——绿化率40%开发说明项目分三期开发，一期、二为多层，三期为小高层主要配套社区停车场；楼距间停车位；车位配比1：1；社区幼儿园，底商/医院，集贸市场核心卖点中牟准中心，地段，紧靠中牟新行政中心，毗邻郑东未来行政中心，未来成熟配套，通透板式建筑，高得房绿，宽楼间距，向阳，精美户型，教育体系，增值潜力蓝爵世家物业类别多层开发商开封市永合置业/郑州玉笋房地产商务17主要特色及卖点解析区位、地段铸就的增值潜力，成就项目的销售便利的交通环境，为项目提供大的卖点支撑完善的教育体系，为客户提供了购买理由板式建筑设计，采光条件好的精美户型，极大地增强了客户的购买动力未来成熟生活配套的形象传播，弱化了客户的购买疑虑主要特色及卖点解析区位、地段铸就的增值潜力，成就项目的销售18可借鉴性“亮点”板式建筑、阳光户型的规划设计“闲适生活人居”概念的塑造1：1的停车位配备可借鉴性“亮点”板式建筑、阳光户型的规划设计19近期迅速拉高价格近期迅速拉高价格20星城国际物业类别多层/高层开发商河南缔华房地产开发有限公司项目位置中牟郑汴路与万三路交叉口开盘时间2007-3容积率4.6占地面积325亩建筑面积100万平米项目均价2100元/㎡绿化率40%优惠/活动郑州人民大会堂门前有项目看房直通车，一次性付款优惠2%，按揭无优惠开发说明双气社区，共分为3期开发，目前在售的是1期，共有4栋多层（售完）、1栋小高层、和1栋高层，其余全为高层，高层共26层主要配套超市，医院，幼儿园，会所，停车场核心卖点优越区位，便捷交通，大规模：100万平米，景观：景观大道、七里河，增值潜力星城国际物业类别多层/高层开发商河南缔华房地产开发有限公司项21星城国际星城国际22主要特色及卖点解析优越区位、便捷交通，成就项目价值，增值潜力促进项目的整体发展大规模社区的人文生活氛围，是项目的一大卖点中牟少有的高层住宅景观环境推动项目的开发销售中牟双气社区的稀缺性，赋予了项目较强的竞争力主要特色及卖点解析优越区位、便捷交通，成就项目价值，增值潜力23可借鉴性“亮点”传播中对“郑汴融城”内涵的挖掘双气社区的规划开发可借鉴性“亮点”24中祥小区物业类别中祥小区开发商河南温馨置业有限公司项目位置郑汴路与爱乡路交汇处开盘时间06.5销售率95%占地面积23亩建筑面积3.5万平米容积率2.2绿化率30%项目均价1650元/㎡主力户型2居80-94㎡，3居116-139㎡历史价格07-71500元/平米开发说明共有6栋多层组成，共分一期开发，小区设计住户294户，项目以“绿色居住，健康人生”为生活倡导理念，交通便利。主要配套健身娱乐场，商业街，天然气核心卖点户型面积设计合理，南北通透，单价低，购买门槛低中祥小区物业类别中祥小区开发商河南温馨置业有限公司项目位置郑25中祥小区中祥小区26中祥小区开发商有着多年的开发经验，品牌有一定的知名度小区形成了一定规模，价格不高，有可以做银行按揭，客户资源比较广泛，销售处于良性状态小区周边环境比较差，又是异地的开发企业，后期物业有隐患，影响了其销售进度中祥小区开发商有着多年的开发经验，品牌有一定的知名度27中祥小区中祥小区28清华园物业类别住宅开发商郑州丰达房地产开发有限公司项目位置尼桑路与西环路交叉口开盘时间2007年3月销售率85%占地面积7.53万平米项目均价1580元/㎡历史价格1525元/㎡绿化率40%主力户型3居125.28125.52139.6㎡优惠/活动无优惠活动开发说明共分2期开发，共有7栋多层，目前在售的是4栋多层；下面2层为503-874平米的底商。主要配套天然气，教育配套核心卖点单价低，购买门槛低，教育配套交通清华园物业类别住宅开发商郑州丰达房地产开发有限公司项目位置尼29自由新村物业类别多层项目位置建设路与汇翠路交叉口项目均价1500元/㎡销售率40%占地面积40亩主力户型三居127-141㎡绿化率——优惠/活动没有优惠开发说明共分1期开发，有12栋组成。主要配套天然气核心卖点价位低，购买门槛低。该项目开发档次较低，以实用性为基础，突出性价比优势，在新区高房价的带动下，拉高价格。自由新村物业类别多层项目位置建设路与汇翠路交叉口项目均价1530仁和旺世物业类别多层开发商河南通达置业项目位置爱乡路中段营销策划郑州汇智天城开盘时间未开盘销售率咨询阶段占地面积50亩项目均价预计1800元/㎡容积率——绿化率40.3%开发说明10栋带电梯多层，底商，有5层，7层，层高2.9米，一梯两户，总规划366户。主要配套周边：双语幼儿园，博康医院，梅松竹三友会所，金阳光酒店，超市，银行等。核心卖点电梯多层，老城区较大规模该项目以生态人文居住社区为主题概念，立足于老城区，是中牟唯一的多层带电梯项目，中牟市场对电梯有很大的抗性，客户较少，项目的接受度不高。仁和旺世物业类别多层开发商河南通达置业项目位置爱乡路中段营销31中牟商业情况新城区商业价格在5000-6000元/㎡，老城区商业价格在4000元/㎡，商业销售普遍销售较好，价格有上升的趋势；社区商业规模较小，主力面积小，多为小型生活商业。项目项目说明及销售情况博士园80-200平不等，均价4000元/平，（已售罄）单层水岸鑫城目前在售80平米左右，均价5500元/平，单层星城国际预计08年初预售，价格、面积未定蓝爵世家均价6000元/平，最低：5400元/平，一层底商（单层）60-170平清华园503-874平（上下两层捆绑式销售），价位：3580元/平-3780元/平自由新村不卖只租，面积待定中祥小区1#楼临街，底层框架为1400平方米商铺中牟商业情况新城区商业价格在5000-6000元/㎡，老城32中牟第一街项目规模8250㎡项目位置中牟解放路与青年路交汇处东北角项目均价实现3800元/㎡销售率半年前已售罄占地面积40亩主力户型一二层面积40-150㎡三层面积260-500㎡开盘时间2006.11.8优惠/活动一次性优惠2个点开发说明整体两层，局部三层，框架结构，面积可随意分割，自由组合主要配套车位：30个机动车位，600个自行车位交通：中牟公交2、3、5、6、7路经停周边配套：街心公园、小学、医院、商场、超市核心卖点价位低，购买门槛低。项目位置极佳，投资回报可观，价位适中，定位较准，去化良好，百余套商铺5个月内售罄，实现均价3800元/㎡。中牟第一街项目规模8250㎡项目位置中牟解放路与青年路交汇处33项目卖点：青年路与建设路黄金地段，成熟核心商圈中牟首家现代化商业广场一站式商业业态，统一规划中牟唯一独立产权商铺100%临街青年路租金70-100元/月/m2，项目投资回报率高项目卖点：青年路与建设路黄金地段，成熟核心商圈34中牟住宅市场：产品特征项目规模——普遍较小，特别是老城区，多在几万平方建筑形式——以多层为主，高层试探性开发；产品规划——规模有限，社区配套设置较少，社区交通、景观规划较弱；社区配套——多数项目有社区幼儿园和底商；产品设计——立面以现代风格为主，立面材质以涂料为主；户型——以80-110平米两房、110-140平三房为主。中牟住宅市场：产品特征项目规模——普遍较小，特别是老城区，多35中牟住宅市场：价格及销售特征整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新区价格较高近期上涨迅速，新区由三个月前的1800元/平方米迅速拉高的现在的2000元/平方米以上，老城区房价也随后上涨。总体市场容量向郑州等地扩散市场中多层销售普遍较好，高层的接受度不高；项目营销推广手段普遍有限。中牟住宅市场：价格及销售特征整体商品房市场价格分层与区域强烈36价格情况中牟新城区价格已攀升至2000元/㎡以上，其中以水岸鑫城为代表，三期预计价格会在2500元/㎡以上，而老城区在价格较低，一般在1400-1700元/㎡，仁和旺世因为其多层带电梯的缘故，其价格会相对高一些。预计2008年上半年新城区价格平均超过2500元/㎡，老城区新开商品住宅价格超过2000元/㎡。价格情况中牟新城区价格已攀升至2000元/㎡以上，其中以水岸37郑汴一体化，是中原城市群发展的重要内容，对中牟楼市发展起到长远作用。外来资金、品牌介入，整体市场发育水平将明显提高；新区土地市场放量、老城区开发，市场供应量短期内可能激增，市场竞争更加激烈，老城区竞争相对较弱；市场竞争从价格竞争转向产品竞争，品质拉动价差；差异化竞争逐渐形成，市场细分明朗。中牟市场发展趋势郑汴一体化，是中原城市群发展的重要内容，对中牟楼市发38中牟新老城区市场差别明显投资性需求升值力户型紧凑重视环境外来客户自住性需求性价比户型舒适重视质量本地客户新区老城区中牟新老城区市场差别明显投资性需求自住性需求新区老城区39地块和开发环境分析地块条件本案地块位于中牟老城区，地段较好，地块方正；但同时地块规模不大、不能形成规模开发等劣势；开发环境地块周边居住氛围和自然人文环境比较差，短期内不能大幅改善．附近道路交通方便，但道路拥挤狭窄；机会和威胁中牟住宅开发近期加速，老城区中高档项目是市场空白；未来竞争加剧，外来发展商进入对形成强有力竞争．地块和开发环境分析地块条件本案地块位于中牟老城区，地段较好，40本案SWOT分析——项目优势S优势W劣势O机会T威胁优势（S）位于老城区，居住氛围良好，周边人口集中；周边配套齐全，生活便利；地块方正，有利于规划设计；开发商有一定开发经验，能够领先中牟市场本案SWOT分析——项目优势S优势W劣势优势（41本案SWOT分析——项目劣势S优势W劣势O机会T威胁劣势（w）老城区不代表中牟发展方向，基础设施陈旧周边人文自然环境较差，短期内不会有很大改善周边没有形成中高档居住氛围地理位置稍偏本案SWOT分析——项目劣势S优势W劣势劣势（42本案SWOT分析——外部机会S优势W劣势O机会T威胁机会（O）中牟将会成为住宅开发热点区域，本案可以借势郑州市区购房客户越来越关注中牟，本案可以捷足先登中牟老城区改造将加速，老城区的环境未来会改善中牟住宅价格持续上涨，预计明年能够达到2300-2400元中牟住宅创新产品少，本案有机会成为市场亮点项目本案SWOT分析——外部机会S优势W劣势机会（43本案SWOT分析——外部威胁S优势W劣势O机会T威胁威胁（T）外来开发商的加入会形成强有力的竞争，尤其是新区项目对老城区的竞争；中牟小产权房短期内还会大量存在，比商品住宅有价格优势；产品同质化竞争威胁，中牟住宅已经出现明显的同质化竞争；本案SWOT分析——外部威胁S优势W劣势威胁（44本案开发建议项目何时启动是最佳时机？项目如何把握老城区市场空白点？项目如何达到利润最大化？项目应该采取什么样的开发策略？本案开发建议项目何时启动是最佳时机？45开发时机建议新区楼盘近三个月价格上涨在每月100元/平方米左右，老城区价格上涨也在每月50元/平方米以上，价格的快速上涨，资金必然快速进入市场，未来竞争更加激烈，尤其是受到日益成熟新城区的强烈竞争；老城区项目客户来源主要以本地自住型客户为主，相对于新城区来说，老城区为外来投资客其次选择，总体市场容量有限，老城区项目存在很大的未来竞争风险，抢占市场先机成为项目成败的关键。因此，我们认为，本案目前开始启动，2008年初推出市场既借势郑汴融城发展机会，又能占领老城区开发先机。开发时机建议新区楼盘近三个月价格上涨在每月100元/平方米左46老城区市场空白点判断老城区目前中高档次住宅产品缺乏，环境良好、产品创新的较高档次的产品会受到市场追捧；商业配套：目前中牟住宅项目普遍缺少特色的商业配套，特色商业配套既能够提升整个住宅项目品质，同时商铺的销售能够提高项目利润水平。本案可以填补中牟老城区市场空白点，建议开发中高档次住宅产品，同时辅助特色商业配套。老城区市场空白点判断老城区目前中高档次住宅产品缺乏，环境良好47项目利润最大化解决思路价值最大化思路：项目总利润=总面积×（单方售价-单方成本）1、提高容积率多出面积，在保证项目整体品质情况下多建面积；2、提高单方售价，分两期开发拉升价格，产品创新提升价格3、控制单方成本，以多层住宅为主要建筑形态4、协调好三者关系，保证项目品质，看重边际收益。项目利润最大化解决思路价值最大化思路：48本案开发面积和价格预计本案以多层建筑形态为主，容积率按1.7计算，其中商业配套按地上面积5%计算价格按2008年上半年保守预计，住宅按1900元/平方米计算，商业按5000元/平方米（一层）计算；以下是本案经济初步测算，投资利润率近50%，利润水平较高，有良好开发前景。本案开发面积和价格预计本案以多层建筑形态为主，容积率按1.749序号项目基本数据单位主要参数备注1-1占地面积26667㎡40亩以土地转让协议为准1-2可开发面积26667㎡40亩

1-3总建筑面积45334㎡

1-4可销售建筑面积45119㎡

不包括公用部分及地下部分

多层42637㎡

(多层)商铺2267㎡

商铺总面积2267㎡5%

公用部分面积215㎡0.5％按住宅总面积计算1-5总户数355套120按每套住宅120平方米计算1-6商铺数量28间80按每间商铺80平方米计算1-7容积率1.7

1.7

经济测算——基本指标序号项目基本数据单位主要参数备注50经济测算——成本序号项目基本数据单位主要参数备注2-1静态成本51886573元

包括:土地成本,工程费用,其他费用2-1-1土地成本8000000元

2-1-2工程费用42422980元

包括:前期工程费,建安费用,基础设施费2-1-2-1前期工程费3246703元

2-1-2-2建安费用26871216元

多层24729189元580

(多层)商铺1926691元850

公用部分215336元1000

2-1-2-3基础设施费12305062元

3-1其它费用1463593元

不可预见费用1272689元3%按工程总费用计算

监理费用190903元0.45%按工程造价的0.45%计算4-1应交税费4801830元

营业税4617144元5%税率为5%应纳税额=营业额×5%

城市建设维护税46171元1%税率：1%公式:应纳税额=营业税税额×税率

教育费附加138514元3%税率为3%。公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率经济测算——成本序号项目基本数据单位主要参数51经济测算——收入序号项目基本数据单位主要参数备注5-1销售收入76480000元多层61200000元1900(多层)商铺15280000元50006-1三项费用4845750元销售费用2770287元0.03广告费、业务宣传费和业务招待费等财务费用1037731元0.02管理费用1037731元0.02经济测算——收入序号项目基本数据单位主要参数备注52经济测算——利润序号项目基本数据单位主要参数备注7-1企业所得税2735040元0.1不得低于10%7-2项目总成本56688403元7-3税前利润30808735元7-4净利润28073695元7-5投资利润率49.52%经济测算——利润序号项目基本数据单位主要参数备注7-1企业所53开发策略建议分期开发策略，分两期滚动开发“短、平、快”策略，快进快出，把本案定位成回收现金流的项目“产品差异化”策略，基于中牟市场需求，与市场其他产品形成差异化，形成项目竞争力开发策略建议分期开发策略，分两期滚动开发54中牟面粉厂项目市场分析及开发建议智信地产（中国）2007年9月30日中牟面粉厂项目市场分析及开发建议智信地产（中国）55郑东新区汴西新区中牟隆起带机场方向郑汴一体化使原本落后的中牟变得举足轻重郑汴融城使中牟发展提速郑汴中牟隆起带机场方向郑汴一体化使原本落后的中牟变得举足轻重56中牟城市经济基础项目郑州市中牟开封市2006年GDP2001.5亿元110亿元472.36亿元增长率15.7%19%13.1%建成区面积12平方米公里，人口9.06万人，规划到2020年，中牟县城人口规模为22万人。以汽车工业、农副产品加工业和住宅产业为主的生态园林城市。中牟城市经济基础项目郑州市中牟开封市2006年GDP200157城市特点郑州市区近郊卫星城郑汴一体化连接点工弱农强工业园区快速兴起城市特点郑州市区近郊卫星城郑汴一体化连接点工弱农强工业园区快58中牟房地产市场发展现状政策市、规划市明显；受郑汴一体化利好消息影响，中牟楼市在07年发展速度明显提高，价格显著拉升；中牟房地产起步较晚，房地产快速发展，单位集资房与商品房并行，市场竞争激烈性显现；与郑州价差明显，郑东新区房价在5500元/㎡以上，中牟新区房价2000元/㎡左右，老城区在1200-1700元/㎡。房地产发展阶段已超越河南其他县级城市中牟房地产市场发展现状政策市、规划市明显；房地产发展阶段已超59郑州北环金水路郑东新区中牟城区≥20分钟车程<20分钟车程房价4500元/㎡房价5500元/㎡以上房价1800元/㎡郑汴一体化的大环境驱动下，车程时间距离被更多的客户接受，空间距离感降低，郑州高房价必然使客户向中牟挤压。房价VS区位郑州北环金水路郑中牟城区≥20分钟车程<20分钟车程房价4560中牟在售楼盘调查水岸鑫城金帝城星城国际蓝爵世家中祥小区清华园自由新村仁和旺世中牟在售楼盘调查水岸鑫城61水岸鑫城物业类别多层开发商河南宏田置业有限公司项目位置中牟县区郑汴路西湖花园水岸鑫城开盘时间三期年前开盘销售率二期90%占地面积1000亩建筑面积35万平米容积率1.50绿化率46%项目均价2400元/㎡价格描述一期均价1700元/平米二期均价2100元/平米优惠/活动紫荆山公园西门黄河博物馆前有项目的看房直通车开发说明项目分4期开发，整体规划围绕26万平方米的主题湖面展开.项目二期为纯多层(13栋）建筑,，预计3期07年11月开盘；项目一期已推完；二期剩少量房源；目前主推三期；项目二期夏日香气共有19种时尚户型：实用一居，浪漫二居，阳光三居，典雅的复式。水岸鑫城物业类别多层开发商河南宏田置业有限公司项目位置中牟县62主要配套交通配套：小区每天提供班车方便业主上下班和休闲购物教育配套：小区内建有幼儿园，紧邻小区四周有小学、中学和高中以及航天技术学校、高等电力学校等众多高校医疗配套：社区医疗门诊，小区周围有中医院、眼科医院商业休闲：小区内部建有商业步行街，融休闲、购物、娱乐、餐饮、旅游为一体，水上游乐场，养生温泉，休闲会所，体育场/高尔夫球场项目规划有停车场，楼距间有停车位核心卖点三面环湖，紧邻26万平米天然湖水地段：毗邻郑东新区CBD；中牟新老城区连接地户型丰富且采光好自身配套较为完善：养生温泉；休闲会所等，投资潜力主要配套交通配套：小区每天提供班车方便业主上下班和休闲购物核63主要特色及卖点解析以26万平米天然湖水为核心的园林景观，是其最大特色和卖点以区位、地段为支撑的投资潜力，极大地吸引了客户以系列配套为基础塑造的高品质社区形象，引导了市场购买丰富多样的“阳光户型”，对客户是一种极大的诱惑看房直通车和社区班车，解决了客户的后顾之忧，人文关怀触动客户大规模社区形象，生活氛围浓厚，是客户购买的一大重要理由鑫苑物业更好的吸引郑州客户主要特色及卖点解析以26万平米天然湖水为核心的园林景观，是其64可借鉴“亮点”以“水”和“绿色”为主题的景观设计高品质社区社会形象的成功塑造多样户型满足不同客户需求完善自身配套，吸引客户可借鉴“亮点”以“水”和“绿色”为主题的景观设计65价格快速上涨，3-9月份上涨600元，半年上涨速度33%。其原因一是郑汴一体化逐渐明显，郑州等外来客户信心度提高，二是该项目在郑州的强力推广，三是小区渐已成熟。价格加速上涨价格快速上涨，3-9月份上涨600元，半年上涨速度33%。其66金帝城物业类别多层/小高层/高层开发商河南金恒基地产发展有限公司项目位置中牟县郑汴路与宝锋街交汇处检查院对面开盘时间2006-09-23销售率一期95%占地面积400余亩建筑面积25万余平米项目均价2150元/㎡绿化率35%优惠/活动河南省人民会堂前有项目的看房直通车，一次性付款优惠1%开发说明项目规划分四期开发，一期为9栋多层，一期面积93.73的户型居多并且多为一、二、三层，顶层多为复式。主要配套社区规划有幼儿园，社区配套医院，社区规划有VIP休闲会所，社区规划有停车场（地上、地下），大型商场，特色步行街，社区商铺；毗邻易斯顿国际美术学院、中牟一高等。核心卖点地段，便捷交通，中牟政府城市规划核心，与政府机构毗邻，行政中心，增值潜力大，紧邻名校，教育资源好，未来配套齐全。金帝城物业类别多层/小高层/高层开发商河南金恒基地产发展有限67主要特色及卖点解析以区位、地段为支撑的项目硬性卖点，直接说服客户位于中牟新行政中心区所拉升的增值潜力，给予了客户极大地购买信心未来完善的配套和丰富的教育资源，有力地提升了项目品质看房直通车和社区班车，给予了业主便利，解决了业主出行困难的问题主要特色及卖点解析以区位、地段为支撑的项目硬性卖点，直接说服68可借鉴“亮点”多层开发以90平米左右两房两厅为主体的项目规划开发思路项目规划临街商铺，既做社区配套，又增加销售收入规划社区VIP会所，一方面做配套吸引客户，另一方面提升项目品质，促进项目的整体开发可借鉴“亮点”多层开发以90平米左右两房两厅为主体的项目规划69金帝城2006年9月——2007年4月，7个月的时间价格上涨近160元，4月份以来，价格上涨加快，月均上涨100月左右。金帝城2006年9月——2007年4月，7个月的时间价格上涨70蓝爵世家物业类别多层开发商开封市永合置业/郑州玉笋房地产商务有限公司项目位置中牟郑汴路和宝峰路交叉口开盘时间2006-7销售率95%占地面积150亩项目均价1900元/㎡容积率——绿化率40%开发说明项目分三期开发，一期、二为多层，三期为小高层主要配套社区停车场；楼距间停车位；车位配比1：1；社区幼儿园，底商/医院，集贸市场核心卖点中牟准中心，地段，紧靠中牟新行政中心，毗邻郑东未来行政中心，未来成熟配套，通透板式建筑，高得房绿，宽楼间距，向阳，精美户型，教育体系，增值潜力蓝爵世家物业类别多层开发商开封市永合置业/郑州玉笋房地产商务71主要特色及卖点解析区位、地段铸就的增值潜力，成就项目的销售便利的交通环境，为项目提供大的卖点支撑完善的教育体系，为客户提供了购买理由板式建筑设计，采光条件好的精美户型，极大地增强了客户的购买动力未来成熟生活配套的形象传播，弱化了客户的购买疑虑主要特色及卖点解析区位、地段铸就的增值潜力，成就项目的销售72可借鉴性“亮点”板式建筑、阳光户型的规划设计“闲适生活人居”概念的塑造1：1的停车位配备可借鉴性“亮点”板式建筑、阳光户型的规划设计73近期迅速拉高价格近期迅速拉高价格74星城国际物业类别多层/高层开发商河南缔华房地产开发有限公司项目位置中牟郑汴路与万三路交叉口开盘时间2007-3容积率4.6占地面积325亩建筑面积100万平米项目均价2100元/㎡绿化率40%优惠/活动郑州人民大会堂门前有项目看房直通车，一次性付款优惠2%，按揭无优惠开发说明双气社区，共分为3期开发，目前在售的是1期，共有4栋多层（售完）、1栋小高层、和1栋高层，其余全为高层，高层共26层主要配套超市，医院，幼儿园，会所，停车场核心卖点优越区位，便捷交通，大规模：100万平米，景观：景观大道、七里河，增值潜力星城国际物业类别多层/高层开发商河南缔华房地产开发有限公司项75星城国际星城国际76主要特色及卖点解析优越区位、便捷交通，成就项目价值，增值潜力促进项目的整体发展大规模社区的人文生活氛围，是项目的一大卖点中牟少有的高层住宅景观环境推动项目的开发销售中牟双气社区的稀缺性，赋予了项目较强的竞争力主要特色及卖点解析优越区位、便捷交通，成就项目价值，增值潜力77可借鉴性“亮点”传播中对“郑汴融城”内涵的挖掘双气社区的规划开发可借鉴性“亮点”78中祥小区物业类别中祥小区开发商河南温馨置业有限公司项目位置郑汴路与爱乡路交汇处开盘时间06.5销售率95%占地面积23亩建筑面积3.5万平米容积率2.2绿化率30%项目均价1650元/㎡主力户型2居80-94㎡，3居116-139㎡历史价格07-71500元/平米开发说明共有6栋多层组成，共分一期开发，小区设计住户294户，项目以“绿色居住，健康人生”为生活倡导理念，交通便利。主要配套健身娱乐场，商业街，天然气核心卖点户型面积设计合理，南北通透，单价低，购买门槛低中祥小区物业类别中祥小区开发商河南温馨置业有限公司项目位置郑79中祥小区中祥小区80中祥小区开发商有着多年的开发经验，品牌有一定的知名度小区形成了一定规模，价格不高，有可以做银行按揭，客户资源比较广泛，销售处于良性状态小区周边环境比较差，又是异地的开发企业，后期物业有隐患，影响了其销售进度中祥小区开发商有着多年的开发经验，品牌有一定的知名度81中祥小区中祥小区82清华园物业类别住宅开发商郑州丰达房地产开发有限公司项目位置尼桑路与西环路交叉口开盘时间2007年3月销售率85%占地面积7.53万平米项目均价1580元/㎡历史价格1525元/㎡绿化率40%主力户型3居125.28125.52139.6㎡优惠/活动无优惠活动开发说明共分2期开发，共有7栋多层，目前在售的是4栋多层；下面2层为503-874平米的底商。主要配套天然气，教育配套核心卖点单价低，购买门槛低，教育配套交通清华园物业类别住宅开发商郑州丰达房地产开发有限公司项目位置尼83自由新村物业类别多层项目位置建设路与汇翠路交叉口项目均价1500元/㎡销售率40%占地面积40亩主力户型三居127-141㎡绿化率——优惠/活动没有优惠开发说明共分1期开发，有12栋组成。主要配套天然气核心卖点价位低，购买门槛低。该项目开发档次较低，以实用性为基础，突出性价比优势，在新区高房价的带动下，拉高价格。自由新村物业类别多层项目位置建设路与汇翠路交叉口项目均价1584仁和旺世物业类别多层开发商河南通达置业项目位置爱乡路中段营销策划郑州汇智天城开盘时间未开盘销售率咨询阶段占地面积50亩项目均价预计1800元/㎡容积率——绿化率40.3%开发说明10栋带电梯多层，底商，有5层，7层，层高2.9米，一梯两户，总规划366户。主要配套周边：双语幼儿园，博康医院，梅松竹三友会所，金阳光酒店，超市，银行等。核心卖点电梯多层，老城区较大规模该项目以生态人文居住社区为主题概念，立足于老城区，是中牟唯一的多层带电梯项目，中牟市场对电梯有很大的抗性，客户较少，项目的接受度不高。仁和旺世物业类别多层开发商河南通达置业项目位置爱乡路中段营销85中牟商业情况新城区商业价格在5000-6000元/㎡，老城区商业价格在4000元/㎡，商业销售普遍销售较好，价格有上升的趋势；社区商业规模较小，主力面积小，多为小型生活商业。项目项目说明及销售情况博士园80-200平不等，均价4000元/平，（已售罄）单层水岸鑫城目前在售80平米左右，均价5500元/平，单层星城国际预计08年初预售，价格、面积未定蓝爵世家均价6000元/平，最低：5400元/平，一层底商（单层）60-170平清华园503-874平（上下两层捆绑式销售），价位：3580元/平-3780元/平自由新村不卖只租，面积待定中祥小区1#楼临街，底层框架为1400平方米商铺中牟商业情况新城区商业价格在5000-6000元/㎡，老城86中牟第一街项目规模8250㎡项目位置中牟解放路与青年路交汇处东北角项目均价实现3800元/㎡销售率半年前已售罄占地面积40亩主力户型一二层面积40-150㎡三层面积260-500㎡开盘时间2006.11.8优惠/活动一次性优惠2个点开发说明整体两层，局部三层，框架结构，面积可随意分割，自由组合主要配套车位：30个机动车位，600个自行车位交通：中牟公交2、3、5、6、7路经停周边配套：街心公园、小学、医院、商场、超市核心卖点价位低，购买门槛低。项目位置极佳，投资回报可观，价位适中，定位较准，去化良好，百余套商铺5个月内售罄，实现均价3800元/㎡。中牟第一街项目规模8250㎡项目位置中牟解放路与青年路交汇处87项目卖点：青年路与建设路黄金地段，成熟核心商圈中牟首家现代化商业广场一站式商业业态，统一规划中牟唯一独立产权商铺100%临街青年路租金70-100元/月/m2，项目投资回报率高项目卖点：青年路与建设路黄金地段，成熟核心商圈88中牟住宅市场：产品特征项目规模——普遍较小，特别是老城区，多在几万平方建筑形式——以多层为主，高层试探性开发；产品规划——规模有限，社区配套设置较少，社区交通、景观规划较弱；社区配套——多数项目有社区幼儿园和底商；产品设计——立面以现代风格为主，立面材质以涂料为主；户型——以80-110平米两房、110-140平三房为主。中牟住宅市场：产品特征项目规模——普遍较小，特别是老城区，多89中牟住宅市场：价格及销售特征整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新区价格较高近期上涨迅速，新区由三个月前的1800元/平方米迅速拉高的现在的2000元/平方米以上，老城区房价也随后上涨。总体市场容量向郑州等地扩散市场中多层销售普遍较好，高层的接受度不高；项目营销推广手段普遍有限。中牟住宅市场：价格及销售特征整体商品房市场价格分层与区域强烈90价格情况中牟新城区价格已攀升至2000元/㎡以上，其中以水岸鑫城为代表，三期预计价格会在2500元/㎡以上，而老城区在价格较低，一般在1400-1700元/㎡，仁和旺世因为其多层带电梯的缘故，其价格会相对高一些。预计2008年上半年新城区价格平均超过2500元/㎡，老城区新开商品住宅价格超过2000元/㎡。价格情况中牟新城区价格已攀升至2000元/㎡以上，其中以水岸91郑汴一体化，是中原城市群发展的重要内容，对中牟楼市发展起到长远作用。外来资金、品牌介入，整体市场发育水平将明显提高；新区土地市场放量、老城区开发，市场供应量短期内可能激增，市场竞争更加激烈，老城区竞争相对较弱；市场竞争从价格竞争转向产品竞争，品质拉动价差；差异化竞争逐渐形成，市场细分明朗。中牟市场发展趋势郑汴一体化，是中原城市群发展的重要内容，对中牟楼市发92中牟新老城区市场差别明显投资性需求升值力户型紧凑重视环境外来客户自住性需求性价比户型舒适重视质量本地客户新区老城区中牟新老城区市场差别明显投资性需求自住性需求新区老城区93地块和开发环境分析地块条件本案地块位于中牟老城区，地段较好，地块方正；但同时地块规模不大、不能形成规模开发等劣势；开发环境地块周边居住氛围和自然人文环境比较差，短期内不能大幅改善．附近道路交通方便，但道路拥挤狭窄；机会和威胁中牟住宅开发近期加速，老城区中高档项目是市场空白；未来竞争加剧，外来发展商进入对形成强有力竞争．地块和开发环境分析地块条件本案地块位于中牟老城区，地段较好，94本案SWOT分析——项目优势S优势W劣势O机会T威胁优势（S）位于老城区，居住氛围良好，周边人口集中；周边配套齐全，生活便利；地块方正，有利于规划设计；开发商有一定开发经验，能够领先中牟市场本案SWOT分析——项目优势S优势W劣势优势（95本案SWOT分析——项目劣势S优势W劣势O机会T威胁劣势（w）老城区不代表中牟发展方向，基础设施陈旧周边人文自然环境较差，短期内不会有很大改善周边没有形成中高档居住氛围地理位置稍偏本案SWOT分析——项目劣势S优势W劣势劣势（96本案SWOT分析——外部机会S优势W劣势O机会T威胁机会（O）中牟将会成为住宅开发热点区域，本案可以借势郑州市区购房客户越来越关注中牟，本案可以捷足先登中牟老城区改造将加速，老城区的环境未来会改善中牟住宅价格持续上涨，预计明年能够达到2300-2400元中牟住宅创新产品少，本案有机会成为市场亮点项目本案SWOT分析——外部机会S优势W劣势机会（97本案SWOT分析——外部威胁S优势W劣势O机会T威胁威胁（T）外来开发商的加入会形成强有力的竞争，尤其是新区项目对老城区的竞争；中牟小产权房短期内还会大量存在，比商品住宅有价格优势；产品同质化竞争威胁，中牟住宅已经出现明显的同质化竞争；本案SWOT分析——外部威胁S优势W劣势威胁（98本案开发建议项目何时启动是最佳时机？项目如何把握老城区市场空白点？项目如何达到利润最大化？项目应该采取什么样的开发策略？本案开发建议项目何时启动是最佳时机？99开发时机建议新区楼盘近三个月价格上涨在每月100元/平方米左右，老城区价格上涨也在每月50元/平方米以上，价格的快速上涨，资金必然快速进入市场，未来竞争更加激烈，尤其是受到日益成熟新城区的强烈竞争；老城区项目客户来源主要以本地自住型客户为主，相对于新城区来说，老城区为外来投资客其次选择，总体市场容量有限，老城区项目存在很大的未来竞争风险，抢占市场先机成为项目成败的关键。因此，我们认为，本案目前开始启动，2008年初推出市场既借势郑汴融城发展机会，又能占领老城区开发先机。开发时机建议新区楼盘近三个月价格上涨在每月100元/平方米左100老城区市场空白点判断老城区